云南中汇房地产开发有限公司简介
安宁市旧城改造项目简介
二○一○年四月
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目录
云南中汇房地产开发有限公司简介 P3-12
安宁市旧城改造项目简介 P13-42
安宁市旧城改造项目可行性报告 P13-23
项目资料 P23-44
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云南中汇房地产开发有限公司简介
一、 公司简介
云南中汇房地产开发有限公司的前身是北海中汇物产公司。1997 年凭
借西部开发的东风,公司全部移师云南开展经营活动。在调研、考察、寻
找契机的过程中,董事长杨一民女士充分认识到,从事旧城改造,是完善
城市功能,提升城市竞争力,体现土地经济,城市区域经济和挖掘房地产
价值的重要途径,也是体现社会责任感的重要试金石。据此,她果断地将
公司发展的突破口定位在了从事旧城改造的竞争平台上。
目前,这个以 3.2万元起步的民营企业,在全体员工的努力下,公司运
行轨迹良好。主要业务有:房地产开发经营、经贸、药业,成员单位有:
1. 云南中汇房地产开发有限公司
2. 云南中汇经贸有限责任公司
3. 云南汇丹制药有限公司
4. 保山中汇房地产开发有限公司
5. 保山汇珠商贸有限公司
二、 公司业绩
1. 1993年,投资 560万元人民币,办起的“洋洋购物中心”是当时北
海最大最漂亮,商品最多,服务最好的大型综合超市。
2. 1994 年,投资 6300 万元人民币在云南玉溪经济开发区建起 7.3 万
平方米的花园式住宅小区——汇玉花园。由于其环境、地理位置和工程质
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量都很优越,被云南红塔集团玉溪卷烟厂一次性全部购买,为企业取得了
很好的经济效益。
3. 2005 年,投资 3500 万元人民币,收购了“云南盘龙云海药业集团
发隆有限公司”,现更名为“云南汇丹制药有限公司”。目前,该公司已由
收购前的亏损转入盈利,不仅为社会扩大了就业面,也为企业在药业竞争
行业中奠定了良好的基础。
4. 2006年全面竣工,交付使用的云南省保山市隆阳区正阳南路的旧城
改造——城南盛市,以一条大街为主,两条步行街为辅的个私商贸街,占
地 129.54 亩,建筑面积 12 万平方米,投资 1.6 亿元人民币,绿化面积约
40%的中国古代汉民居风格的现代建筑时尚 Townhouse庭院式商住楼,成为
云南滇西地区的一个亮点。主大街繁华古朴,步行街小桥流水,休闲幽雅,
不仅具有汉民居的特色,还保留了城市商业气息。这是新时期政企结合,
造福子孙的新成果,为该区域的经济可持续发展提供了极大的空间。
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三、 公司证件
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四、 公司联系方式
地址:云南省昆明市西坝路 33号省妇联 4 楼
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安宁市旧城改造项目简介
安宁市旧城改造项目可行性报告
(代项目建议书)
一、 前言
安宁市地处昆明市西部、云南省中部,东经 102010’至 101037’,北
纬 24031’至 25006’之间。是昆明通往楚雄、大理、丽江等滇西八个地州
的必经之地。东北部与昆明市西山区相连;西接易门县、禄丰县;南部与
晋宁相接。安宁市距昆明约 30 公里,车程 20 分钟可抵达。成昆铁路、昆
畹高等级公路和安海公路纵贯市域,境内公路四通八达,交通便捷。
安宁市市区内地形呈东南高、西北低,有连然、八街及禄丰三个山间
盆地,其余均为山区、半山区。市域西南山地黑风洞为全市最高点,海拔
2617米。市府所在地连然镇位于市域中北部,海拔 1829米。
安宁市属亚热带高原季风气候,雨季集中于夏秋两季,冬春少雨,属贫
水地区,一般长夏无冬,一雨成秋,四季不分明,仅有雨旱之分,“四季无
寒暑,遇雨变成冬”的气候特点。年平均气温 14.7℃,年平均日照数为 2054
小时,全年蒸发量为 2000 毫米。
安宁市地处滇中高原中部,滇池断陷湖盆西部。安宁市属高原低纬亚
热带气候,常年主导风向为西风和南风。
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二、 项目背景
安宁市作为昆明市通往滇西 8 个地(州)市的交通要道,距离昆明城区
28 公里,市域面积 1321 平方公里,辖 8 镇,总人口为 30.56 万(户籍人口
26.68 万)。凭借优越的区位、发达的交通和丰富的矿产资源优势,安宁成
为云南省重要的冶金矿产,钢铁盐磷化工基地。温泉“天下第一汤”、青
龙峡、玉龙湾影视城等丰富的自然和人文旅游资源,使安宁成为全省重要
的疗养、观光和休闲度假胜地。
近年来,安宁市以构建“环滇池经济圈绿色工业城市”为目标,在快
速推动经济发展的同时,不断加大环境建设力度,以创建国家园林城、国
家卫生城市、国家级文明城市为切入点,大力推行“绿色安宁”计划,城
市面貌逐年改善,环境质量日益提高。至 2005 年,城市化水平 55.2%,城
市建成区面积19平方公里,建成区绿化面积689.7万平方米,绿地率36.3%,
绿化覆盖率 41%,人均公共绿地面积 11.73 平方米,燃气普及率 95%,用水
普及率、水质综合合格率均达到 100%。2006 年 1 月 23 日,国家建设部正
式命名安宁市为“国家园林城市”,安宁市成为云南省首个国家园林城市。
2006 年,安宁被省委,省政府列为全省加快县域经济发展的 47 个试
点县之一,安宁工业园区列为 30 个重点建设的工业园区之一,温泉镇列为
全省 60 个重点发展的旅游小镇之一,同时还被昆明市列为“三大发展板
块”的第一板块。结合安宁实际,新一届市委、市政府提出“环境立市、
工业强市、城镇化推动”三大战略和打造“创业在安宁、居住在安宁、休
闲在安宁、教育在安宁”的城市品牌和目标并列入安宁社会经济发展“十
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一五”规划。刚结束不久的市委四届三次全会和市人大三届五次会议又对
这一目标进行了深化和完善。未来五年,安宁市在继续加强“八大环境”
建设的基础上,将进一步提升城市品位、外塑城市形象,内强城市文化。
2006 年,安宁经济社会持续快速健康发展,在第六届中国西部百强县
评比中名列第五,在云南省十强县中位居第二。
旧城改造区位于安宁市城市中心区,地理位置优越,为城市商业黄金
地段,该项目的实施,旨在将该项目建设成为集商业、居住、生活、娱乐、
休闲为一体的新兴城市中心区,加快安宁市建设成为具有鲜明特色的现代
欧陆式园林城市的步伐。
三、 改造的必要性和可行性
(一) 必要性:
1. 安宁经济发展的需要
安宁撤县建市近十年来,经济增长迅速,城市面貌焕然一新。使得安
宁逐步呈现出一个二十一世纪新兴现代化城市的雏形。此次规划的范围,
位于安宁市的城市中心区,也是安宁市的主要商业区。土地的商业价值和
经济价值非常突出!现状的土地利用停留在一个较低的水平,无疑是一种
对土地资源的浪费。
如合理规划,精心实施,该片区必将成为安宁一个新的商业投资热点,
必将带动安宁城市中心的经济发展。极大的提高土地商业价值和经济价值。
并提供更多的就业机会,增加税收。促进安宁经济的大发展和对外开放形
象的树立。所以,旧城改造方兴未艾!
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2. 旧城区人民生活的需要
目前,旧城区的现状是:
1) 房屋破旧,危房较多。很多建筑物由于年久失修,结构遭到严重
的破坏,使得现状中有好多房屋出现“修不好修,用不能用”状况,与现
代化城市形象不协调。
2) 街道狭窄,路面破损。形成了乱摆摊设点,脏、乱、差的片区,
交通不畅,消防上存在很大的隐患。
3) 市政配套设施不健全,排水问题突出,逢雨必灾。
市政配套设施不合理,居民生活极为不便。所以,旧城改造势在必行!
3. 安宁城市形象塑造及需要
1) 旧城街道及建筑风貌和安宁市“显山露水”,“欧陆式风格的园林
城市”的指导思想格格不入。
2) 旧城片区阻碍了城市景观轴线和螳螂川沿江景观带的形成。
3) 昆畹公路沿线和白花中路大桥入口处等地不改造,不
利于安宁城市形象窗口难以塑造。所以,旧城改造刻不容缓!
(二) 拆迁具备的条件
1. 螳螂川河道治理工程建设以来,沿川两岸城区河堤支砌任务全面完
成,按照城市总体规划和螳螂川河道治理规划,螳螂川区段河堤两侧 40 米
以内拆迁已经全面完成。
2. 此次拆迁地卖米街、小桥街、盐场街片区属于城市中心区,经济价
值较高。
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3. 旧城片区人口聚居,街道狭窄,街道占道经营、临时摊贩摆摊设点,
脏、乱、差现象突出。该片区多数为土结构建筑,危房较多,规划已控制
多年,现实施旧城改造和拆迁建设同以后实施比较,资金支出较少,矛盾
相对较小。
4. 螳螂川城区河道治理后,对城市防洪起到了积极的作用,保障了城
区近两年来未曾遭受大面积洪涝灾害。然而由于安宁地理位置的原因,旧
城区海拔较低,合理规划建设中华路延长线地下排水系统,将城区上段的
下水直接引人螳螂川,才能彻底解决大巷口逢雨必灾的局面。
5. 此次拆迁改造片区位于城市中心区,拆迁改造后道路两侧可利用土
地具备较高的商业价值,通过开发,增加社会富余人员的就业机会,带动
城市经济发展。彻底改变旧城风貌和形象,树立城市新形象。
6. 该拆迁范围位于城市中心,水、电、气、电讯、有线电视等配套费
相对较低。
(三) 不利条件
1. 该片区建筑密度大,拆迁安置任务重。
2. 共建用地以外,建设用地较少,建设规模受到限制,开
发成本相对较高。
3. 由于规划中老建筑分布凌乱,不利于整体规划格局地形
成。
(四) 可行性论述
综合考虑以上各方面因素,及结合安宁市城市建设,旧城改造地条件
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已经成熟,拆迁改造势在必行!
四、 拆迁原则:
实行政府改造,公司实施。统一规划
设计
领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计
,统一拆迁安置,统一开发
建设,统一基础设施的原则。
五、 拆迁范围:
东至螳螂川(含中医院,原连然中学),西至连然街,南至大屯路,北至昆
畹公路。改造区涉及螳川社区、卖米街、小桥街、盐场路。盐场一、二、
三共六居民小 6组,拆迁户数 1897户,其中单位 949户,居民户 948户,需拆
迁面积近 25 万平方米。拆迁后形成建设净用地面积 250676.7 平方米(376
亩,该面积为估算)。
六、 主要技术经济指标
1 规划用地面积 324732.6 ㎡
2 规划净用地面积 250676.7 ㎡
3 总建筑面积(含地下车库) 746998.8 ㎡
4 建筑面积(计容积率) 647765.3 ㎡
其
中
高层住宅建筑面积 398060.0 ㎡
多层住宅建筑面积 6720.0 ㎡
商业建筑面积 196056.9 ㎡
办公建筑面积 33260.0 ㎡
公寓建筑面积
其他建筑面积 13668.4 ㎡
地下车库建筑面积 99233.5 ㎡
5 建筑占地面积 79889.4 ㎡
6 住宅套数 2856 套
7 车位数 3307 辆
其 地下车位数 2481 辆
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中 地面车位数 826 辆
8 车位比 0.51↑100 ㎡
9 净容积率 2.58
10 毛容积率 1.99
11 建筑净密度 31.9%
12 建筑毛密度 24.6%
13 绿地率 39.7%
七、 经济效益分析
(一) 纯单位建设面积成本:
单位:元/㎡
名 称 金 额 备 注
土 建 1600.00
含区内门窗、设备、管网、水电绿化等
设 计 20.00
地 勘 10.00
税 收 137.00 营业税及附加税等
资金成本 100.00
监 理 5.00
管理费 50.00
销 售 50.00
不可预见 100.00
合 计 2072
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(二) 拆迁安置建设成本:
265600 ㎡×1885 元/㎡=5 亿元
(注:拆迁安置建设成本单价不含税收及销售费用。)
(三) 区外公共设施成本:4722 万元。
市政基础设施建设费用概算:
1. 道路建设费:1865万元(含雨水、污水管网及换土等费用);
2. 绿化建设费:424 万元;
其中:螳螂川西沿岸绿化建设费用:326 万元
3. 路灯建设费:280 元;
4. 公厕建设费:108 万元;
5. 垃圾转运站:150 万元;
6. 垃圾收集站:4.5 万元;
7. 不可预见费 296万元(含资金成本 155 万元)。
(1—7)项合计:3119 万元,应由政府承担。
8.供水管网建设费:366 万元;
9.供电管网建设费:610 万元;
10.煤气管网建设费:275 万元;
11.电讯管网建设费:122 万元;
12.有限电视网建设费:15 万元;
13.不可预见费 139万元(含资金成本 76 万元)。
(8—13)项合计:1603万元,应由企业承担。
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(1—13)项合计:4722万元。
(四) 土地成本:
拆迁安置建设成本+公共设施费(企业承担部分)+过渡费+奖励费 +动迁费
即:5 亿+1603 万+1800 万+240 万+1100万=5.4 亿元
(五) 项目总成本:
可销售建筑面积×平米单价+土地费+不可预见费
即:484400㎡×2072 元/㎡+5.4亿 +1000 万=15.5 亿元
项目总成本为 15.5 亿元人民币。
(六) 销售收入:
1. 可销售商品房:438040 ㎡-250000 ㎡=188040 ㎡
2. 可销售商铺:196056.9 ㎡-15600 ㎡=180457㎡
3. 可销售车位:3307个×12 万/个=3.97亿元
4. 商品房、商铺、车位销售利润表(毛利)
住 宅
(万㎡)
售 价
(元/㎡)
金 额
(亿元)
商 铺
(万㎡)
售 价
(元/㎡)
金 额
(亿元)
车 位
(亿元)
合 计
(亿元)
利 润
(亿元)
18.8
2800.00 5.3
18
5000.00 9 3.97 18.27 2.77
3000.00 5.6 5000.00 9 3.97 21.27 3.07
18.8 2800.00 5.3 18 6000.00 10.8 3.97 20.07 5.17
3000.00 5.6 6000.00 10.8 3.97 20.37 5.47
18.8
2800.00 5.3
18
7000.00 12.6 3.97 21.88 6.38
3000.00 5.6 7000.00 12.6 3.97 22.18 6.68
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注:利润表中写字楼按住宅㎡计算。
附:据 2009年七月售房价格情况分析
住宅
(万㎡)
售价
(元/㎡)
金 额
(亿元)
商铺
(万㎡)
售价
(元/㎡)
金 额
(亿元)
车 位
(亿元)
合 计
(亿元)
毛 利 润
(亿元)
18.8 3200 6 18 8000 14.4 3.97 24.3 8.87
(七) 经济指标分析:
从以上数字及表格中的分析,给出一个非常明确的提示:
整个项目的平米面积不能低于 75 万㎡(≤75 万㎡)
每平米房的建筑成本不能超过 2080 元/㎡(≤2080 元/㎡)
住宅楼的销售起价不能低于 2600 元/㎡(≥2600 元/㎡)商铺的销售
均价不能低于 5000元/㎡(≥5000元/㎡)
这四个指标极为重要,若其中有一个指标出问题都会给
这个项目带来极大风险,只要控制好这四个指标该项目会有很好的经济效
益和社会效益。
八、 结论:
该项目只要把握好时间、资金、销售等问题,风险不大,而且有较好
的经济效益和社会效益。
九、 建议:
1. 对规划再作认真细致的修改。
2. 严格对质量、工期、经济技术指标的监管。
3. 和政府步调一致,做好拆迁工作。
4. 严格资金
管理制度
档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载
,保证项目的资金量。
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5. 严格对整个项目的时间控制。
天时地利人和皆占尽,抓住机遇,创造城市改造奇迹,实现企业飞跃
全靠我们自己!
项目相关文件
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- 26 -
《安宁市旧城改造项目推进工作领导小组》。
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
云南省 2007 年第二批城镇房屋拆迁计划通知
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
2007 年 11 月 31 日安宁市政府发布了拆迁一号公告。
- 37 -
- 38 -
《安宁市旧城改造拆迁安置补偿实施
方案
气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载
批复》
- 39 -
- 40 -
《安宁市企业投资项目备案证》。
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- 42 -
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主要技术经济指标
1 规划用地面积 324732.6 ㎡
2 规划净用地面积 250676.7 ㎡
3 总建筑面积(含地下车库) 746998.8 ㎡
4 建筑面积(计容积率) 647765.3 ㎡
其
中
高层住宅建筑面积 398060.0 ㎡
多层住宅建筑面积 6720.0 ㎡
商业建筑面积 196056.9 ㎡
办公建筑面积 33260.0 ㎡
公寓建筑面积
其他建筑面积 13668.4 ㎡
地下车库建筑面积 99233.5 ㎡
5 建筑占地面积 79889.4 ㎡
6 住宅套数 2856 套
7 车位数 3307 辆
其
中
地下车位数 2481 辆
地面车位数 826 辆
8 车位比 0.51↑100 ㎡
9 净容积率 2.58
10 毛容积率 1.99
11 建筑净密度 31.9%
12 建筑毛密度 24.6%
13 绿地率 39.7%
云南中汇房地产开发有限公司
二○一○年四月