房地产业务分析报告－final

null超越集团房地产业务分析 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 超越集团房地产业务分析报告北大纵横管理咨询公司 二零零一年八月导读：全国房地产市场概况导读：全国房地产市场概况全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择我国房地产业经过短暂的平稳发展后又开始高速增长…我国房地产业经过短暂的平稳发展后又开始高速增长… 资料 新概念英语资料下载李居明饿命改运学pdf成本会计期末资料社会工作导论资料工程结算所需资料清单 来源：建设部访谈分析、中国统计年鉴房地产业已成为我国经济新的增长点房地产业已成为我国经济新的增长点国际经验表明，在房地产开发投资占GDP的百分比达到10%之前，房地产行业会保持比较快的增长速度2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与去年同比增长19.5%，占固定资产投资15%，占GDP5.5%，其中商品住宅开发投资完成3318.74亿元，与去年同比增长25.8%国家出台了多项政策支持房地产业的发展国家出台了多项政策支持房地产业的发展居民人均收入的提高，有效支撑我国房地产业的发展居民人均收入的提高，有效支撑我国房地产业的发展个人买房成为主流，2000年个人购买住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积87.51%，比99年提高7.9%；河南个人购买比例更是高达97% 据建设部有关专家预测，21世纪的前50年，我国的住宅建设的投资额和住房消费仍将持续发展，平均年增长15%，我国城镇居民仍将经历追求居住面积的发展阶段。单位：元资料来源：中国统计年鉴我国历年居民人均收入年份高速增长的房地产市场吸引了众多商家，造成竞争异常激烈高速增长的房地产市场吸引了众多商家，造成竞争异常激烈综上，处在成长期的我国房地产业，发展前景巨大综上，处在成长期的我国房地产业，发展前景巨大导读：安阳房地产市场概况导读：安阳房地产市场概况全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择住宅建设是安阳房地产业的主流，近期内商业营业用房没有大的发展，写字楼所占比例很小住宅建设是安阳房地产业的主流，近期内商业营业用房没有大的发展，写字楼所占比例很小住宅占安阳房地产投资总额的86%，是安阳房地产业发展的主流 安阳的机关一般都有自己的办公地点，而安阳需要入住写字楼的企业（如会计师事务所，律师事务所，科技企业，其他服务贸易类企业）数量有限。 城市化水平低，安阳的第三产业发展水平不高，商业营业用房和写字楼近期内没有市场空间。资料来源：安阳统计年鉴1999安阳房地产开发呈现周期性变化安阳房地产开发呈现周期性变化年份数据来源：建委访谈整理预计在2003年住宅竣工面积将达到高峰，随后在3-4年内将逐渐减少目前安阳的房地产开发商主要是本地的开发商，实力雄厚的外界开发商还没有进入安阳市场目前安阳的房地产开发商主要是本地的开发商，实力雄厚的外界开发商还没有进入安阳市场现有开发商70家河南建业可能在近期进入安阳市场注:一级资质是指注册资金在2000万元以上；二级资质的注册资金在1000万元以上；三级资质注册资金在500万元以上 （1993年规定）中兴房地产实力最为雄厚，但体制不灵活。目前开发项目以经济适用房为主 其他三级和三级以下的开发商体制灵活，彼此之间的差距不大。安阳众多的开发商处在低水平竞争阶段…安阳众多的开发商处在低水平竞争阶段…产品形式单一，缺乏创新 销售渠道以开发商自销为主促销方式较少 没有突出品牌住房价格、户型设计、工程质量是目前开发商竞争的焦点，品牌形象、物业管理、环境规划是将来开发商竞争的主要手段住房价格、户型设计、工程质量是目前开发商竞争的焦点，品牌形象、物业管理、环境规划是将来开发商竞争的主要手段综上，安阳房地产业还处于成长期的初级阶段，发展空间较大综上，安阳房地产业还处于成长期的初级阶段，发展空间较大导入期 成长期 成熟期 衰退期 销售额安阳产品层次较低 低水平竞争 开发商规模小，资质低市场集中度不高服务不完善 利润比较高 进入壁垒增高 综合开发率低时间缺乏统一MATCH_ word word文档格式规范word作业纸小票打印word模板word简历模板免费word简历 _1713852474195_0，市场极不规范 开发商零星开发、分散建设、缺少配套设施 宏观调控力度不够2000年投资额3.92亿元导读：安阳政府房地产政策与规划导读：安阳政府房地产政策与规划全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择安阳市政府积极落实国家政策，宏观调控能力将逐步加强安阳市政府积极落实国家政策，宏观调控能力将逐步加强目前安阳建委已开始重视房地产开发的统一整体规划 规划、土地、工商、房产部门各自为战、部门间协调不够的局面在短期内还不会得到彻底解决，但“集体办公，联合审批”是趋势 政府已经加强出台房地产规范性文件，以满足房地产业不断发展的需要 政府将致力于城市综合开发率的提高，对自建房进行规范管理，并有可能纳入经济适用房管理体系 对房地产开发企业的资质将进行严格审批 对房地产开发中的违法、违规行为将加大惩罚力度…政府决定发展几个信誉高效益强的大型房地产公司，安阳的房地产开发将进入优胜劣汰阶段…政府决定发展几个信誉高效益强的大型房地产公司，安阳的房地产开发将进入优胜劣汰阶段资料来源：建委访谈分析老城改造和经济适用房是近期安阳市政府房地产规划的主要内容老城改造和经济适用房是近期安阳市政府房地产规划的主要内容目前经济适用房与商品房的差别在安阳尚不明显目前经济适用房与商品房的差别在安阳尚不明显经济适用房与商品房平均价格差距不大经济适用房面积比例图从设计结构布局看，经济适用房中“两厅”、“两卫”、带地下室比较普遍，甚至出现了“楼中楼”结构单位：元/平方米资料来源：建委访谈分析将来经济适用房政策到位后，经济适用住房的 机会多，利润低将来经济适用房政策到位后，经济适用住房的 机会多，利润低开发商没有按照实际成本加3%利润定价：按政策优惠程度，经济适用住房均价至少比商品房均价低300元左右 经济适用住房户型超标：100平米以上占60% 经济适用住房严重冲击商品房市场：1999年占住宅 施工 文明施工目标施工进度表下载283施工进度表下载施工现场晴雨表下载施工日志模板免费下载 面积为37%，2001年为60% 对购房者审核不严，政策没有落到实处政府规划将大力发展经济适用房，“十五”规划经济适用住房和自建房的比例为70%。 经济适用住房平衡了商品房价格，符合消费者需求，市场潜力巨大 随着市场逐渐规范，监管力度的加强，经济适用住房与商品房的价格差距将逐渐加大，开发商利润减少目前政 策执行 和监控 不到位发展 趋势从政府规划看， 5年内平均每年规划建设住宅100万平方米， 后10年内平均每年规划建设住宅150万平方米…从政府规划看， 5年内平均每年规划建设住宅100万平方米， 后10年内平均每年规划建设住宅150万平方米…单位：万平方米目前高档商品房平均价格1500元/平米以上，约20万元左右，中档1200-1500元/平米，约15万元左右 低档1200元/平米以下，15万元以下，其中经济适用房约8-11万左右 资料来源：建委访谈分析10年累计来看，商品房各个档次规划基本持平，经济适用房规划面积较大，而自建房在一段时间内仍是单位解决职工住房问题的主要手段10年累计来看，商品房各个档次规划基本持平，经济适用房规划面积较大，而自建房在一段时间内仍是单位解决职工住房问题的主要手段商品房高档商品房中档商品房普通住宅经济适用房自建房廉租房单位：万平方米安阳政府住房“十五”规划目标要将城市综合开发率提高到60%，但自建房在一段时期内仍会大量存在，而经济适用房是近期政府规划的主要方向安阳政府住房“十五”规划目标要将城市综合开发率提高到60%，但自建房在一段时期内仍会大量存在，而经济适用房是近期政府规划的主要方向高档商品房中档商品房普通住宅经济适用房廉租房自建房8894100106112单位：万平方米导读：安阳居民消费需求分析导读：安阳居民消费需求分析全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择安阳居民对住房需求刚刚进入“社交的需要”阶段安阳居民对住房需求刚刚进入“社交的需要”阶段自我实现尊重的需要社交的需要安全的需要生存的需要我需要……一个能够提供优质服务的房子一套适合居住的房子一套能够居住的房子一套房子倾听消费者声音，保持市场领先物业管理、品牌经营户型设计、工程质量、环境规划建设、广告获得土地开发权，炒楼花消费者角度开发商策略社交的需要一套适合居住的 房子户型设计、工程质量、环境规划地理位置和价格是安阳消费者购买住房时考虑的主要因素地理位置和价格是安阳消费者购买住房时考虑的主要因素地段配套价格环境物业户型地段配套价格环境物业户型地段配套价格环境物业户型高档中档普通住房消费是理性的购买过程，用户会通过各方面综合考虑以后慎重的做出决策，需要房地产商不断的引导消费者。目前安阳个性化的需求在市场表现得不突出。重要性由于安阳常住人口的增加、住房人均面积的增加和老旧房屋的拆迁，形成了住房的有效需求…由于安阳常住人口的增加、住房人均面积的增加和老旧房屋的拆迁，形成了住房的有效需求…注：人均建筑面积2000年为18.14平方米，2005年将达到20.00平方米，2010年将达到22平方米。 资料来源：建委单位：万平方米安阳住宅2001年的需求量是73万平方米，到2010年将达到104万平方米，10年合计安阳居民将购买住房900万平方米安阳住宅2001年的需求量是73万平方米，到2010年将达到104万平方米，10年合计安阳居民将购买住房900万平方米单位：万平方米年份7377818690949699101104安阳居民生活水平的提高，有效支撑了安阳房地产业的发展安阳居民生活水平的提高，有效支撑了安阳房地产业的发展安阳居民恩格尔系数资料来源：安阳统计年鉴、安阳统计局访谈分析安阳市居民收入、消费支出水平的提高和恩格尔系数的下降说明安阳居民有提高生活条件的需求从居民收入水平看，2000年人均收入5696元，家庭收入17658元，分别比1999年提高30%和19%。从居民收入水平看，2000年人均收入5696元，家庭收入17658元，分别比1999年提高30%和19%。资料来源：安阳统计局目前有能力购买商品房的居民占安阳常住人口比例68%，其中能负担高档住宅的比例为7%，只能负担中档住宅的比例为9%，只能负担普通住宅的比例为11%，能负担经济适用住房的比例为41%目前有能力购买商品房的居民占安阳常住人口比例68%，其中能负担高档住宅的比例为7%，只能负担中档住宅的比例为9%，只能负担普通住宅的比例为11%，能负担经济适用住房的比例为41%平均能负担21万元平均能 负担13万元平均能负担10万元平均能负担7万元平均能负担7万元以下高档住宅20万元以上中档住宅 15-20万元普通住宅 11-15万元经济适用住房 8-11万元自建房 廉租房 或无房按家庭年收入与住房支付能力比例1：6计算计算方法详见附录从购买欲望考虑，安阳居民购买高档住宅的比例为7%，中档住宅的比例为18%，普通住宅的比例为30%，购买经济适用房的比例为45%从购买欲望考虑，安阳居民购买高档住宅的比例为7%，中档住宅的比例为18%，普通住宅的比例为30%，购买经济适用房的比例为45%高档住宅20万元以上中档住宅 15-20万元普通住宅11-15万元经济适用住 房和自建房20万元以上15-20万元10-15万元10万元以下资料来源：市场调查报告通过建委访谈分析，居民住宅购买比例基本与住宅建设比例一致：高档住宅占8%，中档住宅占8%，普通住宅占11%，经济适用房占32%通过建委访谈分析，居民住宅购买比例基本与住宅建设比例一致：高档住宅占8%，中档住宅占8%，普通住宅占11%，经济适用房占32%高档住宅20万元中档住宅15万元普通住宅11万元经济适用住房8-11万元自建房、廉租房按照上述3个方面分别计算，按稳健原则取每种计算结果的最小值，得出安阳居民未来10年购买住宅面积为：高档63万平米，中档72万平米，普通住宅99万平米，经济适用房288万平米按照上述3个方面分别计算，按稳健原则取每种计算结果的最小值，得出安阳居民未来10年购买住宅面积为：高档63万平米，中档72万平米，普通住宅99万平米，经济适用房288万平米单位：万平方米注：安阳未来10年住宅总购买量为900万平方米。导读：细分市场分析导读：细分市场分析全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择住宅市场细分说明住宅市场细分说明中档住宅高档住宅普通商品房铁西区北关区文峰区开发区及郊区经济适用房从地域和住宅档次来细分安阳房地产住宅市场档次地域高档住宅：目前价格高于1500元/平米 中档住宅：目前价格在1200—1500元/平米之间 普通住宅：目前价格在1200元/平米以下 随着居民生活水平的提高，高、中、低档住宅的平均价格会逐渐提高 在今后市场规范的情况下，档次越高的商品住宅，利润率越高从价位上看，中兴在低档市场占有最大份额，国泰和贞元次之，中档市场开发商力量较为平均，目前除了超越外，高档市场都是小开发商开发的别墅式建筑从价位上看，中兴在低档市场占有最大份额，国泰和贞元次之，中档市场开发商力量较为平均，目前除了超越外，高档市场都是小开发商开发的别墅式建筑中兴 116.81万平米1200元以下1200元-1500元1500元以上国泰 30.3万平方米贞元 26.19万平方米其它 171.44万平方米其它 3.8万平方米建源 9.92万平方米东方 11.1万平方米兴安 5.6万平方米贞元 3.9万平方米富通 20.5万平方米建源 0.5万平方米兴安 0.5万平方米超越 8万平方米从区域划分看，北关区和文峰区众多楼盘零星分布，中兴占有较大份额，铁西区贞元和中兴占有大部分份额，开发区现在只开发了12.7万平方米从区域划分看，北关区和文峰区众多楼盘零星分布，中兴占有较大份额，铁西区贞元和中兴占有大部分份额，开发区现在只开发了12.7万平方米其他 84.54万平方米其他 12.48万平方米其他 72.34万平方米中兴 43.85万平方米国泰 36.10万平方米东方 11.1万平方米中兴 56.34万平方米贞元 30.09万平方米四方 6.1万平方米中兴 17.22万平方米富通 18.5万平方米郊区 14.9万平方米171.09万平方米122.96万平方米105.01万平方米开发区 8.6万平方米银兴 4.1万平方米12.7万平方米北关区文峰区铁西区开发区目前关注高档市场的开发商较少，安阳高档住宅市场有较大的发展空间目前关注高档市场的开发商较少，安阳高档住宅市场有较大的发展空间较多开发商进入中档市场，争夺有限的市场空间较多开发商进入中档市场，争夺有限的市场空间在普通住宅市场，开发商数量很多，竞争激烈在普通住宅市场，开发商数量很多，竞争激烈以档次来划分，在高档市场存在更大的发展空间，进入该市场的开发商较少以档次来划分，在高档市场存在更大的发展空间，进入该市场的开发商较少普通中档高档67.6万88万84.2万32家开发商 竞争激烈10家开发商 竞争较激烈4 家开发商 竞争不激烈经济适用房具有较大的市场机会，市场容量大，利润低经济适用房具有较大的市场机会，市场容量大，利润低导读：竞争分析导读：竞争分析全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择从近期住宅在建工程看，由于自建房规模过大，对商品房将造成很大冲击，影响到商品房的价格和入住率从近期住宅在建工程看，由于自建房规模过大，对商品房将造成很大冲击，影响到商品房的价格和入住率从今明两年商品住宅竣工面积看，中兴和贞元占有较大份额，具有明显优势从今明两年商品住宅竣工面积看，中兴和贞元占有较大份额，具有明显优势2 0 0 1年竣工份额2 0 0 2年竣工份额中兴实力强大，并逐渐利用自身优势占据低端市场中兴实力强大，并逐渐利用自身优势占据低端市场贞元房地产公司确立了5年内的发展目标，并且已经在中低档市场占有较大份额，实力逐渐增强贞元房地产公司确立了5年内的发展目标，并且已经在中低档市场占有较大份额，实力逐渐增强…具有详细目标规划的贞元房地产是 超越必须重点考虑的竞争对手…具有详细目标规划的贞元房地产是 超越必须重点考虑的竞争对手国泰因自身问题无法开展项目，暂时威胁不大国泰因自身问题无法开展项目，暂时威胁不大以建源、富通、东方为代表的小开发商群体正积极寻找市场机会以建源、富通、东方为代表的小开发商群体正积极寻找市场机会竞争对手优劣势分析竞争对手优劣势分析优势劣势中兴贞元其他实力雄厚，经验丰富，影响较大，人才众多，政府关系好机制不够灵活，企业缺乏活力，还未染指高端市场实力较强，资金雄厚，开发经验较多，目标明确，有一定的品牌知名度，注重人才开发培养，具有管理和激励优势。在铁西区已经形成了较好口碑。在铁西以外地区还没有开发项目，在中高档市场还没有大力开展项目。机制灵活，容易形成区位优势技术上、经验上较缺乏，资金不足以支持大项目。导读：超越战略选择导读：超越战略选择全国房地产市场概况安阳房地产市场概况安阳政府房地产政策与规划安阳居民消费需求分析细分市场分析竞争分析超越战略选择从价位上看，高档住宅市场有较大的市场空间，进入的开发商少，竞争不激烈，而经济适用房市场容量大，机会多从价位上看，高档住宅市场有较大的市场空间，进入的开发商少，竞争不激烈，而经济适用房市场容量大，机会多竞争者较少 竞争不激烈 有较大的市场空间 利润率较高 影响力大，容易树立品牌竞争者力量普遍较强，竞争较为激烈 建源、东方、贞元占有较大份额，逐渐确立了自己的区位优势 发展空间有限竞争者众多，竞争激烈 中兴、贞元等竞争者实力强，知名度较高 有较大的市场空间，但利润较低 影响力小高档住宅中档住宅普通住宅竞争者较多 较大的市场机会 政府将加快经济适用房的建设速度 目前不规范的行为将会逐渐得到遏制经济适用房从区域看，文峰区、北关区东部和文峰区南部近郊区有发展潜力从区域看，文峰区、北关区东部和文峰区南部近郊区有发展潜力实力较强的中兴、贞元在铁西区有明显的优势 铁西是工业区，不利于住宅开发 铁西不是政府规划的主要方向竞争对手在文峰区没有占有大的市场份额，力量较平均 东部和南部已经形成新的住宅小区团 最大的开发商富通、中兴的项目多在普通住宅和经济适用房 老城区的发展仍有潜力中兴、国泰在低端市场占有较大份额 政府东迁使得北关区东部有了新的发展机遇 安阳河限制了北关区向北的发展空间 中部竞争对手云集，有些已经形成了区位优势开发区处于开发初期，目前市场容量小，开发项目较少 随着经济的发展和居民购房观念的改变，会有越来越多的居民选择在该地区居住铁西区开发区及郊区北关区文峰区超越具有发展高端市场和经济适用房的条件超越具有发展高端市场和经济适用房的条件城市广场是目前为止最大的老城改造项目，是超越进入高端市场的契机 世纪花园的运作使超越积累了一定的成功经验 与政府部门建立了良好的关系，为土地储备的取得和房地产项目的运作奠定了良好的基础 具有领先意识和学习创新精神 在房地产开发和销售中开始重视市场研究和前期策划 自身融资能力强，融资渠道多样，与上游企业谈判能力强 品牌建设相对滞后，企业知名度低 除了城市广场项目以外，超越没有其他的土地储备 规模小，不能形成规模优势，与集团其他部门联系少，不能充分利用集团优势 人力资源不足，尤其是熟悉安阳市场的专业管理人员和销售人员 没有庞大的住户资源，在居民中口碑一般，项目的运作需要较大的促销费用 财务管理薄弱，成本控制较差优 势劣 势综上所述，超越的发展战略方向是先进入文峰区、北关区高端市场，在确立品牌优势后，向文峰区、北关区的经济适用房市场和开发区的高档住宅市场渗透综上所述，超越的发展战略方向是先进入文峰区、北关区高端市场，在确立品牌优势后，向文峰区、北关区的经济适用房市场和开发区的高档住宅市场渗透经济适用房中档住宅高档住宅普通商品房商业、办公用房铁西区北关区文峰区开发区优势市场适于开发的市场战略实施建议战略实施建议与竞争对手相比超越没有明显的优势，差异化战略是超越在未来安阳房地产市场上发展壮大的必然选择 差异化的战略将定位于“成为住宅理念领先者的房地产公司”上 以超越城市广场为突破口进入高端市场，牢固树立“理念领先者”的形象 之后，利用已有的品牌美誉度，进军经济适用房市场，将住宅领先理念带入到低档市场超越房地产远景展望超越房地产远景展望长期考虑，超越必须维持自己的品牌优势，不断创新，始终走在市场的前列 以超越现有实力和房地产开发现状，短期内还不足以向安阳市外发展。培育自己实力，兼并联合其他企业，将是超越房地产走出安阳寻求大发展的主要手段。谢 谢 !谢 谢 !附 录附 录处于成长期阶段的我国房地产行业的主要特点处于成长期阶段的我国房地产行业的主要特点开发投资量持续增长 投资结构趋于合理销售总量逐年上升 消费主体发生变化销售价格稳中有升 消费信贷不断扩大需求状况发生变化 市场供应呈多样化消费环境初步改善 管理工作逐步规范市场发展前景广阔 住宅投资潜力巨大2000年全国房地产开发投资4902亿元，比1999年提高19.5%，占固定资产投资的15.5%。其中：商品住宅开发完成投资3319亿元，比1999年增长25.8%。在2000年商品房竣工面积中，商品住宅占82%2000年个人购买商品房住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%，比1999年提高7.9个百分点。商品房销售额3572亿元，同比增长30.1%，商品住宅销售额2954亿元，增长35%2000年商品房平均售价2105元，较去年上涨5.98%，商品住宅均价1952元，上涨8.14%，办公写字楼4437元，商业营业用房3221元。 个人贷款2000年商业银行新增贷款1934亿元，公积金231亿元。对购房者的调查表明，以改善住房条件为目的的占52%，更新换代的占15%，解决基本居住的占30%，作为投资的占3%。整体而言，中套型住房（90平米左右）总体好销，环境、绿化、配套、物业管理的好坏越来越为购房者重视，品牌楼盘受到青睐。一批优秀企业发起的“放心房”、“放心中介”承诺活动在全国范围内进行。商品房的销售环节正在规范，住房的消费环境得到一定程度的改善。困扰消费者的商品房虚假广告、质量低劣问题得到遏制。“十五”期末，城镇人均住房建筑面积将达到23平方米，加上人口的增长、城市化进程的加快，旧住房的淘汰，预计“十五”期间，城镇住宅将竣工27亿平方米，城镇住宅占GDP的比重将达到5%以上。用收入拟合曲线求安阳居民购房支付能力比例用收入拟合曲线求安阳居民购房支付能力比例能负担20万元以上的居民占7%能负担15-20万元的居民占9%能负担11-15万元的居民占11%能负担8-11万元的居民占36%单位：元用收入拟合曲线求安阳居民住房购买愿望分档次比例用收入拟合曲线求安阳居民住房购买愿望分档次比例单位：元愿意购买20万元以上的居民占7%愿意购买15-20万元的居民占18%愿意购买11-15万元的居民占30%