城乡战略规划与旅游地产开发的的顾问路径

北京昱盛宏方咨询有限公司 www.clydc.com TEL: 010-84989164/84988104 城乡战略规划与旅游地产开发的顾问路 径------------盛方咨询 据住房和城乡建设部的报告，截至 2009年底，中国的城镇 人口已经达到了 6.22亿人，城镇化率提高到 46.6%。到 2050 年之前，中国的城市化率要提高到 70％以上，因此，未来 10－ 15年中国仍将处于城镇化快速发展阶段。反思过去一个阶段中 国的城市化进程，由于历史、体制等多种原因，中国的城镇化出 现了众多亟待解决的问题，比如中西部地区城镇化水平明显偏 低、城市同质化、城镇的空间布局与资源环境承载能力不相适应、 生态环境遭到破坏等问题。而旅游地产城市化是旅游地产作为推 动城市化的一种动力，引导人口向城市集中的过程，是基于后现 代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在 推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境 和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展 的宜居城市目标。从消费的角度看，旅游地产作为与旅游地产城 市化过程最为密切的产业，代表了旅游地产提升城市功能的关键 过程。旅游地产作为现代消费的重要组成部分，引起的城市化过 程是城市化一种新的模式在实践中逐渐显现，并在旅游地产界和 地产界引起了极大的关注。 一、以休闲景观地产大盘开发驱动都市近郊城市化 北京昱盛宏方咨询有限公司 www.clydc.com TEL: 010-84989164/84988104 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的 情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游地产氛围中开发地产项 目，进行大型旅游地产项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅 游地产景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游地 产业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游地产熟地和 旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开 发与旅游地产景观开发高度融合，地产开发即旅游地产景观开 发，房产本身即是旅游地产景观载体或表现形式。与旅游地产景 观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房， 房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民 生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 如，武清天和城项目位于天津市武清区下朱庄街，下朱庄是 武清面向天津的南大门，西北距北京五环路 75 公里，南距天津 外环 10公里，东南距天津塘沽新港 75 公里，地理位置得天独 厚。经过综合论证，创意基于“水”主题的风情水镇，即充分利用 优势水要素，将项目地水资源进行概念化，提出海、湖、河、溪 （湿地）四个层次，由此延展出四大风情承载风情水镇概念。包 括具有海湾特色的阿姆斯特丹风情、具有开放内海的威尼斯风 情、具有城市黄金水道的巴黎塞纳河风情、具有河溪、湿地风格 的中国江南水乡风情。通过导入各风情的核心要素与项目地有机 结合，形成四大特色物业板块。核心要素应用包括：威尼斯风情 北京昱盛宏方咨询有限公司 www.clydc.com TEL: 010-84989164/84988104 的开放内海空间、小船、圣马克广场、蜿蜒的水巷等；阿姆斯特 丹风情的成片郁金香、浪漫运河、随处可见的脚踏车、珍贵的艺 术收藏文化、层高三到四层的山形墙建筑等；江南水乡风情的水 陆并行、临水而居、前巷后河、白墙灰瓦建筑形成的“小桥、流 水、人家”；塞纳河风情的 36座特色桥梁、河两岸丰富的商业业 态、休闲文化等。该主题赋予项目地丰富的水居文化与外向的吸 引力，形成双倍价值。增强项目地以居住地产为本质的综合吸引 力的同时为旅游地产休闲、商务、会议、康疗、运动等多产业生 长提供了温床。最终形成以为人们创造休闲生活方式为目标，以 区内水空间为核心吸引力，以品质居住为核心功能，集商务、会 议、康疗、运动、休闲为一体的具备旅游地产区与城市双功能的 旅游地产小镇集群。 二、以景区旅游地产度假地产开发带动旅游地产景区景观城 市化 大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区内部或者周边 依托现有的优秀旅游地产资源旅游地产景区，又投入休闲度假设 施设备的建设，大力营造旅游地产度假氛围。开发商以为异地置 业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业 为目的。旅游地产业的发展使景区内土地转变为城市景观, 或者 在景区、度假区内某些原本是自然景观的地方集聚大量的商业和 服务业，并伴随道路、基础设施等城市设施建设，使景区内“冒 北京昱盛宏方咨询有限公司 www.clydc.com TEL: 010-84989164/84988104 出”众多城市景观。这种现象在一些自然风景区、海滨度假区及 都市郊区等旅游地产目的地最为明显。国外通过发展海滨度假地 促进海滨城市化是城市发展的一个重要手段，澳大利亚的黄金海 岸、英国的海滨城市以及美国奥兰多等都是由海滨度假地发展而 来的。而我国的海滨度假地如北戴河、昌黎黄金海岸、温泉度假 地如山西的奇村、顿村、自然风景区如五台山台怀镇等，这些地 方都是大量的宾馆、饭店、旅行社、零售业集聚，旅游地产业经 营构成明显的城市景观而在都市郊区兴建游憩设施或人造景观 也会使原本的郊区农村短时间内转变为城市景观。如武汉市正在 兴建的武汉长江娱乐园，将直接改变土地的使用性质,，使原本 为城郊农业用地迅速改变为城市用地，改变了城市景观和形象。 三、以旅游地产商业地产开发带动传统乡村人口城市化 原先传统的农业乡村，由于旅游地产地产的开发，引发区域 原有的农业人口进入旅游地产产业链，从农民转变为旅游地产从 业者，实现旅游地产业引发的人口城市化。这类乡村人口城市化 在旅游地产区的依托城市非常明显，如四川成都市的三圣乡农家 乐项目建设，带动是非农业人口聚集的中心地带， 通过旅游地 产业的发展和多方面人口优惠政策，城镇化率取得了较大的提 高，而这些跳跃式增长的城镇人口，其就业和发展都是以旅游地 产业和与旅游地产有关联度的第三产业为支撑的。旅游地产的发 北京昱盛宏方咨询有限公司 www.clydc.com TEL: 010-84989164/84988104 展不仅促进了人口城市化的“量“，同时还会促进农村社会观念、 思想意识、生活方式的城市化转变，这种“ 质”的转变一方面和 工业城市化一样是伴随着城市化“ 量” 的扩张逐步进行的。而另 一方面则是通过旅游地产发展所特有的旅游地产者的“ 示范效 应”带动的。这种转变在落后的地区发展旅游地产时最容易出现。 落后地区的居民通过模仿和学习旅游者，其行为举止、卫生习惯、 经商意识、生活方式等都可以得到改善和提高, 如大理古城的白 族居民，随着旅游地产商业地产的发展，社区居民参与旅游地产 接待工作，不仅脱离了贫困，而且文化修养、商品意识观念都有 了飞跃发展。 四、以旅游地产主题地产综合开发带动城市品质提升 华侨城先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗村、欢乐谷 四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有 极高知名度和美誉度的旅游地产城，为自己创造出区域性旅游地 产资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游地产主题地产。 华侨城是先由旅游地产起步，旅游地产“带靓”环境，环境带旺地 产，地产促进华侨城全面发展，是旅游地产与地产良性互动的典 型，从而也从根本上提高了深圳市的旅游地产形象和城市品质。 五、以大盘形式出现的综合性旅游地产开发推动城市空间结 构重组 北京昱盛宏方咨询有限公司 www.clydc.com TEL: 010-84989164/84988104 由于旅游地产综合性大盘的建设使城市空间结构发生了大 的变化，城市要素或者进行内部重组，或者在新的空间进行重新 布局。如全国投资规模最大的单个旅游地产项目——长白山国际 旅游地产度假区，分为南北两区，北区规划为旅游地产新城，将 建设抚松县行政中心及会议中心、文化中心、购物中心、学校、 医院、住宅区等生活设施。南区为国际旅游地产度假区，由高档 度假酒店群、国际会议中心、大型滑雪场、小球运动场、森林别 墅、国际狩猎场、漂流等项目组成。这类旅游地产综合性旅游地 产地产的布局影响到抚松县未来城市化的走向，而且将为长白山 乃至整个吉林省带来丰富的人气、商气，促进当地经济和社会发 展，从而影响到整个区域的城市化走向。 六、以综合型旅游地产经济区，积极推进全域城市化进程 包含旅游地产地产在内的旅游地产产业的集中布局，形成旅 游地产集聚区，围绕全域城市化谋划全域旅游地产产业布局，促 进全域化城市化进程。 如，大连市计划在 2年内打造 5至 6个旅游地产经济区，积 极推进全域城市化进程，实现全域产业化与全域城市化同步。发 挥滨海线长、风光秀美、资源丰富的优势，创新整合辽宁滨海大 道的资源，积极开发新的旅游地产产品，把旅游地产产业规模尽 快做大做强。大连争取用 3年时间，完成旅游地产业发展的“一 环十组团”布局： “一环”即由沿黄、渤海的滨海旅游地产经济带 北京昱盛宏方咨询有限公司 www.clydc.com TEL: 010-84989164/84988104 和北部山区温泉生态旅游地产带组成的环市旅游地产经济圈。依 托环市旅游地产经济圈，建设 10个旅游地产产业组团，即市中 心区组团、旅顺口区组团、金石滩组团、瓦房店市李官－许屯组 团、瓦房店市驼山－仙浴湾组团、普兰店市同益—安波组团、花 园口—庄河市组团、金州区金渤海岸组团、金州区杏树屯组团和 长海县长山群岛组团，从而实现全域旅游地产产业化与全域城市 化同步。 旅游地产是经济发展到一定程度的必然产物。一方面，由于 我国经济还不是很发达，城市化水平还不高，为广大民众提供第 一居所的任务还相当重，使得巧借旅游地产元素为第一居所建设 服务，以提升居住质量、丰富生活功能还将是复合地产中的重要 分支；另一方面，随着我国经济的迅速发展和人民生活水平的整 体提高，我国传统的观光型旅游地产开始向度假型旅游地产过 渡，新兴中产阶级萌生了度假置业的需求和支付能力，又使度假 地产前景广阔。 无论采用何种模式，旅游地产开发都应保证项目的经济效 益、社会效益、环境效益并重，在切实保护好旅游地产资源和生 态环境的基础上对资源加以利用，寻求旅游地产与地产的良性互 动，走健康、理性的旅游地产开发之路。 城乡战略规划与旅游地产开发的顾问路径---盛方咨询