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贝尔斯登对我国房地产贷款风险的启示.pdf

贝尔斯登对我国房地产贷款风险的启示

xiaoshuososo
2012-01-05 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《贝尔斯登对我国房地产贷款风险的启示pdf》,可适用于经济金融领域

年第期贝尔斯登是一家成立于年的投资银行。在次贷危机爆发之前有年历史的贝尔斯登历经了美国世纪年代的大萧条和多次经济起落但在年的美国次贷危机风暴中严重亏损濒临破产。国内房地产市场大起大落风险随时存在汲取他人的经验教训大有裨益。一、贝尔斯登的失利(一)风险集中于金融衍生产品根据贝尔斯登年度的年度报表显示公司的净资产为亿美元却拥有万亿美元的金融衍生品而其中的万亿是与交易方单独交易的复杂协议交易。投资高度集中在复杂的金融衍生品市场是产生亏损的罪魁祸首。以贝尔斯登发明的抵押债务债权(CDO)为例包括信用风险、资产价格风险、流动性风险、交易对手风险和系统风险。风险的类别的增多给金融衍生产品的估值加大了难度。最终估值错误导致了投资失败使得风险集中释放造成了贝尔斯登的失利。(二)高比例的财务杠杆加速了贝尔斯登的失利错误的投资决策再所难免但大多数金融机构不会出现像贝尔斯登这样流动性急剧恶化的情况。究其原因就在于贝尔斯登资金杠杆比率高达倍。高杠杆率虽然能够提高资本回报率但也带来了巨大的风险。根据年一季度报表贝尔斯登所管理资产从亿美元下降到亿美元损失超过。二、我国房地产贷款风险的类比思考(一)资产过度集中在同一行业从贝尔斯登的年年度报表中可以看到它曾倍于自有资产的资金投入到房地产相关产品。国内主要商业银行年报的统计显示房地产行业相关贷款占银行贷款总数的以上。按我国商业银行近倍杠杆率计算房地产贷款总额也为银行自有资本的倍左右。高比重的房地产行业相关贷款可能会使得银行背负过多的房地产价格波动风险。(二)高比例财务杠杆带来的风险贝尔斯登的失误在于依靠倍的财务杠杆来赚取高比例的资本回报率。国内房地产企业具有高杠杆率的特性间接加大了商业银行的贷款风险。国家统计局资料显示年一季度国内贷款和个人按揭贷款总和已经大致与企业自筹资金比例相当。非常接近法定的固定资产投资的最低本金限制。另有资料显示国内“十大标杆性房企”在年的平均资产负债率仍高达。其中有一半房地产企业的负债率突破了。三、技术上预防房地产贷款风险的建议商业银行除加强自身风险意识外还必须采取技术手段预防房地产贷款风险可以采取的方式有:(一)实行房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的封闭运行银行通过为房地产开发项目设立专户让房地产开发贷款和用房地产商的售房收入或者个人购房者的房屋按揭贷款资金来抵还房地产在银行的贷款。这样做的意义在于:一方面落实贷款封闭运行管理能对商品房生产、销售过程的资金循环进度进行有效的监控也就能防范和化解部分房地产贷款风险。另一方面商业银行通过房地产开发贷款与个人按揭贷款的捆绑营销、产品销售回笼和资金支付过程的管理可以定期核对商品房销售明细、回笼资金量和个人按揭业务余额及时查找销售资金去向能够最大程度的保证还款资金来源防范房地产企业挪用贷款而产生的信用风险实现房地产开发贷款的良性循环。但此方法的缺点在于房地产开发贷款与对应的个人抵押贷款打包也同时集中了贷款风险。(二)运用房地产贷款资产证券化银行通过出售房地产贷款证券把远期的现金流转化为当期的收入。通过出售风险资产在当期锁定利润并减少银行资本充足率压力。但是资产证券化只能分摊风险并不能消除风险由于银行已经出售了相关风险资产实现了盈利和风险的转移。这样发放贷款的银行就会失去对这部分贷款监管的动力造成对房地产贷款封闭运行监管的不力。反而是增大了房地产贷款的实际风险。(三)贷款封闭运行与资产证券化相结合贷款封闭运行和资产证券化都有优点和不足将两者有效的结合起实现相互补充发挥两者的优势是解决问题的关键。可行的操作方法是:监管部门通过限制银行出售贷款池中资产的比例或者要求银行赋予购买证券者一个要求银行无条件以小比例折价的方式回购部分证券的权利就能达到总体上降低风险的目的。▲责任编辑:高文丽贝尔斯登对我国房地产贷款风险的启示吴珩江陈汉平(江汉大学商学院湖北武汉)中图分类号:F文献标识码:A文章编号:-()--经济纵横EconomicReview荩荩

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