土地登记代理实务重点内容总结

http://club.topsage.com/ 大家论坛 1 / 57 第一章  土地登记概论 一、掌握部分 1.土地登记的概念、意义和作用 一、土地登记 也称土地权利登记，是指由国家专门机关依法对土地的各项权利实行登记的 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 。根据《土地登记规则》第二条规定，我国土地登记是指国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。 二、土地登记的意义 土地登记是国家用以确定土地所有者、使用者及其所有权、使用权和他项权利了的一项法律措施。凡依法办理土地登记的土地使用者，所有者的合法权益均受国家法律的保护。具体而言，土地登记是国家依照法律对土地的坐落，面积，用途，等级，权属关系在专门的薄册上注记的一种制度，它的根本目的是对权利的公示。 三、土地登记的作用 登记的公众职能、私有职能。 1） 维护土地的社会主义公有制； 2） 维护土地权利人的合法权益； 3） 维护正常的土地市场秩序； 4） 有效地保护耕地； 5） 为土地管理和经济社会发展提供重要的基础信息 土地登记的法律依据 一、土地登记的法律依据 1、实体法律依据：如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《宪法》、《中华人民共和国土地管理实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》等； 2、 程序法律依据：有关土地登记的程序性法律依据中《土地登记规则》是最重要的一部规定，也是现行最全面、最集中规定土地登记程序的文件。土地登记代理机构代理登记，必须严格遵守《土地登记规则》，这是我国土地登记工作顺利进行的重要保障和法律依据。是指进行土地登记产生的法律后果按照民法学思想，土地登记所产生的一般效力主要分两种，一种是采用意思主义的立法，一种是采用形式主义的立法。采用意思主义的立法，规定不动产物权的变动只因当事人的意思表示而发生效力；采用形式主义的立法，规定不动产物权的变动非经登记不得生效；我国现行的法律、法规和政策性文件对有关土地登记效力的规定比较零散。我国的土地登记用的是形式主义的立法思想，可以归类于登记的生效要件主义、登记要件主义，进言之，我国土地登记的一般效力是土地权利变动非经登记不得生效，土地登记是土地权利变地的生效要件。 土地登记的基本特点与原则 一、土地登记的特点： 1、 统一性：统一法规、统一程序、统一机关、辖区所有土地 2、 唯一性：登记结果的唯一性。《土地登记规则》第六十五条规定：“土地登记卡是土地登记的主体，也是土地所有权、使用权和他项权利的法律依据；土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地所有者、使用者和他项权利者持有的法律凭证”。 3、 连续性：不断更新登记，登记结果连续。 4、 强制性：即土地权利人或权利变动当事人有义务按要求申请办理土地登记手续，对逾期不进行登记申请的，按规定予以处理。 5、 公开性：土地登记的实质在于公示。土地登记的公示包括登记依据的公开，登记程序的公开和登记结果的公开，土地登记资料可公开查询就是土地登记公开性的内在要求。 6、 公信力：即可信度和可索赔付力。由国家专门机关依法登记的土地权利具有公信力，值得社会公众信赖。要求：严格依法按程序进行的，登记结果真实可靠；如果土地登记错误，致使权益人利益受损，国家将通过行政赔偿方式对受损人予以赔付。 二、土地登记的基本原则 1、 依法原则； 2、 申请的原则； 3、 审查的原则：形式审查和实质审查； 4、 属地管辖的原则：  登记与纠纷采取属地管辖，由不动产所在地的法院或房管、土地部门处理。要求：登记机关坚持统一性（一地一机关）、二是土地登记资料应当保持完整性（资料一套保存）。  登记机关：县级以上人民政府是所辖行政区域内法定的土地登记机关，土地行政主管部门作为政府主管土地管理工作的职能部门，负责土地登记的具体工作。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款规定：“中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。” 各地在具体的土地登记实践中，应当坚持属地管辖的原则；涉及土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离（登记属地管理），土地资产处置权按照资产隶属关系确定。 二、熟悉部分 1.土地权属性质与来源 2.权利主体与客体 3.土地登记的基本单元 基本单元宗地。所谓宗地是指被权属界线封闭的一块地，即指一个或几个权利人所拥有或使用的周边权属界线清楚的一个地块。 4.土地登记机关：县级以上人民政府是所辖行政区域内法定的土地登记机关，土地行政主管部门作为政府主管土地管理工作的职能部门，负责土地登记的具体工作。 三、了解部分 1.土地登记的历史沿革 2.各国主要土地登记制度比较 第二章  土地登记程序 一、掌握部分 1.土地登记的一般程序与要求 程序：土地登记申请---地籍调查---权属审核---注册登记---核发证书。 2.土地登记申请的含义、申请人、申请方式、申请时限、申请书的填写 登记申请概述 （1）申请的概念与要求  土地登记申请是土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向土地登记机关申请其土地权利状况或权利变动事项，请求在土地登记簿上予以注册登记的过程和行为。  即有资格拥、有土地的所有权使用权的单位或者个人，提供合法证件，申报登记，并填写《土地登记申请书》。注意：  一般的土地登记类型均需要土地权利人或权利变动当事人向土地登记机关提出申请。  因更名、更址（如街道名称、门牌号改变而进行的变更等登记）不需要申请，由土地登记机关直接在土地登记簿上进行变更登记。 （2）申请人  是土地权利人或者土地权利变动的当事人，包括自然人、法人和其他组织三种类型。 （3）申请方式  1、直接申请  法人和其他组织均可直接申请；而自然人中只有完全民事行为能力人才可以直接申请土地登记。  2、代理申请  法定代理：对于限制民事行为能力人和无民事行为能力人必须由其法定代理人，即由其监护人担任代理申请。  委托代理：三种类型的土地登记申请人可以主动授权委托代理人代理申请，同时代理人和被代理人（或代理机构）必须签定 《土地登记委托书》或《土地登记委托代理 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 》。  指定代理：既根据人民法院或者有关机关的指定而发生的代理。指定代理中，代理人的代理权限要根据法律规定和指定机关的指定来确定。  （4）申请时限  1、土地他项权利登记的申请时限  按照《土地登记规则》规定，土地使用权抵押权、承租权及其他土地他项权利的设定、变更（不含继承）、终止，当事人自 发生之日起15日内应当申请土地登记。   2、设定登记、变更土地登记及其他类型的登记的申请时限  按照《土地登记规则》，所有其他类型的设定土地登记、变更土地登记，当事人自发生之日起30日内应当申请变更土地登记。 二、熟悉部分 申请书的填写  1、申请书的内容《土地登记申请书》一般包括下列基本事项： 1）申请人状况； 2）申请登记的土地状况； 3）产权来源及产权证明材料； 4）宗地范围界线草图及四至说明； 5）其他事项。  2、填写要求  1）由申请人或其代理人填写；   2）以宗地为单位填写；  3）一人多宗分宗填写；  4）一宗多人，各共有使用权人分别填写，土地份额不清的，可只填宗地面积和所有的建筑占地面积；   5）他项权利申请书应由土地他项权利拥有人和土地他项权利关系人分别填写；   6）填写结束必须签章。 申请提交文件资料   申请人向土地登记机关申请土地登记，应当提交必要的文件资料：  1.《土地登记申请书》；  2. 申请人身份证明：申请人是法人的，提交单位法人证明或身份证明书、法人的个人身份证或户籍簿，但机关法人不需提 交，此外还有《土地登记法定代表人身份证明书》；自然人（含个体工商户）提交个人身份证或户籍证明；不具备法人条件的 其他组织提交的身份证明文件参照法人。  3. 土地权属来源证明；  4. 地上附着物权属证明。 申请审查   土地登记机关仅仅审查申请人资格、申请材料的完整性、 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 性、真伪性、产权材料的有效性。 （1）法人资格的审查  审查《企业法人营业执照》、社会团体登记证书、批准成立的证件或文件。 （2）法定代表人身份证明、户主的审查  必须是法人组织开据，有法人组织公章、单位名称与公章一致、开具证明时间在法定代表人任期之内的证明。  必须是户口薄上登记的合法户主；户主变更、主簿不一、无户口簿的应有基层组织证明。  法定代表人身份证明、户主的住所证明也要进行认真核定。 （3）对代理人代理手续的审查  审查代理委托书或指定委托书中的代理事项、期限、代理人和被代理人名称等清楚准确。按法律规定，法定代理人不需要再 办委托书的，应有村委会或居委会开具的证明和户籍证明。 （4）对土地权源证件的审查  主要是对有无权源证件和已提交证件是否真实，证件、证明效力等内容进行审查。 （5）辖区审核  土地登记管辖为属地管辖。实践中，应当坚持属地管辖的原则，保证土地登记资料的完整性和统一性，涉及土地资产处置时，可将土地资产处置权与土地登记权分离，土地资产处置权按照资产隶属关系确定。 （6）对其他问题的审查  即格式、程序等方面的审查。 收件 1、填写收件单  收件编号、土地使用者(所有者、他项权利者)名称、单位性质、通讯地址、电话、序号、土地权属证件名称、页数、备注、交 件人、收件人和收件日期。  填写事注意：  收件编号与登记表编号相同，便于查找。  文件总数、页数要记清。  谁交件填谁名，代理者写代理人名，而非申请人名。  收交件日期应一致。 2、收件整理  收取的文件资料按一户一份、随收随整、《申请书》在前、顺序整理、编号同意的原则进行。 3、收件移交  收取的文件资料按户整袋移交给地籍调查人员。 登记审批表及填写  权属审核结束后，符合规定要求的，土地登记人员填写《土地登记审批表》。《土地登记审批表》的样式，由各省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门自行制订。《土地登记审批表》必须具备在《土地登记卡》上所需记录的全部内容。 （1）《审批表》的内容  1、土地登记申请人的名称和地址、性质、法人代表及其上级主管部门。   2、土地座落、地号、图号、面积、用途、等级、价格。  3、土地权属性质、使用权类型、使用期限、终止日期。  4、建筑物类型、申报建筑物权属、建筑容积率、建筑密度、建筑限高。   5、土地登记的依据，包括土地权属来源证明文件的类型、编号、日期和土地变更证明文件的类型、编号、日期。   6、土地行政主管部门初审、审核的意见  7、人民政府批准意见 注册登记 （1）注册的概念  指土地登记机关对批准土地登记的土地所有权、使用权或他项权利进行登卡、装簿、造册的工作程序。（ 2）注册的依据《土地登记审批表》是土地登记机关进行注册登记的重要依据。 （3）注册的内容  注册登记的内容：填写《土地登记卡》和《土地共有权登记卡》、填写《土地归户卡》、组装《土地登记簿》、填编《土地归户册》。 （4）注册登记的工作人员  注册登记人员包括经办人和审核人。经办人和审核人必须由获得土地登记上岗资格，熟悉精通业务和有关法律法规的人员担任。）   土地登记卡、簿、册 （1）土地登记卡  1、土地登记卡的概念与组成：是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据。它由主卡、续表 和共用宗使用权登记卡三部分组成。   2、土地登记卡的内容： 1）宗地的基本状况，如地号、图号、座落、面积等； 2）土地使用者、所有者或他项权利者名称、通讯地址、单位性质、主管部门； 3）登记的其他内容，如他项权利、变更事项、登记依据等。   3、土地登记卡填写要求   1）以宗地为单位填写；  2）土地权利人独自拥有或使用一宗土地的，登记时在主卡上登记，其他内容在续表上进行；   3）两个以上土地权利人共同使用一宗土地的，宗地及土地权利状况在主卡上进行登记，各土地权利人的状况在共用宗地使用权登记卡上进行登记，登记的其他内容在土地登记卡续表上进行登记；  4）宗地首次登记，除在土地登记卡主卡上进行登记外，无论有无登记的其他内容均须在土地登记卡续表序号、日期栏内分别填写登记顺序号及批准登记时间，并由经办人、审核人签字；   （2）土地归户卡  土地归户卡以土地权利人、土地所有者和使用者为单位，按宗地填写，土地权利人在同一县级行政区范围内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一土地归户卡。归户卡的编号为填写土地归户卡的顺序号。 （3）土地登记簿  以县级行政区为单位，由《土地登记卡》，按街道(乡、镇) 组装而成，每个街道(乡、镇)可分若干卷。  卷内按宗地号顺序排列，宗地分割按原土地登记卡支号的顺序排列。宗地分开的，以合并后的宗地号顺序排列。  卷号按“街道(乡、镇)----街坊(村)----卷”三组六位数编排。  卷皮、卷脊标明卷号外，还应标明卷内宗地数。 （4）土地归户册《土地归户册》由《土地归户卡》组装而成，内《归户卡》按土地权利人名称第一字(或姓氏)笔划排列。卷号按“街道——街坊——卷”六位数编号。 （5）土地登记卡登记的内容发生变更或设定、变更以及注销土地他项权利的，在土地登记卡续表上进行登记，但土地登记卡主卡中地号、图号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡。 （三）土地证书填写 （1）土地证概念  土地证书是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和土地他项权利者持有的法律凭证。 （2）土地证书类型  我国土地证书有四种：《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》、《土地他项权利证明书》。 （3）证书填写  土地证书以宗地为单位根据土地登记卡填写。一宗地土地使用权共用时，分别填证；《土地他项权利证明书》以土地他项权利人为单位填写，无论一人拥有多宗他项权还是一宗上拥有两个以上不同类型土地他项权利的，应分别填写《土地他项权利证明书》。 （四）土地证书核发   核发证书是土地行政主管部门根据注册登记结果，代表人民政府向土地权利人发放土地证的过程。 （1）核发对象  土地证书是土地权利人拥有土地使用权、所有权、他项权利的法律凭证。国有土地使用证发给依法使用国有土地的单位和个人；集体土地所有证发给依法拥有集体土地的农民集体；集体土地使用证发给依法使用集体土地的单位和个人；土地他项权利证明书发给土地他项权利者。 （2）核发程序  核发证书的程序是：通知——验证——发证。 （3）证书更改  关于更改土地证书，凡是土地证书中用途、终止日期栏目内容发生变更以及设立、变更、注销土地他项权利的，注册登记后更改土地证书，在土地证书的记事栏进行记录，但记录不能超过三次。土地证书上其他内容变更的，须更换土地证书。 第三章  初始土地登记 一、初始土地登记的概念、特点  1.概念：初始土地登记又称总登记，是指在一定时间内，对辖区全部土地或者特定区域 的土地进行普遍登记。 它要求所有土地所有者依法使用或拥有的土地，在使用所有期间内，无论是否有过变更，都应该按照土地部门的要求，在规定的时间内，通过一定的程序重新在统一的薄册上进行登记，并换发土地证。也就是说，需要进行初始土地登记的主要有两种情况：一是从未进行过土地登记的地区；二是原有登记需要全面更新的。 2.特点： 1）阶段性，初始土地登记有期限，持续一段时间后即告结束；  2）全域性，初始土地登记作业区是一个行政辖区，它通常是一个县或市；  3）集中性，初始土地登记是在一定范围和时间内有计划集体统一进行的。 3.初始土地登记申请人 1）个人使用土地的，其土地登记申请人分别为： （1）使用宅基地的城镇、农村居民，由共房产权人或房主申请土地登记。 （2）使用四荒拍卖土地的农村民，由农地使用合同签订人申请土地登记。 2）单位使用土地的，其土地登记申请人分别为： （1）企业法人单位，包括中外合资、合作、外商独资企业、股份制企业，凡是以企业法人名义取得土地使用公的，由企业法人及其法人代表申请土地登记。 （2）机关法人、事业单位法人、社团法人以及名义取得土地使用权的，由各法人及其法人代表申请登记。以上法人单位中，有法人资格，但不是以本法人单位名义取得土地使用权，如政府机关、妇联、科协等单位，以政府名义取得的土地使用权的，应由原取得土地使用权的法人及其法人代表申请土地登记。 （3）联营单位是指不同所有制性质的企业之间或企业、事业单位之间共同投资组成的新的经济实体，并具备法人条件的紧密型联营企业。联营单位以单位法人及法人代表申请土地登记。联营单位联营合同中规定土地作为入股或明确土地使用权不作为联营条件，土地行政主管部门根据实际情况，确定土地登记申请人。 （4）私宫单位指生产资料归公民私人所有，以雇佣劳动力为基础的，并已登记注册的私营独资企业、私营合作企业和私营有限责任公司。一般由私营单位代理人申请。私营单位属合作性质且土地使用权不作为合作条件的，土地行政主管部门视情况确定土地登记申请人。 3）集体所有的土地，其集体土地所有权土地登记申请人分别为： （1）村集体所有的土地，由村属农村集体经济组织或者村民委员会及其代表申请土地登记。 （2）村集体内有两个以上农村集体经济组织的，如过去的生产队，目前仍然为独立存在的， 可以由各农业集体经济组织及其代表申请土地登记，也可以由村集体代办。 （3）乡（镇）农民集体所有的土地，应由乡（镇）集体及其法人代表申请土地登记。根据我国目前农村乡（镇）集体的组织形式，国家没有明文规定具体的乡集体组织范围、章程及组织方式，严格地讲没有反映出法人应具备条件，但是事实上确实有乡（镇）农民集体所有的土地，全面行使着土地所有者的权利。凡属于这种情况的，乡（镇）农民集体所有的土地可以暂时不进行土地登记。随着有关法律的健全，再统一解决。 4.初始登记应提交的文件 初始土地登记申请人向土地登记机关提交的证明文件资料基本上同一般的土地登记，只是反映在土地权属来源证明上，有共自己的特点。在初始土地登记中，申请人提交的土地权属来源证 明一般有以下几中： 1）各时期政府土地主管部门征、拨（使）用的土地批准文件。 2）因买卖、交换、赠与、继承等形式取得的土地使用权或所有权的，除提交买卖、交换、赠与、继承协议书或证明外，还应提交土地使用权或所有权原始取昨证明。 3）无任何手续，擅自占用土地的，应提交按有关规定处理后的证明文件。 4）因历史等原因无法提交权属证明材料的处理：个人使用土地的，由四邻认可，居民委员会或村民委员会开具证明；单位使用土地的，由其上级主管部门开具证明。 5.初始土地登记程序 土地登记程序： 1）申报；2）地籍调查；3）权属审核；4）注册登记；5）颁发土地证书。  初始土地登记的程序还有其三个特殊性：1）是增加了准备工作；2）是增加了通告；3）是增加了公告。 6.初始土地登记公告的意义： 1）让土地权利人及时了解期土地权利是否得到保护； 2）在一定时间内，征询利害关系人的异议； 3）对土地登记机关在行政作业与审核中的不足，施予救济，追求登记效力的公平性； 4）保证土地登记的公信力。 二、熟悉部分 1.土地登记通告 初始土地登记通告是政府让社会知晓进行土地登记的一种行政措施。 1）土地登记通告的内容主要包括：   （1）土地登记区的划分； （2）土地登记期限； （3）土地登记收件地点； （4）土地登记申请 人应当提交的有关证明文件资料； （5）其他事项。 2）发布方式： （1）张贴；（2）直接送达申请人；（3）通过电视、广播、报纸、网络等新闻媒介发布。 3）土地登记公告听异议的处理 土地权利人和利害关系人在土地登记审核结果公告规定的期限内，对公告结果有异议的，可向县（市）土地行政主管部门申请复查。申请复查时，复查申请人应提交土地登记复查申请书、身份证明文件和异议证明文件，并按规定交纳复查费。 土地登记机关根据土地使用者、所有者、他项权利者及其有关土地权益者提出的复查内容进行复查。土地登记复查结果填写《土地登记得查结果表》。该表一式两份，一份提交给土地登记复查申请人，一份提交给土地登记机关进行得查。经复查无误的，复查费不予退还。经复查确有差旬的，复查费由造成差错者负担。 三、了解部分 1.初始土地登记概况 1）城镇国有土地使用权初始登记 2）农村集体土地所有权初始登记 2.初始土地登记准备工作 1）组织准备。一般先由市、县人民政府成立土地登记领导小组。 2）行政准备。行政准备工作直接影响着初始土地登记全部工作进程，它包括以下几个方面： 研究制定初始土地登记 工作计划 幼儿园家访工作计划关于小学学校工作计划班级工作计划中职财务部门工作计划下载关于学校后勤工作计划 ；划分土地登记区；落实初始土地登记工作经费；购买必要的仪器设备和办公用品，如测绘仪器等；准备初始土地登记工作中需要使用的宣传材料、通告、表、书、单、卡、册、薄、公告、土地证等。 3）技术准备。技术准备包括三个方面：其一、依据国家有关法律、政策、规定，结合本地实际情况，制定合适本地区的土地所有权、使用权的确权规定和初始土地登记、地籍调查实施细则。其二、收集资料。初始土地登记需要收集的资料有两大类，一是议论的、资料类。二是图件类。图件类别较多，一般应收集的图件要与确定土地权属界址有关，如老地籍图、规划图、大比例尺行政界线图等。最后，宣传培训。做好初始土地登记培训的方式应结合实际条件，灵活多样，并且有外地对性。 3.初始土地登记中土地权属争议的处理初始土地登记是土地行政主管部门对于该登记区土地权利的普遍确认，对登记区内各土地权利人权益具有较大影响。 4.未确定土地所有权。使用权土地的处理未确定土地所有权、使用权土地是指在办理初始土地登记时，没有或不能确认土地所有者和使用者的土地。《土地登记规则》第二十条规定：尚未确定土地使用权。所有权的土地，由土地行政主管部门进行登记造册，不发土地证书。 第四章  土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记 一、掌握部分 1.土地所有权、使用权和土地他项权利设定登记的概念、类型 1）概念：土地使用权、所有权和土地他项权利设定登记是在初始土地登记以后对一宗土地上新确认的土地使用权、所有权和土地他项权利进行的土地登记。从物(土地)的角度来说的， “设定”是指某种权利的设立，即使原来没有设立某种权利现在依法设立。 2）权利设定登记的特点  （1）设定登记发生在初始土地登记之后，它属于变更土地登记的范畴。   （2）设定登记具有经常性，只要某宗地上新设定了某种权利，就要进行设定登记。   （3）设定登记具有分散性，哪块土地设定了新的权利，就要对那块土地进行设定登记。 3）权利设定登记的类型 （1）划拨国有土地使用权设定登记；   （2）出让国有土地使用权设定登记；   （3）国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记；   （4）国家授权经营国有土地使用权设定登记；   （5）国家租赁国有土地使用权设定登记；   （6）集体土地所有权设定登记；   （7）集体土地使用权设定登记；   （8）土地使用权抵押设定登记；   （9）土地使用权出租设定登记。 2.划拨国有土地使用权设定登记的法律特征、早请人、申请时限和申请人应提交的证明文件， 《土地登记卡》的内容。 1）基本概念  划拨国有土地使用权设定登记是对一宗土地上新确认的以划拨方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。     2）法律特征 （1）划拨国有土地的使有权是依国家行政行为而获得的权利 （2）划拨国有土地使用权的取得受范围限制：建设单位要使用国有土地，一般应以出让等有偿使用方式取得；但是，非赢利、公益性、涉及国家安全、重点扶持、国企兼合并中有困难的企业部门建设用地可以划拨取得。 （3）划拨国有土地使用权一般没有明确的期限。 （4）城镇范围内的划拨土地使用权人应缴纳土地使用税 划拨土地使用权获得者也应法缴纳土地使用税。但军、政、事业单位，宗教、古迹，市政， 直接用于农、林、牧、渔业生产，开荒时间5至10年内，由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地，可免土地使用税； （5）划拨国有土地使用权的处置受法律限制  一般不得转让、出租、抵押，但符合下列条件的例外：经市、县人民政府土地部门和房产管理部门批准，同时 1）土地使用 者为公司、企业、其他经济组织和个人； 2）领有国有土地使用证； 3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； 4）补交了土地出让金。 3）申请人 划拨国有土地使用权设定登记的申请人为划拨国有土地使用者。 4）申请时限 （1）新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设单位应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设用地批准书申请土地预登记，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内，持建 设项目竣工验收报告和其他有关文件申请国有土地使用权设定登记。 （2）其他项目使用划拨国有土地的，土地使用单位或者个人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请国有土地使用权设定登记。 （3）集体土地依法转为国有土地后，原集体土地使用者继续使用该国有土地的，应当在土地所有权性质变更后30日内。 5）提交的土地权属证明文件  国有土地划拨决定书；建设用地批准书；新开工大中型建设项目土地预登记文件；大中型建设项目竣工验收报告：征地勘测图件；原《集体土地使用权 证》；其他证明文件（掌握）。 6）权属审核 （1） 设定划拨土地使用权的土地应符合《划拨用地目录》范围； （2） 经征地勘测的宗地面积应与国有土地划拨决定书批准的用地面积基本一致 二、熟悉部分 出让国有土地使用权设定登记 1、基本概念  指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、法律特征 （1）出让的受让主体广泛。 （2）国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌方式。 （3）出让国有土地使用权须有偿取得   出让金可一次性支付，或在确定的期限内分期支付。 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及国家规定应缴纳的有关税费之和。有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。 （4）出让国有土地使用权受使用期限限制  土地使用权出让的最高年限由国务院规定，实际出让年限则由当事人双方通过合同约定，合同约定的年限不得超过法律规定的最高年限即： 居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。  土地使用权出让的合同期满，除土地使用者申请续期并经依法批准外，国家将无偿收回土地使用权及其地上建筑物、其他附着物。 （5）政府垄断国有土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，由土地行政主管部门具体实施。 （6）不符合有关规定的土地使用权不得登记  包含没有支付全部土地使用权出让金的；经营性土地没有按照招、拍、挂方式出让的，；协议出让地价明显低于出让低价的；对违反规划改变土地用途的；未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。  3、申请人  出让国有土地使用权设定登记的申请人为出让国有土地使用权的受让方。 4、申请时限 （1）出让国有土地使用权按出让合同约定，受让方一次支付全部出让金的，在支付出让金后30日内，申请出让国有土地使用权设定登记。 （2）出让国有土地使用权成片开发按出让合同约定一次出让，受让方分期付款，分期取得使用权的，在每期付款后30日内，申请出让国有土地使用权设定登记。  5．申请人应提交的土地权属来源证明建设用地批准书；《国有土地使用权出让合同》；国有土地使用权出让金全部缴纳完毕的凭证；有关税费的交纳凭证；其他证明文件。  6、权属审核 （1） 主要土地权属证明要件是《国有土地使用出让合同》； （2） 出让年限：如居住用地70年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他用地50年（掌握重点）； （3） 受让人应按出让合同的约定支付出让金。 国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记 （一）国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记  1、基本概念  国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。  国家以一定年期的国有土地使用权作价，出资投入改组后的新设企业，相关国家股股权由有批准权的人民政府土地行政主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。  2、法律特征 （1）依法审批，省级以上人民政府批准（重点掌握）  经国务院批准改制的企业，报国土资源部审批； 其他企业的土地资产处置 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 应报土地所在的省级以上土地行政主管部门审批。  同一企业涉及在两个以上省（自治区、直辖市）审批土地资产处置的，企业可持有关省（自治区、直辖市）的处置批准文件到国土资源部转办统一的公函。 （2）方式受范围限制  可以采取国有土地使用权作价出资（入股）的行业、企业有：  自然垄断的行业，重要公共产品和服务的行业，支柱与高新产业中的骨干企业；承担国家计划内重点技术改造项目的国企； 国企被非国有资本购买、兼并、参股，原资产转为国有股的企业； （3）须进行地价评估、备案  股东以土地使用权作价出资入股，须进行评估作价，核实财产，并折合为股份，严禁将国有资产低价折股、低价出售或者无偿分给个人。  评估拟订土地资产处置的方案、报告经企业所在市、县土地行政主管部门初审后，同时在省级以上土地行政主管部门备案。 （4）转让、作价出资、租赁或抵押  作价出资（入股）取得的土地使用权在使用年限内可以依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价。 （5）持股合同  土地行政主管部门应与国有股权持股单位签订委托持股合同 3、申请人  国家作价出资（入股）国有土地使用权设定登记的申请人为改组后的新设企业。  4、申请时限  签订作价出资（入股）合同之日起30日内。 5、申请人应提交的土地权属证明文件（重点掌握）  企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价备案材料；土地使用权作价出资（入股）合同；土地行政主管部门与国有股权持股单位签订的委托持股合同。建设用地批准书；原《国有土地使用权证》；其它证明文件。 6、权属审核 （1）申请人必须与企业改制批准文件和土地资产处置方案批准文件等土地使用者一致； （2）两类企业土地资产处置方案应报国土资源部批准； （3）国家作价出资（入股）国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限； 国家租赁国有土地使用权设定登记 1、基本概念  国家租赁国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以国家租赁方式取得国有土地使用权进行的土地登记。  县级以上人民政府土地行政主管部门负责，需要支付租金的行为，土地租赁合同可随租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物依法抵押转让。 2、法律特征 （1）国有土地租赁受的范围（重点掌握）  原有建设用地，因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁。  新增建设用地，重点仍应是推行和完善国有土地出让，租赁只作为出让方式的补充。  经营性房地产开发用地都必须实行出让，不实行租赁。  企业改革中涉及国企改为有限、股份公司的，国企租赁经营，非国企兼并国企的，对于已划拨的土地使用权，采取出让或者租赁的方式。 （2）国有土地租赁的期限  短租不超过5年；长期租赁由租赁合同约定，但最长不得超法定的同类用途土地出让最高年期。 （3）国有土地租赁的租金与缴纳方式  租金的确定，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式。  租金不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。  协议出租的结果要报上级土地行政主管部门备案，并向社会公开披露。  短租年付或季付租金；长租合同确定支付时间、租金调整的时间间隔和调整方式。 （4）国有土地租赁权人的权利、义务  承租土地使用权可以转租、转让或抵押  国有土地租赁权人有优先受让权  承租土地提前收回，可以获得合理补偿 （5）土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同  租赁期限六个月以上由市、县土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。内容含出租双方、宗地自然状况、租金相关情况、权利义务等。  3、申请人  国家租赁国有土地使用权设定登记的申请人为承租人。    4、申请时限  签订租赁合同之日起30日内。  5、申请人应提交的土地权属证明文件  国有土地租赁批准文件；国有土地租赁合同；建设用地批准书；原《国有土地使用证》；其它证明文件。  6、权属审核（重点） （1） 申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有土地使用权租赁合同中的土地使用者一致； （2） 国有土地租赁合同应由市、县土地行政主管部门与承租人签订； （3） 国家租赁国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的最高使用期限。短期租赁年限一般不超过5年； （4） 国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡 国家授权经营国有土地使用权设定登记 1、基本概念    国家授权经营国有土地使用权设定登记是对一宗地新确认的以授权经营方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。授权对象为国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司。 2、法律特征 （1）依法审批  省级以上人民政府批准。 （2）权利受范围限制  国有土地使用权授权经营主要针对自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业。 （3）使用权人无须支付资本金 （4）在授权期限和范围内权利人有权处置土地使用权 （5）国家授权经营国有土地使用权人应接受授权部门的监督管理 3、申请人（重点掌握）  被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司。 4、申请时限  取得国有土地使用权经营管理授权书后30日内。 5、申请人应提交的权属证明文件（重点掌握）  企业改制方案及批准文件；土地资产处置方案及批准文件；土地估价报告备案材料；《国有土地使用权经营管理授权书》；被授权经营土地使用权公司土地配置材料；建设用地批准书；原《国有土地使用证》；其他证明文件。 6、权属审核（重点掌握） （1） 申请人必须是被授权经营土地使用权的国家控股公司、国有独资公司、集团公司； （2） 两类企业土地资产处置方案应报国土资源部批准； （3） 国家授权经营国有土地使用权的最高使用期限应符合出让国有土地使用权的使用期限； （4） 涉及宗地分割的，分割以后各宗地面积之和应等于分割前宗地面积。   集体土地所有权、使用权设定登记 （一）集体土地所有权、使用权设定登记 1、基本概念  集体土地所有权和集体土地使用权设定登记是指初始土地登记后，对一宗地上新设定的集体土地所有权或集体土地使用权进行的土地登记。 （1）集体土地所有权：指中国农村劳动集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有土地的权利。 （2）集体土地使用权：由集体土地所有权中派生出来的一种用益物权，含农用地的使用权、非农业建设用地使用权和“四荒”土地使用权。 2、法律特征 （1）集体土地所有权、使用权主体（重点掌握）  集体土地所有权主体类型为乡（镇）农民集体、村农民集体和组农民集体三种。  集体土地使用权主体一般为本集体经济组织成员。  如为本集体经济组织以外的单位或者个人，则必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。  在同等条件下，本集体经济组织内的农民享有优先权。 （2）国家为了公共利益的需要可以征用集体土地 （3）集体非农业建设用地应依法按标准严格审批（重点掌握）  严格控制乡镇企业的不同行业和经营规模、用地标准；  农户一户一宅，面积不得超标，且尽量使用原宅基地和村内空闲地；  乡村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设符合相关规划要求。 （4）农民集体土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设 （5）集体“四荒”土地使用权可以继承、转让（租）、抵押或参股联营（重点掌握）  县级以上人民政府批准，农村集体经济组织与治理开发者签订合同或协议；  “四荒”土地使用权可以通过承包、租赁、拍卖等方式取得，年限最长五十年；权利期限内权利人可继承、转让（租）、抵押或参股联营的权利，但后三者要经村集体同意，乡(镇)级政府审核，县级人民政 府批准，并依法办理土地使用权变更登记和抵押登记。  3、申请人  集体土地所有者、集体土地使用者。 4、申请时限  作出申请登记决定或接到相关单位和个人依法要求登记书面文件之日起30日内。 5、提交的土地权属证明文件   （1）集体所有权登记：土地改革时颁发的土地所有证；人民政府和有关部门批准文件；权属界线协议书；其他证明文件。   （2）集体土地农业用地使用者申请地登记：人民政府批准文件；土地承包经营合同；拍卖金支付凭证；其他证明文件。   （3）乡（镇）村企事业建设用地使用者申请登记：人民政府建设用地批准文件；建设用地批准书；联营合同；原《集体土地使用证》；其他证明文件。   （4）农村居民宅基地使用者申请登记：人民政府批准文件；其他证明文件。   （5）集体所有的“四荒”地使用者申请登记： “四荒”地承包(租赁)合同或“四荒”地拍卖协议等；拍卖金支付凭证；其他证明文件。 6、权属审核（要点，其他略） （1） 集体土地所有权设定登记权属审核的重点是权属证明材料的真实性和合法性； （2） 农业用地承包经营期限为30年，承包、租赁、拍卖“四荒”地使用权，最长不得超过50年； （3） 农村村民一户只能拥有一处宅基地 土地使用权抵押权设定登记  1、基本概念土地使用权抵押权设定登记是对一已登记过国有土地使用权或集体土地使用权宗地上新设定抵押权进行的土地登记。 2、法律特征 （1）设定受范围限制（掌握重点，尤其是对划拨、出让的土地的抵押！！！）用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得，并已办理土地登记手续的土地使用权。 3、申请人土地使用权抵押权设定登记申请人为抵押人(土地使用者)和抵押权人。  4、申请时限抵押合同签订后15日内，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。 5、申请人应提交的土地权属证明文件（重点掌握）土地使用证；主合同和抵押合同；土地估价报告；其他文件，包括： ①以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额； ②依法以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意抵押证明；  ③抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明； ④以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。 6、权属审核 （1） 抵押和抵押权人应与抵押合同签订双方一致； （2） 对土地使用的审核； （3） 对抵押贷款期限的审核； （4） 对抵押贷款额的审核； （5） 对宗地部分抵押的审核； （6） 对一宗地多次抵押的审核。 土地使用权出租设定登记 1、基本概念土地使用权出租设定登记是对已经登记过的土地使用权设定出租权 的登记。  2、法律特征 （1）用于出租的地块必须符合有关法律规定的条件法律允许的出租的地块，具体要求如下： 出让土地使用权的出租：出租人对土地的开发必须达到法律规定的或土地使用权出让合同规定的标准，如按合同规定的期限和条件投资开发、利用土地（掌握重点）。划拨土地使用权的出租：一般不得出租。集体土地使用权的出租：一般不得出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。集体农业用地的承包后的出租：承包期限内将部分或全部土地承包经营权转包或者出租给第三方；按要求承包的 “四荒”土地使用权等其他土地承包经营权使用期限内可以出租。 （2）土地使用权出租应当签订租赁合同 （3）土地使用者出租土地使用权须依法申请 （4）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物使用权一同出租 3、申请人土地使用权出租设定登记申请人为出租人(土地使用者)和承租人。 4、申请时限租赁合同签订后15日内。 5、申请人应提交的权属证明文件土地权属来源证明；划拨土地使用权出租批准文件；出租合同；有关部门认证的出租地块开发投资证明；其他证明文件。 6、权属审核 （1） 对申请人的审核； （2） 对土地投资情况的审核； （3） 对土地用途的审核； （4） 对租赁期限的审核。 三、了解部分 各类设定登记的《土地雪户卡》和土地证书填写内容   第五章  土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记 一、掌握部分 1.土地所有权、使用权和土地他项权利变更登记的概念、类型 1）基本概念  即对一宗地上经登记的土地权利中的土地使用权、所有权及土地他项权利发生改变而进行的土地登记。   掌握要点： （1）初始土地登记和设定登记之后； （2）包含三种权利的改变，客体的部分改变及部分内容的改变； （3）具有日常性和个别性。   2）登记类型 （1）划拨国有土地使用权变更登记； （2）出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和国家授权经营国有土地使用权变更登记；（3）集体土地所有权及集体土地使用权变更登记； （4）土地他项权利变更登记。 划拨国有土地使用权变更登记 1、基本概念对经登记的划拨国有土地使用权权属发生的改变进行的土地登记。包含：一是划拨国有土地使用权补办土地出让手续；二是因住房制度改革出售公有住房和经济适用房等引起的划拨国有土地使用权变更。 2、划拨国有土地使用权补办出让登记特点 （1）法律特征：划拨国有土地使用补办出让手续 （2）申请人：划拨国有土地使用者 （3）申请时限：交纳出让金后30日 （4）申请人应提交的证明文件：人民政府批准文件；原《国有土地使用证》；《国有土地使用权出让合同》；国有土地使用权出让金及有关税费缴纳凭证；其他证明文件。   （5）权属审核（重点掌握）   1）对申请人的审核：审核土地使用证上的权利人和出让合同上的受让方一致、申请人身份是否是公司、企业、其他经济组织和个人。 2）《国有土地使用权出让合同》的审核：出让方必须为市、县人民政府土地行政主管部门， 且与受让方签订合同内容时间等合理有效。 3）使用期限的审核：参考出让国有土地使用权年限。 4）出让金缴纳情况的审核 （6）注册与发证：需报人民政府批准后方可注册登记，原《土地登记卡》上进行。收回、注销原证，填新证，证发国有土地使用者。 3、出售公房的国有土地使用权变更登记特点 （1）法律特征：城镇住房制度改革涉及的划拨国有土地使用权 （2）申请人：售房单位和购房职工（ 3）申请时限：县级以上地方人民政府房管部门登记房屋所有权之日起30日内。 其他国有土地使用权变更登记 1、基本概念出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记是对经登记的出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权因转让发生变更而进行的登记。变更原因如下：入股方式转让、依法转让、企业兼与合、处分抵押财产。 2、法律特征 1）出让国有土地使用权变更登记 （1）出让土地使用权的转让：以出售、交换和赠予形式将土地使用权再转移。必须条件 A）已经按照出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地； B）转让房地产时，已付全部土地使用权出让金，并有土地证；投资开发房屋类的完成发投资总额的25%以上，成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；建成房屋应有房产证； C)转让应当签书面合同，相关权利、义务随之转移； D)使用年限不超过出让合同剩余年限； E)  土地与地上建筑物、附着物所有一起转让。 F)    改变土地用途的应经出让方同意并经土地和规划部门批准，重签出让合同，调整出让金并登记。 国家租赁国有土地使用权的变更 1.承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押，同时依法登记。 2.转租、分租第三人的，原承租人持有土地使用权，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。 3.转让土地租赁合同的，第三人负责租赁合同约定的权利义务，取得土地使用权，原租赁合同更名后继续有效。 3、申请人出让、国家作价出资（入股）、国家租赁和授权经营国有土地使用权变更登记的申请人为相关的转让人和受让人；处分抵押财产的申请人为抵押人(使用者)、抵押权人和受让人 4、申请时限 1）作价出资（入股）合同签订之日起30日内。 2）转让的合同或协议签订后30日内，涉及房产变更的在房产变更登记发证后15日内。 3）单位合、分、企业兼并的，在合同签订后30日内或接到批准文件后30日内。 4）处分抵押财产的财产处分后30日内。 5、提交的权属证明文件（掌握重点）原《国有土地使用证》；土地税费交纳证明； 另外：A）以入股方式转让的，提交入股合同； B）土地使用转的，提交转让合同、转让地块投资证明、税费缴纳凭证； C）单位合并、分立和企业兼并的，提交合同或上级主管部门的批准文件； D）处分抵押财产的，提交处分抵押财产的证明文件 6、权属审核申请人与相关证明文件的土地使用者名称一致，转让地块上的投资已满足要求， 土地使用期限未超限，价格合理，交清相关税费，土地用途未变或变了有批准；涉及房产转移的已办理房产登记手续，且有《房屋所有权证》；授权经营国有土地使用者一般不得向集团公司以外的单位和个人转让土地。 7、注册登记与核发证书人民政府批准后注册登记。整宗地发生权属变更的，在原《土地登记卡》上进行登记；宗地分割在新《土地登记卡》登记；原土地证收回并注销，核发新证。  二、熟悉部分 划拨国有土地使用权变更登记 1、基本概念对经登记的划拨国有土地使用权权属发生的改变进行的土地登记。包含：一是划拨国有土地使用权补办土地出让手续；二是因住房制度改革出售公有住房和经济适用房等引起的划拨国有土地使用权变更。 2、划拨国有土地使用权补办出让登记特点 1）法律特征：划拨国有土地使用补办出让手续 2）申请人：划拨国有土地使用者 3）申请时限：交纳出让金后30日 4）申请人应提交的证明文件：人民政府批准文件；原《国有土地使用证》；《国有土地使用权出让合同》；国有土地使用权出让金及有关税费缴纳凭证；其他证明文件 5）权属审核  a:对申请人的审核：审核土地使用证上的权利人和出让合同上的受让方一致、申请人身份是否是公司、企业、其他经济组织和个人。 b: 《国有土地使用权出让合同》的审核：出让方必须为市、县人民政府土地行政主管部门， 且与受让方签订合同内容时间等合理有效。 c：使用期限的审核：参考出让国有土地使用权年限。 d: 出让金缴纳情况的审核 6）注册与发证：需报人民政府批准后方可注册登记，原《土地登记卡》上进行。收回、注销原证，填新证，证发国有土地使用者。 3、出售公房的国有土地使用权变更登记特点 1）法律特征：城镇住房制度改革涉及的划拨国有土地使用权 2）申请人：售房单位和购房职工 3）申请时限：县级以上地方人民政府房管部门登记房屋所有权之日起30日内 4）申请人应提交的证明文件：公房出售批准文件；原《国有土地使用证》；《房屋所有权 证》权利人为购房职工；售房单位和购房职工签订的售房合同；其他证明文件。 5）权属审核：申请人为售房合同签约双方；出售方应与公房出售批文中的被批准单位以及 《国有土地使用证)上的权利人一致；购房职工应与《房屋所有权证》上的所有