注册房地产估价师基本制度读书笔记

基本制度读书笔记 基本制度读书笔记 第一章 房地产业 基础性先导性带动性风险性产业 分为：房地产投资开发业 房地产服务业 细分为:投资/咨询业/评估业/经纪业/物业管理业 人们关心:房价→质量→物业管理 1.城镇住房制度改度 3.房地产生产方式改革. 79年全价售房试点:西安柳州梧州南宁 82年补贴出售:(各1/3)郑州常州四平沙市 86年后针对传统制度核心→低租金提出大幅提租为基本环节的改革思路 91全面推进和配套改革: 上海五位一体:公积金/提租/补贴/配房债券/买房优惠 94改革深化全面实施《深化 决定》"三改四建" 98年7月《关于进一步深化 通知》 廉租房:①租金政府定价,由修维费和管理费构成 ②最低收入家庭住房保障原则上发放租贷补贴为主, ③保障面积为人均面积的60% 住房补贴: ①购房资金：工资/公积金/贷款/住房补贴 ②房价收入比4倍以上发放(60M2经房均价/年均工资) 2.城市土地制度改革 五不利:土地合理利用/正确评价企业绩效 按劳分配/城市建设/不正之风 五个表现:①土地使用费 82年深圳88年改为税 ②有偿出让.转让87深圳 ③地方法规 ④修改宪法和土地法84年《关于经济体制改革决定》里程牌认定土地不是商品,借以区分资本主义 ⑤全国性条例 1990《暂行条例》 4.房地产法制建设 ①法律:实施→90规划法95管理法99年土地法 ②行政法规:<条例><外商~办法> ③部门规章:<办法><规定> ④规范性文件：《通知》《估价》《经济人》 ⑤技术法规:《估价规定》《测量规范》 第二章建设用地制度与政策 1.正确认识现行土地制度:城市→直辖市/市/镇 ①社会主义公有制 全民和集体所有制 ②国家代表人民 国务院行使 ③集体土地:村民集体/两农村经济组织农民/乡农集体 ④城市市区土地属国有⑤农村及市郊区一般属集体 2.土地制度:①土登记制度②土地途管制制度 ③有偿有限期使用制度④保护耕地制度 据土地利用总体规划,将用途分为农用/建设用/未利用 3.集体土地使用⑴征用原则:珍惜耕地/合理利用 保护建设用地 /妥善安置/有偿使用/依法征地 ⑵政策：两级审批(国务院/省级人民政府) ①征农地先办农地转用手续同时办理征地审批手续 ②基本农用/基本农用外耕地超过35公顷/其他70公顷 具体项目省府审批国务院务备案 4.国有土地使用权出让(出租一级市场) ⑴必须符合土地利用总体规划/城市规划/年度建设用地 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 11号令规定:商业旅游娱乐商品住宅用地必须拍招挂 ⑵土地使用权收回:①年限届满②提前收回据实际年限/开发程度/土地利用实际情况适当补偿③因使用者履行 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 而收回(60日内未如期支付)④未按合同约定期限和条件开发利用土地的警告罚款至无偿收回 ⑶土地使用权终止:灭失和遭抛弃 ⑷土地使用权合同分成片/项目用地/补办 5.国有土地划拨：批准后拆迁安置补偿或无偿取得 管理:出租超6月签合同/抵押不含地价/保留不超5年 6.闲置地 ⑴范围:①未按用地批准书和合同规定期限开发利用 ②合同生效或批准书发放1年后未动工建设 ③动工面积不足1/3或投资不25%未经批准中止1年 ⑵闲置处方式: ①延长开发期不超过1年 ②变地用途后办手续再开发 ③安排临时使用,项目具备条件后重新批准开发,增埴地价政府收④政府为其置换等价闲地或建设用地建设 ⑤政府招拍定新主,对原用地单位经济补偿 ⑥政府签协议收回(由政府造成闲置的协商处理) 第三章 城市房屋拆迁 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 与政策 必须符合城规/有利旧城改和生态改善/保护文物古迹 1.拆迁指取得许可证的拆迁人对国有土地上的并对被迁人补偿安置的行为,搬迁期从属于拆迁期且不能超出 2.工作程序:申请(行政许可制度)→审批许可证→协议 →实施(自行/委托)→资金监管 ⑴补偿方式: (拆非公益事业房附属物只作货币补偿) 公益事业房屋及期付属物,重建或补偿(成本法评估) ⑵补偿标准:基本原则→等价有偿; 办法是根据区位,用途,面积等评估.重置价结合成新原则 ①用途以证书为准,未记录的以实际作途为准,实际用途以合法规划合法手续为依据→经营性营业执照,如为住宅改造的则另加上规划批准。 ②临建按使用期限残存价置参考剩余期限适当补偿 ⑶设有抵押权的:①认定有效性(抵押自登记之日生效) ②及时通知抵押权人③如可解除抵押合同,付款前由抵权人认可④不能解除的,法定顺序清偿,不足追偿 3.拆迁估价以公开房地产市场价值为价值标准不考虑出租,抵押,查封等因素影响;评估价格为市价,不含搬迁补助,临时安置,停产,停业,室内自行装修的补偿 ⑴目的:为确定被拆房补偿金而评估其市场价格 ⑵时点:许可证颁发之日,大批分期分段以当期实施日 ⑶方法:市场法,如采用其他方法必须充分说明原因 ⑷现场实堪→技术协调→人民币精确到元 4.拆迁估价结果公示和异议处理: 分户初步结果公示7日可质疑,有异议5日内提5日内复议,另行估价10日出报告 5.纠纷处理达不成协议： ⑴行政裁决申请之日起30日内,拆迁管理部门或政府 ⑵依法起诉裁决后3个月内 ⑶强制拆迁以裁决为前提(政府部门或法院执行强拆) ⑷达成协议的:一裁终局制;无仲裁协议一方申请不受理 6.行政裁决：事实依据,法律准绳,公平公正及时 ⑴六项制度:①行政调解②拆迁听证③集体决策④违规违法行为责任追究⑤不服裁决的救济制度 ⑹回避 ⑵裁决依据→估价结果 ⑶听证会后方可强拆,要求:7要件/裁决,补偿安置/提前15日通知/依法进行。要证明并公证证据保全。 第四章房屋开发经营管理制度与政策 1.开发项目管理 原则:⑴符合土地利用总规/城规/年度建设用地计划 房地产开发年度计划/年度固定投资计划 ⑵坚持旧改新建结合/开发基弱,挤,污及危旧房集中区,保护改变生态环境，保护历史. 2.经营管理 转让后30日备案 ⑴转让条件:出让合同成立/完成一定规模(25%/成片) ⑵划拨转让:批准后①受让方补手续交出让金后转让 ②不办的土地收益上缴 3.房地产广告必须载明： 开发企业名称/中价代销的名称/预(销)售许可证号 第五章 规划设计与工程建设管理制度与政策 一.城市规划:为实现城市经济社会发展目标,确定城市规模,性质,发展方向;合理利用城市土地,协调城市空间布局和各项建设的综合布署和具体安排. 范围:市区,近郊,行政区内需规划控制的,在总规中划 管理包含:城市规划编制审批管理和实施监察管理 基本内容:⑴总规20年近规5/建制镇10~20近规3~5年 ⑵详细规划:控制性详规,修建性详细规划 ⑶分区规划:总规基础上编土地利用,人口,公共/基础设施. 规划与开发关系: ①规划决定未来城市各区位房地产开发价值和有效利用程序;②政府调空地价的手段,决定地价。 1.城市规划的编制和审批(分级审批制度) 编制:总规和纲要政府组织,分区和详细规划部门组织 总规:①直辖市/省会/100万以上城市→报国务院 ②其他城市等报上一级,先报同级人大或常委会通过 人防→建设 部/人防委;历史文化名城→建设部文物局 ⒉基本原则:法规效力/土地利用/建设必须符合,服从 ⒊实施管理:⑵批后管理 监督 查禁 ⑴报建审批管理:①项目选址意见书,必须附在设计任务书后②用地规划许可证,持计委立项,取得规划设计条件通知书③建设工程规划管理:建筑/道路/管线/方案/发证/放验线制度(审批程序:申请审批提验6个月内送) 二.勘察设计2000.9/239号<条例> ⑴工程勘察资质:综合资质(甲)专业资质/劳务资质 ⑵工程设计资质:综合资质(甲)行业资质/专项资质 招投标/监理制度是建筑市场管理体改两个重要方面 三.招投标1.原则:公平公开公正诚实信用/项目不规避 招投标不受地区和部门限制 2.分为公开招标 邀请招标;代理资格认定分甲乙级 中标条件:⑴最大限度满足招标条件评价标准 ⑵满足实质性要求,价格最低,但不低于成本 四.建设监理制度:(项目管理,工程咨询)甲乙丙级 社会化,法制化,高效,严格,科学,与甲乙方以经济纽带,合同为依据制约.控制工期,造价,质量.FIDIC合同条件 1.分类:全过程监理→决策阶段;阶段监理→实施阶段 2.监理基本方法是控制;形式:旁站/巡视/平行检验 基本工作:三控:进度/质 量/投资;两管:合同/信息 一协调:全面组织协调 五. 工程施工 建筑工程施工承包1园林工程施工准备消防工程安全技术交底水电安装文明施工建筑工程施工成本控制 与质量管理 1.项目报建制度→九项:94.8《办法》 2.施工许可制度:2001年6月《办法》 ⑴建设单位申请县级以上/不取不得开工 ⑶批准开工报告的/30万或300m2以下不申请 3.申领条件:1年资金大于50% /1年以上资金大于30% 4.管理:申请15日颁发/放在现场/3个月内开工 5.国务院经贸部门对重大技术改造项目实施监督检查 6.2000年6月《保修办法》《验收规定》 建设单位组织,7日前通知,合格提出"工验报告" 7.企业资质管理:施工总承包/专业承包/劳务分包 8.项目经理制度:法人委托全面负责/持证上岗四级 第六章房地产交易管理制度三种形式:转让/抵押/租赁 城法三项交易基本制度: ⑴价格申报制度/90日申报交易受法律保护必要条件 ⑵价格评估制度/公开公平公正原则,按技术标准和程序以基础地介,标地价和重置价格为基础,参照市场价 ⑶价格评估人员资格认证制度 一.房地产转让管理: 有偿/报税 实质是权属发生转移,特征是发生权属受化;买卖/赠与或其他合法方式(入股/合作/合资/收购/合并/抵/债/其他 分类:⑴对象:地上有建筑物与地上无建筑物 ⑵方式:有偿和无偿(赠与属单务受让方无义务) 1.转让条件:全部支付取得证书⑴25%⑵成用地条件 2.转让程序:书面合同→90日申报价格→7日答复→申核评估→交税费→发证→登记后持房证申请变地证 3.划拨地房地产转让:经批准⑴办出让,受让方交出让金⑵不变性质,转让方上缴收益(再出让可充扣出让金) 可不办让手续:⑴经规划部门批准⑵私房转后仍居住 ⑶制度改革出售公有住宅⑷暂难定土地用途年限的 ⑸同一宗土地上部分房屋而土地使用权不可分割 4.99.469号<办法>标志公房和经房上市限制取消。 二.商品房销售管理 1.预售许可证制度:三证一书25%,签约30日内预售人持合同到房地部门登记备案 2.销售办法:四证一照已竣工,配套物业已落实 3.计价方式:套(单元)/套内建筑面积/建筑面积 4.规划设计变更10日内通知15日回复 三.租赁管理1.分类:⑴所有权性质:公有房/私有房 ⑵用途:住宅/非住宅→区别对待分别管理 2.不得出租:无证/查封/共有不同意/争议违章/不安全/抵押权人不同意/不合规定 3.合同终止:⑴自然终止→到期/法规约定的/不可抗力 ⑵人为终止:擅自转租/转让转借私自调换/从事非法活动/擅拆改或改用途/欠租6月,公有闲6个月 /故意损坏 4.租金:⑵商品租金:⑴+保险费/地租和利润 ⑶市场租金:⑵的基础上据供求关系形成的 ⑴成本租金:折旧费/维修费/管理费/融资利息/税金 四.抵押管理:合法的不转占有,提供债务履行提保行为 1.抵押条件:⑴依法取得的房屋所有权连同土地权 ⑵单纯土地出让的使用权 2.不得设定抵押的:⑴权属争议⑵公共福利业⑶文物保护和重要任念意义的⑷拆迁范围的⑸查封扣押监管 3.一般规定:⑴出租的要告知权人和承租人,书面告知后抵押权实现造成承租人损失,承租人自负。 ⑵合同中不得有在清偿前直接为权人所有的内容。 ⑶保险由抵押人出费,权人为第一受益人,保管保单 ⑷登记记载为准 4.合同:经济合同;债权债务合同无效,抵押合同无效。 5.抵押的效力:如转让应告知权人和受让人,否则转让行为无效,划拨土地拍卖所得先出让金,后受偿。 第七章房地产权属登记制度与政策 权属登记:权利人申请,权属机关将权利事项载于登记薄的法律行为,国家实行土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度。 目的意义:⑴保护房地产权利人的合法权益 ⑵保证交易安全减少交易成本 ⑶是房地产管理的基础工作,贯穿开发建设使用 ⑷为城规管理建设提供科学依据 任务:发证/测绘/档案管理/为征地拆迁落实政策审查纠纷提供依据 原则:⑴房地权利主体一致⑵权属登记属地管理原则 一.权属登记制度 发证制度是权属管理首要核心内容 根据登记内容和方式不同分类登记制度 1.契据登记制: →法国式 理论基础→对抗要件主义→仅为对抗第三人要件 特点:登记机关形式审查,登记权利状态,只是公示力无公信力,不登记当事人间有效,不对抗第三人,法院可定之无效,登记机关无责任. 2.产权登记制:理论基础→成立要件(登记后保护物权) ①权利登记制→不登记无效/实质性审查/权利现状 ②托伦斯登记制→凭证行使房地产权利/强制登记制 ⒊我国权属登记制度的特点 不同登记机关分别登记/房地产权利动态登记 具有公信力/实行及时登记制度/发权利证书 4.国务院分工:建设部→房屋/国土→土地使用权 ⑴房地分管:凭房屋证到土地部门申请要经其核实 ⑵房地统管:广东/北京/上海/重庆 ①土地行政与经营管理划分两家各一证 ②土地出让前后划分权限 一家发两证 ③按城乡划分/一家发两证 ⑷房地合一论 5.权属登记的地域范围:城市规划区内国有土地范围内取得土地使 用权和房属所有权都要登记 6.登记的种类:(集体变国有30日内) ⑴总登记(静态登记)县以上发布公告30日内 ⑵土使权初始⑶房所权初始登记⑷转移登记90内 ⑸变更登记⑹他项权利登记⑺注销登记30日内 a房屋或土地灭失b土地使用权届满 c他项权利终止 7.注销权属证书:⑴申报不实⑵涂改证书⑶房屋权利灭失而未办理注销登记⑷工作失误造成登记不实.⑸应收回或公告证书作废法院或仲载机构的有效文书 8.申请登记的条件: ⑴申请人有资格⑵明确申请请求⑶产权未清楚合法证件齐全无纠纷⑷登记机关管辖 9.登记登记程序:受理(7日)→审核(三审)→公告→ (有必要时,证书遗失6个月后补)→核准登记颁发权属证书(终审批准日即核准登记日注销登记15日发证其他30) 10.房屋权属证书附图:测绘单位名/套内面积分摊/记载一致尺寸清楚;登记费:登记费和权证工本费 11.直接代登记:⑴房地产行政主管部门的直管公房 ⑵代管房/无主房→不发证 二.权属档案管理 1.房地产档案资料:平面图/有关证明/卡片/权属账册 房地产平面图:权属界定位置图/分幅/分层分户平面图 2.档案特点:⑴专业性(图档卡)(专业部门/材料/管理) ⑵动态20%⑶真实性⑷完整性(房地合结/图档结合) ⑸价值性⑹法律性 3.业务管理内容:基础工作:收集→整理→鉴定→保管检索→统计→编研→异动管理; 利用工作: 利用 4.档案作用:发证/评估/房管政策/落实政策/仲裁/规划/改造/史迹表证/编史修志/征税 三.房地产测绘 提供信息服务的一项专业技术 1.分类:房地产基础测绘→分幅平面图 项目测绘→分丘/分房分户 2.成果:房产簿册/房产数据/房产图集 3.基本内容:平面控制测量/调查/要素测量/房地产图绘制/面积测算/变更测量/成果资料检查验收 4.作用:①为开发经营及交易提供基本信息服务 ②为管理提供信息服务③为其他部门提供参考资料 5.房地产面积:水平投影 中数为结果 ⑴方法:解析法(实测)→几何形图量算/界址点坐标法 图解法(房产图)→求积仪/称重法/摸片法/光电量算 ⑵丘:独立丘 组合丘 界止点分三级 ⑶不计入用地面积:①无确使用权的冷卷/道或间距地 ②市政,路,巷,街,等公用地③公用,河滩,水沟,排水沟 ④已征/划拨/或规划由市政用的 ⑷成套房屋建筑面积=套内建筑面积+共有分摊 栋内栋外为多栋/栋外或相连为本栋或多栋服务设备管理用房为不应分摊共有建筑面积(幢/层/功能共有) 第八章房地产中介服务制度与政策→市场经济产物 1.特点:人员特定 委托服务 服务有偿 2.中介服务行业管理⑴人员管理:资格认证制度 ⑵机构管理:抓市场准入/采取资格认证/分级/年检 与日常监督相结合;合伙制/有限责任制一/二/三/临时 临时资格最长2年,动态管理二年 ⑶业务管理:承办业务管理/中介服务行为管理/财务管理 3.收费:⑴咨询收费:口头/书面:口头询费和书面咨询费 ⑵评估:差额率累进计费;基:5-4~8,20~50-12~20,50-40 房:5/2.5/1.5/0.8/0.4/0.2/0.1;地:432/1.5/0.8/0.4/0.1 ⑶房地产经纪收费:租赁代理 /半月或一月租金 买卖代理 0.5~2.5%独实买卖代理小于3% 4.估价师注册:01年对98年的办法修改,100号令发布 建设部或其援权部门为注册管理机构 ⑴初始注册 3个月内 表书业绩证明 ⑵续期注册及继续教育 3年有效期3个月 ⑶变更注册⑷撤销注册权利:用名业务/签字/解释辩护 5.经纪人员: 经纪人/经纪人协理 6.九届人大五次会议《政府工作报告》 02年5月《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》 市场经济的显著特征是以契约为基础的信用经济 7.信用档案体系:不论地域资质等级注册其型规模大小均为监管对象;机构,估价师,经纪人三方面. 8.管理:⑴管理原则:统一规划/分级建设/分步实施/信息共享⑵组织实施 ⑶信息采集 (不良信息10天内上报) ⑷信息维护和更新⑸投诉处理(15天内反馈)⑹信息查询 9.住房置业提保 有偿信用担保为行业经营范围 组织法:《公司法》《试行办法》为规范性文件 担保行为法:以<合同法><民法>为基本法,<担保法>为核心,以最高人民法院司法解释为补充的法律体系。 ⑴依照《试行办法》设立公司,在借款人无法满足贷款人要求,而与贷款人签订保证合同提供连带责任。 ⑵把握三点:⑴个人住贷提保方式补充⑵专业提保机构提供但保⑶规定了保证和担保方式 担保公司的实有资本:政府预算资助,资产划拨,房地产骨干企业认股.一个城市原则上一企业,行政区内城镇个人为服务对象,只能从事置业担保和房地产经营(开发除外),遵循稳健.安全原则确保资产保值增值,建立银行保证金的风险基金,最大担保不超过实有资本30倍,担保公司与商行本着平等自愿分散和控制风险的原则, 10.中介服务行业自律 CIREA ⑴扎实的专业知识,全面的金融法律知识,职业道德 ⑵行业协会:自愿组成,行业自律,自我管理的社团 职责:⑴协助政府做行业调查,提供建设议 ⑵行业自律监督,为行业服务,制定行规 开展行业自律管理 ⑴开展自律情况调研为政府制定政策提出建议 ⑵建立自律规则 维护内部公平竞争 ⑶制定道德规范,开展继续教育 ⑷参与评估机构资质管理规定和制定,实施跟踪管理 第九章物业管理 两个基本特点:有偿/委托(委托合同) 目的:发挥功能/保值增值/创造保持环境/实现三效益统一/同步增长/提高城市文明程序 基本特性:社会化/专业化/市场化 实质是综合的经营性管理服务 基本内容:常规性的公共服务/委托性的特约服务 针对性的专项服务:日常/商/文教卫体/社会福利/中介 94年4月33号令<小区管理办法>96年2月<收费办法> 98年11月<维修基金> 03年5月379令<条例> 2004年5月125令〈资质办法〉 业主公约是一种公共契约,属于协议合约性质 一.前期物业管理:建设单位选聘签订书面前服务协议 投标人少于3个,经区县房地产主管部门批准,协议选聘 1.物业企业一级500万30人中级20人两种类型物业 多200万高100万别墅15万其他50万 二级30万20中级10人两种类型物业10/5/8/20万 管理30万以下住宅 8万以下非住宅 三级50万10人中级5管20以下住宅,5万以下非住宅 2.物业管理区内规划公建及共用设施,不得改变用途 3.法律责任:⑴建设单位擅自选聘物业,警告处10万以下罚款;擅自处分共用的,5万~20万;不配置物管用房10万~50万;不移交资料的1~10万 ⑵物企无资质(或人员)5~20万物业擅改房屋用途1~10万 ⑶物业企业转手委托30%~50%;挪用维修资金罚2倍 ⑷擅改用途占挖路场地,利用共用经营0.1~1万,单位5~20万 4.物业收费:合理/公开/费用与服务水平相适应的原则 政府指导价,市场调节价;市场竞争形成,明码标价. 形式:包干制:服务成本,法定税费,利润 酬金制:预收服务资金含服务支出和酬金(代管性质) 二.维修基金 1.性质和用途:以基金提取,全体所有,大中修更新改造 2.筹集:⑴商品房2~3%⑵公房:单位多20%高30%个人2% 3.管理(代管基金)专户专款专用,物企间交接双方转帐手续签章日起10日送房地主管部门及业主委员会备案 第十章房地产税收制度与政策 一.概念:国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式,本质是国家凭借政治权力按法律规定标准,无偿取得财政收入的种手段。 1.特征:强制性,无偿性(关键特征),国家性(确定性与其他财政收入区别) 2.税收制度:法律 法规 规章 和税收管理体制的总称 国家处理税收分配关系的总规范 3.税收制度的要素⑴纳税人(主体) ⑵课税对象:区别征与不征界限,区别税种的主标志 税种分5类:流转税,收益税财产税,资源税,行为目的税 ⑶税基:质:的具体对象有实物量和价值量两类 量:多少是计算课税基数 ⑷税率:税制和政策的中心环节,直接关系财政收入和税负。按税率与税基关系分:比例 累进 定额 ⑸附加/加成/减免: 加成只对特定纳税人 减轻措施:减免/起征点/免征额 ⑹违章处理:偷抗违法,漏欠违章 违章:批评教育/强行扣款/加收滞纳金/罚款/追究刑责 二.房产税 1.纳税人:出典的以承典人/无人纠纷的代管或使用人 2.课税对象:房产 在城市县镇 工矿区征收 3.计税依据:非出租的 :原值减除10%~30%余值12% 比例税率 出租的:租金收入(货币和实物收入)12% 4.减免:⑴国家机关/人民团体/军队自用 ⑵国家财政拨付事业经费的单位自用 ⑶宗寺庙/公园/名胜自用⑷个人所有非营业用 ⑸财政部批准的: ①损坏不堪用或危险经鉴定②企业停产,撤消闲置的 ③房产大修半年以上,申请审核④为基建服务的临建 ⑤企业办的学校医院自用⑥学校用于教学科研等 三.城镇土地使用税 1.纳税人:拥有土地使用权的单位和个人 2.课税对象:土地.城市县镇工矿区 3.依据实际占用机积:采用分类分级的幅度定额税率 大城市0.5~10元/m2中城市0.4~8元/m2 小城市0.3~6元/m2县镇工矿区0.2~4元/m2 4.减免:⑴⑵⑶⑷市政街道/广场/绿化等公共用地 ⑸直接用于农林 牧渔的生产用地 ⑹开山镇海整治和改造地免6~10年 ⑺财政部规定的能源交通水利等 减免10万以上,报财政部/国税局批 四.耕地占用税 1.纳税人:占地建房或从事非农业建设的单位个人 2.课税对象:占地非农建设行为,占前3年内种植地 3.税率:定额税率 以县为单位 人均1亩以下:2~10元/m2 人均1~2亩:1.6~8元/m2 人均2~3亩:1.3~6.5元/m2 人均3亩以上:1~5元/m2 据实征收原则/ 30日内由土局报税务交 4.加成:⑴特区/开发区/经济发达人均地少,加50%下 ⑵占地两年不使用加成2倍以下 5.减:⑴农民占地建房减半,烈属残军困难免申请核后10%~!5%⑵民政福利厂酌情照顾⑶台胞占地减半 免:⑴部队军事用地⑵铁路/飞机场跑道/停机坪 ⑶炸药库⑷学校 幼儿园 敬老院 医院 五.土地增值税:有偿转让的单位和个人,不含继承赠与 1.征税范围:国有土地,地上建筑物及其他物 2.课科对象:土地增值额 3.税率:四级超额累进税率 -扣除项目* ⑴增值额未超扣除项目50%部分30% ⑵增值额超扣除项目50%不足100%部分40% 5% ⑶增值额超扣除项目100%不足200%部分50% 15% ⑷增值额未超过扣除项目200%以上部分60% 35% 4.扣除项目: ⑴取土地使用额(出让金+费用)⑵土地/开成本费用 ⑶建房及配套设施成本费用或旧房及建筑物评估价 注:利息以银行利率,其他房地产开发费用按取得和开发成本的5%内扣.利息无证明的,其他房地产开发费用按取得和开发成本的10%内扣房及 旧房及建筑评估价~重置成本乘成新折扣率后 ⑷转让税金 ⑸财政部规定的其他扣项目 (从事开发的按土地取得成本,开发成本和加计20%扣) 5.减免税:⑵被政府征用的房地产 ⑴纳税人建普通标准住宅,增值额不超扣除金额20% 6.征收管理:转让合同签订之日起7日内 ⑴94年1月10日前均免征 转让的合同 ⑵94年1月10日开发合同订或已立项且投资之后5年首次转让免征,签定合同日以土地合同签订日为准 ⑶个别政府同意成开发/同期长的,首次转让经审批延长免征税期⑷个人居5年以上免/3~5半/3年以下征收 六.契税:3%~5% 契约价格为依据(总额)10日内报 1.纳税人;受让人 对象:发生产权转变土/房权属 (转移权属:出/转让/买卖/赠/换/入股/抵债/获奖/预购) 2.减免:⑴国家机关/房屋办公/教学/医疗⑹外交经外部确认⑵城镇职工第一次购买公有住房⑷房屋被征用 ⑶房屋职工(不可抗力使灭失)重购的⑸承荒用生产的 七.相关税收 1.两税一费⑴营业税5%⑵城建税: 外商投资暂不征. 按增值税/消费税/营业税为计税依据城,市区7%/县镇5%/其他10%⑶附加营业税的3% 2.企业所得税:15日内预缴 4个月内结算 ⑴比例税率:分法定税率33%和优惠税率 ⑵年纳税所得3万以下按18%,3~10万按27% ⑶经营收入按权责发生制计算 用于公益经济性捐赠年纳税额3%内的扣 3.外商所得税 30%比例税率+3%地方所得税额 ⑴能源交通港口码头或国家鼓励下项目15% ⑵特区开发区城市老市区生产性外企 24% ⑶外企经营10年以上,获利年度起1~2年免3~5年半 ⑷农林和在不发达边远地区外企10年内按15%~30% ⑸再投资不足于5年的,退40% ⑹无机构而来源于中国的所得20%, 对外商利润/优惠贷款免⑺科研/开发能源/发展交通等 10% 八.有关房地产税收的优惠 1.99年8月1日起,免征营业税 ①个人自建的用②个人买住超1年的不足差额征 ③成本价,标准价出售公房 个人购住房, 减半契税,暂免土地增值税 2.售房1年内重购住房的退还所得税保证金 住5年且是唯一住房的免征 3.出租房自2000.1.1⑴廉租等性质免房产税 营业税 ⑵个人房出租,营业税3%,所得税10%,房产税4% 第十一章住房公积金制度 用途:建造,购卖,翻建,大修和租赁自住住房 政策性的住房金融:以公积金制度为是基础,形成商业性/政策性并存的注房金融 1.住房公积金本质；工资性/住房货币化分配 2.特点:义务性(强制性)互助性/保障性 通过利率和税收政现体现保障性 作用:改革分配制度 自助保障机制 低存低贷原则 3.99年颁布<条例> 2000年对管理机构等内容修订 公积金管理的基本原则:⑴管委会决策,管理中心运行(中心环市)基本要求安全性⑵银行专户 财政监督 目的:规范管理,安全运作,实现保增值,维护合法权益 4.归集:⑴缴存:新单位设立30内中心办登记20银行 ⑵工资基数:上月平均工资(计时/计件/奖金/津贴/补贴/加班/特殊)⑶比例:动态调整机制5%以上 ⑷每年换定基数:凭证 凭条 存折 磁十 5.提取和使用⑴原则:定向,安全运作,严格时限的效率 ⑵提取:消费或丧失缴存条件,提取有限制条件与长期性和互助性直接关联 消费提取:购建大修自住住房;偿还购房贷款本息 房租超出家庭工资收入10~15% 丧失:离,退,完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系 房迁出市县或出境定居;死亡或被宜告死亡 ⑶使用:个人申请人个住房贷款/中心内容和主要形式 中心运作:保证提和贷前提下国债, 但不担保 6.利率政策:低存低贷:最大限工满足支持职工房贷 ⑴存款利率:当年按结息日活期,去年按结息日3个月整存整取;遇法定存利调整分段计息:2002年2月21日后的当年年结目前:1~5年 5~30年 ⑵贷款利率:一年一定每年1月1日定下年的 法定调整:1年内不分段/ 以上从下年初始3.6%4.14% ⑶管理中心沉淀资金利率:按季结息未月20日结息日 2002年2月21日后1.89% 7.税收政策:政策性资金免税 (所得和营业) ⑴个人及单位缴存不计入当期工资收入,免所得税 ⑵超过规定比例缴存的计入当期工资收入,征所得税 ⑶中心发贷收入免营业税,国债/存款利息免所得税 8.公积金财务管理 在建立总帐与职工明细账基础上,建立完整财务制度,对公积金管理实行全过程的资产管理 财务活动:资金归集,使用及其产生收益分配所引起的 基本原则:执行法规,健全制度,降低运作风险,不符合法权益,节约,不浪费 9.住房公积金的会计核算 ⑴两个分帐:中心管理公积金和其他住房资金分帐算 公积金增值收益与管理中心费用严格分帐户,单独算 ⑵要设个人明细帐 实行三级明细核算 总帐核算(一级) 单位户(二级) 个人户(三级) ⑶收入或支出核算原则:权责发生制或收付实现制 ⑷公积金增值收益~归集使用中业务收支差额,含无主账户存储金额①建立公积金借款风险准备金 ②管理中心管理费用③建设城市廉租房的补充资金 第一章经济学基础 核心论题—资源配置—永恒主题 一.需求.供给和价格 价低需少商品叫吉芬商品 增加需求:城市化水平提高,家庭人口规模减少,降低税费 1.需求规律 价格效应=替代效应(负)+收入效应 2.供给与变动 提保有期财产税,降流转税,增加供给 3.需求弹性理论 价格是自变量 ⑴0垂直横轴 完全无弹性 1双曲线 单一弹性 无穷大:平行模轴 完全无弹性 >1富有弹性 ⑵影响因素: 替代品.预算比例.多样性.耐用度.时间 二.消费者行为理论—消费者决策是基本内容 效用度量理论:⑴基数效用论→边际效用分析法(递减规律,总效有极大边际为0) ⑵序数效用论→无差异曲线分析法(负斜率,一曲一总) 三.供给理论 1.生产理论⑴理性厂商选择:平均产量≥边际产量≥0 ⑵边际替代率(切线斜率)投入增A减B产量减A增B 产量曲线是一条 向原点。 2.成本理论: 经济成本=会计成本(显见成本)+隐含成本(正常利润) 经济利润（超额）=销售收入-经济成本 边际成本从递减到递增对应边际产量递增到递减 边际成本等于边际收益是厂商经营决策的润最大化原则（亏损最小条件） 四.市场理论:完全竟争 垄断 垄断竟争 寡头垄断 ⒈完全竞争:市场需求完全弹性（平行线与产量） ⒉完全垄断 边际收益=价格(1-1/需求弹性)左上右下 ⒊垄断竞争 ⒋寡头垄断:⑴成本加成法—最常用 ⑵价格领先制（支配型.成本最低型.晴雨表型） 五.分配理论 完全竞争市场P=MR 不完全P>MR 劳动的供给主要取决于劳动的成本,土地需求与供给曲线交点决定土地均衡价即地租 经济利润三种:创新/风险/垄断→超额利润 市场利息率供求决定,决定均衡利息率(无风险)/资本量 六.市场失灵与微观经济政策 1.市场失灵:⑴垄断⑵外部负效应 ③无法有效提供公共产品④信息不完全 2.微观经济政策 ⑴针对垄断:经济立法(反托位斯)税收调节,价格管制 ⑵针对外部性:下政府干预.明确产权.外部效益内部分 ⑶公共产品政策:成本——效益方法 七.宏观经济学 1.国民收入决定条件:投资=储蓄(供求相等,收入稳定) 投大于储,价涨 国民收入升 投资决定考虑资本边际效率和利息率国际收支平衡 2.宏观经济政策目标:充分就业,价格稳定,经济增长, 3.宏观经济政策 ⑴财政政策(直接) :减税增支扩需求,增税减支抵通胀 ⑵货币政策(间接通过利率变动)供给增利降 ⑶供给政策:市场取向和干预主义 第二章 金融知识 一.概述 货币资金的融通 对象货币 信用方式 1.货币职能:价值尺度,流通/支付/贮藏手段,世界货币 2.信用形式⑴商业信用-票据⑵国家信用-公债/国库券⑶银行信用⑷消费信用-企业对人⑸民间信用 3.金融活动⑴直接融资:债券股票 但限制多/风险大 ⑵间接融资:中介提规模,积少/安全,但少约束和压力 4.金融机构:信托,证券,信用社,银行 5.金融工具:债权债务凭证和所有权凭证 ⑴特征:偿还性,可转让（流动性）,安全性,收益性 ⑵分类:信用形式:商业,银行,消费,国家,国际信用工具 发者性质:直接金融工具(非金融机构),间接(金融机构) 期限:长期(债券股票);短期;不定期(银行券纸币) 二.金融体系 1.我国商业银行:吸收公众存款,发放货款办理结算 实行金融分业经营,分业管理,属职能分工型分支行制 2.政策性银行:国家开发行,农业发展行,进出口行 3.非银行金融机构:保险,信托投资,信用社,财务公司 三.货币体系与货币政策 1.通货膨胀:需求拉上(财支出过信用),成本推动,结构失调 2.通货紧缩:(持续价降半年以上) 应对:积极货币政策(放债),下调利率,准备金等。 3.货币政策:终极目标—稳价,促长,就业,平衡国际收支 ⑴一般性货政:①法定存款准备金,供多,利率低时 ②再贴现率降低→增长和就业 ③公开市场业务主要工具起伏小 ⑵选择性货币政策工具:①优惠利率,②消费信用控制 ③证券保证金比率,④贷款额度控制 ⑶补充性货币政策工具: 四.金融业务 信托职能:融资/财务管理/信用服务 1.可质押动产和权利:存单.仓单.提单.债券.股份.商标.专利 2.商行的中间业务:结算.担保.融资.管理.衍生 ⑴票据贴现不超过6个月,长贷展期 不超3年 ⑵融资是合同关系:杠杆融资,自筹20~40%,还剩余 3.信托的性质:财产所有权的转移性,财产核算他主性,收益分配实绩性.信托,委托,代理,兼营,外汇 五.金融市场:主体:参与者/客体货币资金/交易媒介/是金融工具;交易价格利息率;管理组织形式(交易所和柜台)交易方式（现期货信用） ⑴短期资金:国库券发生用公募投标方式, 购回协议市场的抵押品是国库券1天~6个月 ⑵长期资金市场:证券发生和流通市场 ⑶外汇市场:现汇市场指2个日内交割 ⑷黄金市场:国际性区域性:伦敦苏黎世-现货纽约香港-期货 第三章 保险:基本职能分散风险经济补偿; 一.概述 保险是集合基金后果补偿的财产转移机制 1.保险标的:财产保险(损失险,责任险,信用险,保证险) 2.保险的基本原则:派生职能:分配防灾损融资 ⑴最大诚信(告知,保证,弃权,禁止反言) ⑵保险利益-合同前提 ⑷损失补偿原则-最基本 ⑶近因原则→最直接有效决定性因素 3.保险金额—赔付最高限额 第四章证券基础 一.证券:(商品证券:货币证券.资本证券)→虚拟资本 1.证券价格则是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率决定.发行一级市场,交易流通二级 二.股票:1.普通股权利义务体现有限责任和平等原则 2.上市公司公众股25%面值1250万元;4亿-6000万 3.进入股份公司净资产低于原净资产的50%是国有法人股,否则定为国家股。 4.股票的基本特征:(只适用于股份有限公司)盈利性 风险,稳定性,流通性,决策参与性,价格波动大起大落 5.股票与公司债券质的区别 ⑴投资性质和包含权利不同:长期-短期/股东-债务 ⑵收益和风险责任不同⑶投资风险程度不等 三.债券:分类:⑴发行主体:公债券,金融债券,公司债券 ⑵利息支付方式:附息债券.贴现债券 ⑶发行方式分:公募债券和私募债券 ⑷抵押提保分类:信用债券,抵押押债券,担保债券 四.投资基金证券: 1.投资基金:集合投资制度,投资发起人,管理/托管人 2.三者区别:主体权利不同（基金是一种契约关系）,运行机制不同,风险收益不同,存续时间不同 3.投资基金类别:契约,公司,封闭开放,固定管理 单位追加,本币外币 股权式和有价证券 4.特点:化零,专业运作,降风险/成本,税收优惠,引外资 第五章 拍卖基础 1.拍卖:公开竞价,最高应价者,报价方式,增价拍和减价拍 ⑴中介服务性质交易方式⑵公开竞价⑶法律严格规范 2.基本原则:公开.公平.公正.诚实信用 3.是否收取酬劳可作为区别拍卖和招投标的重要标志 4.谁听价谁要约,接受的是承诺,合同成立,竞买人报出价格才是要约表示 5.强制拍卖:主体一方是国家机关,且的请偿债务,须从生产儿文书依据任意拍卖:民事行为 6.拍卖规则:价高者得,保留价,瑕疵请求权,禁止参与竞买 7.房地产拍卖属二.三级市场交易（土地使用权外）税费 拍卖佣金费:营业税及附加,合同和权证印花税,契税,交易手续费,评估费,登记费,合同公证费等。 第六章 统计学 1.指示反映总件数量特征及其范畴,是统计认识的工具 ⑴数量指标反映绝对的体现广度的外延 ⑵质量指标反映相对的,体现深度的内涵 2.综合指标:绝对相对平均变异（标准差） ⑴绝对指标:时期.时点 ⑵水平指标:发展水平,序时平均数 3.动态超势与波动 长期超势.季节波动.循环波动.不规划活动 第七章 会计 1.会计基本职能:反映.监督.管理 2.国家统一会计制度:会计核算.会计监督.人员机构管理.工作管理 3.会计假设 ⑴会计主体（法律主体往往是一个会计主体） ⑵持续经营: ①历史成史价设定正常情况下的依原来条件偿还债务 ②计提折旧,否则,只能用可变现涂值计价 ⑶会计分期:产生当期与其他差别,出现权责发生制和收付实现制的区别,进而出现应收.应付.递延.预提.待摊的会计方法 ⑷货币计量:提供给境内的报告使 用者应拆算为人民币 4.衡量会计信息擀量的一般原则 客观性,相关性,可比性,一贯性,及时性,明晰性 5.确认和计量的一般原则 配比原则 历史成本 划分收益性支出与资本性支出（固定资产改良） 6.修正作用的一般原则:谨慎原则,重要性原则,实质重于形式 7.会计核算:设帐户,复式记帐,填审凭证,登帐薄,成本计算,财产清查 8.现金流量表分三类:经营,投资 筹资 第八章 城市规划 宏观调控手段 实施工具 城市未来空间 架构 酒店人事架构图下载公司架构图下载企业应用架构模式pdf监理组织架构图免费下载银行管理与it架构pdf 1.城规障系⑴法律体系⑵行政体系⑶运作体系 2.城市用地分类: 3.城市用地评价 ⑴自然条件体系 风向特政指标风向频率 适用性评价:将建设用地分在类.一类 ⑵建设条件评价 布局结构和市政公共服务设施 社会 经济构成 ⑶用地经济评价: ①土地基本特征 ②居住评价思路和条件 4.详细规划 ⑴作用；承上启下,管理依据引导建设,政策载体 ⑵内容:用地面积界线,控制要求,红线坐标,管线用地, ⑶计算规划: ①建筑占地面积:垂直投影,不含架空,室外楼梯及 ②建筑面积:不含地下室, ③建筑高度:分间距与商度 5.修建性详规:各物质要地拟开发及地区的空间布置 6.居住区规划 ⑴合理服务半径——最大步行距离 ⑵城市干道间距用地 ⑶住宅建筑经济－依据造价,平面系数 用地经济——依据公顷居住面保密度 ⑷降低造价——层数高,长度大 ⑸减少投资——平面系数如造不变 ⑹节省土地——进深 7.公建分类:定额指标分建筑面积和用地面积 规划布置原则:分级.规模.配套.集中与分散结合 8.道路:居住区20-30m , 组团级-4m , 小区级-7m, 小路3m 第10章 工程造价 1.影响工程造价的主要因素:基本构造要素的单位价格和实物工程量 2.工程造价控制的主要方法:①可行性研究②限额设计③价值工程 价值=功能/费用④招投标⑤合同管理 3.工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗间客观规律 ①分类:劳动.机械.材料/施工.预算.概算.指标.结算 ②特点:科学性.系统性.统一性.权威性.稳定性.时效性 4.项目决策中影响造价因素: ①合理规模②标准③建设地点 5.工程变更:设计和其他,14日内经监理工程师确认。 第11章 测绘 根本任务-确定地面点位 1.房地产测绘:房产和地籍/基础和项目 2.地籍资料功能:土地利用管理和规划,财政税收.法律 3.精度:中误差为标准,丙信为限差 4.房地产图:地形图.地籍图.房产图（先控制后碎部） ①分幅:控制点.丘界.房屋设施.注记 ②分丘:权界线,界站点.面积.因素.墙体归属.以丘为单位 ③分户:权界线.墙体.房长.面积 第12章 法律 一.民法:财产关系和人身关系（人格权.身份权） 1.基本原则:平等.诚实信用.公序良信.自愿.禁止滥用 2.法律关系:有民法调整.确认.保护的社会关系 3.人身权与财产权区分意义在于控制损害赔偿 4.民事权利:支配权.请求权.形式权.抗辩权 5.民事法律行为:口头.书面.视听.默示 6.诉讼时效:普通:2年 .特别:1年,环境污染损害赔偿3年 二.合同法:任意规范.平等协商.等价有偿 1.无效合同:欺诈.胁迫.损害.恶意串通.合法形式非法目的.损害公共利益.第三人利益 2.违约责任:预期违约/实际违约 3.定金最高20%,定金.违约金只单罚,但分赔偿损失同时 4.违约责任承担:继续履行.赔偿损失.给付违约金.定金罚则 三.物权与债权 1.物权:所有权.用益物权.担保物权 2.物权效力:排他.优先.追及 3.特征:物权法定.物权公示.优先 4.所有权:占有.他用.收益.处分（可以分离） 5.用益物权:为他人所有物一定范围内使用,收益的他物权.经营承包权.用地通用权.地段权.典权 6.担保物权:财产上设定的 抵押权.质权.留置权（动产.留置.法定） 7.物权.债权区别:二者是民法中最基本的财产形式 ①物权静止.债券动态.支配权和请求权 ②物权主体特定.义务主体不定 ③物权优先.债券平等 ④物权可追及第三人（指非法） ⑤权利设定上的区别（物权公示） ⑥保护方法不同 动产占有,不动登记,物权法定.债权自定 PAGE 1