经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
顾云昌 Yunchang GU
中国房地产研究会,副会长
Vice President, China Real Estate Research Association
寒冬已来临,春天会远吗?
Winter is Coming, Can Spring be Far Behind?
顾云昌教授,著名房地产专家、学者。中国房地产研究会副会长,住房和城乡建设部住
房政策专家委员会副主任,北京大学博士后导师。
1966 年毕业于同济大学城市规划专业。1979 年进建设部工作。曾任建设部城市住宅局
处长,建设部城镇住宅研究所所长,建设部政策研究中心副主任,中国房地产业协会副会长
兼秘书长。
二十多年悉心于中国住房制度改革和房地产业改革和发展的理论与实践的研究。八十年
代参加中国城市住宅建设技术政策和 2000 年中国住房消费的研究,因此两次获得国家科技
进步一等奖。多次参与国家房改政策的研究和制订,为国家房改
方案
气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载
和政策的主要起草人之
一。九十年代参加 2000 年国家小康住宅科技项目,任产业政策组组长。主持完成了“跨世
纪中国住宅产业政策的研究”、“经济适用住房政策的研究”等重要课题。曾是中国房协年度
房地产市场形势
分析
定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析
报告的主持人和主要执笔者。主编的书主要有《前进中的中国房改》、
《中国房地产发展大全》等。
Professor Gu Yunchang, a well known real estate expert and scholar, Vice-President of China Real
Estate Research Association, Deputy Director of Housing Policy Expert Committee of MOHURD,
Post-Doctorial Mentor.
Graduated from Tongji University (major in city planning) in 1966, Mr. Gu worked for the
Ministry of Housing and Urban-Rural Development (MOHURD) since 1979. He used to serve as
the Director of City House Bureau of MOHURD, Director of Institute of Urban Residential of
MOHURD, Deputy Director of Policy Research Center of MOHURD, and Vice-President and
Secretary General of China Real Estate Association.
Mr. Gu has dedicated himself in the theoretical and practical researches of China’s housing system
reform and real estate industry reform and development for more than 20 years. He participated in
the research of China’s urban housing construction technology policies in 1980s and the research
of China’s housing consumption in 2000, and won the First Prize of National Technology Progress
Award in respective years. Mr. Gu participated in research and formulation of China’s national
housing reform policies for numeral times, and he is one of the major drafters of China’s housing
reform plan and policies. He participated in 2000 National Comfortable Housing Technology
Project in 1990s and served as the team leader of the industrial policy team. In addition, he has
carried out and accomplished several important research subjects such as the Policy Research for
China’s Housing Industry and the Research for Affordable Housing Policies. Mr. Gu was the
leader and major author of the Annual Real Estate Market Situation Analysis Report issued by
China Real Estate Association. He is also the chief editor of On Going Housing Reform in China,
and China’s Real Estate Development Collection.
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
孙宏斌 Hongbin SUN
融创中国,执行董事、董事会主席兼 CEO
Executive Director, Chairman of the Board, CEO, Sunac China
Holdings Ltd.
寒冬已来临,春天会远吗?
Winter is Coming, Can Spring be Far Behind?
孙宏斌先生,融创中国(01918.HK)创始人,现任融创中国执行董事、董事会主席兼
CEO。孙宏斌先生于 1994 年开始创建房地产企业,历经中国房地产行业的跌宕起伏,对行
业有着深刻的认识和理解,以及独到的判断和见解,多年来积累了丰富的房地产企业及业务
运营管理经验。孙宏斌先生于 1985 年在清华大学取得工学硕士学位,于 2000 年在哈佛商学
院完成高级管理课程。
Mr. Sun Hongbin, founder of SUNAC (01918.HK), current Executive Director, Chairman of the
Board, and CEO of the company. Started establishing real estate companies since 1994, Mr. Sun
experienced ups and downs of China’s real estate industry, and gained extensive knowledge, deep
understanding, and unique judgment and insights of the industry, as well as a broad range of
property business operation and management experience. Mr. Sun achieved his Master of
Engineering degree from Tsinghua University in 1985, and completed an advanced management
program in Harvard Business School in 2000.
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
白宏炜 Peter BAI
中金公司研究部,执行总经理
Executive Director, Research Department, CICC
寒冬已来临,春天会远吗?
Winter is Coming, Can Spring be Far Behind?
白宏炜先生现就职于中国国际金融有限公司研究部,房地产行业分析师,负责房地产行
业及房地产上市公司研究,覆盖 A 股、B 股和 H 股上市的房地产龙头企业。白宏炜先生曾
获得 2005 年度 FORBES 亚洲最佳荐股人,CCTV、中国证券报 06 及 07 年度最佳行业分析
师,07、08、09 年度入选新财富地产行业金牌分析师,09、10 年度 Asia Money 最佳地产行
业分析师第 1 名和第 2 名。
白宏炜先生毕业于清华大学,国际工商管理硕士,来中金之前,曾任职于中国海外集团、
吉林国际合作等公司,拥有多年房地产开发、项目管理和工程施工经验。
Mr. Hongwei BAI now works for CICC Research as the property analyst, conducting research in
the property sector and the related listcos. He was awarded by FORBES as the best analyst in
terms of recommending shares in 2005 and won the award given by CCTV and China Securities
Journal as the best sector analyst in 2006 and 2007. He ranked top three in New Fortune’s list of
the top property analysts for the year of 2007,2008 and 2009. Also, he won the best sector analyst
ranked by Asia Money for the year of 2009 and 2010,
Mr. Bai obtained his MBA from Tsinghua University. Before joining CICC, he had worked for
China Overseas Holdings and Jilin International Collaboration and so on. He has got rich
experiences in property development, project management and construction.
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
白宏炜、宁静鞭
SAC执业证书编号:
S0080511010012/S0080511010003
2012年 11月
寒冬已来临,春天会远吗?
---房地产行业2012年策略
1
我们的结论---2012 行业的冬天,股票的春天
2012 行业难有大调整
宏观经济&货币供应量不支持行业大调整
政策有望在2012年年中放松,支持行业筑底
行业中期调整后,将进入下半场
全国量价略跌,但不同城市/物业类型间分化加剧
2012 公司面临大挑战
政策作用强:开发商所在城市受政策影响更明显,库存上行速度快
战略选择难:拿地&等待?住宅&商业?纵深3/4线&回归1/2线?高利润&高周转?
业绩分化加剧,看好中高端产品,回归一二线
2012 股票会有好机会
地产股票已过度反应房价跌幅
短期风险犹存,静待行业底部来临
上半年防守为主,精选个股,看销售,看商业:
销售强、负债低公司:A股万科、招商;H股中海、华润、龙湖、融创
商业地产公司:A股金融街;H股方兴地产、瑞安地产、北辰实业
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
2
2012房地产行业难有大调整
1
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中国商品房房价同比变化
一年期存款利率(右轴)
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2.0%
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7.0%
中国商品房房价同比变化
CPI同比变化(右轴)
-2.7%
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中国商品房房价同比变化 货币供应量同比变化(右轴)
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8.4%
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中国商品房房价同比变化(左轴)
实际GDP同比变化(右轴)
2012年宏观经济走势不支持行业大调整
GDP vs 全国住房均价 货币供应量 vs 全国住房均价
基准利率 vs 全国住房均价
资料来源:国家统计局,中金公司研究部;注: 2011/12年为预测数据
CPI vs 全国住房均价
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
4
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9
房贷利率上限 基准利率 房贷利率下限
85折
利率
1.1倍
利率 1.3倍利率
7折
利率
政策逆向调控有手段
目标:平稳房价为目的,随着房价调整,政策将放松
方式:渐进式放松,预计放松步骤如下:
信贷定向宽松→下调存款准备金率→地方政策微调取消限价→下调利率 →取消限购/限贷
时点:预计2012年初逐步开始
利率已处历史高位,将进入减息周期
资料来源:中国人民银行,中金公司研究部
5
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2007 2008 2009 2010 2011E 2012E
信贷增速 销售额增速
信贷支撑下销售额难有大幅下滑
信贷和销售预测
按揭预测
资料来源:中国人民银行,中金公司研究部;注: 2011/12年为预测数据
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E
单位:万亿元
余额
个人购房贷款 1.91 2.27 3.00 3.33 4.76 6.20 7.24 7.40
新增信贷 3.06 3.64 4.18 9.62 7.95 7.70 7.70
个人购房贷款占比(%) 9.8 10.1 11.5 11.0 11.9 12.9 13.0 12.9
基于按揭支持下的销售额预测 2.57 2.11 4.01 4.56 5.25 4.70
商品住宅销售额 1.50 1.70 2.53 2.04 3.82 4.40 4.97 4.22
预计 2012 年新增信贷
7.7万亿,与 2011年持
平;
按揭贷款占比 13%,与
往年持平;
测算显示按揭贷款支持
下住宅销售额难有大幅
下滑。
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
6
行业基本面有支撑
1997 年至 2012 年(预
计)累计销售面积83亿
平米,累计竣工面积79
亿平米。
1997年以来平均房地产
销售面积增速 18%,同
期经济增速 11%, M2
增速 15%,可支配收入
增 速 9% , 房 价 增 速
6%。
资料来源:CRED,中金公司研究部;注: 2011/12年为预测数据
中国商品房发展从97年开始
0
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1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E
(百万平方米)
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
5,000
5,500
6,000
(元/平方米)
商品房竣工面积(左轴)
商品房销售面积(左轴)
商品房销售单价(右轴)
预测值
7
203.88
178.34
100.00
120.00
140.00
160.00
180.00
200.00
220.00
2008-01 2008-09 2009-05 2010-01 2010-09 2011-05 2012-01 2012-09
-20.0%
-10.0%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
中金住房价格指数 价格指数同比涨幅(9城市平均)
预测值
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-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
2009-06 2009-12 2010-06 2010-12 2011-06 2011-12 2012-06 2012-12
供应同比增长 价格指数同比涨幅(9城市平均)
预测值
供需扭转,房价调整,底部在年中
供给持续高位,价格调整幅度加深
一二线城市调整深度可达15%
资料来源:CRED,中金公司研究部;注: 2011/12年为预测数据
潜在供给增速2012年上
半年维持高位;
预计房价 同比增速于
2011年底出现负增长,
并持续下探至2012年年
中;
一二线城市2012年年中
房价相比 2011年 5月时
的高点有望下降15%;
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
8
交易量:三四线城市
100
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300
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长期趋势 历史值
预测值
(百万平方米)
交易量:二线城市
100
150
200
250
300
350
400
450
500
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13
长期趋势 历史值
预测值
(百万平方米)
交易量:一线城市
0
30
60
90
120
150
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长期趋势 历史值
预测值
(百万平方米)全国交易量
0.00
0.20
0.40
0.60
0.80
1.00
1.20
1.40
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长期趋势 历史值
预测值
(10亿平方米)
住房均价:三四线城市
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
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长期趋势 历史价格
预测价格
(元 /平方米)
住房均价:二线城市
3,000
3,500
4,000
4,500
5,000
5,500
6,000
6,500
7,000
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长期趋势 历史价格
预测价格
(元/平方米)
住房均价:一线城市
3,000
5,000
7,000
9,000
11,000
13,000
15,000
17,000
19,000
20
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20
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12
20
13
长期趋势 历史价格
预测价格
(元/平方米)
全国平均房价
3,000
3,500
4,000
4,500
5,000
5,500
20
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13
长期趋势 历史价格
预测价格
(元 /平方米)
大周期&小周期---向上大趋势中的中期调整
全国 一线城市
三 /四线城市
资料来源:CRED,中金公司研究部;
二线城市
9
销售价格增速
3%
10%
14%
7%
-12% -11%
-2% -3%
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-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
一线 二线 三四线 全国
2011年 2012年
开发投资额增速
6%
27%
32%
26%
4%
8%
22%
14%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
一线 二线 三四线 全国
2011年 2012年
销售金额增速
-8%
14%
27%
16%
-4%
-11%
-17%
-13%-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
一线 二线 三四线 全国
2011年 2012年
销售面积增速
-11%
3%
11%
8%8%
-1%
-16%
-10%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
一线 二线 三四线 全国
2011年 2012年
结构性差异加剧---看好一二线城市量和三四线城市价
销售均价 销售面积
开发投资
资料来源:国家统计局,中金公司研究部
销售额
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
10
开发投资同比增长
30% 33%
43%
23%24%
32% 33%
23%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
东部沿海 中部 西部 东北地区
2010 1~3Q2011
销售额同比增长
-6%
29%
19%
46%
0%
33%
11%
34%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
东部沿海 中部 西部 东北地区
2010 1~3Q2011
销售面积同比增长
10%
2%
18%
-4%
9%
0%
17%
-19%-20%
-10%
0%
10%
20%
东部沿海 中部 西部 东北地区
2010 1~3Q2011
销售均价同比增长
17% 17% 17%
23%
5%
22%
11%
14%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
东部沿海 中部 西部 东北地区
2010 1~3Q2011
结构性差异加剧---看好中西部
销售均价 销售面积
开发投资
资料来源:国家统计局,中金公司研究部
销售额
11
销售价格增速
6%
12%
7%
-4% -3%
-3%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
住宅 商业 全行业
2011 2012
销售面积增速
7%
16%
8%
-11%
-3%
-10%-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
住宅 商业 全行业
2011 2012
销售增速
13%
31%
16%
-15%
-6%
-13%-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
住宅 商业 全行业
2011 2012
投资增速
28%
23%
26%
12%
19%
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0%
5%
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15%
20%
25%
30%
住宅 商业 全行业
2011 2012
结构性差异加剧---看好商业地产
销售均价 销售面积
开发投资
资料来源:国家统计局,中金公司研究部
销售额
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
12
一般商品房投资
21%
12%
-
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
2010 2011E 2012E
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
一般商品房投资(十亿元) 同比增长
保障房投资
81%
13%
-
100
200
300
400
500
600
700
800
900
2010 2011E 2012E
0%
15%
30%
45%
60%
75%
90%
保障房投资(十亿元) 同比增长
一般商品房新开工面积
0%
11%
880
900
920
940
960
980
1,000
1,020
1,040
1,060
2010 2011E 2012E
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
14%
一般商品房新开工面积(百万平方米) 同比增长
保障房新开工面积
69%
-30%
-
100
200
300
400
500
600
700
2010 2011E 2012E
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
45%
60%
75%
90%
保障房新开工面积(百万平方米) 同比增长
结构性差异加剧---保障房增速下滑快
保障房新开工大幅下滑 商品住房抵补保障房新开工下降
商品住房投资小幅回落
资料来源:国家统计局,中金公司研究部
保障房投资大幅回落
13
开发投资额
26%
30%
23%
16%
33%
14%
26%
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
2006 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
开发投资额(万亿元) 同比增长
销售金额
14%
44%
75%
-13%-15%
16%
19%
0.00
1.00
2.00
3.00
4.00
5.00
6.00
7.00
2006 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
销售额(万亿) 同比增长
销售面积
9%
26%
-14%
42%
-10%
8%
11%
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
2006 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
交易量(亿平方米) 同比增长
价格
12%
15%
0%
21%
7%
-3%
7%
0
1,000
2,000
3,000
4,000
5,000
6,000
2006 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
价格(元/平方米) 同比增长
行业运行指标预测
商品房均价 -3% 销售面积 -10%
开发投资 +14%
资料来源:国家统计局,中金公司研究部
销售额 -13%
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
14
土地购置面积
-4%
10%
-3%
-19%
29%
-10%
8%
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
2006 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
土地购置面积(万公顷) 同比增长
竣工面积
14%
5%
8%
21%
8% 10%
17%
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
12.0
2006 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
竣工面积(亿平方米) 同比增长
在建面积
19%
22% 20%
13%
27%
16%
27%
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
70.0
2006 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
在建面积(亿平方米) 同比增长
新开工面积
17%
21%
8%
13%
42%
0%
21%
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
2006 2007 2008 2009 2010 2011E 2012E
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
新开工面积(亿平方米) 同比增长
行业运行指标趋降(续)
新开工面积0% 在建面积 +16%
土地购置面积 -10%
资料来源:国家统计局,中金公司研究部
竣工面积 +21%
15
房地产公司面临大挑战
2
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
16
开发商剩者为王,难关在上半年
政策作用强:开发商所在城市受政策影响更明显,库存上行速度快
区域差异大:1/2线市场为主的开发商面临价格下调压力大,3/4线开
发商面临成交量下滑压力大
战略选择难:拿地&等待?住宅&商业?纵深3/4线&回归1/2线?高
利润&高周转
剩者为王:开发商减少投资和拿地;回款好、负债少、布局好的开
发商将称雄
17
72%
89%104%
67%
108%
0%
30%
60%
90%
120%
150%
06-03 06-09 07-03 07-09 08-03 08-09 09-03 09-09 10-03 10-09 11-03 11-09
A股公司:净负债率 H股公司:净负债率
1.21
1.81
3.62
3.14
1.15
-
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
06-03 06-09 07-03 07-09 08-03 08-09 09-03 09-09 10-03 10-09 11-03 11-09
A股公司:一年内到期负债/现金 H股公司:一年内到期负债/现金A股公司:购买商品、接受劳务支付的现金/销售商品、提供劳务收到的现金
1.01
1.95
0.2
0.4
0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
1.6
1.8
2.0
2.2
07-09 08-03 08-09 09-03 09-09 10-03 10-09 11-03 11-09
开发商资金面好于08年---易生存,难发展
A/H股公司净负债率
A/H公司一年内到期负债 /在手现金
资料来源:彭博,公司资料,中金公司研究部
A股公司现金开支
行业资金面在收紧,但好于2008年
(资金来源-开发投资)/开发投资
32%37%
22%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
2007 2008 2009 2010 2011E 2012E
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
18
公司分化加大---销售有好有坏
销售表
资料来源:公司数据,中金公司研究部
2011 YTD 同比增长
销售面积
(万平方米)
销售金额
(亿元)
销售单价
(元/平方米)
销售
面积
销售
金额
销售
均价
A股
万科 942 1,074 11,411 29% 24% -4% 2011.1-10
金地集团 165 224 13,568 -2% 13% 16% 2011.1-10
保利地产 556 627 11,272 -1% 25% 26% 2011.1-10
H股
中国海外 495 781 15,787 18% 46% 24% 2011.1-10
富力地产 157 235 14,989 -19% -2% 21% 2011.1-10
绿城中国 129 285 22,093 -35% -32% 5% 2011.1-10
首创置业 84 78 9,295 23% 6% -13% 2011.1-9
华润置地 229 273 11,919 32% 58% n/a 2011.1-10
碧桂园 585 369 6,308 18% 37% 16% 2011.1-10
远洋地产 n.a 217 n.a n/a 33% n/a 2011.1-10
世茂房地产 189 245 12,975 18% 25% 6% 2011.1-9
雅居乐 250 262 10,480 22% 16% -5% 2011.1-10
深圳控股 38 36 9,573 23% 19% -3% 2011.1-9
恒盛地产 117 103 8,829 107% 78% -14% 2011.1-9
恒大地产 1,046 693 6,623 84% 95% 6% 2011.1-9
龙湖地产 235 283 12,047 n/a 51% n/a 2011.1-9
宝龙地产 60 49 8,141 97% 86% 7% 2011.1-9
房地产业 79653 43826 5502 10% 19% 8% 2011.1-10
公司 截至日期
19
公司分化加大---盈利增速有高有低
销售目标完成情况
资料来源:公司数据,中金公司研究部
2011 YTD 同比增长
销售面积
(万平方米)
销售金额
(亿元)
销售
面积
销售
金额
A股
万科 942 1,074 29% 24% 90% 128% 2011.1-10
金地集团 165 224 -2% 13% 72% 85% 2011.1-10
保利地产 556 627 -1% 25% 86% 115% 2011.1-10
H股
中国海外 495 781 18% 46% 87% 74% 2011.1-10
富力地产 157 235 -19% -2% 59% 33% 2011.1-10
绿城中国 129 285 -35% -32% 48% 255% 2011.1-10
华润置地 229 273 32% 58% 91% 94% 2011.1-10
碧桂园 585 369 18% 37% 86% 97% 2011.1-10
远洋地产 n.a 217 n/a 33% 87% 117% 2011.1-10
世茂房地产 189 245 18% 25% 68% 69% 2011.1-9
雅居乐 250 262 22% 16% 71% 82% 2011.1-10
龙湖地产 235 283 n/a 51% 71% 192% 2011.1-9
公司 截至日期销售目标完成率
2012年业绩锁
定性
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
20
一年内到期负债/在手现金
-
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
3.50
4.00
4.50
5.00
万科
A
金地
集团
招商
地产 金融
街
首开
股份
滨江
集团
保利
地产
华发
股份
北京
城建
冠城
大通
荣盛
发展
中国
海外
发展
华润
置地
雅居
乐地
产
远洋
地产 碧桂
园
龙湖
地产
恒盛
地产
绿城
中国
2008 1H2011/3Q2011
公司分化加大---负债率有好有差
A/H股公司财务压力
资料来源:Wind,中金公司研究部
净负债率
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
万科
A
金地
集团
招商
地产 金融
街
首开
股份
滨江
集团 华侨
城
保利
地产
华发
股份
北京
城建
荣盛
发展
中国
海外
发展
华润
置地
雅居
乐地
产
远洋
地产 碧桂
园
龙湖
地产
绿城
中国
2008 1H2011/3Q2011
21
静待地产股投资机会
3
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
22
2012地产股将有好机会
股票已过度反映房价下跌
已反映了30%~40%的房价下跌
差的行业数据带来好的股票投资时机:
基本面恶化
信托/公司违约及负债风险暴露
精选个股:
销售强、负债低公司:
A股:万科、招商
H股:中海、华润、龙湖、融创
商业地产公司:
A股:金融街
H股:方兴地产、瑞安地产、北辰实业
看重组:借壳上市公司,资产重组注入题材
23
A股股价反映房价下跌幅度
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
招商
地产
冠城
大通
首开
股份
北京
城建
中南
建设
金地
集团
滨江
集团
保利
地产 万科
A
荣盛
发展
H股股价反映房价下跌幅度
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
恒盛
地产 雅居
乐
融创
中国
远洋
地产
华润
置地
富力
地产
龙湖
地产 碧桂
园
绿城
中国
中国
海外
股票反应了30%~40%房价下跌
A股 30%~35%
H股 35%~40%
资料来源:CRED,中金公司研究部
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
24
当前估值已低于2008年底部
当前估值与2008年底部比较
资料来源:彭博,中金公司研究部
A 股
万科A 8.5 8.7 -3% 1.6 2.0 -21% 0.7 1.3 -44%
金地集团 6.2 5.9 5% 1.0 0.8 13% 0.8 0.9 -12%
保利地产 8.2 10.3 -21% 1.5 1.9 -20% 0.9 1.8 -53%
平均值 7.6 8.3 -8% 1.4 1.6 -15% 0.8 1.4 -40%
H 股
中国海外 7.8 10.3 -24% 1.6 1.7 -6% 1.6 2.3 -29%
华润置地 11.5 19.9 -42% 1.2 1.0 25% 2.8 4.4 -36%
富力地产 4.4 4.6 -5% 0.8 1.2 -30% 0.7 0.7 3%
雅居乐 4.3 5.4 -20% 0.7 0.8 -13% 0.7 0.7 -3%
平均值 7.0 10.1 -30% 1.1 1.2 -7% 1.5 2.0 -28%
最低点
(2008.10.27-31) 变动
最低点
(2008.9.22-26)
总市值/
合同
劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载
销售额
目前值
(2011.11.10)
变动
市净率
市净率
最低点
(2008.10.27-31) 变动
市盈率
最低点
(2008.10.27-31)
目前值
(2011.11.10)
目前值
(2011.11.10)变动
总市值/合同销售额
目前值
(2011.11.10)
最低点
(2008.9.22-26) 变动
最低点
(2008.9.22-26) 变动
公司名称
公司名称 目前值
(2011.11.10)
目前值
(2011.11.10)
市盈率
25
估值已见底,震荡筑底期
中金重点覆盖 A股房地产上市公司市值加权指数 P/E Band
资料来源:彭博、中金公司研究部
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
350,000
400,000
450,000
500,000
550,000
600,000
2005-01 2005-04 2005-07 2005-10 2006-01 2006-04 2006-07 2006-10 2007-01 2007-04 2007-07 2007-10 2008-01 2008-04 2008-07 2008-10 2009-01 2009-04 2009-07 2009-10 2010-01 2010-04 2010-07 2010-10 2011-01 2011-04 2011-07 2011-10
中金覆盖A股地产市值加权指数
50x
上证A指
20x
10x
5x
中金重点覆盖A股房地产上市公司市值加权指数P/E Band (向未来推一年 )
调控期1
央行07年六次加息
调控期5
调控期4
第五次加息
后地产指数
见顶
2007年10月
央行10年10月以来五次加
息
第六次加息后
房价
见顶
2008年1月
15x
调控期6
调控期7
调控期8
政策放
松期
央行08年五次减息
调控期2
调控期3
经济转型中的机遇与挑战 Opportunities and Challenges in Economic Transformation
26
中金重点覆盖房地产公司估值一览
中金重点覆盖 A股房地产上市公司估值表
资料来源:彭博咨询、中金公司研究部
公司名称 代码 当前评级 当前股价(元)
目标价
(元)
上涨
空间
总市值
(十亿元)
资产负债率
(%)
总储备
(百万平米)
2011-11-10 2011-11-10 09A 10A 11E 12E 09A 10A 11E 12E 09A 10A 11E 12E 11E 12E 11E 12E 10A
A股
侧重开发:
万科A 000002 推荐 7.6 n.a. n.a. 82.4 0.48 0.66 0.89 1.07 15.6 11.4 8.5 7.0 2.2 1.9 1.6 1.3 10.8 11.8 -30% -36% 75% 74.3
金地集团 600383 推荐 4.7 n.a. n.a. 20.9 0.40 0.60 0.75 0.85 11.8 7.8 6.2 5.5 1.4 1.2 1.0 0.9 9.7 10.0 -52% -53% 71% 17.3
招商地产 000024 推荐 16.8 n.a. n.a. 26.2 0.96 1.17 1.51 1.89 17.5 14.3 11.1 8.9 1.8 1.6 1.4 1.2 29.0 29.6 -42% -43% 65% 12.6
保利地产 600048 推荐 9.6 n.a. n.a. 57.0 0.59 0.83 1.17 1.4