影院经济-商业地产未来发展模式

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80 年代老上海人大?只需花上 5 元?就能享受两个小?的光影大餐，再在南京路或淮海路上兜上一圈，大体也算得上是个周末休?放松的完美?划。 ?十年?去了，城市的电影院已不再是?些老牌影院统?的?代了。新一代的上海人，消?能力和消?欲望都大大提高，?足他?欲望的，是商圈的五光十色，是商?和?物中心里?叠交?、琳琅?目的商品，是?自东西方的美食佳肴。 电影院如果仍?徘徊在商?之外，?离年?人消?的主要?所，它?的身影或?就会被??淡忘。 “以前电影院是市政配套的一?，因?一座城市要有自己的文化设施，因此在市政配套中就有体育?、休?文化广?、文艺活动中心、???等，电影院也是其市政?划建设中的一部分，那个?候是以?立的、礼堂式的建筑?主。”金逸影院拓展部经理??春告??者。 如今的电影院变得“?明”了，电影院的??告?了?体影院的模式，而是??与集?物、??、休?、餐?于一体的一站式商业?合体?行混搭。 ?于商业地??目和影院??，?是一个共?的局面。影院由此?自己放在“窗口”位置吸引人流，?移?址风险，商业地?也同?受益?得人气的提升和?次的升?。 万达模式成?流行 2002 年，电影院?始??与商业地?发展合作?系，第一?探索者是中影新南国影城与深圳中信广?，目前最好的实?者?属万达影院和万达商业广?，在短短五年间，万达已经发展成?拥有 47 座影院、 376 块银幕， 2009 年?先票房排行榜第二名 4000 多万元的影院??。目前万达影院在上海?浦?万达商业广?已?业一家。 ?先生所在的金逸于今年春?，也??了第一家在上海的影城。 相比于万达外?的雄心?志和卓越成?，金逸的????得低??多。?先生??感慨地?道，“万达是我?尊重和值得学?的?争?手。”事实上?者从?先生口中了解到，金逸和万达有几分相似之处。 “金逸所属广州嘉裕集团， 2003 年的?候，美国?代华??入中国市?，??他?只和两家公司达成合作意向，一个是北方的万达，另一个就是我?南方的嘉裕。 “我?两家都是由四大业??成的民?集团，四大业?分?包括地?、酒店、影院和商业，??在于万达主要做商业地?，我?以住宅?主；酒店方面的?万达是?自己的星?酒店托管，而我?是自己经?；影院?块万达是通???联?，几乎全部自投自建，而我?是以合作租??主，也有一小部分是和集团?发的商业共同经?。” 目前嘉裕集团已?发和在?发的商业?目广泛分布在全国各城市，包括广州、武汉、宁波、成都、重庆等地，?先生表示，嘉裕已?发的所有?物中心里都有金逸影城，今后他???大商业?物中心的?发，随着商业地??发力度的增大，届?，更多金逸影院也会随之搬入 . 可以看出?条路也更会接近万达?发模式的风格，影院与商业地?跨界?合的方式已??成?城市影院建设的主流模式。 ?样的模式被越?越多的地??发商所效仿。 保利万和、?代今典、世茂国际影城都是依靠雄厚的地?集团背景，以一种“母子”相?相成的形式不??行着?类?发模式，并且有拓展和延伸的??。 影城和商业地??目相得益彰 然而，并不是所有影院都有个“富爸爸”，?类以自建商业地?用于影院经?，走??联?型道路的?竟是少?，大多?影院?是以租?物业?主 . 也就是?，更多的影院?是需要主动去?求合适的商业地??目，以?嵌方式?入商?。 金逸?然有个“富爸爸”，但是嘉裕集团因目前??有?多的已建成的商业?目，因此商业?目的供???比不上金逸影院的??步伐。 金逸的??步伐并不懈怠。金逸从 2008 年突然发力，首先是向一二?城市??，从今年?始又?触角伸到三四?城市。“ 2008 年到 2009 年我??了 90 家影城， 2009 年到 2010 年?了 70 家，?在影城有 160 家，目前在上海我?已经定了 8 家，?在前期?段，部分影城有望今年年底?业。” 上海的首家金逸影城坐落于普陀?的?洲中?中心?，是金逸与?发商上海置业集团之间合作的成果，也是典型的影院嵌入商业地??目里的实例。 ?洲中?中心的业??合包括餐?、?物、?字?、健身房等。 ??及?何作?打入上海市?的第一炮，影城的?址却??偏?，?有达到一个???目的宣?效果?，?先生道出了他的看法。 “我??入上海晚，好的地段?目已经很?找到，另外在上海也有两个重量?的?争?手，一个就是具有国?背景的中影星美，因?中影目前占大股份，得益于有力背景，有国家扶持的政策，因此我???抗衡不了，另一个是上海的‘地头蛇’上影集团，他?的本土品牌的优?和他?拥有的人才水平都很具?争力。” “另一点，实际上，?初我?和?代华?合作的?候，我?也受到了他?所灌输的西方经?理念的影响，比如美国沃尔?超市的?址，就比?偏?，但是美国人相信的是随着城市的?容，?个地方会??成?城市的另一个中心。?是一种比?长?的目光。影院其实也是一个长期的投?，我?和?发商一?都是 15-20 年的合?。另外，由于金逸??入上海市?，中心地段好的商业?目一?找不到，所以我?就借?第一家?切入点先达到一个直?的宣?效?，之后我?会?上海的市??影院分化出旗?店、形象店、?效店等。” 此外，影院和商业地??目的?合，也是需要两厢情愿、互相?眼。“外地影院品牌?入上海市?的很少，因?上海是个商业发达的地?，商业品牌繁多，所以地?商??去??品牌，?他?某个品牌不熟悉之?，就会?其的入?考?再三。即使有了??洽?下去的机会，?程中也会遇到很多??。比如?发商??影院所占的体量太大，影院是?两个??作一?在使用，而租金支付的是一?的租金，所以很多?发商不愿意合作，影院和?发商磨合的?程会比?漫长。”?先生?道。 那么影城?商业地??目的??又是以什么因素?主要的考量？首先便是体量。一般影院占地面?比?大，几千平方米的商业?目根本无法?足需求；其次，租金要比其他业?相?低，因?影院的合作是长期的，伴随商业?目一起成长。同?要有合理的业?分布，如果业??一的?，?于影院的人流同样有相?大的影响。 除此之外，其他因素也起了决定作用，?先生告??者，“其实影院?物业的要求很高，有的地?消防部门?定，商? 4 ?或 4 ?以上不能?影院，以防发生意外逃生困?，另外，影院的屏幕要求达到 8 米?空，很多?发商会?得太浪?，便不想去做，甚至有的地?要求?地影院银幕?空达 6 米以上要以两?的容?率，???发商而言就更?苛刻了。” 票价?升了近二十倍 ?者在参?金逸位于?洲中?广?的影城?注意到，同样是《?梦空间》，在此的票价比市中心低 10 元，? 70 元一?。 据?先生介?，金逸的票价定位是：一?城市 80-100 元，二?城市 60-70 元，三?城市 50-60 元。从上世? 80 年代享受 5 元一?的电影票，到?在价格?升了近二十倍，高昂的电影票价已使看电影成?部分人群?得的一次奢侈享受。 “比起西方发达国家一?电影的票价只相?于一个人月收入的 1% ，中国的电影票价相?而言是偏高的。”?先生?道。但是在?先生看?，电影票价高是一个无奈，也是情理之中的?象。 “票价高的原因其实相?复?。以前是??性缺乏的年代，直到 1997 年《泰坦尼克号》的公映?动了整个中国社会，同?也引起了有?部门?电影文化?业的重视，于是文化部和广电局做出了一个重要的决定，在??决定出?以后，中国电影院便有了星?制，四星和五星的电影院都是由中央广电局发牌的。 电影院有了星?制就相?于酒店有星?制，每个星?都有一个?估?准，影院要达?的?投入就会增加，?样的?就会部分影响到票价上去。” ?了需要与?代接?，影院硬件的升?便不可避免。 电影院的建设投入成本增加正在??影院?力，目前建造影院的成本主要?自三大块，一是设备，主要是指的放映设备；二是装修，包括座椅墙壁等；三是空?。空?需要自行安装是由于商?的?发商不会?影院提供空?，因电影院的放映?间和商??业?间存在?间差。 “投入成本上去了影响到票价，票价上去了反??也会影响消?者的?极性，加上?代背景下人?都很忙碌?有?间去消遣，那个年代又并无出?出优秀的影片，因此 2002 年之前中国的电影行业处于低迷期。 “之后电影业?始有了起色，票房?始??攀升，但是票房是和广电局挂?的，广电局?定，影院出一?票，要出 50% 的收入版???拍片人， 5% 上?广电总局?扶持基金，?相?于国?， 3.3% 是?业?，?相?于地?。 “除了?些必?上?的外，有的影院?有自己的院?，?必?挂靠其他院?，?要付出拿电影片源的?用。所以?也造成了电影院成本很高，因此票价就降不下?。?在票价?持在?个高度?有其他一些原因，一是和人民?升值有?，?有就是与地价也息息相?。” 商业地?推高票价 “那么你?的?家影城同类电影票价要比市中心低 10 元，是否和?里租金偏低有?？” ?于?者的疑?，?先生表示了?同。“票价低一点确实是和地段有?，?里相?比?偏?，我?的租金也会相?便宜一些，另一方面，我?的定价是从周边人群的生活条件、消?能力考?的，我????样的票价适合前?消?的消?者的能力。” 业界早已有?点设定了票价高升和影院租金高企有直接?系的命?。而以上?先生的解?可以看出，电影票价高，也并不能?????影院租金的上升。 然而，?发商因?如今“僧多粥少”的局面而抬高租金，也确实成?越?越多影院去留?决的一个因素。据?先生介?，?发商和影院有三种主流的合作方式，分???租金、保底分?、票房分?。 “ 2008 年上半年之前采用?租金的方式多，之后由于中国票房增长迅速，越?越多的商业地??目?始?影院所发?的功能?生了敏感，加上大片不?出?，更是刺激了?发商，因此更多的?发商??了后面两种方式以?得更多的效益。 “保底分?的含义是影院租?发商的?地，会??发商一个保底的金?，不管票房做得如何，保底是?收的，如果票房超出了?期，除了保底金?外，影院?会从?票房收入中提一个百分比的收入??发商。我??在采用的就是?样的合作方式。 “ 票房分?是西方?多国家喜?使用的方式，中国市?用的比?少，票房分?在中国只有两种可能用?种方式：一是捆?的?略合作伙伴，双方??目前景都比???；另一种是?目地段很好，收益很?定，能够达到?期的票房。” 运?成本巨大投???慎 2002 年中国成立院? 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 ， 2006 年中国电影票房收入 23 亿元， 2007 年 33 亿元， 2008 年 43 亿元， 2009 年 62.3 亿元，业?估?今年票房收入有望突破 100 亿元。从每年 40% 的 增长看到的是速度。 另一方面，中国电影出??量和?批通?放映的西方电影?量都很少，中国银幕?在 6000 块左右，每 10 万人拥有银幕?中国不及美国的 1/30 ，业?估?起?需要 3 年?间中国的电影市?才能走?初步的成熟期，以此看中国电影市?最美好的?代?未到?。 在?样的?境下，投?客或机构?影院市?的投?价值的嗅?也高度敏感起?，据了解，?在民间?本投?影院市?主要有两种途?，一是投入影片制作??，另一种是?影院的投入。 “民间?本可以通?基金公司或风投公司直接参股影片制作，或是通?朋友的介????演，之后委托一个人直接参股，其实就是制片人找到多方的投?人，每人占一部分股。”?先生告??者。 另一种?影院的投?也使得很多民间?本家或投?客变身?某某影城的董事长或老总。 通常是?样的?景：几名?本雄厚的个人出?建立影城，??和院?合作，各持相?股份。 然而，?影院投?的?情高?的同?也不能忘?影院背后巨大的运??力。 “?在投?影院有短期和长期投?，目前??是短期投?以 3-5 年?主。投入建设一家影院以 2000 万元??算的?，如果要? 10 家就是 2 亿元， 100 家就是 20 亿元，??只是表面上的?。 “而且影院运?后 3 年需要一小修， 5 年一中修， 8 年一大修。 “最后，影院?业后很少有?年就盈利的，一般第一年是培育期，第二年?入?定期，第三年才能真正体??个市?和?目本身的收益。”?先生如是?。