敘述式不動產估價報告書範本

中華民國不動產估價師公會全國聯合會 中華民國不動產估價師公會全國聯合會 第二號公報─「敘述式不動產估價報告書範本」 94年6月23日、10月3日、12月30日及95年3月8日、5月9日 五次研究發展委員會研擬及修訂 94年10月24日 第一屆第四次理監事會議討論 94年10月26日 邀請銀行局、銀行公會與專家學者座談討論修訂 94年10月30日 本範本置於全聯會網站公開徵求意見 95年4月7日、29日及30日 分別與台北市、台中市及高雄市估價師公會會員座談報告及修訂相關意見 95年5月16日 第一屆第五次理監事聯席會議通過 （說明）： 一、本範本係作為本會所轄各地方公會之會員於下列情形下，進行不動產估價報告書撰寫之參考範本： （一）公開發行公司取得或處分不動產交易金額達公司實收資本額百分之十或新臺幣參仟萬元以上之不動產估價。 （二）因會計財務報表需要對於資產價值達新臺幣參仟萬元以上之資產進行評估或重估之不動產估價。 （三）金融機關設定抵押貸款不動產擔保品價值達新臺幣參仟萬元以上之不動產估價。 （四）法院不動產糾紛訴訟價值達新臺幣參仟萬元之不動產價值評估。 （五）除不動產證劵化、法院拍賣及消費型房貸估價外之其他目的之不動產估價，不動產價值達新台幣參仟萬元以上者。 二、本範本內容提供不動產估價師作業參考，實際內容應須符合不動產估價技術規則相關規定。 不動產估價師全國聯合會製 中華民國九十五年五月十七日 不動產估價報告書摘要 一、不動產估價報告書案號： 。 二、委託人： 。 三、基本資料： (1) 勘估標的： 。 (說明)：填寫勘估標的標示及門牌 (2) 土地面積： 平方公尺（ 坪）。 (3) 建物面積： 平方公尺（ 坪）。 (4) 不動產所有權人： 。 (5) 土地使用分區及使用編定： 。 (6) 建物法定用途： 。 (7) 勘估標的使用現況： 。 (8) 產品型態： 。 四、估價前提 (1) 估價目的： 。 (2) 價格種類： 。 (3) 價格日期：民國○○年○○月○○日。 (4) 勘察日期：民國○○年○○月○○日。 五、公告土地現值計算之土地增值稅與淨值 (1) 按當年度公告現值計算之土地增值稅總額： 元。 (2) 扣除公告土地增值稅淨額： 元。 六、 他項權利設定紀錄： 抵押權設定本金最高限額總金額，新台幣 元。 七、評估價值結論： (說明)：應揭露價格形成重要條件、影響價格的重要因素、採用估價方法及分別評估結果、最後之估價金額。 勘估標的係坐落於 （填寫不動產座落）之不動產，本報告基於估價目的為 （填寫估價目的）之不動產價值參考，價格種類為 （填寫正常價格或限定價格），價格日期為民國○○年○○月○○日，考量 委託者提供之勘估標的基本資料，評估勘估標的於現行不動產市場條件下合理評估價值。 經本所估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及本估價師專業意見分析後，採用 （填寫採用的估價方法）等二種或三種估價方法進行評估，各方法評估結果及最終價格決定如下。 (1) 收益價格：新臺幣_____________________________元 (2) 比較價格：新臺幣_____________________________元 (3) 成本價格：新臺幣_____________________________元 (4) 土地開發分析價格：新臺幣__________________　__元 (5) 最後決定之估價金額：新臺幣__________________　元 以上評估結果僅適用於勘估標的於 （填寫估價目的）估價目的下之價值參考。另使用本估價報告書者詳閱報告內容所載之基本聲明事項、限制條件、基本事項說明及估價條件，以避免估價結果之誤用。 另由於本報告評估價格種類為限定價格，依不動產估價技術規則第六條第二款規定：「其以限定價格估價者，應敘明其限定條件，並同時估計其正常價格。」因此，經本所估價師評估勘估標的若在正常情況下形成之合理價格應為新台幣○○○○○○元。（若評估價格種類為正常價格則無須填寫本段） 不動產估價師： （簽名或蓋章） (說明)：登載估價師證書、開業證書及地方公會會員證書字號於此處。 目 錄 壹、序言………………………………………………………………7 一、保證承諾……………………………………………………7 二、估價報告書基本聲明事項…………………………………7 三、估價報告書使用之限制條件………………………………8 貳、估價基本事項說明……………………………………………9 一、委託人………………………………………………………9 二、勘估標的之基本資料………………………………………9 （一）勘估標的內容………………………………………9 （二）產權分析……………………………………………9 三、價格日期及勘察日期………………………...……………10 四、價格種類及估價條件…………………………...…………10 五、估價目的………………………………………..…………11 六、利益衝突之聲明………………………………..…………11 七、現況勘察情況說明…………………………..……………11 （一）勘察日期……………………………..……………11 （二）領勘人…………………………………..…………11 （三）參考資料……………………………..……………11 （四）勘察結論…………………………..………………11 八、估價資料來源說明………………………...………………12 參、價格形成之主要因素分析..…………………..……………14 一、一般因素分析.………………………………..……………14 （一）政策面………………………………..……………14 （二）經濟面………………………………..……………14 二、不動產市場概況分析………………………..……………14 （一）不動產市場發展概況………………..……………14 （二）不動產市場價格水準分析…………..……………14 三、區域因素分析.…………………………………..…………14 （一）區域描述………………………………..…………14 （二）近鄰地區土地利用情形………………..…………14 （三）近鄰地區建物利用情況………………..…………14 （四）近鄰地區之公共設施概況…………..……………14 （五）近鄰地區之交通運輸概況……………..…………14 （六）區域環境內之重大公共建設…………..…………15 （七）近鄰地區未來發展趨勢………………..…………15 四、個別因素分析…………………………………..…………15 （一）土地個別條件…………………………..…………15 （二）土地法定使用管制與其他管制事項……..………15 （三）土地利用情況……………………………..………15 （四）建物概況…………………………………..………15 （五）公共設施便利性…………………………..………18 （六）建物與基地及週遭環境適合性分析…………..…18 五、最有效使用分析.……………………………………..……18 （一）假設勘估標的為空地狀態之最有效使用分析..…18 （二）假設勘估標的為已有建物之最有效使用分析…..18 六、勘估標的土地增值稅預估………………………………...18 肆、價格評估 一、估價方法之選定………………………………………...…19 二、價格評估過程………………………...……………………19 （一）比較法評估過程…………………………..………19 （二）收益法之直接資本化法評估過程………..………27 （三）收益法之折現現金流量分析評估過程……..……28 （四）成本法評估過程……………………………..……29 （五）土地開發分析法評估過程…………………..……30 三、價格決定理由………………………………………..……31 四、價格結論…………………………………………..………31 伍、附件 1、 土地增值稅計算明細表 2、 他項權利分析設定表 3、 勘估標的出租租約 4、 勘估標的位置圖 份( 張 ) 5、 勘估標的分區示意圖 份( 張 ) 6、 土地、建物所有權狀影本 份( 張 ) 7、 土地、建物登記簿謄本 份( 張 ) 8、 地籍圖謄本 份( 張 ) 9、 建物平面圖 份( 張 ) 10、 土地使用分區證明書 份( 張 ) 11、 建造執照影本 份( 張 ) 12、 近五年所有權異動資料 份( 張 ) 13、 勘估標的及比較標的照片 頁 14、 不動產估價師證明文件 (說明)： (1).以上附件資料請視實際需要加以調整。 (2).估價報告書中所附之勘估標的登記簿謄本申請領取時間，除委託人另有要求應註明外，以不超過距報告書所載之勘察日期3個月內為原則。 (3).不動產估價師證明文件應檢附不動產估價師證書、地方主管機關核發之開業證書及當年度之地方公會會員證書等影本資料。 壹、序言 一、估價立場聲明 (1) 我方以公正第三人立場進行客觀評估。　　　　 (2) 我方與委託單位及受勘估單位僅為單純業務往來關係。 (3) 本報告書所載內容絕無虛偽或隱匿之情事，報告書中所提之事實描述具真實確切性。 (4) 本報告書中之分析意見及結論，係基於報告書中所假設及限制條件下成立；此等分析意見及結論是屬個人中立之專業評論。 (5) 我方對於本標的無現有或可預期的利益；對於與本標的相關的權利關係人，我方亦無個人私利或偏見。 (6) 我方收取之報酬，係基於專業勞務之正當報酬、不為不正當之競價；我方對客戶提出之要求當努力實現，但絕不刻意扭曲合理估價之結果。 (7) 本估價報告書內容遵循內政部訂定之不動產估價師法及不動產估價技術規則相關規定、國內外之不動產估價理論，並符合不動產估價師全國聯合會頒布之「敘述式估價報告書範本」格式。 二、估價報告書基本聲明事項 本估價報告書，係在下列基本假設條件下製作完成： (1) 除非報告書中有特別聲明，勘估標的之所有權視為是正常狀態、且具市場性。 (2) 除非報告書中有特別聲明，評估結論是在未考慮不動產抵押權或其他權利設定的情況下進行的。 (3) 報告書中引用他人提供之資訊經估價師盡力查證後認為是確實可靠的。 (4) 勘估標的中的土地及其地上物之結構於報告書中被認為屬一般正常情形，無任何隱藏或未被發現之影響該不動產價值條件。因此，本估價報告書對這些隱藏或無法在一般勘察中發現的條件不負責任。 (5) 除非估價報告書中有特別聲明，所評估的不動產均被認為符合環境保護相關法規之規定，而未受到任何限制事項。 (6) 除非在估價報告書中有特別聲明，勘估標的可能存在或不存在的危險因子，不列入估價師的勘察範圍之內。不動產估價師並不具備了解不動產內部成分或潛在危險的知識能力，也沒有資格檢測這種物質；石棉、尿素、胺／甲醛泡沫絕緣體等類材料及其他潛在的危險材料的存在，可能會影響不動產的價值。估價報告書中的假設前提，是勘估標的中沒有這些會導致價值降低的材料。估價報告書對於這些情況、及用於發現此等狀況的專業或工程知識不負責任。如有需要，估價報告書使用者須另聘這一類領域的專家進行分析。 三、估價報告書使用之限制條件 本估價報告書使用之一般限制條件如下： (1) 在本估價報告書中總價值分配至土地、改良物之間的價值，只適用於估價報告書中所提及的項目下；分配的價值不能使用於其他任何估價中。 (2) 本估價報告書或估價報告書複本的持有者，無出版本估價報告書的權利。 (3) 在沒有經過估價師書面同意的情況下，估價報告書的全部或其中某部份內容（尤其是估價結論、估價師身分、估價師所屬的事務所）不得經由廣告、公共關係、新聞、銷售或其他傳播媒體公諸於眾。 (4) 估價報告書評估結果僅適用於整個不動產的估價。除非在估價報告書中另有聲明，否則，任何將整個受估不動產價值按權利比例劃分或其他方式劃分，都將使本估價報告書中的估價結果無效。 (5) 估價報告書中的預測、預估或經營結果估計，乃立基於當前市場條件、預期短期需求及供給因素、與連續穩定的經濟基礎上。因此，這些預測將隨著將來條件的不同而改變。 (6) 本估價報告書評估結果係作為委託人在報告書所載之估價目的限制下參考，估價目的變更可能使該估價金額發生改變。因此，本報告書無法適用於其他估價目的下之參考使用。 (7) 本估價報告書評估結果係在不動產估價師考量某些估價條件下形成，委託人或使用報告書者應了解估價報告書中所載之估價條件，以避免誤用本估價報告書所載之估價金額。 (8) 本估價報告書評估結果僅具有不動產價值參考的特性，不必然成為委託者或使用者對該不動產價格之最後決定金額。 貳、估價基本事項說明 一、委託人：____________。 二、勘估標的之基本資料： （一）勘估標的內容： 1.土地標示：________________________。 2.建物標示：________________________。 3.評估的權利種類：________________________。 (說明)： (1).本節註明勘估標的詳細座落之完整地段號、建號、門牌及權利種類等資料。 (2).填寫內容應依登記簿謄本上記載為主要依據，遇有門牌改編或地段號改編時應另行註明。 (3).權利種類乃指評估不動產之權利型態，應註明為完整所有權、租賃權、地上權、區分地上權、地役權、耕作權或其他權利種類等。 (4).未登記建物可依委託人提供之建造執照號碼、使用執照號碼、臨時門牌、稅籍資料或其他方式註明。 （二）產權分析： 1.所有權人及權利範圍：__________________________。 2.他項權利：__________________________________。 3.依土地或建物登記簿謄本上登載勘估標的於民國○○年○○月○○日受○○地方法院或○○機關申請假扣押、查封、預告登記等限制登記情事，應請使用報告書者注意。 4.勘估土地是否有其他私權紛爭，本所無法得知，本報告係在以登記簿謄本登記為依據，且在無其他私權糾紛前提下評估。 (說明)： (1).本節註明不動產產權狀態。 (2).不動產產權已向地政機關登記者，估價報告書中之產權分析應依登記簿謄本為準。 (3).未登記建物之所有權狀態應由委託人提供相關證明文件或依委託人提供之其他資料，但須於報告書中註明實際狀況。 (4).勘估標的有未於登記簿謄本上登載之其他私權或其他權利糾紛時，除現場可明顯判斷外，應由委託人提供相關資料或告知不動產估價師，不動產估價師並應於報告書中敘明是否有其他私權存在，並說明是否考量其對不動產價格之影響。若委託人未提供或告知導致不動產估價師未考量該私權對不動產價值之影響，不得歸責於不動產估價師。 (5).勘估標的為持份產權之不動產，由於土地法優先購買及共有處分等規定複雜，對於不動產價格影響無法預測，因此除委託人特別要求評估持份產權之影響，否則估價報告書載明持份產權對於勘估標的之影響不列入價格影響因素中，而以完整產權評估。 (6).第3.點所載之內容若謄本上登載有限制登記時須述明，否則不須登載本事項。 三、價格日期及勘察日期：________________________________。 (說明)： (1).價格日期：指表示不動產價格之基準日期。價格日期須由委託人確認。並於委託契約書中載明，若未載明則以勘察日期做為價格日期。 (2).勘察日期：指赴勘估標的現場從事調查分析之日期。 四、價格種類及估價條件： ____________________________。 (說明)： (1).估價條件：指評估價值形成之一般條件或限制條件，無特殊之限制條件時得不另行敘明。 (2).若勘估標的土地上之使用事業為環保署於中華民國九十三年十二月七日依土壤及地下水污染整治法第八條第一項公告之事業，應向委託人要求提供土壤污染檢測資料，若委託人尚未檢測或無法提供，應於報告書中敘明。若估價師以假設未受污染之條件下評估勘估標的價格時，應於估價條件中敘明 五、估價目的： 本次估價結果係做為勘估標的 價值認定之參考，報告書中所載之價值僅限於該目的之參考，不適用於其他用途。該價格形成的主要基礎係以勘估標的能於目前不動產市場中，在合理的去化時間內可售出之價格。 (說明)： (1).估價目的係指估價報告書用途，載明估價目的係為釐清估價報告書用途，並應提醒委託單位該報告書不適用於其他用途。 (2).估價目的可包括如下：抵押貸款價值參考、交易價值參考、法院拍賣底價訂定參考、法院訴訟價值參考、徵收價值參考、不動產課稅價值參考、不動產投資價值參考、經銷商設定價值參考、會計帳資產價值重估參考、合理資產價值參考、都市更新權利變換價值參考、合建分配價值參考、不動產證券化價值參考、不動產減損價值參考及其他等。 六、利益衝突之聲明： 本事務所及本所估價師與委託單位、不動產所有權人或交易雙方僅為單純之業務關係，並無財務會計準則公報第六號所定之關係人或實質關係人之情事。 七、現況勘察情況說明： （一）勘察日期：○○年○○月○○日。 （二）領勘人及其說明： 1. 現場領勘人為○○○，並進行勘估標的各樓層現況勘察。 2. 領勘人說明事項：______________________________。 （三）現場勘察參考資料： (說明)：填寫現場勘察所攜帶之參考資料如地籍圖、航照圖、或委託者提供之其他資料等 （四）勘察結論： (說明)：現場勘察勘估標的事項包括 (1).確認勘估標的之位置、基本資料及權利狀態 A.估價師進行現場勘察時必須攜帶位置圖、地籍圖及建物平面圖。 B.必要時應攜帶航照圖及地形圖現場核對位置。 (2).調查勘估標的使用現況 A.委託人領勘時估價師必須確認勘估標的使用現況。 B.委託人未能領勘致無法了解勘估標的使用現況時，應於報告書中揭露，排除使用現況可能對勘估標的價格影響因素，並在合於法令規定用途及一般裝修之條件下評估勘估標的價格。 (3).現場勘察必須作成紀錄及攝製必要之照片 A.不動產估價師應對勘估標的攝製必要之照片，照片內容包括勘估標的臨路狀況、使用現況、外觀、室內、出入口及近鄰地區環境等。 B.委託人現場領勘時，不動產估價師應將領勘過程及領勘人指認之勘估標的範圍做成紀錄並由領勘者簽名具結。 (4).不動產估價師現場勘查原則應由委託人領勘並確認勘估標的界址範圍，若委託人無法領勘或領勘人無法明確指出正確界址範圍時，估價師應就當時狀況盡可能判斷勘估標的所在位置及範圍，並於報告書中註明其判斷的可能範圍。 (5).委託人未領勘或因勘估標的界址不明仍無法確認勘估標的範圍者，不動產估價師不負勘估標的界址鑑測之責任，僅依其可取得之資料及勘察當時狀況，盡其可能專業進行估價範圍之判斷。不動產估價師除應於估價報告書中敘明外，並應於報告書中說明其估價結果是否排除勘估標的範圍不確定可能對不動產價格產生之影響。例如地上有高壓鐵塔、既成道路、房屋佔用鄰地、山坡地坡度、不明地上物等問題。 (6).勘估土地是否含有法定空地，除登記簿謄本登載外，不動產估價師無法透過適當程序查明時，須與委託人確認，無法確認者應於報告書中載明。 (7).勘估標的為地質、順、逆向坡及地質污染等事項非為不動產估價師之專業，除委託單位提供相關資料外，估價師得將之排除於估價考慮範疇之外，並於報告書中敘明。 (8).若勘估標的土地上之使用事業為環保署於中華民國九十三年十二月七日依土壤及地下水污染整治法第八條第一項公告之事業，應向委託人要求提供土壤污染檢測資料，若委託人尚未檢測或無法提供，應於報告書中敘明。若估價師以假設未受污染之條件下評估勘估標的價格時，應於估價條件中敘明 八、估價資料來源說明： 1.不動產權利狀態係以○○年○○月○○日________地政事務所核發之謄本為準。 2.不動產出租及買賣之相關契約文件影本係由委託人提供。 3.不動產近三年的營運收益資料及財務報表均由委託單位提供。 4.不動產個別條件及區域環境內容，係親自赴標的現場勘察，並依都市計畫及地籍等相關資料查證記錄之。 5.不動產價格評估依據，係於標的現場實際訪查交易、收益及成本資訊，並依估價師檔案資料共同整理而得。 6.不動產之地質、結構受損狀況、營造費用……等係參考○○專業技師出具之報告書。 參、價格形成之主要因素分析 一、一般因素分析： （一）政策面： (說明)：國內不動產政策及相關法令影響分析。 （二）經濟面： (說明)：國內總體經濟及金融局勢影響分析。 二、不動產市場概況分析： (說明)：說明市場上同類型不動產市場價格水準、類似不動產供給狀況及目前與潛在主要競爭個案狀況。參考之資料來源需經查證及評估。 （一）不動產市場發展概況 (說明)：同一供需圈內不動產市場供給主要產品類型、短期供給及需求量、長期供給變動、市場空置及去化概況等。 （二）不動產市場價格水準分析 (說明)：同一供需圈內同類似不動產市場價格水準與變動狀況。 三、區域因素分析 （一）區域描述： (說明)：區域內不動產型態及發展概況。 （二）近鄰地區土地利用情形： (說明)：應描述勘估標的近鄰地區都市計畫概況、區域內土地使用分區分布、區域內土地利用情況及土地利用強度。 （三）近鄰地區建物利用情況： (說明)：應描述勘估標的近鄰地區建物型態、建物樓層概況、屋齡分佈情況、建物大致使用狀況等。 （四）近鄰地區之公共設施概況： (說明)：以勘估標的為中心，半徑500公尺以內(都市中心地帶)或1000公尺以內，具備有公園、市場、銀行、電信局、郵局、醫院、兒童遊戲場、加油站、小學、中學、高中、體育場等公共設施狀況。需分不同情況考慮。 （五）近鄰地區之交通運輸概況： (說明)：應描述勘估標的所在近鄰地區之聯外交通、主要幹道、道路狀況、大眾運輸便利性、停車方便性及勘估標的本身進出方便性等。 （六）區域環境內之重大公共建設： (說明)：應描述勘估標的所在近鄰地區目前及過去重大公共建設，並評估其對未來勘估標的所在區域的發展潛力之影響。 （七）近鄰地區未來發展趨勢： (說明)：經以上近鄰地區之區域因素分析後，評估未來區域發展趨勢。 四、個別因素分析 （一）土地個別條件： (說明)：應描述土地臨路狀況、道路寬度、寬深度、地形、地勢及土地面積等足以影響土地價格之個別條件。 （二）土地法定使用管制與其他管制事項： (說明)：應描述土地使用分區或使用編定、建蔽率、容積率等一般性管制、其他非一般性之特殊管制，如航管限制、禁限建等。 （三）土地利用情況： 1.土地是否有出租情形□是□否□委託人未告知，無法確定。 2.土地現況是否被他人占用□是□否□委託人未告知，無法確定。 3.土地是否有未登記之法定他項權利□是□否□委託人未告知，無法確定。 4.土地是否是否含現有巷□是□否□委託人未告知，無法確定。 5.土地是否有高壓電塔等嫌惡設施經過等□是□否□委託人未告知，無法確定。 6.土地是否含法定空地□是□否□委託人未告知，無法確定。 (說明)：另應描述土地目前利用現況，及其他利用現況足以影響不動產價格之因素。若估價師確實無法確認，應於報告書中敘明，並於價格條件中揭露所評估價格排除上述因素。 （四）建物概況： (說明)：應說明勘估標的建物之登記用途、現況用途、結構、使用型態、建築型態、建築樓層、格局、屋齡、隔間、座向、通風採光、使用權屬、空屋率、建材設備、公 設 比、淨高高度、增建狀況、面積等。 1.建物面積：勘估標的各層建物面積如下表： 門牌 面積（坪） 現況用途 登記用途 (說明)： (1).依不動產估價技術規則第七條規定：「本規則辦理估價所稱之面積，已辦理登記者，以登記之面積為準；其未辦理登記或以部分面積為估價者，應調查註明之。」 (2).未登記之建築改良物，若有建造執照或使用執照，則應以執照上登載之面積為估價依據。但委託人無法提供建造執照或使用執照時，應以委託人提供之面積，經估價師現場大致核對無太大差異後為估價依據，但不動產估價師應於報告書中註明。 (3).未登記之建築改良物，未領有建造執照及使用執造者應以委託單位提供之面積經估價師現場大致核對無太大差異後為估價依據，但不動產估價師應於報告書中註明。 (4).預售屋之建物面積應由委託單位提供，並應於報告書中註明該面積為委託單位提供之銷售面積，其面積可能與未來登記面積不同。 (5).建物登記用途應以建物登記簿謄本或建物測量成果圖登載為依據，未登載者以使用執照或由委託者另行提供，但須於報告書中註明。 2.結構：__________________。 3.使用型態：__________________。 4.建築型態：__________________。 5.建築樓層：__________________。 6.格局：__________________。 7.屋齡：__________________。 8.隔間：__________________。 9.座向：__________________。 10.通風採光：_________________。 11.使用權屬：__________________。 12.空屋率：__________________。 13.外牆建材：__________________。 14.天花板：__________________。 15.地板：__________________。 16.門窗：__________________。 17.衛浴：__________________。 18.室內設備：__________________。 19.公設比：__________________。 20.電梯設備：__________________。 21.自動化設備：________________。 22.勘估標的室內維護保養與使用情況：__________________。 23.建物管理現況分析：__________。 24.使用現況：__________________。 25.改建、增建、加建或違建面積：__________________。 26.車位是否有分管協議及圖說□是□否□委託人未告知，無法確定。 27.建物是否有漏水□是□否□委託人未告知，無法確定。 28.建物是否做過輻射屋檢測海砂屋檢測□是□否□委託人未告知，無法確定。 29.建物是否曾發生凶殺或自殺致死情事□是□否□委託人未告知，無法確定。 30.屋內自來水及排水系統是否正常□是□否□委託人未告知，無法確定。 31.建物是否出租之情形□是□否□委託人未告知，無法確定。 32.建物是否被他人占用□是□否□委託人未告知，無法確定。 33.建物是否佔用他人土地□是□否□委託人未告知，無法確定。 34.建物是否有約定專用之協議□是□否□委託人未告知，無法確定。 35.建物是否有其他附屬設備□是□否□委託人未告知，無法確定。 36.所有權人是否有積欠管理費狀況□是□否□委託人未告知，無法確定。 (說明)：上述項目得依實際狀況增刪。 （五）公共設施便利性： (說明)：應敘明勘估標的距離公共設施接近程度之便利性。 （六）建物與基地及週遭環境適合性分析： (說明)：應敘明勘估標的用途與週圍環境之適合程度。 五、最有效使用分析： (說明)：應分析勘估標的假設為空地狀態及已有建物狀態下之最高最有效利用，並法令上、物理上、財務上及市場上等四個方向分析勘估標的之最有效利用。 （一）假設勘估標的為空地狀態之最有效使用分析： （二）假設勘估標的為已有建物之最有效使用分析： 六、勘估標的土地增值稅預估： (說明)：敘明勘估標的適用之土地增值稅計算過程與預估金額。 肆、價格評估 一、估價方法之選定： (說明)：本節係說明本報告書採用估價方法之理由。不動產估價師對於估價方法採用必須考量勘估標的本身特性，不動產市場狀況及各估價方法的理論基礎等，並於本節中詳與說明。 二、價格評估過程： (一)比較法評估過程： 1.比較標的條件分析： (說明)： (1).可以表格式或敘述式方式說明比較標的內容。下表格式僅供參考，不動產估價師得依不同產品型態使用不同表格型態。 (2).比較標的可為成交價格或租金、出售者或出租者之擬售價格或擬租租金、買方或承租方之出價或租金、標售不動產之底價或脫標價……等。 (3).以出售者或出租的擬售價格或擬租租金、買方或承租方之出價或租金、標售不動產之底價為比較標的時，應先將其價格或租金推估成交價格或成交租金。 項目 比較標的一 比較標的二 比較標的三 地址 價格型態 交易價格 勘察日期 價格日期 使用分區 建築樓層 比較標的樓層 屋齡 面積 結構 臨路情況(M) 交通條件 (以勘估標的為準) 公共設施 (以勘估標的為準) 整體條件 (以勘估標的為準) 議價空間(%) 預估可能成交價格 備註 2.勘估標的與比較標的區域因素比較調整分析表： (說明)： (1).下表為勘估標的與比較標的區域因素比較對照表，不動產估價師應逐項填寫。 (2).下表對於優劣等不同程度的比較用詞，應以勘估標的為比較基礎，不動產估價師並應將使用比較詞句的次序註明於報告書中。例較佳＞稍佳＞相當＞稍差＞較差等。 (3).下表各主要項目之調整率合計應以各次要項目之修正率採用加減方式計算之。區域因素總調整率係以各主要項目合計值加減方式計算之。 主要 項目 次要項目 勘估 標的 比較標的一 調整百分率 比較標的二 調整百分率 比較標的三 調整百分率 交通運輸 自然條件 公共設施 發展潛力 區域因素調整百分率 (說明)： 1.上述主要項目下，估價師可細分為數個次要項目進行調整，其中交通運輸條件包括主要道路寬度、捷運之便利性、公車之便利性、鐵路運輸之便利性、交流道之有無及接近交流道之程度等；自然條件可分為景觀、排水之良否、地勢傾斜度、災害影響等；公共設施條件可包括學校(國小、國中、高中、大專院校)、市場(傳統市場、超級市場、超大型購物中心)、公園、廣場、徒步區、觀光遊憩設施、服務性設施(郵局、銀行、醫院、機關等設施)；發展潛力條件可包括區域利用成熟度、重大建設計畫及發展趨勢等，估價師並可依實際需求調整次要項目內容。 3.勘估標的與比較標的個別因素比較調整分析表： (說明)： (1).以下分不動產以建坪計價之個別因素比較表格及以土地計價之個別因素比較表格，不動產估價師應視不同狀況採用不同表格，並應逐項填寫 (2).對於優劣等不同程度的比較用詞，應以勘估標的為比較基礎，不動產估價師並應將使用比較詞句的次序註明於報告書中。例較佳＞稍佳＞相當＞稍差＞較差等。 (3).下表各主要項目之調整率合計應以各次要項目之修正率採用加減方式計算之。個別因素總調整率係以各主要項目合計值加減方式計算之。 建坪計價之個別因素比較調整分析表 主要 項目 次要項目 勘估 標的 比較標的一 調整百分率 比較標的二 調整百分率 比較標的三 調整百分率 建物個別條件 道路條件 接近條件 週邊環境條件 個別因素調整百分比率 (說明)： 1.上述主要項目下，估價師可細分為數個次要項目進行調整，其中建物個別條件包括建物結構、屋齡、總價與單價關係、面積適宜性、採光景觀、產品適宜性、樓層位置、內部公共設施狀況、騎樓狀況、管理狀況、使用限制、建材、建築設計等；道路條件可分為道路寬度、道路鋪設道路種別(人行道、巷道、幹道)等；接近條件可包括接近車站之程度、接近學校之程度、(國小、國中、高中、大專院校)、接近市場之程度(傳統市場、超級市場、超大型購物中心)、接近公園之程度、接近停車場之程度等；週邊環境條件可包括地勢、日照、嫌惡設施有無、停車方便性等。估價師並可依實際需求調整次要項目內容。 土地計價之個別因素比較調整分析表 主要 項目 次要項目 勘估 標的 比較標的一 調整百分率 比較標的二 調整百分率 比較標的三 調整百分率 宗地個別條件 行政條件 道路條件 接近條件 週邊環境條件 個別因素調整百分比率 1.上述主要項目下，估價師可細分為數個次要項目進行調整，其中宗地個別條件包括總價與單價關係、寬深度比、形狀、地勢臨路情形、面積與規劃潛力關係、臨地使用等；行政條件包括使用分區與編訂、建蔽率、可建容積率、禁限建之有無等；道路條件可分為道路寬度、道路鋪設道路種別(人行道、巷道、幹道)等；接近條件可包括接近車站之程度、接近學校之程度、(國小、國中、高中、大專院校)、接近市場之程度(傳統市場、超級市場、超大型購物中心)、接近公園之程度、接近停車場之程度等；週邊環境條件可包括地勢、日照、嫌惡設施有無、停車方便性等，估價師並可依實際需求調整次要項目內容。 4.勘估標的與比較標的總調整率表： (說明)： (1).下表「價格型態」乃指採用案例為成交價格、預估成交價格或脫標價格……等。 (2).情況因素、價格日期、區域因素及個別因素調整百分比率與價格關係係採相乘方式計算之。 項目 比較標的一 比較標的二 比較標的三 交易價格 價格型態 情況因素 調整百分率 情況因素 調整後價格 價格日期 調整百分率 價格日期 調整後價格 區域因素 調整百分率 區域因素 調整後價格 個別因素 調整百分率 試算價格 比較標的 加權數 加權數計 算後金額 最後推定 比較價格 5.比較價格結論： (1).區分建物樓層別效用比決定： (說明)：依不動產估價技術規則第九十一條規定，區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。其中樓層別效用比由應不動產估價師公會全國聯合會按不同地區公告之，未公告前依市場行情及地方習慣推估之。請參考下表推估各樓層價格。 各樓層價格決定：依決定之樓層別效用比評估各樓層價格如下表： 門牌 面積(坪) 效用比 單價(元/坪) 總價(元) 備註 （效用比說明） (2).土地比較價格結論 (說明)：應說明比較調整結果，若用基準地觀念則必須另外說明其他土地價格修正或決定的方式，與最後推定之比較價格。 （二）收益法之直接資本化法評估過程： 1.正常租金評估： (說明)： (1).採用直接資本化法時應以市場租金為淨收益之計算基礎。若委託人提供契約租金時，可採契約租金但應說明契約租金與市場租金之差異，並進行適當的調整。 (2).正常市場租金評估可採用比較法、積算法、收益分析法等求取。 (3).採用比較法評估勘估標的市場租金時，評估過程可參考本範本比較法之相關敘述與表格（P21～P25）。 2.年總收入推估： (說明)：年總收入，指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下每年所獲得之租金或收入之數額，其中包括1.每期支付之租金、2.權利金攤算為每期之租金收入、3.押金或保證金之孳息及4.其他營運收入等。 3.有效總收入推估： (說明)：推算閒置及其他原因所造成之收入損失，以總收入扣除收入損失後之餘額為勘估標的之有效總收入。 4.總費用推估： (說明)：請依不動產估價技術規則規定詳加計算填載。 5.淨收益推估： (說明)：請依不動產估價技術規則規定詳加計算填載。 6.收益資本化率推估： (說明)：請依不動產估價技術規則規定詳加計算填載。 7.收益價格評估： (說明)：請依不動產估價技術規則規定詳加計算填載。 (三)收益法之折現現金流量分析評估過程： 1.分析期間假設： (說明)：請依信託契約或租約內容分析判斷。 2.年總收入分析： (說明)：請依不動產估價技術規則規定詳加計算填載。 3.年有效總收入推估 (說明)：請依不動產估價技術規則規定詳加計算填載。 4.年總費用推估： (說明)：請依不動產估價技術規則規定詳加計算填載。 5.折現率推估： (說明)：請依不動產估價技術規則規定詳加計算填載。 6.期末處分價值推估： （說明）：可採用比較法、收益法及成本法推估之。採用收益法時以第十一年稅前淨現金流量以期末資本化率折算之，並須扣除處分相關成本等。 (四)成本法評估過程： 1.土地素地價格： (說明)：依不動產估價技術規則第六十五條第二項規定，土地成本價格之求取如有困難，得以比較價格或收益價格替代之，並於估價報告書中敘明。請視實際情況估計土地成本價格、比較價格或收益價格。 2.建物營造或施工費（直接成本）： (說明)：本項針對勘估標的包含建物者計算。 3.其他間接成本： (說明)：依不動產估價技術規則詳加填載。 (1)建築設計費 (2)管理費 (3)廣告銷售費 (4)稅捐及其他負擔 (5)資本利息綜合利率 (6)投資開發利潤率 4.不動產重建或重置成本： (說明)：可採用S＝（V＋C＋M）×（1＋i）×（1＋R）之計算公式。 5.不動產成本價格 (說明)：依不動產估價技術規則第六十五條規定： 土地成本價格＝土地總成本 建物成本價格＝建物總成本－建物累積折舊額。 或建物成本價格＝建物總成本×【1－（年折舊率×經歷年數）】 房地成本價格＝土地成本價格＋建物成本價格 （五）土地開發分析法評估過程： 1.勘估標的可建築總樓地板面積分析： (1).勘估標的個別條件分析： (說明)：請填明勘估標的臨路情形、寬度、深度、面寬、基地形狀及地勢狀況等基本資料。 (2).建築及土地使用管制等相關法規限制： (說明)：請參酌建築技術規則等相關法規敘述。 (3).可建總樓地板面積推估： (說明)：依委託人提供之建築計畫書或已申請之建造執照，若委託人未提供相關資料，應由不動產估價師依目前建築及土地使用管制等相關法規、判斷最有效利用原則下可開發之樓地板面積計算之。 依上述之土地使用管制規定，參考建築技術規則推估可能最大樓地板面積如下： 1. 興建樓層數：________________________。 2. 地面層面積：________________________。 3. 主建物面積：________________________。 4. 附屬建物及梯廳面積：________________。 5. 地下室面積：________________________。 6. 屋頂突出物面積：____________________坪。 7. 平面停車位：________________________位。 (說明)：以上數據結果宜填寫計算式供校核。 2.總銷售金額評估： (1).近鄰地區預售價格分析： (說明)：請參考比較法相關比較表進行預售價格分析。 (2).依上述比較個案，推估目前該基地若推出純辦大樓產品市場價格評估如下： 1. 地面層單價約：_____________________元/坪。 2. 二樓以上各樓層單價約：___________________元/坪。 3. 平面式停車位單價約：______________元/個。 4. 機械式停車位單價約：______________元/個。 3.總銷售金額推估： (說明)：依不動產估價技術規則第七十二條，開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。可銷售面積中如各部分之銷售單價不同時，應詳列各部分之面積及適用之單價。 4.各項成本費用推估： (說明)：請依不動產估價技術規則規定詳加計算填載。 5.推估土地開發分析價格： (說明)：請依不動產估價技術規則規定詳加計算填載。 三、價格決定理由： (說明)：應依不動產估價技術規則第十五條規定:「不動產估價師應就不同估價方法所獲得之價格進行綜合比較，就其中金額偏高或偏低者重新檢討。並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類條件差異，考量價格形成因素之相近程度，決定勘估標的價格，並將決定理由詳予說明」。 四、價格結論： 新臺幣________________________________元。 PAGE - 19 -