保利金沙洲项目策略方案

nullnullnull前言null 本项目作为保利在广州的巅峰之作，若想在硝烟四起的金沙洲板块乃至整个大广州市场吹起进攻的号角，就必须先找到项目的属性。null首先我们对项目属性进行分析null稀缺江景资源 纯英伦风情建筑 英国皇家园林 …… 是项目本身具有的硬件设施。null如果说江赋予了我们精神层面上的价值 那建筑就是赋予了物理层面上的价值null 毫无疑问，保利金沙洲项目的精神价值及物理价值让我们具备了豪宅的气质及本质。null既然我们已经找到了我们项目的属性 那我们需要观察楼市现况的土壤与竞争大气候 看出项目优势的环境在哪里？null第一部分市场大环境分析null莫衷一是的言论，是迷雾，还是假象？null 经过风雨飘渺的08年地产寒冬，终于迎来了09年地产的大爆发。关于2010年广州楼市的走向，出现了两极分化的言论 一种预测是认为楼市将延续09年的火热态势，楼价也将保持小幅度的上涨 而另一种言论则认为广州楼市将重回08年的地产寒冬null两种截然不同的言论， 对于2010年整个楼市尤其是豪宅市场， 具有多大的预测意义和影响力？null与其他房地产产品相比 豪宅在价值含金量 市场稀缺性 产品个性等方面都高人一筹null先看一下09年胡润中国千万富豪消费倾向调查：广州富豪享受第一 豪宅等奢侈品对他们而言不是高高在上的奢华品而是舒服的生活方式null在整个楼市中，豪宅产品有着充足的信心基础！ 各大豪宅项目，对于2010年也保持着高度的乐观。 其一是因为批地越来越困难，豪宅产品供应量有限； 其二是因为虽然近来利率上调，但对于豪宅消费者的影响有限。豪宅消费需求仍然保持平稳。null我们再来看一下2009胡润财富 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 ：全国有825000个千万富豪和51000个亿万富豪，每1万人中有6人是千万富豪，北京、广东、上海稳居全国三甲，三地千万富豪占全国数量的48%。北京有143000名千万富豪，排名第一。广东省千万富豪人数为137000人，排名第二，广东的亿万富豪数量达7800人，仅次于北京排名第二。广州市有43800名千万富豪，3300名亿万富豪。 null43800名千万富豪，3300名亿万富豪 以上仅仅是胡润查到的广州富豪人数 相信在广州还隐藏着一大批未上榜的隐形富豪null通过上述分析我们对豪宅市场有着充分的信心null第二部分市场竞争态势分析null随着广佛同城化市政投入的落实、 金沙洲 规划 污水管网监理规划下载职业规划大学生职业规划个人职业规划职业规划论文 广佛都市圈居住新城的确定…… 在天时、地利、人和都已具备的条件下 2010年，将是一个不折不扣的“金沙洲年”！大广佛 大时代null一个繁荣的金沙洲是城市的骄傲， 而一个走向繁荣的金沙洲， 将带来一个豪宅的春天； 保利正好赶上了这样一个大时代！null任何问题都要两面来看！null一面是千载难逢的机会 一面是群雄逐鹿的挑战 null金沙洲既给了我们千载难逢的机遇；又必然会使我们置身于高度竞争的环境中 在这个板块中，中海金沙湾、万科金域蓝湾、恒大御景半岛、恒大绿洲等楼盘已抢占了先机；而明年将有更多的发展商启动金沙洲项目，包括凯德置地、城建、元邦等地产巨头null可以预见的是 在金沙洲走向繁荣之时 这个板块里的豪宅 必将先迎来一个“水火交融” 激烈竞争的繁荣时代null但我们不仅仅属于金沙洲 我们是属于大广州null保利在广州 在广州繁荣的房地产市场与复杂的人群构成面前， 走过了保利花园、保利林语山庄、保利康桥…… 以中国地产长城为旗帜的保利品牌 在金沙洲又落下了一处重笔 以此重新解读广州豪宅生活。null豪宅的竞争，首先是豪宅板块的竞争珠江新城板块 地理位置上存在高度竞争，但环境、空间感劣势明显 中央别墅区板块 别墅楼盘集中、规模大，环境优美、空气清新，但远离都市，以度假项目为主，地段价值不可同日而语滨江东板块 同样依托江景，在稀缺性有一争。但我们拥有无可比拟的项目规模及地块热度与广佛同城化得良好时机南湖板块 面对的是选择第一居所与第二居所的不同消费群，不具备地段优势 华南板块 同样拥有超大规模，均属广州房地产热点板块，其中星河湾、雅居乐剑桥郡等拥有江景资源的项目值得我们思考。 广园东板块 城市发展重点与后花园的竞争。一些处于平衡位置的豪宅如汇景新城值得我们留意 金沙洲板块null由此可见，每一个豪宅板块， 既有独到优势， 又有其不容忽视的劣势， 而与其相比， 金沙洲的板块综合优势最为明显。null区域相近性客户重合性低高高强势竞争对手 如恒大御景半岛、恒大绿洲、中海金沙湾等参考性对手 星汇云锦、珠江都荟等抢夺型对手 如星河湾、雅居乐剑桥郡、汇景新城等null 参考上述表格，我们可以发现在板块之争中我们的竞争对手主要来自本身所属的金沙洲板块、其次是广园东板块及华南板块，最次是珠江新城板块。滨江东板块、中央别墅区板块、南湖板块由于在区位、价格或是项目规模上暂时不是我们的主要竞争对手。null具体到个别竞争楼盘， 它们的优、劣势在哪里？nullnull通过上述表格， 可以发现每一个豪宅都有闪光点， 保利金沙洲项目只有融汇更多的优势， 体现出全方位的豪宅高度， 才能迎合市场对于豪宅的需要！null再次回归项目本身 项目资源赋予项目推广以多大的动力？null江，是本项目最核心的卖点 但相比恒大御景半岛2.8公里的江岸线，滨江东繁华的都市江岸，星河湾海怡半岛三江汇聚的壮阔江景，我们优势是乎并不明显。null建筑与园林，是本项目另一个核心优势 纯英伦风格建筑的典雅，英国皇家园林的高贵。这些是乎都是我们的优势，但如果跟恒大御景半岛世界级皇家园林，星河湾海怡半岛极尽奢华的装修标准相比，我们是乎还有所欠缺。null 通过对比，发现我们在与竞争对手无论在品牌、规模、区位、交通、景观、配套、投资等各方面的优势并不明显，因此需要从沟通传播角度寻找与其他楼盘的差异点。null我们需要先找到与我们沟通的对象null第三部分目标消费群确定与项目定位null位于广佛都市圈居住新城中心 周围是繁华，本身是宁静 有山有水有自然 珠江璀璨文明的历史积淀 富有英伦风情建筑的典雅 英国皇家园林的高贵 …… 这是项目本身物理及精神层面上的价值null 那么，到底是一群什么样的人需要这样一座具有物理价值及精神价值的居所呢？null他们志向远大，他们目标明确， 他们追求卓越，他们永无止境， 他们勇立潮头，他们敢为人先， 他们强调人与自然、人与人、人与社会以及人与建筑的“和谐共生” 他们追求“自然舒适”的生活方式。 这些正与保利的品牌理念相吻合。我们坚信有这样一群人：null我们坚信有这样一群人：他们人生阅历丰富； 他们处世游刃有余，居于成功状态； 他们可掌控事业与生活的节奏， 他们处于财富和自信心爆涨时期， 他们有强大的购买力，更有强大思想力 他们有足够的物质基础来构建精神堡垒。 他们对精神的审视已远远大于物质上的享受 他们眼里的居所不仅仅是物质的家园， 更是精神的家园 他们是物质财富与精神财富上的贵族。 null“贵族”的对房子的价值体系应该存在于两条线上：物理线： 是地位 是景观 是建筑 是享受 是价值 ……精神线： 是思想 是文化 是态度 是境界 是传承 ……null 如果需要为我们项目进行一个物理属性的定位，那一定是英伦水境null 如果还需要为我们项目进行一个精神属性的定位，那就是传世名宅null 对项目物理属性及精神属性的重新解构 于是有了我们的项目的定位语——null英伦水境 传世名宅null 英伦水境 传世名宅，是对项目物理地位的突出，也是对人群心理及精神世界的高度概括，是在项目核心卖点的总结基础上，对项目人文价值和精神归宿的感召。null——正是本项目与其他楼盘的最大区隔英伦水境 传世名宅null 对项目的重新阅读和解构 于是有了我们的案名——null英伦城邦null 英伦城邦，是对项目建筑风格的体现，也是对项目规模的定位，更是对项目气质的高度概括。nulllogoLogo 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 说明： 英伦城邦 以欧洲城堡建筑造型为创作元素，并运用弧线及几何图形的组合，形成具备城邦与皇冠融合的标志性符号。对称均衡的构图，识别性及艺术性强烈，寓意项目大气稳重，御领一方的王者气度与气势。null礼品袋null围墙null我们需要怎样去包装它与消费者沟通？null第四部分推广策略null精神内涵构筑形象高度 感性号召解读理性价值整体推广策略思路：null精神线索（形象上）：传世名宅物理线索（产品上）：英伦水境形象线索以硬性的TVC、电台、户外、报广为主，从精神的层面树立项目的高端性；产品线索以报广，软文炒作为主， 以DM、网站、短信、活动等方式，详尽地传递产品信息。在整个推广中，我们将分两条线索配合进行：null推广阶段时间节点推广内容英伦城邦精神英伦城邦价值推广主题项目形象塑造期 （开盘前期）实体信息传播期 （开盘期间）传世名宅英伦水境null以线上宣传为主，并以部分线下活动配合 以高频率、立体的传播，在最短时间内让项目高调亮相 传播分明、暗两条线进行。明线演绎项目的价值主张，用精神感召与目标群进行沟通，并在他们的心中形成价值认同，劝导消费者不要急于做出购买决定以此来拉开与竞争对手从项目精神价值上的区别；暗线阐述项目的关联信息，并以此扩大他们由价值认同而引起购买欲望。明暗结合，向受众塑造一个立体的项目形象 通过线下活动，让消费群亲身感受英伦城邦——英伦水境，传世名宅的内涵具体推广思路：null线上推广包括英伦城邦精神的硬性推广 树立项目精神内涵的软性推广null硬性推广 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 一null江，是疆 江，有人看到的是流动的水，有人看到是流动的历史。nullnull墅，亦术 墅，有人看到的是建筑，有人看到的是传承的艺术。nullnull园，即源 园，有人看到的是庄园，有人看到的是文化的渊源。nullnull硬性推广方案二null江景 生机弥岸方显生命伟岸 珠江之大，不在她有多宽广，而在她懂得滋润生命的意义。英伦城邦，以英伦皇家尊誉之名，在浩瀚珠江岸上，与人们畅感人生大势。nullnull建筑 经典传世方令价值立世 看珠江岸上一阕瓦檐，尽显经典显赫名声。英伦城邦，融英伦名门传世价值立身，始于千年之建筑精华，宏谱尊属大广州之大成大作。nullnull园林 精心布局方掌全心大局 有居必有邻，有邻必成林。英伦城邦，将珠江大气之辽阔汇英伦贵胄之风，妙施园林布局中，堪为英伦式皇家园林！人在此境，居高望远，大局尽掌心中！nullnull软性推广及现场活动略null通过第一阶段开盘前对英伦城邦——传世名宅的精神层面价值的高端性的塑造，第二阶段我们需要落到产品上面去，结合第一期别墅产品对英伦城邦——英伦水境进 行形象塑造。null巴斯，坐落在英国著名埃文河畔，埃文河谷绿色延绵的风景，精巧的别墅房屋点缀其间，这就是大作家简•奥斯汀笔下的美丽风景了。这里有英国最高贵的街道和曲线最优美的建筑。巴斯，就是这样一个被誉为英国最漂亮典雅的城市，它的典雅来自乔治亚时期的房屋建筑风格；它的美丽来自于风光绮丽的自然风光。2000年前的古罗马文明，1200年历史巴斯大教堂，英格兰第一位皇帝的加冕地，大作家简•奥斯汀成名作《傲慢与偏见》的诞生地。巴斯，就是这样一个有着辉煌历史及优美自然景观的地方。巴斯介绍null保利金沙洲项目英国巴斯景观坐落在英国著名埃文河畔，埃文河谷绿色延绵的风景，精巧的别墅房屋点缀其间有英国最高贵的街道和曲线最优美的建筑，它的典雅来自乔治亚时期的房屋建筑风格建筑区位历史人文拥有稀缺江景资源及浔峰洲山体公园、滨江公园等自然景观资源英伦风格建筑及英国皇家园林英格兰第一位皇帝的加冕地，大作家简•奥斯汀成名作《傲慢与偏见》的诞生地广佛都市圈居住新城，不远离都市，却没有都市的匆忙嘈杂2000年的璀璨辉煌的珠江文明2000年的辉煌历史海上丝绸之路的发源地，无数的文人墨客、历史人物距离伦敦100英里，不远离都市，却没有都市的匆忙嘈杂null2000年的璀璨辉煌的珠江文明 既不远离都市 却没有都市的匆忙嘈杂 风光绮丽的景观资源 英国乔治亚时代风格的建筑群 这一切都与英国的巴斯极其相似null于是有了我们的别墅组团的案名——null巴斯水郡nullLogo设计说明： 以中文字体进行艺术化演绎，笔画回旋及连体的表现，配合欧洲宫廷式花纹，将灵动感与装饰感融为一体，线条优美流畅，结构层次分明，整体感觉和谐高贵，突显组团精致典雅，英伦风情浓厚的气质。LogonullLogo设计说明： 图形设计上，以点线面构成层叠式的视觉符号，采用划桨及水波浪元素，并突破画面方框，形成现代感及跃动感强烈的结构组合，给人个性鲜明，新颖独特，简练而一气呵成的感觉。Logonull物料应用null物料应用null物料应用null物料应用null物料应用null物料应用null物料应用null物料应用null物料应用null平面表现null建筑 站在镂花镏金大铁门前-- 美，第一次如此深刻地震慑着内心。 瑞士建筑大师勒•柯布西耶曾言：“建筑能世代留存，因为它是艺术品” 巴斯水郡， 继承欧洲各国文艺复兴时期的Georgian建筑风格，古典门廊居中央对称排列， 在方形雕花组成的复古图腾中，在双折线屋顶的结构变化中，在木质与石质纹理细节处理中， 甚至在最不经意的窗饰铁花，都展现着英国后派主义的和谐与艺术原则，让人怦然心动。nullnull园林 晨曦的蔚蓝，午后的灿烂，傍晚的浪漫 在这里，欣赏英伦玫瑰的最佳时间从不刻意。 Rose of London（英伦玫瑰） ，一如她的名字：高贵、娇媚、优雅。 巴斯水郡， 传承欧洲贵族庄园风格，运用巴洛克层叠式的石膏拱顶， 爱尔兰繁复的装饰线花槽，并将整整10000株正宗英伦玫瑰，从英国移植到这里， 伴随大面积柔软起伏的草地、宫廷式雕花喷水池，成为舒适安逸且如诗如画的私属庄园领地。nullnull人文 细节点：烫金细瓷杯 午后，烫金细瓷杯中的锡兰红茶香气， 渗进莎士比亚的《李尔王》。 “绵绵细雨中散步归来，一杯热茶所提供的温馨美妙得难以形容。”--《傲慢与偏见》 巴斯水郡， 承袭英国独特而优雅的“维多利亚下午茶“文化传统，将浓浓贵族气息融入生活， 典雅的餐桌、瑰丽的茶杯、精致的点心、馥郁的茶香，以格调而丰富华美的品饮方式， 为每位高雅而尊贵的现代贵族，营造蕴含欧洲经典情怀的生活意境。 nullnull软性推广及现场活动略nullTHANKS!