【广告策划-PPT】电视剧《只要你过得比我好》影视招商方案

nullnullnullChapter 1 本剧概况不要因为寂寞而错爱, 不要因为错爱而寂寞一生， 假如注定错过， 只要你过得比我好……null激荡爱情，遭遇亲情挑战，两代人的情感纠葛！ 《错爱1》《错爱2》收视创17%新高，接连夺冠飘红！ 温峥嵘继《错爱2》女主角之后，再度领衔，收视保证！ 金牌编剧于漫洋再度出击错爱3：《只要你过得比我好》！《错爱》系列荧屏再恋，经典延续！项目概况剧目类型：大型情感家庭伦理剧 剧目规格：27集 联合摄制：霸王龙影业有限公司 出品方：江苏电视台、霸王龙影业、广东华夏 投资资金：2800万元 拍摄地点：上海、南京、盐城 开机时间：2011年3月 关机日期：2011年7月（预计）项目概况剧情梗概一、前缘 多年以前，优秀的外科医生周自横和京剧团的台柱杨白原本是青梅竹马的一对儿，由于周母嫌弃杨白是“戏子”，故以死相逼，最终拆散了两人。杨白赌气嫁给了深爱着自己的市艺术研究所的副研究员夏博文，生下了女儿小白和儿子小杨；周自横则娶了护士乔玉瑶，生下了儿子大鹏和女儿小鸟。在小鸟两岁的时候，乔玉瑶离开了周自横，偷渡去了香港…… 二、再遇 由于种种原因，杨白一家和周自横一家在“五·七”干校相遇了。周自横和杨白那两颗本来已如止水的心又泛起了层层波澜。但是，为了维护各自的家庭，两人都将那份感情深深地埋在心底；周自横总是默默地帮助着窝窝囊囊的夏博文，两人渐渐成为无话不谈的好朋友…… 剧情梗概剧情梗概三、擦肩而过 随着政策的落实，几家人都回城了。看似重新回到了原来的生活轨道上，可表面的平静却暗流涌动：小白因为当年的阴影，明明爱着大鹏，却始终难以真正接受他；玲子苦苦单恋着大鹏；柱子对小白一往情深，却被她当做对付大鹏的挡箭牌…… 尽管周自横竭尽全力挽救着夏博文的生命，但夏博文还是遗憾地离开了人世。弥留之际，他当着小白、小杨的面把杨白和周自横的手放在一起说：“我祝福你们，真诚地祝福你们”而小白的眼神却让两人不寒而栗…… 四、只要你过得比我好 父亲的过世使小白更加偏执了，甚至为了折磨深爱着自己的大鹏，违心地嫁给了庸庸碌碌的柱子，以至于婚后饱受心灵和肉体的双重折磨…… 小白的所作所为使杨白和周自横彻底放弃了自己的幸福，尽管他们彼此深爱，却甘愿为了下一代的幸福舍弃一切；乔玉瑶回来了，带着亿万身家要找回或者“买回”同周自横的真情，却发现一切已物是人非…… 剧情梗概人物关系图人物关系图剧中人物涵盖老、中、青三代，不同角色代言不同年龄层形象；父母辈 60后：儿女辈 80后：一线导演，年度巨献导演：马鲁剑 中国电视剧导演工作委员会会员，中国电视艺术家协会会员。获广东省电视五十年优秀电视工作者荣誉称号。 多次荣获“金鹰奖”、“飞天奖”、“五个一工程奖”。一线导演，年度巨献 2001年《红岸——邓小平1929》获得第十九届 电视“金鹰奖” 2002年《围屋里的女人》参加戛纳电视节获得 最佳“创意奖” 2008年《谍战古山塘》获得江苏省长篇电视剧 二等奖金牌编剧，创17%收视之巅2007年凭借全国收视率榜首的《错爱》获得第三届中国电视剧风云榜最佳编剧奖； 凭借热播剧《漂亮的事》获得了第27届中国飞天奖长篇电视剧二等奖； 2008年，由于漫洋创作的《错爱2》又在全国掀起了收视热潮，其中最高收视率达到了17%！ 编剧：于漫洋 于漫洋，1999年毕业于中国戏曲学院戏剧影视文学专业，写了大量的戏曲、话剧和影视剧本，以话剧作品《爱你在心口难开》获得第二届老舍青年戏剧文学奖。金牌编剧，创17%收视之巅《错爱》御用演员，再度演绎温峥嵘【饰杨白】 杨白，京剧团台柱，与周自横青梅竹马，因遭周母反对，赌气嫁给深爱自己的夏博文， 后被下放至五七农场……温峥嵘 凭借在电视剧《错爱一生》中的出色表演而成名； 代表作品：《错爱2》《错爱一生》《国家机密2》《生死谍恋》《错爱》御用演员，再度演绎实力派演员，倾情加盟张国强 【饰周自横】 周自横，外科医生，性格幽默、内敛，因妻子离家出走，主动要求下场至五七干校；张国强 2010年第14届全球华语榜中榜暨亚洲影响力大典最佳电视剧男演员 2010年中国电视剧满意度调查华鼎奖； 代表作品：《士兵突击》《我的团长我的团》《我的兄弟叫顺溜》《雾柳镇》实力派演员，倾情加盟实力派演员，倾情加盟实力派演员，倾情加盟陈创 【饰大鹏】 八零后，医生，子从父业，年轻有为，黄金单身汉，成熟、热情、开朗，与小白青梅竹马。陈创 主演的《归去来》获2004年印度喀拉拉国际电影节最佳影片 代表作品： 《边城汉子》《风雨雕花楼》《红楼梦》《魔幻手机》实力派演员，倾情加盟实力派演员，倾情加盟李琳 【饰小白】 八零后，杂志社编辑，时尚、活泼、独立、敢爱敢恨，都市生活的意见领袖；李琳 2002年中国电视艺术“双十佳”评选，获十佳演员之一。 代表作品： 《活佛济公》 《说出你的秘密》 《黛玉传》 《真爱之百万新娘》《玫瑰园里的老少爷们儿》实力派演员，倾情加盟林家川 【饰柱子】 八零后，与大鹏、小白一起长大，性格软弱，都市青年大众的形象代言；林家川 代表作品： 《你是我的生命》《笑着活下去》《父爱如山》《我是一棵小草》 《人活一张脸》实力派演员，倾情加盟一部《错爱》火曝了一夏的荧屏 二部《错爱》以燎原之势攀升收视之巅 《错爱》之三：只要你过得比我好， 即将强力登场，再续经典！一部《错爱》火曝了一夏的荧屏 二部《错爱》以燎原之势攀升收视之巅 《错爱》之三：只要你过得比我好， 即将强力登场，再续经典！囊括社会主力消费的受众群囊括社会主力消费的受众群受众特点消费习惯中青年白领、家庭主妇中高收入自由消费关注兴趣渴望记忆购买购买决策者《只要你过得比我好》潜在观众： 曾经助力《错爱》全国收视冠军的忠实观众，已经成为社会主力消费军； 《错爱1》、《错爱2》的观众将继续追捧错爱3：只要你过得比我好； 发行 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 发行计划2011年 3月 3月中旬5月 7月首播2011年 6月 7月发行渠道发行渠道地方、卫视立体组合，区域买断全面覆盖 首轮30家省级地方台首轮播出+1家卫视首轮播出+4家卫视二轮播出+其他卫视重播； 区域播映权买断形式发行，即买断区域发行权的电视台可在版权范围内任意频道不限次播出。null让品牌与《只要你过的比我好》齐头并进 成为这一季的{收视焦点}！nullChapter 2 商业合作不要因为寂寞而错爱, 不要因为错爱而寂寞一生， 假如注定错过， 只要你过得比我好……nullA、品牌借势影视宣传系统资源B、品牌的自主营销活动中加入影视形象元素企业运用影视明星阵容及华彩画面联合宣传及推广，可借助影视丰富的内涵、时尚的文化元素为企业广告提高吸引力，强化企业品牌理念，突出企业特色，增添企业品牌号召力。在影视宣传推广期，品牌可借360°的影视立体媒体宣传资源，通过形象授权，加入品牌、产品元素，达到快速提升品牌形象和产品销售的目的。【宋河粮液借《建国大业》快速提升知名度】【民生银行借助《赤壁》推广信用卡业务】【夏普借助《赤壁》热点进行手机促销活动】【英特尔借助《长江七号》影响力进行网络营销】电视剧形象授权首播典礼企业独家冠名电视剧首播典礼；首播典礼媒体答谢会媒体答谢会媒体答谢会现场，由品牌全程冠名合作，并在现场予以适当展示；官网宣传官网宣传官网专区，合作企 业广告展示；整合宣传整合宣传企业/品牌广告活动电视媒体宣传网络公关推广纸媒专题报道nullChapter 3 商业回报不要因为寂寞而错爱, 不要因为错爱而寂寞一生， 假如注定错过， 只要你过得比我好……电视剧收视人群预计卫视频道： 各卫视频道黄金时段播出，覆盖人口8.13亿，平均收视率超过2.5％， 观剧人数 =8100万 音像制品： 正版DVD/VCD超过60万张，传阅率1:5，观剧人次=300万 核心受众=600万人次 网络视频： 互联网、IPTV、数字电视，目标受众覆盖不低于1000万 延伸受众=9100万人次 约9650万人次 国内传播受众>>>注：以上数据为保守估计，未包含盗版音像制品、非法网络视频等非官方渠道受众。电视剧收视人群预计电视剧在10家卫视的预计播出情况首席赞助商380秒的植入广告价值，等于相同时间1400万的硬广价值； B级赞助商180秒的植入广告价值，等于相同时间664万的硬广价值电视剧在10家卫视的预计播出情况电视剧在40家地面频道的正片、预告片及花絮预计播放情况首席赞助商380秒的植入广告价值，等于相同时间564万的硬广价值； B级赞助商180秒的植入广告价值，等于相同时间114万的硬广价值电视剧在40家地面频道的正片、预告片及花絮预计播放情况电视剧首播仪式、新闻发布会的媒体预计播出情况首席赞助商10秒的植入广告价值，等于相同时间36万的硬广价值； B级赞助商5秒的植入广告价值，等于相同时间18万的硬广价值电视剧首播仪式、新闻发布会的媒体预计播出情况植入广告费用及回报条件首席赞助费用及回报条件影视植入 Ⅰ硬性植入 1、产品植入 2、台词植入 3、场景植入B级赞助回报 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 C级回报方案1、形象及名誉授权 1）企业方拥有海报、剧照使用授权； 2）片尾特别鸣谢企业方LOGO+字幕； 3）本剧宣传海报特别鸣谢企业方LOGO+字幕； 4）开/关机新闻发布会企业冠名、背景板LOGO、现场广告； 5）影视相关促销物料LOGO体现； 2、活动及人员支持 1）企业方代表参加电影启动仪式、开机仪式； 2）电视剧拍摄中，安排探班（可视情况与主创人员互动）； 3）媒体报道、人物专访中，提及企业或产品Ⅰ硬性植入 1、产品植入 2、台词植入 Ⅱ软性植入 1、理念植入 1）全剧情渗透 2）定制主角 Ⅰ硬性植入 1、产品植入 2、台词植入 3、场景植入Ⅱ软性植入 4、定制植入 1）剧情定制 2）角色定制娱乐营销 1、形象及名誉授权 1）本剧联合出品、战略合作、特别赞助等名义使用； 2）企业方拥有海报、剧照使用授权； 3）片头/片尾企业或产品显著镜头； 4）片尾特别鸣谢企业方LOGO+字幕； 5）本剧宣传海报特别鸣谢企业方LOGO+字幕； 6）开/关机新闻发布会企业冠名、背景板LOGO、现场广告； 7）衍生品LOGO体现； 8）电视报道中，口头及镜头体现企业或产品LOGO； 9）拍摄花絮中，品牌或产品体现；2、活动及人员支持 1）企业方代表参加电影启动仪式、开机仪式； 2）电视剧拍摄中，安排琛班（可视情况与主创人员互动）； 3）媒体报道、人物专访中，提及企业或产品； 4）新闻发布会，企业作为鸣谢代表出席并发表讲话，台下亦可设立席位； 5）企业代表作为嘉宾出席剧组宣传推广活动；影视植入娱乐营销影视植入Ⅱ软性植入 1、定制植入 2、剧情定制植入广告费用及回报条件如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析学习内容学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 为什么要进行房地产市场分析？ 为什么要进行房地产市场分析？ 市场开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议 5。评估项目目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到 哪些作用呢？什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来区域 市场分析专业 市场分析项目 市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。 第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。 第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法第二步 区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数…… 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场预警预报指标体系第二步 区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法第二步 区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 2008年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法第三步 专业市场分析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分） 3、住宅商品房成交结构、产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法第四步 项目市场分析 （微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度…… 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性项目自身资源条件分析(swot分析)竞争对手分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式找出项目的目标客户 目标客户的置业需求和偏好 找出项目面对竞争市场的机会点 最终目标SWOT分析SWOT分析STOW内部因素外部因素SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素SWOT分析的价值要素S/W（优势/劣势） 的价值要素  地段要素  环境要素  地块要素  项目要素具体地说，针对一个地块的价值要素包括：  地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）  环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）  地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）  项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等 nullO/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 ►观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。 ►在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析SWOT分析我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势 S机会 O威胁 T劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误进行房地产市场分析时常犯的错误房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。1。大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 3。 过于偏重对“二手资料”的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好地产江湖www.dcjianghu.com——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！ 数据的整理可用excel 表格 关于规范使用各类表格的通知入职表格免费下载关于主播时间做一个表格详细英语字母大小写表格下载简历表格模板下载 统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。 EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容学习内容 理论部分 案例学习如何进行房地产市场分析如何进行房地产市场分析学习内容学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告为什么要进行房地产市场分析？ 为什么要进行房地产市场分析？ 市场开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境 2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场 3。制定项目的发展方向和市场定位 4。推荐最具竞争力的产品建议 5。评估项目目标实现的可能性。。。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到 哪些作用呢？什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者 供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路房地产市场分析的思路、步骤和方法 1。思路三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来区域 市场分析专业 市场分析项目 市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤房地产市场分析的思路、步骤和方法 2。步骤第一步：市场区域界定 这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。 第二步：区域经济环境和市场分析 考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。 第三步：专业市场分析 按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。 第四步：项目市场分析 根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法第二步 区域经济环境和市场分析区域经济环境分析区域房地产市场分析（一）基本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法第二步 区域经济环境和市场分析（二）基本资料的获得区域经济环境分析 1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数…… 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数数据来源 各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴 土地、规划部门的政府官员访谈 规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法第二步 区域经济环境和市场分析 （三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标人均GDP与房地产发展关系GDP增速与房地产发展关系房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场预警预报指标体系第二步 区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法第二步 区域经济环境和市场分析（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 2008年我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法第三步 专业市场分析（住宅）1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格 2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分） 3、住宅商品房成交结构、产品特点分析 4、住宅商品房成交价格分析 5、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法房地产市场分析的思路、步骤和方法 3。方法第四步 项目市场分析 （微观层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度…… 周围环境：自然景观、人文环境 关联性：通达性、可视性项目自身资源条件分析(swot分析)竞争对手分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式找出项目的目标客户 目标客户的置业需求和偏好 找出项目面对竞争市场的机会点 最终目标SWOT分析SWOT分析STOW内部因素外部因素SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素SWOT分析的价值要素S/W（优势/劣势） 的价值要素  地段要素  环境要素  地块要素  项目要素具体地说，针对一个地块的价值要素包括：  地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）  环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）  地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）  项目要素——目标/开发商品牌/可利用资源等 nullO/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 ►观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。 ►在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会——这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析SWOT分析我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势 S机会 O威胁 T劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误进行房地产市场分析时常犯的错误房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。1。大环境看好，项目的小环境就一定不错 2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性 3。 过于偏重对“二手资料”的应用 4。以前什么卖得好，现在就做什么 5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好地产江湖www.dcjianghu.com——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话－－事实胜于雄辩！ 数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析； 基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。 EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容学习内容 理论部分 案例学习