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【
日城改造八大困境
刘 力 邹 毅
瑞安的新天地成为上海新名片 南京夫子庙改造重现了秦淮风清 深习华侨
拼丁造成为国内最成功的主题公园
。
当前房地产开发市场上 越来越多的开发个 、以禺到土地资源瓶颈
。 一方面
由于城诈咬仔区土地价格的大幅上升 企业郊区拿地的门槛越来越高 另一方面
,
随
着城市更新的需要
,
多数大城市老城区的功能及定呀立巫待更新
。 因此
,
房地产开
发的重合已经越来越多移至城市 日城区
。
在上海
、
北京
、
深习等土地资源紧俏的
大城市中
,
旧城改造已经越来越多地成为城市新增项目的主要表现形式。
旧城改造不是简单的重建翻新
,
南查项目实施过程中需要到奥了政府
、
开发商
、
社会消费者等多方面利益
。
政府需要一个和谐
、
生态的城市环境
,
消费者希望在
旧城中找到过往的记忆和未来的期许 开发商希望打造一个品牌和利润兼备的成
功项目 因此为了剩集于多方面目标 旧城开发已然成为一一个复杂的社会系统工程
。
然而在实际旧城改造过程中
,
依然存在较多问题 。 从深层次考虑
,
这些问题
的成功解决是项目成功的要素
。
总体来看 旧城改造项目面临的困境有八方面
。
拆迁补偿成本高企 , 成为发展挚肘
振王补偿是旧城项目中最大的难点
,
相信所有参与旧城改查的开发企业对此
都呆有体会 旧城区高密度的建筑体量与居民数量 为开发前期的拆迁安置增加
了巨大的成本开销
。
开发商不但要进行漏王补偿 还要承担大量道路拓宽
、
市政
管线更新等市政配套费用。
同时 由于高企的拆迁成本导致的城市房价上涨
,
又反过来抬高旧城
’
影子
地价
。
在两方面因素的共同作用下
,
老城用于拆迁辛喉的费用在总建设投资中的
比重飞速提高。 上海世茂滨江花园项目当时仅拆迁撇毛费了刀亿
,
北京平安大道
改造的拆迁成本也占到总投资比重 之巨
。 不论是实行货币辛嗜
,
还是房屋产
权 思涣 拆迁补偿所占的总投资成本都高达 , 关毛以上 附表
。
超强开发带来区域环境品质下降
由于旧城改造的折迁费用和安置补偿费逐年提高
,
为了实现项目开发的经齐
利润 提高建筑密度
、
增加容积率成为一个重要手段
。
世界银行的调查发现 目
前我国旧城改造
,
在改造土地利用的同时 容积率也逐步提高 已从较合理的
一 提高到了 一 的高位上
。
片面提高容积尊环口建筑密度 导致现有郭出设施和交通网络的压力急居吐上升
基础设施超负荷运转会产生负效应
。 同时对于住宅类项目来说 日照
、
通风等基
本指标也无法满足 。 香港的
‘ ,
铅笔楼 便是超强度开发的典型
。
由于香港异常尖
锐的人地矛盾及高密度的居住环境
,
使得香港旧城改造只能依靠超高层项目才能
绷寺利润
。
由于购并大面积土地费时费力
,
许多开发企业选择在 、地块上重建房
屋
,
兴建大量细长的
’ ,
铅笔楼
。
这样 在旧城区内居住密度增加的同时 更加重
了交通和公建基础设施的负担
。
中心城区居住功能空心化
由于旧城区的土地级差规立高 许多城市将市中心改造土地用来建设商贸设
施
、
办公楼或豪华的高层公寓
,
以提高区位良好的城市中心区的土地利用 如北
附表 旧城改造主要项 目拆迁成本分析
项项项 目总投资 亿元 拆迁 补偿 亿元 拆迁 成本所 占比重重
北北 京平安大道道 】石石
济济南中心 广场场
厦厦 门鹭江 道道
武武汉 汉 阳旧城城
上上海世茂滨 江江 名
京的王府井 上海的陆家嘴
、
成都的春坪璐
、
重庆的解放碑等。 同时 国内一些
中等城市
、
诚市也纷红狡女仿
。 目前国内市中心旧城改造的通用做法是更新为城
市的中央商务区
。
通过吸引高营业额的产业让土地增值本来无可厚非 但如果过
分强调城市商务功能 将造成居住生活功能缺失
,
导致中心城区出现衰败现象
。
夷平城市历史
在我国城市化与城市扩张初期 传统建筑和景观形象曾被认为是破日
、
落后
的标志
。 历史文化建筑不低良费建设用地
,
而且阻碍发展
。
在过去为年的城市建
设中 国内大多城市的旧区改造都是一种
’ ,
推土机式“ 的方式进行 大规模的历
史风貌遭到破坏。 据国内文物界估计 中国劝年冲汉寸日城的破坏超过了以往 田年
。
工厂迁移不当增加投资风险
随着各地政府
‘ ,
退二进三 政策的推进 加之工业土地的使用成本增加 促
使工厂从高地价的中心区迁出 选择迁移到郊区
。 但是随着工业企业的迁移 工
业区与居住区分离的城市功能慢漫显露其弊端
。
由于郊区工业区各类公用服务设
施者隋在不同程度的缺失
,
周边新建居住区很难在短期内吸引居民置业定居
,
如
此便增加了员工的通勤成本 造局掠划上减少
、
社会 台安和生活环境趋于恶化的态
势
,
大大增加了园区附近项目投资夕又口俭
迁贫引富导致馗尬局面
日城原住户通常为工薪阶层 中心旧城区改造后
,
中低收入君刹本无力购买同
区域兴建的住宅项目 只能迁出旧城
。 旧城改造的目的是提升街区吸引力
。
许多
开发企业在未分析新居民的来源和购买力情况下 盲目建设高端住宅 会导致区
域内人口疏散
、
原有街区产业的衰落 人气不复
,
商业利润流失
。
同时由于旧绷系住户的通勤工具以自行车和公共电汽车为主
,
迁移导致 日城
四周形成新的低层次生活区 大大阳氏改造项目的品质
,
反而马因巫了高端客户 造
成了迁贫引富的城市管理难题
。
居住挽迁不当带来原有社区解体
旧城历史形成的彭石吐区邻里关系具有吸引力 让大多数人愿意生活在日城
,
加上第三产业的迅速发展
,
旧城原有人口不哪曾长
。
过去长期采用的大规模推倒
重建的改造模式
,
其实践结果是将传统的居住文化圈打散 取而代之的是单一化
的新区
、
整齐划一的居住单元楼和大型的综合商业建筑
,
个民难满足不同社会文化
生活的需求
。
如果新居住文化环境和文化氛围没有在很难的短时间建立起来 将
带来社区结构衰落。
旧城改造产权不明晰 , 无法上市交易
我国不少城中村及郊区土地属于集体用地
,
目前国家只又引成市国有土地上的
房屋拆迁有政策
规定
关于下班后关闭电源的规定党章中关于入党时间的规定公务员考核规定下载规定办法文件下载宁波关于闷顶的规定
,
对农民集体所有土地上的房屋拆迁没有具体的政策规定
。
如
果旧村改造未办理土地
、
规划
、
拆迁等有关手续
,
这些新建房屋从法律上讲者瞩
于违法建筑 不能办理土地使用权和房屋所有权的权属登己手续 如果出售的商
品房权属无法登己 开发企业与购房者的利益者阮 刽呆障
。
对于旧城改造
,
开发商需具备雄厚的资金
、
前瞻的城市经营理念
、
深厚的文
化积淀
,
以及商业化的土地 州直理念
。
城市复兴是社会
、
企业
、
政府多方的共同
责任
,
罚门期苛剖乍为未来城市名片的旧城改造项目
,
能为市民带来更多惊喜
。
旧
作者简介 刘力
,
五合国际 协泊日习 卜蛇 改二 总顾问 当嗽 上海五合智库
四田 为 总经理
资料来源 五 合智库
责任编辑 崔健
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