房地产评估1

null第4章 房地产评估第4章 房地产评估 4.1 房地产评估概述 4.2 房地产价格 4.3 成本法在房地产评估中的应用 4.4 收益法在房地产评估中的应用 4.5 市场法在房地产评估中的应用 4.6 其他方法在房地产评估中的应用 4.7 在建工程的评估 4.1 房地产评估概述 4.1 房地产评估概述 4.1.1房地产及其特性 4.1.1房地产及其特性null 房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依 托于物质实体上的权益。 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性。 1 土地特性 1）土地的自然特性（指本身所固有的特殊性质） （1）数量的有限性（不可再生性）供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性 （5）土地的不可替代性（许多物质生产资料可以通过发明创造使用别的新产品去替代，可是土地却没有东西可以替代。） 决定决定null 2）土地的经济/人文特性（与人类发生联系所表现出来的性质） （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性（特别是城市土地） （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 null 2 建筑物的特性 1）建筑物不能脱离土地而独立存在。离开土地的空中楼阁是不存在的。 2）建筑物的使用寿命是有限的。相对于土地来说，建筑物的寿命是相当有限的，也就是说建筑物的使用价值是有时间限制的。随着时间的推移，建筑物的实体和功能会不断地发生损耗。 3）建筑物属可再生性社会资源。 null 3 房地产（不动产）的特性 1）位置固定性 房地产的位置固定性派生出了房地产的区域性和个别性，即没有两宗房地产是完全相同的，即使两处建筑物一模一样，也会因其坐落的区域和位置不同，周围环境的不同等，而形成两宗实质上不同的房地产。 房地产位置的固定性和个别性使得房地产之间不能实现完全的替代，同种房地产的大量供应是不可能的，从而房地产市场不可能实现完全竞争，只能是有限竞争，房地产的价格是千差万别的。 null 2）使用长期性 3）投资大量性 4）保值增值性 随着时间的推移，房地产的价格呈不断上升的 走势，即房地产具有保值增值性。 5）影响因素的多样性 除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因 素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效 用的发挥及其价值的实现起到很大的影响作用。null 4 房地产市场的特征 1）房地产市场的地区性与不完善性 2）交易的复杂性 3）房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性） 4.1.2 房地产评估的原则 4.1.2 房地产评估的原则null 1、合法原则 指房地产评估是以房地产的合法取得、合法使用、 合法交易、合法处分等为前提的。合法使用是评估人员着 重掌握的。这里包括房地产用途、容积率、覆盖率、建筑 高度和建筑风格等的合法性问题，即房地产使用必须符合 城市规划的要求及其他有关的政府规定。 2、最佳使用原则 最佳使用原则是指房地产评估应以估价对象的最高最 佳使用为前提。房地产的最高最佳使用，是指法律上允许 、技术上经济上可行，能给估价对象带来最高价值的使用。 null3、房地综合考虑原则 尽管房屋建筑物和土地是可以加以区别的评估对 象，但是由于两者在使用价值上的相互依存和价格形成 中的内在联系，要求我们在评估中把两者作为相互联系 的对象综合地评估。 4、区域及地段原则 区域及地段原则是指房地产价格的评估必须体现房 地产所处的经济地理位置的差别，应特别注重考虑区域 及地段差异对房地产价格的影响。 4.1.3 房地产评估的程序 4.1.3 房地产评估的程序null 1 接受委托，明确评估的基本事项 1）明确评估对象 2）明确评估目的 3）明确评估基准日 4）明确评估报告提交日期 2 制定评估作业 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 和技术 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 3 现场勘察及收集数据资料 4 评定估算，给出评估结果并撰写评估报告 BACK 4.2 房地产价格 4.2 房地产价格 4.2.1房地产价格的特性 4.2.1房地产价格的特性null 由于土地与建筑物是通过不同途径形成的， 因此它们价格特征也不同。 土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其 价格是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价 格可由生产成本和利润构成。此外，在我国，地价 是指土地使用权价格，而房价一般是指所有权价格。 在房地产价格中，土地的价格是起决定性作用 的，因此了解土地价格的特性很重要。 null 土地价格的特性主要有： 1、地价是地租的资本化 2、地价主要由需求方决定 3、地价呈不断增长趋势 4、地价与土地用途相关（受政策影响） 5、地价具有个别性 土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价 格特征。 4.2.2 我国土地权属类型与土地使用权价格体系 4.2.2 我国土地权属类型与土地使用权价格体系 null 1 我国土地权属类型 在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ，土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权而非所有权。 null1） 根据国家规定： 但二者的地位并不平等，农村集体所有的土地不能直接出让其使用权，需由国家征用后，再出让。 前者是指以无偿的方式获得的土地使用权。其权益与后者不同，主要有：无使用权年限规定；不可单独转让、出租、抵押。 null2）土地使用权出让 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地 使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权有最高年限规定。 出让土地使用权权益：可转让、出租、抵押。 土地使用权使用期限届满，土地使用者可申请续期， 否则国家将无偿收回土地使用权。 2 我国土地使用权价格体系 2 我国土地使用权价格体系 1）基准地价 是城镇国有土地使用权的基本标准价格，它是某一时点、一定区域内不同用途土地使用权的级别平均价格。它是市场地价运动的基准线。基准地价是有政府部门组织的专门委员会以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估确定的，并由政府定期公布。 2）标定地价 在基准地价基础上，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位、市场供求等条件评估确定的具体宗地在一定使用年期内的价格。null3）出让底价 是政府在出让土地使用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低价。 4）转让价格 土地使用权拥有者将土地使用权出售或租赁。 5）其他价格 主要有抵押价格、课税价格和征用价格。 上述1～3属土地一级市场价格，由政府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市场竞争决定价格。 4.2.3 房地产价格的分类 4.2.3 房地产价格的分类null 1 土地价格、建筑物价格、房地产价格 2 总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积 楼面地价＝土地单价÷容积率 容积率是指总建筑面积与用地面积的比率,容积率越大,建筑密度越大,居民的舒适度越低。 例题:投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济？ 4.2.4 影响房地产价格的因素 4.2.4 影响房地产价格的因素null1 一般因素 1）社会因素 社会因素包括人口素质、家庭规模、政治安定状况、社会治安状况、城市化程度及公共设施的建设状况等。 2）经济因素 经济因素包括经济发展状况，储蓄及投资水平，财政收支及金融状况，物价、工资及就业水平、利率水平等。 3）政策因素 政策因素是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、城市规划、土地利用规划、房地产价格政策、房地产税收政策等。null 2 区域因素 指房地产所在区域的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的区域性特性对房地产价格水平的影响因素。 1）商业繁华度 2）道路通达度 3）交通便捷度 4）设施完善度 5）环境质量状况 对于不同性质的区域，以上因素的影响程度会略有区别。 null 3 个别因素 指影响具体一宗房地产价格的因素，具体可分为影响土地的个别因素与影响建筑物的个别因素。 1）影响土地价格的个别因素 （1）位置、面积、地势、地质。 （2）形状、宽度、深度。 （3）临街状况。 （4）规划用途、容积率、使用年限。 （5）生熟程度。 2）影响建筑物价格的个别因素 （1）面积、构造、材料等。 （2） 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、设备。 （3）施工质量。 （4）楼层、朝向。 （5）各种政府法规的限制。 （6）新旧程度。 BACK 4.3 成本法在房地产评估中的应用 4.3 成本法在房地产评估中的应用 4.3.1 成本法的基本思路及应用范围 4.3.1 成本法的基本思路及应用范围null 成本法是依据开发和建造被估房地产所耗各项费用,包括合理的利息、利润、税费等来确定房地产评估价值的一系列评估方法。 基本思路及基本公式 评估值＝重新购建价格－损耗 因为是从成本耗费的角度评估房地产价值，因此，首先需了解房地产的价格构成。 null 成本途径及其方法主要应用于下列条件的房地产估价： 1)房地产市场狭小,房地产交易实例较少,难以运用市场法和收益法的房地产估价； 2)开发后供公益事业使用的房地产估价；如政府的办公楼、学校、图书馆、医院、军队营房、公园等； 3)新近开发房地产的估价； 4)具有特殊性用途,缺乏比较实例的房地产估价,如工业用房地产等。 值得注意的是土地的价格主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法较适宜。null 成本途径的基本数学表达式为： 房地产的评估价值=房地产的重置成本－房地产实体损耗－房地产功能性贬值－房地产经济性贬值 其中： 土地使用权的重置成本=土地取得费用+土地开发费用+管理费用+利息+利润+土地增值收益 房地产的重置成本=土地取得费用+房地产开发成本+管理费用+投资利息+销售税费＋正常利润 4.3.2 成本法在房地产评估中的估价步骤 4.3.2 成本法在房地产评估中的估价步骤 null1、新开发土地评估中成本法的步骤 新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润+土地增值收益 1）估算取得待开发土地的成本 取决于土地使用权是如何取得的。是划拨还是支付出让金；是从农村取得土地使用权还是从城镇取得土地使用权。 （1）从农村取得土地 ①国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 ②支付给政府的土地使用权出让金。 （2）从城镇取得土地 ①为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 ②支付给政府的土地使用权出让金。 null2）估算土地开发成本 （1）基础设施建设费 包括工程所需的道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的建设费用，称“七通一平”费用。 （2）公共配套设施建设费 非营业性的公共配套设施的建设费用，包括邮电、学校、公园、绿地、小区外的市政基础设施等建设的费用。 null 3）估算管理费用 4）估算投资利息 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 5）估算税费 6）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。 null[例1]待估地块为征用农地,面积为500平方米。土地取得费为230元/平方米,土地开发费为246元/平方米。土地开发周期为2年,第一年投资占总投资的3/4,第二年投资占总投资的1/4；银行贷款年利率为8%,土地开发投资的平均利润率为10%,土地增值收益率为20%。 1)估价要求。计算待估土地开发后的评估价值。 2)评估过程。null (1)计算土地取得费 土地取得费=500×230=115000(元) (2)计算土地开发费 土地开发费=500×246=123000(元) (3)计算投资利息 土地取得费的计息期为2年,土地开发费为分段均匀投入,则： 土地取得费利息=115000×[(1+8%)2－1]=19136(元)null 土地开发费利息=123000×3/4×[(1+8%)1.5-1]+123000×1/4×[(1+8%)0.5-1]=11289+1206=12495(元) 利息合计为：19136+12495=31631(元) (4)计算开发利润 开发利润=(115000+123000)×10%=23800(元) (5)计算土地增值收益 土地增值收益 =(115000+123000+31631+23800)×20%=58686(元) (6)计算土地评估价值 土地评估价值 =115000+123000+31631+23800+58686=352117(元) 土地单价=352117÷500=704(元)null[例题]某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。 1、估算土地取得成本 土地取得成本＝出让金＋拆迁费 =20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米（1亩=666.67平方米） 2、估算土地开发成本 土地开发成本＝开发费＋其他费用 ＝3亿元/平方公里＋5万元/亩 ＝300元/平方米＋75元/平方米 ＝375元/平方米 (注:1平方公里=100万平方米)null 3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本 分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米 4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米 5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。 2、新建房地产评估的步骤 2、新建房地产评估的步骤 新建房地产价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 + 管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 对于单纯的新建建筑物，则上述公式中不含土地取得成本、土 地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售税费和 开发利润，即新建建筑物价格 ＝建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用 +开发利润 1）估算土地取得成本 2）估算土地开发成本与建筑物建造成本（开发成本） （1）勘察设计和前期工程费 （2）基础设施建设费 （3）建安工程费 （4）公共设施建设费 （5）开发过程的税费及其他间接费 null 3）估算管理费（可并入2）”计算） 4）估算投资利息 5）估算销售税费 （1）销售费用 （2）销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附加等。 （3）其他销售税费：应由开发商负担的土地增值税、交易手续费、空房看管费、保修期内的维修费等。 6）估算开发利润 3、旧房地产运用成本法评估的步骤3、旧房地产运用成本法评估的步骤 对于单纯的旧建筑物，成本法的计算公式为： 建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日 重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的 全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。 null 1）估算重置成本 （1）  可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场法，因为成本法较适合新开发的土地。 这里主要是估算建筑物的重置成本。 （2）  注意两种重置成本 ①复原（Reproduction cost） ②更新（Replacement cost） 在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。 null （3）    建筑物重置成本的求取方法一般有两种： ①直接法 根据待估建筑物各构成部分所使用的材料的种类、品级数量及所需人工的级别和数量等，以建筑物所地区在评估基准日的各种单价为基础，计算出工程直接费，再加上工程间接费及适当的承包商利润后，计算出标准建造费，再进一步加上发包人直接负担的附加费后算出重新建造价格。 ②间接法 指在近邻地区或同一供应范围内的类似地区中，寻找与待估建筑物相类似的新建筑物的实际总造价及各构成部分的明细价，以此为基础，经适当修正后求取重新建造价格。实际估算中，通常经过 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 、测算和修正，得出新建筑物每平方米建筑面积的标准造价，再乘以待估建筑物的总面积。 2）估算损耗2）估算损耗 （1）估算土地的损耗 土地损耗率＝已使用年限/法定使用年限 （2）估算建筑物的损耗 有形损耗（理化因素） 无形损耗（社会经济因素） ①耐用年限法（使用年限法） 如果在耐用年限内每年的折旧额相等，则建筑物每年 的折旧为： null例：某建筑物建筑面积为320m2，重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4％。试用耐用年限法估算（定额法）其现值。 V＝800000－19200×7＝665600（元） 非生产用房的耐用年限和残值率 钢筋混凝土结构： 60年，0％ 砖混结构一等： 50年，2％ 砖混结构二等： 50年，2％ 砖木结构一等： 40年，6％ 砖木结构二等： 40年，4％ 砖木结构三等： 40年，3％ 简易结构： 10年，0％ 耐用年限＝建筑物已使用年限+尚可使用年限 null（2）打分法（观察法） 成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库 null 例题:某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部 分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出 修正系数C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13， 成新率＝(80×0.75+70×0.12+60×0.13)÷100×100％＝76.2％ 在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得 出成新率。 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物， 还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价 修正。 例题:某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设 备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅 小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。经分析和估测，决定在 成新率的基础作10％的减价修正。 V＝300000×80％×(1－10％)＝300000×72％＝216000(元) BACK 4.4 收益法在房地产评估中的应用 4.4 收益法在房地产评估中的应用 4.4.1 运用收益法评估房地产的理论前提及其适用范围 4.4.1 运用收益法评估房地产的理论前提及其适用范围null 运用收益途径及其方法评估房地产的理论前提是：被估房地产能够在未来的时期内形成现金流和收益。 适用范围：有收益的房地产，不适宜公益性房地产。如商场、旅馆、餐馆、商务楼等收益性房地产。但对于政府办公楼、学校、公园、图书馆等社会公用、公益性房地产，收益法一般不适用。 4.4.2 收益法评估房地产的基本思路 4.4.2 收益法评估房地产的基本思路null 无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率（1） 有限期： （2） 即 P=A×（P/A，r,n） A－年纯收益 r－折现率 4.4.3 收益法中的各参数的估算 4.4.3 收益法中的各参数的估算null 1 净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。客观净收益是房地产在正常的市场条件下用于法律允许的最佳利用方向上的净收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 ＝ = 净收益潜在毛收入空置等造成的收入损失营运费用有效毛收入营运费用null 2 资本化率 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 △    求取方法： 1）收益与售价比法（市场法） 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。  null 对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为: r=(10%+12%+11%+11.5%+10.6%)÷5=11%表5－5 纯收益与售价交易实例 2）累加法 2）累加法 资本化率=无风险报酬率+风险调整值  资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。 3 收益期的确定 3 收益期的确定 单独评房——建筑物的经济寿命 单独评地——土地使用权年限 （1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。 （2）假设未来收益无限期。 4.4.4 收益法的计算公式 4.4.4 收益法的计算公式null 1 房地合一评房地产价格 房地产价格＝房地产纯收益/综合资本化率 或=房地产纯收益×(P/A,r,n)房地纯收益＝房地产有效毛收入－房地产总费用房地产总费用＝管理费+维修费+保险费+税金null[例]某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。 null1）估算年有效毛收入 年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%） ＝9,855,000元 2）估算年营运费用 （1）管理费： 年管理费＝9,855,000×3.5%＝344,925元 （2）维修费： 年维修费＝4,800×12,000×1.5%＝864,000元 （3）保险费： 年保险费＝4,800×12,000×0.2%＝115,200元 （4）税金： 年税金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元 （5）年营运费用： 年营运费用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900 ＝3,098,025元null3）估算净收益 年净收益＝年有效毛收入－年营运费用 ＝9,855,000－3,098,025 ＝6,756,975元 4）计算房地产价格 房地产的剩余收益期为45年，则： 房地产价格＝6,756,975×1/6%×[1－1/（1＋6%）45] ＝6,756,975×[(P/A,6%,45)=15.4558] ＝104,434,671元 房地产单价＝104,434,671÷12,000 ＝8,703元 5）评估结果 经评估，该写字楼房地产在2004年5月的价格为104,434,671元，单价为每平方米8,703元。 null2 房地合一评土地（土地残余法） L—土地价值； —房地合一产生的净收益； B—建筑物价值（采用收益法以外的方法求得）； rB —建筑物资本化率；rL— 土地资本化率； d—建筑物折旧率。 由于房地合一净收益中含有折旧，故在计算土地净收益时，应扣除建筑物折旧。 null例题：在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为2000×1200＝240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12％，土地的还原利率为10％。 假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60％，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。 null（1）计算房地合一纯收益 100×2000×60％×12－720000＝720000（元） （2）计算建筑物的纯收益 240×（12％+1/20）＝40.80（万元） （3）计算属于土地的纯收益 72－40.80＝31.20（万元） （4）土地的价格为：31.2÷10％＝312（万元） 单方土地价格为：312÷3000＝1040（元/m2） null 例题:某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年。 目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。 另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费(含折旧)为年租金的3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。null1）选定评估方法 该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2）计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益＝50×12×900×（1－10％）＝486000（元） 3）计算总费用 （1）年管理费＝486000×3.5％＝17010（元） （2）年维修费＝2500×900×1.5％＝33750（元） （3）年税金＝20×900＝18000（元） （4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元） 年总费用＝（1）+（2）+（3）+（4） ＝17010+33750+18000+4500＝73260（元） null4）计算房地产纯收益 年房地产纯收益＝年总收益－年总费用 ＝486000－73260＝412740（元） 5）计算房屋纯收益 （1）计算年折旧费。 （2）计算房屋现值 房屋现值＝房屋重置价－年折旧费×已使用年数 ＝2500×900－46875×4＝2062500（元） （3）计算房屋纯收益： 房屋年纯收益＝房屋现值×房屋资本化率 ＝2062500×8％＝165000（元） null6）计算土地纯收益 土地年纯收益＝年房地产纯收益－房屋年纯收益 ＝412740－165000＝247740（元） 7）计算土地使用权价格 土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50－6＝44（年）。 单价＝3358836.15/500＝6717.67（元） 8）评估结果 本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为3358836.15 元，单价为每平方米6717.67元。 null 3 房地合一评房（建筑物残余法） 若纯收益 不含折旧，则 null例题 某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年，用残余法评估该住宅建筑物价格。 年房租总收入＝4800×12＝57600（元） 年总费用： 房租损失准备费（以半月租金计）＝2400（元） 房产税（按年租金的12％计）＝57600×12％＝6912（元） 土地使用税（每年按每平方米2元计）＝200×2＝400（元） 管理费（按年租金3％计）＝57600×3％＝1728（元） 修缮费（按年租金4％计）＝57600×4％＝2304（元） 保险费每年＝576（元）null年总费用＝2400+6912+400+1728+2304+576＝14320（元） 年总纯收益＝57600－14320＝43280（元） 另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元，则土地总价为： 1200×200＝240000（元） 归属于土地的年纯收益为： 240000×8％＝19200（元） 故归属于建筑物的年纯收益为： 43280－19200＝24080（元） 建筑物折旧率＝1/25×100％＝4％ 建筑物价格＝24080÷（10％+4％）×｛1－[1/（1+14％）25]｝ =24080 ×(P/A,14%,25)=24080×6.8729 ＝165499.4（元） 建筑物每平方米价格为： 165499.4÷240＝689.58（元）     BACK 4.5 市场法在房地产评估中的应用 4.5 市场法在房地产评估中的应用 4.5.1 市场法的基本思路及计算公式 4.5.1 市场法的基本思路及计算公式null 以类似房地产的交易实例为基础估算被估房地产价值。 被估房地产价格＝ 交易实例单价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×时间因素修正系数×被估房地产面积 4.5.2 市场法的适用对象及条件 4.5.2 市场法的适用对象及条件null市场条件：充分发育活跃的房地产市场、能够找到至少3个交易案例 被评估对象：具有广泛交易性的房地产。 交易实例：交易实例与被估房地产之间应具有较大的相关性或较好的可比性。 5.5.3 市场法的操作步骤及因素修正 5.5.3 市场法的操作步骤及因素修正null 1 察勘被估房地产 2 收集与选择房地产交易实例 交易实例应符合的条件： 与被房地产用途相同、所处地区相同、结构相同、价值类型相同筹资条件相似，接近评估基准日，正常交易（或可修正）。 3 建立价格可比基础 1 ）统一付款方式； 2） 统一化为单价，土地一般采用楼面地价； 3 ）统一货币单位，一般以人民币为基准； 4 ）统一面积单位，一般以平方米为基准； 5 ）统一面积内含，一般以建筑面积为基准。null4 估算调整系数 1） 定基 2） 交易日期修正系数 环比 3）区域因素修正系数 直接比较法： 间接比较法： 4）个别因素修正 （1）容积率修正：一般据地方容积率修正系数表 （2）土地使用年期修正   估价对象估价对象交易案例null 5 确定比准价格（调整值） 将交易实例的价格与各调整系数连乘。 6 确定被估房地产价格 将各调整值算术平均或加权平均，确定评估值。 例题 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。 nullnull1、进行交易情况修正 评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情 况，均作为正常交易看待，故无需修正。 2、进行交易时间修正 根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14 交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12 交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.07 3、进行区域因素修正 交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交 易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判 断。null上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则： 交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163 交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.075null4、进行个别因素修正 （1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。 （2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）： （3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1null个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995 交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133 交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1＝1.094 5.计算比准价格 A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/ M2 ） B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/ M2 ） C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/ M2 ） 6.采用算术平均法求得评估结果 因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果： 待估宗地评估价值（单价）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3 ＝1,764（元/ M2 ） 待估宗地评估价值（总价）＝1,764×3,000＝5,292,000元 BACK 4.6 房地产评估的其他方法 4.6 房地产评估的其他方法5.6.1 剩余法（假设开发法）5.6.1 剩余法（假设开发法） 它是从待估地产上假设建造的建筑物的预期收入中扣减除土地价格以外的有关房屋建筑成本、相关税费以及正常利润后，将其差额作为土地价格的一种地产估价方法。 null 1 剩余法的基本思路和计算公式 专业费用=建筑费×专业费用率 利息=(地价+建筑费+专业费用)×利息率 利润=(地价+建筑费+专业费用)×利润率 2 适用范围及注意事项  该方法主要适用于：待开发、待拆迁的土地、未完工的房地产项目 地价＝卖楼价－建筑费－专业费用－销售费－利息－税费－利润null [例]待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年。试估算该宗地目前的价格。 1、选用评估方法 该宗地为待建筑土地，适用剩余法进行评估，故确定采用剩余法进行评估。null2、选择和确定最佳开发方式 根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。 3、估算建设周期 预计正常情况下该项目的建设周期为2年。 4、预计售楼价 经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。 null5、估算开发费用 预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，贷款的年利息率为8%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：第一年需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费及相应的专业费用。 6、求取地价 确定折现率为8%，则： 楼价＝8,500×5,000/（1＋8%）2＋6,500×15,000/（1＋8%）2 ×[30%/（1＋8%）0＋50%/（1＋8%）0.5＋20%/（1＋8%）1] ＝11,721.14万元 建筑费＝4,000×60%/（1＋8%）0.5＋4,000×40%/（1＋8%）1.5 ＝3,734.96万元null 专业费用＝3,734.96×6%＝224.10万元 租售费用及税费＝11,721.14×4％＝468.85万元 投资利润＝（总地价＋总建筑费用＋专业费用）×20％ ＝总地价×20％＋（3,734.96＋224.10）×20％ ＝总地价×20％＋791.81 总地价＝（11,721.14－3,734.96－224.10－468.85－791.81）/(1＋20%) ＝6,501.42/1.2＝5,417.85万元 单位地价＝5,417.85/5,000＝1.08万元/平方米 null 由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此，投资利息不再重复计算。null例： 1)估价对象概况 待估地块为七通一平的空地,面积为1000平方米,且土地形状规则,允许用途为商住混合,允许建筑容积率为7,覆盖率为≤50%,土地使用年限为50年。出售时间为2002年10月8日。 2)评估要求 需要评估出该地块2002年10月8日出售时的市场价值。null 3)估价过程 (1)确定评估方法。该地块为待建筑土地,可采用剩余法评估。 (2)选取最佳开发方式。根据规划的要求和市场调查,该地块最佳开发方式为:建造商业居住混合楼。该建筑为框架结构,共14层,总建筑面积为7000平方米,单层建筑面积均为500平方米,其中1～2层为商业用房,共1000平方米,3～14层为住宅,共6000平方米。 (3)预计建设期。预计共2年完成,即2004年10月完成。null (4)预计售楼价。预计建造完成后,其中的商业楼即可全部售出,住宅楼的80%在建造完成后可售出,20%半年后才能售出。预计当时售价,商业楼为4000元/平方米,住宅楼为2500元/平方米。折现率为10%。评估过程如下：null (5)估计开发费用及应获得的利润。总建筑费为600万元；专业费用为建筑费的6%；利息率为8%；利润率为20%；税费估计为楼价的4%。 在未来2年的建设期内,开发费用的投入情况为：第一年投入60%的建筑费及相应的专业费,第二年投入40%的建筑费及相应的专业费。则：null专业费用=5512747×6%=330765(元) 税费=15587097×4%=623484(元) 利润=(地价+建筑费用+专业费用)×20% =(地价×20%)+(5512747+330765)×20% =(地价×20%)+1168702 null (6)求取地价。 地价=15587097－5512747－330765－623484－(地价×20%)－1168702 地价=7951399÷1.2=6626166(元) 单位地价=6626166÷1000=6626(元)5.6.2 基准地价修正 法5.6.2 基准地价修正 法null 1 基本思路及计算公式 待估宗地价格=待估宗地所在区域的基准地价×区域因素修正系数×时间修正系数×年限修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数 2 适用范围及条件 适用于政府已公布基准地价的城镇的土地价格评估，这是运用基准地价修正法的首要条件。 基准地价修正法比较适用于进行大面积的数量众多的土地价格的评估，因为对于大面积的土地来说市场的交易实例较少，也很难运用收益法。 null3 评估的过程 1 ）调查和勘察待估土地的基本情况 2 ）明确区域整体影响因素状况 3 ）确定区域因素修正系数 4） 确定时间因素修正系数 5 ）确定年限修正系数 年限修正系数=[1-1/(1+r)m]/[1-1/(1+r)n] 式中：m－被估土地使用权剩余年限 n--该用途土地使用权的法定最高年限； r—折现率。 6 ）确定容积率修正系数 7） 确定其他因素修正系数 4.6.3 路线价法4.6.3 路线价法null 1 基本思路及计算公式 路线价法是对面临特定街道、接近性相等的城市土地，设定标准深度，求取在该深度上数块土地的平均单价，此单价称为路线价，然后据此路线价，再配合深度指数表，用数学方法计算出临近该街道的各宗地价格的一种土地价格评估的方法。 在正常情况下，路线价法可用下列数学公式表示： 宗地地价(总价)=路线价×深度指数×宗地面积（或宗地临街宽度） 宗地地价(总价)=路线价×深度指数×宗地面积（宗地临街宽度） ×修正系数 null2 适用范围及条件 路线价法是一种迅速、公平、合理，同时又能节省人力、财力的评估方法。特别适用土地课税、土地重划、征地或其他需要在大范围内对大宗土地进行估价的场合，当然这种方法仅适用于城市土地特别是商业用地的估价。 null 3 操作步骤及内容 1） 划分路线价区段 2） 设定标准深度 3 ）确定路线价 4） 制作深度指数表 地价随临街深度长短变化的程度，用比率来表示称为深度指数，这种指数如编制成一张表，就称深度指数表。 5 ）计算宗地价格null 4 深度指数 从理论上讲，深度指数应为待估宗地的单位价格与标准宗地单位价格的比率。而在实际评估中，深度指数是根据所在街区多个非标准宗地单位价格与标准宗地单位价格的比率，通过统计分析而得出的，并用列表的方式表示出来。 null5 应用举例 某路线价区段，标准深度为16-18米，路线价为1800元/平方米， 待估宗地为一临街矩形地块，临街宽度为16米，临街深度为14米， 该路线价区段的深度指数如下表所示：试估算该宗地的价格。 深度指数表 宗地价格=1800×110%×16×14=443520（元） null 例:某路线价区段,标准深度为18米,路线价为1000元/平方米,待估临街各宗地块情况见图5—3,临街深度指数表见表5—4。假设各宗地的宽度都为6米,计算各宗地的评估价值。null表5—3 待估各宗地块情况表1000元(路线价)注：超过标准深度18米以后的地块为里地。null表5—4 临街深度指数表null (1)宗地A为临街地,临街深度为17.5米,查临