贵州旅游地产发展SWOT分析

贵州旅游地产发展ＳＷＯＴ分析 申小芳　贵州广播电视大学 　　【摘　要】随着国家对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现黯淡，一系列新政很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了 投资客的投机性需求，在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为楼市新宠。本文运用ＳＷＯＴ分析法对 贵州旅游地产业发展过程中的优势、劣势，机遇、挑战进行分析，认为贵州的旅游地产虽然存在风险，但前景仍然是广阔的。 【关键词】贵州　旅游地产　优势劣势　机会挑战 　　２０１１年上半年ＧＤＰ增长９．６％的消息彻底打消了市场与决策层 对于中国经济“硬着陆”的担心，楼市也因此迎来更严厉的新一轮调控。 一系列新政很大力度地压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的 投资和投机性需求，嗅觉敏锐的投资客们开始战略转移，而旅游地产凭 借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们欢迎，成了楼市新宠。 旅游地产是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项 目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目。在贵州，随着旅游业 的发展以及“真山真水”的美名，旅游地产已经被越来越多的人所青睐。 但贵州资源组合度和整体优势度较差，旅游地产还处在一个探索发展 的阶段，因此，应该根据贵州的资源状况和现有的条件，扬长避短发展 旅游地产。 　　一、贵州旅游地产发展内部因素分析 １．贵州旅游地产发展的优势分析。 １．１舒适宜人的气候条件。贵州全省大部分地区气候温和，冬无严 寒，夏无酷暑，温暖湿润。全省大部分地区的年平均气温在１００Ｃ～ ２００Ｃ之间，各地月平均气温的最高值出现在夏季７月份，最低值出现在 冬季１月份。就全省大部分地区而言，夏季最热月７月平均气温在 ２２０Ｃ～２６０Ｃ之间，冬季最冷月１月平均气温在３０Ｃ～６０Ｃ之间，气候十 分宜人，全年极端最高气温在３４０Ｃ～３６０Ｃ之间，极端最低气温在－６．０ ～－９．０℃之间，但其出现天数均很少，在多年之中也仅偶尔出现。“爽 爽的贵阳？中国避暑之都”逐渐深入人心，舒适的气候引来不少国内外 游客到贵州旅游、居住。 １．２丰富的自然景观资源。旅游地产最大的特点在于其主要依托 周边丰富的旅游资源而建，贵州有丰富的旅游资源，拥有黄果树等１３ 个国家级重点风景名胜地区、梵净山等５个国家级自然保护区、遵义会 议会址等８个国家级文物保护单位、遵义等２个国家级历史文化名城 和平塘等６个个国家级地质公园，贵州荔波还被列为中国南方喀斯特 世界自然遗产地。贵州目前推出的“瀑韵天城”和“梵界”等旅游地产项 目就是依托黄果树瀑布和梵净山这些旅游景区而建的。 １．３多彩的民族文化。贵州是多民族聚居的省份，共有５６个民族 成分。全国第六次人口普杳中，贵州登记的常住人口中，汉族人口占 ６３．８９％；少数民族人口占３６．１１％。各少数民旅游历史悠久，有自己独 特的民族文化和习俗。每年五彩缤纷的民族节日达１０００多个。位于 黔东南自治州雷山县的泰穆塞尔五星级度假酒店作为另一种旅游地 产———“产权式酒店”看中的正是雷山县西江千户苗寨独特的少数民族 风情旅游品牌效应。 ２．贵州旅游业发展的劣势分析。 ２．１“地无三里平”的地貌特点制约了房地产的开发。贵州全省１７． ６２万平方千米的土地面积中，山地和丘陵占９２．５％。据有关部门统 计，全省万亩以上的坝子不到２０个，５０００－１００００亩的有８０多个，５００ －５０００亩的有５９００多个。所以，贵州是名副其实的“地无三里平”的山 区。这种地形特征严重制约了房地产项目的开发，而贵州的旅游景点 优势在于其独特的自然风光，很多著名的景区展现的都是贵州的险山 秀水，在这些旅游景区周围就难以找到合适的地形发展旅游地产。 ２．２自然生态比较脆弱，资源不可再生 。贵州的旅游资源具有生 态上的脆弱性，贵州的喀斯特地貌处于一种抬升的发育环境中，第三世 纪末以来的新构造抬升幅度达５００—１５００米，除在一些断陷盆地，如水 城、施秉等地沉积有较厚的第四纪河湖相堆积外，全省基本上处于一个 深受现代侵蚀和溶蚀的蚀源区。在自然植被未遭破坏时，尚能保持水 土，维持生态平衡。一旦自然植被遭到破坏，就会造成强烈的水土流 失，使生态环境遭到破坏，严重地威胁到人们生存和发展的空间。因 此，脆弱的自然生态资源成为贵州发展旅游地产业需要克服的大障碍。 　　二、贵州旅游地产发展外部因素分析 １．贵州旅游地产发展面临的机会。 １．１新政之下，旅游地产或成热点。在宏观经济稳步回升的前提 下，中央针对房地产市场的房价、地价过快上涨问题出台了一系列调控 政策，如关于遏制房价过快上涨的通知、国十条、国十一条等。在房地 产市场调控政策日趋严厉的政策背景下，旅游地产逐步成为房地产市 场的投资新宠。近年来，在贵州尤其是省会贵阳，优质、生态、绿色的高 端房地产项目不断增加，户型不断优化，加上相比国内其他以优质旅游 资源为依托的房地产项目略低的价格，使得贵阳旅游房地产项目正逐 渐为省外消费者所“青睐”。目前房地产调控政策主要是针对住宅价格 增长过快，与目前房地产市场主要集中在住宅投资相比较，在新政抑制 投资需求的情况下，旅游地产有望成为下一个投资热点。 １．２旅游业的兴旺推动了旅游地产的发展。随着人们生活水平的 提高、消费观念的改变，中国旅游地产正迎来一个前所未有的市场机 遇。贵州贵阳自２００６年推出“森林之城魅力贵阳———２００６城市形象推 广大赛”活动以来，到２０１１年贵阳市的“避暑季”活动已深入开展了四 年，吸引了全国各地乃至国际友人的关注。今年一季度，仅省会贵阳就 接待游客总人数达１０３８万人次，同比增长５３％。到贵州来旅游的游客 日益增多，旅游巨大的增长空间将带动饭店业的需求，掀起新一轮的产 权投资和度假休闲双重消费热潮。旅游地产广阔的发展前景也因此被 开发商们看重。 １．３交通设施的完善为旅游地产发展铺平道路。贵州解放后，全省 交通通道建设全面加强，运输产业迅速发展。特别是实施西部大开发 战略以来，贵州以公路建设为重点，进一步加强了交通基础设施的建 设，逐步形成了以贵阳为中心，向外通往国内外，向内辐射各市（州、地） 县的四通八达的现代综合交通运输体系，使贵州成为中国西南地区的 陆路交通枢纽和南下出海大通道。贵州基础设施的改善，特别是公路 网络的完善，使富裕阶层住宅郊区化的趋势已经非常明显，这为旅游地 产的开发铺平了道路。 ２．贵州旅游地产发展面临的挑战。 ２．１地根紧缩阻碍旅游地产发展。２０１１年８月２３日，中共中央总 书记胡锦涛在中共中央政治局集体学习时强调，要进一步完善符合中 国国情的最严格的土地 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，坚持各类建设少占地、不占或少占耕 地，以较少的土地资源消耗支撑更大规模的经济增长。中国在土地管 理上实行了一套严格的行政 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 体制，使得国务院可以通过增加或者 减少土地供应，确保“１８亿亩耕地红线”。国务院在土地管理上实行了 一套严格的行政计划体制，对于以“土地”为根本的地产业来说无疑是 一个不利消息，国家地根紧缩的政策同样会给贵州的旅游地产带来不 小的阻力。 ２．２加息政策萎缩购房需求。今年７月中国人民银行再一次上调 金融机构人民币存贷款基准利率，这是央行２０１０年以来的第五次加 息。此次上调存贷款利率，将使得房价更快进入下降通道，７月初，新 房、二手房的价格已经出现了普遍下跌的态势。一方面，上调贷款利率 将使得开发商的资金链更加紧张，随着房地产企业贷款难度不断加大， 通过资本市场和信托渠道融资也被严格管控，这次提高贷款利率，将使 得开发商资金链更加紧张，这将加大开发商降价促销、快速销售回款的 压力。另一方面，提高贷款利率后，购房者的还贷压力将会更大，这将 对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，购房需求会因此 继续萎缩。 参考文献： ［１］胡颖，黎颍．旅游地产“投资新宠”，贵阳晚报［Ｎ］，２０１０．７ ［２］李磊，旅游地产异军突起［Ｊ］．北京房地产．２００７（０３） ［３］周春香，董观志．新经济政策下旅游地产发展战略研究［Ｊ］．中 国市场，２０１０（４９）． ３２ 实证分析 