BT项目回购方案的财务分析

CONSTRUCTION ECONOMYCONSTRUCTION ECONOMY 2009年第 9期（总第 323期） BT项目回购 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 的财务 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 ■ 高 华 ， 谢 强 （天津理工大学管理学院， 天津 300384） BT（Build-Transfer）即建设-转让，是由业主通过公开 招标的方式确定建设方，由建设方负责项目资金筹措和 工程建设，项目建成竣工验收合格后由业主回购，并由业 主向建设方支付回购价款的一种融资建设方式[1]。BT方式 的实施实现了政府和企业双赢的局面。从政府角度来看， BT方式有利于缓解政府的资金压力、实施积极的财政政 策和转变政府职能。从企业角度来看，BT方式为企业开辟 了崭新的投资渠道，并能获得稳定回报，推动产融结合。随 着 BT方式在基础设施建设中的大量应用，我们会逐渐面 临 BT项目的移交回购问题。本文从财务角度出发，站在 业主视角，分析了 BT项目移交回购模式、回购付款方式 及影响回购价款的主要因素。 1 BT项目的回购模式和付款方式 1.1 BT项目的回购模式 BT项目的回购模式有两种：第一种模式是建设期只 计算银行借款的利息，不计算投资人投资收益（以下简称 模式一）。第二种模式是建设期计算投资人投资收益，不 考虑资金来源，按全部投资计算投资人投资收益（以下简 称模式二）。 不同回购模式下，业主的回购总价款计算不同。 一般来说，回购总价款=回购基价+回购期投资收益[2]。 其中，回购基价=工程建造成本+建设期融资费用；回购期 投资收益取决于回购价款的支付方式和计算投资收益的 年投资回报率。无论哪种回购模式，工程建造成本是一样 的，但建设期融资费用不同。模式一的建设期融资费用就 是建设期贷款利息，而模式二的建设期融资费用就是全部 投资在建设期的投资收益。通常投资人要求的投资回报 率高于同期银行贷款的利率，因此，模式一的回购基价比 模式二的回购基价要少。所以，回购期模式一的投资收益 高于模式二的投资收益，投资人要求的投资回报率模式一 高于模式二。 另外，如果考虑 BT项目移交转移时视同销售不动产 行为，还需缴纳销售不动产的营业税及附加，BT项目回购 总价款还要加上移交时缴纳的营业税及附加，本文不考虑 BT项目二次纳税问题，回购总价款不含移交时的税金。 [摘 要] 从 BT 项目发起人（业主）视角出发，对 BT 项目两种回购模式、两种回购付款方式及影响总投资的 五个主要因素进行了分析和阐述，并以实际工程项目为例，对其回购模式、付款方式的选择进行了 财务分析，并对影响总投资的关键因素进行了敏感性分析，提出了回购方案的选择和投资控制的 关键点。 [关键词] BT项目；回购方案；付款方式；敏感性分析 Abstract: This paper expounds two kinds of purchasing and paying patterns and five major determinants affecting total investment about BT project in the view of project owner. And then it applies financial analysis to the choices of purchasing and paying patterns as an example of a true BT project, and adopts sensitivity analysis to five key de－ terminants. Finally it puts forward some suggestions about the choice of purchasing schemes and major determinants of investment control. Key words: build-transfer project; purchasing schemes; paying patterns; sensitivity analysis [中图分类号] F407.9 [文献标识码] B [文章编号] 1002-851X（2009）09-0026-03 [作者简介] 高华（1969-），女，辽宁康平人，天津理工大学管理学院副教授，天津大学在读博士生，研究方向：公共项目管理及项目融资。 建 设 投 融 资 26 CONSTRUCTION ECONOMY 2009年第 9期（总第 323期） 1.2 BT项目的回购付款方式 BT项目的回购价款支付方式一般有两种：第一种是 等额本金，利息实付方式（简称方式一）。这种方式每期偿还 的本金一样，前期支付的投资收益多，后期支付的投资收益 少些，每期付款额度不一致。第二种是等额本息方式（简称 方式二）。这种方式每期支付的付款额一致，但前期支付的 本金少，投资收益多，后期支付的本金多，投资收益少。 2 影响 BT项目投资控制的主要因素 BT项目的总投资就是未来支付给投资人的回购总 价款，对项目投资进行控制，就是控制影响回购总价款的 因素。回购总价款由工程建造费用和投资收益（包括建设 期和回购期）两大部分组成。因此，影响 BT项目建造费用 和投资收益的因素都是要进行分析的影响因素。通过对 工程项目特点的分析，选取五个主要因素，即预付款及其 比例、工程建造费用、可索赔的工期延误、银行贷款利率及 投资回报率。预付款有无及比例大小直接影响项目资金 投入时点，对建设期融资费用有直接影响，从而影响项目 回购基价和回购总价款；工程建造费用的变动直接影响 回购基价，从而影响回购总价款；可索赔的工期延误直接 影响建设期融资费用的计算时间，从而影响融资费用的计 算金额，进而影响项目回购总价款；银行贷款利率变化对 模式一的建设期融资费用有直接影响，从而影响项目回 购总价款；投资人要求投资回报率的变动直接影响移交 回购期投资收益，从而影响回购总价款。这些因素对回购 总价款有直接影响，所以作为主要因素分析。 3 案例分析 3.1 案例背景介绍 某市政府投资公司（以下称甲公司）在政府授权的条 件下，与一投资公司（以下称乙公司）签订了 BT合同，双 方同意以 BT模式进行该市一快速路项目的投资建设。施 工单位由乙公司通过招标方式选择。本项目建设工期两 年，移交回购期两年，从 2.5年起甲公司开始回购，每半年 付款一次，分四次支付回购价款。经测算本项目建安工程 费用 78938 万元，建设单位管理费按建安工程费用的 0.7%计算，工程保险及其他费按建安工程费用的 0.5%计 算，除此之外无其他费用。 （1）甲公司与乙公司的要求目标 甲公司：回购总价款≤12亿元；给付乙公司的投资回 报率≤12%；乙公司资本金所占比例≥35%； 乙公司：自有资金内部收益率≥15%。 （2）项目资金投资计划和实际投入计划 如 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 1所示。 3.2 财务分析方法 甲公司回购基价、各期回购付款额及给付乙公司 的投资回报率的计算是在分析乙公司的项目资本金现 金流量表、利润表、借款还本付息表的基础上进行的。通 过 Excel 自行设计乙公司的这些报表，给出不同的投资 回报率，试算乙公司自有资金财务内部收益率是否达到 其目标（不小于 15%）进行分析和计算的。现金流量分 析的基础是乙公司和甲公司认可的项目资金投资计划 和实际投入计划表格，无特殊情况采用了财务评价的年 末适用法假设。 3.3 本项目回购模式的选择 对于上述介绍的模式一和模式二，在满足乙公司 要求的自有资金内部收益率等于 15%的基础上，对模式 一和模式二的回购总价款、投资回报率进行了比较，如 表 2所示。 可见，从回购价款总额来看，两种方案回购的总价款 在不考虑资金时间价值时，模式一比模式二少 105.6万 元，考虑时间价值模式一比模式二少 18.5万元。但二者的 表1 本项目资金投资计划和实际投入计划 单位：万元 资金投入计划 第1年 第2年 第3年初 第3年末 第4年末 建安工程费用 20000 58938 — — — 建设单位管理费 276.283 276.283 — — — 工程保险及其他费 394.69 — — — — 小计 20670.973 59214.283 — — — 实际投入计划 第1年 第2年 第3年初 第3年末 第4年末 资本金部分 35% 5834.8406 16599.3391 1578.76 3946.9 — 银行贷款部分 65% 10836.1325 30827.3434 10261.94 0 — 注：资金实际投资计划假设：①银行借款在第一年和第二年的期中借入比例为实际投入计划的65%，剩下的借款全部发生在第二年末；②未考 虑预付款；③工程款每年支付比例80%,在工程完工验收支付95%,在第三年末质保期满支付5%。 建 设 投 融 资 27 CONSTRUCTION ECONOMYCONSTRUCTION ECONOMY 2009年第 9期（总第 323期） 表 4 各种因素敏感性分析结果比较 单位：万元 +2.37% +1% 敏感性因素 回购模式二、付款方式一 投资回报率增加 1% +1748 乙公司 FIRR 甲公司给付 投资回报率 甲公司回购 总价款 预付款比例变动 1% +118.6 不变 +0.03% 工程建设费用增加 1% +945 不变 不变 工程延期 1 个月 +769.5 +1.09% 不变 借款利率增加 1% 不变 -1.44% 不变 表2 两种回购模式的比较 单位：万元 比较项目 模式一 模式二 年投资回报率 13.52% 10.12% 回购的总价款 （未考虑二次纳税问题） 95585.996 95691.568 回购各期 付款额 2.5年 25969.3005 25534.7406 3年 24587.4328 24460.1749 3.5年 23205.5652 23385.60911 4年 21823.6975 22311.0435 按银行贷款利率（5.94%）复利 到4年末的回购现值 104880.2061 104898.776 注：本项目现金流量的计算基础：①计算期以半年为一期，共8期；② 回购价款采用等额本金、利息实付方式支付；③银行贷款的利率 按3~5年贷款年利率5.94%计算。 表 3 两种付款方式的比较 单位：万元 比较项目 方式一 方式二 年投资回报率 10.12% 10.19% 回购的总价款 （未考虑二次纳税问题） 95691.568 96068.3925 回购期各期付款额 2.5 年 25534.7406 24017.0981 3 年 24460.1749 24017.0981 3.5 年 23385.60911 24017.0981 4 年 22311.0435 24017.0981 按银行贷款利率（5.94%）复利 到 4 年末的回购现值 104898.776 104972.0837 回购总价款都少于 12亿元，都符合甲公司的要求。从年投 资回报率来看，模式一的投资回报率为 13.52%，模式二的 投资回报率为 10.12%，模式二符合甲公司的要求。因此， 建议甲公司选择模式二，即建设期计算投资人收益方案。 3.4 本项目付款方式的选择 假设甲公司采用模式二的回购模式，对于上述介绍 的方式一和方式二在满足乙公司要求的自有资金内部收 益率等于 15%的基础上，对他们的回购总价款、年投资回 报率进行了比较，如表 3所示。 从以上两个方式的比较中可以看出，两个付款方式 年投资回报率和回购总价款都满足甲公司的要求。但方 式一的年投资回报率和回购的总价款较方式二稍低一 些。另外，等额本金付款方式有利于提高投资人的自有资 金内部收益率[3]，因此，建议甲公司采用回购模式二、付款 方式一进行移交回购。 3.5 影响甲公司投资控制因素的敏感性分析 按照前面确定的预付款比例、工程建设费用增加、工 程延期、借款利率增加和投资回报率增加等五个因素，在 甲公司采用回购模式二、付款方式一（即建设期计算投资 收益，等额本金付款方式的回购方案）的条件下，分析了五 个因素对甲公司总投资的影响程度，如表 4所示。 从上述分析可以看出，对甲公司总投资影响较大的 因素是给付的投资回报率、工程建造费用和工程延期，其 次是预付款，而借款利率变动影响不大。因此，甲公司对 给付的投资回报率严格计算，尽量采用对己有利的方式； 对影响工程建造费用的可能因素，比如 BT合同形式、工 程变更、材料价款和不可抗力 [4]这些因素，根据工程具体 情况进行详细分析，做到主动控制这些因素的变更；对工 程进度严格要求，尽量避免工程延期，或者将工程延期对 投资收益计算时间的影响考虑进来，减少甲公司的总投 资。对于预付款严格控制支付比例，尽量降低预付款的支 付比例。对于银行借款严格按资金使用计划控制其借入 时间即可。 4 结 语 从上面的分析过程可以看出，BT项目回购模式的选 择视项目双方目标要求和项目的具体情况而定，可以通过 财务现金流量分析，选择满足业主和投资人要求的回购模 式。对于回购付款方式的选择，建议采用等额本金、利息实 付方式，对双方都有利。另外，要对影响投资控制的各种因 素进行财务敏感性分析，找出关键控制点，满足业主总投 资的既定目标。蒉 [参考文献] [1]王灏.BT 方式在基础设施项目中的应用研究 [J].宏观经 济研究，2005（10）：49-53. [2]张丽，沈杰 .BT 项目的资金成本探析 [J].建筑经济，2005 （11）：25-28. [3]张效嵬.建设移交（BT）项目财务模型影响因素分析和比 较[J].市政技术，2007（5）：238-240. [4]张桂萍，申玲 .浅析 BT 项目的投资控制 [J].建筑经济， 2006（s2）：123-125. （编辑 吴颖） 建 设 投 融 资 28