（二）、委估建（构）筑物： 评 估 技 术 说 明 1.委估建筑物概况： 管理系六层钢混教学楼：有前后两个安全出口，前门是轨道式大门，后门为钢化玻璃推拉式门，周围绿化中等。 建筑面积6750平方米，层高约3.5米，建成年份2002年，外墙面下面2.5米贴方形大理石，其余上部的贴红色方形瓷砖，小部分为水泥砂浆找平（有脱落）。估价对象有2部楼梯，楼梯踏面平铺大理石，镶嵌防滑钢条，不锈钢扶手。大厅走廊楼地面为大理石，一楼至三楼的教室地面铺大理石，四楼至五楼的教室贴方形瓷砖，机房为加高防水塑板，卫生间楼地面铺防滑地砖，内墙面为普通抹灰。现场勘察时，估价对象教学楼处于使用状态，主体没明显的不均匀沉降，门窗等较新水、电、等设施齐全。 钢混结构单层教学楼，建筑面积1125平方米，建成年份2002年，内墙面及隔断为普通抹灰。 2.委估建筑物价格计算： 由于本次评估建筑物数量多，我们选取其中之一做为案例，说明评估计算过程。 案例名称为：管理系钢混结构六层教学楼 1）重置单价的确定： 采用重置成本法：根据《福建省建筑
工程
路基工程安全技术交底工程项目施工成本控制工程量增项单年度零星工程技术标正投影法基本原理
消耗量定额》（2005）、《福建省建筑装饰装修工程消耗量定额》（2005）、《福建省市政工程消耗量定额》（2005）、《福建省建筑工程综合单价表》（2005）、《福建省市政工程综合单价表》（2005）、《全国统一安装工程预算定额福建省综合单价表（2002）》及福州地区建筑工程材料预算价格
标准
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，并与福州地区的同类型工程造价进行
分析
定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析
比较,测估得出建安单价为1500元/平方米。 重置价格构成
内容
财务内部控制制度的内容财务内部控制制度的内容人员招聘与配置的内容项目成本控制的内容消防安全演练内容
楼面价格 （元/㎡） 备注 1、开发成本 1620 以下①—④项之和 ①勘察设计费 45 建安费的3.0% ②前期工程费 45 建安费的3.0% ③建筑安装工程费 1500 根据现行建筑工程造价,确定类似估价对象的钢混结构建安造价为750元/平方米 ④工程监理费用 30 建安费的2.0% 2、管理费用 45 建安费的3.0% 3、投资利息 52.40 根据同类房地产建设周期,确定本估价对象的建设期为1年，开发成本在建设期内平均投入。利率按2002年12月23日国家公布的1年期贷款利率6.4%，则投资利息为：（1620+45)×[（1+6.4%）0.5-1] 4、开发利润 81 利润率按开发成本的5% 重置价格 1798 1+2+3+4（取整） （1）综合成新率的确定： 估价对象建筑物为钢筋混凝土结构教学楼，非生产用房的经济耐用年限为60年，估价对象建于2002年至估价时点使用9.42年，剩余耐用年限50.58年。本次评估未考虑土地使用权年限,故本次估价取50.58年确定为房屋的尚可使用年限（如有变动，以国家相关部门确定的为准，本评估结果也应做相应调整，特说明此点）。 成新率＝1— ×100% ＝1— ×100% ＝84.30% （2）现场勘察打分如下： 项 目 标准分 现 状 评定分 合计 结 构 部 分 基础 25 有承载能力、无明显不均匀沉降 20 76 承重构件 25 梁、柱基本完好 20 非承重构件 15 墙体没有明显裂缝，松动 10 屋面 20 没有 渗水 15 楼地面 15 有磨损、松动、起砂 11 装 修 部 分 门窗 40 部分破损变形、开关不灵 30 75 外粉饰 30 较完好、无粉刷剥落、空鼓 20 内粉饰 30 无明显裂缝、剥落、起鼓 25 设 备 部 分 水卫 50 基本通畅 35 70 电照 50 简单、装明装置陈旧残缺 35 参照《资产评估常用数据与参数手册》，混合结构房屋结构部分权重系数取60%，装修部分权重系数取20%，设备部分权重系数取20%，则： 现场勘察成新率＝结构部分累计评分×结构部分权重系数+装修部分累计评分×装修部分权重系数+设备部分累计评分×设备部分权重系数 ＝76×60％+75×20%+70×20％ ＝74.6％ （3）综合成新率 综上所述，年限法成新率与现场勘察成新率差异较大。根据现场勘验，结合委估建筑物的实际情况，经综合分析我认为以现场勘察成新率作为委估建筑物的综合成新率较为适宜。即：综合成新率取整为80% 3）评估价值的确定： 评估价值＝重置单价×建筑面积×综合成新率 ＝1798×6750×80％ ＝9709200（元） 钢混结构六层办公楼的的评估现值为9709200元。
浙公网安备 33021202002483