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浅析我国商业银行房地产贷款信用风险.pdf

浅析我国商业银行房地产贷款信用风险

xiaoshuososo
2012-01-05 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《浅析我国商业银行房地产贷款信用风险pdf》,可适用于经济金融领域

FINANCEECONOMY�金融经济始面临新的挑战。现在提出的成立国家金融监督管理委员会是否被接纳,仍有待于进一步观察。但用了年时间建立起来的分业经营、分业监管的金融体制,还是与我国金融的发展程度和监管的水平相适应的、相符合的。这次的改革,应该会于当初的�一行三会�的分离改革和当前的�分久必合�一样,同具�完善金融监管体系,改进监管方式,提高监管质量�的性质,因为不论结果如果,整个金融体系的健康高效运行,才是金融监管改革的最终目的。参考文献:赵晓�英美金融监管体制的国际经验与启示�当代金融�李然�国际金融监管模式刍议�金融家�谭晓明�试论建立统一金融监管的国际经验的必要性�(作者单位:中信建投证券)浅析我国商业银行房地产贷款信用风险�徐杰华��摘要:房地产行业属于资金密集型行业,从其投资资金来源来看,其风险又主要集中在商业银行。然而,当前商业银行房地产贷款余额持续增加,而商品房价格已有所松动,成交数量明显下降,本文从商业银行的角度,分析房地产贷款风险的成因,并提出相应对策。关键词:商业银行房地产贷款信用风险一、引言房地产业属于资金密集型产业,据相关数据显示,在我国房地产投资资金来源中,企业的自筹资金一般维持在左右,房地产开发贷款约占,其他资金来源中约有的资金来源于商业银行的消费信贷,这使得房地产业的绝大多数风险集中到了商业银行。无论是年起始于泰国银行将大量的贷款投放在房地产开发之中的东南亚危机,还是年源于美国住宅房屋市场的持续疲软和抵押贷款表现的进一步恶化所引发的美国次贷危机的全面爆发,并最终演变成全球性的金融危机,都导致大量银行破产倒闭,可见,房地产业的畸形快速发展所引致的房地产泡沫是银行贷款风险的直接导因,防范和控制房地产信贷风险,不仅是房地产业稳定和发展的要求,而且对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。同时,房地产市场又是一个易于泡沫化的市场,我国连年来实施扩张性的货币政策,尤其是年万亿救市,导致房地产泡沫越来越大。根据�年第二季度中国货币政策执行报告�数据显示,截止到年月末,主要金融机构房地产贷款余额为�万亿元,同比增长�,然而年上半年,全国商品房累计销售面积�亿平方米,同比增长�,增速比上季度低�个百分点,比上年全年低�个百分点,商品房成交数量明显下降月份,全国个大中城市房屋销售价格指数同比上涨�月环比为下降�,自年月份以来首次出现负增长,个城市出现月环比下降,房屋销售价格涨幅放缓。因此,此刻探析我国商业银行房地产贷款信用风险有着非常重要的现实意义。二、商业银行房地产贷款信用风险分析�商业银行房地产开发贷款信用风险房地产企业属高负债企业,大量靠银行贷款,根据中国房地产测评中心年月日发布�年中国房地产上市公司测评研究报告�称,在回款周期拉长、信贷收紧、负债率高企等因素下,房地产企业强中资产负债率超过的家,未来可能陷入资金困境。对于开发贷款来讲,只要开发商将房子建好并销售出去,贷款就不会出问题,但是房地产资金链条非常脆弱,一旦商品房滞销,开发商不能归还贷款,此时银行贷款的风险较大。截止到年月末,房产开发贷款余额�万亿元,同比增长�。但是商品房成交数量明显下降,据统计,月份当月,商品房销售面积万平方米,比上月减少万平方米,下降�。中国指数研究院提供的统计数据也显示,一线城市月成交量减少一半,在其监测的个城市中,成交面积几乎全线下跌,跌幅约。其中,北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至历史最低水平。根据北京房地产交易管理网显示,截止到月日共有个商品住宅项目取得预售许可证,仅售出一套,多数商品住宅项目出现零成交。零成交不仅仅只是发生在北京,也发生在上海。在深圳、广州等城市,楼市成交量同样直线下滑。深圳很多中介门店月份月份成交业绩惨交白卷,大多处在零成交。在广州,个在售楼盘,近半在月网签数据显示零成交。据统计,全国个大中城市中在月份,有近个城市出现零成交。显而易见,商业银行房地产开发贷款信用风险不容小觑。�商业银行个人住房贷款信用风险在我国,�住房按揭贷款是优质资产�的神话仍然是房地产市场主流意见,除了银监会及央行这样的监管机构有所察觉之外,商业银行对此则毫无反应。根据�年第二季度中国货币政策执行报告�数据显示,截止到年月末,购房贷款余额�万亿元,同比增长�,比年初增加�万亿元,同比多增亿元。主要是个人住房贷款增加较多,比年初增加亿元,在住户贷款中占比为。金融观察首先,个人住房贷款的借款人签订购房贷款合同,就等同于买入一个执行价格为未清偿贷款余额的关于住房价值的看跌期权。在贷款期限内,如果房价大幅下降,使得凭贷款余额就可购买一套同样的房子,借款人就会行使其持有的看跌期权,将住房以相当于贷款余额的价格卖给银行反之,则借款人不执行看跌期权,将继续支付银行贷款本息以保留对住房的权益。当前,房价已经有所松动,降价是必然的趋势,银监会已于年月份要求商业银行开展了房地产贷款压力测试,预设房价下跌、及。近日银监会更将房价最低下跌的最恶劣情况纳入考虑,要求商业银行进行压力测试。可见,一旦房价大幅下跌,商业银行个人住房贷款信用风险不容忽视。其次,随着房价持续上升,吸引了众多的房地产投机者,使得我国房地产市场上存在着大量的投机炒房行为,房价上涨,投机者可从中获取高额收益,因此,就利用银行贷款管理上的漏洞,多头重复从银行申请贷款,更有甚者甚至通过�虚假证明�等手段从银行恶意骗取贷款,一旦房价下降,投机炒房者将面临巨大的还贷压力,当其无力偿还贷款时,他们投机炒作房地产的风险就直接转嫁给了银行,变为银行信用风险。三、防范和控制商业银行房地产贷款信用风险的措施目前商业银行控制房地产贷款风险基本上是执行金融监管部门的有关规定,商业银行自身主动对房地产贷款风险进行识别、衡量、监测和控制的手段和能力显著不足。�完善个人信用评级体系由于贷款银行对借款企业或借款人未来的资信状况难以控制,借款人现时的资产收入状况和历史的信用记录成为贷款审核时风险控制的重点。建立具有中国特色的企业或个人信用评级制度,为商业银行贷款风险管理提供信息化支持。各家商业银行应共同推动完善人民银行个人征信系统,做到客户信息共享,增加个人客户信息渠道。对个人住房贷款客户要加强信用风险评估,要充分挖掘和利用客户信息、信用记录以及历史数据,使得商业银行在实施贷款前可以有效识别客户,根据信用记录查明借款人的还款能力能否支付在银行系统中的所有借款,有无利用不同银行借款互相套现还款的情况,从而按照信用等级的高低依次列为积极支持的对象、有限支持的对象、适当支持的对象、适当控制的对象和严格控制的对象等,对于这些不同的贷款对象在贷款的条件、还款期限、首付比率、利率上都可以有所区别,以体现不同的住房消费信贷政策。从按揭源头上防范商业银行信用风险。可利用客户信息共享数据库,加强个人按揭贷款中的购房用途管理,区分自住房与投资房的按揭贷款,强化投资性住房按揭贷款的审查力度,商业银行应对不同用途的贷款采取差别化贷款利率和按揭成数,对投资性按揭贷款适当提高利率和按揭成数等措施增加其沉淀成本进行风险补偿。此外,还应该严格执行国家房地产调控政策,对购买首套自住房且套型建筑面积在平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于,暂停对购第三套房发放贷款,控制投机者信贷违约风险。�加强商业银行内部操作风险管理商业银行为了追逐可观的利润,争夺个人住房贷款,都在积极开展购房个贷业务。因此,近年来,房地产信贷中的操作风险逐渐凸显,首先是贷前审查经办人员风险意识不强,审查流于形式,对资料的真实性、合法性审核不严,对明显存在疑点的资料不作深入调查核实,甚至是为了招揽大客户,盲目缩短审批时间,随意简化审批流程其次是贷后管理混乱,客户资料不够全面和连续。加大了商业银行信用风险。因此,我们应完善贷款责任人制度,建立有效地考核激励机制。要规避短期行为的激励机制,使风险管理制度能够真正得到落实,必需要建立以RAROC(风险调整的资本收益)为核心的绩效考核体系和延时付酬激励机制。从绩效测度的角度看,RAROC分配资金的过程可以确定每笔业务创造多少附加经济价值,测度业务单位对股东价值的贡献,以此作为对相关业务单位或个人考核的基础,这样才能遏制商业银行盲目追求规模扩张、忽视风险管理的短视行为。�加强抵押物价值管理在房地产贷款中,普遍实行项目抵押的方式。如何对抵押房地产进行客观、有效的估价是实现抵押担保的关键点。然而,现实中,评级行业本身是存在利益冲突的,一方面要向被评级的上市公司收取可观的费用另一方面又要向投资者提供上市公司情况的咨询服务。为了不失去客户和巨额的评估收入,一些评估机构不恰当地迎合了客户不合理要求,向投资者提供失真信息,随意提高评估价值,形成银行贷款抵押物的价值高估风险。因此,除了加强对评级机构进行严格监管外,我们还应建立非营利的半官方性质资产评级公司,以避免利益冲突问题,尽可能达到公正评级的目的。这样,抵押物价格合理,抵押率设置适当,应该会加大对开发商的制约力,从而降低商业银行信贷风险。四、结语鉴于银行业的高风险行业本质,风险管理型模式应持续成为主导型的发展模式。商业银行无论开展怎样的业务,利润有多诱人,都应将风险的承受度作为首先考虑的因素。尤其是针对充满风险的房地产市场,商业银行发放贷款更应该慎之又慎。参考文献:何勇�我国商业银行房地产信贷快速扩张的风险研究J�房地产金融�():�骆昀晖�我国商业银行房地产货款信用风险研究D�江西财经大学��钟璐琳�樊�商业银行房地产贷款业务的风险研究J�经济研究导刊�():�徐冰�美国次贷危机与我国房地产信贷政策J�福建金融�():�张昕�我国商业银行房地产信贷风险管理研究D�东北师范大学��韩振国,何敏蓉�房贷风险测试及商业银行防范策略J�浙江金融�():�(作者单位:安阳工学院)

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