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等待新的游戏规则

大羹不和
2012-06-15 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《等待新的游戏规则pdf》,可适用于经济金融领域

新经济导刊NewEconomyWeeklyColumn[新观察]央政府已经出台了新一轮房地产市场调控措施。这一次它明显地调高了按揭贷款的门槛:首次购房者的按揭贷款利率优惠减少对于购买第二套房的人首付比例提高到利率的优惠取消对于购买第三套房的人首付比例提高到银行可以自行调高利率。果然房地产一级和二级市场的成交量明显下降。但是没有人惊慌甚至那些靠房地产泡沫吃饭的人。这是为什么?难道他们不应该害怕中央政府的打压措施吗?游戏不会结束这一幕似曾相识。过去中央政府多次推出过房地产市场调控措施但每次市场稍受影响政策就松了。根本的原因是地方政府还有他们上头的中央政府都靠着房地产获得财政收入。如今市场已不相信政府会切断它们的财源。地方政府和房地产开发商都坐拥大量现金这是他们去年卖地、卖楼及贷款得来的当时在刺激经济的名义下有一个什么项目都能上的时间窗口可以轻易获得贷款。他们似乎认为中央政府会在它们的资金耗尽之前改变主意所以他们并不降价而只是静静地等待。按揭门槛提高后购买第二和第三套房的人被排在门槛之外。因此如果房地产开发商现在要卖房给收入低、财富少的首次购房者只能降价到他们负担得起。但这样的降价没有任何意义因为中央政府可能很快会再次放松政策。在中央政府能对它的政策建立起威信之前此样的游戏不会结束。中央政府文谢国忠著名经济学家玫瑰石独立董事建立威信只有一种途径就是维持紧缩的政策一直到地方政府和开发商把钱用完。如果真是这样以后大家就会按新的游戏规则来做了。移民安置的作用与中央政府的政策意图相反地方政府正在为新一轮房地产价格大涨做准备。地方政府一直借银行贷款来安置拆迁户由于拆迁户需要有足够的补偿才能按现在的价格买得起房安置费用在飞涨。除非房地产价格大涨否则地方政府可能会赔钱这是他们无法接受的。去年这种拆迁户重新安置产生的需求对支持房地产需求发挥了重大的作用。购房自住的需求中绝大部分来自这些拆迁安置户他们把拆迁补偿款用作了首付。自十年前低成本公房私有化以来拆迁补偿是最大的政府向私人的财富转移。这可能是当前支持经济的最重要的政府行为。拆迁安置补偿有积极因素但也有两个主要负面因素。首先它使用了杠杆的形式支持需求。地方政府用土地作抵押借钱支付拆迁补偿。拆迁居民使用补偿款作为首付取得按揭贷款。这样按揭贷款的首付实际上来自政府从银行借的钱在这个资金链上所有的钱都是从银行借的。第二尽管高额的拆迁补偿款让拆迁户受益但这让地方政府成为房地产价格进一步膨胀的推手。而最终成本将由中国新生的中产阶层承担。过去数年中央政府的经济政策有利于低收入阶层具体做法是对农村的中等待新的游戏规则NewEconomyWeekly新经济导刊补贴农地改革和生活必需品的价格管制。移民安置政策的初衷是另一项帮助他们的措施。但中产阶级需要为此支付成本因为他们最重要的开支房地产、汽车和教育都在飞涨。事实上从绝对值来看中国的房地产和汽车价格都在世界最高之列若以相对于收入的比例而言更是全世界最高的。除非政策发生重大变化否则中产阶级受到的挤压会越来越严重。中国的房地产市场是一个巨大的泡沫。住宅物业房地产商的库存、地方政府抵押给银行的土地加起来的价值是中国GDP的三倍以上。在大多数城市租金收入连折旧费用都覆盖不了。衡量购房负担的价格与收入的比率在主要城市都超过倍这意味着中国人将不得不用年的收入来购买一套平均价格的房子。泡沫将继续因为中国的银行体系流动资金充裕部分原因是由于热钱因为政府有许多杠杆让银行资金进入市场。但是泡沫持续时间越长就越会损害经济。合理的政策现代社会的稳定取决于有一个健康并主导的中产阶级。支持高地价的政策相当于是对中产阶级课税从而延缓中产阶级的发展。中国有可能出现这样的社会结构有少数超级富豪大部分人没有房产而中产阶级很小。这种结构不利于社会长期稳定。出台合理的房地产政策前提是进行财政收入结构的改革。首先以固定资产投资为主的政府开支应该受到限制。中国的银行体系流动资金充裕部分原因是由于热钱因为政府有许多杠杆让银行资金进入市场。但是泡沫持续的时间越长就越会损害经济中国并不需要立即去做全面的建设。去年政府的财政收入总和中央和地方政府的借款国有企业的开支三者加起来超过GDP的一半。政府部门能够把这么多钱花得有效率吗?你知道答案。收缩政府部门应放在首位。第二政府部门拥有的资产仍超过GDP。政府应该把这些资产分给私人具体的方式要有利于中产阶段的成长。这一举措将支持消费收入和税收。政府收缩、还富于民对于平衡和可持续增长是必须的。政府部门的高速增长只会激起它们对收入的渴望让它们有动力去刺激地产泡沫。没有可信的政府改革房地产调控是不可信的。房价拐点已现治理通胀房地产价格就一定会下降房地产市场的拐点出现了。这一轮上涨周期是从年开始的整个周期持续了年左右的时间下调周期也会比较长至少年左右。十几年前房租回报率超过了目前略多一点的出租回报率甚至比银行利率都低在房市上涨预期没有了之后银行利率和房市出租回报率之间的关系是会回归常态的。如果您有多套房赶快卖了。不过中国的商业地产可能还有一波涨势。在楼市大降价之前股市的波动难以改变因为资金总量在收。股市要牛起来需要两个条件一是房价下调后交易量活跃起来资金流转起来。第二个条件就是中国经济转向消费周期。(作者观点不代表本刊立场欢迎讨论)

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