酷图-从人口看住宅需求的持续性

请务必阅读正文之后的免责条款部分 住宅 策略研究 [2009.06.29] 从人口看住宅需求的持续性 — 本轮消费高峰期延续到 2013-16 年 策略团队 021-38676673 Zhangxiuqi@gtjas.com 摘要： 我们已经在前一期酷图中讨论我国城市居民住宅的拥有状况，这 为我们预测住宅的需求建立了一个起点。本期我们将从人口角度 去讨论我国住宅消费高峰期的延续性问题。 根据我们的人口数据看，我国住宅购买的主力年龄分布在 18-35 岁之间。这部分年龄段的人口变动趋势看，不考虑城市化进程， 城市人口将呈现出下降趋势，但农村人口却一直增长到 2022 年。 考虑城市化进程，未来 10 年中城市化率达到 54%的水平，每一 年龄段的农村人口中的 30%需要迁移到城市，这构成了住宅需求 人口，从该部分人口的变动趋势看，住宅需求的高峰期或在 2016 年结束。 国泰君安策略团队 王成 021-38676820 wangcheng6461@gtjas.com 章秀奇 021-38676673 zhangxiuqi@gtjas.com 张林昌 021-38676702 Zhanglinchang@gtjas.com 张堃 021-38676641 zhangkun@gtjas.com 翟鹏 021-38676640 zhaipeng@gtjas.com 陈思郁 021-38676284 chensiyu@gtjas.com 张晗 021-38676675 zhanghan@gtjas.com 张昂 021-38676434 zhangang@gtjas.com 赟张 021-38676053 zhangyun@gtjas.com 赵媛媛 021-38674602 zhaoyuanyuan007984@gtjas.com 时伟翔 021-38674603 Shiweixiang007983@gtjas.com 本期作者 时伟翔 021-38674603 shiweixiang007983@gtjas.com 注：本 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 只对国泰君安重点客户发送， 不对外公开发布。 每日酷图与思考 策略报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 6 房地产需求预测就是人口的研究——“占位效应” 当我们将住宅的最终状态分为：居住和空置以后，房屋的状态就由 人口的分布决定了。在设定一个状态点的情况下，新增加人口的住 宅需求，最终将通过购买满足的，这里的逻辑在于“占位”效应。 当空置房子的数量一定时，新的需求无论是通过租住还是购买满足， 其必须通过挤占才能得到。而被挤出来的人再通过租住和购买满足， 最后的挤占结果是通过购买新房得到满足的。所以从这个角度讲， 房地产的需求本质上上是由人口决定的，房地产需求的本质是人口 的变动。 中国购房主力的年龄段分布—18-35 岁 从人口角度预测房地产需求需要解决的第一个问题就是那些人在购 买住宅。年龄段分布有什么特征。在这里我们从两个角度总结。第 一，关于购房年龄段的问卷调查，35 岁以下购房占总购房的比例在 60-80%之间。 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 1：购房年龄段分布的问卷调查结果 城市 购房年龄 占比 21-30 36% 哈尔滨 30-40 40% 20-25 10% 25-30 24% 成都 30-35 34% 35 岁以下 63% 杭州 35-45 15% 20-30 32% 长春 30-40 44% 中山市 26-35 77% 资料来源：国泰君安证券销售交易总部 第二个角度，国家统计局公布的户主按年龄分布情况，用各年龄段 的户主人数除以各年段的总人口数，如果占比达到 50%，则证明这 一年龄段的结婚购房已经完成。从图上看我国的 18-35 岁之间年龄 是户主占比快速增加的阶段，也就是说这一段是购房的主要力量。 图 1：各年龄段户主人数占该年龄段总人数的比例 -0.050 0.050 0.150 0.250 0.350 0.450 0.550 14- 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 61 63 64 65 策略报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 6 资料来源：国泰君安证券销售交易总部 我们根据上图可以反推出各年龄购房占到总购房的比例，从数据上 看 18-35 岁之间的各岁年龄购房占比都在 3%以上。年龄段的购房 高峰期在 19-30 岁之间。 图 2：各年龄段购房占总购房量的比例 0.00 0.01 0.02 0.03 0.04 0.05 0.06 0.07 14- 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 资料来源：国泰君安证券销售交易总部 购房高峰年龄段人口的变动趋势——高峰期在 2016 年或结束 我们以 05 年人口数据为基础，预测 2006-2025 年的各年龄人口的 分布变动情况。然后求每一年中 18-35 岁人口的总和数，可以将该 总和数作为住宅需求变动趋势的替代函数。 从城镇的角度看，在没有城市化的情况下，住宅需求将呈现出逐步 下降的趋势。 图 3：18-35 岁城市人口的总和数呈下降趋势 110000000 120000000 130000000 140000000 150000000 160000000 170000000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 资料来源：国泰君安证券销售交易总部 从农村的角度看，该部分人口的总和数将持续增加，一直延续到 2022 年，这也反映了我国 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 生育在城乡之间执行力度和时间、城 乡生育模式上的差异。 主要购房年龄段 策略报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 6 图 4：农村 18-35 岁人口总和数变动趋势 2022年 160000000 165000000 170000000 175000000 180000000 185000000 190000000 195000000 200000000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2022年 2023年 2024年 2025年 资料来源：国泰君安证券销售交易总部 考虑我国城市化过程中的人口变动，由于我国特殊的人口结构，18 岁以下年龄人数具有明显的低城市化率现象，所以未来保持我国的 城市化进程，必须保证农村人口的有序迁移。根据测算需要各年龄 段中的农村的 30%人口不断的迁入城市。 图 5：我国人口年龄城市化分布存在“反城市化”现象 0.35 0.37 0.39 0.41 0.43 0.45 0.47 0.49 0.51 0.53 0.55 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44 46 48 50 52 54 56 58 60 62 64 66 68 70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 资料来源：国泰君安证券销售交易总部 我们计算了城市 18-35 岁人口总数与农村该年龄段人口数的 30%的 总和，也就表示未来城市化进程中的购房需求。从该年龄段的人口 数看，2016 年前虽然整体呈减少趋势，但数量较少；2016 年以后 将呈现加速下降趋势。 策略报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 6 图 6：农村 18-35 岁人口*30%+城市该年龄段人口总数变动趋势 150000000 160000000 170000000 180000000 190000000 200000000 210000000 220000000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2022年 2023年 2024年 2025年 -8000000 -7000000 -6000000 -5000000 -4000000 -3000000 -2000000 -1000000 0 1000000 合计 减少数 资料来源：国泰君安证券销售交易总部 结论：从人口的变动趋势看，本次房地产的需求高峰期可延续到 2013-2016 年；但在 2016 年以后，随着我国人口结构的快速调整， 房地产需求将出现快速下滑。另外，未来房地产需求增加的主力将 来自于城市化进程中农村人口的迁入。 策略报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 6 免责声明 本报告的信息均来源于公开资料，我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息 和建议不会发生任何变更。我们已力求报告 内容 财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容 的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考，报告中 的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，也可能为这些公司提供 或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。 本报告版权仅为我公司所有，未经 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、 刊发，需注明出处为国泰君安证券，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 国泰君安证券销售交易总部 上海 上海市浦东新区银城中路 168 号上海银行大厦 29 层 邮政编码：200120 电话：（021）38676666 深圳 深圳市福田区益田路 6009 号新世界中心 34 层 邮政编码：518026 电话：（0755）23976888 北京 北京市西城区金融大街 28 号盈泰中心 2 号楼 10 层 邮政编码：100140 电话：（010）59312799 E-MAIL：gtjaresearch@ms.gtjas.com