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首页 略论我国商业银行房地产贷款风险防范机制

略论我国商业银行房地产贷款风险防范机制.pdf

略论我国商业银行房地产贷款风险防范机制

xiaoshuososo
2012-01-05 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《略论我国商业银行房地产贷款风险防范机制pdf》,可适用于经济金融领域

河北金融年第期而我们看到更多的则是很多人因为不当的使用方法,导致密钥丢失后无法解密自己的重要文件发出的求助信息。如果电脑要送修,而电脑中保存有机密文件,那么只要使用EFS进行加密,我们完全可以放心给维修人员设置一个管理员账户。这样维修人员虽然可以访问电脑的所有功能,并对所有重要选项进行设置,并尝试解决故障,甚至重新安装Windows操作系统,但也无法打开重要文件。(二)用BitLocker实现更进一步的安全虽然用EFS就可以保护数据的安全,不过EFS只能保护被加密的文件,不能保护整个系统。因此,为更稳妥起见,我们还可以使用BitLocker功能对系统进行保护。WindowsVista企业版和旗舰版可以使用该功能。在使用该功能后,除非我们能够在启动系统之前提供密钥,否则系统就无法启动,而且将这样的硬盘挂到其他电脑上也无法看到其中的任何内容。另外BitLocker还可以保证系统的完整性。例如有些人可能担心自己的硬盘被别人挂到其他电脑上,并恶意篡改某些系统文件,给系统中植入病毒或木马。然而在使用BitLocker功能后,将这样的硬盘挂到其他电脑上不仅无法访问,而且就算可以通过某些特定的手段访问,在重新启动系统后我们也可以收到系统的警告信息。不仅如此,在安装ServicePack之后,WindowsVista中的BitLocker功能还将可以加密非系统盘。这样我们完全可以使用该功能将自己的整个硬盘都加密起来,充分保护系统和数据的安全性和完整性。BitLocker功能对于隐私的保护最重要的意义在于系统更换后的保密工作。比如,如果重要业务系统用机需要报废,或者更换电脑硬盘,为了安全起见,一般都会用物理的方法将硬盘彻底破坏,例如砸碎或者烧烂。看过电视剧《越狱》的朋友可能清楚,男主人公将自己的硬盘拆掉后扔到了河里,经过河水的长时间冲刷,FBI都能从硬盘碎片中恢复出部分文件,那么现有的硬盘报废方法就不是万无一失的方法。其实在使用BitLocker对整个硬盘进行加密后,如果需要报废硬盘,不用那么麻烦,只要删除用于解密的证书,这块硬盘中的所有数据都将彻底无法访问。同时更换下来的硬盘在重新分区并格式化后还可以继续使用,这也算是保护投资的一种好办法。(三)增强防毒软件升级与加密保护一是通过WindowsUpdate保持系统最新,安装防病毒软件、网络防火墙软件以及反间谍软件,并保证这些软件的安全定义码为最新二是给自己的Windows账户设置复杂密码,同时尽量少给别人提供具有管理员权限的账户三是将重要文件保存在NTFS文件系统的分区中,并应用EFS加密。四是使用BitLocker功能将系统盘加密。即使采取了上述建议,如果包含有重要文件或数据的电脑需要送修时,也要尽量不让电脑离开自己的视线,确保万无一失。■责任编辑:贾怀德略论我国商业银行房地产贷款风险防范机制■孙迎冬(中国建设银行邢台市分行,河北邢台)摘要:房地产业的发展离不开金融业的支持,房地产信贷是金融业的一项重要内容。商业银行贷款为高速发展的房地产业提供了最主要的资金来源,在房地产市场持续升温的同时,金融风险也正在逐步聚集。目前,商业银行房地产贷款业务面临的风险主要有市场风险、操作风险和法律风险,本文从这三个方面出发,对商业银行房地产开发贷款和个人住房贷款业务风险进行了全面系统的分析,并为构建风险防范机制提出了相应的对策建议。关键词:商业银行房地产贷款风险防范中图分类号:F文献标识码:A文章编号:()一、论题概述商业银行房地产贷款风险的定义房地产业作为国民经济的重要行业,由于其上下游关联行业众多,产业带动力强,已经逐渐成为拉动我国经济增长的支柱产业。自从年我国房地产业走出低谷之后,房地产投资占固定资产投资比重年年攀升,据统计,年一季度房地产开发完成投资,亿元,同比增长,增幅同比加快个百分点。年一季度,房地产开发到位资金,亿元,同比增长,其中银行贷款到位,亿元,同比增长银行个人按揭贷款(期房预售款转为开发使用)亿元,同比增长非银行金融机构贷款亿元,同比增长。据飞诺网:《年季度房地产市场运行情况》统计数据说明,房地产业的发展,离不开金融产业的支持,可是在房地产市场持续升温的同时,金融风险也正在逐步聚集。而所谓商业银行的房地产贷款风险,是指商业银行在房收稿日期:作者简介:孙迎冬(),女,河北清河人,大学本科,经济师,供职于中国建设银行邢台市分行。金融监管河北金融年第期地产贷款活动中,由于各种不确定因素的存在而导致的银行贷款收益的不确定性或银行资产发生损失的可能性。构建商业银行风险防范机制的意义房地产业与金融业之间存在着相互支持、密不可分的关系。房地产经营活动,无论是开发者还是购买者,都需要金融业大量资金的支持。金融业对房地产业的支持,不仅可以大大缩短房地产筹措资金的时间,而且还可以大大降低成本,房地产业只有借助金融业的支持才能获得迅速发展。同时,由于房地产业存在高利率,成为金融业利润的最主要的来源之一。正是由于共同的利益关系,房地产业与金融业在现代社会日益表现出相互渗透和融合,呈现出一荣俱荣、一损俱损的局面。据国家发改委、国家统计局发布的个大中城市房价调查数据,年月至月的房价涨幅分别为:、、、、、、。房地产是否过热,是局部过热还是整体过热,房地产“泡沫”风险危害性到底有多大,这些问题引起了广泛的争论,各方也难以取得共识,但是房地产发展所需资金主要依赖银行贷款,同时银行贷款投向房地产业的集中趋势却是客观现实,并且占据主要份额的仍是以工农中建四大家为代表的国有商业银行(见新华网:《中国房地产走势的国际图景)。因此,对商业银行潜在的房地产贷款风险进行分析,并提出相应的对策建议,对于预防金融风险,维护社会稳定,促进房地产业的良好发展,具有重要的现实意义。二、商业银行房地产贷款风险现状分析商业银行房地产贷款的种类及风险我国房地产金融是伴随着住房制度改革而逐步发展的,经过多年尤其是近几年的快速发展,己初步形成了以商业银行和股份制商业银行为主体、住房储蓄银行和住房合作社为补充的房地产金融体系,推出了房地产开发贷款、个人住房贷款、个人住房组合贷款等金融工具。从房地产金融发展的现状分析,我国房地产金融主要表现为商业银行房地产金融,房地产贷款占商业银行信贷资产比重不断提高,并呈现出逐渐增长的趋势。首先,房地产开发贷款是指商业银行向借款人发放的用于土地开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发贷款风险,是指借款人违约的不确定性等造成银行房地产开发贷款损失的可能性。其次,个人住房抵押贷款是指银行或其他金融机构为解决消费者购房时资金不足问题而向消费者发放的贷款。由于通常以所购住房为抵押品,实质是个人住房消费贷款,具有金额大、期限长的特点,是消费信贷的重要组成部分。个人住房贷款风险是指借款人违约的不确定性等造成银行个人住房贷款损失的可能性。商业银行房地产贷款风险的成因分析本文从房地产开发贷款和个人住房贷款两个角度,对商业银行房地产贷款风险的成因进行了具体分析,其中房地产开发贷款风险的成因主要有三点:一是,房地产贷款存在市场风险。因经济周期以及信贷膨胀等因素可能引起房地产市场变化而给银行造成风险。主要有市场竞争的销售风险、居民购买力下降、消费品味发生变化、建筑材料价格上涨等风险。二是,房地产贷款存在操作风险。由于目前我国社会信誉程度低,拖欠贷款现象严重,可能会存在房地产开发企业以种种理由有意拖欠应偿还银行到期贷款的行为,或者是由于房地产企业经营状况不佳,无法及时偿还贷款,从而导致商业银行产生大量不良资产。三是,房地产贷款存在法律风险。商业银行一般要求开发商以房地产开发项目作为贷款的抵押担保,在实践中表现为以房地产开发项目所占用范围内的土地使用权作抵押和以房地产开发项目的在建工程作抵押。由于我国房地产法律制度的不完善,这一过程中会产生抵押无效风险、在建工程估价风险、税收优先权的冲突风险等等。同时,个人住房贷款也存在着各种风险,其原因在于:在房地产市场发生变动,市场房价普遍下跌的情况下,即使能够顺利地处置抵押房屋,处置收入也可能无法弥补未偿还的贷款和处置费用,使银行遭受损失。随着我国市场经济的发展和利率市场化改革的不断推进,借款人面临的利率变动风险会越来越多,对规避利率风险的需求也会越来越大,房地产消费信贷的利率风险问题也会因此而凸显。当前房地产贷款风险防范机制存在的不足从商业银行自身的角度来看,当前房地产贷款风险防范机制存在的问题和不足在于:一是,商业银行内部管理滞后,缺乏完整有效的信用体系。各行大多采用经办行内部审批这种效率较高的审批体制,房地产贷款的调查、审批、发放、贷后管理均在支行内部进行,支行行长集审、贷权力于一身,缺乏有效的制约,易出现道德风险和决策风险。而且在缺少信用体系的背景下,个人用假收入证明骗取银行信用的情况层出不穷房地产开发商欠债不还,恶意出售抵押物,恶意逃债等现象时有发生。二是,部分银行违反相关规定,出现违规放贷。一些银行为了争夺客户,采取各种变通措施,降低房贷门槛,甚至违规操作。有的变相对“四证”不齐全的项目发放开发贷款有的以流动资金替代房地产开发贷款有的放松个人住房贷款的条件,降低首付比例,擅自延长还款期限有的继续向项目资本金不到项目总投资的开发项目发放住房开发贷款。三是,商业银行为房地产融资及服务所提供的金融工具过于单一,房地产金融仅仅停留在信贷阶段,致使房地产开发和个人住房信贷严重依赖银行贷款。房企信贷资金加上个人房贷按揭,整个行业的负债率远远超过,这给银行信贷带来了巨大风险,一旦开发后续工作无法按预期进行,或者开发商的资金链出现断裂,以往所贷出的资金将立即处于高风险的状态中,房地产业的风险就会转化为银行的风险。金融监管河北金融年第期三、构建商业银行房地产贷款风险防范机制针对房地产贷款风险防范机制存在的不足,要构建行之有效的防范机制,需要人大及政府有关部门的有效支持和商业银行自身的共同努力。完善商业银行房地产贷款风险防范法律制度首先,应提高立法水平,对以往所制定的包括法律、法规在内的规范性文件加以整理和归纳在以后的立法中,突出监管法制体系内部的协调和完备,保证法律的可执行性和实际性。由于我国人民银行监管规章数量太大,分门别类地逐渐系统化不仅必要,而且是当务之急。在此问题上,美国联邦储备委员会将其管理条例按个字母序号编列的管理方式很值得借鉴。其次,根据国际银行监管的要求和趋势,大力依靠银行同业的自律制度。可借鉴巴塞尔协议的要求,把事前防范、事中援救和事后补救措施、现场稽核和非现场稽核、合规性监管和风险性监管、内部审计和外部审计等方法有效结合起来。再次,要从完善房地产金融领域的担保体制以及个人信用制度的角度,修改和完善《担保法》、《保险法》,出台专门的《住房抵押贷款管理办法》,以及尽早将信用立法提上议程。同时要从降低贷款申请人负担以及公平合理的角度,完善现有财产保险制度,增加住房抵押保险的种类、修改条款、合理制订保险费的金额、缴费方式以及关于退保的规定。建立商业银行风险和资本约束信贷经营模式风险调整资本收益,是由银行家信托(BankerTrust)于世纪年代提出来的,在不断完善的过程中得到国际先进商业银行广泛应用,已逐渐成为当今世界公认的最核心和最有效的风险管理技术和手段,对于我国商业银行实现稳健经营,保证业务发展与风险控制的协调和统一,具有重要的现实意义。防范房地产贷款风险,必须摈弃长期以来拼市场抢份额的习惯做法,树立风险调整收益的经营理念和内部考核机制,努力构建商业银行风险和资本约束信贷经营模式。加强商业银行对房地产开发企业的授信管理第一,对于综合素质高、有品牌效应、综合规划合理、市场竞争力强的优质住房开发项目,可提供项目贷款。要考察项目贷款的借款主体、开发资质、开发资格、资金实力、成本价格、销售前景、抵押担保等情况,合理确定贷款期限及抵押担保条件。要注意开发贷款和按揭贷款的协调配合。第二,要注意考察房地产授信企业的公司治理机制。原则上,房地产授信企业的公司治理机制应符合以下要求:企业的发展战略明晰合理,在行业内比较优势突出企业精辟关联机构的权属关系清晰,人员、资产、业务、财务、机构与关联机构相对独立决策层人员结构合理、议事规则明确、决策程序科学、各专业委员会动作有效管理层职责职权明确、运作规范高效企业内部绩效评价机制公正透明,激励约束机制完整有效等等。第三,有选择地扶持省级房地产开发企业的优质项目。房地产授信客户准入要遵循《中国银行授信客户准入与退出指导原则》的有关要求。分行应主要与省内综合排名在前名的专业开发企业保持授信往来。对于符合授信退出条件的非优质客户,要逐渐实现授信退出和资产保全。健全商业银行个人住房贷款流动性风险管理体系第一,商业银行内部要建立科学的住房贷款流动性风险管理体系,要强化系统调控功能,提高总行和分支行调控资金的能力,总行应根据各地区分支行住房贷款业务发展的程度,有效地调配好资金,并掌握足够的资金用以支付其分支机构出现的临时性支付危机,以防止流动性问题的扩散,增加资金的安全性和流动性。第二,统一业务操作平台,改变目前个人住房贷款手工操作和分地区核算管理模式,建立统一的基本核算管理模式,避免由于操作平台差异造成个人住房贷款风险管理的地区差异性同时,要努力实现数据集中,通过数据集中可以实现对客户的集中管理,有效避免跨地区客户带来的集中风险,也便于上级行实施有效的监测和检查。第三,改变目前商业银行的电子化操控平台简单记录核算的功能,将个人贷款的整个生命周期,从贷款申请、审查、审批、发放、会计核算、贷后监督、违约催收、不良清收、账销案存等全部纳入电子化系统管理,通过技术手段实现不同环节、不同周期的控制要求,从技术层面完全实现内部控制制度要求,减少人为干预,提高内控力度。■参考文献:张君卓商业银行控制房地产贷款风险的措施辨析J中国房地产,,()王文骥从房地产贷款看商业银行资产管理J大庆社会科学,,()韦泱商业银行房地产开发贷款发展对策J上海房地产,,()李鹏雁商业银行房地产开发贷款风险分析J燕山大学学报,,()邵汝军我国商业银行房地产开发贷款中的“柠檬”问题分析J特区经济,,()唐波岐对商业银行风险管理几个问题的认识J新西部,,()牟怡楠我国商业银行市场风险管理的特殊性:基于金融生态环境的分析J生态经济,,()姜晓华:基于安全的商业银行流动性过剩风险管理的路径选择J山西财经大学学报,,()毕睿颖:浅议商业银行信贷风险管理J内蒙古科技与经济,,()责任编辑:李红英金融监管

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