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中小商业银行房地产贷款业务调查.pdf

中小商业银行房地产贷款业务调查.pdf

上传者: tiix 2012-02-26 评分1 评论0 下载15 收藏0 阅读量623 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《中小商业银行房地产贷款业务调查pdf》,可适用于经济金融领域,主题内容包含GANSUFINANCE甘肃金融GANSUFINANCE影响商业银行的存、贷款利率央行应经常分析同业拆借利率的变动情况及其原因分析其他经济变量检查其符等。

GANSUFINANCE甘肃金融GANSUFINANCE影响商业银行的存、贷款利率央行应经常分析同业拆借利率的变动情况及其原因分析其他经济变量检查其是否满足货币政策目标的趋势。央行需及时地确定利率调控策略。由于利率政策信号作用和迟缓效应同时是一个间接调控的杠杆因此央行应小幅多次调整基准利率如年就多次应用调控手段引导社会资金流向调控同业拆借利率以影响全社会的各种资金价格水平。利率市场是中央银行制定执行货币政策的需要。在各国央行间接调控的常用手段有两个:一是对基础货币的吞吐二是短期利率的调节。货币政策对经济的影响主要表现为对短期利率的调节。短期利率升降又能引起国民经济运行的偏紧和偏松而且短期利率的变化也影响长期利率并通过影响长期利率来影响资本市场利率变化和资本市场的运作从而实现对经济长期趋势的调节。为实现利率市场化应在央行的调控下结合市场上资金供求状况制定出Shibor市场基准利率。Shibor必须成为一个公认、权威的利率基准以替代中央银行设定的存贷款利率。这样中央银行对利率的管理才能逐渐淡出直至全面放开存贷款利率以此形成以货币市场利率为基础、以央行基准利率为主导有序竞争、规范统一的市场利率体系。央行依据货币市场利率主动调整再贷款利率使其成为市场基准利率和货币市场的主导信号。用央票投放与回收调控市场上的资金供应量让商业银行更加积极地参与市场交易充分利用货币市场调节头寸余缺。在商业银行贷款利率浮动的基础上允许商业银行吸收存款时可以在一定幅度内上下浮动。商业银行根据每天本行的资金负债期限结构和匹配情况成本结构和风险结构分析本行的资金调整需求确定存款利率水平。这样既可扩大商业银行利率的定价权又可调配资金的余缺提高商业银行的定价能力、适应市场能力和风险控制能力促进利率市场化的建设与推进。F中小商业银行房地产贷款业务调查中国银监会白银监管分局武芸香近年来作为国民经济重要支柱行业之一的房地产业持续升温继之而来银行信贷资金的结构化矛盾不断上升。为此国务院开始规范整顿房地产市场先后出台一系列宏观调控政策。随着经济运行环境常态化以及结构调整步伐的加快房地产信贷资金形成实质风险和损失的可能性明显增大。近期白银银监分局组织力量就辖区某中小商业银行房地产类贷款情况进行了调查与分析。房地产贷款情况近年来某中小商业银行围绕国家宏观调控政策加大信贷资金投入在支持地方城市基础设施建设、政府招商项目建设、房地产开发建设及解决民营企业流动资金需求和个人消费需求等方面发挥了积极作用。随着房地产行业调控力度不断加大在白银银监分局监督指导下该行认真执行国家调控有关政策有效控制对房地产项目的贷款投放。自年以来对原有房地产企业贷款采取积极压缩和清收的办法房地产企业贷款总体呈下降趋势个人住房按揭贷款随着按揭贷款逐月还款余额总体呈下降趋势。截至年月末该行资产总额万元各项贷款余额万元其中投放于房地产类贷款占贷款总额的。按贷款类别划分房地产贷款主要情况为:(一)房地产开发贷款情况。近年来该行先后对白银新城信房地产开发有限公司、白银红日房地产开发有限公司、甘肃盛德嘉业有限公司等房地产企业一定的信贷支持为提高城市档次、改造城市基础设施以及提高市民居住环境发挥积极作用。对经济适用房建设给予积极的信贷支持向白银市大地房地产开发有限公司发放经济适用房项目建设贷款万元。在信贷政策方面该行根据国家房地产调控政策从严审核房地产开发企业的信贷条件。截至年月末该行房地产开发企业贷款户户贷款余额占全部贷款的。(二)住房按揭贷款情况。该行自年起正式开办住房按揭贷款业务截至年月末个人住房消费贷款户户贷款余额较年末减少万元较年末减少万元。在个人住房消费贷款管理方面目前以家庭为单位认定房贷次数对已利用贷款申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例不得低于贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的倍。同时要求借款人按诚实守信原则在住房贷款合同中如实填写所贷款项用于购买第几套住房的相关信息借款人偿还住房贷款的月支出不高于其月收入的金融实务甘肃金融GANSUFINANCEGANSUFINANCE金融实务。该行根据借款人实际情况提供年期的按揭贷款并要求房地产开发公司承担阶段性连带保证责任按照贷款金额缴纳的保证金。目前已经发放的个人按揭贷款抵押手续齐全个人信誉良好贷款形态全部为正常类。(三)商业用房贷款情况。截至年月末该行发放商业用房抵押贷款占全部贷款的较年末增加万元。目前该行商业用房贷款发放比例不超过房产评估价值的对已抵押房产在购房人没有全部归还贷款前不得以再评估后的净值为抵押追加贷款同时不予发放贷款额度随房产评估价值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。目前该行发放的商用房贷款抵押手续齐全客户无不良信誉记录贷款形态正常。(四)土地储备贷款情况。该行于年向白银市土地整理储备交易中心发放贷款万元贷款均用于土地储备在贷款方式上采用土地抵押的方式办理。目前贷款形态正常白银市土地整理储备交易中心将通过出让已储备土地陆续归还贷款。房地产贷款风险情况(一)房地产信贷存在潜在风险。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。但目前房地产业过快增长以及其在银行贷款中所占的比例迅速上升给银行体系积聚了信贷风险且从白银地区的实际情况看房屋空置率仍然较高投资投机迹象明显一旦房地产市场大幅回落银行将承担房地产回购的信贷风险。目前国内尚未建立完善的个人财产登记制度与个人税收登记制度银行因而很难从整体上把握借款人的资产与负债状况进而做出恰当的信贷决策。(二)房地产信贷存在管理风险。房地产信贷的管理风险是由其自身高风险特点所决定的一是房地产开发属于滚动式开发经营受气候因素等施工客观条件限制经营周期一般为三年左右一方面房地产市场交易价格变数较大如遇市场动荡前景更难预测另一方面房地产开发贷款一般为一至二年与其经营周期明显存在不匹配加之大多数银行没有房地产评估专业人才缺乏科学准确的市场判断信息不灵、手段落后很难适应当前房地产行业纷繁复杂的形势。二是个人住房贷款存在时间风险。因贷款的还款时间周期长借款人可能因失业、离婚、意外伤害等原因失去还款能力与还款意愿银行在借款人整个的还款期限内缺乏有效的监控。(三)房产抵押贷款存在清收处置风险。银行作为抵押权人在贷款不能按期收回时可以要求处置抵押物以处置所得款项扣除处置过程中产生的诸如诉讼、拍卖、过户等成本后优先受偿但是按照现行处置程序的处理结果银行贷款本息及垫付费用的收回费时费力并且未必能够全额收回贷款本息及垫付费用。(四)房地产贷款存在结构性风险。截至年月末该行最大单户贷款企业单一客户贷款集中度超出监管要求个百分点信贷集中度风险主要表现在房地产行业和政府融资平台贷款方面。特别是随着国家对于房地产行业的调控和政府融资平台贷款的规范风险可能逐步暴露。防范风险的对策及建议(一)着力推行“三个办法一个指引”。按照“严格执行放贷条件加强贷款用途管理”的有关要求将“三个办法一个指引”的推动落实作为重中之重确保信贷资金进入实体经济满足有效需求。树立“实贷实付”理念建立“营销、审查、发放、管理”相分离的精细化信贷管理模式坚持贷款周期与企业关键生命周期相匹配信贷进入和退出与企业有效现金流相匹配注重从源头上控制信贷资金被挪用风险。(二)着力调整优化信贷结构。按照中央经济工作会议精神以科学发展观为指导以防控风险为重点坚持“有保有控”认真把握好信贷投放的方向、节奏、重点和质量防止“大起大落”。科学把握资本约束、信贷质量与可持续增长的关系严格控制信贷非理性增长实现信贷的合理投放。以“兰白都市经济圈”建设为契机积极调整信贷结构加大对白银资源型城市转型项目、政府棚户区改造、小企业、节能减排等的信贷支持力度严格控制对高耗能、高排放、资源浪费、产能过剩、技术淘汰产业的信贷投放严格控制房地产贷款进一步提升金融服务水平。(三)严控房地产信贷风险。高度关注房地产市场变化严格执行有关信贷政策加强对房地产贷款的监督与管理。树立审慎、依法、合规经营意识严格遵守授信集中度审慎监管红线严格执行国家房地产贷款调控政策对于项目资本金不足、负债率过高或有违法违规行为的房地产开发商要严格控制贷款严格执行二套及以上房贷首付不低于的标准严防假按揭等违法违规行为切实加强贷款“三查”严格面谈、面签制度认真做好风险防控工作。F

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