首页 > > > 中小商业银行房地产贷款业务调查.pdf

中小商业银行房地产贷款业务调查.pdf

中小商业银行房地产贷款业务调查.pdf

上传者: tiix 2012-02-26 评分1 评论0 下载15 收藏10 阅读量623 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《中小商业银行房地产贷款业务调查pdf》,可适用于经济金融领域,主题内容包含GANSUFINANCE甘肃金融GANSUFINANCE影响商业银行的存、贷款利率央行应经常分析同业拆借利率的变动情况及其原因分析其他经济变量检查其符等。

G A N S U F I N A N C E 甘 肃 金 融 G A N SU FIN A N C E 2010 5 影响商业银行的存、贷款利率;央行应经 常分析同业拆借利率的变动情况及其原 因,分析其他经济变量,检查其是否满足 货币政策目标的趋势。央行需及时地确定 利率调控策略。由于利率政策信号作用和 迟缓效应,同时是一个间接调控的杠杆, 因此,央行应小幅多次调整基准利率,如 2008年就多次应用调控手段,引导社会资 金流向,调控同业拆借利率,以影响全社 会的各种资金价格水平。 利率市场是中央银行制定执行货币政 策的需要。在各国央行间接调控的常用手 段有两个:一是对基础货币的吞吐,二是 短期利率的调节。货币政策对经济的影响 主要表现为对短期利率的调节。短期利率 升降又能引起国民经济运行的偏紧和偏 松,而且短期利率的变化也影响长期利 率,并通过影响长期利率来影响资本市场 利率变化和资本市场的运作,从而实现对 经济长期趋势的调节。 为实现利率市场化,应在央行的调控 下,结合市场上资金供求状况制定出 Shibor市场基准利率。Shibor 必须成为一 个公认、权威的利率基准,以替代中央银 行设定的存贷款利率。这样,中央银行对 利率的管理才能逐渐淡出,直至全面放开 存贷款利率,以此形成以货币市场利率为 基础、以央行基准利率为主导,有序竞 争、规范统一的市场利率体系。央行依据 货币市场利率主动调整再贷款利率,使其 成为市场基准利率和货币市场的主导信 号。用央票投放与回收调控市场上的资金 供应量,让商业银行更加积极地参与市场 交易,充分利用货币市场调节头寸余缺。 在商业银行贷款利率浮动的基础上, 允许商业银行吸收存款时可以在一定幅度 内上下浮动。商业银行根据每天本行的资 金负债期限结构和匹配情况,成本结构和 风险结构,分析本行的资金调整需求,确 定存款利率水平。这样,既可扩大商业银 行利率的定价权,又可调配资金的余缺, 提高商业银行的定价能力、适应市场能力 和风险控制能力,促进利率市场化的建设 与推进。 F 中 小 商 业 银 行 房 地 产 贷 款 业 务 调 查 中 国 银 监 会 白 银 监 管 分 局 武 芸 香 近 年来,作为国民经济重要支柱 行业之一的房地产业持续升温, 继之而来,银行信贷资金的结 构化矛盾不断上升。为此,国务院开始规 范整顿房地产市场,先后出台一系列宏观 调控政策。随着经济运行环境常态化以及 结构调整步伐的加快,房地产信贷资金形 成实质风险和损失的可能性明显增大。近 期,白银银监分局组织力量就辖区某中小 商业银行房地产类贷款情况进行了调查与 分析。 房地产贷款情况 近年来,某中小商业银行围绕国家宏 观调控政策,加大信贷资金投入,在支持 地方城市基础设施建设、政府招商项目建 设、房地产开发建设及解决民营企业流动 资金需求和个人消费需求等方面发挥了积 极作用。随着房地产行业调控力度不断加 大,在白银银监分局监督指导下,该行认 真执行国家调控有关政策,有效控制对房 地产项目的贷款投放。自 2007 年以来, 对原有房地产企业贷款采取积极压缩和清 收的办法,房地产企业贷款总体呈下降趋 势;个人住房按揭贷款随着按揭贷款逐月 还款,余额总体呈下降趋势。截至 2009 年 12 月末,该行资产总额 264038 万元, 各项贷款余额 131227 万元,其中投放于 房地产类贷款占贷款总额的 11.30%。按 贷款类别划分,房地产贷款主要情况为: (一) 房地产开发贷款情况。近年 来,该行先后对白银新城信房地产开发有 限公司、白银红日房地产开发有限公司、 甘肃盛德嘉业有限公司等房地产企业一定 的信贷支持,为提高城市档次、改造城市 基础设施以及提高市民居住环境发挥积极 作用。对经济适用房建设给予积极的信贷 支持,向白银市大地房地产开发有限公司 发放经济适用房项目建设贷款 1500万元。 在信贷政策方面,该行根据国家房地产调 控政策,从严审核房地产开发企业的信贷 条件。截至 2009年 12月末,该行房地产 开发企业贷款户 13 户,贷款余额占全部 贷款的 8.63%。 (二) 住房按揭贷款情况。该行自 2005年起正式开办住房按揭贷款业务,截 至 2009年 12月末,个人住房消费贷款户 251户,贷款余额较 2008年末减少 64万 元,较 2007 年末减少 467 万元。在个人 住房消费贷款管理方面,目前以家庭为单 位认定房贷次数,对已利用贷款申请购买 第二套(含) 以上住房的,贷款首付款比 例不得低于 40%,贷款利率不得低于中国 人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1倍。同时,要求借款人按诚实守信原 则,在住房贷款合同中如实填写所贷款项 用于购买第几套住房的相关信息,借款人 偿还住房贷款的月支出不高于其月收入的 金 融 实 务 56 甘 肃 金 融 G A N SU FIN A N C E 2010 5 G A N S U F I N A N C E 金 融 实 务 50%。该行根据借款人实际情况提供 5- 10年期的按揭贷款,并要求房地产开 发公司承担阶段性连带保证责任,按照贷 款金额缴纳 20%的保证金。目前已经发 放的个人按揭贷款抵押手续齐全,个人信 誉良好,贷款形态全部为正常类。 (三) 商业用房贷款情况。截至 2009年 12月末,该行发放商业用房抵押 贷款占全部贷款的 1.06%,较 2007 年末 增加 887万元。目前该行商业用房贷款发 放比例不超过房产评估价值的 70%,对 已抵押房产,在购房人没有全部归还贷款 前,不得以再评估后的净值为抵押追加贷 款,同时不予发放贷款额度随房产评估价 值浮动、不指明用途的住房抵押贷款。目 前该行发放的商用房贷款抵押手续齐全, 客户无不良信誉记录,贷款形态正常。 (四) 土地储备贷款情况。该行于 2007年向白银市土地整理储备交易中心 发放贷款 1000万元,贷款均用于土地储 备,在贷款方式上采用土地抵押的方式办 理。目前贷款形态正常,白银市土地整理 储备交易中心将通过出让已储备土地陆续 归还贷款。 房地产贷款风险情况 (一) 房地产信贷存在潜在风险。在 政府控制房价、调整住房供应结构、加强 土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政 策陆续出台的背景下,土地与房屋开发投 资的增速也将相应减缓。但目前房地产业 过快增长以及其在银行贷款中所占的比例 迅速上升给银行体系积聚了信贷风险,且 从白银地区的实际情况看,房屋空置率仍 然较高,投资投机迹象明显,一旦房地产 市场大幅回落,银行将承担房地产回购的 信贷风险。目前国内尚未建立完善的个人 财产登记制度与个人税收登记制度,银行 因而很难从整体上把握借款人的资产与负 债状况,进而做出恰当的信贷决策。 (二) 房地产信贷存在管理风险。房 地产信贷的管理风险是由其自身高风险特 点所决定的,一是房地产开发属于滚动式 开发经营,受气候因素等施工客观条件限 制,经营周期一般为三年左右,一方面房 地产市场交易价格变数较大,如遇市场动 荡,前景更难预测;另一方面房地产开发 贷款一般为一至二年,与其经营周期明显 存在不匹配,加之大多数银行没有房地产 评估专业人才,缺乏科学准确的市场判 断,信息不灵、手段落后,很难适应当前 房地产行业纷繁复杂的形势。二是个人住 房贷款存在时间风险。因贷款的还款时间 周期长,借款人可能因失业、离婚、意外 伤害等原因失去还款能力与还款意愿,银 行在借款人整个的还款期限内缺乏有效的 监控。 (三) 房产抵押贷款存在清收处置风 险。银行作为抵押权人,在贷款不能按期 收回时,可以要求处置抵押物,以处置所 得款项扣除处置过程中产生的诸如诉讼、 拍卖、过户等成本后优先受偿,但是按照 现行处置程序的处理结果,银行贷款本息 及垫付费用的收回费时费力,并且未必能 够全额收回贷款本息及垫付费用。 (四) 房地产贷款存在结构性风险。 截至 2009年 12月末,该行最大单户贷款 企业单一客户贷款集中度超出监管要求 10.64个百分点,信贷集中度风险主要表 现在房地产行业和政府融资平台贷款方 面。特别是随着国家对于房地产行业的调 控和政府融资平台贷款的规范,风险可能 逐步暴露。 防范风险的对策及建议 (一) 着力推行“三个办法一个指 引”。按照“严格执行放贷条件,加强贷 款用途管理”的有关要求,将“三个办 法,一个指引”的推动落实作为重中之 重,确保信贷资金进入实体经济,满足有 效需求。树立“实贷实付”理念,建立 “营销、审查、发放、管理”相分离的精细 化信贷管理模式,坚持贷款周期与企业关 键生命周期相匹配,信贷进入和退出与企 业有效现金流相匹配,注重从源头上控制 信贷资金被挪用风险。 (二) 着力调整优化信贷结构。按照 中央经济工作会议精神,以科学发展观为 指导,以防控风险为重点,坚持 “有保有 控”,认真把握好信贷投放的方向、节奏、 重点和质量,防止“大起大落”。科学把握 资本约束、信贷质量与可持续增长的关系, 严格控制信贷非理性增长,实现信贷的合 理投放。以“兰白都市经济圈”建设为契 机,积极调整信贷结构,加大对白银资源 型城市转型项目、政府棚户区改造、小企 业、节能减排等的信贷支持力度,严格控 制对高耗能、高排放、资源浪费、产能过 剩、技术淘汰产业的信贷投放,严格控制 房地产贷款,进一步提升金融服务水平。 (三) 严控房地产信贷风险。高度关 注房地产市场变化,严格执行有关信贷政 策,加强对房地产贷款的监督与管理。树 立审慎、依法、合规经营意识,严格遵守 授信集中度审慎监管红线,严格执行国家 房地产贷款调控政策,对于项目资本金不 足、负债率过高或有违法违规行为的房地 产开发商,要严格控制贷款,严格执行二 套及以上房贷首付不低于 40%的标准,严 防假按揭等违法违规行为,切实加强贷款 “三查”,严格面谈、面签制度,认真做好 风险防控工作。 F 57

该用户的其他资料

  • 名称/格式
  • 评分
  • 下载次数
  • 资料大小
  • 上传时间

用户评论

0/200
    暂无评论
上传我的资料
资料评价:

/ 2
所需积分:2 立即下载
返回
顶部
举报
资料
关闭

温馨提示

感谢您对爱问共享资料的支持,精彩活动将尽快为您呈现,敬请期待!