高通智库-（20110717）金科地产：洋房之父,A 股借壳上市

 摘        要  ¾ 金科在房地产开发中始终秉承“做好每个细节”的经营理念， 注重个性和产品创新，从 2002 年开始,金科每年至少有一到两 种新产品处在成熟期，同时亦源源不断地推出新产品，并用新 产品去创造市场，用老产品去巩固市场。 ¾ 金科集团的产品以 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 新颖、质量优良、物业管理服务贴心而 著称，所开发的项目获得国家知识产权局授予的“带空中院馆 的住宅”、“夹层住宅”、“楼房（原创中国）”、“别墅级 洋房”等四项专利，拥有“花园洋房之父”、“民居文化旗手”、 “中国住宅产品专家”的业界美誉。 ¾ 金科的成长依托于重庆。龙湖和金科都是深耕重庆多年之后才 开始扩张全国的，两者在发源地重庆市场都有一定的占有率。 近三年来，龙湖和金科都分别是重庆市场的第一和第二。 ¾ 公司对于其中期发展规划（2011-2014 年）为：以优化客户体 验来提升产品溢价能力，通过产品 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 化、优化流程来提高开 发效率，从而综合提高产品竞争力。 把握市场调整机会，完 善战略布局： ①巩固、扩大长三角、华北、湖南区域的竞争 优势； ②成为重庆房地产市场的领跑者（2014 年争取市场占 有率超过 10%），中国西部地区的地产龙头企业（2014 年争取 区域规模第一、综合盈利能力第一）； ③争取成为全国 10 强 地产企业。 ¾ 金科在 2008-2010 这 3 年内花在新增土地上的金额逐年上升， 从 20 亿到 56 亿到 76 亿，可以说一直在为上市做准备。金科 的拿地基本采用挂牌的方式，近 3 年内只有 2 次股权收购，1 次招标、1 次拍卖，都是北京的地。金科在二三四线城市拿地 较多，在这些地区，金科特殊的拿地方式是与地方政府签署拿 地协议，建设星级酒店。金科用这种“酒店置换土地”的方式 跟地方政府合作，从而在获取土地资源方面有着相对优势。 ¾ 2011 年 5 月 27 日，ST 金源终于拿到正式核准文件，标志着 重组又向前迈出了关键的一步。本次新增股份吸收合并完成后， 金科地产将实现其借壳上市 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 正式登陆 A 股市场。 电话：(010)58677851/2/3    邮箱：gt@gaotongchina.com    网站：www.gaotongchina.com 高通智库是一家房地产研究综 合服务商，依托其独特的信息收 集与整合体系、专业的分析能 力、科学的研究方法和丰富的研 究经验，持续为客户提供及时、 高效的研究服务。 高通智库 房 地 产 标 杆 企 业 研 究 高通智库 房地产标杆企业研究  高通智库 20 1 1 年 7 月 1 7 日 金科地产：洋房之父，A股借壳上市 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 2 目   录    一、发展沿革、当前市场表现 ................................................................................................ 4  1、当前市场表现 ............................................................................................................... 4  2、股权结构 ....................................................................................................................... 5  二、业务特色 ............................................................................................................................ 6  1、产品专利多，创新能力强 ........................................................................................... 6  2、纵向一体化，控制成本 ............................................................................................... 9  3、良好的建安控制能力 ................................................................................................... 9  三、土地策略 ............................................................................................................................ 9  1、当前项目及土储分布 ................................................................................................... 9  2、近三年土地的获取 ..................................................................................................... 12  3、在重庆市场的表现 ..................................................................................................... 14  四、各项指标及资本运作 ...................................................................................................... 15  1、各项运营指标 ............................................................................................................. 15  2、各项财务指标 ............................................................................................................. 18  3、资本运作 ..................................................................................................................... 18  五、产品及产品线 .................................................................................................................. 19  1、代表性产品 ................................................................................................................. 19  房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 3 图 表 目 录    图表  1：金科近两年来的总资产（单位：亿元）及其增长率 ................................................... 4  图表  2：金科近两年来的毛利率及净利率 ................................................................................ 5  图表 3：吸收合并后的 ST 东源股权结构 ................................................................................. 6  图表  4：金科集团的股权结构 ................................................................................................. 6  图表  5：金科集团所开发项目获得的部分奖项 ........................................................................ 7  图表  6：已完工的房地产开发项目情况 ................................................................................. 10  图表  7：在建的房地产开发项目情况 ..................................................................................... 11  图表  8：在建的房地产开发项目的区域分布 .......................................................................... 12  图表  9：金科集团近三年的新增土地 ..................................................................................... 13  图表  10：金科集团及其子公司近三年一期的土地取得方式 .................................................. 13  图表  11：金科和龙湖在重庆的市场占有率比较 .................................................................... 15  图表  12：金科近两年一期的毛利率及净利率 ........................................................................ 16  图表  13：金科与招保万金三项费用率比较 ........................................................................... 16  图表  14：金科与招保万金销售费用率比较 ........................................................................... 16  图表  15：金科与招保万金管理费用率比较 ........................................................................... 17  图表  16：金科与招保万金财务费用率比较 ........................................................................... 17  图表  17：金科与万科的存货周转率比较 ............................................................................... 18  图表  18：金科的资产负债率 ................................................................................................. 18   www.ga 一、发展 1、当前 金科 大型企业 成立 展环渤海 湖南、江 金科 续开发了 重庆东方 目为 23 201 年度中国 年度中国 元/平米 阶段。 金科 90850 万 受房地产 准文件 现其借壳 的此次借 otongchina.c 展沿革、当 前市场表现 科集团是一家 业集团，具有 立初期，公司 海，扩大中西 江苏等省（市 科集团拥有 了香江家园、 方王榭等 17 个。 10 年，金科 国房地产企业 国房地产企业 。截至 2010 科与 ST 东源 万股吸收合并 产宏观调控影 ，标志着重组 壳上市计划正 借壳是在监管 图 com 当前市场表 家以房地产开 有国家一级房 司深耕重庆 西部、发展中 市）的 9 大 10 年的房地 、天籁城·美社 个房地产项 科成功跻身百 业销售排行榜 业销售排行榜 0 年 10 月， 源的资产重组 并金科集团 影响，一直未 组又向前迈出 正式登陆 A 管层对房地产 图表  1：金科 现 开发为主业 房地产开发 ，2008 年开 中等城市”的 大城市进行项 地产开发经验 社、中华坊· 项目，获得了 百亿销售房企 榜》住宅销 榜》住宅销售 金科总资产 组在 2009 年 ，虽然重组计 未拿到正式 出了关键的 股市场，其 产企业资本 科近两年来的 业，以五星级 资质。 开始，金科再 的全国化扩张 项目开发，全 验，从 1999 紫园、金砂水 了消费者和业 企行列，全年 售金额第 22 售面积第 18 产为 253 亿元 年 3 月份启 计划已于 20 式批文。2011 一步。本次 其后其资本运 市场关闭的 的总资产（单 级酒店、园林 再次明确了 张战略思路 全国化扩张步 年开发第一 水岸、天湖美 业界的普遍好 年实现销售面 2 名；实现销 8 名，同比增 元，公司目前 动，ST 东源 009 年 11 月 1 年 5 月 27 次新增股份吸 运作将更方便 的情况下实现 单位：亿元） 林、门窗及物 “依托大重庆 ，成功进入北 步伐稳步向前 一个房地产项 美镇、桦林景 好评，目前正 面积 165 万 销售金额 13 增长 46.7%； 前的盘子不大 源拟以 5.18 月底获得证监 7 日，ST 东 吸收合并完成 便，而不局限 现的，体现了 ）及其增长率 数据来源 房地产标杆企 物业管理等为 庆，挺进长三 北京、重庆、 前。 项目金科花园 景苑、蚂蚁 S 正在开发的房 万平方米，为 32 亿元，为 销售均价约 大，正处于快 元/股的价格 监会有条件通 东源终于拿到 成后，金科地 限于银行贷款 了金科的不俗 率  源：公司数据， 企业研究 4 为辅业的 三角，拓 四川、 园起，陆 SOHO、 房地产项 为《2010 为《2010 约为 8000 快速成长 格新增 通过，但 到正式核 地产将实 款。金科 俗实力。 高通智库 www.ga 金科 减趋势 公司 过产品标 善战略布 跑者（2 规模第一 金科 节全部或 并承担组 建设资金 工－工程 金科 地营销推 位的高品 2、股权 本次 占总股本 合并而新 股股份 资合计持 金科 持有其 otongchina.c 科的毛利率在 ，这和公司近 司对于其中期 标准化、优化 布局：①巩固 2014 年争取 一、综合盈利 科的生产通过 或部分发包给 组织、实施、 金；各项目公 程预售－回笼 科的销售由金 推广为辅。金 品质服务，同 权结构 次吸收合并前 本的 13.42% 新增股份 90 ，占吸收合并 持有的股份占 科的实际控制 100%的股权 com 图表 在 35%左右 近年来的大举 期发展规划 化流程来提高 固、扩大长三 取市场占有率 利能力第一 过 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的招投 给专业公司实 、协调、控制 公司负责整合 笼资金－资金 金科集团营销 金科物业作为 同时进一步提 前，ST 东源 %，为第二大 08,498,204 股 并后公司总股 占 ST 东源总 制人为黄红云 权，金科投资 表  2：金科近 ，净利率在 举扩张有关 （2011-2014 高开发效率 三角、华北 率超过 10%） ）；③争取 投标程序， 实施，同时金 制等功能； 合资源和协 金循环使用 销中心统筹 为金科集团 提升了产品 源的总股本为 大股东。在不 股，本次吸收 股本的 21.82 总股本的 48 云、陶虹遐夫 资持有金科集 近两年来的毛 在 14%左右， 。 4 年）为：以 ，从而综合 北、湖南区域 ，中国西部 取成为全国 10 将规划设计 金科集团设计 资金、财务 协调各方面关 －交房等流 筹，以区域公 的全资子公 的完整价值 为 250,041,84 不考虑股东行 收合并完成后 2%，成为第 .28%。 夫妇。其分 集团 24.55% 毛利率及净利 处于行业中 以优化客户体 合提高产品竞 域的竞争优势 部地区的地产 0 强地产企业 计、施工、监 计、工程管理 务部门通过银 关系，按照投 流程进行项目 公司为执行单 公司，为金科 值。 47 股，金科 行使现金选择 后，金科投 第一大股东； 分别持有金科 %的股权，另 利率  数据来源 中上游水平； 体验来提升产 竞争力。把握 势；②成为重 产龙头企业 业。 监理、营销策 理、营销策划 银行、各类基 投资拿地－设 目开发。 单位；以项目 科集团所有开 科投资持有 3 择权的情况下 资将持有 S 黄红云、陶 科投资 60%和 另外，黄红云 房地产标杆企 源：公司数据， ；且呈轻微的 产品溢价能 握市场调整机 重庆房地产市 （2014 年争 策划、销售等 划等部门同步 基金等渠道融 设计－融资－ 目现场销售为 开发的项目提 33,564,314 股 下，ST 东源 T 东源 252 陶虹遐夫妇及 和 40%的股权 云、陶虹遐合 企业研究 5 高通智库 的逐年递 能力，通 机会，完 市场的领 争取区域 等各个环 步跟进， 融资获得 －工程施 为主，异 提供全方 股股份， 源因吸收 ,835,355 及金科投 权，合计 合计直接 www.ga 持有金科 权，是金 二、业务 1、产品 金科 年开始,金 品去创造 品质 公司在过 身百亿销 金科 家知识产 级洋房” 业界美誉 otongchina.c 科集团 33.55 金科集团的实 务特色 品专利多，创 科在房地产开 金科每年至 造市场，用老 质和创新使金 过去几年得以 销售规模的区 科集团的产品 产权局授予的 ”等四项专利 誉。 com 5%的股权， 实际控制人 图表 创新能力强 开发中始终秉 至少有一到两 老产品去巩固 金科的产品得 以从一个销售 区域龙头的核 品以设计新颖 的“带空中院 利，拥有“花 因此，黄红 ，金科投资 表 3：吸收合 图表  4： 秉承“做好每 两种新产品处 固市场。 得到市场的 售规模仅二 核心原因。 颖、质量优 院馆的住宅 花园洋房之 红云、陶虹遐 是金科集团 合并后的 ST 金科集团的 每个细节”的 处在成熟期， 认同，成为 三十亿的地 优良、物业管 ”、“夹层 之父”、“民 遐夫妇直接和 团的控股股东 T 东源股权结 的股权结构  的经营理念 同时亦源源 为公司一直以 地方性房地产 管理服务贴心 层住宅”、“ 民居文化旗手 和间接持有金 东。 结构  数据来源 数据来源 ，注重个性和 源不断地推出 以来的市场核 产开发公司， 心而著称，所 “楼房（原创 手”、“中国 房地产标杆企 金科集团 58 源：公司数据， 源：公司数据， 和产品创新， 出新产品，并 核心竞争力， 顺利快速成 所开发的项目 创中国）”、 国住宅产品专 企业研究 6 .1%的股 高通智库 高通智库 ，从 2002 并用新产 ，这也是 成长为跻 目获得国 “别墅 专家”的 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 7 图表  5：金科集团所开发项目获得的部分奖项 项目名称 所获奖项 获奖时间 金科花园 获得重庆市政府颁发的第二届十佳住宅小区优秀设计奖 2000年09月 被重庆市消费者权益保护委员会评为重庆市首届消费者满意楼盘 2001年07月 获得中国·重庆名盘称号 2002年10月 获得重庆市政府颁发的第三届十佳住宅小区称号 2002年11月 中华坊 获得中国住交会等评选的中国名盘称号 2003年11月 率先通过重庆市建委AAA级住宅性能认定评审 2005年04月 金砂水岸 获得中国建筑文化中心颁发的中国十大水景名盘称号 2003年11月 被评为中国十佳品牌楼盘 2004年03月 被评为中国西部生态景观示范十大楼盘 2004年08月 天湖美镇 获得中国西部生态景观示范十大楼盘称号 2004年08月 获得“2004年中国住宅十大名盘”荣誉称号 2004年08月 获得2005重庆地产年度榜十大名盘荣誉称号 2006年01月 获得“绿色生态住宅小区”称号 2006年10月 被评选为重庆市十佳住宅小区 2006年11月 荣获重庆城市开发协会颁发的重庆优秀住宅小区金奖 2008年4月 绿韵康城 获得中国西部生态景观示范十大楼盘称号 2004年08月 通过重庆市建设技术发展中心AA级住宅性能认定预评审 2005年04月 获得重庆市建设委员会举办的2006重庆十佳小区评选十优小区第一名 2006年11月 获得中国房地产业协会等颁发的2007年度“广厦奖”（住宅类） 2008年03月 房地产行业综合性大奖“中国广厦奖” 2008年03月 天籁城.美社 被评选为重庆市十佳住宅小区 2004年11月 独家荣获重庆市建设委员颁发“绿色生态住宅小区”称号 2005年04月 重庆廊桥水岸 获得“CIHAF中国名盘”称号 2005年10月 获得重庆广厦奖住宅类项目金奖 2007年03月 重庆.东方王榭 获得中国·住交会“中国名盘”称号 2006年11月 被重庆日报评选为2007年建筑重庆之上人居榜样 2007年07月 被重庆市建委评为重庆市绿色生态住宅小区 2008年12月 金科·10年城 获得第九届CIHAF中国住交会“中国名盘”大奖 2007年12月 无锡·东方王榭 获得第九届CIHAF中国住交会“中国名盘”大奖 2007年12月 天湖美镇 获得全国土木建筑土木工程颁发的2008詹天佑大奖住宅小区优秀环境奖 2008年10月 蚂蚁SOHO 获得最具投资价值楼盘称号 2007年06月 江阴.东方大院 获得第十届中国住交会“2008住交会中国名盘”称号 2008年12月 重庆.太阳海岸 第17届中华建筑金石奖 2009年9月 金科王府 2010中国房地产地方项目品牌价值TOP10 2010年9月 金科•廊桥水乡 2010中国房地产地方项目品牌价值TOP10 2010年9月 数据来源：公司数据，高通智库 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 8 从第一个做花园洋房、第一个做原创中国洋房、第一个做空中院馆到第一个拥有住宅产品 设计专利的重庆企业，再到住宅产品专业第一，构成金科成熟且不断创新的完善产品体系。 从“天籁城”到“阳光小镇”，以“生产一代、开发一代、研究一代”的模式，金科用 9 年 时间打造了七代花园洋房。从第一代洋房起，金科洋房的标准就超过了全国的洋房标准，首次 提出“院”、“错”、“退”、“露”的四度空间特色建筑艺术手法。 ¾ 第一代（2003 年）：以“天籁城美社”为代表，其特点是 3+1/4+1 形态、每单元 6-8 户低密度设置;一梯两户，坐北朝南。首次采用“退、错、露、院”四度空间。 ¾ 第二代（2004 年）：以“天籁城紫园”为代表，其特点是在继承“美社”四度空间基 础上，提出“更宽、更大、更健康的”理念。退台式花园洋房都有露台、生活阳台、 一步台及凸窗，延伸了生活空间。将客厅、卧室加宽 30cm，将跃层主卧斜屋处的层 高提至 2.2 米以上，客厅层高近 4 米。采用人车分流的双背向设计，加宽楼间距，弱 化对视，增大园林景观绿化面积。 ¾ 第三代（2005 年）：以“天湖美镇”为代表，其特点是在保证前两代花园洋房空间特 点的同时，进一步创新。户型设计在洁污空间、动静空间、园艺空间主次领域更加合 理明显。每层户型均为错层或跃层设计，均有花园或大露台;一步台的设计，景观面更 大;底层花园面积更大。 ¾ 第四代（2006 年）：以“廊桥水岸、十年城、云湖天都”为代表，其特点是在第三代 花园洋房特征基础上近一步创新、超越。高层住宅采用“空中院馆”设计，每户室内 有一个 18—20 平米的空中花园，将客厅、书房、卧室或餐厅围绕“空中院馆”布置。 大窗户设计，采用独创的端头柱设计，一改以往的窗户不能大面积开窗的弊病。创意 “X+1”设计，74—89 平米，买两房得一房，三层空间构造，3.9 米客厅跳高。一层、 二层设置下沉式底层庭院，做为私家会所;三层、四层每户均有露台、阳台;五层、六层 利用屋顶做私家花园，增加其使用价值，创新的前庭后院双向进户。 ¾ 第五代（2007 年）：以“东方王榭”为代表，其特点是以“原创中国洋房”独特的设 计理念和产品形态震惊业界。传承中国传统建筑精粹的内涵，村落围合式的社区规划、 素净明朗的建筑色彩，引用现代创新手法的外在表现，利落硬朗的外立面线条，延展 室内空间的飘窗和大面积露台。2006 年国家知识产权局正式批准金科的原创中国洋房 专利申请。 ¾ 第六代（2008 年）：以“小城故事“为代表，其特点是在第五代的基础上向“生活主 义”优雅转身。将入户花园、露台、阳台的面积进一步扩大。同时，将 2、3、4 层的 户型设计为三房可变四房户型，在不改变总面积的前提下，增加以赠送半面积为计算 标准的露台、阳台、花园。功能房间、地下私家会所的配置，更能满足客户的功能需 求，享受更多的实惠。 ¾ 第七代（2009 年）：以“阳光小镇“为代表，其特点是更进一步的升级和改进：在产 品设计上，采用了一种业主自由度更大的设计，即业主可以根据自己的喜好对房间进 行改造。 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 9 金科在产品和创新上的优势得益于公司董事长黄红云建筑工程师的出身，黄 18 岁开始在建 筑公司打工，在建筑工地上边干边学，之后多年从事建筑承包的工作。其对建筑设计的感觉优 于一般的房地产老总，对产品、工艺等的要求也更苛刻。此外，金科的设计部有 100-200 人， 负责产品设计的核心工作，只有操作性的活才外包。 2、纵向一体化，控制成本 为了更好实现成本控制以及保证品质，金科在发展的初期就实现了纵向一体化。公司不仅 有自己的花卉园林基地，自己的设计公司、物业公司，还有门窗公司。此外，公司还与 200 多 家供应商达成战略合作，通过材料批量采购、土建施工长期战略合作等方式控制成本。 金科旗下的业务包括园林施工、苗圃以及酒店业务等。公司园林施工 2010 年的收入规模约 为 4 亿左右，2011 年计划做到 10 亿，同时为了进一步提高利润水平，计划进军市政园林。在 苗圃业务方面，公司在涪陵区域拥有约为 3 万亩的苗木联营公司展弘农业，目前处于培育期。 公司酒店业务经营状况也相当良好。目前重庆在经营酒店一个，未来江阴、苏州、涪陵在建 3 家酒店。10 年重庆酒店收入约 1.6 亿元，净利润达 3000 多万，客饭入住率达到 85%。房费收 入与其他收入达到惊人的 1：2，餐饮收入做到突破 1 亿元。这些业务的发展，从长期来看，为 公司有效突破发展的瓶颈奠定了良好的条件。 3、良好的建安控制能力 作为一家重庆发展起来的房地产企业，金科拥有良好的建安控制能力。重庆地势多山，前 期的土地开发成本、建安成本等都高于平原地区，但重庆的房价很长时间都停滞在 3000-4000 元/平米。激励的市场竞争环境，塑造了公司建安控制及成本控制的能力。金科每平方米 2500 元的建安成本属于行业中中等偏低水平，如果考虑公司在园林设计绿化中的投入，实际的成本 控制能力更强些。 三、土地策略 1、当前项目及土储分布 券商报告等市场信息显示，截至 2010 年底，金科的土地储备合计约 1200 万平米，至少满足 公司未来 3 年的开发需求。初步形成五大区域的布局，分别为大本营重庆区域、成都大区、长 沙大区、华东大区（主要以江苏为主）、环渤海大区（以北京为主，预计今年进入天津）。 但根据 ST 东源吸收合并金科实业时安信证券提供的财务顾问报告，截至 2010 年 12 月 31 日，金科集团及其子公司的房地产项目未开发建筑面积为 671.67 万平方米。另外，自 2011 年 1 月 1 日到 2011 年 2 月底，金科集团新增加 4 个土地储备项目，规划建筑面积为 169.25 万平方 米。从金科在建项目的区域分布看，重庆只占 42%，另外占比较大的是无锡，区域风险得到很 好的分散。 截至 2010 年 12 月底，金科集团已累计实现开工面积 800.26 万平方米，竣工面积 464.96 万平方米，累计实现预售面积 572.32 万平方米，实现预售收入 298.37 亿元，均价 5213 元/平米。 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 10 从以下两张表中可以看出，金科的项目一般都不大，都在 50 万平方米以下，以 30 万平方米以 下的居多。已完工项目基本都集中在重庆，走出重庆后的项目目前还基本处于建设中的状态。 金科在全国的土地储备分布于 8 个城市，其中一线城市北京，二线城市重庆、成都、三线 城市长沙，无锡，四线城市浏阳、涪陵、江阴。在无锡、成都、重庆的先后动作，进一步稳固 了金科在这些城市的地位。如此布局一方面能够减少政策调控对公司经营产生的影响，另一方 面，二、三、四线城市的潜在市场容量也为公司未来的高成长提供了充分的发展空间。金科的 区域布局很好的体现了其——“依托大重庆，挺进长三角，拓展环渤海，扩大中西部、发展中 等城市”的全国化扩张战略思路。 历年来，金科集团及其子公司共完成房地产开发项目 17 个（其中 2 个为自有物业），现有 在建项目 23 个，具体情况如下： 图表  6：已完工的房地产开发项目情况 序列 项目名称 开发单位 开发时间 竣工时间 总开发建筑面积（㎡） 已完工住宅开发项目： 1 重庆.金科花园 金科集团 1999.12 2003.12 185,566.99 2 重庆.香江家园 搏展地产 2001.02 2002.09 36,208.09 3 重庆.天籁城.美社 金科大酒店 2003.07 2005.10 143,151.52 4 重庆.中华坊紫园 弘景地产 2003.12 2005.09 209,404.65 5 重庆.金砂水岸 华南地产 2003.06 2006.04 202,542.28 6 重庆.天湖美镇 重庆金科 2004.08 2007.12 280,893.32 7 重庆.绿韵康城 华协置业 2004.10 2007.12 306,207.75 8 重庆.桦林景苑 金科集团 2006.12 2008.01 48,679.84 9 重庆.蚂蚁 SOHO 金科集团 2005.12 2008.04 69,632.01 10 重庆.东方王榭 金科集团 2006.06 2008.08 180,566.37 11 重庆.廊桥水岸 财信江景 2005.07 2009.06 374,871.88 12 重庆.云湖天都 佳乐地产 2006.08 2009.10 427,669.60 13 重庆.东方雅郡 金科集团 2007.08 2010.06 195,397.01 14 重庆.小城故事 通融实业 2008.09 2010.09 101,641.48 15 涪陵.廊桥水岸 金科科润 2007.11 2010.07 146,128.58 小计 2,908,561.37 已完工自有物业开发项目： 16 金科大酒店 金科大酒店 2005.11 2007.01 35,996.33 17 红星美凯龙家具广场 金科集团 2005.12 2006.10 106,927.62 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 11 小计 142,923.95 合计 3,051,485.32 数据来源：公司数据，高通智库 图表  7：在建的房地产开发项目情况 序列 项目名称 开发 时间 土 地 面 积 （亩） 规划总建筑 面积（㎡） 未开发建筑 面积（㎡） 已开工建筑面 积（㎡） 截止 2010年底 销售面积（㎡） 1 重庆.十年城 2007.10 368.65 692,593.84 32,454.21 660,139.63 485,143.92 2 重庆.西城大院 2008.10 183.83 475,018.47 - 475,018.47 364,450.59 3 重庆.阳光小镇 2009.02 393.62 689,941.85 262,353.56 427,588.29 235,244.36 4 重庆.太阳海岸 2009.01 507.88 311,627.62 167,838.00 143,789.62 69,199.66 5 重庆.VISAR 国际 2010.06 39.18 92,298.63 - 92,298.63 24,814.33 6 重庆.廊桥水乡 2010.07 1,022.47 1,760,157.00 1,704,086.88 56,070.12 33,499.36 7 涪陵黄金海岸 2008.12 111.08 294,885.17 - 294,885.17 288,121.75 8 涪陵.天湖小镇 2010.04 302.33 275,491.92 130,575.15 144,916.77 93,705.81 9 永川.中央公园城 2010.09 219.88 450,271.36 261,466.97 188,804.39 50,767.98 10 无锡.观天下 2007.08 138.04 315,550.88 8,392.15 307,158.73 266,926.91 11 无锡.东方王榭 2007.08 138.56 266,716.30 18,278.41 248,437.89 202,506.96 12 无锡.米兰米兰 2010.08 214.04 464,842.93 322,525.49 142,317.44 33,170.74 13 无锡.城南世家 2010.11 309.68 648,107.56 578,239.14 69,868.42 15,037.21 14 无锡.万博广场 2010.09 85.53 157,369.50 42,012.00 115,357.50 34,745.63 15 江阴.东方大院 2008.11 190.00 269,853.08 - 269,853.08 209,433.98 16 江阴.锦绣天城 2010.05 129.62 134,472.02 - 134,472.02 84,771.57 17 江阴.东方王府 2010.10 232.62 323,333.49 226,631.70 96,701.79 14,772.32 18 苏州.金科王府 2010.12 264.46 344,667.23 277,222.75 67,444.48 - 19 成都.金科一城 2007.10 139.45 473,158.55 15,826.97 457,331.58 331,583.62 20 成都.廊桥水乡 2010.08 556.20 345,399.00 250,865.39 94,533.61 7,623.88 21 湖南.东方大院 2008.12 465.04 397,130.31 105,320.31 291,810.00 96,551.75 22 北京.帕提欧 2008.07 125.95 171,274.59 - 171,274.59 124,289.52 23 北京.金科王府 2010.10 228.46 175,743.89 156,602.48 19,141.41 - 合计 6,366.57 9,529,905.19 4,560,691.56 4,969,213.63 3,066,361.85 www.ga 2、近三 金科 以说一直 次招标、 拿地方式 地方政府 09 年 元/平米 已经低多 制。 200 开始了由 同时，为 房企，必 扩大影响 元/平米购 纵观 以相对低 属于后一 力和项目 科在产品 业界公认 otongchina.c 三年土地的获 科在 2008-20 直在为上市做 1 次拍卖 式是与地方政 府合作，从而 年公司拿了 ，主要是由 多了。金科拿 08 年，继龙湖 由重庆向外辐 为其今后进军 必须攻下北京 响力。因此尽 购了北京的 观国内开发商 低位的价格在 一种，这种拿 目运营能力要 品和服务方面 认的优质地块 com 图表 获取 010 这 3 年内 做准备。金科 ，都是北京的 政府签署拿地 而在获取土地 462 万平米 于北京的两 拿地的策略和 湖地产转战 辐射的全国攻 军上海等一线 京市场方敢称 尽管京城的地 的两块地。 商的拿地模式 在那些目前尚 拿地方式的好 要求较高。地 面做得更好。 块。 表  8：在建的 内花在新增土 科的拿地基 的地。金科 地协议，建 地资源方面 米的地，均价 两块地均价超 和对时点的 战北京、上海 攻势。进京是 线城市奠定 称为全国性 地价高出其他 式，无外乎 尚不成熟但 好处是投资 地段差还想 。近两年， 的房地产开发 土地上的金额 基本采用挂牌 科在二三四线 建设星级酒店 有着相对优 价仅为 1200 元 超过 10000 元 把握还是比 海谋求全国扩 是金科打开北 定了基础。北 性企业。此外 他地块价格 乎有两种，一 但发展潜力看 少，风险小 想要房子卖得 随着企业实 发项目的区域分 额逐年上升 牌的方式，近 线城市拿地较 店。金科用这 优势。 元/平米。10 元/平米，但 比较好的，这 扩张之后，耕 北方区域市场 北京是全国房 外，北京的项 格的几倍，金 一种是以高价 看好的区域拿 小，回报高， 得好，就必须 实力的增强， 数据来源 分布  数据来源 升，从 20 亿到 近 3 年内只有 较多，在这些 这种“酒店置 年公司拿地 但这相比于 0 这也帮助公司 耕耘重庆市场 场的第一步 房企的战略高 项目能更快的 金科还是在 20 价于城市中心 拿地。金科的 难点在于对 须产品好、服 金科也开始 房地产标杆企 源：公司数据，   源：公司数据， 到 56 亿到 76 有 2 次股权 些地区，金科 置换土地”的 地的均价升高 9 年时的“ 司加强了对成 场十年的金科 ，战略地位很 高地，任何一 的帮助其推广 010 年以超过 心区域拿地， 的拿地模式， 对开发商的品 服务好，这也 始尝试在黄金 企业研究 12 高通智库 高通智库 6 亿，可 权收购，1 科特殊的 的方式跟 高至 3270 地王价” 成本的控 科集团亦 很重要。 一家异地 广品牌， 过 10000 ，一种是 ，恰恰就 品牌影响 也逼的金 金地段拿 www.ga 项目 2008 重庆.小城 重庆.阳光 重庆.万博 北京.帕提 重庆.VISA 江阴.东方 长沙.东方 小计 2009 重庆.廊桥 涪陵.两江 涪陵.天湖 涪陵.南门 浏阳.仙人 无锡.罗氏 无锡.新区 江阴.金科 otongchina.c 年取得土地情况 城故事 光小镇 博商业广场 提欧庄园 AR 国际 方大院 方大院 年取得土地情况 桥水乡 江广场项目 湖小镇项目 门山项目 人湖项目一期 氏中亚项目 区项目 科王府 com 图 图表  10：金 城市 获取 方式 况 重庆 股权收 重庆 挂牌 无锡 挂牌 北京 挂牌 重庆 挂牌 江阴 挂牌 湖南 挂牌 况 重庆 挂牌 涪陵 挂牌 涪陵 挂牌 涪陵 挂牌 浏阳 挂牌 无锡 挂牌 无锡 挂牌 江阴 挂牌 图表  9：金科 金科集团及其 获取 时间 收购 2008.01 2008.01 2008.01 2008.02 2008.05 2008.05 2008.04 2009.12 2009.06 2009.06 2009.11 2009.06 2009.10 2009.10 2009.11 科集团近三年 其子公司近三 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 金额 （万元） 10,000.00 35,100.00 25,200.00 49,400.00 9,650.00 26,550.00 42,658.00 198,558.00 121,500.00 4,760.00 12,700.02 18,000.00 9,540.00 224,000.00 69,000.00 51,600.00 年的新增土地 三年一期的土 占地面 积（亩） 占 （ 55.62 37 393.62 26 85.53 57 125.95 83 39.18 26 190.00 12 465.04 31 1,354.94 90 1,022.47 68 34.95 23 302.33 20 51.19 34 545.12 36 311.23 20 214.04 14 232.63 15 地  数据来源： 土地取得方式 占地面积 ㎡） 建筑 （ 7,077.70 10 62,412.00 68 7,020.29 15 3,964.36 17 6,121.03 92 26,669.00 26 0,029.08 39 03,293.46 1,8 81,646.67 1,7 3,296.81 12 01,555.95 27 4,127.00 81 63,410.00 65 07,489.60 64 42,693.80 46 55,084.00 32 房地产标杆企   公司数据，高 式 筑规模 ㎡） 土 （ 1,641.48 9,941.85 7,369.50 1,274.59 ,298.63 9,853.08 7,130.31 879,509.44 760,157.00 2,891.00 5,491.92 ,649.00 4,000.00 8,107.56 4,842.93 3,333.49 企业研究 13 高通智库 土地均价 （元/平米） 983.85 508.74 1601.33 2884.26 1045.52 983.87 1074.16 690.28 387.34 460.99 2204.56 145.87 3456.22 1484.37 1595.88 房地产标杆企业研究 www.gaotongchina.com 14 成都.牧马山一