尊地东部集团庆阳项目市场研究及初步（终）1444258745

nullnullnull谨呈：深圳东部集团*版权声明： 本 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 是尊地地产顾问有限公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。东部集团庆阳项目 市场研究及初步定位报告null项目及市场研究项目初步定位及发展建议房地产市场研究宏观经济发展 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 项目解析地块及项目属性界定目标客群选择开发强度选择项目产品定位项目用地平衡及分配项目商业功能开发项目发展战略建议项目规划分析报告目录树null项目及市场研究null宏观经济1市场环境宏观经济、庆阳经济、新政解读null宏观经济2009年中国经济呈现V型反转，全年实现GDP8.7%增长，CPI，PPI由负转正，经济实现复苏11月份CPI由负转正 同比上涨0.6%中国经济呈现出清晰的“V”型反转态势。null宏观经济2009年四万亿经济刺激计划带来了银行总贷款增加9.59万亿元，今年防通胀将是主要的基调12月末，全年人民币各项贷款增加9.59万亿元，同比多增4.69万亿元。0811-0911狭义货币供应量0811-0911广义货币供应量2009年狭义货币和广义货币的供应量不断增加，全年增幅超过30%，货币供应充足导致资产价格上涨压力大，助推货币流向房地产市场。null固定资产投资实现快速增长，为确保国民经济较快增长发挥了重要作用2009年，固定资产投资实现快速增长。据初步统计，2009年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%，增幅比上年提高4.2个百分点， 其中，完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%，占固定资产投资的比例为16.11%。投资总额保持较大增幅，房地产投资占固定资产投资的比例基本稳定，近两年比例有小幅下降的趋势。宏观经济中国经济结构的转型：以投资拉动转向由消费拉动为主null宏观经济研究结论结论一：经济呈现V型反转、经济开始复苏 2009年中国经济呈现V型反转，全年实现GDP8.7%增长，CPI，PPI由负转正，经济实现复苏；结论二：新增贷款增加，防通胀是2010年的主基调 2009年四万亿经济刺激计划带来了银行总贷款增加9.59万亿元，今年防通胀将是主要的基调；结论三：中国经济结构转型：由投资向消费转型 固定资产投资实现快速增长，2009年全社会固定资产投资224846亿元，其中，完成房地产开发投资36232亿元，研究结论null庆阳经济庆阳城市概况解析庆阳市地处大西北、陕甘宁三省的交会处，全市总土地面积27119平方公里，总人口264万，辖环县、华池、庆城、镇原、宁县、正宁、合水县七县和西峰区。面积与人口均占甘肃省十分之一。国道211、省道202两条主干线纵贯南北。国道309、省道303线横穿东西，构成“两纵两横”公路主骨架。交通以公路为主，西峰－庆城一级公路已改造完成通车．至西安高速公路有望明年通车 null庆阳经济庆阳社会经济解析工业：庆阳工业以石化、食品、建材、医药为主，骨干企业有长庆油田采油二厂、中石油集团庆阳炼化公司、甘肃通达果汁有限公司、彭阳春酒业有限公司、九连山水泥厂、西峰制药厂等。农业：庆阳素有“陇东粮仓”之美誉，盛产小麦、玉米、油料、荞麦、小米、燕麦、黄豆、红富士苹果、曹杏、黄柑桃、九龙、金枣、环县滩羊、陇东黑山羊、羊毛绒等大宗优质农牧产品享誉国内外。庆阳还是全国最大的杏制品加工基地，全国规模最大的白瓜籽仁加工出口基地，全国品质最优、发展面积最大的黄花菜基地，庆阳还是中医药之乡，300多种中草药 null庆阳经济庆阳社会经济解析资源：庆阳是甘肃的石油天然气化工基地、长庆油田的主产区，石油资源储量28.47亿吨；西峰油田已探明三级地质储量4亿多吨，开发前景广阔。庆阳煤炭藏覆盖全市，全省1428亿吨预测储量中，庆阳占1342亿吨，是全省预测储量的94%。千米以浅资源量达84亿吨，具备亿万吨级大煤田建设条件。 教育：全市共有各级各类学校2176所，其中小学1947所，中学209所特教学校1所，普通中专6所，成人中专2所，幼儿园319所，其中民办243所； null城市经济环境与社会发展情况分析 庆阳经济能源工业的快速发展使得庆阳第二次产业成为城市经济发展的支柱null城市经济环境与社会发展情况分析 庆阳经济2009年完成生产总值302.2亿元，增长15.2%，高于全国、全省7.2和5.2个百分点。城镇居民可支配收入11130元，增长12%，高于全省2个百分点。农民人均纯收入2815元，增长18%，高于全省6个百分点。主要经济指标提前一年实现“十一五”规划目标。 内向型经济结构使得庆阳济发展在全球金融危机的背景下仍然快速增长null城市经济环境与社会发展情况分析 全市总体经济增长迅速，但人均GDP增长较为缓慢，从近年增长数据看，平均年增长不足3%，低于全国水平。null庆阳经济金融运行平稳，财政收支高位运行全市金融机构各项存款余额270.78亿元，同比增长30.0%，其中城乡居民储蓄存款余额189.73亿元，增长24.5%；全市完成大口径财政收入37.99亿元，同比增长32.3%，其中一般预算收入18.02亿元，同比增长25.7%。财政支出66.13亿元，增长27.3% 市场物价平稳，消费市场活跃居民消费价格总指数为101.0%。商品零售价格总指数为102.2%，上涨2.2%；全市实现社会消费品零售总额68.99亿元，增长25.6 %。分区域看，城镇零售额43.09亿元，增长25.5%；乡村零售额25.9亿元，增长25.7%。分行业看，批发零售贸易58.2亿元，增长25.3%；餐饮业10.17亿元，增长27.9%；其他类型0.62亿元，增长10.9%。 庆阳市场物价平稳，消费市场活跃，财政收支高位运行 居民收入平稳增长，居民储蓄大幅度增加城市经济环境与社会发展情况分析 null2009年第一产业投资完成29.22亿元，同比增长21.3%，第二产业投资完成110.65亿元，同比增长58.9%，第三产业投资完成137.26亿元，同比增长47.8%万元。城市经济环境与社会发展情况分析 庆阳经济第二产业投资额度增长迅猛，产业规模正快速形成集聚效应null城市经济环境与社会发展情况分析 庆阳经济民众收入水平的稳步增加，但仍然低于全国平均水平null庆阳经济空间布局规划规划“两轴、两心、三带、五区”的十字型布局结构，即以南北大街———世纪大道为城市主要发展轴、真宁路发展轴；把整个城区分为北城中心、南城中心；西部绿色交通带、南区森林公园林带、东部生态景观带；北城区、南城区、东部科教区、北部工业区、西南工业区。 城市空间规划分析 项目 地块北城区世纪大道主轴世纪大道主轴真宁路主轴南城区受地理环境的制约，庆阳城市的发展局限于狭长的南北走廊null庆阳经济研究结论结论一：庆阳总体经济实现高速增长，后劲凸显 总产值为302亿元，增幅为15.2%，消费价格指数，社会消费明显增加。结论二：产业结构逐步调整，第二产业发展迅猛，能源型城市逐步形成 庆阳市2009年第二产业投资比例增幅为58%，成为龙头产业，国家级矿区的批复标志能源型城市的快速前进，即将带来第二产业的又一次飞跃研究结论结论三：居民购买力正在积蓄，新的投资渠道存在机遇 城市储蓄270.78亿元，同比增长30.0%，增长快速，亟待新的投资理财渠道null营业税征免时限延长，二手房短期交易成本增加，主要抑制投资投机行为新政研究影响 1、交易成本的增加削弱了二手房的竞争力，对新房市场表现为间接利好； 2、非普通住房受到影响大，而对于基本住房需求相对温和； 3、压缩了非普通住房投资的利润空间，政府抑制投机的意图非常明确。新政内容： 2009年12月23日，营业税征收细节出台，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 营业税调整null遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展新政研究影响 1、解决基本住房需求的产品供应将有所增加； 2、差别化信贷政策执行力度加强，居民首次贷款购买普通自住房受到鼓励，有利于促进合理住房消费； 3、加强了对房地产销售的监控，在这一方面的操作空间将受到限制。新政内容： 2009年12月14日，“国四条”出台，温家宝总理主持召开国务院常务会议，明确提出加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，并就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。国四条null显示政府调控房地产市场的决心和信心，加强政策的执行力度 新政研究影响 通过强化与重申政策，向外界传递政府调控房地产市场的决心和信心 ； 2、资金流入房地产行业的渠道受到限制而减少 ； 3、强调各地方政府稳定房地产市场发展的责任，并且对其制定相关政策的权利进行限制，更有利于加强政策的执行力度。新政内容： 2010年1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，主要是对之前政策的强化与重申，具体包括五大方面：增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府维持房地产稳定发展责任。国十一条null提高囤地成本，遏制炒地、囤地行为新政研究影响 通过提高拿地的首付，对部分开发商的资金链形成压力，遏制炒地、囤地行为，从而加快项目的开发销售，增加有效供应。新政内容： 2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确指出：开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。土地政策null货币政策趋紧，信贷政策执行更严格新政研究影响 1、警示作用：为适度宽松货币政策趋紧的信号，利率将会有上升压力 ； 2、信贷政策执行将更严格：信贷总量收缩，可能使银行在对二套房贷款政策的执行上更加严格； 3、货币供应量减少，流入房地产行业的资金量收缩。新政内容： 1月12日晚间，中国人民银行宣布，自2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这是近13个月来央行首度调整存款准备金率，也是18个月以来，央行首次提高存款准备金率。 与此同时，央行还在不到一周内第二次小幅调高银行间市场利率。存款准备金率调整null新政研究结论结论一：全国房价依然保持持续上涨 2009年全年，全国70大中城市房地产价格仍然呈增长趋势，11月全国70个大中城市房价同比上涨5.7% 结论二：房地产调控依然以遏制房价过快上涨为主 不管是营业税年限的调整，还是土地出让金首付的提高等，目的是为了防止房价上涨过快结论三：2010年政策将从交易环节、税收等政策为主 对二套房首付比例的提高、物业税的征收。国家未来将从房地产开发的后续环节（交易环节）、存量市场入手进行房地产方面的调控。研究结论null新政对庆阳市场的影响结论一：房价难以回落 从短期来看，市场会受到一些冲击主要是政策效应导致短期观望会使成交量回落，房价不会出现大幅波动结论二：初级房地产的市场特征受政策影响较小 从政策来看主要是抑制高房价，而对于房地产刚刚起步的城市来讲主要是以改善型为主，由于投资与投机比例较少，受政策影响不大结论三：庆阳土地市场会加速活跃，市场供给量加大 由于庆阳地区土地市场是以集体和国有两种形式，集体转开发的形式较为普遍，新政一定程度上制约了开发商对国有土地的囤积行为。因此会有更多的开发商选择集体土地转开发的开发形式。研究结论null房地产市场研究2运行情况分析 、置业偏好调查 、区域市场特征 、城市商业发展市场环境null庆阳房地产运行情况解析庆阳地产以长庆油田等企业和事业单位为主的集资建房现象在庆阳仍然较普遍，集资建房对商品房需求将产生较大分流作用。据调查，2009年庆阳市全年房地产施工面积中略有20-25%为集资建房和工业用房，商品房施工面积(商业和住宅）约为45-50万平米。预计2010年，庆阳市商品房施工面积将超过60万平米。null庆阳房地产运行情况解析庆阳地产近年来，庆阳商品房市场呈现出供需基本平衡、供略大于求10%的局面，在未来市场潜力的前提下，存量房源以及新增供应与需求增长之间仍将保持合理健康的关系。庆阳市商品房交易状况及预测null庆阳土地交易及开发情况解析 庆阳地产估算2009年庆阳市的土地交易面积在1000亩从左右，这些土地将在1-3年内转化为开工项目。根据庆阳市国土局公布的资料显示，截止到目前2009年10月，庆阳市公开挂牌土地为13宗，共计741亩，其中住宅用地8宗，共计612亩，占整个挂牌土地的82.67%。但由于整个市场除去公开挂牌外，也有其他的土地转让的形式，预计2009年整个庆阳市的土地交易面积在1000亩左右null庆阳土地市场综合分析庆阳地产根据对2009年以及往年庆阳市土地交易情况的分析，目前庆阳土地交易呈现如下的特征：从2007年开始，一直到2009年庆阳市的土地交易呈现逐步活跃的特征，成交的土地宗数有明显的增加，同时，居住用地的交易量增加迅速，交易土地的性质也开始从主要的工业、教育用地向居住用地的转变。目前庆阳主要的出让土地来源是原老城区的拆迁，以及城区边缘的集体用地的招牌挂。土地交易市场逐步活跃整个庆阳市的土地供给主要分为国有用地与集体用地，其中主要以集体用地为主，这也和整个城市化进程相关。土地供给分国有用地与集体用地从目前招牌挂的摘牌情况，土地的成交价格在20—40万/亩，但基本为集体用地的招拍挂价格，这类土地往往牵涉拆迁，实际土地成本预计在30—60万左右。但据了解，国有土地的拍卖价格远高于集体用地，目前整个庆阳招牌挂的最高成交价格在150万左右，为国有用地。土地成交价格在普遍20—40万/亩null庆阳未来3-5年房地产发展运行情况分析 庆阳地产据2009年土地供应情况静态预计，未来3年内将有约166万平米新增商品房供应量根据对庆阳市2009年土地挂牌的情况统计，共有8宗住宅用地（政府提供数据），约620亩加上没有进行正式出让的地块（集体土地）共计约1000亩，通过对其每宗土地的容积率（2.5），静态预计将形成超过166万平米的供应量，这些都将成为未来3年内的商品房供应量。未来3年内庆阳江进入小高层时代，项目竞争将加剧根据对庆阳市09年土地交易情况分析，容积率在2-3.0的楼盘将成为未来3-5年市场销售的主力产品，普通多层逐渐退出市场，小高层类产品竞争将加剧 根据未来3-5年内城市规划要求，庆阳将迎来大盘引领市场的时代根据庆阳市政府对城市定位的逐渐清晰，通过大盘快速改变城市形象及配套的目的更加明确，故当地政府也加大了招商引资的力度。通过土地资源整合吸引外来企业进行项目开发建设，而本地企业项目资金与开发经验的匮乏，导致必须依靠外来企业。相对于城市发展高速时期参与区域建设的开发企业而言，会得到政府在各个方面的政策优惠，也是外来企业进入本地房产市场的大好时机 能源产业快速发展将形成具有较强购买力的产业工人购买群庆阳地区的能源储藏量仅次于榆林，国家逐步对庆阳能源城的确认，表示即将会释放大量的政策，资源开发及经营会成为未来3-5年内的发展趋势，产业的集聚效应将带来产业人群的集聚和置业需求的增长。null区域房地产市场特征 庆阳地产整个庆阳市西峰区的商品房开发的区域特点，已逐步呈现板块化，整个西峰区约有20多个商品房开发项目，这些项目主要分布在以下板块：此板块由于整个城市重心向南发展，是目前西峰比较活跃的板块，主要有世纪广场以及政府机关作为支撑，同时市场的供应量也较大，主要以小高层及高层为主。代表项目有：太一地中海，世纪城，雄越小区等。世纪大道板块本案世纪大道 板块null区域房地产市场特征 庆阳地产属于配套较为成熟的板块，教育、商业、医疗等配套齐全，这一板块目前供应楼盘的体量相对较小，但商业供应量较大，整个区域的商业供应量约占整个城市的商业供应量的80%。代表项目有：陇东集团，帝景豪庭，圣鼎国际，锦阳名居。城区板块本案城区板块null区域房地产市场特征 庆阳地产城北板块相对于世纪大道与城区板块而言，活跃度相对较低，但也有一定的市场供应量。从交通的角度，与机场与庆城及环县的交通路线都经过这一区域，也有一定的西峰区外客户的购买。代表项目有：凤凰城，雍城世家城北板块本案城北板块null区域房地产市场特征 庆阳地产1、庆阳城区发展方向为南向，本项目处于新老交界处，具有双核心优势 2、由于老城区受城市规划限制，在售项目较少因此新区必然成为新一轮的置 业热点 3、政府对于新区的（南区）的建设力度的不断加大，给此地区的发展带来了 快速发展的条件 4、由于新区在建、待建项目较多，此区域必然成为竞争最为激烈的区域 5、世纪大道与真宁路城市中轴必然成为城市新商业的发源地结论null区域房地产消费市场分析 庆阳地产受调查业主职业分类，从目前统计看依次为： 此次受访对象为当地社会地位与经济地位较为高的人群：以公务员、国有企业、事业单位、个体经营者null区域房地产消费市场分析 庆阳地产受调查业主年龄层依次为： 调查统计显示，30岁以下的人群占据50%之多，中年人占40%，老年人占10%null区域房地产消费市场分析 庆阳地产受调查业主在庆阳的固定住所依次为： 调查统计显示，庆阳市民商品房的持有率为30%，置业需求存在较大挖掘空间null区域房地产消费市场分析 庆阳地产受调查业主最近两三年内，是否会考虑在庆阳购买商品房 调查统计显示，被访问的600名客户中有30%的人群具有强烈的购房意向，按照整个城区33万人口计算，将有10万人口会在3年内置业，按照每3.5人为一个家庭，每个家庭住房需求为120平米计算，将有340万平米面积的需求意向null区域房地产消费市场分析 庆阳地产受调查业主购房的目的依次为 据统计数字显示，改善型购房占据整个购房目的70%，这与房地产的初级阶段较为吻合，因此改善型客户成为本项目重点挖掘的客户。null区域房地产消费市场分析 庆阳地产受调查业主喜欢的物业类型依次为据统计数字显示，小高层占据购房需求的57%，成为市场主流物业形态，同时也反应市场多层产品逐渐退出市场，小高层已被客户所接受null区域房地产消费市场分析 庆阳地产受调查业主喜欢的房屋朝向依次为： 据统计数字显示，南北朝向的需求比例为62.5%，成为整个市场的主力需求，对于本项目而言一梯两户、一梯三户的楼型成为 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 重点null区域房地产消费市场分析 庆阳地产受调查业主对房屋面积的需求依次为 据统计数字显示，客户对住房面积需求中110——130平米的户型占据46%，80——100平米占据34%，两者相加占据比例达到80%。null区域房地产消费市场分析 庆阳地产受调查业主所能接受房屋的总价为依次为 调查结果显示，本地居民对当前的房价接受还是有抗性，从接受价格来看，30万以内的占据了41%，以庆阳市房价每年6%的递增速度，未来3年将有41%的人群接受35万——38万的房价null区域房地产消费市场分析 庆阳地产受调查业主所能能接受房屋的付款方式依次为 调查结果显示，银行按揭购房的客户占据52%，分期付款占据38%，由于银行按揭客户较多，会给项目预期销售增加风险；同时分期付款也占据了一定的比例，在销售环节可考虑制定相应的分期付款策略null区域房地产消费市场分析 庆阳地产受调查业主喜欢的建筑风格是依次为 调查结果显示，喜欢欧式风格的占据将近一半人群，欧式风格在当地除了太一地中海外都是中规中矩的建筑风格。null区域房地产消费市场分析 庆阳地产如果是社区，您希望会所的配套项目有 调查显示，健身房的需求占据了一半，说明当地市场对社区配套的要求较低，市场所供应的产品成熟度较低，也成为产品差异化竞争的一个手段null区域房地产消费市场分析 庆阳地产如果是高端景观社区，您认为这个项目的单价依次为调查显示，51%的人在未来可以接受3000——3500的价格，这一价格也成为2010年的主流产品价格null区域房地产消费市场分析 庆阳地产您计划在庆阳的哪个区域购买商品房 调查显示，60%的人未来会选择在新区购房，新区逐渐成为庆阳市场的中心区域，随着这个区域市政建设的不断成熟，会加剧当地物业的消化速度null区域房地产消费市场总结结论一：庆阳市随着新区的发展，逐步成为客户的置业首选结论二：小高层产品在市场上也逐渐被接受，高层产品在市场上还存在较大抗性结论三：当地市场产品品质相对较低，市场所供应的产品成熟度不高，客户购房选择性较差研究结论结论四：在消费需求上以100——130平米的三房为主，这与房地产发展初级阶段相符结论五：价格上3000—3500元/平米成为消费的主力价格 结论六：购房客户类型按区域来划分为城区客户及外县客户两大类庆阳初级房地产市场在未来3年内属于改善型消费市场，但缺乏 用来提升当地房地产市场的产品形式及质量的标杆项目null区域商业市场分析 庆阳地产按照区域将当地商业市场分为新、老城区商业，老城区商业较为传统，规划与业态较为陈旧，新区缺少商业氛围，规划业态符合城市发展规律。null区域商业市场分析 庆阳地产老城区商圈以小十字为中心，向东南西北四条大街延伸，由传统集中式商业为中心，四条大街集餐饮、娱乐及各类品牌专卖店形成老城商圈脉络。由于老城区受受业态更新的局限，商圈已经满足不了消费发展的需求。老城商业区本案null区域商业市场分析 庆阳地产老城区商圈以传统百货为主要业态，无论商品种类档次，商业服务设施，还是品牌进驻和经营管理模式，庆阳的商业都将面临变革与升级，新型商业的开发面临机遇。民生百货金艺百货国芳百盛null区域商业市场分析 庆阳地产民生百货总建筑面积：33000㎡ 占地：16亩 商场业态分布：一楼：珠宝，手机，化妆品，服饰，家电（售价：8000元/㎡，租金：130/ ㎡ ㎡） 二楼：鞋，皮包，服饰，化妆品（售价：6800/㎡，租金：100/㎡） 三楼：服饰(租金：95/㎡) 四楼：桌球，舞厅，宾馆，网吧 五楼：KTV 地下一层：百佳超市老城区典型商业案例民生百货为典型的传统百货业态，其经营模式与经营环境已较为落后 但受品牌力影响租金与本地商业品牌相比较高，在当地还是有较强的影响力null城市商业分析 庆阳地产一楼：珠宝，首饰，化妆品，儿童玩具，童装（租金：60元/㎡） 二楼：鞋，衣服（租金：58元/㎡） 三楼：服饰（租金：38元/㎡） 四楼：网吧 单层面积：1400㎡ 物业费：20元/㎡ 街铺面积：40㎡老城区典型商业案例传统百货业态，因经营不善，效益欠佳，租金较低null庆阳地产总建筑面积：20000㎡ 商业面积：10000㎡ 一楼：化妆品，珠宝玉器，皮鞋，钟表，眼镜，箱包皮具，肯德基 （售价:18200-20000元/㎡、租金285元/㎡ 二楼：服饰，饰品，女包（售价:12000元/㎡） 三楼：服饰，内衣，饰品，（售价:10000元/㎡） 四楼：服饰（售价:9000元/㎡） 五楼：家电，家居，数码产品 六楼：儿童玩具，童装，健身器材国芳百盛老城区典型商业案例国芳在当地影响力最强，人气最旺，租金与售价较高，市场认可度高城市商业分析 null庆阳地产新城区商业期待引领庆阳未来新城商业区本案新区北起真宁路、南至南五环，西至西环路、东至东环路。 占地面积为12平方公里，整个区域中心，商业沿世纪大道进行分布城市商业分析 null庆阳地产以世纪大道作为整个西峰区南区的南北向主轴线，将行政中心区、商业中心区联系起来，并沟通各个城市组团，在城市规划结构中发挥最为重要的作用，并形成以行政中心为主的主中心和以商业金融中心、文体娱乐中心、教育科研中心为主的副中心 世纪大道商业中心城市商业分析 null供销社、零散商业中型商场、集贸市场购物中心连锁商业、特色商业主题商业萌芽80年代末90年代90年代末2005年以后中心商业区形成外地商业理念导入购物需求升级零散无序发展庆阳地产商业发展判研商业演进历程人均GDP与商业发展关系人均GDP与商业发展关系低于1100美元1100-2000美元2000-4400美元4400美元以上与农业经济相匹 配的初级形态， 表现为庙会、集 贸市场 商业业态出现 升级，百货商场、 商业街、批发市 场等相继出现 消费需求多样化， 超越商业范畴的广 义商业如Shopping Mall、旅游地产、 物流等综合商业形 态出现，并逐步成 为商业主流 从西方商业业态的发展规律看，商业业态的变化和升级与城市人均GDP具有密切关系，随着人均GDP的变 化，商业形态也产生变革，2009年，庆阳人均GDP为人民币11973元，折合美元约1754元，处于商业发展发展 转型阶段，按近年增长超势分析，以年增率3%保守估算，2010年，庆阳人均GDP将可超过2000美元，城市商业开始逐步进入飞速发展期，各种高级形态的商业体将进入日常生活，并逐步成为消费主流。商业飞跃发展商 业形态出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心超市、专卖店、精品店等 庆阳地产商业发展判研nullGDP与消费需求矩阵图人均收入（GDP)美元20001000500 目前庆阳城市消费需求处于追求个人时尚和追求生活质量的过渡阶段，在这种消费结构下，消费者对商业的需求面将多样化，且对商业服务的要求将进一步提高。消费需求生理性需求占主导地位，生活必需品为主解决温饱问题耐用性消费迅速增加，消费需求转向非必需品追求便利和功能阶段非物资消费迅速增加追求个人时尚阶段追求生活质量阶段消费结构变化庆阳地产商业发展判研 从整体商业发展状况看，目前庆阳商业正处于快速发展向结构调整期演进，商业形态开始出现变化，零散商业向集中式商业发展，综合性商业体成为市场主流但开发体量和业态配比均处于较低层次，服务水平和商业功能亟待升级。 从整体商业发展状况看，目前庆阳商业正处于快速发展向结构调整期演进，商业形态开始出现变化，零散商业向集中式商业发展，综合性商业体成为市场主流但开发体量和业态配比均处于较低层次，服务水平和商业功能亟待升级。发展 阶段市场 表现经营 模式 赢利 模式标志 节点起步期结构调整期快速发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心逐渐成熟城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街开始出现由街铺、步行街向集中商业发展，综合商业出现大型商业机构进入，商业操作专业化，经营水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入+租金 收入营业收入+租金收入+销售收入销售收入+租金 收入销售收入+租金 收入商业地产阶段性发展特征庆阳地产null庆阳地产 庆阳市商业市场分布较为集中，主要是以老城区的两个什字（大、小）为中心向四周进行辐射，商业聚合度较高，但发展基础较为薄弱，商业功能单一，互补性差，业态以百货和超市为主，部分品牌专卖店沿街零散分布，缺乏引领和改变城市消费习惯的龙头产品，综合性主题商业尚未出现。 新区商业目前还是以世纪大道为中心向周边进行辐射，但大部分还处于概念规划中，缺少品牌商业的拉动；主要以社区餐饮等小商业组成，未形成区域性的消费吸引力，市场认知度不高，从远景规划看，城市副中心（行政中心）的定位，将为新区的发展提供强大动力，未来将有大量的优势资源向该区域集中，可进一步提升区域价值，增强消费活力，带动片区商业的持续繁荣。 从城市发展趋势和商业演进规律看，未来庆阳城市商业的发展必然遵循集约化、业态复合化和资源共享的原则，综合性的主题商业将是引领城市消费的主流，而业态的复合化和多样性也将促使商业功能的转变，从而衍生出休闲、餐饮、娱乐等各种服务，并逐步成为消费需求的一部分。分析区域商业状况及地块特征，结合未来商业走势，可以看出，集中商业和街区商业的组合形态是符合这种原则的商住开发最佳模式，因此，尊地建议，本项目应充分考虑较大体量的集中商业以及有利于商业物业变现的街区商业设置，从而有利于新型商业形态的品牌商家进驻，带动整体商业的可持续经营。结论城市商业分析 null庆阳房地产营销环境 评价 LEC评价法下载LEC评价法下载评价量规免费下载学院评价表文档下载学院评价表文档下载 庆阳地产通过对西峰区在销项目的走访，我们发现，目前庆阳市的商品房预售监管不严，普遍未取得预售条件便开始向客户收取购房定金，定金3—5万甚至更高，客户交纳定金后可以确定房号及价格。从另一角度也说明庆阳政府对房地产行业的支持，目前庆阳城市在迅速扩张的阶段，政府需要拿出超出常规的政策进行支持，庆阳的建设需要外界资金的进入，才能加快城市建设的步伐。营销水平较低、政府监管不严null项目解析3项目地块分析 、项目区域价值解析 、 项目优劣势分析地块研究null项目解析项目地块分析 项目位于庆阳市西峰区城区的西南方向，在长庆南路与真宁西路十字的西北角，也属于西峰区城区内，地块面积约为207亩，净用地171.2亩，西邻西环路，东接长庆南路，南至真宁路项目位置本案null项目地块分析 项目解析项目地块周边情况分析 真宁西路西环路长庆南路长庆南路null项目区域价值分析 项目解析项目区域位置价值分析 地块位于老城区与新区的结合区域 从整个城市的发展来看，西峰城市发展呈现向南发展的趋势，而目前项目地块位于老城区与新区的结合部位，对于三四线城市而言，这样的区域同时享有新区优势及老区成熟配套的双重价值，是整个城市发展的重要区域。新区本案真宁路世纪大道长庆南路城区null项目区域价值分析 项目解析项目交通价值分析 由于整个地块三面临路，从以上的项目道路交通示意图可以看出，地块的交通通达性很高，三条道路均为城市主干道，能自如的通往城市的各个区域。null项目区域价值分析 项目解析项目商业价值分析 长庆南路与老城区相连，目前长庆南路的商业环境较为成熟，因此项目在本路段商业应考虑到提升区域商业品牌价值的因素，及改变长庆南路商业业态单一，品牌度不高的现象，故在规划时应考虑街铺与集中商业结合的形式，以集中商业拉动商业品牌，街铺进行业态补充，彻底改变此区域的商业格局同时可带动项目整体市场形象。 真宁西路为市政规划的城市东西主轴，未来的商业价值会得到体现，加之东西跨度较大，因此应考虑以独特的城市商业景观街的形式null项目优劣势分析 项目解析 区位+体量+品牌+商业+交通综合优势明显项目地块优势分析 本项目位置优势明显，处于城市双核心地段，商业价值受城区影响，商业氛围较好，占据城市主轴真宁路凸显快速交通优势，同时体量优势较强，可成为市场标杆项目null项目优劣势分析 项目解析 周边物业形象差+拆迁难度大+市场成熟度不高+区域生活配套不足成为项目主要劣势项目地块劣势分析 项目周边有一定体量低矮建筑物直接影响到项目的开发形象，大面积的拆迁给项目带来一定程度的开发风险，房地产市场成熟度不高给项目销售带来一定的经济风险；区域生活配套不成熟降低了市场关注度null项目优劣势分析 项目解析城市规划+区域开发量加大+成熟开发理念+政策支持+优势产品规划项目地块机会分析 政府对旧城改造及新区发展远景规划和实施 同类型项目在此区域的开发量不断加大，市场逐步走向成熟 本项目自身的规划设计和挖掘产品的亮点 借助品牌企业的成熟开发理念 政府对于本项目的政策支持null地块及项目属性界定4项目分析地块属性界定、项目属性界定null地块属性界定 项目解析地块属性：欠发达城市未来新区具有较大成长性的商住开发用地市场条件：房地产市场发展的初级阶段，供需两方面均较为粗放 区位条件：新老城区结合部，主要城市配套位于1.5公里以外，区域认同度低 地块条件：地块周边无特色资源，环境较差，西北侧远期规划为绿地公园地块属性界定null项目解析项目属性：新老城区结合部高品质、高性价比、超越现有市场水平的标杆项目开发目的：首期开发及待征用地开发之间的连贯性与延续性 符合成长性市场规律的首期较高溢价能力的产品组合 随着区域和市场逐步成熟而价值逐步走高的产品开发模式 结合待征用地产品线布局进行整体规划 界定条件：一线城市品牌发展商的品牌价值观与产品开发水平 东部集团房地产开发项目的投资收益要求 庆阳市场购买力及客群结构、房地产开发管理水平 城市的主流置业需求为改善型需求 开发规模与开发成本因素项目属性界定 null项目初步定位及发展建议null项目发展战略建议1战略选择战略目标、战略选择null战略目标项目开发战略解析精细化开发领航者 行业标准制定者区域垄断 价格标杆东部集团▪庆阳战略来自一线城市品牌发展商的战略之选null领导者—垄断价格 —产品有不可重复性 —过河拆桥追随者—搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者补缺者—目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点挑战者—改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值开发战略项目开发战略解析东部集团庆阳项目的战略占位null庆阳市场目前的开发水平东部集团品牌开发商的进驻使得庆阳地产开发进入精细化房地产开发时代东部集团品牌开发商进驻庆阳市场将改变庆阳地产格局及带来区域性地产开发水平提高开发战略引领庆阳市场进入精细化开发时代东部集团项目开发战略解析null目标客群选择客群选择选择满足以上要素的客群将大大减少项目开发抗性的影响较强购买力：资产不低于￥150万，或富余资金不少于50万的富裕家庭，因其更加注重生活品质而对价格不过于敏感；较大生活半径：私家车带来的快捷便利使其对项目周边配套的依赖性较弱；较丰富的居住阅历：因其所处阶层及身份而积累的对居住消费的见识更为丰富，其对居住产品品质具有较强的辨别能力通过选择目标客群思考产品定位客户特征null规划分析及建议3规划分析规划依据、地块价值分区、功能布局null规划目标符合东部集团对本项目的开发战略目标null规划依据满足市场条件和企业追求的规划依据null价值分区地块商业价值分区 从地块与外界的关系以及与城市商业资源关系的角度分析，沿长庆路的地块东侧与城市现状商业的关系相对紧密，能较好地延续和承接城市现状商业，故其商业价值相对较高，为地块中一类商业用地。其次，地块沿西侧西环路、南侧真宁路以及地块内规划民族路部分具有城市干道沿街商业价值，其商业价值相对较低，为地块中二类商业用地；地块北侧沿线因其现状暂不具备商业开发条件，且与城市公园以及住宅小区紧邻，其商业价值为地块中最低区域。地块一类商业用地地块二类商业用地null价值分区地块居住价值分区考虑到地块与周边道路、商业的关系，以及项目开发对住区内环境景观价值的营造，地块中居住价值分为四类，其中待征用地民族路西侧地块中沿街商业内侧地块为一类居住用地；民族路东侧沿街商业内侧地块为二类居住用地；沿街部分地块为三类居住用地；地块中商业价值最高地块为住宅价值最低的四类居住用地。一类居住用地二类居住用地三类居住用地四类居住用地null规划布局住宅平面布局（一期示意）null规划布局地下停车（一期示意）地下负一层超市及停车半地下层停车null规划建议主要技术经济指标以上数据考虑市场因素，保证项目开发品质建筑密度为30%，层数控制在17层内，通过布局推算得出各项指标。null成本估算null成本估算续表一null成本估算续表二以地价按40万/亩，基本容积率2.6估算，成本投入基本情况如下：土地成本6594.18万元，建设成本78086.14万元，总投资成本106725.15万元，按可售面积单方成本3734.93元/㎡。null项目开发策略的选择使产品具备较高的溢价能力定价分析项目在开发中保证楼盘整体品质的均衡性，将各产品的高品质做出来，高品质产品具有较的高溢价能力。 多层洋房：消费市场目标客群，具有极高的购买能力，对价格的敏感性低，关注楼盘与产品的品质（资产不少于150万）。多层洋房豪宅产品概念，以高品质豪宅产品对现有豪宅市场的冲击，同时具有5500-6000元／㎡的溢价能力； 小高层：空中豪宅产品概念，市场对此类产品接受度高，消费市场的热衷支撑使其具备4000-4200元／㎡的能力； 商业：项目地块位于老城区与新区的结合部位，庆阳消费需求以及商业配套必然经历升级换代，而本地块具备取代城市传统商业功能、整合庆阳商业资源、满足新老城区消费需求的区位条件，地块显现出其在远期商业价值的巨大潜力，街铺定价为18000-22000元／㎡ ，集中商业定价为7000-9000 ／㎡ ，整体均价在15000-18000 ／㎡经济测算中各物业产品销售单价取定：多层洋房5500 元／㎡；小高层4000 元／㎡；商业15000 元／㎡null 容积率与产品的品质、项目的盈利能力、项目市场风险有着直接的关系。均衡 容积率与三者的关系，寻找到一个符合项目目标的最合理值和搭配比重，从而达 到相对的建筑成本最小化、土地利用最大化、居住品质最高化、市场风险最小化 的目的，进而实现开发收益及利润的最大化。 结合项目发展方向，通对不同容积 率 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 项目的投入产出比，试算项目的容积率的合理值。 项目功能开发强度选择拟定1.5、1.8、2.0、2.6、3.0五种容积率方案，进行经济测算与综合论证。强度选择null不同容积率开发方案综合比较分析：总体建筑覆盖率为30%，最大商业价值开发（体量26600平米），通过不同容积率方案投入产出经济测算，并充分考虑市场因素，得出2.0、2.6容积方案较优。强度选择null容积率2.0方案分析： 【收益】销售收入11.9亿，投入8.5亿，毛利3.4亿，毛利率39.9%； 【优点】收益率相对较高； 【缺点】物业类型通过调整后多层物业将所占比例加大，市场风险较大。强度选择null容积率2.6方案分析： 【收益】销售收入14.7亿，投入10.7亿，毛利润4亿，收益率37.4%； 【优点】小高层在保证开发品质的前提下，提高整体毛利润， 【缺点】小高层豪宅产品套数的增加，带来了一定的市场风险。强度选择null综合比较得出：2.6容积率方案最优容积率方案——2.0、2.6方案比较强度选择null敏感性分析销售收入与工程造价变化敏感性分析基本方案（容积率2.6）测算结果表明，销售收入、工程造价在上下10%的范围内发生变化时，对项目的经济效益指标影响较大，是影响项目利润的关键因素，销售收入与工程造价的变化对项目经济效益的影响基本相当。null敏感性分析地价变化敏感性分析基本方案（容积率2.6）地价40万/亩的情况下，地价以每10万/亩的增幅变化，测算结果表明，当地价在40~70万/亩区间，项目毛利率保持在30%以上，当地价达到80万/亩时项目毛利率低于30%，因此土地成本应控制在70万/亩以内。null项目整体定位分析 产品概念新城中央· 30万平米·尊尚大宅区域价值产品价值项目属性：新老城区结合部高品质、高性价比、超越现有市场水平的标杆项目规模价值null产品定位项目产品线选择 现状的改善型需求以居住面积增加作为改善的主要诉求，对居住“改善”认识还停留在初级阶段。 主力产品（60%）：以改善型需求的特征为依据，以提升和引导客户对居住品质的全新认识→高附加值、全新生活方式、全新居住空间体验的完全意识的居住改善产品→110㎡～143㎡小高层品质住宅 次要产品：（25%）：满足城市高端财富家庭的居住追求，演绎发展中城市的豪宅生活样板→高资源配置、高性价比、阔绰空间体验的享受型居住产品→160㎡～188㎡小高层豪宅及情景洋房 填充类产品（15%）：用以填充临路、临商以及其他低居住价值区域及位置，面向对居住品质不过于敏感的城市年轻家庭→人性化空间用、紧凑适用、高品质居住产品→70㎡-90㎡小高层时尚住宅null项目规划要素及建议 用地平衡项目用地平衡及分配 地块周边可利用景观资源质量较差，作为高品质标杆项目必须充分营造住区内景观，因此，建议建筑密度控制在30%以内。 以下以建筑覆盖率30%及容积率2.6分配建筑用地： 5+1层情景洋房用地不多于30%，即3400㎡，建面20400㎡，约100套； 平均17层小高层品质住宅用地（含裙楼商业用地）70%，即13475 ㎡， 建面238700 ㎡，约1548套。null项目分期开发建议 项目分期项目总体分期开发建议 null项目分期开发建议 项目分期项目总体分期开发建议 按照目前的规划指标，项目的规划地上总建筑面积约为31万平米，庆阳市每年市场承接量为30-35万平米，标杆型项目市场占有率20%，考虑市场成长因素，则本项目年去化量可为6-7万平米，项目开发周期约为4-6年。 随着目前房地产市场的复苏，未来的市场形势同样难以判断，从降低投资风险及增加开发灵活性的角度，本项目需要分期进行开发，考虑到以下因素： 整个地块由于拆迁及安置，首先只能开发果汁厂地块； 考虑到单期资金投入不能过大； 项目入市要具有一定的市场规模； 单期开发面积不宜太大； 根据以上对本项目开发分期的分析，综合考虑项目地块情况、市场承载和入市形象等因素，建议本项目分三期进行开发： 第一期11万㎡，第二期在10万㎡，第三期10万㎡。null项目分期开发建议 项目解析项目一期开发建议(果汁厂地块) 按照前期开发意见，一期总建面为11万平米；庆阳市场2010年预估市场承接量为35万平米，以20%的市场占有率来计算，当年本项目去化量为6~7万平米，故一期的启动面积约为6万平米，开发位置应为沿真宁路与长庆南路的12F小高层进行开发。15F9F9F主题商业街景观商业街集中商业9—12F小高层： 92930㎡，约540套 集中商业：约9000 ㎡ 街铺： 2100 ㎡，可考虑层高6.0米单层 11Fnull项目商业功能开发建议 商业开发商业功能建议 地块所在地段为庆阳城市远景规划的重要规划节点，其对城市片区功能的形成以及承担城市发展承上启下作用的意义与价值非同寻常。从城市商业发展规律及庆阳商业发展现状来看，地块显现出其在远期商业价值的巨大潜力。庆阳消费需求以及商业配套必然经历升级换代，而本地块具备取代城市传统商业功能、整合庆阳商业资源、满足新老城区消费需求的区位条件，从地块价值开发最大化的原则出发，本地块的商业功能开发应予以高度重视。 但是，庆阳的城市发展受制于城市经济发展缓慢的制约，使得地块所在片区的成熟周期将滞后于项目的开发进度，当前的片区现状显然不具备商业开发条件，难以满足东部集团对本项目开发的战略需要，项目商业开发的最佳时机尚未形成。同时，待征地块拆迁成本的不确定性也将导致东部集团拿地决策的不确定性，从而影响整个207亩地块在整体规划中对商业功能的规划布局，而单一在55亩可开发用地上规划局部商业将严重影响最终地块商业功能及商业价值的形成，也将使55亩用地的局部规划产生较大顾虑。null项目商业功能开发建议 商业开发商业功能建议目前项目周边商业氛围差，商业成长周期较长，大体量的商业打造将面临较大的资金压力，且消化难度大，不利于资金的快速回收，因此，须在合理的比例下进行商业规划，一方面，通过商业丰富社区配套，提升整体价值，另一方面，通过合理丰富的业态组合，拉动项目人气，利用小面积的商铺快速变现，缓解资金压力，实现商业开发价值最大化。 鉴于以上考虑，项目的整体商业规划将主要着力于区域性的商业服务功能提升，以服务项目业主及周边1KM范围内居民为主，业态上尽可能考虑区域商业配套，以商业补缺和资源整合者的角色介入商业开发，缩短销售周期，从而减少投资风险。null商业定位项目商业价值解析价值构成基础内容价值比重基础价值延展价值软性价值区位\交通\配套\规模商铺结构\展示性\建筑品牌\定位\业态\运营50%20%30%null地 段交 通规 模区 位基础价值通过价值分析模块和对项目的SWOT分析，我 们将基础价值作为项目定位的首要考虑因素， 挖掘相关卖点，从而形成核心竞争力。项目商业价值解析主城边缘地带，新老城区过渡区域 区域内商业表现多为临街商铺，无大型商 业面市，综合型商业的出现将可迅速形成 规模优势城区边缘，周边居住环境较差，地产开发尚处于起步阶段，在建或规划中的项目不多 临城市主干道，路网发达，交通完善 null延展价值 项目目前处于前期策划阶段，商业规划条 件较为宽松，可按特定需求量身打造，从而 保证商铺结构（柱距、开间、进深、层高） 的合理性商铺结构展示性 商业主体部分位于道路交汇地带，且周边 无遮挡建筑，展示性良好，有利于商业外在 形象的打造建 筑 项目为商住开发，商业的开发将按集中商 业和街区相结合的方式打造，建筑特色可与 住宅一致，形成区域内的商业标志项目商业价值解析null项目商业价值解析从价值分析模块上可以看出，本项目在基础价值和延展价值上均备了较好的开发条件，可塑性强，只要在软性价值上进行精准的把握，即可达成良好的开发收益，在考虑项目定位时，应重点挖掘基础价值,放大延展价值,深化软性价值,形成立体化的项目形象,以强化竞争优势。 目前项目周边尚不成熟，商业发展较为落后，这给项目的切入提供了良好的机会，综合性的商业体开发，可以满足周边居民日益增长的消费需求，填补区域商业空白，由于区域商业气氛尚未形成，商业辐射能力差，外延性不强，因此，宜从本区域及周边消费情况出发，考虑社区商业的开发方式，以提供区域内日常消费需求作为主要商业功能。定位思考定位思考 就片区发展趋势看，目前周边尚未形成良好的商业氛围，商业基础 薄弱，未来随着新城区建设加速，区域对于商业服务的需求将日益明显， 这给项目带来了很大的发展机遇。本项目作为区域内第一个综合性商业， 如何树立其标杆形象，迅速形成品牌效应，是定位思考的重点。 精准的定位和差异化的业态组合，是实现项目核心竞争力的关键， 也是项目面向市场的有力支撑。核心竞争力的实现定位思考市场环境开发条件投资者构成 房地产高速发展期，市场对商业投资热情高，市内同类供应小，竞争不大 目前区域市场空白，可以独树一帜，未来竞争将逐步深化 多为市区及周边县市中高层投资者，关注投资收益，对回报有一定敏感度定位思考营销环境对于项目的影响项目商业类型界定商业形态分析说明：该表所列数据按国际通用标准，为常态下配套，各地区按市场情况，可能稍有差别 从项目用地和周边商业条件看，本项目仅适用于社区型商业，以综合超市为主力店，其它业态作为配套，为周边2-3公里范围内的居民提供日常生活消费服务。项目商业类型界定项目商业类型界定运作模式分析从项目运作模式上看，本项目受地段、用地面积及车位等限制，不适合百货店，购物中心等商业业态，较契合于社区型商用物业。项目商业类型界定项目商业定位方向从区域发展态势和未来商业走向看，随着周边配套的日渐成熟，居 住人口将不断增加，从而带来巨大的消费潜力，项目建设周期约2年左 右，正式运作后，新城区可逐步成型，未来，将可为项目带来强大的消 费支撑。 本项目商业部分主要功能是为住宅配套，提升整体价值，但由于自身 社区人流显然无法满足日常的运作需求，因此，须寻求周边的消费支 持，为周边2KM核心区域提供商业服务。 综合考虑，尊地认为，本项目最佳定位方向为： 外向型社区商业 项目商业定位方向null 项目不仅为商业配套，更重要的是作为区域的商业中心，利用目前区域内商业零散， 无综合项目的市场机遇，扬长避短，树立高度，为周边2KM范围内居民、公务及商旅人士提 供购物及商务休闲服务社区配套功能 作为社区商业配套，为社区业主提供商业配套服务 商业整合功能 融多种商业业态为一体，形成全客层的商业辐射力，并达成规模效应 市场补缺功能 目前区域商业服务薄弱，项目的切入正好可以填补该空白 功能定位 null业态契合度分析模型 评估标准：有一定的市场潜力，且市场呈现不断发展和增长的趋势,未