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从制度创新探寻控制房地产贷款风险的新途径.pdf

从制度创新探寻控制房地产贷款风险的新途径

xiaoshuososo
2012-01-05 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《从制度创新探寻控制房地产贷款风险的新途径pdf》,可适用于经济金融领域

全国中文核心期刊现代金融年第期总第期近几年来随着我国房地产业快速发展金融业的房地产贷款也持续快速增长但随之而来的风险隐忧也日益受到人们的关注。尤其是这次因美国房地产贷款引起的全球金融危机进一步警示银行业风险防控及制度创新的重要性和必要性。在立足现有风险防控机制和防控模式、加强对房地产贷款风险控制的同时从制度创新角度积极探寻房地产贷款风险防控的新途径对于进一步加强并完善贷款风险控制必将发挥积极的作用。一、商业银行目前存在的房地产贷款风险随着房地产业的迅猛发展商业银行在商品房项目上的贷款比重也不断增加。由于房地产市场的不确定和不稳定因素增多商业银行住房贷款的风险也日益显现。在发达国家成熟的商品房市场银行贷款最多不超过房地产总投资的%。而在目前我国的房地产市场资金链中商业银行通过房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等基本参与了房地产开发的全过程实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。数据显示我国近%的土地购置和房地产开发资金是直接或者间接地来自银行贷款个人通过按揭贷款买房则占全部购房总数的%这其中又有%的购房资金来源于银行贷款这种信贷资源向房地产业加速聚集和过度集中的趋势意味着房地产市场绝大部分潜在的系统性风险都系在银行身上。(一)政策性风险。房地产贷款已经成为商业银行的主要资产业务但长期以来房地产业一直是政府紧缩性宏观经济政策最直接、最主要的调控目标房地产贷款内含的信用风险不容忽视。银行要独立面对宏观政策调控和市场的风险任何政府宏观调控的政策都可能使市场发生重大的起伏变化。(二)市场风险。银行要独立面对利率风险和银行盈利的风险。银行吸收的存款是不能不支付本金和利息的如果贷款不发放银行一定会亏损。银行如果利率浮动存贷的风险也会浮动。银行如果给了开发商贷款就一定希望能从开发商手中回收贷款就不得不给建筑商和消费者贷款以形成完整的贷款回收生存链。借款者贷款后要承担利率上调的风险对于放款银行而言并非按法定利率浮动的住房抵押贷款就可将风险从贷方完全转移给借款人当无利率和支付额上限规定导致借方利率风险增大时银行将面临客户的拖欠风险。(三)信用风险或违约风险。银行要独立面对开发商、建筑商与个人消费者三个方面的信贷风险任何的违约或三者之间的交叉违约都会产生还贷风险并且这三者之间的循环交叉会形成一条完整的风险链而无法完全分隔。尽管是由各自一方单独而形成的债务但相互之间在物的传递中所形成的因果关系是无法用单独债务的形式切断的。(四)流动性风险。房地产开发贷款和住房按揭贷款都属于中长期贷款而银行的资金来源大部分为居民的活期存款这就存在“短贷长用”的问题容易引发银行的流动性风险。(五)资本风险。根据国际银行业监管标准商业银行自有资本与风险资产的比例不得低于%。而房地产贷款一般都金额巨大并且随着房地产市场的发展房地产业对贷款的需求正在不断增加这就要求商业银行提高自身的资本管理效率。如果银行资产中房地产贷款过多有限的资本就会难以支撑从而使银行面临资本风险。二、控制房地产信贷风险的根本途径制度创新房地产金融市场出现的整体性风险因素可能导致较大金融风险。一方面由于房地产金融业务具有内在的不稳定性从事“借短贷长”的期限转换容易产生流动性压力另一方面投资者由于缺乏足够的信息以了解整个金融市场上各个机构的资产负债情况因而单个机构的清偿力困难将直接危及整个金融体系的稳定。随着房地产贷款风险的逐渐加剧如何加以控制是银行尤应关注的重点。只有不断完善制度不断创新才能有效控制和规避房地产信贷风险。(一)房地产贷款可推行证券化。所谓住房抵押贷款证券化(MBS)是指金融机构(主要是商业银行)把持有的流动性较差但具有可预知的未来现金收入流量的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组由证券化机构(SPV)以现金方式购入经过担保或信用增级SPV以证券的形式出售给从制度创新探寻控制房地产贷款风险的新途径□刘航金融实务本栏编辑黄瑞峰□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□全国中文核心期刊现代金融年第期总第期投资者进行融资。个人住房贷款目前看来依然是我国商业银行的优质资产但银行的资产负债结构错配加之房贷期限较长风险的显现会有一个过程而住房贷款集中度过高则意味着风险也很高。因此在房地产风险大增而银行房地产贷款质量难定的情况下银行更应关注的是怎样在为个人提供住房贷款的同时又不长期持有这些资产而解决这个问题必须要有所突破和创新。资产证券化就是一个有效工具。流动性过剩可能降低部分银行对资产证券化的需求但对银行却很有帮助主要是增加资产负债表的流动性从而化解银行中长期贷款的风险。推行MBS可从以下几方面优化房地产贷款市场:一是MBS带来金融创新可进一步优化资本市场。一方面有利于以较低成本吸收社会公众投资资金进入抵押贷款市场以扩大一级抵押贷款市场另一方面随着抵押证券的流通交易活跃了二级抵押贷款市场扩大了抵押贷款市场的边界提高了市场效率。二者对于资本市场整体效率的提高都是有益的。还应注意的是利用住房抵押贷款证券的发行和交易推进整个中国债券市场的发展并且促进相关市场(如银行间市场和交易所市场)的统一也都是现实的考虑。二是对于银行业自身来说MBS也为其更好地化解和控制风险提供了一条更好的思路。首先是对住房抵押贷款本身的流动性改进。由于住宅类商品的特殊性住房抵押贷款具有期限长、流动性差的特点。MBS通过特定的资产重组模式把住房抵押贷款的未来现金流转化为当前的证券化融资就可以从根本上改善住房抵押贷款的流动性有利于金融机构改进资产管理其次是对资本市场流动性的改进。MBS的最终环节就是发行大量的住房抵押贷款证券由于这类交易品种的信用等级较高属于收益性较好、风险较低的投资方式因此在各国资本市场往往都受到投资者追捧。三是MBS为房地产企业解决了流动性约束的环节。鉴于住宅建设需要一定的建设和销售周期不可能给投资者提供短期获利的机会必须有稳定持久的资金作保障。如果住宅资金全靠银行抵押贷款而住房本身的变现性又较差房地产企业就会受到严重的流动性制约这不但影响企业和行业的发展也增加了已有银行贷款的偿付风险。四是MBS放松对购房者个人的流动性约束。不管是在发达国家还是发展中国家个人购买住房通常都会受到预算的流动性约束导致很多有未来偿付能力的个人无法在现期购买住房。MBS可以缓解这一问题如通过合理的制度安排来降低个人购房的首付款。从微观角度讲这对改进一国金融体系流动性也有深远影响。(二)房地产贷款产品设计应进一步优化。我国商业银行目前主要有个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款、个人住房组合贷款三种主要个人住房贷款。而美国商业银行个人住房抵押贷款的形式有:固定利率抵押贷款(FEM)、可调节利率抵押贷款(ARM)、分级偿还抵押贷款(GPM)、权益增长型抵押贷款(GEM)、反向抵押贷款(RAM)、再抵押贷款等。与国内的住房贷款产品相比美国个人住房抵押贷款产品充分考虑到适合年龄和收入的变化如分级偿还抵押贷款专为年轻家庭设计偿还额在偿还初期较低以后随着借款人收入增加而增加反向抵押贷款适合老年房主每月支付房主部分资金房主后来一并偿还。这一系列的安排实际上是银行对客户进行信用风险分级后市场细分的结果在一定程度上可以更好地管理银行面临的信用风险也更好地满足了客户的多样化需求。中国住房贷款产品品种相对较为单一市场同质化产品虽然便于银行管理但无法对客户的违约风险进行很好甄别加大了住房贷款的信用风险。因此要有效规避风险就要在房地产贷款产品要素上进一步优化。.首付比例可适当提高。随着我国个人信用制度的建立和完善可以按照每一贷款申请者不同的信用纪录、年龄、收入水平、从事行业等不同指标区分不同的贷款对象为具备相同或相似条件的贷款群制定有针对性的产品条款。例如我国目前有些地区的商业银行已经为防范违约风险进行了高首付的试点。除了保险公司为抵押贷款提供的商业保险外政府还应设立相关的担保机构为特定的消费群提供担保提高信用程度。.利率和费用可进一步调整。对于住房贷款产品中利率和费用的创新可以从贷款利率幅度调整和调整周期上加以考虑。对可变抵押贷款利率的调整幅度重新安排可使之更能符合借款人的不同偏好扩大对住房抵押贷款的需求。抵押贷款利率确定方式的完善应是由单一的可调利率抵押向固定利率、可调利率、或两者组合抵押等多元化的形式过渡。可以根据利率市场化改革的进程在利率水平上各商业银行也应具体根据自己针对的客户群设计与别的银行不同的产品利率和费用是提高该业务核心竞争力的重要手段。另外实现贷款利率调整周期的多样化也会让风险得以分散。对于贷款银行转移给借款人的风险不同的购房者风险偏好是不同的。金融市场的一个功能就是风险分层将不同的风险和不同风险偏好者进行匹配。扩大居民对住房抵押贷款的需求银行在确定利率调整周期时必须进行金融创新调整利率的周期长短设计比较灵活可以短至个月、个月或年也可以长至年或年以上。贷款利率调整的周期越短借方承担的利率风险就越大通过利率调整周期的重新设计在借款人和贷款人之间形成不同的风险分成结构而且将不同风险与不同风险偏好匹配提高金融效率。.还款方式可多样化。我国商业银行在还款方式上还可借鉴他国经验进行一定创新引进分级支付、权益增长等根据未来市场价格水平和借款人收入增长情况而定的还款方式。如美国的分级支付就是贷方为了减少通货膨胀对贷款利率和收益的影响而创造出来的一种新的抵押贷款形式。分级支付的抵押贷款可以根据预期通货膨胀率和贷款利率设计出年限不同、递增比率不同的多级支付的还贷方案。在最初的若干年里月还贷额低于完全均付的抵押贷款但逐年按预定的比率递增。以后月还贷额相等直到贷款全部清偿为止。随着居民收入水平的不断提高借方的还贷能力也将随之提高。因此在某种程度上分级支付的抵押贷款会刺激和满足居民住宅融资的需求。这种贷款方式很适合有良好收入预期的年轻人。对于老年借款者则可以参考美国的反向抵押做法(RAM)将当事者死后的房产变卖后的款项归还贷款来解决老年人的住房问题。我国个人住房贷款的还款方式可以随着抵押贷款证券化和二级市场的成熟不断创新。(作者单位:农业银行南京市雨花台支行)金融实务

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