2011年房地产估价师考试经营与管理串讲

http://club.topsage.com/ 大家论坛 1 / 92 2011年房地产估价师考试经营与管理串讲 第一章 房地产投资及其风险 一、重点(掌握) （一）房地产投资的概念 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 （二）房地产投资的分类（※重要考点） 易混淆点：在房地产投资的物业类型中，高尔夫球场既属于“酒店与休闲娱乐设施物业”，也属于“特殊物业”。   （三）房地产投资的特性（※重要考点） 受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。 1．区位选择异常重要（受房地产的不可移动性影响） 2．适于进行长期投资 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。 （※重要考点:经济寿命和自然寿命） 房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。 自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产的维护费用高到没有租户问津时，干脆就让它空置在那里。但实际情况是，如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以使投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造，改变建筑物的使用性质或目标租户的类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。 因此，许多房地产投资者都把房地产投资作为一项长期投资，从开发建设开始，就重视其长期投资价值的创造、维护和保持，以使得房地产投资项目的全寿命周期利益最大化。 3．需要适时的更新改造投资 4．易产生资本价值风险 （预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的绩效。） 异质性是房地产的重要特性，市场上没有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两幢建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街状况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。 房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。因此，房地产投资者除了需要聘请专业房地产估价师帮助其进行价值判断以外，还要结合自身的眼光、能力和经验进行独立判断，因为相同市场价值的房地产却有着因人而异的投资价值。 5．变现性差 变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的弱流动性特征密切相关。虽然房地产资产证券化水平在逐渐提高，但也不能从根本上改变房地产资产流动性差的弱点。 房地产资产流动性差的原因，与房地产和房地产市场的本质特性密切关联。一方面，由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；另一方面，对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方心理承受价格的匹配，才有可能达成交易。而房地产价值量大所导致的买卖双方交易行为的谨慎，以及房地产市场中交易分散、信息不完备程度高等特点，又进一步延长了搜寻时间。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。 6．易受政策影响 7．依赖专业管理 8．存在效益外溢和转移   （四）房地产投资的作用 房地产投资的作用，可以从全社会及投资者自身两个角度来理解。 从社会的角度看，房地产投资尤其是房地产开发投资，对一个国家或地区的经济增长、就业机会创造以及相关产业的发展，均具有重要的带动作用，对增加政府财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利、提高城市公共品质量和城市空间使用效率等，均能做出重要贡献。 （※重要考点）从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者就可以通过房地产投资，获得经常性的收益和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，是最理想的投资工具之一。此外，投资者通过房地产投资，还可以获得作为房地产业主的荣誉。   (五)房地产直接投资（※重要考点） 形式 分类 说明 直接投资 房地产开发投资 通常属于中短期投资，形成增量供给 包括商品房建设投资和土地开发投资 房地产置业投资 缺乏经验的：买价高成熟物业、收益水平低，风险也低 有经验的：买价低新竣工或尚未竣工物业、初始价低、收益低，但具备升值潜力   (六)房地产间接投资 形式 分类 说明 间接投资 投资房地产企业股票或债券 炒股（专指持有房地产类股票的投资） 投资房地产投资信托基金 优越性：收益稳定；流动性好。 类型：权益型、抵押型、混合型 主要投资人群：个人投资者和大型机构投资者 购买住宅抵押支持证券 尚未正式上市，建行进行了“建元2005-1”试点   （1）投资房地产投资信托基金 房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。REITs的出现，使投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。 投资者将资金投入REITs有很多优越性：第一，收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金，因为REITs股份可在主要的证券交易所交易，这就使得买卖REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。 按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。 中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的局面。而REITs作为一种创新的房地产金融工具，越来越得到政府和产业界的认同。2008年12月20日《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中明确表示要“开展房地产投资信托基金试点”。随着中国相关法律 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 和房地产市场体系的完善，REITs将会逐渐成为中国投资者现实的投资工具。   (七)房地产投资的系统风险（※重要考点,经常以单选、多选、判断 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的类型出现） 系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。 （1）通货膨胀风险（购买力风险） 通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。 （2）市场供求风险 （3）周期风险 房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。 （4）变现风险 （5）利率风险 利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。 （6）政策风险 （7）政治风险 房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，是房地产投资中危害最大的一种风险。 （8）或然损失风险   (八)房地产投资的个别风险（※重要考点） （1）收益现金流风险 （实际收益现金流＜预期目标要求） （2）未来运营费用风险 （未来运营费用＞预期） （3）资本价值风险 即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。 （4）机会成本风险（比较风险） （5）时间风险 时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。 （6）持有期风险 置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。 时间风险内涵中蕴含持有期风险，持有期风险是时间风险的一种，是从一个具体的特定角度说的；而时间风险的内涵更丰富。   二、考点（熟悉） (一)房地产投资的利弊（※重要考点） 利 1、相对较高的收益水平 开发类：成本利润率>20%，权益收益率会更高； 置业类：10%-12%的权益收益率* 2、易于获得金融机构的支持 可以抵押贷款 3、能抵消通货膨胀的影响 是投资置业者能容忍较低投资收益率的原因（易考单选） 净租金收益+（增值部分-通货膨胀）>贷款利率 4、提高投资者的资信等级     弊 1、投资数额巨大   2、投资回收周期较长 开发类：3-5年； 置业类：8-10年或20-30年 3、需要专门的知识和经验   第二章　房地产市场与市场运行 一、房地产市场的含义(掌握) 传统意义上的房地产市场，是指从事房地产交易活动的场所。随着电子商务时代的到来，交易双方不再需要到一个特定的场所去交易，因此市场的概念就进一步扩大为一切途径和形式的交易活动安排。 房地产开发经营及管理活动中涉及的房地产市场，则采用了房地产经济学中对房地产市场的定义，指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。 房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成。这些反映着房地产市场运行中的种种现象，影响着房地产市场的运行质量和发展趋势。 二、房地产市场的运行环境(掌握) 房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。房地产市场的运行环境分为以下八类：社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。 房地产市场的运行环境 主要影响因素 社会环境 人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等 政治环境 政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性，政府及公众对待外资的态度等 经济环境 经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等 金融环境 宏观金融政策、金融工具完善程度、资本市场发育程度等 房地产业的运行环境 主要影响因素 法律制度环境 土地制度、产权制度、税收制度、住房制度、交易制度和城市发展政策等 技术环境 建筑材料、建筑施工技术和工艺、建筑设备的进步，信息技术和节能减排技术、可持续发展技术的发展和应用等 资源环境 土地、环境和能源等资源约束 国际环境 经济全球化和国际资本流动 三、影响房地产市场转变的社会经济力量(掌握) (6大力量)【金 星(金融、信息) 生人 自治】 (一)金融业的发展 (二)信息、通讯技术水平的提高和交通条件的改善 (三)生产和工作方式的转变 (四)人文环境的变化 (五)自然环境的变化 (六)政治制度的变迁 四、房地产市场的参与者(掌握) 房地产市场的参与者主要由市场中的交易双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。 (一)土地所有者或当前的土地使用者 (二)开发商 开发商的主要区别在于其开发的物业是销售还是作为一项长期投资。许多中小型开发商是将开发的物业销售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。当然，对于居住物业来说，不管开发商的规模大小，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。 开发商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对某些特定的物业类型(如写字楼或住宅)或在某一特定的地区进行开发有专长，而另外一些开发商则可能宁愿将其开发风险分散于不同的物业类型和地点上，还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布却很广甚至是国际性的。总之，开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别。开发商的经营管理风格也有较大差异：有些开发商从规划设计到房屋租售以及物业管理，均聘请专业顾问机构提供服务;而有些开发商则均由自己负责。 (三)政府及政府机构 政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。 房地产业常常被政府用来作为“经济调节器”，需要不时的“加速”或“制动”;与房地产有关的土地出让和税费收入数额巨大，是地方政府财政的一个重要来源，对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。 (四)金融机构 房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的中短期资金或“建设贷款”，以及项目建成后用于支持消费者与置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。 (五)建筑承包商 房地产开发商往往需要将其建设过程的工程施工发包给建筑承包商。但承包商也能将其承包建安工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险，如取得建设用地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销等。但承包商仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。但即便承包商同时兼做开发商的角色，其对房地产开发项目利润水平的要求也相对较低，因为其承担工程建设工作也能为企业带来一定的收益。 专家 主要职责 建筑师 规划方案设计、建筑设计； 组织定期技术工作会议、签发与 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 有关的任务、提供施工所需的图纸、协助解决施工中的技术问题。 工程师（结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师） 结构、供暖、给排水、照明、空调或高级电气设备的设计； 负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决施工中的技术问题。 会计师 财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式、通报财务状况。 造价师或经济师 建设前：开发成本估算、工程成本预算； 招标阶段：编制工程标底 施工过程：成本控制、成本管理和合同管理 竣工后：工程结算 估价师和经纪人 估价师：租售前，确定最可能的租金和售价水平； 经纪人：促进双方交易、办理交易手续服务 租售服务时（房地产代理）：制定营销与租售策略、确定租售对象与 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 、预测租售价格、实施租售过程。 律师 获取过程中:提供“法律审慎调查报告”；* 合同和协议的事先审查。 (六)专业顾问 专家 主要职责 建筑师 规划方案设计、建筑设计； 组织定期技术工作会议、签发与合同有关的任务、提供施工所需的图纸、协助解决施工中的技术问题。 工程师（结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师） 结构、供暖、给排水、照明、空调或高级电气设备的设计； 负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决施工中的技术问题。 会计师 财务预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式、通报财务状况。 造价师或经济师 建设前：开发成本估算、工程成本预算； 招标阶段：编制工程标底 施工过程：成本控制、成本管理和合同管理 竣工后：工程结算 估价师和经纪人 估价师：租售前，确定最可能的租金和售价水平； 经纪人：促进双方交易、办理交易手续服务 租售服务时（房地产代理）：制定营销与租售策略、确定租售对象与方法、预测租售价格、实施租售过程。 律师 获取过程中:提供“法律审慎调查报告”；* 合同和协议的事先审查。 五、房地产市场结构(掌握) (一)房产市场的垄断竞争关系(新增内容，重要考点) 市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种结构类型。四种市场结构中，完全竞争市场竞争最为充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争和寡头垄断具有竞争但竞争不充分。 按照某行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小 类   型 特 点 完全竞争市场 竞争最为充分 垄断竞争市场 具有竞争但竞争不充分 寡头垄断市场 具有竞争但竞争不充分 完全垄断市场 不存在竞争 由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。 房地产市场的垄断竞争特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间、销售数量控制和销售价格控制等。 以住房地产市场为例，由于存量房市场的交易双方主要为分散的家庭，因此存量房市场的垄断竞争市场结构特征表现为竞争多于垄断;而在新建住房市场上，由于房地产开发企业集中开发建设商品住房项目是市场供应的主要组成部分，如果同期在某一区域市场的新建住房开发项目较少，就容易形成区域性垄断，导致垄断多于竞争。 此外，房地产市场的垄断竞争特征，除受到子市场分割的影响外，还受到供给者或需求者市场势力的影响，进一步加大了垄断竞争特征分析的复杂性。 (二)房地产市场的数量比例关系 从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构。(重要考点，每年都会以多选的形式出现) 六、房地产市场指标(掌握) 反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。(重要考点) 供给、需求、交易、监测与预警四大类指标 (注意四大指标下的分指标不要混淆!) 可以采用表格或者框架图的方式强化记忆。 (一)供给指标(重要考点) (1)新竣工量(New　Completions，NCt)，是指报告期(如第t年或半年、季度、月，下同)内新竣工房屋的数量，单位为建筑面积或套数，可按物业类型分别统计。中国新竣工量统计指标是竣工面积，指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到入住和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验收 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 )，可正式移交使用的各幢房屋建筑面积的总和。 (2)灭失量(δt)，是指房屋存量在报告期期末由于各种原因(毁损、拆迁等)灭失掉的部分。 (3)存量(Stock，St)，是指报告期内已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数;在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量(St=St-1+NCt-δt);可按物业类型分别统计。(重要考点，以单选形式出现的计算) (4)空置量(Vacancy，VCt)，是指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。由于市场分析过程中空置量通常指存量房屋中可供市场吸纳的部分，并与新竣工量共同形成当前的市场供给，所以严格意义上的空置量，还应该从从没有被占用的房屋数量中扣除季节性使用或由于各种原因不能用于市场供给的房屋数量。中国目前空置量是指“报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。” (5)空置率(Vacancy Rate，VRt)，是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VR：=VCt/S。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。(重要考点，以单选形式出现的计算) (6)可供租售量(House sfor Sale/Rental，HSRt)，是指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量一上期吸纳量+本期新竣工量(HSRt=HSRt-1-AVt-1+NCt);实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。因为并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某时点的空置量通常大于该时点可供租售的数量。(重要考点，以单选形式出现的计算) (7)房屋施工面积(Buildings Under Construction，BUCt)是指报告期内、施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。(易错) (8)房屋新开工面积(Construction Starts，CSt)，是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。房屋的开工日期应以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。 (9)平均建设周期(Construction Period，CPt)，指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积(CPt=BUCt/NCt)。 (10)竣工房屋价值(Value of Buildings Completed，VBCt)，指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，拆迁补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。竣工房屋价值一般按工程施工结算价格计算。 (二)需求指标 (三)市场交易指标(重要考点) (1)销售量(Houses Sold，HSt)，是指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按存量房屋和新建房屋、不同物业类型分别统计。我国房地产开发统计中采用的销售面积包括当期增量房屋预售面积和当期增量房屋现房销售面积。 (2)出租量(Houses Rented，HRt)，是指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。 (3)吸纳量(Absorption Volume，AVt)，指报告期内销售和出租房屋的数量之和(AVt=HSt+HRt)，单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。(重要考点，以单选形式出现的计算) (4)吸纳率(AbsorptionRate，ARt)，是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例(ARt=AVt/HSRt)，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。(重要考点，以单选形式出现的计算) (5)吸纳周期(Absorption Period，APt)，是指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间(APt=HSRt/AVt)，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。(重要考点，以单选形式出现的计算) (6)预售面积，是指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。 (7)房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。中国现有房地产价格统计是基于各类物业平均价格的统计。 (8)房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。中国现有房地产租金统计是基于各类物业平均租金的统计。 (9)房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。 (四)市场监测与预警指标 七、房地产市场的特性(重要考点) 导致房地产市场具有一系列区别于一般商品市场的特性，包括垄断性、外部性和信息不对称性等。 (一)市场供给的垄断性 由于开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性;由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。 (二)市场需求的广泛性和多样性 (三)市场交易的复杂性 (四)房地产价格与位置密切相关 (五)存在广泛的经济外部性 经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。负外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受损，而造成外部不经济的人却没有为此承担成本。 (六)市场信息的不对称性 信息不对称性，是指在市场交易中，产品的卖方和买方对产品的质量、性能等所拥有的信息是不相对称的，通常产品的卖方对自己所生产或提供的产品拥有更多的信息，而产品的买方对所要购买的产品拥有很少的信息。 解决房地产市场信息不对称问题的主要途径，就是①发展房地产估价等专业服务业，②政府加强房地产市场信息的发布工作，③提高房地产市场的透明度。 八、房地产市场的功能 (一)配置存量房地产资源和利益 (二)显示房地产市场需求变化 引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：①未来预期收益变化;②政府税收政策的影响;③收入水平变化或④消费品味变化;⑤原用于其他方面资金的介入和⑥土地供给的变化。 (三)指导供给以适应需求的变化 (四)指导政府制定科学的土地供给计划 (五)引导需求适应供给条件的变化 九、房地产空间市场与资产市场(熟悉) (一)房地产空间市场 在房地产空间市场上，房地产为家庭和企业提供生活和生产的空间。 空间市场上的需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业，供给则来源于房地产资产市场，即目前所存在的房地产资产的数量。 (二)房地产资产市场 在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间(例如每年)所获得的租金(或等效租金)，二是在转售时所实现的增值收益。为获得房地产所带来的投资收益，必须拥有房地产，这一点与空间市场是不同的。房地产资产市场中的需求者是希望通过拥有房地产而获取收益的家庭和机构投资者，新增供给的来源则是新建的建筑物。 (三)房地产空间市场和资产市场之间的联系和均衡状态 房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求;同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。 市场分类 需求者 供给 关系 空间市场 家庭和企业 房地产资本市场 空间市场的供求关系影响资产市场的需求 资产市场 家庭和机构投资者 新建的建筑物 资产市场决定了空间市场的供给 房地产市场存在着一种均衡状态，在这种状态下，租金和价格都不发生变化，价格与重置成本相同，新增量和灭失量相等，房地产资产存量保持不变。这种均衡状态是转瞬即逝的，在大部分时间上市场都处于一种不均衡的状态，但总是在向均衡状态回复，围绕均衡状态进行上下波动。 均衡状态的特点：(2种不变，2种相等) (1)租金和价格不动、房地产资产存量不动; (2)价格=重置成本;新增量=灭失量 十、房地产市场的周期循环(掌握) (重要考点，每年都会以单选、多选、判断题型出现) (一)房地产周期循环的原因 房地产周期循环的主要原因包括： 供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键; 市场信息不充分，导致从供需两方面调整不均衡的时间存在时滞(Time-lag); 生产者与消费者心理因素的影响，如追涨不追跌、一窝蜂的投机或非理性预期; 政策因素的影响，如容积率控制、农地征用控制; 政治冲击，如社会政治动荡; 制度因素的影响，如预售制度的期货效应、中介等房地产专业服务制度的健全程度等; 生产时间落差、季节性调整、总体经济形势等。 (三)传统房地产周期理论的主要内容 传统房地产周期理论的主要内容包括：在市场供求平衡的前提下，房地产市场会正常运作，且这种平衡性会持续一定的时期;在此时期内，投入房地产市场的资金的利润预期保持不变，投资者具有自我调节投资量的能力。房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性，且不同周期之间的时间差异和投资回报差异微乎其微。 根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。在每一个运行周期中，均经过扩张、缓慢、萧条、调节、复苏和再次扩张的过程。具体包括的阶段是：确认对新入住或使用空间的需求，促使新建筑产生;受到新建筑的刺激而导致经济扩张;经济的持续扩张进一步刺激新建筑;新建筑超过空间需求，导致超额建筑;调节，因需求减少而导致新建筑活动剧烈减缓;复苏，需求开始增加而消化已有超额建筑;回复到空间市场供需均衡状况;经济的持续扩张导致对新建筑需求的增加;确认对新入住或使用空间的需求，促使新建筑产生。 (四)分析房地产周期运动的新观念 上述传统房地产周期理论在政治、经济状况基本稳定或预期稳定的情况下，是有效的。但是，众所周知，均衡是瞬间的状态，不均衡才是真实的、永续的。 (五)房地产市场的自然周期 不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是少于现存的供给数量，市场机制的作用总能在市场周期运动中找到一个供需平衡点(从供给的角度来说，在这个平衡点上允许有一定数量的空置)，尽管不能精确地确定平衡点的位置，但研究表明，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然周期可分为四个阶段(图2-2)： (六)房地产市场的投资周期   阶段 空置率 供给和需求增长率 租金增长率变化 第一阶段 ↓始于市场周期的谷底，空置率达到峰值，空置率在整个阶段都大于长期平均空置率并逐渐减少。 供给基本停止，供给增长率≈0 下滑→稳定→小步上升 第二阶段 ↓空置率低于长期平均空置率并会达到空置率的最低点（需求增长率=供给增长率时） 需求增长率＞供给增长率； 达到周期峰值时，两者相等。 快速上涨→上升 第三阶段 ↑空置率依旧低于长期平均空置率，但会逐渐增加，直到和之相近。 需求增长率＜供给增长率 仍缓慢上升直至停止 第四阶段 ↑空置率继续增加，直到增加到最大值。 供给高增长，需求低增长甚至负增长 开始下滑，租金甚至只能维持物业运营费用 （七）房地产市场自然周期和投资周期之间的关系 投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。 第三章 房地产价格和价值 一、房地产需求(熟悉) 1.决定房地产需求量的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平;②消费者的收入水平，③消费者的偏好;④相关物品的价格水平;⑤消费者对未来的预期。 2.房地产需求曲线 房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系——某种房地产的需求量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图3-1(a)中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产的需求量(Q)，因为在价格较高时需求量减少，在价格较低时需求量增加，所以得到的是一条向右下方倾斜的需求曲线(D)。如果考虑影响房地产需求量的非该种房地产价格水平因素，那么需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。如果在每一价格水平下需求量都增加了，需求曲线就会向右位移;反之，需求曲线就会向左位移。如图3-1(b)所示，以Do为基础，如果消费者的收入水平提高，因为在相同的价格水平下需求量增加，所以整个需求曲线将由Do向右位移到D1;如果消费者的收入水平下降，因为在相同的价格水平下需求量减少，所以整个需求曲线将由Do向左位移到D2。   注：需求量的变动是由商品本身价格变化引起的，在坐标中表现出来的是点的移动;需求的变动是由商品本身价格以外的因素变化引起的，在坐标中表现出来的是线的移动。 二、房地产供给(熟悉) 潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量 +其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量 1.决定房地产供给量的因素 某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平;②该种房地产的开发成本;③该种房地产的开发技术水平;④房地产开发商和拥有者对未来的预期。 2.房地产供给曲线 房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系——某种房地产的供给量如何随着该种房地产价格的变动而变动。在图3-2(a)中，根据习惯，以纵坐标轴表示某种房地产的价格(P)，横坐标轴表示该种房地产的供给量(Q)，因为在价格较低时供给量减少，在价格较高时供给量增加，所以得到的是一条向右上方倾斜的供给曲线(S)。 如果考虑影响房地产供给量的非该种房地产价格水平因素，那么供给量不再是沿着供给曲线变动，而是整个供给曲线发生位移。如图3-2(b)所示，以S0为基础，如果房地产的开发成本上升，则整个供给曲线将由S。向左位移到S1;如果房地产的开发成本下降，则整个供给曲线将由S0向右位移到S0在房地产开发成本下降导致整个供给曲线向右位移的情况下，每一价格水平都有更多的供给量，或者说，对每一数量水平，房地产开发商都愿意接受较低的价格。 注：供给量的变动是由商品本身价格变化引起的，在坐标中表现出来的是点的移动;供给的变动是由商品本身价格以外的因素变化引起的，在坐标中表现出来的是线的移动。 三、房地产均衡价格(熟悉) 在其他条件不变的情况下，需求曲线上的每一个点都是消费者愿意并且能够接受的房地产价格与数量的组合，供给曲线上的每一个点都是房地产开发商或拥有者愿意并且能够提供的房地产数量与价格的组合。因为市场交易是自愿交易，或交易双方一致同意的交易，所以房地产市场交易价格和数量，必然是供求双方都愿意而且能够接受的价格和数量。 图3-3是把图3-1(a)中的需求曲线和图3-2(a)中的供给曲线结合在一起所形成的。正点是需求曲线与供给曲线的交点，它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此，正点是供求均衡点，其所对应的价格和数量是消费者和房地产开发商或拥有者都愿意接受的价格和数量的组合。其中，正点所对应的价格P，被称为均衡价格，所对应的数量Q被称为均衡数量。 由上可见，房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。一般地说在市场力量作用下，这种供求不相等的非均衡状态会逐渐消失，偏离的市场价格会自动地回复到均衡价格水平。如图3-3中，当价格上涨到P2时，供给量将由Qe增加到Q4，而需求量将由Qe减少到Q2，供给大于需求，出现过剩，过剩数量为(Q4-Q2)。由于供大于求，卖者之间竞争的市场压力将迫使价格下降。只要价格高于Pe，这种降价的压力就会一直存在。同理，当价格下降到P1时，需求量将由Qe增加到Q3，而供给量将由Qe减少到Q1，需求大于供给，出现短缺，短缺数量为(Q3-Q1)。由于供不应求，买者之间竞争的市场压力将迫使价格上升。只要价格低于Pe这种涨价的压力就会一直存在。 均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。 总的来讲，房地产的价格与其需求正相关，与其供给负相关。当供给一定时，如果需求增加，则价格上升;如果需求减少，则价格下降。当需求一定时，如果供给增加，则价格下降;如果供给减少，则价格上升。需求和供给若同时发生变化，均衡价格和均衡数量也会发生变化。需求和供给的同时变化，有同方向变化(需求和供给均增加或者均减少)、反方向变化(需求增加而供给减少，或者需求减少而供给增加)、变动幅度不同(需求的增减大于或者小于供给的增减)等情况。 四、房地产供求状况的分类 房地产供求状况有多种分类，如可以分为供求基本平衡、供小于求和供大于求，此外可以分为以下4种类型：①全国房地产总的供求状况;②本地区房地产总的供求状况;③全国同类房地产的供求状况;④本地区同类房地产的供求状况。 与其他可移动的商品不同，房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区同类房地产的供求状况。至于其他类型的房地产供求状况对该房地产的价格有无影响及其影响的程度，要视这些供求状况的波及性如何而定。 四、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值(掌握) 1.成交价格 买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场。卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场。在买方市场下，成交价会偏向最低卖价;在卖方市场下，成交价会偏向最高买价。 成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可将成交价格区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的影响;反之，则为非正常成交价格。严格地说，正常成交价格的形成条件有以下7个：①公开市场。②交易对象本身具备市场性。③众多的买者和卖者。④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿。⑤理性且自私的经济行为。⑥买者和卖者都具有完全信息。⑦适当的期间完成交易。 成交价格还可以按照交易方式的不同来划分，例如，按照土地使用权出让方式的不同，可以将土地使用权出让的成交价分为招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。招标成交价是指采取招标方式交易(或出让)房地产的成交价格，拍卖成交价是指采取拍卖方式交易(或出让)房地产的成交价格，挂牌成交价是指采取挂牌方式交易(或出让)房地产的成交价格，协议成交价是指采取协议方式交易(或出让)房地产的成交价格。在目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般会降低地价。招标出让方式由于不仅考虑投标报价，通常还考虑投标人的开发建设方案和资信等，中标人不一定是投标报价最高者，所以有一定的抑制地价的作用，但主要以投标报价高低确定中标人的招标出让方式有抬高地价的作用。拍卖出让方式由于“价高者得”，所以最能抬高地价。因此，在通常情况下采取协议方式出让的地价最低，其次是招标方式，拍卖方式出让的地价最高。造成这种差异的原因，主要是三种出让方式的地价形成机制不同、地块位置的好坏不同，(拍卖、招标出让的地块一般位置较好)、缺乏经验、人为因素的干扰及管理体制约缺陷等。 2.市场价格 市场价格简称市价，是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果(如平均数、中位数或众数)。 3.理论价格 理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。在经济学里有许多词来表达它，如价值、内在价值、自然价值、自然价格等。但理论价格也不是静止不变的。 一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动(即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动)，它们之间的关系可见图3-5。 注：就成交价格、市场价格、理论价格三者相对而言，房地产估价是房地产的市场价格。 4.评估价值 评估价值也称为评估价格、估计价值，简称评估值、评估价，是指估价师通过估价活动所得出的估价对象的价值。评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。例如，通常把市场法、收益法、成本法求得的价值分别称为比准价格收益价格和积算价格。 从某种意义上讲，成本法测算出的价值倾向于最低卖价，收益法测算出的价值倾向于最高买价，市场法测算出的价值倾向于成交价格。此外，收益法测算出的价值趋向于理论价格，市场法测算出的价值趋向于市场价格。当房地产市场比较成熟且处于正常状态时，市场法、收益法和成本法测算出的价值基本一致。在房地产价格存在泡沫的情况下，市场法测算出的价值会大大高于收益法测算出的价值。换句话说，如果市场法测算出的价值大大高于收益法测算出的价值，则说明房地产的价值被市场高估或者存在一定的泡沫。当成本法测算出的价值(在不考虑外部折旧的情况下)大大高于市场法或收益法测算出的价值，则说明房地产供大于求或者市场不景气;反之，则说明房地产供不应求或者市场景气。 五、市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值 【此部分内容为教材变化内容】(掌握) 市场价值、投资价值、谨慎价值、快速变现价值、在用价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最常用的价值类型;其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。 1.市场价值 市场价值隐含前提，包括：①市场参与者的集体观念和行为，包括不存在买方因特殊兴趣而给予附加出价。例如，房地产开发企业可能对于其土地相邻的一条狭长土地比别人更感兴趣，因为有了该块土地后，他就能更充分地进行整体开发。②既不过于乐观又不过于保守。③最高最佳利用。④继续使用(对于企业而言即为持续经营)。 注：征收国有土地上单位和个人的房屋虽然是强制性的，不符合上述市场价值形成条件中的“交易双方是自愿地进行交易的”，但因为要“依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，所以，房屋征收估价应当采用市场价值标准。 2.投资价值 3.谨慎价值 谨慎价值是指在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值。谨慎原则见本书第五章第七节。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值即为谨慎价值。 4.快速变现价值 快速变现价值是指不符合市场价值形成条件中的“适当的营销”下的价值。 5.在用价值 在用价值是指在现状使用下的价值。在用价值一般低于市场价值。但如果现状使用是最高最佳使用的，则在用价值等于市场价值。但是在不合法利用下，在用价值可能大于市场价值。 6.残余价值 残余价值是指在非继续使用条件下的价值。它一般低于市场价值。 六、抵押价值(掌握) 七、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值(掌握)【教材新增内容】 无租约限制价值是指全部可出租部分均按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值。它有时又称为完全产权价值。 出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的房地产价值，是指已出租部分在其租赁期间按照租赁合同约定的租金确定租赁收入、租赁期间届满后和未出租部分按照市场租金水平确定租赁收入所求取的价值，是按照租赁合同约定租金与市场租金的差额所求取的价值。 无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值 八、历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值(熟悉) 九、基准地价、标定地价和房屋重置价格(熟悉) 十、土地价格、建筑物价格和房地价格(熟悉) 十一、总价格、单位价格和楼面地价(掌握) 楼面地价是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格，即： 十二、名义价格和实际价格(掌握) 名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。有多种含义的实际价格和名义价格。例如，①未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。在计算房地产自然增值时，应当采用这种含义的实际价格。②在买房送装修、汽车、车位、物业服务费等情况下，未减去装修、汽车、车位、物业服务费的价格为名义价格，减去了装修、汽车、车位、物业服务费价值后的价格为实际价格。③在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格为名义价格，真实的成交价格为实际价格。④房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳，或者本应由买方缴纳的税费买卖双方约定由卖方缴纳。这种情况下的成交价格为名义价格，而实际价格(或者称为正常价格)则是在买卖双方买卖双方各自缴纳的交易税费下的价格。⑤在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格;在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。 十三、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格(熟悉) 房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的价格。 房地产的期货价格是指以未来状况的房地产为交易标的的价格，其中最常见的是期房价格(含土地价格)。期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的的价格。 在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)的情况下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险(如有可能不能按期建成，甚至出现“烂尾”，或者实际交付的品质比预售时约定的差)，所以，期房价格与现房价格之间的关系是： 第四章　房地产市场调查与分析 一、市场规模的估计(熟悉) 对市场规模的估计，实际上就是预测市场的需求。这种市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。 六类产品层次：全部销售、行业销售、企业销售、产品线、产品、产品细目 五类空间层次：世界、亚洲、中国、城市、消费者 三类时间层次：长期、短期、中期 (一)市场需求分析的基本概念 1.市场规模 市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。 市场规模是兴趣与收入的函数。 市场规模还会