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架空层的商业价值及应用建议.pdf

架空层的商业价值及应用建议.pdf

上传者: kaixinlii 2011-12-13 评分 0 0 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《架空层的商业价值及应用建议pdf》,可适用于经济金融领域,主题内容包含架空层的商业价值和应用建议第页共页架空层的商业价值和应用建议目录目录三、架空层的商业价值和应用建议商业价值不占用容积率指标拉近楼房间距面积公摊提升楼符等。

架空层的商业价值和应用建议第页共页架空层的商业价值和应用建议目录目录三、架空层的商业价值和应用建议商业价值不占用容积率指标拉近楼房间距面积公摊提升楼盘品质对应用的建议营造方面2营销方面3运用方面架空层的商业价值和应用建议商业价值架空层越来越受到开发商和购房者的关注因为购房者在买房时大多不愿意住楼这部分空间很难利用。架空层能够增加整个小区特别是高层小区的通透度增加绿化面积为小区的业主提供更多的公共交流空间所以从建筑角度来说政府是鼓励开发商多建架空层的。不占用容积率指标如果架空层算入建筑面积和容积率那么开发商就要交纳相应的配套费、土地出让金等这是一笔不小的开支。正因为这样一些原本建造有架空层的楼盘甚至重新改为商铺出售很多开发商对建造架空层心存疑虑。《关于建筑层高控制及容积率指标计算规则》规则中规定:建筑底层布置层高米以上架空层其建筑面积可不计入地块容积率但电梯井、门厅、过道等围合部门应计入容积率。架空层应满足以下条件:以柱、剪力墙落地视线通透、空间开敞无特定功能只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用。架空层应计入建筑层次。对于开发商来说建造架空层只是增加了一些建造成本不会占用容积率的指标。第页共页架空层的商业价值和应用建议拉近楼房间距假设在B楼没有架空层的情况下A、B楼间距应为米(假定A、B、C为多层米间距规划为:为米)如图所示。但实际情况下要求A、B两楼间距为米此时可以在B楼一层做架空层米这样根据规划要求(在大寒日B楼的一层的某一房间应该保证小时的满窗日照)A楼即可和B楼相距米如图所示。图图利用架空层增加某个特定区域的价值A图:通过架空层功能的衍生(健身、车位)赠送给楼业主使楼的售价大大提高而多卖的价格远远高于架空层的造价(但要注意此处的架空层面积不得进行公摊并建议层高不超过不计容积不算产权以赠送使用权方式处理)。B图:一号区域为商铺通过一号商铺后面楼房的架空层(同样采用A图形式赠送注意事项第页共页架空层的商业价值和应用建议一致)的运用同样可以大大提升商铺的售价。A图B图面积公摊架空层是供业主公共使用的空间增加了业主之间沟通交流的机会目前的架空层主要有两种:一种是半地下室的另外一种是地上的。地上架空层又可以分为几种情况:A层高小于米因为目前的规划中本身不计算建筑面积无所谓公摊B层高大于米小于米之前的规划中一般不计入层次和容积率不算公摊C层高在米以上四周通透没有围护不计算建筑面积。但对其中有围护的楼梯、电梯井、住宅门厅等要算建筑面积。这部分要算公摊面积的架空层必须要满足两个必要条件:第页共页架空层的商业价值和应用建议一是这部分面积是经过规划批准的需要计算容积率和建筑面积的二是这部分面积是为上户住宅所服务的一个区域。架空层的性质为公建配套设施不发产权证。提升楼盘品质引进架空层景观开发商无疑要付出一定代价。架空层景观设计跟一般的楼层不同这里面涉及到一个施工时的转换成本加上一般的架空层为精装修业主入住即可使用要布置一些设施增添绿化、小品开发商不仅不能将这部分面积拿出来销售反而要倒贴不少成本。此外有些地方的房子规划局审批是要控制高度的建造架空层也就意味着房子要少造一层。第页共页:http:hibaiducomdichanchinaWord:http:blogsinacomcndichanjiaoliu架空层的商业价值和应用建议以前开发商建造架空层很多时候只是用来作为停车库或者储藏间而现在越来越多的架空层正设计为业主的公共空间大人们可以在里面喝茶聊天小孩子们则可以追逐嬉戏闲时还可以在里面做做运动极大地提升了楼盘品质。现在的房子越造越高人们离邻居越来越远离绿地越越来远除了小区有很好的公建配套一般人们只能‘蜗居’在家。每幢楼下面有一个架空层种上一些植物小区变得更加通透绿化面积更大业主们多了沟通交流的场所。这是房地产市场发展到一定阶段的产物是设计理念和客户理念提升的结果。对应用的建议营造方面架空层的利用应该因地制宜功能的使用上灵活多变应结合楼盘条件具体分析不可盲目照搬。A对于市内土地紧张对停车位要求较高的楼盘应对架空层作停车位考虑:B对出户抄表的问题应该尽量在架空层考虑:第页共页:http:hibaiducomdichanchinaWord:http:blogsinacomcndichanjiaoliu架空层的商业价值和应用建议C架空层用于大堂对于高档住宅楼盘和商住楼盘有很好的品质提升和弥补配套的作用:D对于架空层用于停车位或商业、物业功能使用时应保证楼上业主的安全和不受干扰如通过隔音等手段E.于地形起伏的坡地建筑架空层的运用可以配合地形营造独立绿化和停车位以解决一楼采光不足和坡地景观的矛盾第页共页:http:hibaiducomdichanchinaWord:http:blogsinacomcndichanjiaoliu架空层的商业价值和应用建议2营销方面在房地产具体营销过程中建议在销售价格制定的过程中其实可以对架空层的造价进行分摊而不要对面积进行分摊而对面积低于米的架空层车位实行使用权出让最好以赠送的方式处理以提高特定区域的房屋售价对高于米的架空层车位报请规划进行改造审批进行产权车位销售或作为商业出售。如果不报产权对其进行公摊处理后期采用出租方式进行赢利。但是存在一定的风险:A业主的法律意识不断加强对其自身权益进行维护B业主委员会对其物业公司进行财物审核C物业管理公司发生更换为其他与开发商无关联的公司由于无产权保证开发商将永远失去架空层的收益。3运用方面在架空层的运用方面一般情况下花园洋房下的架空层层高不会超过米不计产权用赠送的形式送给业主自然其房屋的单价也会加高多层或小高层、高层下的架空层由于车位短缺故按产权车位标准建造以产权车位形式出售给业主。第页共页:http:hibaiducomdichanchinaWord:http:blogsinacomcndichanjiaoliu架空层的商业价值和应用建议第页共页:http:hibaiducomdichanchinaWord:http:blogsinacomcndichanjiaoliu

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