20111226大业信托红星美凯龙--尽调报告

红星美凯龙∙呼市鼎盛华特定资产收益权项目集合资金信托 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 尽职调查报告 红星美凯龙∙呼市鼎盛华特定资产收益权项目 集合资金信托计划 尽职调查报告 大业信托有限责任公司 2011年9月 声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：此可行性研究报告是按照大业信托有限责任公司的有关规定，根据各方交易对手提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告全面反映了各方交易对手及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。 本报告已经部门审核通过。 项目经理签字： 部门经理签字： 2011年09月07日 目录 1一、 前言 1（一）项目背景 2（二）公司收益 2二、 信托 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 2（一）信托产品基本要素 3（二）交易结构图 3（三）交易过程说明 4（四）抵押担保措施 4（五）其它信用增级手段 4（六）信托资金监管 5（七）保证金支付监管方式 5三、 交易方情况 5（一）公司基本情况 6（二）公司经营情况 6（三）公司财务状况 9（四）公司对外抵押担保情况 9（五）公司高管 10（六）关联方及关联交易 10（七）诉讼和仲裁情况 10四、 拟融资项目情况 10（一）项目概况 14（二）项目经营现状及规划 16（三）项目证照取得情况 17（四）项目分析 22（五）项目经济分析 29（六）融资计划及用途 29（七）项目资金投入及资金来源 29（八）还款来源 31五、 保证人分析 31（一）保证人基本情况 31（二）保证人经营情况 31（三）保证人财务分析 34（四）保证人担保能力分析 34六、 抵押/质押物分析 34（一）抵押物情况 35（二）抵押物价值分析 37（三）项目四期土地的解押事宜 38七、 风险揭示及管理措施 38（一）房地产行业风险与控制 38（二）还款风险及其控制 39（三）资金挪用风险与控制 39八、 项目可行性分析 39（一）合规性评价 40（二）财务可行性分析 40（三）风险可控性分析 40（四）操作可行性分析 41（五）信托项目净资本扣除和风险资本占用情况 41九、 结论 41（一）项目总体评价 42（二）项目结论 1、 前言 （一）项目背景 内蒙古龙海房地产开发有限公司（以下简称“内蒙古龙海”）于2005年4月，通过招牌挂方式获得东库街项目土地(以下简称“本项目”或“鼎盛华世纪广场项目”)，于2006年1月成立内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司（以下简称“内蒙古鼎盛华”），承担东库街鼎盛华世纪广场的项目开发。本项目总地价款为10,480.21万元，土地价款已经全部缴清。本项目规划占地面积127,032.75平方米，用地性质：商业办公（写字楼）兼容居住，住宅兼容比例小于40%，建筑容积率3.0，总建筑面积为481,096平方米，项目为综合体，地上建筑面积楼面地价为275元/平方米。 2009年，经过几年的发展，呼和浩特市房地产市场发生较大变化，东库街周边聚集了以居然之家、润宇家居等多个知名家居品牌的企业，形成了良好的家居市场氛围。内蒙古鼎盛华顺应形势，启动鼎盛华世纪广场项目，项目主要建筑为家居商城，于2010年9月与上海红星美凯龙企业管理有限公司（以下简称“红星美凯龙公司”）签订合作 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 ，由红星美凯龙公司负责家居商场的招商、运营工作。 本项目于2010年10月取得一期项目的施工许可证，包括5层红星美凯龙一期家居商场、22层的写字楼及22层的公寓各一栋，总建筑面积为16.9万平方米；本项目于2011年5月取得二期的施工许可证，包括5层红星美凯龙商场二期家居商场，2栋公寓楼，建筑面积约为9.7万平方米。 本项目一二期建筑主要是家居商场，家居商场为自主持有型物业，不能通过销售方式获得现金流，以支持后续工程的开发建设，资金沉淀量较大造成当前建设资金压力较大，具有一定的资金缺口，且在当前政策环境下，浦发银行的剩余贷款未能按照约定进行发放，拟通过信托融资方式解决资金缺口。 内蒙古鼎盛华向我司提出融资申请，金额不超过3亿元，信托期限分别为12个月（0.5亿）、18个月（1.5亿）和24个月（1.0亿），以其公司拥有的鼎盛华世纪广场项目的三四期土地使用权（占地面积54,339.81平方米）、一二期在建工程及分摊土地面积（在建工程86,557.53平方米，分摊土地24,822.89平方米）作为抵押物提供抵押担保。同时内蒙古鼎盛华的母公司内蒙古龙海房地产开发有限公司和融资方的实际控制人蔚然风为融资方的上述信托贷款提供连带责任保证担保。 我司拟以购买内蒙古鼎盛华项目收益权的方式，给予内蒙古鼎盛华进行融资，内蒙古鼎盛华定期支付特定资产收益，若有不足，由内蒙古鼎盛华进行补足，信托计划到期，由内蒙古鼎盛华按照特定资产收益权转让价格分期进行回购。 （二）投资者收益及公司收益 本项目预期投资者收益部分，投资金额根据期限，12个月期分为A1、A2等2级，18个月期分为B1、B2、B3、B4等4级，24个月期分为C1、C2、C3等3级。 具体收益率如下所示： 12个月期，A1:【300万，1000万)，10.5%/年；A2：【1000万，3000万】，11.5%/年； 18个月期，B1：【100万，300万)，10.5%/年；B2：【300万，1000万)，11.5%/年；B3：【1000万，3000万)，12.5%/年；B4：【3000万，15000万】，13%/年； 24个月期，C1：【100万，300万)，11%/年；C2：【300万，1000万)，12.5%/年；C3：【1000万，3000万)，13.5%/年。项目合作 QQ： 55845398 特定资产投资收益率14%/年。我司信托报酬根据投资者收益率进行确定。谭 2、 信托方案 （一）信托产品基本要素 1、融资方式：集合资金信托，以收购鼎盛华世纪广场的收益权发放； 2、融资方：内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司； 3、融资规模：不超过30,000万元人民币； 4、融资期限：12个月期（5,000万元）、18个月期（15,000万元）和24个月期（10,000万元）；受托人有权每期延长3个月； 5、年信托报酬：14%-投资者综合预期收益率； 6、收益支付方式：固定信托报酬于信托计划成立年度及第二年12月20日前支付一次性支付，投资者收益按季度进行分配，最后一次收益分配随本金一起于信托计划结束时进行收取，浮动信托报酬于扣除信托计划投资者收益及费用后进行支付； 7、提前退出安排：信托计划满12个月，内蒙古鼎盛华可提前回购特定资产收益权； 8、资金用途：资金用于鼎盛华世纪广场项目开发建设、偿还银行贷款及其他； 9、收益来源：鼎盛华世纪广场项目销售收入、租赁收入及企业其它收入； 10、计息方式：按日计息，以每年360天为基数； 11、收益支付日：每自然季度的最后一个月的第20日（若第一次不足1个月，则顺延至下一个季度进行支付），或信托计划满12个月，满18个月，满24月，若当天为节假日则顺延至之后的第1个工作日，利随本清； 12、收益分配日：第一次分配为信托计划满1年期时，若存在第二次分配，则为信托计划结束时，遇节假日则顺延至之后的第1个工作日，利随本清。 （二）交易结构图 图1 信托计划结构图 （三）交易过程说明 1、大业信托项目审查委员会通过； 2、与内蒙古鼎盛华签订《特定资产收益权转让及回购 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 》、《抵押合同》，与内蒙古龙海及实际控制人蔚然风签订《担保合同》，并办理强制执行公证，并办理土地及在建工程抵押手续； 3、信托计划进入发行阶段，拟由诺亚财富进行信托计划的推介及资金募集工作； 4、募集资金完成，在大业信托监控下，在完成发行后，将信托资金划至监管账户，在监管银行配合监管下，资金定向用于鼎盛华世纪广场项目工程开发建设、偿还银行贷款； 5、根据呼市房管局规定，在办理预售许可证时，须经过抵押权人同意，内蒙古鼎盛华在办理预售许可证后，我公司要求内蒙古鼎盛华将已经取得预售许可证的在建工程办理抵押，根据销售情况，进行在建工程解押，进行销售款项的回款监管； 6、按照合同约定支付信托计划的信托报酬及投资者收益； 7、信托计划到期，内蒙古鼎盛华将保证金账户的资金以及其它筹集的资金，偿还大业信托；信托计划结束，大业信托分配投资者的收益及本金，解除土地及在建工程抵押，撤销对于内蒙古鼎盛华销售的监管以及注销信托专户；若信托计划到期时，其未到期进行贷款资金的偿还，则进行抵押物的处置，以保障信托计划的财产安全。 （四）抵押担保措施 内蒙古鼎盛华以其鼎盛华世纪广场项目三四期土地使用权（占地面积54,339.81平方米）、一二期在建工程及分摊土地面积（在建工程86,557.53平方米，分摊土地24,822.89平方米）作为抵押，鼎盛华世纪广场二期已经建设至地上六层。 （五）其它信用增级手段 融资方的母公司内蒙古龙海房地产开发有限公司和融资方的实际控制人蔚然风为融资方的上述信托融资提供连带责任保证担保。 （六）信托资金监管 信托资金拟通过监管银行（拟定为浦发银行内蒙古分行）进行资金使用监管，在取得我公司许可后，信托资金方可进行使用，确保项目顺利推进，保障项目顺利建成并实现销售。 我公司、监管银行、内蒙古鼎盛华签订银行账户三方监管协议，在监管协议中约定，监管账户不得开通网银、电话转账功能，监管账户划款支付凭证（包括支票和电汇凭证）须经我公司运营部审核，通过传真及电话确认的方式通知监管银行，方可进行款项划付。 （七）保证金支付监管方式 鼎盛华世纪广场二三期在取得预售许可证后，办理在建工程抵押，在内蒙古鼎盛华进行销售前，须提交解押申请，根据抵押合同约定，在缴纳合同约定的保证金后，我公司对于在建工程进行对应解押，通过控制销售进度的方式控制现金回款。根据项目二三期取得预售许可证的进展情况，按照如下方式，收取保证金。 借款人在销售本合同担保抵押物之前，应提前向贷款人提交解押申请书，申请解除拟销售地上建筑物上的抵押权，解押申请书应写明拟解押地上建筑物面积、套数、预计销售金额等信息。 借款人应根据项目销售进度申请在建工程的解押，解押套数每次不超过30套，在销售前，由借款人提交解押申请，并在解押完成后7个工作日内向贷款人信托专户支付保证金。 二三期可销售面积包括二期公寓15,140.54平方米、三期住宅85,690.4平方米、三期临街商业6,111.2平方米，可销售面积达到106,942.14平方米。 在物业销售前，由我公司按照套进行已抵押物业的解押，解押一次套数不超过30套；在解押后的10天内，内蒙古鼎盛华支付对应解押面积的保证金至我公司监管账户；在已完成支付前次解押保证金后，方可进行后续未销售住房的解押手续。 销售面积为第0-5000平方米时，每销售1平方米应缴纳保证金金额=0元； 销售面积为第5001-15000平方米时，每销售1平方米应缴纳保证金金额=1,500元； 销售面积为第15001-106,942.14平方米时，每销售1平方米应缴纳保证金金额=2,500元。 3、 交易方情况 （一）公司基本情况 内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司成立于2006年1月，注册资本金10,000万元，经营范围：许可经营项目为房地产开发，一般经营项目为房地产销售、租赁、经营（上述经营范围中，国家法律、法规规定应须专项审批的，未获审批前不得从事生产经营活动）。公司注册号为150111000004473，法定代表人蔚然风，注册地址为呼和浩特金川开发区汇金道东金海东路东2米处。公司类型为一人有限责任公司（法人独资），为内蒙古龙海房地产开发有限公司的全资子公司。公司经营范围：凭本企业房地产开发经营资质登记证书从事房地产开发、经营。目前公司主要负责开发建设内蒙古鼎盛华世纪广场项目。融资方具有房地产开发企业肆级资质，拥有编号为内建房资政字【2008】A 00605号的资质证书。融资方的股权结构如下： 表1 内蒙古鼎盛华股权结构 最近变更日期 股东名称 出资额（万元） 持股比例 2011年4月8日 内蒙古龙海房地产开发有限公司 10,000 100% 合 计 10,000 100% （二）公司经营情况 呼和浩特鼎盛华世纪广场为内蒙古鼎盛华当前唯一开发项目，于2010年10月、2011年5月分别取得一二期施工许可证。项目于2010年10月开始施工建设，一期裙楼已经封顶，外装修已经基本完成，拟于2011年9月正式运营，获取租赁收入；公寓及写字楼已经完成结构封顶，正在进行二次结构施工，同时正在申请办理预售许可证，预计于2011年9月可取得预售许可证，并于2011年10月进行销售；预计销售价格，写字楼的销售价格约为6,000元/平，公寓的销售价格为9,000元/平。项目于2011年5月取得二期施工许可证，裙楼部分已经施工至地上三层，裙楼部分共五层，预计在本项目办理抵押手续时，二期裙楼将完成结构封顶。 内蒙古鼎盛华组建内蒙古鼎盛华商业管理有限公司，用于与红星美凯龙公司合作，专向管理红星美凯龙商场的宣传、推广、运营。 （三）公司财务状况 表2 资产负债简表 单位：人民币元 资产 2009年底 2010年底 2011年7月31日 货币资金 2,881,867.96 195,378,079.98 138,837,221.37 应收账款净额 0.00 0.00 0.00 预付账款 15,240,000.00 128,641,647.21 216,591,947.86 其他应收款 15,665.64 13,701,086.78 90,863,108.89 存货 19,807,414.80 92,221,600.49 212,550,492.20 流动资产合计 37,944,948.40 429,942,414.46 658,842,770.12 长期投资 - 5,000,000.00 5,000,000.00 固定资产净值 3,422.50 66,180.38 374,891.38 无形资产 9,562.50 42,110,092.50 42,110,092.50 资产总计 37,957,933.40 477,118,687.34 707,279,893.74 负债及所有者权益 2009年底 2010年底 2011年7月31日 短期借款 0.00 0.00 应付账款 133,570.00 83,570.00 0.00 预收账款 0.00 0.00 0.00 应交税金 - 10,402.65 10,602.27 其他应付款 1,118,350.00 52,163,365.76 2,665,838.17 流动负债合计 1,251,920.00 52,257,338.41 2,676,440.44 长期借款 - 220,000,000.00 440,000,000.00 长期负债合计 - 220,000,000.00 440,000,000.00 负债合计 1,251,920.00 272,257,338.41 440,228,849.33 实收资本 37,200,000.00 37,200,000.00 100,000,000.00 资本公积 - 86,800,000.00 86,800,000.00 股东投入项目资金 - 86,249,500.00 86,249,500.00 未分配利润 -493,986.60 -5,388,151.07 -8,446,046.70 所有者权益合计 36,706,013.40 204,861,348.93 264,603,453.30 负债及所有者权益合计 37,957,933.40 477,118,687.34 707,279,893.74 注：2009年和2010年财务报表已审计、2011年6月30日财务报表未经审计 注释：截至2011年7月31日，内蒙古鼎盛华的报表显示，企业货币资金13，883.72万元，其它应收款9,086.31万元，预付账款21,659.19万元，存货21,255.05万元，长期股权投资500万元，无形资产土地使用权4,210.21万元，长期借款44,000万元。 货币资金13,883.72万元，现金为220.52万元，银行存款13,663.21万元。 其它应收款9,086.31万元，其中金额较大的包括北京市鼎盛华投资管理有限公司4,550万元，内蒙古乾方钢铁公司3,000万元，建设劳务站150万元。其中北京市鼎盛华投资管理有限公司为企业关联公司，该资金主要用于公司拓展矿业的投资；内蒙古乾方钢铁公司，主要是保证项目的原 材料 关于××同志的政审材料调查表环保先进个人材料国家普通话测试材料农民专业合作社注销四查四问剖析材料 供应，应收的款项。 预付账款21,659.19万元，其中金额较大的包括呼市建筑工程公司三十八项目部8,446.62万元，呼市建筑工程公司第一项目部5,836.97万元，江苏南通六建4,382.89万元，呼市建筑业协会320万元；上述三家企业鼎盛华世纪广场项目一二期的施工企业，其中一期的施工方为呼市建筑工程公司，二期的施工方为江苏南通六建，预付给呼市建筑业协会的款项为保障款项。 存货21,255.05万元，主要包括土地款项，一二期已支付的前期工程费用及一二期已经结转的工程款项。 长期股权投资500万元，为投资组建内蒙古鼎盛华商业管理有限公司的投资，新设立的商业管理公司主要用于进行红星美凯龙商场的管理工作。 无形资产4,211.01万元，主要包括土地使用权4,210.21万元，由于项目三四期尚未进入开发期，该部分的土地投入作为无形资产计入公司的资产，未进行存货类别的调整。 长期借款44,000万元，内蒙古鼎盛华在浦发银行开发贷款22,000.00万元，开发贷款期限为3年，分为3次进行偿还，其中2011年底偿还7,500.00万元，2012年底偿还10,500.00万元，2013年底偿还4,000.00万元，以鼎盛华世纪广场项目土地以及一期在建工程进行抵押；内蒙古鼎盛华在华宸信托融资20,000万元，融资期限为两年期，到期一次性偿还本金，按年度支付收益，以内蒙古龙海名下的波士名人商业物业进行抵押；内蒙古鼎盛华在内蒙古商业银行贷款2,000万元，以内蒙古龙海名下的物业进行抵押。 实收资本10,000万元，资本公积8,680.00及股东投入项目资金8,624.95万元， 2011年4月8日增资，公司企业为单一法人有限责任公司。 公司偿债能力分析，其经审计财务报表显示2009年末资产负债率为3.3%，2010末的资产负债率为57.1%，2011年7月末的资产负债率62.59%；资产负债率出现较大变动主要是世纪广场项目在2010年进行开发，为推进项目建设于2010年于浦发银行内蒙古分行进行贷款22,000万元；2011年是内蒙古鼎盛华的母公司以其自身持有物业波士名人商业物业作为抵押物，为内蒙古鼎盛华的建设融资20,000万元，使得公司的负债率出现较大上升。公司流动比率较高，2009年末及2010年末的流动比率值均达到了8以上，远高于一般房地产开发企业的流动比率值，速动比率值均达到2.5以上，短期偿债能力较强。 表3 损益简表 单位：人民币元 项目名称 2010年 2011年1-7月 主营业务收入 0.00 0.00 主营业务成本 0.00 0.00 主营业务税金及附加 0.00 0.00 主营业务利润 0.00 0.00 其他业务利润 0.00 0.00 营业费用 252,989.38 465,151.04 管理费用 4,545,678.30 3,042,144.96 财务费用 15,496.79 -231,438.37 营业利润 -4,814,164.47 -3,275,857.63 投资收益 0.00 0.00 补贴收入 0.00 272,962.00 营业外收入 0.00 0.00 营业外支出 80,000.00 55,000.00 利润总额 -4,894,164.47 -3,057,895.63 所得税 0.00 0.00 净利润 -4,894,164.47 -3,057,895.63 注：2010年财务报表已审计、2011年7月31日财务报表未经审计。 鼎盛华世纪广场项目为公司目前唯一开发项目，现期，内蒙古鼎盛华尚未产生销售收入及经营性收入，随着项目的建设进度，内蒙古鼎盛华将从2011年9月开始，产生销售及租赁收入，预计从2012年开始进入盈利状态。 融资方无不良信用记录。 （四）公司对外抵押担保情况 内蒙古鼎盛华于2010年12月，在上海浦东发展银行内蒙古分行进行项目开发贷款，贷款最高限额为30,000万元，实际放款额度为22,000万元，以内蒙古鼎盛华下属的世纪广场项目土地及在建工程进行抵押，在本信托计划融资时，浦发银行改以一期红星美凯龙商场的在建工程进行抵押，将二三期土地抵押进行释放，作为本次融资的抵押物。 内蒙古鼎盛华为北京市鼎盛华投资管理有限公司的国旅联合股票收益权项目提供了连带责任担保，担保金额3,600万元，北京市鼎盛华投资管理有限公司以其1,300万股流通国旅联合（代码：600358）股票为融资提供担保。公司无其它对外担保事宜。 （五）公司高管 法定代表人及董事长：蔚然风，男，1964年7月生，汉族，工商管理硕士，高级经济师。 1986.9-1991.2 内蒙古呼和浩特市玉泉区审计局工作； 1991.3-1992.8 呼和浩特市海关人事处工作； 1992.9-1994.6 创办内蒙古兴海工贸公司，任法人代表、总经理； 1994.7-至今 先后创办内蒙古龙海集团公司、内蒙古龙海房地产开发有限公司、内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司，担任董事长、法人代表。 主要经营业绩：开发完成内蒙古龙海大厦项目、呼和浩特市八一市场的改扩建、呼和浩特市聚龙公寓住宅项目、海南三亚市玉海国际渡假公寓项目、呼市波士名人国际项目。 从1997年至今，蔚然风先生及内蒙古龙海先后被呼和浩特市市委、市政府评为“青年优质企业家”、“光彩实业捐助社会公益先进个人”、“民营二十强企业”、“管理先进企业”、“经济发展显著企业”、“社会公益事业贡献突出企业”。 目前，蔚然风先生兼任内蒙古商业银行董事、呼市企业家协会理事、内蒙古房地产企业协会常务理事、内蒙古光彩办理事、中国房地产商会内蒙古理事等职务。 财务总监：王秀贞，女，北大MBA结业，高级会计师。 1983.9-1992.10 呼和浩特市食品工业集团公司财务科任主管会计、副科长； 1992.10-1994.12 呼和浩特市商业集团总公司财务部主管会计、财务部副经理； 1995.1-2004.3 内蒙古证券有限责任公司财务部副经理、经理、稽核部经理等职； 2004.4-2005.4 包头申银产业集团公司任财务总兼财务部经理（包括制造业、流通业、房地产、物业、投资、市政工程建设等7个子公司的集团）； 2005.5-至今 内蒙古龙海房地产开发有限公司、内蒙古鼎盛华房地产开发有限公司财务总监。 （六）关联方及关联交易 内蒙古鼎盛华股东内蒙古龙海在建设鼎盛华世纪广场项目过程中，以其自身资金进行项目，计入项目权益，该部分资金暂未转为资本公积。在同一实际控制人蔚然风投资企业名下，内蒙古鼎盛华借款4,550万元给北京市鼎盛华投资管理有限公司，进行矿业方面的投资，为其集团形成以矿产能源为主营业务奠定基础。 （七）诉讼和仲裁情况 内蒙古鼎盛华现期无诉讼及仲裁情况，工程款项按期支付。 4、 特定资产情况分析 （一）特定资产概况 鼎盛华世纪广场项目土地位于呼和浩特市新城区兴安北路东库东街北侧，东库东街与兴安北路交叉处；项目地块四至为：东至呼哈铁路专用线，南至东库街，西至兴安北路，北至润宇装饰城。项目区域是呼和浩特市最大的家居建材集散地，现已由呼和浩特市政府命名为“呼和浩特市建材第一街”，是呼和浩特市重点打造的家居建材专业市场。 图2 项目区位示意图 图3 鼎盛华项目项目周边示意图 图4 鼎盛华世纪广场周边建筑示意图 图5 鼎盛华世纪广场项目规划建设示意图 图6 项目建设规划图 图7 项目建设实际进展图 （二）特定资产经营现状及规划 鼎盛华世纪广场项目规划占地面积127,032.75平方米，用地性质：商业办公（写字楼）兼容居住，住宅兼容比例小于40%，建筑容积率≤2.0（规划许可证该容积率变更为3.0，根据呼和浩特市城市规划建设管理委员会和土地管理委员会会议纪要【2008】4号），建筑密度≤20%，绿地比例≥35%。（数据来源为《国有土地使用权出让合同》【合同编号：（蒙）NO.009526】及其补充协议）。呼和浩特鼎盛华世纪广场项目由内蒙古鼎盛华通过招牌挂方式取得，土地出让金价款为104,802,060.00元（其中龙海大厦拆迁补偿款86,800,000.00元，同上述会议纪要【2008】4号，补交土地价款18,002,060.00元），该项目规划为旧城区改造项目。呼和浩特世纪广场项目设计包括建材商城（红星美凯龙）、建材商城、特色商业街、住宅、写字楼、公寓、地下车库和物业用房等各种建筑业态。目前项目整体土地已经达到建设条件，达到三通一平，不涉及拆迁。土地地块指标详见下列图表： 表4 呼和浩特世纪广场整体项目土地明细表 序号 国有土地证编号 用地面积 平方米 亩 1 呼国用（2010）第0025 127,032.80 190.55 合计 127,032.80 190.55 表5 项目总经济指标 主要经济技术指标 用地面积 127,032.8㎡ 总建筑面积 481,096㎡ 其中 地上 381,096㎡ 地下 100,000㎡ 办公 46,597㎡ 建材商业 180,906㎡ 公寓 43,485㎡ 住宅 86,128㎡ 综合商业 17,230㎡ 社区商业 4,970㎡ 社区幼儿园及配套 1,420㎡ 垃圾转运站 360㎡ 容积率 3.0 停车位 4,800个 表6 鼎盛华世纪广场各期面积 一期(㎡) 二期(㎡) 三期(㎡) 四期(㎡) 合计 占地面积 34,876.409 18,106.563 44,716.162 29,333.666 127,032.8 建筑面积 169,562.31 96,018.24 122,867.4 92,648.05 481,096 表7 鼎盛华世纪广场建筑业态定位 一期(㎡) 二期(㎡) 三期(㎡) 四期(㎡) 合计 备注 商业裙房 94,982.41 63,735.62 11,649.46 170,367.49 自留物业 办公 34,593.35 0 0 34,593.35 69,186.7 销售 公寓 20,097.22 15,140.54 0 15,140.54 50,378.3 销售 住宅 0 0 85,690.4 85,690.4 销售 车位 19,889.33 17,142.08 31,065.8 68,097.21 暂未定 配套商业 6,111.2 31,264.7 37,375.9 销售 合计 169,562.31 96,018.24 122,867.4 92,648.05 481,096 （三）特定资产进度情况 鼎盛华世纪广场项目于2010年2月10日取得《国有土地使用证》【呼国用（2010）第0025】，土地款已经全部完成缴纳，政府尚未提供拆迁龙海大厦补偿款发票，土地使用权证面积为127,032.8平方米。 鼎盛华世纪广场项目一二期“四证”齐备，项目于2009年9月21日取得《建设用地规划许可证》【地字第150101200900065号】，规划建设用地面积为127,032.8平方米；项目于2010年5月12日取得《建设工程规划许可证》【（2010）呼规建副字020号】，规划建筑面积为481,096平方米；项目已完全取得鼎盛华世纪广场项目四期的三证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、工程规划许可证）。 鼎盛华世纪广场项目于2010年10月15日取得一期《建筑工程施工许可证》【施工许可证编号1001038，编号150102201010150101】，施工面积169,562.31平方米，目前红星美凯龙裙楼商城一期1-5层已经完成结构工程封顶，即将完成外立面装修，写字楼及公寓部分已经完成结构封顶（共二十二层）；于2011年5月9日取得二期《建筑工程施工许可证》【施工许可证编号1101045，编号150102201105090201】，施工证面积为96,018.24平方米，目前红星美凯龙裙楼商场二期正在进行地上三层施工，预计在本项目办理在建工程抵押手续时，裙楼部分已经完成结构封顶。 鼎盛华世纪广场项目一期（《建筑工程施工许可证》许可证编号【编号430109201161001】）包括红星美凯龙商场一期、公寓、写字楼、地下车库。项目一期规划用地面积为34,876.409平方米，总建筑面积为169,562.31 平方米，包括裙房商业面积94,982.41平方米，写字楼面积34,593.35平方米、公寓20,097.22平方米，地下车库19,889.33平方米。 鼎盛华世纪广场项目二期（《建筑工程施工许可证》许可证编号1101045，【编号】150102201105090201）包括红星美凯龙商场二期、公寓、地下车库。项目二期规划用地面积为18,106.563平方米，总建筑面积为96,018.24平方米，包括裙楼商业面积63,735.62平方米，公寓16#、17#总建筑面积15,140.54平方米，地下车库17,142.08平方米。 （四）市场分析 1、家居市场经营分布 随着近几年以呼和浩特市为龙头的“呼包鄂”金三角经济圈的迅速崛起，呼和浩特市房地产业也得到了快速发展，同时也极大带动了家居建材市场的迅速扩大。 图8 呼和浩特市家居建材城分布图 目前呼和浩特市家居建材市场主要集中在新城区、玉泉区和回民区，总体分为东区、西区和南区三个板块，已形成规模并举影响力的建材专用市场有：西区的元和建材市场和通达建材市场，南区的洪兴建材城，东区有位于城市中央区的东库街建材一条街，现已有居然之家、润宇建材市场和国美电器等知名家居建材品牌，以及城东新开业的天威家居广场。 集中在新城区的建材家具市场分别是：润宇建材市场、蒙苑建材市场、众维建材广场、爱家建材广场、万鼎建材广场、金钥匙建材广场、东库西街地板一条街、石材大市场、兴润建材市场、同创家具广场、同创家装广场、同创钢材市场、海兴建材市场。 分布在回民区的有：通达建材市场、元和家美建材广场、元和家美浴室广场、金锐家具城总店、分店。即将完工的万博家具广场，塞外名康家具城、金海马家具城。 分布在玉泉区的有：洪兴建材市场、通达家具广场、皇室家具广场。 在呼和浩特市目前的家居建材市场分布格局中，东库街建材市场由于紧邻呼和浩特市传统商圈和城东扩展区的优越地理位置，靠近兴安北路、海东路、东库街的便捷交通条件，以及地处城市中西区的独有的商住环境，现已成为呼和浩特市最大且知名度最高、影响力最大的家居建材市场，并以获得由呼和浩特市命名的“呼和浩特市家居建材第一街”称号，成为呼和浩特市重点建设和发展的家居建材商圈，吸引了居然之家、红星美凯龙等全国家居建材巨头，其中居然之家已入住一年多，红星美凯龙也已与本项目建设单位签订了合作开发协议，由本项目建设单位开发家居建材购物城，由红兴美凯龙承租并运营。 2、家居市场经营面积 以下图表为呼市目前正在营业的建材市场、家具市场经营面积明晰表，目前正在经营建筑面积达到近38万平方米。 图9 呼和浩特市知名家居城建筑面积图 其中： 图10 呼和浩特市家具建材城区域分布比例图 以上图表表明：建材市场主要集中新城区，回民区以家具市场为主，玉泉区主要是靠洪兴建材市场。这样的经营比例在呼和浩特市1998年至2002年持续近5年之久，同时也代表了经营的安稳与安逸，没有激烈市场竞争，没有过度的产品冲突。 以下的表格是在2002年以来相继开发出的招商面积和正在营业的面积对比。 全市正在经营面积和招商面积分布比例 图11 呼和浩特市各区家居建材城面积图 ①新城区 在新城区目前招商的面积已经接近正在经营的面积，主要招商面积是蒙苑目前的7万平米的市场，和润宇正在开发的近8万平方米市场。其次是万鼎陶瓷市场和万鼎金钥匙合计4万平方米。 目前蒙苑的7万平米已经租赁给北京居然之家，居然之家会带来一大部分的外地经销商，这样会给今后的市场招商减去一些压力；万鼎的经营范围有限，主要集中在陶瓷方面；但是润宇的8万平米主要针对呼市的经销商和代理商。 ②回民区 回民区的招商面积主要体现在家具市场，以目前正在建设的2.8万平方米的万博家居广场为主，招商情况良好，其次是金锐分店5层。 ③玉泉区 在玉泉区的后续开发面积是洪兴建材的2.5万平米，其主要还是针对城市边缘的低端市场。 3、经营模式 目前呼和浩特市家居建材市场经营模式中，像元和建材城在市场刚启动阶段采取品牌厂家联营外，后续形成的润宇装饰城采用更为先进的统一管理、一站式服务的经营模式，取得了在市场中的主流和领导地位。 不管是家具市场还是建材市场，统一经营管理的不管是租金还是经营情况远远高于自由市场。这也说明在建材家具市场消费过程中，老百姓已经愿意在环境好的市场购买好的产品习惯。 图12 呼和浩特市家居商场管理方式分布图 4、经营类型 目前正在经营的建材、家具市场经营总面积接近38平方米。其中包括木材、石材、五金建材、墙地面材料、厨房用品、油漆涂料、照明用品、卫浴产品、管材管件、电工电料、家居家具，门窗等。 图13 呼和浩特市家居商场销售类型分布图 从以上经营情况来看，家用电器和电工电料是两个比较冷门的产品，可以将市场中的两个冷门作为特色经营，形成和其他市场的产品差异化。 目前经营面积最多的是家具市场，其中家具市场又分为若干个主题，比如品牌家具，套装家具、单体家具、软体家具、办公家具、儿童家具、家居饰品等，其主要特点是经营面积大，展示空间强，这样的产品对今后开发的项目经营十分有利，也是重点招商对象。 5、租金水平 从目前呼和浩特市家居建材城场地租赁价格上看，近几年本市建材市场租赁价格一直较稳定，其中西区和南区建材市场距离市中心区较远，租赁价格大约在80—130元至110-150元/平方米∙月，而润宇、居然之家为代表的建材城因地处中心城区和呼和浩特市家居建材环境商圈，其租金水平大体保持在110-150元/平方米∙月，均价为130元/平方米∙月。 6、呼和浩特市房地产市场最新成交情况 据0471房产网统计，呼和浩特市2011年上半年商品房成交总额为1,519,081万元，成交总面积为342万平米，成交均价为4,435 元/平方米；上半年共成交商品房27,453套，月均成交4,575套，日均成交152套，其中赛罕区成交15,008套排名第一，新城区成交9,595套、回民区成交1,664套，玉泉区成交1,186套排在最后；上半年成交价格方面回民区以均价5,592.37元/平米排在第一位，玉泉区成交价最低仅为3,348.81 元/平米。 （五）特定资产收益分析 1、鼎盛华世纪广场一二期项目投资及收入 表8 鼎盛华世纪广场一二期总投资计划 单位：万元 项目 建筑面积（㎡） 单价（元/㎡） 总费用（万元） 备注注释 一、开发成本 1、土地征用及拆迁补偿 265,580.55 182.50 5,785.42 2、前期工程费 265,580.55 400.00 10,623.22 3、基础设施费 265,580.55 100.00 2,655.81 4、建安工程费 265,580.55 1,800.00 47,804.50 小计 265,580.55 2,482.50 66,868.95 二、开发费用 1、财务费用 14,400.00 40,000*2*18% 2、销售费用 1,049.40 销售收入2% 3、管理费用 1,337.38 开发成本2% 小计 16,786.78 三、开发税金 1、营业税 2,990.79 收入5.7% 2、土地增值税 2,098.80 收入4% 3、企业所得税 - 小计 5,089.59 合计 88,745.32 鼎盛华世纪广场一二期总投资88,745.32万元，按照可销售建筑面积（含地下商业裙房面积）进行计算，可销售建筑面积228,549.14平方米，每平方米建筑面积成本约为3,882.99元/平方米。 表9 鼎盛华世纪广场一二期的销售收入 排期 名称 建筑面积 均单价（元） 总价(元） 一期 公寓 20,097.22 6,500 13,063.193 办公 34,593.35 7,000 24,215.345 二期 公寓 15,140.54 10,000 15,140.54 合计 　 69,831.11 　 52,419.078 本项目一二期拟销售部分建筑面积共69,831.11平方米，预计销售总金额为52,419.078万元，预计销售均价为7,506.55元/平方米。 表10 鼎盛华世纪广场一二期的租赁收入 排期 名称 建筑面积（m2） 租赁价格（元/月/m2） 年合计租赁收入(万元） 一期 商场 94,982.41 110 12,537.68 二期 商场 63,735.62 110 8,413.10 合计 　 158,718.03 　 20,950.78 鼎盛华世纪广场项目一二期自身持有租赁部分建筑面积158,718.03平方米，该部分商业裙房的销售均价按照呼市当前市场价格，可达到20,000元/平方米，该部分物业市场价值可达到317,436.06万元。 红星美凯龙公司为项目的运行，于2011年5月13日进行招租，邀请商户1,300家，实到商户3,000家。红星美凯龙商场一期已经开业，出租率达到100%。 鼎盛华世纪广场项目一期实际于2011年11月12日开始营业，以2011年11月中旬开始计算租赁收入，根据租赁实际，其招租率达到100%，在24个月信托计划期限内，可实现租赁收入25,075.36万元。 按照一期的招租情况及红星美凯龙公司管理的其它商场进行分析，鼎盛华世纪广场项目二期预计同样可以取得满租情况，商场预计于2011年6月底开始营业，于2011年7月初正式确认租赁收入，在24个月信托计划期限内，预计可实现12,619.65万元。 项目未考虑在运行期间，随着商场运营的不断完善及知名度的不断提升，商场租赁价格进行上调的情况。 2、鼎盛华世纪广场项目收益分析 表11 鼎盛华世纪广场项目收益 项目 预测数（万元） 备注 可实现销售收入合计 219,446.7 租赁收入 37,695.01 项目总投资 152,673.10 营业税及附加 12,508.46 按收入的5.7% 租赁管理税费 4,523.4 土地增值税 12,871.46 按销售收入的6% 税前利润 74，565.29 所得税 18，641.32 25% 净利润 55，923.96 投资利润率 36.63% 由于本信托计划期限为24个月，鼎盛华世纪广场三期预计于2012年3月取得施工许可证，鼎盛华世纪广场四期预计于2012年9月取得施工许可证，故在计算本项目收益时，需要考虑三四期的投资及收入。 本项目投资收益分析，未考虑内蒙古鼎盛华自身持有红星美凯龙商场的物业价值及地下车库的销售，若考虑上述收益，本项目可实现更高的收益率。 根据上述分析，预计本项目可实现219,446.7万元的销售收入，及37,695.01万元的租赁收入，按照总投资152,673.1万元计算，在完成收入的59.37%时，项目可实现盈亏平衡。 3、项目建设计划 项目一期于2010年10月取得施工许可证，2011年3月裙楼封顶，2011年7月完成写字楼及公寓部分封顶，商场2011年11月开始营业，预计于2012年7月办理竣工备案手续，2012年10月进行交房。 项目二期2011年5月取得施工许可证，2011年7月达到正负零，2011年9月实现裙楼封顶，预计于2012年5月实现公寓部分封顶，商场部分2012年6月开始营业，工程于2013年5月办公竣工备案手续，2013年8月进行交房。 项目三期预计于2012年3月取得施工许可证，2012年5月达到正负零，2012年11月实现结构封顶，2013年10月办理竣工备案手续，2014年1月进行交房。 项目四期预计于2012年9月取得施工许可证，2012年11月达到正负零，2013年9月实现结构封顶，2014年9月办理竣工备案手续，2014年12月进行交房。 4、项目销售计划 项目一期预计于2011年9月取得预售许可证，2011年10月开始进行销售，写字楼预计售价为7,000元/平，公寓预计为6,500元/平，2011年10月至2012年12月完成公寓部分的销售，预计可实现销售额13,063.2万元，2011年10月至2012年12月完成写字楼部分的销售，预计可实现销售额24,215.3万元。 项目二期预计于2012年4月取得预售许可证，2012年5月开始进行销售，公寓售价预计为10,000元/平，该部分为商业LOFT，2012年5月至2013年9月完成公寓部分的销售，预计可实现销售额15,140.5万元。 项目三期预计于2012年7月取得预售许可证，2012年7月开始进行销售，住宅售价预计为8,000元/平，配套商业预计售价为20,000元/平，2012年8月至2013年12月可完成住宅的销售，预计可实现销售额68,552.32万元，2012年8月至2012年12月可完成配套商业部分的销售，预计可实现销售额12,222.4万元。 项目四期预计于2013年4月取得预售许可证，2013年5月开始进行销售，写字楼售价预计为7,000元/平，公寓预计售价为10,000元/平，裙楼商业售价预计为15,000元/平，2013年5月至2014年9月可实现公寓、住宅、裙楼商业的销售，销售额预计可达到86,252.9万元。 5、项目预计现金流情况分析 鼎盛华世纪广场项目三期将于2011年9月取得施工许可证，鼎盛华世纪广场项目四期将于2012年6月取得施工许可证，在进行内蒙古鼎盛华的现金流预测时，需要考虑鼎盛华世纪广场项目三四期建设对于公司的现金流影响。 表12 内蒙古鼎盛华预测现金流量表一 单位：万元 2011年4Q 2012年1Q 2012年2Q 2012年3Q 2012年4Q 2013年1Q 2013年2Q 2013年3Q 2013年4Q 合计 一、资金收入 25,886.63 23,725.78 12,103.76 33,740.67 80,012.82 15,586.55 37,632.89 40,914.60 34,604.78 304,208.48 1 销售收入 9,319.63 5,591.78 8,969.76 28,502.67 24,774.82 10,348.55 32,394.89 35,676.60 29,366.78 184,945.48 2 信托融资 15,000.00 15,000.00 - - - - 30,000.00 3 华宸信托 4 租赁收入 1,567.00 3,134.00 3,134.00 5,238.00 5,238.00 5,238.00 5,238.00 5,238.00 5,238.00 39,263.00 5 经营性物业贷款 50,000.00 50,000.00 二、资金支出 -21,083.91 -14,909.46 -20,637.18 -26,055.19 -35,755.38 -9,630.76 -25,887.40 -39,986.78 -26,327.12 -220,273.16 1 工程款项支出 -12,574.65 -12,574.65 -18,861.98 -18,861.98 -12,574.65 -6,287.33 -6,287.33 -12,574.65 -12,574.65 -113,171.85 2 物业经营费用 -188.04 -376.08 376.08 -628.56 -628.56 -628.56 -628.56 -628.56 -628.56 -3,959.40 3 营业税费 -531.22 -318.73 -511.28 -1,624.65 -1,412.17 -589.87 -1,846.51 -2,033.57 -1,673.91 -10,541.91 4 归还银行利息 -290 -290 -290 -290 -290 -1,000 -1,000 -1,000 -1,000 -5,450.00 5 归还银行贷款 -7,500 - - - -14,500 - - - - -22,000.00 6 归还信托收益 - -1,350 -1,350 -1,350 -1,350 -1,125 -1,125 -450 -450 -8,550.00 7 华宸信托收益 -3,300 -3,300 -6,600.00 8 归还信托本金 - - - - -5,000 - -15,000 - -10,000 -30,000.00 9 华宸信托本金 -20,000 -20,000.00 三、资金流测算 1 净现金流 4,802.7 8,816.320 -8,533.42 7,685.49 44,257.44 5,955.80 11,745.50 927.82 8,277.66 83,935.32 2 累积净现金流 4,802.7 13,619.04 5,085.63 12,771.11 57,028.55 62,984.35 74,729.84 75,657.66 83,935.32 注：1、销售营业税、附加及其它税费按照5.7%进行计提，租赁税费按照12%的房产税进行计提； 2、一期公寓及写字楼按照2011年4