业内提醒：市场暗藏隐形危机
据中国商业地产联盟发布的《2010-2011 中国商业地产发展报告》显示，2011 年全国商
业地产已出现爆发式增长，2011 年，商业地产开发投资总额将接近万亿元，累计增长 6.4
倍。
目前，由于限购政策的介入，佛山住宅市场已经进入深度观望状态。却正因为住宅限购，
佛山商业地产迎来了史无前例的发展机遇。
佛山目前的商业地产主要集中在商铺、写字楼、商业公寓三方面。佛山经纬统计数据显
示，今年佛山禅桂商业地产的市场供应比以往大大增加，随着佛山新城、千灯湖板块的建设，
写字楼(其中包含只租不售的部分)的供应量高达 85 万平方米，而商业公寓的供应量也达到
15 万平方米。
佛山合富辉煌市场研究部经理曹绍林指出，两年前政府卖地的商业指标已经大大加量，
特别是季华路沿线规划了大量商业项目。加上佛山经济的高速发展、“优二进三”产业战略
的推进，借助“三旧”改造的契机，推动商业发展转型升级，佛山商业地产今年将会集中放
量。
粗略统计，保利、万科、中海、凯德置地、香港瑞安、新鸿基以及新天地等地产巨头，
先后在佛山购地，筹建大规模商业地产项目。禅桂今年将推出市场的写字楼就有 IFC、中盛
大厦、亿能大厦、承创大厦、雅庭国际、中盈广场、东江国际等；而商业公寓方面，则有星
星华园国际、保利天玺、铂顿城、雅庭国际等项目。如果这些新增供应量成为事实，将不可
避免地给佛山商业市场带来巨大冲击。
商业地产的隐形危机
2009 年，卓远大厦、九鼎金融中心、金海广场等写字楼开始推出市场，结束了佛山没
有甲级写字楼的历史，这些项目均获得较好的市场反响以及较高投资回报。据悉，目前这些
写字楼主流租金在 60 元/平方米左右，个别景观较好的单位租金更可达到 70~80 元/平方米。
业内人士认为，写字楼的回报率达到 5%是一个比较理想水平，而目前禅桂大部分的写字楼
回报率都已经超过这个比率。
佛山公寓的发展则可追溯到 2002 年的尚辉苑、2005 年的鸿业现代城、2007 年的万科金
色家园，直到 2009 年才开始有商业性质的公寓推出市场，到 2011 年禅桂中心就有碧桂园城
市花园、普君新城、文华尚领、季华金品、招商依云上城、新中源国际商务公寓等商业公寓
入市。而商务公寓今年的推货将大于前两年的总体成交量。尽管一向不愁卖的商铺增量并不
大，但是佛山商业地产总体供应剧增，市场潜在风险。如何发掘市场容量，成为各个开发商
的重点研究方向。
另外，大量的城市综合体入市和住宅市场的疲软表现，让商业地产成为开发商们套取宝
贵现金流的重要渠道。但由于大量资金不断涌入商业地产，其风险也在不断加剧。最近有消
息表明，未来将有超千亿元资金由住宅转向金融行业及商用物业。
从 2009 年开始，中国排名前二十的住宅开发商，80%都开始做商业地产。然而，商业
地产属于长线运作。对于没有进入商业地产的开发商来说，靠商业地产获取高额利润是有风
险的。目前，佛山部分商业地产项目是由住宅地产转制而来的，向商业地产转型过程中，后
期面临管理运营方面的问题时，因缺少经验、没有足够的人才储备，常常举步维艰。同时，
商业地产的扎堆开发以及产品的同质化严重，也使商业地产项目遭遇发展瓶颈。
发掘容量突破瓶颈迎发展
佛山合富辉煌市场研究部经理曹绍林表示，一直以来，佛山对写字楼的需求并不大，因
此，以往投资写字楼潜在风险。随着制造业转型，对写字楼的需求必将大大增加。从长远来
看，佛山经济的发展，也将吸引更多外来企业进驻，这些企业对办公场所的需求也将催旺写
字楼市场。写字楼、公寓等这些商业地产放量了，相应的开发商发掘市场容量的机会也来了。
去年，佛山写字楼的供应和消化量是之前 3 年的总和，可以看出市场需求还是很旺盛的。因
为在住宅的供应偏小的情况下，商业供应也随之增大，两者客源形成的是互补关系，以往的
成交量不能成为发展的瓶颈，而更应成为动力。在住宅步入稳定发展阶段、商业逐渐进步的
情况下，开发商要做的是发掘新兴的消费力，找寻城市新兴力量。
据了解，现时参与商业开发的开发商有两类。第一类是一直走商住路线的开发商，如瑞
安、凯德等；第二类是从住改商转型的普通开发商。第一类开发商专业性强，拥有专业的团
队和丰富经验；第二类开发商则通过聘请专业团队和专业公司来进行操作，实现转型。
目前，佛山本地开发商也积极转型升级中。怡翠地产总经理助理招俊昆向记者透露，怡
翠正从开发商向运营商的角色转变中。未来，怡翠地产将向商业、酒店、写字楼、公寓等方
向多元化发展。怡翠正引进新加坡的专业团队进行合作，操作商业部分，通过学习新理念新
的管理方法，各展所长，做好转型。
星星华园国际营销总监柯志斌认为，佛山的商业规划前瞻性不足，造成未来供应体量过
大，竞争激烈。单单季华路上的商业面积就有几百万平方米，如万科广场、恒福国际商业中
心、王府井、智慧新城等众多商业项目。开发商只有做好错位经营，才能获得生机。
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