下载

2下载券

加入VIP
  • 专属下载特权
  • 现金文档折扣购买
  • VIP免费专区
  • 千万文档免费下载

上传资料

关闭

关闭

关闭

封号提示

内容

首页 房地产估价报告

房地产估价报告.doc

房地产估价报告

zijinbinglan
2011-11-24 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《房地产估价报告doc》,可适用于经济金融领域

地铁号线平安里站项目拆迁评估总报告房地产估价报告估价项目名称:地铁号线平安里站项目拆迁评估委托估价方:北京华融基础设施投资有限责任公司受托估价方:*********************估价作业日期:年月日​年月日估价报告编号:CQ目录第一部分致委托估价方函第二部分估价师声明第三部分拆迁评估结果报告、委托估价方、受托估价方、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果十一、说明事项十二、估价人员十三、估价作业日期十四、估价报告应用的有效期第四部分拆迁评估技术报告、区域因素分析、个别因素分析、房地产估价方法选用、估价测算过程第五部分附件、被拆迁房屋位置图及照片、住宅案例位置图及照片、非住宅案例位置图及照片、拆迁评估价款汇总表、房屋拆迁许可证复印件、拆迁明细表、营业执照以及资质证书复印件、估价师注册证书复印件第一部分致委托估价方函北京华融基础设施投资有限责任公司:受贵方委托我公司对地铁号线平安里站项目的房屋拆迁补偿价格进行了评估。此次拆迁拆除房屋的拆迁评估总建筑面积为平方米。此次评估的估价时点为年月日。此次评估的评估目的是为北京华融基础设施投资有限责任公司拆除房屋拆迁许可证标明的拆迁范围内的房屋提供价值依据。我公司估价人员根据估价目的本着公平、公正、客观的原则采用科学合理的估价方法在对估价对象房地产进行现场实地勘察、广泛搜集有关资料的基础上客观、全面分析估价对象房地产的现状条件并严格按照《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(京建函号)、北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局《关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知》(京国土房管拆号)以及北京市物价局《关于印发〈北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准〉的通知》(京房地评字号)的规定对估价对象房地产进行了评估。最终确定估价对象房地产在年月日的拆迁补偿价值。标准房地产价格:元平方米标准重置价:元平方米。非住宅房屋(市属、区属企业、央产、军产等单位自管产)的区位补偿价格:元平方米。非住宅房屋(私产用于经营、企租)的补偿基础价格:元平方米。委托评估总价:,,元人民币大写金额:壹亿肆仟伍佰贰拾捌万零陆佰陆拾柒圆整。**************************年月日第二部分估价师声明我们郑重声明:、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。、本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助。但它是以有关资料的真实可靠为基础并受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系与有关当事人也没有个人利害关系和偏见。、我们是依据《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(京建函号)、《关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知》(京国土房管拆号)以及《关于印发〈北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准〉的通知》(京房地评字号)的有关规定进行测算形成意见和结论撰写本估价报告。、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察。、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用不得作其他用途。参加本次估价的人员姓名:注册证号或执业证号:签字:****************************第三部分地铁号线平安里站项目拆迁评估结果报告、委托估价方北京华融基础设施投资有限责任公司、受托估价方**********************、估价对象估价对象为本项目工程拆迁许可证上标明的拆迁范围内的所有持有合法产权证明的房屋。本项目紧邻平安大道、西二环、金融大街、西单商业街、新街口商业街为北京市区的黄金地段交通便利商业发达生活、就医、学校、购物等各方面均十分便利。平安里站四至:东至北兴胡同、南至地安门西大街、西至赵登禹路、北至育德胡同。评估范围门牌号码为:育德胡同#、#、#、#、#、#、#、#、#、#、#后门、北兴胡同#、#、#、#、#、后车胡同#、#、#以西、#、甲#、乙#、丙#、#、#、甲#、乙#、#、#、甲#、乙#、#、甲#、#西门、赵登禹路#、甲#、乙#。其中:育德胡同##双号、北兴胡同#、后车胡同##单号均为沿街商业门脸育德胡同号为二层楼房现用途为中国工商银行、漪泉人家宾馆、洗浴。商业价值较高。其余房屋为居民住宅砖混及砖木结构维护一般较为破旧院内生活条件差空地极少。产权性质有:私产、直管公房、自管公房、企租和自管产等。被拆迁房屋总建筑面积为平方米。、估价目的为委托估价方拆除本项目建设用地的房屋提供补偿价值依据。、估价时点年月日、价值定义根据估价对象及委托方的要求本报告评估估价对象目前状况下于估价时点的拆迁补偿价格。、估价依据本次估价的估价依据包括:中华人民共和国全国人大及其常委会、国务院、国家建设部、北京市人民政府以及北京市国土资源和房屋管理局有关部门颁布的有关法律法规和政策文件委托方提供的有关资料、估价人员实地勘察所获取的资料。具体资料如下:、有关政策法规和文件·《房地产估价规范》(GBT)·《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第号)·《北京市城市房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第号)·《关于修改并重新印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见的通知》(京国土房管拆号)·《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(京建函号)·《关于印发〈北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准〉的通知》(京房地评字号)·《关于发布〈北京市房屋重置成新价评估技术标准〉的通知》(京国土房管拆号)、委托估价方提供的资料·《房屋拆迁许可证》(京建西拆许字【】第号)·《拆迁明细表》、受托估价方掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料·估价人员实地踏勘、调查、收集的资料·房屋条件登记表、估价原则、合法原则合法原则要求房地产估价以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括:合法产权、合法使用、合法处分等方面。在合法产权方面应以房地产权属证书和有关证件为依据在合法使用方面应以城市规划、土地用途管制等为依据在合法处分方面应以法律法规或合同等允许的处分方式为依据。另外评估出的价格必须符合国家的价格政策即房屋拆迁的评估规则。在此报告中如存在有翻建后没有办理产权证的情况此种情况下其建筑面积以规划审批手续为准重置成新价以现状为准现状用途主要分为住宅和非住宅两种主要参照产权证的用途以是否拥有合法、有效的营业执照为准。、估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理的价格或价值。估价时点是评估房地产价格的时间界限在不同的时间同一宗房地产往往会有不同的价格。此次评估确定的估价时点为年月日。、公平原则公平的原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上做到公正、公平、公开求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。、估价方法在遵循上述原则的基础上根据委托方提供的资料及评估人员调查收集的有关资料以及北京市的拆迁评估政策和规则经综合分析比较后在估价过程中住宅房屋根据《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(京建函号)文件用市场比较法进行评估非住宅房屋(市属、区属企业、央产、军产)依据《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》(京房地评字号)以区位基准地价系数修正法进行评估非住宅房屋(私产用于经营、企租)用市场比较法进行评估。重置成新价的补偿根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》(京国土房管拆号)以成本法进行评估。拆迁评估有其特殊性和规模性每户的情况都有区别。并且《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(京建函号)和《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》(京房地评字号)对住宅和非住宅的价格测算做出了明确的规定《北京市房屋重置成新价评估技术标准》(京国土房管拆号)对重置成新价的计算也给出了较详细的标准所以拆迁评估基本上就是:市场比较法和成本法计算住宅房屋价格区位基准地价系数修正法和成本法计算非住宅房屋(市属、区属企业、央产、军产等单位自管产)价格市场比较法计算非住宅房屋(私产用于经营、企租)并且考虑、平衡周边项目拆迁补偿价格以及边缘落差就不再选用其他的估价方法来平衡价格了。、估价结果本估价机构根据估价目的遵循估价原则按照估价程序采用科学合理的估价方法在对估价对象房地产进行现场实地勘察、广泛搜集有关资料的基础上客观、全面分析估价对象房地产的现状条件并严格按照《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(京建函号)、《北京市房屋重置成新价评估技术标准》(京国土房管拆号)以及《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》(京房地评字号)的规定对估价对象房地产进行了评估。最终确定估价对象房地产在年月日的拆迁补偿价值。标准房地产价格:元平方米标准重置价:元平方米。非住宅房屋(市属、区属企业、央产、军产等单位自管产)的区位补偿价格:元平方米。非住宅房屋(私产用于经营、企租)的补偿基础价格:元平方米。委托评估总价:,,元人民币大写金额:壹亿肆仟伍佰贰拾捌万零陆佰陆拾柒圆整。、说明事项、本次评估报告是在假设委托方提供的资料真实、有效的前提下进行的例如测绘结果权属状况等对于这些资料本公司只能执行无权更改如因资料有误而导致评估结果不准确本评估公司不承担任何责任。、估价对象房地产的产权权属或建筑面积等情况发生变化未到有关部门办理变更手续的估价对象房地产的所有人应及时出示有关证明提供证明复印件例如规划手续等未及时提供有关证明而导致估价结果不准确本评估公司不承担任何责任。、估价人员参加本次评估的估价师有:******参加本次评估的估价人员有:******、估价作业日期本次评估的估价作业日期为:年月日年月日、估价报告应用的有效期估价报告应用的有效期在在《房屋拆迁许可证》(京建西拆许字第号)的有效期(含续期)内持续有效。第四部分地铁号线平安里站项目拆迁评估技术报告、区域因素分析(一)西城区区域因素分析、区域概况西城区位于北京市中心城区西北部北纬°′″至北纬°′″东经°′″至东经°′″之间。全区东西宽公里南北长公里。面积平方公里。东与东城区相连北与海淀区、朝阳区毗邻西与海淀区接壤南与宣武区相望。区境内地势自西北向东南倾斜平均海拔米左右。长河水自西北注入积水潭、什刹海、北海、中南海等湖泊逶迤相接、纵贯全区。气候属于典型的大陆性暖温带季风气候四季分明春季干旱多风夏季炎热多雨秋季凉爽湿润冬季寒冷干燥。年平均气温为℃左右最高气温℃最低气温℃年平均降水量毫米。国家经济指挥中心及国家级银行、金融机构总部大多设在区内。历史上形成了西单、西四等个商业区汇集了主要的商业、服务业企业。商业服务业和金融业既有传统优势又具备现代化发展优势规模较大、行业齐全、设施先进。、交通条件西城区是经济繁荣、金融活跃的商贸金融区。全区地域在二环路以内区内公交线路密集交通较便利。、基础设施条件()供水区域内分地下水和地表水源地下水源来自城市规划区内的承压水层地表水源来自市区周围的河流和水库,城市给水网络以环状为主辅以支网用水保证率较高。()排水区域排水为雨污分流方式有污水处理厂一座排污管分区铺设自成系统以污水处理厂为终结呈辐射状分布并建有排渍泵站排水通畅。()供电区域内电源电网分为高压网和中压网,作为城市电源,有供电保证。()通讯区域内通讯与市政通讯网相联通讯线路以地下管道为主,辅以架空线路,市话普及率高通讯线路畅通。()供暖区域内有城市市政热力管网。()供气有城市市政管网供气气源充足。()道路西城区内有主干道长安街、西二环路等道路。、环境条件该区域有众多名胜古迹和风景游览区如北海公园、景山公园、北京动物园、白塔寺、白云观等环境条件优。(二)平安里地区简介继长安街之后贯穿首都北京城东西方向的第二条交通大动脉就是平安大街于年月日正式竣工通车。平安大街东起东四十条桥西至官圆桥全长公里路宽米大街两侧的房屋全变成了青砖灰瓦、灰墙红漆门、红柱飞檐。从东走到西一座座大屋檐、尖顶、古色古香的传统建筑使人仿佛又回到了明清时代的老北京城里。 平安大街是一条寻找北京城数百年文化积淀的历史画廊是一条历史文化韵味很浓的大街。在这条大街上原有的王府、名人故居及有历史纪念意义的古迹建筑现在都完好的保存着并且每座建筑的外观都从新进行了油饰和修缮。现在我们走在平安大街两侧可以看到北海孙中山逝世纪念地和敬公主府段祺瑞执政府旧址等多处国家级、市级重点文物保护单位及欧阳予倩故居僧格林沁祠等多处区级文物保护单位。另外地下还有丰富的文化遗存其中最重要的是两座地下埋藏的古桥基址:西压桥和东不压桥。它们是研究北京城市发展和水系变迁的实物资料是历史留下的宝贵财富。平安里南连西四、西单北连新街口西接西二环东临德内大街处于交通要地新建即将通车的地铁四号线在平安里也设有站点地铁号线通车后平安里地区更将成为重要的交通枢纽交通四通八达这将带动此地区的房地产价格不断上涨这是大势所趋。(三)市场背景分析、北京市经济运行情况进入年下半年以来北京市经济运行出现新的情况突出表现在总体经济减速企业效益增幅减缓。但北京市经济社会发展的总体情况稳定政府财力充盈、服务业保持稳定较快发展、保障性住房建设加快推进、消费品市场繁荣活跃、物价涨幅趋缓、就业形势稳定、城市环境明显改善、交通拥堵有所缓解。季度北京市实现地区生产总值亿元按可比价格计算比上年同期增长。其中第一产业实现增加值亿元增长第二产业实现增加值亿元增长其中工业实现增加值亿元增长第三产业实现增加值亿元增长。北京市完成地方一般预算财政收入亿元比上年同期增长。增值税、营业税、企业所得税和个人所得税分别增长、、和。北京市经济社会发展的主要特点:()经济增速回落服务业保持较快增长年以来在国家宏观调控政策、外需减弱等因素影响下北京市经济出现回落走势。一季度经济增长上半年增长季度增长。()投资和出口减速消费品市场繁荣活跃投资增速下滑。季度北京市完成全社会固定资产投资亿元比上年同期下降(上年同期为增长)。从各季看一季度完成投资亿元同比增长二季度亿元增长三季度亿元下降投资增速逐季回落。房地产投资下降经济适用房投资增长较快。季度北京市完成房地产开发投资亿元同比下降(上年同期为增长)。住宅投资亿元下降其中经济适用房投资亿元增长。基础设施投资速度放慢。在奥运筹备期大规模城市基础设施建设项目基本完成后年以来基础设施投资增速减缓。季度北京市完成基础设施投资亿元同比下降。()企业利润增幅回落总体盈利仍处于较高水平。()价格上涨势头初步得到抑制通胀压力有所减弱。、北京市房地产市场运行情况月份以来随着相关限制措施的取消和保障性住房用地推出力度的加大全市房地产开发活动开始恢复开发投资降幅有所缩小同时由于一些企业采取了力度较大的促销降价措施一定程度刺激了市场需求。但在整体经济放缓和购房观望情绪浓厚的大背景下房地产市场依然处于深度调整期:需求量降幅较大而可供量相对增多随着政策性住房入市以及市场对政府加大保障力度的预期房价仍存在下行空间。()开发投资有所回升但总体仍呈下降趋势 月全市完成房地产开发投资亿元比上年同期下降降幅比前三季度缩小个百分点。其中月、月施工受到限制完成开发投资分别为亿元和亿元同比下降和月当月完成开发投资有所回升为亿元比去年同月下降。  项目建设进度没有出现明显加快。月份项目建设进度没有大规模加快有施工活动项目数还没有恢复到奥运会之前水平建安工程完成投资量较小:月仅完成亿元比去年月下降。月完成建安工程投资亿元同比下降降幅比前三季度扩大个百分点。()市场供给步伐放缓住宅竣工面积下降超三成面积和新开工面积继续下降。月份以来随着施工受限和企业拿地速度的放缓开发面积增速回落幅度较大。月份受主客观因素影响施工和新开工面积继续呈下降趋势。月末全市商品房施工面积万平方米比上年同期下降降幅比月末扩大个百分点。其中住宅施工面积万平方米下降。月全市商品房新开工面积万平方米下降降幅比前三季度扩大个百分点。其中住宅新开工面积万平方米下降。竣工面积连续下降。从上年月份至今竣工面积持续下降。月全市竣工面积万平方米比上年同期下降。其中住宅竣工面积万平方米下降。()市场销售依然低迷保障性住房拉动作用明显房地产市场观望情绪依然浓厚。月下旬财政部和央行联手出台了一揽子鼓励住房消费政策但是在经济放缓背景下商品住宅作为自住或改善的需求而言价格仍超过承受能力作为投资需求而言对未来预期风险大于收益的情况下销售市场观望情绪依然浓厚。月全市商品房销售面积为万平方米比上年同期下降其中住宅销售面积为万平方米下降。月当月销售住宅面积万平方米比去年同月下降。政策性住房销售成为拉动市场销售主要因素限价房和经济适用房占当月住宅销售套数比重约三分之二。月全市销售商品住宅套其中月当月住宅销售套数为套是今年以来销售套数最多的月份。从销售房源看主要是月份限价房和经济适用房大量签约拉动住宅销售量上升。数据显示月当月限价房和经济适用房销售套占当月销售套数比重约三分之二。扣除以上因素实际纯商品住宅销售依然在低位徘徊。()房地产销售价格有所松动企业到位资金全面下降同比涨幅回落环比价格继续走低。月份我市房屋销售价格同比涨幅继续回落上涨涨幅比上月低个百分点环比价格继上月出现下降后本月继续下行下降降幅与上月持平。其中新建住宅环比价格继续走低环比下降降幅趋缓。二手住宅销售价格环比连续个月走低月环比下降个百分点。房地产开发企业本年到位资金全面下降。月我市房地产开发企业本年资金来源为亿元比上年同期下降降幅比前三季度扩大个百分点。其中金融贷款为亿元下降自有资金为亿元下降定金及预收款为亿元下降。(四)年二手房市场状况分析及年展望年二手房市场在经济增速放缓、消费信心不足的大背景下告别了之前如“吉芬商品”般抢手的火爆局面全年勾勒出量价齐跌的萧瑟景象。自月份步入“降息通道”之下到史无前例的的大幅降息从“保增长”的宏观导向到万亿的直接投入信贷金融政策力度的逐步加大不仅凸显出国内经济形势的日渐严峻更彰显了政府刺激内需扭转颓势的实力和信心。此番情势下年国内经济运行的宏观环境将较年有所改善二手房市场的成交状况也有望止跌回升。不过较之于成交量的影响效力而言交易价格的变化走势将更多的有赖于一手楼盘持续性降价、相关政策调控的杠杆作用以及二手房市场买卖双方的共同定价机制等多种因素的综合影响。、中小户型依旧主流受政策优惠户型成交比例有望增大从年下半年开始国内经济走势的整体疲软导致消费者信心指数连月下跌。为了保持经济平稳增长促进宏观经济的向好政府出台了一系列旨在提振市场信心、刺激内需的新政。作为国民经济的支柱型产业政府对于房地产市场的政策把控更是备受各方关注。继月日财政部和国税总局出台降税减息政策之后为进一步促进二手房市场的全面回暖时隔一月北京市建委出台《北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知》其中对于普通住房的认定标准做出相应调整。而此前由于年版的普通住房标准未能按承诺对各土地级别住宅平均交易价格进行逐年修改造成同级别土地上普通住宅平均交易价格与实际情况差异较大因此本次新政的推出使得部分非普通住房随即纳入普通住宅范围之内加之减免契税政策的综合作用二手房市场内受政策优惠房源数量激增明显。根据测算新政对于单套建筑面积和单套价格的规定受益最大的还是平米之间的交易房源且全市约四分之一的住房涵盖在政策优惠范围之内。因此随着二手房市场房源类型的多元化发展年中小户型依旧是市场的主流产品受益于新政利好下的优惠户型的交易比例也将不断增加对应居室的成交比重也将出现不同程度的拉升。、轨道交通的快速发展令区域内的购房和出行成本得以平衡如果说奥运经济是北京房地产市场牛市助推器的话那么随之飞速发展的轨道交通就是让整个楼市如虎添翼的硬件指标。毋庸置疑基于特殊的城市规划布局所带来的相关影响轨道交通不仅对于北京城市发展的向前迈进起到了不可替代的关键性作用更与房地产市场有着密不可分的互联关系其交通便捷度无一例外的和房价的起伏成正比且对于端点的带动作用远大于中间核心区。不过随着近几年北京轨道交通立体网络的加速构建以往由于交通不畅所形成的区域发展失重现象也将得到极大改善。根据北京未来轨道交通规划方案可以看到到年全市轨道交通总里程将超过公里届时将开通包括M市区地铁线、L市区轻轨线和S郊区快线在内的条轨道交通线路其势必将成为与居民生活息息相关的重要组成部分。而从房地产市场的角度而言轨道交通的资源稀缺性对于不同区域房价的影响效力也即将伴随着密布京城的交通网络的成型而渐趋削弱便捷的出行方式不仅带来了时间成本上的缩短也为区域内房地产市场的健康、均衡发展找到了平衡点。、降利率扩额度提速度公积金应用将不断升温年内公积金贷款政策的几次调整充分体现了政府部门大力发展公积金贷款的导向性作用在进一步完善住房公积金管理制度的同时最大限度的解决购房者尤其是低收入人群的置业诉求配合宏观政策中以拉动内需为基调的“保增长”目标在确保贷款风险可控的基础上发挥其对于住宅市场的拉动性作用。随着政府扶持力度的加强以及贷款流程、模式上的不断优化公积金贷款将得以逐步升温未来其在房贷市场中必将发挥越来越重要的作用。、一手打折促销力度加剧市场交易主体出现反复奥运之年北京的房地产市场终究未能延续之前的火爆局面在挥之不去的观望氛围陪伴下全年楼市整体的交易总量深幅下挫。但从住宅一、二级市场各自的成交状况来看尽管同样难当跌幅命运两者的景气指数却大相径庭。综观二手房市场在整体交易环境开局不利的情况下全年市场成交总量却首次与一手房分庭抗礼两者在住宅市场中的成交比例差距由年的:迅速缩小至近乎持平的均衡状态历史性的迎来了二手房市场的新纪元。但值得关注的是楼市的低谷局面以及由此引发的资金链吃紧等问题加速了一手开发商的自救行动其由年初“犹抱琵琶半遮面”的隐性降价演变为下半年大张旗鼓、花样翻新的打折促销手段且大有愈演愈烈之势此举势必在一定程度上分流二手房市场的准购房群体不仅如此随着部分保障性住房的封顶开售一手房市场的整体成交量也将有所增加。年整个住宅市场的交易主体或将出现一、二手房交叉反复的格局而作为后起之秀的二手房市场来说如何在激烈的市场竞争中保持平稳、有序和健康发展才是更具意义的课题。、改善性住房和二套房贷的界定标准尚有放宽余地面对年房地产市场持续蔓延的观望情绪月日财政部和国税总局联合发出了《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》通知中除对个人首次购买平米及以下普通住房给予了下调契税的政策优惠之外还涉及到金融机构对于居民首次购买普通自住房和改善性普通自住房提供贷款等问题此举对于提振购房者信心、刺激楼市回暖起到了一定程度的促进作用。在目前国内宏观经济低迷整体房地产市场走弱的格局下如何直接促进市场的活跃提振市场信心当为首要目标。若整体市场走势难以活跃政府仍有出台进一步刺激房地产市场走强的相关政策。由此来看促进改善性住房需求的释放以及第二套房贷的真正松动在年仍有宽余地。、涉及范围相对有限营业税减免仍存较大调整空间首先营业税由差额变为免征的范围主要集中在距离上次交易时间在年内的普通住房范围而此部分房源所占比例尚未达到对营业税的进一步减免仍有较大操作空间其次两次新政的调控范围均未涉及非普通住房问题对其相关的改善性住房需求仍可做相应调整再次“国三条”中对住房转让环节营业税仅暂定一年实行减免政策其仍可根据市场发展状况设定弹性时间范围。政府对于有效刺激房地产市场交易走强仍留有余地。后续如何利用税收杠杆对于整体市场的调节可能会跟据宏观经济的走势以及消费者购买力信心等综合作用下再度出手。(五)商业用房分析随着北京地区这几年来房价的不断攀升商业用房价格也在不断上涨我们认为至年其价格已经涨到了顶点。从年下半年起大商厦、商业门脸房的价格在不断的下降。尤其受金融危机的影响很少成交。商业用房的特点是:在繁华商业区从售价到租金收益都十分可观一旦所处地段不同价格相差就很大。本次评估的商业用房基本都处于平安大道路北侧这一地段的商业用房的特点是:虽然交通发达但是商业气氛不浓虽然从感觉上来讲处于宽宽的平安大道两侧但由于停车位不够充足所以两边的餐饮、小商铺等生意一直较清淡。因而商业用房的价值不是很高。经过以上分析可以看出西城区处于北京市政治经济文化中心房价也基本上是北京市房价最高的地段。虽然受金融危机的影响北京市整体房价有所调整但西城区的房价相对来说调整的较少尤其是估价对象房屋处于平安大道北侧紧邻西二环、交通发达位置优越适于经营因而非住宅房屋的价格仍然处于高位。但是由于近期房地产市场不活跃其状况是:有价无市但价格一直坚挺。二、个别因素分析、估价对象权属状况此地区权属状况较为复杂包含有私产、直管公房、自管公房、企租、自管产等。现状用途多种多样主要分为住宅和非住宅两种其中非住宅房屋又分为市属、区属企业、央产、军产等单位自管产和私产用于经营、企租两类。非住宅包含有商业、娱乐、餐饮、服务业、办公等。其中:育德胡同##双号、北兴胡同#、后车胡同##单号均为沿街商业门脸育德胡同号为二层楼房现用途为中国工商银行、漪泉人家宾馆、洗浴。商业价值较高。其余房屋为居民住宅砖混及砖木结构维护一般较为破旧院内生活条件差空地极少。、估价对象概况()项目概况被拆迁房屋紧邻平安大道、西二环、金融大街、西单商业街、新街口商业街为北京市区的黄金地段交通便利商业发达生活、就医、学校、购物等各方面均十分便利。目前该项目正在进行拆迁评估工作根据估价人员调查及委托方提供的资料被拆迁总建筑面积约为平方米。()估价对象周围环境状况a、交通条件估价对象紧邻平安大道西二环赵登禹路周边公交线路:路、路、路、路、路、路等出行方便。b、公共配套设施估价对象所在区域内银行、医院、商场、餐饮学校、邮局等公共配套设施完善。其中:银行:有工商银行、华夏银行、北京银行、建设银行、交通银行等金融服务业完善。医院:北京平安医院、天乐医院、人民医院、北大医院、积水潭医院、阳光丽人妇科医院、同仁堂平安里药店、嘉世堂车公庄药店、双鹤药业平安药店等。公共医疗完善。超市:联袂联超市、官园批发市场、四环综合市场等购物便捷。综合商场:周边有华堂商场、官员珠宝城、官园批发市场等商业集聚度较高。餐饮:咖啡厅、快餐店、饭庄、西餐厅等一应俱全。学校:北京四中、北京市西城区外国语实验学校、北京市第三中学、北京市一五六中学、西城区培智中心学校、四根柏小学、新街口中学等教育资源较为丰富。休闲娱乐场所:北京东方旗舰歌舞娱乐城、国家京剧院、梅兰芳大剧院、北京绿叶子台球厅、北京青年宫、人民剧场等为业主提供了便利的生活娱乐条件。三、房地产估价方法选用房地产估价共有六种方法:比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法、和基准地价修正法。拆迁评估依据的法律文件为:住宅房屋根据《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(京建函号)文件用市场比较法进行评估非住宅房屋(市属、区属企业、央产、军产)依据《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》以区位基准地价系数修正法进行评估非住宅房屋(私产用于经营、企租)补偿基础价格用市场比较法进行评估。重置成新价的补偿根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》(京国土房管拆号)以成本法进行评估。重置成新价的评估对于平房和中式楼房文件中也明确规定了计算公式、各部件的分值、附属物的分值、折旧的标准等因而所采用的方法就是部件计分法实际上就是成本法。对于楼房和简易楼文件中也给出了计算公式、各种结构的基本价格、增项价格和折旧标准实际上也是成本法。、估价测算过程在本次估价中估价分三部分进行:住宅房屋的标准房地产的评估、非住宅房屋区位补偿价的评估、重置成新价的评估。住宅房屋的标准房地产价格用市场法进行评估非住宅房屋区位补偿价依据《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》(京房地评字号)以区位基准地价系数修正法进行评估非住宅房屋(私产用于经营、企租)补偿基础价格用市场比较法进行评估重置成新价主要依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》以成本法进行评估。具体测算过程如下:A、住宅房屋标准房地产的测算过程合理公正的估价必须遵循一定的估价原则和科学的估价程序选用适当的估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、估价对象的特性、市场条件及资料的取得情况合理地确定。根据《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(京建函号)的规定标准房地产价格应采用市场比较法评估确定故本次标准房地产价格采用市场比较法评估。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较对这些类似房地产的已知价格作适当的修正以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法在求取一宗待估房地产的价格时根据替代原则将待估房地产与较近时期内已经发生交易的类似房地产实例加以比较对照并依据后者已知的价格参照该房地产的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等差别修正得出估价对象于估价时点的房地产现时市场价值。其计算公式为:标准房地产价格=可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正×其他因素修正Ⅰ、可比实例选择根据房地产评估的技术规程、《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(京建函号)的规定结合估价对象区域状况我们在充分市场调查的基础上最终选取了三个楼盘实例进行比较楼盘分别为西派国际公寓、京桥国际公馆德胜佳苑估价人员对以上楼盘实例进行了重点实地勘察。(一)楼盘实例概况如下:实例A:京桥国际公馆项目来源:北京市建设委员会主办的《北京市房地产交易管理网》项目开发商:北京中民信房地产开发有限公司预售许可证编号:京房准证字()号发证日期:年月日土地用途和使用年限:住宅年四至:北至九和苑南至车公庄大街东至北礼士路西至车公庄北大街。在售、、号楼在售户型面积平方米两居、平方米三居和至平方米四居。开盘时间现房。小区占地面积:平方米总建筑面积:平方米容积率绿化率。建筑结构:钢筋混凝土建筑形式:板塔结合装修状况:精装修。所在宗地规则地势平坦地质状况良好。土地开发程度为“七通”((即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力)。设施设备:有燃气提供小时热水电梯:上海三菱电梯。物业管理公司:中实杰肯道夫物业管理公司物业费为元月平方米。装修情况:、外墙:采用爱和陶高级外墙砖局部线条采用高级仿石涂料、首层大堂:地面铺砌诺贝尔地砖墙面为诺贝尔墙砖、套内装修:户门:高档钢木三防子母门配原装进口锁具室内门:高档饰面木门配门锁厨房门部分户型为带轨道推拉门外窗:隔热断桥粉沫喷涂铝合金型材中空玻璃配进口五金件德国诺托(或同档次)品牌锁扣地面:客厅、卧室地面为实木复合地板厨房、卫生间贴诺贝尔(或同档次)墙砖墙面:高级环保乳胶漆厨房、卫生间贴诺贝尔(或同档次)墙砖天花板:起居室、卧室、走廊、为高级环保乳胶漆厨房为铝扣板、卫生间为防水石膏板、特殊设备厨房:德国博夫曼进口高级组合橱柜配抽油烟机、灶具及MOEN龙头卫生间:全套TOTO洁具配MOEN龙头以上装修及特殊设备根据估价人员的调查并结合估价经验参考《北京市建设工程预算定额》及当前市场价格装修及设备单价为元平方米。按照北京市房地产交易管理网至年月销售均价为元平方米。实例B:西派国际公寓项目来源:北京市建设委员会主办的《北京市房地产交易管理网》项目开发商:北京天太金海置业有限公司预售许可证编号:京房售证字()号土地用途和使用年限:住宅年小区占地面积:平方米总建筑面积:平方米容积率绿化率。建筑结构:钢筋混凝土建筑形式:板楼装修状况:精装修。所在宗地规则地势平坦地质状况良好。土地开发程度为“七通”((即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力)。设施设备:有燃气提供小时热水。物业管理公司:金网络物业公司。物业管理为定制化管家式服务系统物业费为元月平方米。装修情况:、外墙:干挂花岗岩、首层大堂:优质进口天然大理石、套内装修:户门:德国霍曼安全防盗门配韩国密码锁室内门:霍尔茨实木复合门外窗:LOWE断桥铝合金型材中空玻璃配进口五金件德国高谊品牌锁地面:客厅、卧室地面为实木复合地板厨房、卫生间优质进口天然大理石墙面:高级环保乳胶漆厨房、卫生间贴诺贝尔(或同档次)墙砖天花板:起居室、卧室、走廊、为高级环保乳胶漆厨房、卫生间为铝扣板、特殊设备厨房:科宝博洛尼高级组合橱柜配同品牌的抽油烟机、灶具及MOEN龙头卫生间:全套瑞士劳森洁具配MOEN龙头以上装修及特殊设备根据估价人员的调查并结合估价经验参考《北京市建设工程预算定额》及当前市场价格装修及设备单价为元平方米。按照北京市房地产交易管理网至年月销售均价为元平方米。实例C:德胜佳苑项目来源:北京市建设委员会主办的《北京市房地产交易管理网》项目开发商:北京蓝天碧水房地产开发有限公司预售许可证编号:京房售证字()号土地用途和使用年限:住宅年小区占地面积:平方米总建筑面积:平方米容积率绿化率。建筑结构:现浇建筑形式:板楼围合装修状况:毛坯。所在宗地规则地势平坦地质状况良好。土地开发程度为“七通”((即通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力)。物业管理公司:北京发祥昌隆物业管理有限公司物业费为元月平方米。装修情况:门窗:铝合金双层中空玻璃卫生间:地面墙面做防水厨房:地面做防水卧室地面:水泥找平电梯:合资品牌高级电梯外墙:二层以下石材(干挂大理石)二层以上外墙涂料按照北京市房地产交易管理网至年月销售均价为元平方米。(二)进行装修及设备修正将实例价格修正为可比实例价格由于本次评估设定估价对象的装修标准为普通装修而所选三个楼盘实例有两个楼盘的装修档次远远高于估价对象的装修水平故我们先将楼盘实例精装修及特殊设备的价格进行剥离将楼盘实例成交价格修正为可比实例成交价格。修正结果如下:可比实例A:京桥国际公馆修正为普通装修状态下的价格为:元平方米可比实例B:西派国际公寓修正为普通装修状态下的价格为:元平方米可比实例C:德胜佳苑本身为普通装修不必修正:元平方米(三)比较因素的选择根据估价对象的房产条件,影响估价对象价格的主要因素有:A、交易时间:确定房价指数B、交易情况:是否为正常,公平,公开,自愿的交易C、区域因素:主要有交通便捷度、繁华程度、距商业中心距离、公共配套设施完备程度、自然和人文环境等D、个别因素:物业管理、装修、建筑结构、设施设备、小区内环境等。(四)因素条件说明交易案例与估价对象各因素的条件比较见表表比较因素条件说明表()案例估价对象比较实例A比较实例B比较实例C项目名称标准房地产京桥国际公馆西派国际公寓德胜佳苑用途普通住宅高档住宅高当住宅普通住宅区域位置平安大道车公庄大街号西直门南小街冰窖口胡同交易方式现房(年月日)现房(年月)现房(年月)期房(年月)交易情况正常正常正常正常交易日期年月日年月年月年月成交价格(元平方米)―――区域因素交通便捷程度位于平安大道多条公交线路通过交通便利东接西二环交通干线,地铁号线车公庄站近在咫尺,地块周边多条公交线路通过交通条件十分便利。位于西二环与平安大街交汇处,比邻西直门地块周边多条公交线路通过紧靠地铁号线交通条件十分便利。紧邻的外大街北二环地块周边多条公交线路通过紧靠地铁号线交通条件十分便利。繁华程度紧邻西单商业街、新街口商业街、较繁华紧邻官园批发市场、华堂商场等商业区动物园批发市场、较繁华邻近新街口步行街、动物园批发市场、官园批发市场等商业区较繁华邻近新街口商业区繁华程度一般距商业中心距离邻近新街口商业区在直线距离公里距官园批发市场米距新街口步行街直线距离公里距新街口商业街直线距离公里公用配套设施完备程度周围有较多的商场、银行、学校、医疗机构距离适中生活方便公共配套设施完备。周围有较多的商场、银行、学校、医疗机构距离适中生活方便公共配套设施完备。周围有较多的商场、银行、学校、医疗机构距离适中生活方便公共配套设施完备。周围有较多的商场、银行、学校、医疗机构距离适中生活方便公共配套设施完备。自然与人文环境条件临近北海公园、什刹海景区自然与人文环境较好。临近中国京剧院、梅兰芳大剧院百万庄图书大厦、自然与人文环境较好。临近中国京剧院、梅兰芳大剧院自然与人文环境较好。紧邻德胜门、后海、人定湖公园自然与人文环境较好。个别因素物业管理普通服务普通服务定制化管家式服务普通管理建筑结构钢混钢混钢混钢混设施设备有燃气普通电梯设施设备一般有燃气提供小时热水进口电梯设施设备优有燃气提供小时热水进口电梯设施设备优有燃气普通电梯设施设备一般小区内环境一般较好较好一般(五)编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下:、用途:估价对象用途设定为普通住宅比较案例的用途为高档住宅及普通住宅,以估价对象为高档住宅指数上升。、交易方式修正因估价对象为现房价格可比实例A、B为现房因而不做修正可比实例C为期房价格综合考虑各方面因素确定期房价格比现房价格每年相差。则实例C为、交易情况修正:估价对象与三个比较案例的交易情况、价格类型等条件因素均一致不作修正。、交易日期修正:由于所选案例交易日期均在一个月内房屋价格没有明显波动因而不作修正。、区域及个别因素修正系数()区域因素:①交通便捷程度:分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级以估价对象为可比实例每上升或下降一个等级指数上升或下降②繁华程度:分为优、较优、一般、较劣、劣五个将估价对象所在区域商业繁华程度的指数设为比较实例的区域商业繁华程度每上升或下降一个等级其指数上升或下降③距商业中心距离:将估价对象距商业中心距离的指数设为比较实例距商业中心的距离每增加或减少公里其指数减少或增加④公用配套设施完备程度:分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级以估价对象为比较实例每上升或下降一个等级指数上升或下降⑤自然和人文环境状况:分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级以估价对象为比较实例每上升或下降一个等级指数上升或下降()个别因素:①物业管理:本估价对象为模拟新建普通住宅商品房故将估价对象物业管理设定为普通物业服务。根据估价师的调查选取三个楼盘案例中有一个物业情况为国际化大公司的定制化管家式服务将估价对象物业管理指数设为可比实例与之相比有极强的专业服务因素指数上升②建筑结构:分为砖木、砖混、钢混三个等级将估价对象建筑结构的指数设为比较实例的建筑结构每上升或下降一个等级其指数上升或下降③设施设备:分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级将估价对象设施设备的指数设为比较实例的设施设备状况每上升或下降一个等级指数上升或下降④小区内环境:分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级以估价对象为比较实例每上升或下降一个等级指数上升或下降根据估价对象与比较案例的差异,以估价对象的各因素条件为基础,确定比较案例各因素的相应指数见表。实例估价对象可比实例A可比实例B可比实例C成交价格(元平方米)用途交易方式交易情况交易日期区域因素交通便捷程度繁华程度

用户评价(0)

关闭

新课改视野下建构高中语文教学实验成果报告(32KB)

抱歉,积分不足下载失败,请稍后再试!

提示

试读已结束,如需要继续阅读或者下载,敬请购买!

文档小程序码

使用微信“扫一扫”扫码寻找文档

1

打开微信

2

扫描小程序码

3

发布寻找信息

4

等待寻找结果

我知道了
评分:

/60

房地产估价报告

VIP

在线
客服

免费
邮箱

爱问共享资料服务号

扫描关注领取更多福利