建设项目财务经济评价

建设项目经济评价 1项目概括 1.1基本情况 项目名称： 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf 香门第 书香门第所在的大东城板块是诸多经济产业带的交汇之处，其关联的版块有：由长沙经开区、环保产业园等构成的制造业区，由马王堆市场、高桥大市场等构成的商贸物流区，由湖南农科院、湖南农大、隆平高科园等构成的新型农业科技产业区，由金鹰影视城、体育新城等构成的文化生态新区等等。 　　项目总占地64730.16㎡，建筑面积约108120㎡，规划有6栋17层住宅，总户数约816户。建筑密度约9.8%，绿化率约44%，容积率1.67。项目东南有浏阳河环抱，形成温馨河湾休闲区，是城央极为罕见的风光河环抱社区。 1主舵一河一湾·漫步风光带 　　浏阳河，长沙的母亲河，千年流淌，静水流深。传承楚风汉魂，绵延红色历史，在历史的长河中，孕育了湖湘文化。书香门第，一河一湾，惠风和畅，江景满目，有着千年美景传承。让您重温传承千载的水岸庭院文化生活将是亲情、友情与人文精神的回归，是自然与人文合一的居住文明的回归，您将由此重新领略生活的河畔清风、庭院园林的人文情怀。 2辐射区域点线结合，配套齐全质优 　　项目专属配套极为优越，休闲广场、商业街、幼儿园等，为业主提供尊贵服务，使生活更加便利，更彰显尊贵身份和地位。项目周边，大润发、沃尔玛、步步高、人人乐等超市，建行、工行等银行等均在5分钟步行圈内。湘雅附二、旺旺医院、马王堆疗养院等医疗配套，为生活的健康护航。　 3教育领航城东，文化底蕴深厚 百年大计，教育为先。书香门第为教育机构环绕左右。教育层次、教育规模、教育形式等极为丰富，文化氛围浓厚，具有极佳的教育环境。其中，张公岭中心幼儿园、马坡岭小学、长沙市十六中、湖南农业大学、湖南师范大学树达学院、长沙财经职业中等专业学校、湖南生物机电、湖南劳动人事学校等为书香门第提供了优质的教育资 4庭院景观 小区内水流穿流而过，亭台、小榭、绿树、回廊等元素天合一的水体景观园林，与潺潺浏阳河争相辉映。鑫科明珠在自身简欧的现代建筑风格中上，对户型、景观、楼体、布局等进行全面的优化，以最新的设计理念，力求人性居信、舒适和谐，真正营造高品质的纯美生活。 5小区内部景观 结合步行为主的道路，以“带状社区，邻里开放”的完美格局，整个社区以带状中心庭院园林为中心，向外辐射出几个共享的绿化和活动空间的中心绿地，再向四周辐射小型绿地，突出温馨、亲情的私人情趣天地，形成多层的空间体系，让宽松的公共空间和休闲的私密空间得到和谐统一。 1.2各项经济指标 序号 项目 单位 数量 1 规划用地面积 ㎡ 64730.16 2 居住用地面积 ㎡ 6360 3 总建筑面积 ㎡ 108120 4 容积率 — 1.67 5 建筑密度 % 9.8 6 绿地率 % 45 7 总户数 户 816 8 总车位 个 612 2投资环境及市场分析 2.1投资环境分析 自2003年以来，长沙GDP一直稳定增长GDP增长幅度稳定在14%以上的水平，根据长沙市统计局11月份的初步预计，长沙2010年将全市实现地区生产总值（GDP）总量将达4450亿元左右，比上年增长15.5%。在国家政策的扶持下，长沙经济实现快速发展，随着长株潭两型社会实验区的建设，长沙经济有望实现新的跨越式发展。 一经济分析 （一）GDP保持较快增速，经济势头良好 自2003年以来，长沙GDP一直稳定增长GDP增长幅度稳定在14%以上的水平，根据长沙市统计局11月份的初步预计，长沙2010年将全市实现地区生产总值（GDP）总量将达4450亿元左右，比上年增长15.5%。在国家政策的扶持下，长沙经济实现快速发展，随着长株潭两型社会实验区的建设，长沙经济有望实现新的跨越式发展。 （二）固定资产投资增幅较大，城市化进程加速图 2010年长沙固定资产投资继续保持较快速度增长，截止10年11月，固定资产累计投资达3055亿元。随着2010年经济的继续回暖，长沙地铁1、2号线的开工建设，南湖路过江隧道、城际轻轨、火车北站片区整改等大型项目的相继开工建设，长沙固定资产投资总额不断增长，累计投资总额高达3055亿元，同比增长32.10%。长沙城市建设正进入一个快速发展的时代。 （三）社会零售总额同比增加，但增幅有所放缓 从2004年开始，长沙社会消费品进入快速增长阶段， 2010年长沙社会消费品零售总额累计达到1708亿元，增长12.59%。随着经济的迅速发展，长沙社会消费品零售市场逐渐进入缓慢上升通道。在国家家电下乡，节能补贴等政策的带动下，长沙社会消费品零售总额增速将有进一步上涨。 二、房地产投资 （一）市场刚需释放，房地产投资额增幅较大 截止2010年11月房地产开发投资累计624.31亿元，同比增长36.50%，房地产市场经过2009年的艰难前行，到2010年进入了一个快速发展阶段，由于市场的强大需求，尤其是广大刚性购房者的需求，开发商在这一年纷纷加大投资力度，角逐长沙市场，供应量和成交量都有较大幅度的增加，市场一度出现供不应求的局面。 （二）商品房成交活跃，竣工速度加快 截止2010年11月，长沙市新开工面积2142.25万㎡，竣工面积691.92万㎡，施工面积6500.88万㎡；从历年变化来看，10年的各项数据都创了历史之最，主要受09年与10年政府大规模的棚户区改造；同时10年刚需的大量释放，市场回暖，使各开发企业也加快了竣工的步伐。 2.2市场分析 长沙是湖南的单核中心城市，是一座经济持续高速增长，资本高度青睐，商品流通高度发达的，正进入快速工业化阶段，具名消费意识超前地典型消费城市。随着长株潭一体化的推进，长沙的城市轻轨，地铁正如火如荼的进行，这将带动城市的高速发展，城市化和工业化进程都将加快，这样将会带来大量的高素质人口的流入，从而带来巨大的房地产需求，同时降低市场风险。 然而，随着一系列调控政策的逐渐深入，在限购、限价的大背景下，越来越多的人正在面临购房难题，买还是不买？过渡性购房还是一步到位？在购房资质考验、换房成本增加，以及未来政策走向扑朔迷离的背景下，有人在等待，有人在观望，有人在犹豫，受调控政策影响，购房者的心态发生了较大变化。为何置业？青睐怎样的户型产品？受政策的影响有多大？ 为此，本组各种调查渠道了解到如下情况： 一、长沙市房地产发展现状 进入20世纪90年代后期，长沙房地产才真正进入市场化阶段。长沙商品房从有到无，从小到大，房地产市场不断发展壮大，2001到2011年至今受国家宏观经济政策和房地产市场调控的的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋返，“长株潭”两型社会进程的加快，经济的高速发展，外来人口的不断流入，从而存在着大量的刚性需求，而房地产的房发展取决于市场需求，需求越大，房地长发展空间越大，尽管受国家宏观经济和政策的影响，但是存在着大量的刚性需求，所以说未来房地产市场发展空间无法估量。 当然，限购、限价的冲击下，房地产还是受到了一定的冲击。长沙楼市顺应着调控政策的方向，进入了缓和通道。一直紧缩的房产调控政策在2011年更是步步趋紧，市场环境“危机四伏，困难重重”。年初“新国八条”的出台为今年市场调控果断定调，随后引出了限购令、限涨令、房产税、明码标价、保障房建设等一连串调控抓手，尤其是频繁调整的利率、存款准备金率等金融措施，都为促进市场温和平稳发展加上筹码。“调控”毫无疑问将是未来一段时间内房地产市场的主旋律。 　　（一）部分销售实况 数据显示，2011年上半年全市新建商品房累计批准预售881.10万平方米，同比减少0.87%，其中住宅批准预售805.63万平方米，同比减少0.27%。 内五区新建商品房累计批准预售539.69万平方米，同比减少18.63%，其中住宅批准预售502.11万平方米，同比减少16.94%。 统计数据显示，2011年上半年全市新建商品房备案992.93万平方米，同比减少9.88%，其中住宅销售量全期低于新建商品房，由此可见，长沙市的商用商品房所占比例相对很低，长沙市场的繁荣等不同走势总体受到消费者对住房住宅的入住需求量和投资需求量的影响很大。 从走势上来讲，以2010年12月份为中心，销售备案面积基本成对称分布，并且2010年12月份处于此分析时间段的高峰点，由此可见，在年底年初的过渡期商品房销售处于短期热销状态。到2011年，销售态势回缓，趋于下降形势。 (二)消费者户型倾向 倾向中小户型的潜在置业者仍然占多数，住房面积偏好主要集中在90-120㎡面积段，占比46.17%，其次是40-90㎡面积段，占比27.76%。从住房面积和户型偏好的交叉统计结果可知，偏好90-120㎡的三居室最多，占34.05%，其次是40-80㎡的二居室，占21.93%。90-120㎡面积段延续了近几年的偏好趋势，这种偏好正好反映了当前市场还是以自住性需求和改善性需求为主，40-80㎡的小户型的需求也不容忽视。 （三）住房价格承受能力  大多数被调查者的住房单价承受能力在6500以下，其中一半的人能承受5500-6500这个区间的房价，三分之一的承受力在5500以下。以上调查数据表明，当前长沙房价仍处在大多数人的承受范围之内。对住房总价的承受区间主要集中在35-60万元，占53.09%，其次有25.64%的人能接受总价为50-75万元的住房。相比去年，居民的住房价格承受能力又有一定的增强。 （四）购房方式 限购限贷令的实施，打乱了部分家庭的购房计划，在购房心态和选择上有所变化，“先小后大”的递进式居住法则正面临挑战，“一步到位”的置业形态则备受关注。越来越多的置业者购房时选择一步到位，这部分人相对而言有较强的购买力，二是担心经济能力提升后被限制在限购限贷门外，以后想改善住房条件怕得不到满足。当然，但是绝大多数置业者接受传统的“先小后大”的购房方式，根据自己的经济实力量力而为。随着调控政策更加细化和深入，一步到位的购房计划是否可行，需因人而异，在不影响生活质量的前提下选择最适合最划算的购房方式。 （五）政策因素 　影响市民购房计划的主要政策因素是二套房首付提高及限购令，那些有改善住房或投资需求的二次置业者受到了较大的影响，第二套房贷款提高首付，无形中提高了消费者的购买成本，限购令也将一部分有置业需求的对象拒之门外。这些政策抑制购买需求的同时，使得房地产的投资和开发力度也得到了较好的限制，抑制了房地产价格上涨，有效地防止泡沫经济的滋生。 （六）当前房价判断 调查结果与去年差不多，认为长沙当前房价偏高的占多数（63.20%），消费者普遍面临房价上涨的压力。今年以来，新国八条、限购令、价格控制等政策连续出击，但对房价的抑制作用明显。从今年长沙的房地产市场来看，楼市成交开始进入低位，房价出现明显松动迹象，市场态势比较明朗。 （七）下半年及明年年初房价走势 市民对长沙出台的房价控制目标信心较足，对下半年及明年年初长沙房价有下降预期的占多数，对房价持平或下跌预期的看好，一路下跌的房价让消费者充满期待，对市场的发展变得较为确定和肯定，而且对政策还会有期待并坚信政策能够控制住今年房价的涨势。 （八）新政对房价的影响 一系列新政对稳定房价的效果已经明显显露出来，新政对控制房价继续过快上涨起到了一定的作用，当前房价上涨的速度得到了很好的抑制甚至明显降下来，市场处于量跌价跌的状态，房价得到了有效的控制。 二、长沙市房地产需求分析 长沙市房地产市场发展现状帮助我们更好的了解市场需求的真实状态，了解购房者背后各不相同的置业目的以及新政下的购房行为表现。为此，根据对长沙房地产现状的分析来看，我们得出以下几点关于长沙房地产需求的结论 （一）买卖双方博奕，买方市场强硬。尽管市场的潜在需求依然比较旺盛，在今年第三季度以来，房地产市场的金九银十的优势不再存在，多数具有购房的计划的消费者，正在等待房价低谷的快速到来。同时置业者的观望情绪加重，楼市量跌价高，买卖双方重新进入博奕阶段。长沙市内楼盘林立，商品房数量大增，一些商品房甚至出现滞销甚至停销的现象。由此，开发商大量资金投入房地产，却面临资金回笼慢，回收周期加长，银行贷款等集资途径受到政策限制，开发商的卖方市场逐渐暗淡下来，买方市场占住了长沙市场的主导地位。 （二）楼市投资热情大减。限购、限贷等一系列抑制投资与投机型购房需求政策的连续出台，再加上我过一线城市，如北京、上海等地一再出现降价出售，打折出售等现象，长沙楼价也停滞了上涨趋势，有的开始出现下降现象，楼市投资也跟着进入了严冬。因此，很大程度上打击楼市投资者的热情，一时半会不会重新投入大量资金进入楼市。一些本可以购买住宅物业的市民，投资热情也大减折扣，部分资金从房市中抽出，转战黄金、收藏品等市场，进一步使得楼市出现了低迷的情况。 （三）置业者开始倾向于购买40-80㎡的户型。90-120㎡的三居室延续了近几年的偏好趋势，成为绝大多树置业者的青睐对象。但是在自住和改善型需求的主导下，越来越多的置业者开始将眼光从90-120㎡的三居室转向了40-80㎡的小户型，因此小户型的产品具有较强的市场竞争力。 （四）当前房价在购房者能承受的范围之内。尽管全国各大中型城市的房价一路飙升的时候，长沙的房价一直处于全国大中型城市房价中的低价水平，也成为提高长沙幸福感的一大因素。因此，在全国房市低迷的时候，长沙房价更是能为购房者所承受。大部分置业者能承受6500元/㎡以下的住房单价，总价的承受区间主要集中在35-60万元，由此可见，长沙当前的房价还是在能够承受的范围之内。 （五）楼市需求力求一步到位。买房先小后大，这一曾经被许多人视为人生既定的“购房轨道”，如今随着多项楼市新政的出台，似乎面临着被颠覆之势。二套房首付五成以上，贷款利率的上调，契税的上涨等等带来换房成本的提高，已经影响到购房者心理，置业“一步到位”渐成为越来越多购房者的选择。 （六）房地产开发商和多次置业者受政策影响较大。楼市调控政策最主要的目的是打击投资投机类购房者，打击多次置业者，抑制不合理的购房需求，限制房地产的盲目投资，防止泡沫经济，调整国家经济结构。调查显示，限贷、限购政策对多次置业者的影响较大，对抑制住房消费起到了较大的作用。由于对置业者的购房限制以及对开发商的贷款限制，房地产开发商资金问题严重，利润和资金回笼形势不被看好，房地产开发商受到很大影响。 （七）下半年到明年年初房价普遍看跌。房地产市场成交量萎缩，房价出现全国性下跌趋势，在国家行政政策和金融房贷限制等的调控下，大部分消费者对房价持下降的看法。 三、长沙市房地产发展现状及需求的总结 长沙房地产一直以来有着强劲的硬性需求，其发展态势也持续火爆，成为投资开发商重点青睐地区。然而，到今年下半年来，随着国家进一步的调控，金融环境的“打压”限制，长沙的楼市也渐入低迷。房价上涨趋势的停滞以及部分楼盘的房价的下降，使得更多的置业者开始观望，二手房交易也大打折扣，许多投资开发商开始转型，将更多的资金转战房地产以外的投资市场，非常谨慎地进行房地产项目的开发。因此，在政府的大力调控，金融环境的紧缩，消费者的观望，直接导致房价的下跌，进而使得开发商不得不减缓对楼市的投资和开发，更使得长沙房地产需求出现转折点，消费者需求观念得到很大改变。 3房地产产品方案 3.1 房地产目标市场选择 以教师群体为主：教师严谨，勤恳，理智，有社会责任感，不张扬；有稳定的收入，追求生活品位，喜欢群居，注重精神享受，喜欢唱歌，旅游，娱乐。教师关注时事，了解最新社会动态，有自己的想法，不盲从。作为知识分子,教师对居住的要求更细、更全 3.2 房地产产品定位 充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源，注意人文和环境的可持续性发展，适应大学城、开发区高知人士需求，以生态化、休闲化和文化性为主题，创造切合二十一世纪生活模式的、高尚、新颖、舒适的居住环境；创造既能享受现代都市文明，又能享受生态自然的居住环境；营造休闲、文化、绿化相融的社区空间，力求达到传统与现代、理性与感性、人文与自然的和谐与统一；在环境设计上引入亲地、亲绿、亲水、亲子与亲合“五亲”设计理念，做到一户一景，移步易景，为客户创造更舒适的居住环境和生活空间；建筑上以国际5 S 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 设计，汇聚国内外滨水建筑的精华，科学、健康、环保、节能；建筑风格上积极创新，利用科学的环境规划方法，为住宅小区发展创造良好的典范。房子有价，生命无价，在此居住将能得到更多的健康和快乐。 3.3 房地产开发销售进度安排 开工时间：2011年3月 竣工时间：2012年3月 开盘时间：2012年9月10日 营销策略：在教师节这天开盘，教师的入住，能很大程度的提高整个楼盘的文化氛围。推出房源的户型面积涵盖80㎡甜美二房、120㎡幸福三房、150㎡格调三房，凡是教师凭有效证件，均可享受到购房每套1万元优惠。同时，开盘当天签认购每套2万元优惠，一次性付款96折、按揭99折，开盘7天内签 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 再99折优惠，开盘当天抽取名牌液晶电视大奖等5重大礼，让利近6万元。开盘当天来购房前100消费者赠送红包一个；买房送车位：一步到位；每月前10位置业者 加100元送红木家具一套 销售价格：开盘价：5888元/㎡ 销售计划：保底计划：开盘第一年销售150套 开盘第二年销售250套 开盘第三年销售300套 理想计划：开盘第一年销售250套 开盘第二年销售350套 开盘第三年内售完 4财务评价 4.1总投资估算及资金来源 总投资估算 芙蓉区张公岭村房地产开发项目总投资估算汇总 序号 项目 投资估算/万元 占总投资百分比/% 备注 1 土地费用 6310 0.137461 包括前期工程费 2 前期工程费 包括在土地费用中 3 基础设施建设费 1747.714 0.038073 4 房屋开发费 17299.2 0.376857 5 公共配套设施 1081.2 0.023554 6 管理费 1267.846 0.02762 7 销售费用 3513.9 0.076549 8 财务费用 1312.385 0.02859 9 不可预见费 1180.46 0.025716 10 其他费用 354.138 0.007715 11 税金及政府收费 11837.03 0.257866 12 合计 45903.87 100 资金来源：自有资金、银行贷款、 4.2成本及费用估算 成本费用估算：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、房屋开发费、公共配套设施、管理费、销售费用、财务费用 从总投资估算表中可得，成本费用约为：6310+1747.714+17299.2+1081.2+1267.846+3513.9+1312.385+1180.46+354.138+11837.03=45903.87万元 4.3收益估算 现金流量表（单位：万元） 序号 年份 项目名称 1 2 3 4 合计 1 现金流入 5000 8519.936 22197.1 47810.8 83527.84 1.1 销售（营业）收入 0 8519.936 22197.1 47810.8 78527.84 1.2 回收固定资产余值 0 0 1.3 回收流动资金 5000 5000 2 现金流出 23462.7338 14432.38004 9263.54065 16853.93425 64012.59 2.1 固定资产投资（含投资方向调节税） 6310 6310 2.2 经营成本（不含折旧和借款利息） 18462.7338 13972.30354 3753.7108 3953.1958 40141.94 2.3 销售税金及附加 0 460.0765 1198.6434 2581.7832 4240.503 2.4 所得税 0 0 4311.18645 10318.95525 14630.14 3 净现金流量 -18462.7338 -5912.44404 12933.55935 30956.86575 19515.25 4 累计净现金流量 -18462.7338 -24375.17784 -11441.61849 19515.24726 -34764.3 5 所得税前净现金流量 -18462.7338 -5912.44404 17244.7458 41275.821 34145.39 6 所得税前累计净现金流量 -18462.7338 -24375.17784 -7130.43204 34145.38896 -15823 计算指标 所得税后 所得税前 财务内部收益率 27% 35% 财务净现值 7528.986 10281.376 投资回收期 3.6 3.2 4.4盈利能力分析 由表可知：书香门第项目盈利能力很好 4.5清偿能力分析 一、投资回收期 <="" ShowPositionControls="0" ShowControls="1" invokeURLs="-1" volume="50" AutoStart="0" ShowStatusBar="1">　　 投资回收期＝累计净现金流量出现正值的年份数－1＋上年累计净 现金流量的绝对值÷(上年累计净现金流量的绝对值＋当年净现金流量)。 　 从建设期开始的项目投资回收期为 　　 投资回收期＝4－1＋11441.61849÷30956.86575＝3.37年 　二、贷款偿还期 　　 贷款偿还期是指项目用规定的资金来源归还全部建设投资借款本金所需要的时间。贷款偿还期指标的分析重点是考察在还款期内是否有足够的资金来源，按规定可使用的还款来源有末分配利润、部分折旧、维简费、摊销费、基建收入。 年份 年初本息和（万元） 等额偿还利息（万元） 本金偿还（万元） 年末余额（万元） 1 6200.044 300.011 5900.033 2 5900.033 300.011 5600.022 3 5600.022 300.011 5000 5300.011 4 5300.011 300.011 5000 0 从对投资回收期和贷款偿还期的分析，投资回收期小于平均投资回收期，贷款偿还在投资期内可以顺利实现。因此，本项目具有很好的清偿能力。 4.6风险分析 原现金流入 5000 8519.936 22197.1 47810.8 上升10% 5500 9371.93 24416.81 52591.88 下降10% 4500 7667.942 19977.39 43029.72 原现金流出 -23462.7338 -14432.4 -9263.54 -16853.9 上升10% -25809.00718 -15875.6 -10189.9 -18539.3 下降10% -21116.46042 -12989.1 -8337.19 -15168.5 2+4 -17962.7338 -5060.45 15153.27 35737.95 价格 现值 -16038.92501 -4034.19 10786.1 22711.46 13424.44555 10% 3+4 -18962.7338 -6764.44 10713.85 26175.79 价格 现值 -16931.82501 -5392.61 7626.118 16634.71 1936.395115 -10% 1+5 -20809.00718 -7355.68 12007.21 29271.47 成本 现值 -18580.36251 -5863.95 8546.729 18602.02 2704.437148 10% 1+6 -16116.46042 -4469.21 13859.91 32642.26 成本 现值 -14390.38751 -3562.85 9865.486 20744.16 12656.40351 -10% 敏感性分析结果总汇表 各变量变化幅度±10% 净现值分析 净现值／万元 变化幅度／% 原基准方案净现值 7680.42 0 价格 10% 13424.44555 0.747879093 -10% 1936.395115 -0.747879007 成本 10% 2704.437148 -0.647879003 -10% 12656.40351 0.647879089 盈亏平衡分析 条件：单位产品售价p：6500元/㎡ 销量Q：108120㎡ 单位产品增值税t：0.1102万元 单位产品变动成本CV：600元 固定成本CF：15111.554万元 （1）最大利润： CV （2）产量表示的盈亏平衡点 生产能力利用率表示的盈亏平衡点： EMBED Equation.3 （3）经营安全率 时，项目具有较强的抗风险能力 5 环境评价 一、项目设计概况 （一）项目简介 书香门第是位于长沙市芙蓉区张公岭的一个房地产项目。总用地面积为64730.16m2，容积率为9.8，建筑类别以普通住宅为主，具体说来，总建筑面积为108020m2。 （二） 项目区及周边环境现状调查 项目区位于长沙市芙蓉区张公岭，除周边地区除有众多道路外，还有类似于隆平高科技园的制造业场地，对周围地区的空气质量有较大的影响。在众多的楼盘和部门办公场地有着较好的绿化外，项目区内沿道路还分布有绿化植物和杂草。 项目区周边分布有居民区、幼儿园、大学、中学、派出所、银行，同时还有浏阳河沿江风光带等。 项目区会产生一定数量的固体废弃物，主要是生活垃圾。 （三）施工期污染源分析 大气污染 大气污染主要来自于施工扬尘和施工机械废气，周围也有较多的住宅楼等，所以，施工期间将不可避免地对当地的大气环境产生短期的负面影响，此外住宅楼的装修和设备安装等有可能对居室室内空气环境造成影响。 水污染 水污染主要来自于施工期间工人的生活废水和少量的机械洗刷废水。 噪声污染 施工期噪声污染主要来自施工机械和运输车辆，其噪声强度大，声源较多，且多位于室外，影响范围较大，主要噪声源及其噪声强度。 固体废弃物 本项目施工期固体废物主要为施工人员的生活垃圾及建筑废料和包装材料等。 二、 区域自然环境概况 长沙地区气候的特点是：冬寒夏热，四季分明；春秋短促，冬夏绵长，充分体现了亚热带大陆性委风气候类型的共同特点。南山区植被主要为亚热带常绿阔叶林，植被中多有樟树，马尾松、杉木、桉树、杂木等。 三、施工期水土流失环境影响预测与评价 （一） 水土流失影响因素分析 水土流失是指土壤在降水侵蚀力作用下的分散、迁移和沉积的过程。影响水土流失的因素较多，主要包括降雨、土壤、植被、地形地貌以及 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 等因素。就本施工项目而言，影响施工期水土流失的主要因素是降雨和工程施工。 降雨因素 降雨是发生水土流失的最直接最重要的自然因素。降雨对裸露地表的影响表现在两个方面：一是雨滴对裸露地表的直接冲溅作用，二是雨水汇集形成地表径流的冲刷作用。 （二）分析评价 在不采取任何水土保持措施的情况下，项目施工期造成的水土流失量是巨大的，土壤侵蚀极其严重，尤其是在雨季，其水土流失强度更为严重，应尽量避开雨季施工。在施工期采取积极有效的水土保持措施的情况下，即在项目施工期采取平整、压实、设置沉沙池和拦土墙等工程措施，并尽可能的在裸露地表（特别是坡度较大的地方）铺设人工覆盖物。 综上所述，项目施工期水土流失造成的环境影响是短期的，仅限于施工期；只要确保有效的水土保持措施，其环境影响是轻微的，可以接受的。 基于对施工期水土流失环境影响的分析评价，建议建设方必须采取完备的水土保持措施，详细设计防治水土流失的排水工程、拦沙工程、边坡支护工程和应采取的生物措施等，做到在项目施工期和完工后同期运行。同时，为确保水土保持措施的实施，坚强环境监理工作。 四、 建筑施工的噪声来源及源强 从噪声角度出发，可以把施工过程分为四个阶段：土石方阶段、基础施工阶段、结构施工阶段和装修阶段。这四个阶段所占施工时间较长，采用的施工机械较多，噪声污染比较严重，不同阶段又各具其独立的噪声特性。 据调查，施工常用机械设备有：挖掘机、铲土机、推土机、压路机、混凝土搅拌机、装载车辆和吊车等。 多台机械设备同时运转时，昼间距离噪声源150m左右才能达到建筑施工场界噪声限值，在场地外围约150m范围内的人员将受到不同程度的影响，假若在夜间施工，则更是达不到建筑施工场界噪声限值，对周边环境和敏感受体的影响更为严重。 以上分析可以得出，施工噪声对周围环境和环境敏感点的影响较大，应在施工阶段尽可能的采取有效的减噪措施，建议建设单位在部分施工现场设置一些临时的屏障设施，阻挡噪声的传播；同时，避免在同一时间集中使用大量的动力机械设备，严禁在夜间施工，尽量减轻由于施工给周围环境带来的影响。 五、 施工期固体废物环境影响分析 本项目施工期固体废物主要来自于施工人员的生活垃圾及建筑施工的废料和包装材料等。施工期生活垃圾主要为有机废物，包括剩饭菜、粪便等。这类固体废物的污染物含量较高，如不对其采取有效的处理措施，任其在施工现场随意堆放，则可能造成这些废物的腐烂，滋生蚊、蝇、鼠、虫等，散发臭气，影响景观和局域大气环境。施工期的建筑垃圾以无机废物为主，主要包括施工中的下脚料，如废弃的堆土、砖瓦、混凝土块等，同时还包括少量的有机垃圾，主要是各种包装材料，包括废旧塑料、泡沫、废气油漆和涂料等。这些废弃物基本上不溶解、不腐烂变质，如处理不当，会影响景观和周围环境的质量。对于这些废物，应集中处理，分类收集并尽可能的回收再利用，不能回收利用的则应及时清理出施工现场。 六、 施工期环境保护措施 （一） 防止噪声扰民措施 施工期间的噪声污染主要来自于施工机械作业产生的噪声和运输车辆产生的交通噪声，应该分别采取相应的控制措施，防止噪声影响周围环境和人们的正常生活。 （1）合理安排施工计划和施工机械设备组合以及施工时间，避免在中午（12:00-14:00）和夜间（23:00-7:00）施工，避免在同一时间集中使用大量的动力机械设备。 （2）对本项目的施工进行合理布局，尽量使高噪声的机械设备远离环境敏感点。 （3）从控制声源和噪声传播以及加强管理等几个角度对施工噪声进行控制。 A．控制声源，有意识地选择低噪声的机械设备； B．控制噪声传播，将各种噪声比较大的机械设备远离环境敏感点，并进行一定的隔离和防护消声处理， C．加强管理对交通车辆造成的噪声影响要加强管理，运输车辆尽量采用较低声级的喇叭，并在环境敏感点限制车辆鸣笛。 （二） 水污染防治措施 有关水环境污染的防治措施，部分已经包括在水土流失防治措施中，其余需要强调的是，需要建立处理施工人员生活污水的生化池以及处理建筑废水的沉淀池，使施工期间产生的废水能够达标排放；应该优先完成区内外雨水截流沟，使施工区内外的雨水分流；施工现场应该建立流动厕所，并每天进行清理，防治污染地下水体和附近水体，严格执行水源保护的有关规定。 （三） 建筑垃圾的治理措施 施工期产生的固体废弃物主要是施工人员的生活垃圾和建筑垃圾，根据前面章节的分析，以建筑垃圾的量为大。这些垃圾成分较为简单，数量很大，应集中处理，及时清运，根据不同的成分采用不同的处理方式： （1）对于建筑垃圾中较为稳定的成分，如碎砖瓦砾等，可以与施工期间挖出的土石一起堆放或者回填。 （2）对于废油漆、涂料等不稳定的成分，可以采用有关容器进行收集并对使用过的容器及时进行清理。 （3）对于施工期施工人员产生的比较集中的生活垃圾，必须进行覆盖和收集，以防止在雨天被雨水浸泡而产生对环境危害严重的渗滤液。 （4）对于施工人员产生的分散垃圾，除对施工人员加强环境保护教育和有关宣传外，也应该增设一些分散的小型垃圾收集器，并派专人看管。 七、 建议 环境工程设施，应实行环保施工监理 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 。 6 结论 书香门第项目通过了可行性研究，具有较大潜力。此项目将在2012年开始施工，竣工后能带来可观的经济效益、社会效益。 此次课程设计是我们8位同学全力以赴的劳动成果，大家一起努力，共同进步，，收获颇多。其中我们有很多地方还需进一步改善，希望老师多包涵。我们一定会再接再厉的！ 调查问卷 为了我们共同关心的房子，为了更深刻地了解长沙市房地产市场，敬请赐教宝贵意见！希望您能够从百忙中抽出一点时间完成这次调查，谢谢您的支持与合作！ 1，请问您是否考虑过买房？[ ] A、 没考虑 B、1-2年内买房 C、2-5年内买房 D、5年后 2，您若买房，目的是什么？[ ] A、 解决居住 B、给子女或父母 C、投资购房 D、改善居住条件 3，您若购买商品房，选择什么户型？[ ] A、 二室一厅 B、二室二厅 C、三室一厅 D、三室二厅 E、四室一厅 F、四室二厅 G、复式 H、其他 4，您若购买商品房，想购买多大建筑面积的？[ ] A、80㎡以下 B、80-90㎡ C、90-100㎡ D、100-110㎡ E、110-120㎡ F、120㎡以上 5，您想购买的住宅类型？[ ] A、经济适用房 B、普通住宅 C、廉租房 D、廉价二手房 E、精品高层住宅 6,您所能够接受的房屋单价是多少？[ ] A、3000元/㎡以下 B、3000- 4000元/㎡ C、4001-5000元/㎡ D、5001-6000元/㎡ E、6000元/㎡以上 7、您在考虑购买住房时，最看重住房的哪些方面？(多选) [ ] A、价格 B、品牌 C、质量 D、外观 E、空间 F、小区环境 G、地段 H、物业公司 I、交通 8，您是通过什么渠道了解房地产信息的？[ ] A、亲戚朋友 B、电视台 C、长沙市房地产信息报 D、路牌广告 E、其他 9，您的职业是什么？[ ] A、机关事业单位干部 B、个体工商户 C、普通职工 D、无职业 E、其他 10，请问您的家庭年收入是多少？[ ] A、4万元以内 B、4-6万元 C、6-8万元 D、8-10万元 E、10万以上 2011年长沙楼市市场需求问卷调查分析报告   　　为进一步了解房地产消费者需求状况，为本次调研提供资料依据，小组成员进行了一次小范围的问卷调查，地点设在烈士公园及汽车东站附近，，采用填问卷表的方式，调查对象为公园游客及街边商铺老板，问卷内容主要涉及被调查者基本情况、购买偏好、购房意向和购房信息来源等。本次调研期间共发放问卷50份，收回50份，回收率为100%，其中有效问卷47份，有效率为94%。 一、调查内容及分类分析。 1．计划购房时间 　　图1 计划购房时间 　　从图1来看，计划未来一至两年内购买商品住宅的人群比例最高，很大程度说明居民对购房需求的考虑提前。计划未来五年后购买商品住宅的人群比例位列其次，所以，短期内我市房地产市场交易仍会保持非常活跃的态势。　 2．购房目的 图2 购房目的 从图2来看，首次置业解决居住的人数最多，有将近一半的被调查者计划第一次购房，这种市场需求潜力巨大，而且是长期稳定的市场需求。为了改善住房条件，选择二次置业所占人数其次，随着生活水平的提高，住房的舒适程度受到重视，这种市场需求也较稳定。用于投资、为子女购房者占10%，从日益高涨的房价来看，房地产市场发展前景广阔，一部分人开始将手头多余的资金用于投资，一部分人趁目前房价还不是很高提前为子女购房。 3.户型选择 图3 户型选择 从图3来看，选择购买三室一厅和三室两厅的人数居多，说明购房者大部为三口之家，也考虑到会客问题，选择这两个户型能更好地满足居住条件。 4．面积选择 　　图4 面积选择 从图11来看，选择购买大户型（120m2以上）者占34%，这主要是从家庭人口和住房舒适度来考虑，目前三口之家占据多数，该户型大小可以满足大部分居民的需求。选择中等户型（90 m2-120m2）者占62%，选择中小户型90m2以下户型者合计占比20%，说明当前我市90 m2以上户型需求仍是主流. 5．住宅类型 　　图5 住宅类型 从图5来看，选择购买普通商品房、经济适应房合计占比64%，目前长沙居民购房对政策性住房的依赖度依然蛮高，其中选择高档高品房者占24%。选择购买二手房者占4%，大部分人群的二手房消费观念还未形成，选择购买二手房者还只是极少一部分。 　 6．价位选择 　　图6价位选择 　　从图6来看，绝大多数被调查者选择3000元以下、4000-5000、5000-6000元三个价位区间，都占比24%，居民的价格承受能力相差大。靠近3000元的价位区间所占的比例较高，6000元的价位区间所占的比例很少。 7．关注因素 　　图7 关注因素 　　从图7来看，首要因素选择质量的比例最大，占35%，第二因素选择价格的比例占24%，选择环境作为第三因素所占的比例占20%，选择地段作为第四因素所占的比例占23.63%。调查结果分析表明，消费者购房关注的因素选择依次为质量、价格、环境、地段，居民对质量的关注程度超过了对价格、地段的关注，成为消费者购房首要考虑的因素，小区环境也开始成为消费者购房关注的重要因素之一。 　　8．年龄构成 　　图8年龄构成 　　从图8来看，30岁至40岁被访者占总量的将近一半，比例为40%，小于25岁的被访者的比例占总量20%。再次为40岁至50岁被访者，占总量的30%， 50岁以上被访者占10%，以上调查结果表明，当前房地产市场，年轻人购房愿望日益迫切，购房需求者有日趋年轻化的趋势。　　 　 　　9．家庭年收入 　　图9家庭年收入 　　从图9来看，年收入为6-8万以内合计占比31%，他们是长沙市潜在购房需求最大的消费群体，开发商应重点针对这一消费群体进行产品市场定位，把这一部分人群住房消费的潜在购买力转为实际购买力。另外年收入4万以内和4-6万都占19%，该消费群体所占的比例增长较快，说明随着社会经济发展水平的提高，居民收水平得到了较大提升，住房消费能力也同步得到提升，中、高品质楼盘的未来需求有较大的空间。 　　 　　　　 　　 　　 　　 　　 　 　　 　　 _1383119259.unknown _1383119345.unknown _1383119539.unknown _1383119722.unknown _1383119317.unknown _1383118652.unknown _1383118934.unknown _1383118804.unknown _1383118034.unknown