《农村宅基地房屋买卖纠纷案件实务》
主讲嘉宾 陈旭律师
城市化进程，集体土地拆迁、土地升值，为了获得巨额的拆迁利益，农民反悔，要求确认几年、十几年前所签买卖房屋
协议
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无效。
这几年来，本人除城四区外，只有延庆、平谷、门头沟、昌平没有办理案件，其它朝阳、海淀、丰台、房山、通州、顺义、大兴、密云、石景山、怀柔等10个区县都有。
一、操作实务：
· 接洽案件：对案件当事人进行基本评估（原告？被告？）
· 分析案情：如何选择、确定评估机构、评估范围（含院落）？
（安云侠案只进行工程造价评估，造成无法挽回的巨大损失）
· 提出诉讼策略：
1、居民（买房人）方面：仅是应诉还是提出反诉？要因案制宜；
2、农民方面：房子已经拆掉该如何提出请求？
· 组织证据：根据不同案情，应组织不同的证据：户口、土地证、买卖契约、
合同
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、添附凭证等
· 如何参加庭审活动？
· 庭审后的注意事项：赵永全、于扬案件为例
· 注意事项：
1、平衡当事人利益（原告和被告诉求不同，提出的诉求也应有所不同）
2、注意和媒体打交道：典型案件要及时知会媒体关注之（以李广增案件新京报报道为例）。
二、介绍案例：
1、 典型案例：宋庄画家村李玉兰案件（通州区）
第一步：在无效之诉中坚持认为合同有效。
· 理由：
（1）1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定“农民的住宅不得向城市居民出售”；2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。但该等文件系规范性法律文件，不是“法律或行政法规”，不应作为认定合同无效的法律依据。根据《立法法》和《合同法》的规定，只有违反了全国人民代表大会及其常务委员会通过的“法律”或经总理签署国务院令公布的“行政法规”的强制性规定的合同，才可被认定无效；
（2）诚实信用原则
· 判决：
合同无效，买受方返还房屋、院落；出卖方返还购房款。但因购买房产后出卖方反悔造成的买受方的信赖利益损失，应当根据过错程度由出卖方承担。
第二步：另诉信赖利益损失赔偿。
· 信赖利益含义：
因信赖对方购买房产，并相信因该购房行为能够获得的预期利益。
· 信赖利益计算：
通过对房屋的重置成新价值及所坐落的区位价值（甚至包括周边环境、交通、文化设施的变化等）进行评估，可得出在反悔当时该房产的总体价值。由于买卖行为双方均有过错，但出卖方主动出售并主动反悔，因此，认定出卖方过错程度大。
· 判决：
对买受方信赖利益损失的赔偿由两部分组成：房屋的重置成新价扣除购房款外全部归买受人所有，房产的区位价值的一半以上（50-70％）给买受方。
三、其他不同类型案例
1、法院认定有效的情况：
· 赵永全（朝阳区）：房屋所在位置属于城乡结合地区，因正在办理集体土地征为国有用地或进行城乡结合地区的试点工作，北京市人民政府为该地区的房产颁发了《房屋所有权证》。虽然为居民买宅基地房产。
· 谭颂云（朝阳区）：购房后一家非农业户口迁入，村委会填报的宅基地
审批表
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使用权人登记为购房人，集体建设用地使用证上变更为购房人。
· 金贞淑（石景山区）：石景山区房屋产权交易所颁发了《卖契》，后丈夫非农业户口迁入房产所在地。虽然为居民买宅基地房屋。
· 李启文（密云县）：买房时为其他经济组织成员（农业户口），后转为居民；买房后父母将农业户口迁入房产所在地。
2、有特殊之处，但仍认定无效的情况：
· 金坤明（大兴区）：1989年购买房产，购买时间远远早于国务院文件，但没有手续；
· 李广增（朝阳区）：1995年，落实户口返城支教，为解决住房，学校、村委会出面联系购买；
· 何兢昌（顺义区）：依法缴纳了契税，北京市财政局颁发了《契税证》
· 于扬（怀柔区）：在镇政府办理了房屋过户税款缴纳手续、在村委会签订土地使用权租赁协议并每年缴纳土地使用费，镇政府颁发了土地使用权证。
三、办案中存在的问
题
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：
· 法律法规的介绍：高院座谈会纪要、通知
· 司法不公、判决效果不好（见鲁院长的调查）
四、立法、执法建议：（介绍给王胜俊院长的建议函）
五、互动时间。
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