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1.市场环境调查.doc

1.市场环境调查

云水禅思
2012-06-11 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《1.市场环境调查doc》,可适用于经济金融领域

市场调查报告一、项目概况所开发项目所在地为上图中红圈内该地位于武汉市武昌区珞狮南路南端紧邻华中农业大学。在北面紧邻华中农业大学新校门在西面与华中师范大学老师在壕沟处的居住小区正对同时紧邻野子湖大桥下桥处在西、南两侧被野子湖环绕。项目所在地附近有多所高校和居民区生态环境良好市政、生活配套齐全但购物、娱乐等设施没能跟上项目所在区域的发展。项目可用土地开发程度不高地面起伏不大可用面积保守估计有平方米。二、调查前期准备确定调查目的对于所选项目最佳规划用途在进行市场调查前我小组不是很清楚。所以现在我组成员将展开市场调查通过收集充分、详细的资料并进行深入的分析以期弄清楚该项目的最佳规划用途。确定调查进度()月日小组成员一起进行策划商定调查目的最后组长进行协调做好分工开始调查的实施()月日日小组成员黎尚林和常威收集项目所处宏观环境宋佳佳、曾缓负责收集项目所处中观环境何山和孙祖潘负责收集项目所处微观环境佘傲负责项目所处区域可利用面积的估算组长并于晚进行资料的统计()月日小组成员一起对资料进行分析并得出相关结论()月日日组长对市场调查报告进行核对确保报告的质量()月日下午小组向老师提交调查计划书和调查报告。调查内容本项目所处的宏观环境、中观环境和微观环境三、宏观环境调查房地产资金来源较前期更充足年月日央行下调存款准备金率个百分点存准率下调增加了市场的资金流动性对房贷有支撑银行对首次置业者的房贷或有更多优惠这对刚需的楼盘成交量是一个利好,房地产资金来源更充足。国家抑制投资性购房促进房价合理回归中央接连叫停地方松动楼市调控重点城市住房信息六月底联网利于房产税的推广国土部发布用地管理通知别墅类用地不得审批解读:由以上政策可以看出政策大的方向已经明确就是要抑制投资性购房促进房价合理回归然后等待时机成熟用“房产税”等经济手段来逐步替换“限购令”这样的行政手段。现阶段住房信息联网以及房产税政策制定和进行对于稳定房地产市场也会起到很大的作用。第三产业发展前景良好据年初步核算年全年国内生产总值亿元比上年增长。其中房地产所属第三产业增加值亿元增长。由此可以看出社会经济体制中二三产业发展迅速。特别是以销售业、房地产业和租赁商务服务业为代表的第三产业发展明显最高达到了这与现在高速发展的经济环境和人们日益增长的消费水平、物质文化需求形成了供不应求的局面。年非金融领域外商直接投资及其增长速度行  业企业数(家)比上年增长实际使用金额(亿美元)比上年增长总   计其中:农、林、牧、渔业制造业电力、燃气及水的生产和供应业交通运输、仓储和邮政业信息传输、计算机服务和软件业批发和零售业房地产业租赁和商务服务业居民服务和其他服务业开发住宅商品房前景不容乐观因为国家相关调控政策的出台截止年个大中城市新建商品住宅销售价格月环比下降的城市个数逐步增加。月份个大中城市中环比价格下降的城市为个比月份增加个。房地产市场整体呈现供大于求成交量和价格均有所下降。城镇房地产商业投资需求增加年末全国就业人员万人其中城镇就业人员万人。全年农民工总量为万人比上年增长。虽然城镇房屋出租购买等需求增加但市场存量已基本满足要求而另一方面随着社会经济发展新增人口对于房地产以外的第三产业如休闲娱乐、商务服务、商业投资的需求却大大增加。人口增长及组成将进一步拉动城市商业需求和消费。年末全国大陆总人口为万人比上年末增加万人其中城镇人口为万人占总人口比重首次超过。年年末人口数及其构成单位:万人指 标年末数比重全国总人口其中:城镇乡村其中:男性女性其中:岁岁岁及以上其中:岁及以上小婴儿潮在年进入第一次置业高峰。商业发展前景可观。另外根据年调查的数据显示这年间中国内地人口出生率连续保持以上累计增加.亿人占年末总人口的。从生命收入周期、年龄阶段和实际情况看年小婴儿潮时代的人在年已经开始进入第一次置业高峰。这些小婴儿潮成员以婚房为主的第一次置业需求具有如下特征:虽为细分市场但整体规模大具有一定的需求刚性多为第一次置业受第二套房贷紧缩政策影响小处于收入增长期有条件选择地理环境、文化教育、设施完备等各方面条件附加值最优的区域发展。另外处于置业高峰期青年人在生活物质方面的要求较高由第一置业需求引起的生活配套设施、家庭装修装扮、生活舒适度改善、后代教育、休闲娱乐等与相应增加。针对宏观环境调查的分析:通过资料收集和分析可知如果在细分市场区域类已经开发了多项住宅项目则开发住宅商品房前景风险较大相反与之紧密联系的服务类产业却还处在稳定增长阶段市场需求也很大开发前景乐观。  四、中观环境调查中观环境分析分析()十二五规划期内我市商业网点以及城区各城镇的多种类型网点会得到大力的建设和发展。随着武汉城市的发展除了住宅房地产高速发展外商业地产的发展趋势也不可挡。“九五”期间以来武汉市商业网点已形成多元化投资格局促进了各类商业网点的快速发展。城区人均拥有零售商业营业面积达到平方米。不断提升商业网点功能档次已成为我市商业网点建设发展的主流。十二五规划期内武汉市商业网点建设和发展的主要任务为:通过创新业态发展连锁提升功能加强汉口中心商业区的建设推动中南路、钟家村两个市级商业中心的繁荣繁华培育发展南湖等个市级商业副中心(亦即区域商业中心)培育一批专业特色商业街在居民集中区规划设置一批社区商业中心在中心镇及一般建制镇引导发展具有规模经营、规范服务特点能满足居民和农民生活、生产需求的商业网点。分析()随着知名商业地产公司越来越多的进驻武汉再加上武汉本地地产公司的相继崛起将会为商业地产注入更多活力也会增强消费者的信心。中国房地产开发企业商业地产十强中的大连万达、上海绿地、世茂地产、越秀地产、宝龙地产等均在武汉投资建造商业地产并取得了良好的收益。武汉地产、武汉南国置业有限公司等十余家本地企业占了房地产市场较大的份额并在地产业取得了较好的声望。分析()武汉住商业地产逆市飘红武汉商业地产供需两旺。国家统计局新近披露的数据今年~月份在住宅销售面积、销售额出现同比两位数下降的情况下商业营业用房却出现了销售面积和销售额的同比双增增幅分别为和。月日月日武汉商用项目(写字楼、商铺)成交量共计套环比前一周增长成交面积共计平米环比增长。上周武汉写字楼、商铺成交量普遍上涨其中武昌区总销量超过套。需求方面“限购令”将投资需求从住宅市场转向商业地产。八成多“淘商”者都被“限购”住宅只能转而买商铺分析()商业地产的综合多元化、专业化、连锁便利化将会为企业获取更大的市场空间降低成本有助于实现效益增长因此我们将物业类型具体定位为集购物、饮食、娱乐为一体的商业街为消费者提供更全面的服务也为我们争取更大的盈利空间。市场细分将是商用物业经营业态发展的大趋势。有专家预测未来几年内中国的百货商店会被快速成长的综合超市取代综合多元化尤以超级购物中心为典型在满足人们一次性购物之外把购物行为和休闲、娱乐、文化集合为一体类型具体分为社区型、自然观景和休闲娱乐型等。综合化和专业化是一对既统一又矛盾的事物。对一些日常生活类用品低价格、综合化的仓储超市占了先机而对那些技术含量高使用复杂的产品专业大卖场就有了生存条件。企业要在竞争中制胜降低成本、获取最大的市场空间、实现效益增长就必须实施扩张战略特别是对一些小的便利店开办连锁就是一条有效途径。当然从人的方面讲开办连锁从降低成本提高竞争力角度无论对大型综合超市还是对大型专业大卖场来说也是有益的。分析()武昌便利的交通为此项目的发展提供了极有利的外部条件。商业的核心是为人服务而交通是否便利直接影响着商业往来的人流与人气。在交通发展的同时商业的布局也随之变化而武昌便利的交通无疑是为此项目的发展提供了极有利的外部条件。武汉目前的交通状况:京广铁路、国道、长江水道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、宜黄高速公路等重要交通命脉在武昌成米字形交汇旅客运输在公里范围内基本实现“夕发朝至”公路长途运输履盖半径延伸至公里范围。武汉的长江一、二、三桥和规划中的两条过江隧道均座拥武昌沿江分布有多个客货运码头城区西侧有临江大道、和平大道、武青三干道等三条市区主干道东侧有中北路、中南路、迎宾大道等干道北边和南边分别有徐东路、武珞路与长江大桥和长江二桥相接形成通畅的内环。随着地铁的建成交通将更加便捷。分析()悠久浓厚的历史为武昌增添了许多文化底蕴会让消费者增加对此项目的兴趣。同时学校林立也为项目增加了许多学生消费者学生是一个庞大的消费群体这又是项目的一个优势。武昌始建于年前的战国时期有丰厚的文化历史底蕴多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集在此形成武汉市的江南核心区武昌是辛亥革命“首义”之地因武昌首义一枪打响成就了中国推翻帝制、建立亚洲第一个共和国的丰功伟绩武昌滨江滨湖是一个生态环境优良、适宜人居和旅游的美丽城区武昌科教集聚有着丰富的智力资源和高素质的人力资源武昌是国家传统制造业基地具有发展现代制造业的天成基础。辖区内有著名的武汉大学、华中科技大学、华中师范大学等所大专院校和以中科院武汉分院为代表的所国家、省、市级科研机构拥有多万高级专业技术人才在校大学生万人每年产出余项科研成果。占地亩的武昌宝安科技创新园入孵企业已达家建设中的国家信息安全成果产业化(中部)基地和平方公里的武昌科技工业园将成为发展高新技术产业的重要载体。武昌是全省的教育大区有中小学所在校学生万人拥有多所省市级重点名牌学校为社会培养了大量可塑人才全国唯一的“少年科学院士”就产生在湖北省实验中学。分析()在项目所处的地段市场需求量很大但同类型的商业地产的供给量却很少并不能满足市场的需求因而此项目有着广阔的市场。泰然南湖玫瑰湾商铺:均价元平方米公园大街商铺:均价元平方米保利心语商铺:均价元平方米。整个南湖片区供给量并不大尤其在华中农业大学新校门附近由于依山傍水是一个十分适合居住的地方社区内及周边人员密集而且学生和老师较多对购物中心等物业类型的需求量很大但供给却很紧缺。对中观环境调查分析的总结:目前商业地产市场需求量大发展迅速消费者的消费水平也极大提高尤其是在此地段有着庞大的学生消费群体适合做商业地产项目。五、微观环境调查微观环境分析分析()该项目的用地现状及开发条件适合进行集购物、娱乐、休闲、饮食于一体的购物中心的开发。项目可用土地的卫星地图该项目具体可用土地如上图所示估测项目可用土地至少有平方米。通过前去考察发现该土地开发程度不高场地平整土地上除了建有少数居民楼便没有他物。周围交通、市政等条件完善利于项目的开发。分析()项目所在地的周边环境有利于项目本身的开发。)生态环境该项目所在地位于武昌区珞狮南路南端三面环野芷湖环境良好利于项目环境的营造。)市政配套方面该项目所在地的水、电、气等配套设施完备利于项目的开发。)生活配套方面该项目所在地周围有学校、医院、银行、超市、集贸市场等但超市、集贸市场、饭馆规模过小娱乐场所过于简陋、单一大大不能满足消费者的需求为该项目的开发提供了必要。)人文环境方面该项目周围有多所所高校分别是华中农业大学湖北生物科技职业学院湖北大学农业干部学院以及澳新学院这在很程度上造就该区域良好的人文环境增加了该项目的人文档次。分析()项目的对外联系程度、交通组织等利于项目的开发。该项目处于三环与珞狮南路连接处交通地位很重要不管是进入市内还是去汉阳、汉口都非常方便再加上已经投入使用的高架桥以往经常出现的堵车情况也很少出现该区域的交通状况变得愈加良好同时也利于项目的开发与对外联系。对微观环境调查分析的总结:()结论:该项目适合开发为集购物、娱乐休闲、饮食等于一体的购物中心。()解读:该项目所用土地虽然目前开发程度不高但项目用地周围自然环境优美有山(狮子山)有水(南湖、野芷湖)让人心旷神怡人文环境良好适于人们素质的提高、心灵的净化生活设施、交通设施基本完备但项目所在区域离商业中心较远目前当地购物、娱乐休闲、饮食的商铺规模小、档次低造成了人们在这些方面的需求大大得不到满足因此当地在这几个方面存在很大的商机。倘若开一个集购物、娱乐休闲、饮食等于一体的购物中心能吸引众多的投资者来购买或租商铺进行经营从而推动当地在购物、娱乐、饮食方面的发展开发者也可以从中获得较好的收益。六、总结分析及结论通过对项目所在地的市场环境调查我组认为在该项目用地上修建一个集购物、娱乐休闲、饮食于一体的方案是可行的。理由如下:由于国家限购令等政策的影响开发住宅商品房前景风险较大相反与之紧密联系的服务类产业市场需求也很大开发前景乐观目前武汉商业地产需求量增大商铺成交量普遍上涨市场发展潜力大武汉市区域经济发展快速有投资需求的人数在不断增加利用项目商铺的销售和租赁项目所在区域离商业中心较远目前当地购物、娱乐休闲、饮食的商铺规模小、档次低存在很大的商机。项目所在区域有多所高校和居民区对购物、娱乐休闲、饮食需求大有利于吸引投资者购买或租商铺的经营者。

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