三谈成本上涨和行业应对

再谈成本上涨和行业应对 发布: 2012-3-14 13:48 | 作者: 谢家瑾 | 再谈成本上涨和行业应对 ——打好开源节流的组合拳 上期杂志我向大家推荐了一些企业对服务费成功调价的做法和经验，在业内引起较大反响。之后，我要求杂志社就成本上涨和行业应对继续约稿，在推荐成功调价案例的同时，将重点转到开源和节流上，并在专 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 聚焦栏目进一步展开讨论。 看了这期稿子，很感欣慰。在成功调价的案例中，成都金房物业服务有限公司董事长闻涛《立足服务走出调价难困境》一文谈到的六条心得和体会很值得一读。文章介绍了该企业自2008年起，对在管105个住宅项目中的79个先后顺利上调了服务费，调价率达75%，其中有6个项目在三年内两次上调服务费，由此成功化解了成本费上涨给企业带来的危机，实现了企业的可持续发展。此外，我们还看到在深圳市物业管理协会的介入指导下，世外桃源物业管理(深圳)有限公司对总建筑面积180万平方米、居住人口达5万、物业费标准从0.8元至2.8元不等的桃源居社区成功实现了物业费的上调，并由此带动了中海怡翠山庄等一大批亏损项目物业服务收费标准的合理上调。北京怡海达丰物业管理有限公司针对因成本一再上涨出现经营亏损，危及企业良好服务品质的问题，对有1190户居民居住、16.8万平方米的在管怡锦园小区，拟定了“将服务费标准从1.65元/月.平方米调整到1.98元/月.平方米”和“现有服务费标准不变，调整缩减服务项目”的两个 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 供业主选择。通过艰苦细致的工作，有三分之二的业主鉴于对怡海物业多年来服务的认可，选择了调价方案，使调价工作顺利进行。在绿城物业服务集团有限公司总经理杨掌法“唯有心人事竟成”一文中，我们看到绿城物业2011年对在管41个项目成功调整了服务费，年度服务费收入增加近1000万元。加之各项延伸服务收入已占集团公司年营业总收入的30%以上，企业在应对成本不断上涨的同时，赢得了可观的经营效益。 除了以上这些成功调价的案例之外，这期杂志的很多文章从开源和节流两个角度交流了应对成本上涨的经验，从更开阔的角度给行业上下以更多的启示，值得很好地学习和借鉴。 重庆新龙湖物业服务有限公司总经理周洪斌在《打造低成本运营能力 应对刚性成本上升挑战》一文中指出：放眼当下，既能从容面对挑战，又能过得滋润的物业服务企业，无非有这样一些共性，那就是必须具备组织管理能力、低成本运营能力、资产管理能力和服务创新能力。他认为：企业起码要具备一定规模、高满意度和品牌影响力，才能在开源上有所作为；要具备完善的管理机制和较高的组织效率及组织管理能力，才能在节流上有所作为。就重庆新龙湖的运作体会，他归纳了优化组织结构，提升组织效率；加强全面预算管理，建立全员成本意识；转变物业服务企业角色，加强服务集成；重视科技力量，运用先进技术提升劳动生产率；大胆推行老项目工程改造和节能降耗措施，打造新项目前期介入能力；建立集中采购制度和物资稽核制度，降低物耗成本的六大策略。并提出：打造低成本运营能力不仅是企业应对刚性成本上升的短期策略，也是未来企业必备的核心竞争力之一，是物业服务企业的立命之本。 上海上房物业管理有限公司周超、陈维佳在《坚定信心 开源节流 应对成本上涨》一文中，从加大市场拓展力度，通过扩大管理规模、提升营业收入、承接利润率较高的优质物业项目以保持企业的总体赢利能力稳定；充分利用 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 续约机会，精心安排，力争由点到面推动公司住宅项目大规模调整物业费收费标准；通过调整作业流程、改进作业方法与产品升级、使用先进设备、加快推进专业服务分包以降低物业服务工作中所需员工数量，有效控制服务成本增长等三个方面传授了上房物业应对成本上涨的经验。 重庆晓月物业管理有限公司总经理赵峻岭在《打好组合拳，应对行业冬天》一文中，介绍了“一个中心、两个基本点”的基本战略，即紧紧围绕企业文化和发展战略 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 确定的保证企业能够活下来并健康走下去的中心，以及增收与节支并重的“两个基本点”。该企业通过适当提高物业费价格，开展特约服务与推行服务集成以实现增收；合理设置岗位、减员增效，降低能耗、日常开支以及采购成本与库存，运用科技手段降低运行成本等，值得更多的企业借鉴。 上海商务中心物业管理公司总经理张国建在《物业服务成本上涨的应对举措探析》一文中，从用工成本、能源费用、设备设施维修保养成本和专项服务外包费用、安全技术标准的强制实施等四方面分析了物业服务成本上涨的原因。从节能减耗，向管理要效益；引进先进技术，降低对人力的依赖；整合人力资源,合理配置人力；整合现有资源，挖掘员工潜能；开展增值服务，开辟创收新路五方面提出了应对举措。 中航物业管理有限公司总经理朱俊春在《转变发展模式 努力提高发展质量》一文中，重点介绍了中航物业楼宇设备公司推出EMC服务（合同能源管理）、BOT服务（建设－经营－转让模式）、EPC模式（设计-采购-建设模式）参与在管项目节能改造，以及对在管楼宇提供包括供暖节能、空调节能、照明节能、电梯改造安装、节水应用、太阳能应用、谐波治理等节能服务项目所取得的良好效果和经济效益。并从对企业内部管理以及各种现场服务流程进行标准化改进以提高运营效率，通过技术手段提升现场人员管理效率，通过多种手段达到增收节支目的三方面提供了中航物业获取良好经营绩效和可持续发展强大驱动力的宝贵经验。 西安电子科技大学后勤服务集团总经理助理兼物业管理公司经理刘卫东在《强化节能减排 降低服务成本》一文中，将企业在高校物业管理的供暖、供水、电梯、照明、绿化等方面入手，采取节水节电措施，大力压缩公共能耗支出，降低运营成本的有益探索和经验提供与同行分享。 广州珠江物业酒店管理有限公司董事长罗小钢在《关于服务成本上涨的思考及对策》一文中，对2007年新的《劳动合同法》实施造成企业成本急速上涨，以及2008年金融危机给行业生存带来严峻考验的两次困境中，行业在顽强的应对中不断发展壮大进行了回顾。从抑制行业不良竞争，倒逼行业转型升级，加速行业优胜劣汰三方面对成本上涨可能给行业带来的发展机遇作出分析。并从四个方面指出服务成本上涨是不可逆转的趋势，从合法上调管理费、调整收费模式、恢复服务本质、更新用人政策、积极开拓经营等方面提出了应对成本上涨的策略。 为了解和掌握成本上涨与行业应对状况，杂志社还对业内50余家物业服务企业组织了小型调查，取得了一些宝贵的数据，并对有关企业的应对思路进行了深度分析，很有说服力。在调查表设置的“2011年，面临行业服务成本大幅度上涨，贵公司采取的应对措施”多选问答中，有36%的企业选择了“上调物业费”， 21%选择了“减员增效，压缩企业人工成本”，100%选择了“拓宽经营领域，增加企业多种经营收入”；46%选择了“节能降耗，降低企业能耗成本”。由此可见，尽管不同的企业作出不一样的选择，但大家对于应用开源节流组合拳，多渠道应对成本上涨的意见是一致的。正如罗小钢在文章中提到的，成本的上涨确实给行业带来了迫在眉睫的压力，当务之急是凭借行业30年发展中练就的坚毅与智慧，八仙过海，各显本领，应对汹涌的“涨”潮，舒缓沉重的“涨”压，坚定发展的信心，以积极的心态战胜困难，共渡难关，去开创和迎接行业发展的新时代。   三谈成本上涨和行业应对 ——和衷共济、抱团取暖、砥砺前行 连着写了两篇关于成本上涨与行业应对的卷首语，激起业内的广泛关注。《中国物业管理》杂志在前两期组织“专题聚焦”栏目讨论的基础上，继续就此约稿。这期刊登的一些文章，不仅将企业的应对经验供行业分享，还从政策、市场、行业自身等方面对困境成因进行深度剖析，并提出解决途径，使得讨论向深层次推进。读后很受启发，再次提笔写第三篇关于成本上涨与行业应对的卷首语，希望能借势把讨论进一步推向深入。 在行业自救的经验方面，这次我要重点就企业内部机构和人员的合理设置与配备，以及引用科技手段两方面，推荐几个降低运营成本的成功案例。 上海上实物业管理有限公司总经理李胜来在《应对成本上涨需要行业自身改变》一文中提出了改项目经理制为区域经理制，一个经理管3-5个项目，由此精简管理层队伍；同时还采用“点工”方式安排保洁工和维修工在相邻小区执业，通过集约化用工，既减少用工数量，还能节省人员招聘、培训、处理劳动纠纷的成本。辽河油田振兴公用事业公司通过内部站点合理配置和管理者竞聘上岗，减少基层站队29个，调整出58名管理层员工充实到一线，并清退劳务用工247人，精干高效的机构设置使得工作效率和业主满意度得到同步提高。福建武夷物业管理有限公司赵北利提出运用“1+Ｎ”组合模式，即由一家具有一定品牌知名度和一定规模实力的物业服务企业牵头，联合若干家中小企业组建集团公司，通过规模效益和集团优势的发挥，提高盈利能力，缓解成本压力以及由此引发的各类经营风险的建议，可供中小企业整合参考。 此外，采用科技手段和机械化操作，逐步改变行业劳动密集型现状，达到减员增效、提升品质的效果，已经被很多企业认识和采纳。重庆晓月物业管理有限公司运用虹膜成像多功能门禁系统代替多人门岗防范，运用洗地机、抛光机等代替保洁的拖帕和尘推，运用绿化粉碎加快速发酵技术解决绿化修剪物运输难问题，运用设备设施运行数据远传功能替代靠人督查等，值得借鉴。新疆百信服务有限公司采用清雪机、扫地机和洗地机，配置车禁系统和门禁系统等，达到了减员增效。北京安杰社区服务有限公司利用智能网络技术和先进的云计算技术，开发出《安杰物业费自动催缴系统》，为业主提供所有生活类缴费一站式服务。不仅通过“主动、双向、提醒式”的物业管理收费模式，节约了催缴物业费成本，提高了收费效率，缓解收费难问题，还因多功能缴费业务的开通，给业主的工作和生活带来了极大的便利。 从以上这些案例可以看到，目前物业管理降成本、提效率、增服务的空间很大。但必须强调的是，把基础服务工作做好，取得业主的满意和信任，是物业服务企业生存和发展的根本，任何应对举措都不能以损害业主权益为代价。 在这期杂志的文章中，我们还看到在深入探讨中有很多观点的碰撞，由此也带来了对一些问题的深层次思考。深圳市盛孚物业管理有限公司董事长董声俊认为，在当前买方市场的条件下，业主用同样的钱能继续在市场上采购到同等水准、同等质量和同等数量的服务商品，市场不会积极回应或支持物业服务企业上调服务管理费的呼吁。对此，万科企业股份有限公司副总裁、万科企业股份有限公司物业事业部执行官朱保全在《和衷共济砥砺思变—关于物业管理行业自救的思考》一文中提出不同的观点。他援引上海物业管理行业协会茅茂春文章中“现在是一级退出二级接，二级退出三级接，大部分新接管的物业服务公司都不如原来的物业服务企业管得好，居民有不少意见”后指出：在成本连年上涨，而物业服务费收入一成不变的情况下，企业经营压力与日俱增，“伺候不起”只能“走为上”了。现实的问题是，无论谁接手，如果不提高物业费，原有的服务标准是不能持续的。以上文章带出的思想碰撞，会把这次大讨论由表及里引向深入，是值得鼓励的。 近日，我把去年《中国物业管理》第五期刊登的陈伟写的《物业管理的价格机制》一文找出来认真重读了几遍，感到其系统性分析确实非常透彻，推荐大家读一读。文章首先指出：一个良性运行的商品市场，其价格机制应当显现三个基本特点：一是商品价格基本反映商品价值，二是商品价格基本反映供求关系，三是商品价格基本反映买卖双方意愿。在反观物业管理市场后，文章认为，目前物业管理价格机制距离良性运行状态相差甚远，并将之概括为三大乱象：一是多数普通居住物业的服务价格无法反映服务的真实价值，服务成本刚性增长和服务价格缺乏弹性的双重挤压，不仅吞噬了物业服务企业本已微薄的利润空间，甚至出现收费标准低于服务成本的倒挂现象；二是物业服务价格无法反映市场供求关系的变化。一方面，虽然大多数普通居住物业和政策性住房的物业收费标准明显偏低，但并没有起到抑制低端物业服务市场供给的作用。另一方面，虽然人们对高端物业服务的需求不断增长，但高端物业服务的市场价格并未能够与服务成本和品牌价值实现同步增长；三是物业服务价格无法反映买卖双方的交易共识。在成本激增的情况下，大多数从事普通居住物业管理的企业按照原有物业服务收费标准经营已无利可图甚至亏本，只能从降低服务成本（通常的代价是降低物业服务品质）和增加物业管理以外的收入（通常的做法是经营物业共有部分）两方面入手，势必引发业主的不满和客户关系的恶化。 在分析三大乱象的基础上，文章指出，我们不难看出，以价格机制为核心的物业管理市场机制在实际运行过程中存在着“市场失灵”的困境：由于物业服务价格的稳定性过强而敏感性过弱，市场无法通过供求关系的变化及时有效地调节价格涨落。 就现行主要通过政府指导价方式对物业服务价格进行管控的局限，文章从四方面做了剖析：一是缺乏对价值规律的遵循，二是缺乏对经营者权益的尊重，三是缺乏专业力量的支撑，四是缺乏配套措施的跟进。在此基础上，提出了物业管理价格机制完善应当遵循的基本思路：以消费理念培养为先导，理性认识物业管理价值；以服务成本定价为基础，建立成本价格联动机制；以前期物业管理为重心，严格执行收费核准制度；以价格公开透明为手段，推行价格定期公示制度；以扶持激励政策为保障，实行最低价格保护政策。 看了大家的文章和陈伟的系统分析，感到虽然方向明亮了很多，但前进的道路却是艰难曲折的。要平息乱象，消除诸多制约因素，还有漫长的道路要走，而这条路就在我们的脚下。正如万科朱保全在《和衷共济 砥砺思变 —关于物业管理行业自救的思考》一文提出的：在行业危急存亡之秋，行业同仁需要更加团结，和衷共济、抱团取暖。一方面要积极交流自我救赎的心得方法，相互启发，砥砺而思变，在困境中找到突围之路；一方面要共同呼吁社会关注这个涉及近600万人就业的行业的命运，重视这个行业和众多社区住户互惠共生的关系，呼吁政府有关部门要出台更加符合行业实际状况的物业服务费定价机制，通过完善的法规政策为物业服务企业完成服务升级、实现自救创造条件。行业政策的调整和优化，能够根本缓解优质服务的供需矛盾，促进和谐社区建设，促进物业管理行业发展，这无论对物业管理行业还是广大业主都是“福音”。 物业费公开透明业主才乐于尽义务 2012-05-30 来源：新民晚报 秦丹   [提要]我涨你的物业费，你投我的赞成票。可能吗?昨天本报头版头条报道了这一新鲜事：闵行区万科城市花园新区的物业费涨价动议，有92%的业主投了赞成票。物业账实话实说，全透明换来理解；涨物业费，但不降低服务。城市花园新区的这一做法，的确赢得了业主的心。 我涨你的物业费，你投我的赞成票。可能吗?昨天本报头版头条报道了这一新鲜事：闵行区万科城市花园新区的物业费涨价动议，有92%的业主投了赞成票。 物业账实话实说，全透明换来理解；涨物业费，但不降低服务。城市花园新区的这一做法，的确赢得了业主的心。 见多了公众对水、电、煤涨价的质疑，也常听到物业公司诉说物业费收不齐的窘迫，在此起彼伏的涨价声中，总会有理性的声音“跳出来”，讲一讲权利和义务对等的道理，告诉公众，在享受权利的同时，一定要懂得尽义务。这话没错。没有无义务的权利，也没有无权利的义务。可是为什么总有那么些人，在享受着物业公司服务的同时，就是不想痛痛快快地缴纳物业费呢?其实原因不外乎两个：一是，物业公司的账目没能做到公开透明；二是，物业公司的收费和服务质量不对等。个体业主跟物业公司相比，在力量上处于弱势。对一些服务不如人意的物业公司，业主往往会选择以不缴纳物业费来对抗。 如何落实业主的权利?物业账目的公开透明很重要。城市花园新区之所以能得到业主的理解，就在于把问题说清楚，让业主自己拿主意，充分尊重了业主的知情权和决策权。物业公司本来就是通过提供服务赚钱的，计算成本合情合理。在物价上涨、人力成本上涨的情况下，一些物业公司往往通过减少服务人员、降低服务质量来保持营利状态。作为业主，如果按期上缴物业费，却常常被小区马路上的狗屎、果皮之类滑倒，或者因楼道里的污物、垃圾“闹心”，那他考虑的，恐怕不仅仅是居住条件的问题，还会考虑物业管理对楼盘价格的影响。 物业公司不能公开透明，搞信息不对等，不尊重业主的权利，擅自降低服务质量，这是违背业主权利原则的。物业公司无权替业主“拿主意”，而是应该学会尊重业主的权利，通过积极的协商、以公开透明的账目，取得业主的信任和理解，共同把小区的服务搞上去。 近期沪上不少的物业小区，正在酝酿物业费涨价，但因为操作不 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 和不透明遭遇业主反感，甚至强烈反对。有的小区降低了服务标准，导致业主不愿缴物业费，形成恶性循环。这好像成了一个物业管理中的死结。其实问题并没有那么严重，关键还是要弄清问题的症结所在。城市花园新区的做法，可以说为其他物业公司做出了示范。尊重业主的物权、提高物业服务质量，是物业公司赢得客户的不二选择；而享受到权利的业主，才会乐于尽义务。