房地产估价考试复习题

一、单项选择题（每题3分，共15分） 1、在下房地产权益中有些属于债权，有些属于物权，请选出属于债权的是（ C ） A．抵押权 B．地役权 C．租赁权 D．所有权 1、房地产估价从某种意义上讲是(　B　)房地产的价值。 　　A.发明 　　B.发现 　　C.创造 　　D.隐定 2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(　A　)。 　　A.掌握的有关信息不同 　　B.作出的估价师声明不同 　　C.估价对象状况不同 　　D.委托人不同 3、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(　B　)应按服装店用途进行估价。　 A.合法原则 　　B.最高最佳使用原则 　　C.估价时点原则 　　D.替代原则 4、下列不属于房地产区位因素的是（B　）。 　　A.交通 　　B.用途 　　C.环境 　　D.楼层 5.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（A　）。 　　A.0.95 　　B.0.99 　　C.1.01 　　D.1.05 6.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（B　）。 　　A.某标准厂房 　　B.某酒厂厂房 　　C.某待出让土地 　　D.某写字楼 7.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（　A）。 　　A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 　　B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料 　　C.房地产市场在过去无明显的季节变动 　　D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（A　）。 　　A.房地产投机 　　B.物价变动 　　C.财政收支状况 　　D.居民收入水平 9确定估价对象及其范围和内容时，应根据（B　），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。 　　A.估价原则 　　B.估价目的 　　C.估价 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 　　D.估价程序 10．影响房地产价格的环境因素不包括（ D）。 　　A．大气环境　B．声觉环境　C．卫生环境　D．物价因素 11．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（A ）。 　　A．社会因素　B．环境因素　C．人口因素　D．行政因素 12．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（B ）。 　　A．最低价格 B．平均价格 C．出让地价 D．标定地价 13．运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（ C）。 　　A．合法原则　　B．最高最佳使用原则　　C．替代原则　　D．公平原则 14．房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（C ）状况为参照系进行的。 　　A．可比实例房地产　B．估价对象房地产　C．标准房地产　D．类似房地产 15．某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，则复估的估价时点为 （ A）。 　　A．2003年6月15日　　　　　 B．2003年8月15日 　　C．签订估价委托台同之日　　D．估价人员与委托人商定的某日 16．在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括（ B） A．只是房屋　　　　 B．房屋和构筑物两大类 　　C．只是构筑物　 　D．房屋、构筑物及其他 二、填空题（每题3分，共15分） 1、某土地的单位地价为每平米800元，要求建筑的容积率为4，则某地的熟地楼面价是每平米 200 元。 2、建筑面积=土地面积×　　　容积率　　　　　。 3、建筑物从折旧原因上可分为物质折旧、功能折旧和 外部折旧。 4、地租资本化法的基本计算公式是 P=a/r 。 5、某土地出租第一年的纯收益是15万，以后每年按2万元的幅度递增，土地的还原利率是10%，则该土地按收益还原法的评估价格是 350 万元。 6、房地产估价本质上是评估房地产的 价值 而不是价格。 7、房地产估价应是 模拟市场定价 而不是替代市场价格。 8、 独立、客观、公正 原则不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。 9、房地产升值， 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 示的是一定量的房地产商品所代表的 社会实际购买力长期递增的客观趋势。 10、间接比较法，是指以一个设想的 标准房地产的状况为基准，比较实里例和待估房地产与这个基准进行比较，然后依据对比分值求得因素修正比率。 11、经济适用住房基准价格由开发成本、 税金和利润三部分构成。 三、简答题（每题8分，共40分） 1、房地产有几个主要方面的特性？ 1不可移动性 2独一无二 3寿命长久 4供给有限 5价值量大 6用途多样 7相互影响 8易受限制 9难以改变 10保值增值 2、房地产价格有那些主要特征？ 1既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。 2受区位影响很大 3实质是房地产权益的价格 4价格形成的时间长 5受交易者的个别情况影响 3、影响房地产需求的因素有那些？ 1价格 2消费者的收入水平 3消费者的偏好 4相关物品的价格水平 5消费者对未来的预期 4、影响房地产价格的经济因素有那些？ 1经济发展状况 2居民收入水平 3物价水平 4利率 5汇率 5、影响房地产价格的区位因素有那些？ 1位置、方位、距离、朝向、楼层 2交通是否便捷、道路状况 3周围环境、景观 4外部配套设施等 5、影响房地产价格的制度政策因素有那些？ 1房地产制度中的所有权使用权交易管理和价格政策 2税收政策中的开发环节、转让环节持有环节的税收 3金融政策 4相关特殊政策 5相关规划和 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 中国民经济和社会发展规划，城乡规划、土地相关规划和计划 1、进行房地产估价时，如何考虑影响房地产价格的内部因素？ 答： 内部因素指房地产自身的自然物理性状，这是影响房地产价格的主要因素。 一、影响房地产价格的土地因素 · 地形、地质 · 形状、用途 · “生熟”程度 · 二、影响房地产价格的建筑物因素 · 用途、质量 · 结构、装修 · 楼层、朝向 · 附属设备、完损程度 答全者6分，对以上加以简单论述2分 2、进行房地产估价时，如何考虑影响房地产价格的外部因素？（列举其中3个因素） · 一、影响房地产价格的地区环境因素 · 自然环境因素 · 社会环境因素 · 二、影响房地产价格的经济因素 · 经济发展程度 · 市场供求关系 · 居民收入和物价水平 · 科学技术和产业结构 · 三、影响房地产价格的人口因素 · 静态人口因素 · 动态人口因素 · 四、影响房地产价格的社会因素 · 政局的稳定状况 · 社会治安程度 · 房地产投机 · 五、影响房地产价格的政策法规因素 · 住房政策 · 税收政策 · 金融政策 · 房地产价格政策 · 六、影响房地产价格的心理因素 · 心理偏好 · 心理承受能力 · 心理预期 · 七、影响房地产价格的国际因素 · 国际经济 · 国际军事 · 国际政治 3、房地产估价应遵照那些原则？ · 一、合法原则 · 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提。合法的含义指符合国家的法律法规和相关政策以及当地政府的规定。合法权益包括：合法产权、合法处分等 · 二、最高最佳使用原则 最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证并能给估价对象带来最高价值的使用。 · 三、供求原则 · 房地产价格与其他商品价格一样，受供求关系的影响变动 · 四、替代原则 · 追求经济的合理性是人们经济行为的普遍原则。在同一市场上，对于两种或两种以上价格不等而效用相等或效用可相互替代的商品，人们总是选择价格便宜的；当价格相同时，人们又总是选择效用最大的，这样的结果可以相互替代的商品，价格趋于一致。 · 五、估价时点原则 · 估价时点又称估价基准日、估价期日、估价时日是一个具体的日期。 · 估价时点一般按委托方的要求确定，无特殊要求的则选择现场查勘日期为估价时点。 · 六、公平原则 · 估价人员必须站在公正立场认真、客观、公平，亲属回避，估价经验，估价技术和市场分析能力。 4、房地产估价应遵照什么样程序？ · 一、接受任务 · 二、明确基本事项，签订估价 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 1.明确待估房地产 2.明确估价目的 3.明确估价时点 4.明确估价报告书的交付日期 · 三、选择估价方法 · 四、收集材料，实地查看 · 五、配备人员、制作计划 · 六、计算并最终确定估价额 · 七、撰写评估报告书 · 八、估价报告书的审核、确认、交付及收费事宜 5、什么是剩余法？剩余法的主要步骤有那些？ 所谓剩余法，又称倒算法、假设开发法或预算开发法。它是从待沽价土地上所建造的房屋等建筑物的预期收入中减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估价土地价格的一种方法。由剩余法确定的价格，一般称为剩余价格或倒算价格 · 1、明确待估价土地的基本情况 · 2、选择最佳的开发利用方式 · 3、估算开发建设周期 · 4、预测房地产的转让销售价格 · 5、估算开发建设成本、税费及正常利润 · 6、计算并确定估价额 6、什么是比较法？如何利用比较法进行估价？ · 市场比较法又称比较法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法。 · 是指在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与在较近时期内已经成交的类似房地产加以比较，按照这些已经成交的房地产的价格，通过多项因素的修正而得出待估房地产的客观合理价格或价值的一种估价方法。 · 1、收集交易实例的资料 · 2、选取比较实例 · 3、建立价格比较基础 · 4、修正交易情况 · 5、修正交易日期 · 6、修正区域因素和个别因素 · 7、综合修正结果，最终确定估价额 7、为什么说收益法是一种理论较充分的估价方法？ 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。 待估房地产价格=纯收益/还原利率 P=a/r P-待估房地产价格；a-纯收益； r-还原利率。 二、收益法的理论依据 一是效用价值论 二是地租理论 效用价值论认为效用决定价格的内容，稀缺决定价格的高低，商品交换的双方实质是换取对自己效用较大的商品。收益法的实质就是将房地产的未来收益期望值转为现值价值。 收益法是以地租理论为依据的，土地有特殊的使用价值，在一定条件下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租 。 8、季节指数法有何特点？应如何加以应用？ 季节指数法，指以价格的循环周期为移动期计算移动平均值，并在移动平均值的基础上计算季节指数，然后以最后一个移动平均值、增长趋势值及季节指数为依据，对房地产价格进行估算和判断。 1、计算移动平均值 2、计算中心化的移动平均值 3、计算各月的季节指数 4、计算季节指数平均值，并进行修正 5、建立季节指数法数学模型，进行估价 9、如何理解路线价法？该方法在我国的应用范围有几个方面？ 路线价法，是指根据地域区段路线价，结合深度指数表，用数学方法计算临接同一街道各幅土地价格的一种估价方法。计算公式待估土地价格=路线价×深度指数×土地深度 1、土地税收的征管 2、土地资源的管理 3、政府调控土地市场 4、作为其他土地估价法的补充 10、如何理解房地产升值？房地产升值的原因有哪些？ 房地产升值，又称房地产保值增殖，它是指同类房地产商品所包含的社会实际购买力在长时间的时间序列上，呈递增趋势的一种经济现象。 房地产升值是一个客观经济规律，而这一客观规律是由一系列社会经济原因形成的。 1、供求关系的变化 2、环境投资的积累性 3、土地容积率的提高 4、其他因素 三、计算题（每题15分，共30分） 1、有甲、乙两宗房地产，甲的收益期限为50年，单价2000元/平方米，乙的收益期限为30年，单价1800元/平方米。假设报酬率为6%。请比较两宗房地产价格高低。 要比较价格高低，需要将它们相同期限下的价格。为计算方便将它们转换为无限年限的价格。 甲V无限=V50*1/K50=2000/（1-1/（1+6%）50）=2114.81元/平方米 乙V无限=V30*1/K30=1800/（1-1/（1+6%）30）=2179.47元/平方米 实际上乙高于甲 2、为评估某商品住宅2007年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近调查选取A、B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比事例。有关资料如下： 表1实例成交价格、成交日期、交易情况 可比实例A 可比实例B 可比实例C 成交价格 3700元/平方米 4200元/平方米 3900元/平方米 成交日期 07年3月15 07年6月 07年7月15 交易情况 -2% 0 +1% 表2同类房地产价格变动情况 月份 2 3 4 5 6 7 8 价格指数 100 92.4 98.3 98.6 100.3 109.0 106.8 表3房地产状况比较判断结果 房地产状况 权重 估价对象 实例A 实例B 实例C 区位状况 0.5 100 105 100 80 实物状况 0.3 100 100 110 120 权益状况 0.2 100 120 100 100 请利用上述资料测算该商品住宅2007年8月15日的正常市场价格。 计算公式 1、比准价格=可比实物价格*交易情况修正系数*市场状况调整系数*房地产状况调整系数 2、交易情况修正系数 A交易情况修正系数100/98 B交易情况修正系数100/100 C交易情况修正系数100/101 3、市场状况调整系数 A市场状况调整系数106.8/92.4 B市场状况调整系数106.8/100.3 C市场状况调整系数106.8/109.0 4、房地产状况调整系数 A房地产状况调整系数100/（105*0.5+100*0.3+120*0.2）=100/106.5 B房地产状况调整系数100/（105*0.5+110*0.3+100*0.2）=100/103 C房地产状况调整系数100/（80*0.5+120*0.3+100*0.2）=100/96 5、比准价格 A比准价格3700*100/98*106.8/92.4*100/106.5=4097.56元/平方米 B比准价格4200*100/100*106.8/100.3*100/103=4341.93元/平方米 C比准价格3900*100/101*106.8/109.0*100/96=3941.09元/平方米 6测算结果 估价对象的正常市场价格=（4097.56+4341.93+3941.09）=4126.86元/平方米 1、某城市有一副5000m2土地拟出让，在城市规划中，该土地属于商业住宅用地，容积率为2。根据调查有关资料如下： （1）、商品房单方售价为2600元； （2）、土地使用税为每年10元/m2，建设期2年； （3）、土地开发费为350元/m2； （4）、建筑成本1200元/m2 （5）、利息按年利率5%计算； （6）、管理费用和销售费用总额为30.1万元； （7）、例如按照建设成本（包括建设成本、土地使用税、土地开发费和财务费用）的20%计算； （8）、经营税金及附加按房屋售价的5.45%计算。 使用剩余法对该土地进行估价。 · 计算：1、商品房建筑总面积：5000×2=10000 （m2 ）； · 2、商品房的销售收入：10000×2600=2600（万元）。 · 3、土地开发费：5000×350=175万元 · 4、土地使用税：5000×10×2=10万元 · 5、商品房建筑成本：10000×1200=1200万元 · 6、利息：（175+10+1200）×5%=69.25万元 · 7、利润按管理费用和销售费用总额：30.1万元 · 8、利润额（175+10+1200+69.25） ×20%=290.85万元 · 9、经营税金及附加：2600×5.45%=141.7万元 · 10、土地价格总额：2600-175-10-1200-69.25-30.1-290.85-141.7=683.10 · 单方土地价格683.10/5000=0.13662万元/m2 · 熟地楼面价683.10/10000=0.06831万元/m2 2、已知双面临街土地（矩形ABCD）深度140英尺（AB），宽度50英尺（AD），如下图所示。试用重叠价格估价法计算前街和后街影响深度。 苏马斯法则深度指数表 深度（英尺） 指数（%） 深度（英尺） 指数（%） 5 14．35 90 95.60 10 25.00 100 100.00 15 33.22 110 104.00 20 41.00 120 107.50 25 47.90 130 109.05 30 54.00 140 113.00 40 64.00 150 115.00 50 72.50 160 116.80 60 79.50 175 119.14 70 85.60 180 119.80 75 88.30 200 122.00 80 90.90 受高价影响的地段深度：2500／（2500+1500）140=87.5（英尺） 受低价影响的地段深度：140-87.5=52.5（英尺） 深度为87.5英尺的土地价格百分率：90.9%+（95.6%-90.9%）/10×7.5=94.43% 深度为52.5英尺的土地价格百分率：72.5%+（79.5%-72.5%）/10×2.5=74.25% 受高价影响的地段的地价：2500×94.43%×50=11.8（万元） 受低价影响的地段的地价：1500×74.25%×50=5.57（万元） ABCD的地价：11.8+5.57=17.37（万元） 3、一幅普通商业用地（矩形ABCD）深度50米（AB），宽度30米（AD），情况如图所示。正面路线价800点，里面路线价750点，两侧路线价700点和500点。试根据深度价格递减比率表和旁街、临街影响百分率对这幅普通商业用地估价。 深度价格递减比率表 深度 高度商业区 普通商业用地 普通住宅地区 大工业地区 20.00以上 97 99 100 100 25.45以上 93 96 99 100 29.09以上 90 93 97 100 30.90以上 89 92 97 100 47.27以上 77 83 90 100 49.09以上 76 82 90 100 50.90以上 75 81 89 100 52.72以上 74 80 89 100 旁街、临街影响百分率 地区 高度商业区 普通商业用地 普通住宅地区 大工业地区 旁街增加率 15 10 7 5 邻街增加率 7 5 3 3 单方基本点数=800×82%=656（点） 左侧单方增加点数=700×93%×10%=65.1（点） 右侧单方增加点数=500×93%×10%=46.5（点） 双面临街单方增加点数=750×82%×5%=30.75（点） 单方点数=656+65.1+46.5+30.75=798.35 总点数=798.35×（50×30） 4、某出租商住两用楼有关资料如下： （1） 该房地产建筑总面积为5000平方米，土地面积1200平方米，建筑物为钢筋混凝土结构； （2） 土地使用权年限70年，从1987年10月计算，建筑物建于1988年10月，其使用寿命为50年，净残值不计； （3） 可供出租的建筑面积为3000平方米，占总面积的60%。每平方米月租金标准为300元，按使用面积计算，出租率平均为90%； （4） 建筑物原值为600万元；电梯、空调等设备原值为80万元，使用寿命为10年。残余值为5%； （5） 土地使用税每年每平方米为7.5元； （6） 房产税为租赁收入的12%； （7） 建筑物保险费每年按原值的0.1%缴纳，电梯、空调等设备的年保险费率为0.3%； （8） 建筑物的修缮费总额为100万元，电梯、空调等设备的修理费总额为10万元； （9） 年管理费为年房租额的5%； （10） 年利息按建筑物原值和电梯、空调等设备原值的5.08%计算； （11） 建筑物拆除后，土地预计可按6000万元的价格进行转让； （12） 该房地产的综合还原利率12%，土地为10%； 试计算该房地产价格。 计算年收益总额：3000×300×12×90%=972（万元） 计算总费用：（1）年折旧费600/50+80×（1-5%）/10=19.6（万元）（2）年土地使用税5000×7.5=3.75（万元）（3）年保险费600×0.1%+80×0.3%=0.84（万元）（4）年利息（600+80）5.08%=34.57（5）年管理费（6）年修缮费（7）年房产税 计算年纯收益： 纯收益资本化的房地产价格： 计算土地残余价值： 确定房地产估价额： 路线价2500元 路线价1500元 A D B C 路线价800点 A D B C 路线价750点 路线价500点 路线价700点