(2012年第2期)当前房地产形势和政策动向[1]

战 略 观 察 2011年房地产调控促使房价稳中有降，避免 了房地产泡沫进一步发展，同时也导致楼市销售 不景气、房地产投资增速放缓、土地市场低迷等 问题。中央提出要“促进房价合理回归”，是指 将房价收入比和房价租金比调节到合理水平，是 一个相对的概念，并不意味着要“促进房价下降”。 至今，国务院反复强调房地产调控，却没有明确 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 示要继续限购，部分地方政府持观望和抵制的 态度，金华限购政策到期后已停止执行。信贷方 面，央行对信贷政策进行微调，将继续落实差别 化住房信贷政策。由于房地产税对抑制炒房方面 具有积极的意义，预计2012年房产税试点很可能 扩围加码。 当前房地产形势和政策动向  本期内容要点  从经济社会全局 来考虑房地产政 策是出发点；  中央房地产调控 坚决却未明确是 否继续限购，地 方采取抵制与观 望态度；  信贷政策微调， 将更具针对性；  房产税试点或扩 围加码。 2012 年 02 月 10 日  主办单位 集团战略发展规划部  本期编辑 邢家源  编辑期数 2012 年第 2 期 总第 59 期 I 目 录 一、房地产调控的政策路径 ................................................................... 1 二、2011 年房地产调控的成效和负面影响 ......................................... 1 ㈠成效：房价出现普降局面 ................................................................... 1 ㈡影响：销量放缓，投资减少，土地市场低迷 ................................... 2 三、“促进房价合理回归”不能等于“促进房价下降” .......................... 4 四、中央对限购的态度比较模糊，地方政府抵制 .............................. 6 ㈠中央：房地产总体宏观调控坚决，限购态度不明确 ....................... 6 ㈡地方：或明或暗地放松房地产调控 ................................................... 7 五、央行信贷政策微调，信贷将更具针对性 ...................................... 8 六、房产税或将扩围加码 ....................................................................... 9 ㈠上海、重庆房产税征收范围小、税率低、设免税规定 ................... 9 ㈡房产税试点具有积极意义 ................................................................. 10 ㈢将完善房产税试点政策 ..................................................................... 10 海航集团·战略发展规划部 - 1 - 战略观察 一、房地产调控的政策路径 在不同的宏观经济环境下，房地产政策取向有明显不同。 1998-2003年，宏观经济增速相对较低，经济政策总基调是扩大内需， 这一时期，房地产政策主要目的是促进消费。2004-2008年，房价上 涨过快的矛盾逐步突出，政策于是不断打压房价，但打压时有所顾 虑，不愿对整体经济带来明显不利影响。2009年，为应对国际金融 危机，决策层不择手段刺激经济，持续多年的房地产调控政策明显 放松，其目的是促进购房和房地产开发投资，以拉动内需。到2010 年，房价疯涨，民怨沸腾，当局不得不正视房价疯涨对经济、金融 和社会等各层面的冲击和风险，于是下决心调控房价。2011年，调 控进一步深化，主要目的是稳定房价，并逐步探索促进房地产长期 稳定发展的制度。 总体上，决策层在研究制定房地产政策时，一直是从经济社会 全局来考虑的。一方面，房地产业客观上是国民经济的支柱产业， 对改善民生、支持经济增长等都起着巨大的、不可替代的作用，因 此要努力保持房地产业持续稳定发展。另一方面，又要尽量减少房 地产业的负面影响，特别是要减少房价过高上涨对经济社会可能导 致的各种负面影响。从经济社会全局来考虑房地产政策，现在是、 未来仍是决策层制定政策的基本出发点。 二、2011年房地产调控的成效和负面影响 ㈠成效：房价出现普降局面 2011年，货币政策明显收紧，国家大力建设保障房，采取限购 等措施打击炒作，推出房产税试点等。在各种因素共同作用下，房 海航集团·战略发展规划部 - 2 - 战略观察 价稳中有降，房屋销售增速放缓，房地产开发投资增速放缓，土地 市场低迷。2011年调控最大的成效是房价出现普降局面，只涨不落 的预期得到一定改观。2011年8月以来，二手房价环比持续下降；10 月以来，新建住宅价格环比持续下降。2011年12月，70个大中城市 中，有52个城市新建商品住宅价格环比下降，有51个城市二手房价 格环比下降。二手房价调整先于新房，主要是因为政策出台时二手 房价会立即作出反应，而政策对新房价格的影响还要经过开发商理 解消化后才能显现。从近几年情况看，二手房价波动一般领先于新 房价格约1-2个月。 图表 1 2011 年 70 大中城市新建住宅和二手住宅月度价格变化(%) 〃资源来源：集团战略部 ㈡影响：销量放缓，投资减少，土地市场低迷 受房价调整和限购的影响，房屋销售量增速逐步放缓。2011年， 商品房销售面积仅增长4.9%，增速较2010年下滑5.2个百分点。其中， 一二线限购城市销售低迷，而非限购城市销售量增长较快。不同规 模房地产企业的业绩明显分化。全国布局的大企业受限购影响较小， 市场份额持续上升。房屋销售不景气，一定程度上影响了与房屋购 海航集团·战略发展规划部 - 3 - 战略观察 臵密切相关的家具、家电等商品销售。 持续调控对房地产开发投资的影响已经显现。2011年8-12月， 房地产开发投资同比增速持续下滑。据全国工商联房地产商会会长 聂梅生，若是扣除保障房投资增长较快的因素，商品房开发投资同 比已是负增长。 图表 2 2011 年房地产开发投资及其他投资月度同比增速（%） · 资源来源：集团战略部 政策压力不断，房价上涨预期在调整，这些严重影响开发商拿 地积极性，土地市场低迷。2011年，房地产开发投资完成额中，土 地购臵费增长14.1%，增幅较2010年回落了51.8个百分点。多数地方 的土地出让收入下降。2011年，全国130个城市土地出让金总额为 18634亿元，同比减少13％。其中，上海减少16.7％，北京减少近4 成。土地出让收入减少，对各地经济社会发展有较大影响。目前， 有很多支出与土地出让收入有关，比如市政基础设施建设、保障房 建设、水利工程和教育等。 总体上，2011年的房地产调控稳定了房价及房价预期，避免了 房地产泡沫继续快速发展，有利于中国经济持续稳定发展。但同时， 海航集团·战略发展规划部 - 4 - 战略观察 也给短期经济社会发展带来明显负面影响。 三、“促进房价合理回归”不能等于“促进房价下降” 与以往历次调控要求稳定房价或抑制部分城市房价过快上涨的 目标不同，2011年初中央要求各地合理制定房价调控目标。2011年 12月9日中共中央政治局会议和12月12-14日中央经济工作会议明确 提出要“促进房价合理回归”。何为“合理回归”？国务院至今没有给出 明确说法。不过，2011年12月13日《人民日报》发表文章解释道： 以“房价回归合理水平”的目标来看，城市房价仍然居高不下，房价 收入比、房价租金比等参考性指标还没有接近“合理”的区间。 即在决策层的概念中，“合理”最少有两个参考指标，一是房价 收入比，一是房价租金比。因此，房价是否合理，不是看房价的绝 对水平，而是看房价的相对水平。房价收入比指的是一个典型家庭 购买一套普通住房的支出与这个家庭年收入的比。有观点认为，房 价收入比在6左右比较合理。房价租金比的通常算法是单位面积住房 的价格与其租金的比。有观点认为，房价租金比处于200-300之间比 较合理。据统计的2011年底时28个城市的房价收入比和房价租金比 发现：总体上，绝大多数城市的房价偏高；而东部地区多数城市的 房价收入比超过10，居民购房负担较重，房价租金比也明显偏高， 存在一定程度的泡沫。 图表 3 部分城市 2011 年底的房价收入比和房价租金比 2011年12月住宅均 价（元/平方米） 2011年城镇人均 可支配收入（元） 房价收 入比 2011年12月住宅平均 租金（元/平方米） 房价租 金比 三亚 19126 20472 29.0 51.18 374 深圳 25499 32400 24.4 41.95 608 北京 22869 32903 21.5 52.12 439 上海 23456 36200 20.1 50.37 466 海航集团·战略发展规划部 - 5 - 战略观察 杭州 20456 33700 18.8 36.13 566 福州 12627 26040 15.0 25.53 495 大连 11663 24300 14.9 33.36 350 温州 16023 35431 14.0 37.17 431 广州 15194 34300 13.7 35.13 433 兰州 6206 15890 12.1 18.09 343 海口 6860 18369 11.6 24.81 277 宜昌 5942 16451 11.2 14.3 416 昆明 7490 21700 10.7 22.24 337 青岛 9672 28567 10.5 23.77 407 扬州 8277 24700 10.4 16.49 502 成都 7793 23932 10.1 24.12 323 乌鲁木齐 5165 16141 9.9 15.61 331 郑州 6848 21612 9.8 17.72 386 重庆 6359 20250 9.7 19.82 321 武汉 7386 23720 9.7 22.64 326 长春 6169 20400 9.4 20.59 300 西安 7301 25981 8.7 22.17 329 沈阳 6450 23320 8.6 20.21 319 合肥 5980 22000 8.4 15.64 382 洛阳 5339 19756 8.4 14.29 374 无锡 8373 31350 8.3 21.22 395 长沙 6134 26235 7.2 19.2 319 桂林 4627 19882 7.2 14.29 324 注：⒈房价数据来源于中国房地产指数研究院，为各城市在售新房样本楼盘报价均值。⒉计算房价收入比时，以 家庭为单位，户均人口2.9人，人均住房面积按31平方米计算。⒊租金数据来源于禧泰房产数据，为主要房产网站 各城市出租房源租金标价的均值。 ·资料来源：集团战略部 从相对水平来判断房价是否合理，这是比较科学的。因此，促 进房价合理回归，并不意味着要促进房价下降。只是房价涨幅低于 居民收入涨幅，房价收入比就会下降，就是在向合理水平回归。从 经济全局来看，短期内促进房价下降，或许是可行和必要的；但若 中长期内促进房价下降，则是不合理的，这必然带来银行风险，也 会抑制房地产业正常发展。事实上，宏观经济政策应避免房价持续 下降，因此一旦房价进入持续下降通道，就意味着房地产泡沫可能 海航集团·战略发展规划部 - 6 - 战略观察 在破灭，也意味着经济和金融可能会出现危机。从更广的层面看， 最好的状态是居民收入较快增长，而房价基本稳定或微幅上涨，这 种局面下，既能有效防范房地产泡沫破灭的风险，又能逐步降低房 价收入比、解决房价与居民收入的矛盾。 需要特别说明的是，目前房价偏高的局面是过去十多年逐步形 成的，不能指望用一两年时间就解决这个问题。否则，欲速则不达， 强力打压的结果很可能导致行业运行的大起大落，并不符合促进房 地产业长期健康发展的战略目标。2012年，中国经济的外部环境面 临较大不确定性和风险。这种情况下，不应继续强压房地产。否则， 中国经济就可能人为地同时面临内外双重风险。另外，从房价收入 比看，一些城市严重偏高，而中西部多数城市只是略高，因此，调 控政策将提高针对性，避免以偏盖全的错误。 四、中央对限购的态度比较模糊，地方政府抵制 ㈠中央：房地产总体宏观调控坚决，限购态度不明确 2011年年底召开的中央经济工作会议强调坚持房产调控不动 摇，国务院总理温家宝和李克强副总理也多次在不同场合表示，房 地产调控绝不可有丝毫动摇。由此可见，中央坚持房地产调控的决 心十分明确，但中央对限购的态度却比较模糊。2011年10月27日， 十一届全国人大常委会第二十三次会议就保障房建设和管理工作进 行专题询问。会上，全国人大财经委委员吴晓灵质疑长期限购的合 理性。对此，住建部部长姜伟新表示，限购政策是行政办法，是在 房价高速上涨、其他手段都起不了作用时不得已而采取的办法。2011 年12月23日住建部年度工作会议对外发布的新闻稿只字未提限购， 海航集团·战略发展规划部 - 7 - 战略观察 该会议很可能没有明确要求各地继续限购。2011年12月30日，住建 部官员在中国政府网在线访谈中表示，要消除外地户口购房的制度 性障碍。到目前为止，住建部反复说要坚持房地产调控，但又始终 没有公开表示是否继续限购。 ㈡地方：或明或暗地放松房地产调控 2011年10月，佛山试图放松限购，被紧急叫停。2011年11月， 成都一度放松限购政策，经媒体披露后又被收紧。2011年11月，重 庆出台政策，在重庆主城区购买住房可实行购房退税，也被紧急叫 停。2011年12月，北京、武汉、上海、天津等城市陆续上调普通住 宅标准价格，变相扩大了营业税、契税等交易税费减免范围。2012 年2月9日，芜湖市出台房地产新政规定，芜湖市区购买新房、二手 房全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。芜湖出 台如此露骨的刺激房地产的政策，是地方政府撑不住的表现。毕竟， 房地产调控若不松动，不仅可能导致房地产业大起大落，而且会对 经济社会各方面带来较大负面影响。关于各方面关注的限购政策， 虽然中央一直没有明确表态是否继续限购，不过，金华市限购政策 2011年年底到期后已停止执行，成为全国第一个正式停止限购的城 市。 其实，限购政策自推出之始，就受到地方政府的抵制。2010年4 月17日的“国十条”就提出：商品住房价格过高、上涨过快、供应紧 张的地区、地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一 定时期内限定购房套数。2010年9月的“二次调控”继续要求房价上涨 过快的地方采取限购措施。但是，只有个别城市予以响应。于是， 海航集团·战略发展规划部 - 8 - 战略观察 2011年1月的“国八条”明确要求省会城市、直辖市、计划单列市和房 价上涨过快的城市须在2月底前限购。迫于压力，有关城市才陆续出 台的限购政策。其中，不少城市的限购条件很松，重庆和拉萨甚至 一直没有出台限购政策。大城市限购后，对房价形成明显压力。但 二三线城市房价仍在较快上涨，于是，2011年7月中央要求房价上涨 过快的二三线城市限购，但响应的二三线城市只有台州、衢州和珠 海。为归避限购，一些二三线城市推出了限价措施。据统计，2010 年和2011年，先后有46个城市出台限购政策（见附件）。其中，北 京限购条件最严，非本市户籍的无房家庭须有5年社保或纳税证明才 能购房。而不少城市的限购条件很松，甚至只有虚名。比如，合肥、 成都、金华规定只要有社保或纳税证明就可购一套房，济南、昆明、 舟山规定各类家庭都可购住房一套、不能购多套，济南、台州、绍 兴只对新建商品住房限购、对二手房不限购，长沙、徐州对中低面 积房型限购、对大户型不限购。 五、央行信贷政策微调，信贷将更具针对性 央行网站近日发布了《2012年人民银行金融市场工作座谈会》 内容，其中提及继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改 进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力 度，满足首次购房家庭的贷款需求。这是央行继住建部之后再次释 放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率放开的预 期进一步增加。近期有部分银行首套房贷利率出现了松动。此前2011 年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的 1.1倍或1.05倍。但从2012年开始，多数银行将首套房利率调整至基 海航集团·战略发展规划部 - 9 - 战略观察 准利率，有的甚至还有10%-15%左右的折扣。据了解，2011年三四 季度需要等待1-2个月的住房贷款，现在基本在1-2周左右能审批完 成。目前，央行差别化的信贷政策，还是强调现有已经实施了的差 别化政策的继续，比如首套房、二套房、三套房信贷政策的差别。 市场反映的有些银行房地产政策的变化，并不能反映决策层的导向 发生了变化，而是银行资金面的变化，但总体上看，信贷政策将进 行适调微调，将更具针对性。 六、房产税或将扩围加码 ㈠上海、重庆房产税征收范围小、税率低、设免税规定 上海的征税对象是新购住房，上海市居民家庭新购第二套及以 上住房，需要纳税；非上海居民家庭新购住房也须纳税。房产税暂 按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%； 应税住房交易价格低于上年度上海市新建商品住房平均销售价格2 倍的，税率为0.4%。在税收减免方面，上海市居民家庭购房后家庭 人均住房面积不超过60平方米的，暂免征收房产税；上海市居民家 庭的成年子女购买唯一住房的，免征收房产税；在上海工作、持上 海市居住证满3年后购买家庭唯一住房的，免征收房产税。房产税按 年计征，不足一年的按月计算。纳税时间为取得应税住房所有权当 年的年内。 重庆的征税对象包括存量房和新购房，首批纳入征收对象的住 房包括独栋商品住宅，个人新购高档住房（价格达到上两年新建商 品住房均价2倍以上的），以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作 的个人新购第二套及以上普通住房。应税住房的计税价值为房产交 海航集团·战略发展规划部 - 10 - 战略观察 易价。税率在0.5%-1.2%之间，交易价格越高的，税率越高。免税方 面，纳税人已拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的 独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税义务发生时 间为取得住房的次月，税款按年计征，不足一年的按月计算应纳税 额。 ㈡房产税试点具有积极意义 就目前的公开信息看，2011年重庆房产税征收了约1亿元，达到 了预期目标。上海似乎不理想，2011年10月的房产税还曾催缴。两 地房产税征收情况不同，主要原因是上海对新房征税，但2011年上 海房市成交低迷，同时纳税时间规定比较宽松、没有让纳税人产生 足够的紧迫感。相比之下，重庆对已有独栋商品住宅和新购高档住 房征税，征税范围广一些；同时，重庆没有限购，房市销售情况较 好，纳税义务时间也较紧凑。虽然两地房产税试点的税收收入都相 当有限，离地方主体税种的设计目标还有很大距离，不过，还是应 该肯定两地试点的积极意义。试点让上海、重庆两地居民和全国各 界对房产税有了明确的认识，对抑制炒作起到了积极作用，为下一 步完善政策和推广试点打下了基础。 ㈢将完善房产税试点政策 2012年的重庆市和上海市的政府工作 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 均表示，要完善房产 税试点政策。上海方面完善政策的可能方向包括：一是考虑对存量 房征税的问题。否则，新购房者会认为不公平，抵制纳税。二是目 前，计税价值是交易价格的70%。这个折扣似乎并不合理。三是要 求纳税人在房屋产权转移后尽快纳税，对于拖延的就加强处罚。重 海航集团·战略发展规划部 - 11 - 战略观察 庆方面完善政策的可能方向包括：一是将目前未列入征税范围的个 人高档住房、多套普通住房，纳入征税范围。二是探索以房产评估 值作为计税依据。 2月9日的《人民日报》将推进房产税试点列为2012年税制改革 的主要方向之一，表示“从目前房产税试点情况看，直接影响不大， 但对住房消费已显示一定引导作用，房产税试点扩大及加码的预期 逐步加强。”这是房产税试点扩围加码的强烈信号。预计决策层可能 会推出房产税扩围政策。关于“试点扩大”，前段时间，财政部财政 科学研究所所长贾康表示，不排除2012年在南京等地扩大试点的可 能。关于“加码”，可能方向包括：一是将部分目前未列入征税范围 的住房列入征税范围；二是不以交易价格为计税依据，而以房屋评 估价值为计税依据；三是调整税率。 海航集团·战略发展规划部 - 12 - 战略观察 附件：46 城市限购政策概要 海航集团·战略发展规划部 - 13 - 战略观察 〃 资料来源：集团战略部