北京市房价过高的原因和房价控制

北京市房价过高的原因和房价控制 徐　艳 　　北京市房价过高 ,这是公认的事实 ,而且房价与 当地居民的收入又严重背离。找出房价过高的原 因 ,进而找到降低房价的办法是一个亟待研究的课 题。本文通过分析房价的构成因素 ,发现土地费用 过高是造成北京市房价过高的主要原因。加大政府 对土地的管理 ,严禁炒卖地皮 ,盘活市内存量土地 , 严格控制城市建成区“摊大饼”式地向郊区扩展 ,才 能达到合理利用土地并降低房价的目的。 　　一、北京市房价过高的原因 　　国家统计局月度形势报告显示 ,2001 年 6 月份 全国大中城市商品房每平方米平均销售价格为 2304 元。北京列榜首 ,每平方米平均售价达 4771 元 ;其次为上海 ,每平方米平均售价为 3297 元 ;广 东、辽宁、天津、福建四个省市每平方米售价为 2000 元～3000 元。房价最低的是江西 ,每平方米平均售 价为 767 元 ,不到北京的 1/ 6。目前 ,北京市户均年 收入约为 215 万元 ,而房价平均为 4771 元/ m2 ,80m2 的房子则需 38 万元 ,约为户均年收入的 15 倍 ,远高 于作为一般标准的 5～6 倍 。形成如此高房价的原 因 ,一种意见认为是开发商谋取高额利润所致。但 实际上房地产商是不可能主观取得高额利润的。理 论上讲 ,在市场经济自由竞争条件下不可能维持长 久的超额利润 ,很显然 ,如果房地产行业利润大大高 于其它行业 ,则会吸引大量资金投资于房地产 ,形成 房地产的供大于求的局面 ,房价必然下降 ,相应利润 也会下降。从成本上分析 ,北京市房地产成本高是 影响房价的重要因素。根据我们的调查 ,土地费用 过高是北京市房价高的主要原因。我们用过高“土 地费用”而不用“地价过高”是因为拥有土地的国家 并没有获得土地收益的主要部分。一般房地产项目 的土地费用约占总成本的 30 %～40 % ,而国家获得 的收益 ,即土地出让金 ,约占总成本的 10 % ,甚至只 有 7 %～8 %。 　　二、北京市房价构成分析 　　北京市房地产成本构成中 ,土地费用约占 30 % ～40 %。由于公寓的价格构成中建筑费用要高于普 通住宅 ,因此其土地费用的比重也相对低于普通住 宅 ,这里 ,公寓和普通住宅均取 35 % ,以北京市东三 环及北三环内的市区东北部的开发地块为例 ,计算 土地费用和开发商利润率。据调查 ,按楼面价计算 北京市东二环、东三环及北二环、北三环之间的土地 取得费约 1500 元/ m2 ,毛地价 (出让金加上城市基础 设施建设费) 公寓为 1300 元/ m2 ,普通住宅也要 800 元/ m2。东北二环、三环之间的土地费用公寓为 2800 元/ m2 ,普通住宅为 2300 元/ m2 ,按土地费用占 成本的 35 %计 ,公寓总成本高达 8000 元/ m2 ,普通住 宅也高达 6571 元/ m2 ,这一地区的普通住宅售价为 7360 元/ m2 ,公寓售价为 9500 元/ m2 ,销售公寓和普 通住宅的年利润率为 9 %左右。上述数据计算稍显 粗略 ,但基本上与实际情况相符。 ·24· 　总第 105 期 城市问题 2002 年第 1 期 　 经社问题 由于房地产成本中除地价外 ,建安费和税费是 刚性的。普通住宅的建安费约为 2000 元/ m2 ,高档 住宅和公寓为 3000 元/ m2～4000 元/ m2。税费是按 国家 规定 关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定 缴纳的 ,而建安费是由材料费、工程费等决 定的 ,不能降低太多 ,否则就会影响房屋质量和品 质 ,仅有管理费可以浮动 ,但管理费占成本的比例很 低。由此可见土地费用是影响房地产成本的最主要 因素 ,只有降低土地费用才能降低房地产成本。 上述估计是在房地产市场十分看好的情况下 , 根据 2001 年度北京市房价的统计数据得出的 ,在这 种情况下 ,开发商年利润率可达到 9 %～10 % ,还有 一定降价空间 ,可降低至 6 %～7 %左右的市场平均 利润率。由于房地产业属高投入、周期长的高风险 行业 ,利润波动很大 ,在利好时期 ,10 %的年利润率 不算高。目前北京市已批准立项的楼盘建筑面积高 达 1 亿平方米 ,2000 年下半年至 2001 年上半年 ,平 均每天推出 1 个楼盘 ,而北京市近年来每年的商品 房销售面积约 600 万 m2 ,1 亿 m2 需要 18 年消化 ,加 速消化的惟一途径是降低房价。因此业内人士普遍 认为北京市房价将会下降。如降低 10 个百分点 ,则 房地产业将无利可图 ,再下降则部分企业将面临亏 损。由于开发成本过高 ,降价已无多大空间 ,结果将 是大量楼盘空置和烂尾的现象取代目前房地产购销 两旺的局面。这不仅将严重打击北京市房地产业 , 同时对首都的形象也将造成负面影响。因此适当降 低土地费用是保持北京市房地产业健康、持续发展 和满足多数居民住房需求的迫切需要。 　　三、如何有效控制土地费用 　　11 严禁炒卖地皮 根据中国人多地少的国情 ,土地价格应该高一 些 ,以保证土地的集约利用。从国情上考虑 ,中国城 市的房价应低于美国等发达国家 ,但城市土地价格 不应低于美国、澳大利亚、加拿大等国。有两个问题 应注意 ,一是土地价格应符合可持续发展和有利于 经济建设的目的 ,过高过低均不符合上述原则 ;二是 土地收益是否属于国家和全体人民。从北京市情况 分析 ,部分土地高额利润并非国家得到 ,而是流入少 数人或少数集团手中 ,这些人或集团在炒地皮上获 取暴利。 由于炒地皮抬高了地价 ,致使征地费和搬迁工 厂的土地转让费也随之飙升 ,形成北京市地价过高 的现状。最近 ,深圳市政府拟将该市西部著名大道 ———滨海路一侧与香港相望的 219 平方公里土地以 招标形式出让 ,底价约为 60 亿元。经计算每平方米 地面价为 2070 元 ,如容积率为 3 ,则楼面招标底价不 到 700 元/ m2。北京市 2000 年在广渠门外地区拍卖 九宗土地 ,楼面地价起价在 2500 元/ m2～3000 元/ m2 之间 ,均价 2700 元/ m2 (该九宗地拍卖起价包括土地 取得费和毛地价) ,由于底价过高 ,无人举牌 ,形成 “流拍”。 这九宗地的拍卖底价与深圳滨海路宗地的拍卖 底价相差 3 倍。这也可以证明北京的土地费用过高 的实际情况。因此降低房价的主要途径是适当降低 城区土地费用。 一宗土地倒手转卖二三次是很常见的 ,甚至五 六次倒手转卖也非罕见。倒卖一次 ,则地价上涨一 次 ,导致有些单位和个人以各种方式获得土地 ,并不 开发 ,而是转手炒卖得利 ,产生一批以炒卖地皮谋取 暴利的“空手道”。这是北京市地价猛涨导致房价飙 升的主要原因 ,也是造成国有资产流失和不公平竞 争的根源。以低价获取土地的开发商可以获取丰厚 的利润 ,而获二手、三手 ,甚至五六手土地的开发商 只能是微利 ,甚至可能亏损。因此不能一概而论地 说北京市房地产开发商的利润过高。实际上 ,开发 商之间利润差别非常大 ,由于建筑成本和税费大体 等同 ,形成其利润率差别的主要是土地成本。 因此必须严禁炒卖土地 ,一级土地市场应由国 家统一管理 ,以避免宝贵的国有土地资源流失 ,也可 平抑北京市过高的房价。 21 加速盘活存量土地 抑制过高的房价 ,改善居民居住条件的另一项 重要措施是增加土地供应量。根据北京市的市情 , 增加土地供应量的主要途径应是盘活规划区内的土 地 ,首先是盘活建成区内的存量土地。 国务院最近下发的国发[2001 ]15 号文件关于加 强国有土地资源管理的通知明确指出 :各级政府必 须严格执行土地利用总体规划、城市规划和土地利 用年度 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ,严格控制新增建设用地供应总量。要 抓住经济结构调整的有利时机 ,把土地利用引导到 对存量建设用地的调整和改造上来 ,优化土地利用 结构。文件强调指出 :各地要加大对闲置土地的处 理力度 ,积极稳妥地解决历史遗留问题 ,最大限度地 减少国有资产的损失 ,对依法应无偿收回的闲置土 地 ,要坚决收回。 随着申奥成功和加入 WTO ,北京市近郊的基础 设施将迅速改善 ,从而有利于吸引房地产开发向郊 ·34· 北京市房价过高的原因和房价控制 经社问题 区扩展 ,这对控制市区规模和节约土地资源有负面 影响。随着四环路、五环路的开通以及连接二环、三 环、四环、五环路的连接线改造 ,房地产业向郊区迅 速扩展的势头将进一步加剧 ,甚至有向六环沿线扩 展的趋势。 中心城区存量土地仍大有潜可挖。首先是几百 家工厂尚未搬迁 ,这不仅不能体现合理利用土地 ,贯 彻最有效利用的原则 ,也不利于城市生态环境改善 和城市形象改善。其次是大量危旧房屋未改造 ,改 造步伐一再推迟。旧城改造和盘活市区存量土地步 伐太慢的主要原因是土地价格政策存在问题 ,土地 取得费和毛地价过高。例如 ,广渠门外拍卖九宗土 地 ,最后宣告流拍 ,主要原因是底价过高 ,楼面地价 超过 2500 元/ m2 ,而当时该地区房价不过每平方米 6500 元左右 ,土地价格超过了售价的 1/ 3 和成本的 40 % ,投资风险极大 ,利润空间很小 ,当然无人举牌。 又如 CBD 地区 ,土地取得费大致为 2000 元/ m2 (按 楼面价计算) ,有的项目高达 2300 元/ m2 ,加上 1300 元/ m2 的毛地价 ,楼面地价将高达 3300 元/ m2～3600 元/ m2 ,这样 CBD 地区公寓成本将为 9000 元/ m2 ,其 中地价约占 40 %。如年利润率为 5 %～10 % ,售价 也将达 9500 元/ m2 以上 ,何谈降低房价。相反 ,在 近郊区 ,由于四环路、五环路开通 ,投资环境大为改 善 ,普通住宅售价也达到 4500 元/ m2 , TOWNHOUSE 售价高达 7000 元/ m2 以上 ,而土地取得费约 1000 元/ m2 ,毛地价约 400 多元/ m2 ,即土地成本为 1500 元/ m2。由于开发年限较短 ,建安成本也较低 ,年利 润率可达 10 %～15 %。两类地区相比较 ,开发商当 然热衷于在四环、五环附近置地开发 ,结果导致城市 用地向周边摊大饼式地加速扩展 ,而城区存量土地 开发缓慢。 优先盘活建成区内的存量土地的意义十分明 显。首先是可以使宝贵的土地资源得到最优化、最 合理的利用 ,从而节约宝贵的资源 ;其次是对改善城 市生态环境极为有利。搬迁城区工厂将大大地减少 城市污染源 ,使城区再现碧水蓝天。改造城区危旧 房 ,将极大地改善居民居住条件和建设布局 ,增加道 路和绿地 ,对塑造首都国际化大都市的形象尤为迫 切。 　　四、严格控制建成区向规划市区以 外扩展 　　不能加剧向郊区扩展的理由如下 : 一是我国是人多地少的国家 ,应节约利用土地。 北京市规划市区面积为 1040 平方公里 ,按建设部城 市人均用地 100m2 计算 ,应可容纳 1040 万人 ,而现 在规划市区内总人口约 700 万～800 万 ,低于规划标 准。 二是建成区摊大饼式地扩张 , 形成大面积水泥 森林 , 进而在中心城区形成大面积“热岛”, 造成 空气污染和光辐射污染等 , 不利于城市生态环境的 改善。 三是郊区土地多为优质耕地和菜地 ,部分为基 本农田 ,应严加保护。 四是郊区过度扩张将会影响原有建成区的改 造 ,从而继续维持全市土地利用的不合理性。 五是过度供应郊区土地 ,可能造成房地产业新 的泡沫。如前所述 ,现在很多公司手中有地 ,已立项 和正在立项的楼盘建筑面积高达 1 亿 m2 ,加快城区 改造将有更多土地供开发 ,如再大量在郊区征地可 能造成泡沫经济。 城区土地不能合理利用、危旧房改造缓慢、上百 家工厂不能搬迁的主要原因是拆迁费用太高。由于 城区拆迁费用过高造成郊区与城区地价差距过大是 驱动房地产开发向郊区迅速扩张的主要原因。如万 泉新新家园 (位于西北三环外 ,西北四环以内) ,土地 地面价仅 1000 多元/ m2 ,而三环内土地地面价高达 1 万元/ m2～2 万元/ m2 ,而房屋售价相差很小 ,开发郊 区土地有利可图 ,因此造成了房地产开发向郊区扩 张的强大趋势。 通过政策调整 (如采取租赁方式安置) ,降低城 区拆迁费用 ,缩小城区与郊区的地价差距 ,是控制房 地产开发向郊区迅速扩张的根本措施。近年来 ,北 京市对改造旧城区做了大量工作 ,取得了显著成绩 , 但改造旧城速度与向郊区扩展相比 ,仍有差距。究 其原因是城区改造难度较大 ,成本过高。但是从长 远发展观点看 ,北京市应优先盘活建成区土地 ,来解 决建设用地问题。 (本文得到国家自然科学基金的支持 , 项目号 : 40171029) (作者单位 :北京师范大学 资源与环境科学系 本文编辑 :黄士正) ·44· 城市问题 2002 年第 1 期 经社问题