底商投资

底商 　　底商，是指住宅的第一层、第二层。一般住宅特别是高层住宅的第一层、第二层销售都较为困难，其价位也较其他层位低，开发商通过转向做底商，价格可以卖得更好，同时小区的商业配套也得以解决。目前市场上，大盘社区因为有多而稳定的住户，商铺的经营胜算相对较高，投资风险相对小一些，其底商率先得到投资者青睐。 　　底商的类型 　　按市场划分 　　随着更加多的住宅项目进行住宅底商的开发，开发商逐渐意识到住宅底商将具有的大潜力，但不同项目的竞争将成为今后住宅底商市场的主要话题，住宅底商项目市场运作将对住宅底商项目的成功发挥重要作用。 　　一，思路型（概念型） 　　二，规划型（有潜力存在一定风险） 　　三，商圈型（在繁华的商业中心） 　　按服务对象 　　按照服务对象划分，可以将住宅底商分为服务于小区内部和服务于小区外部两种。有些住宅底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民，而其他住宅底商则不仅将客户范围局限在住宅社区里面。 对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。在设定上要看小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的店面相对来说投资少，风险不大，资金回笼也较快。 　　对于服务于小区外部的，则应考虑周边商业情况、街区功能来确定底商功能。这样的商铺应位于交通便利，商业中心。　目前，在全国掀起了新商业地产开发高潮——底商开发，底商给开发商提供了一种全新的地产赢利模式，正在受到越来越多的开发商的热捧。 　　传统住宅一般在底层需要设置较为宽敞明亮的主次门厅，以便业主的进出，同时提升项目的自身档次，利于销售价格、销售进度的执行。 但如果底商的因素加入后，还是采用以上层住宅为主的规划设计方式，那么底商的面积、通透性能、商铺划分等方面都会受到影响，尤其是底商的黄金区域会被电梯井等上层住宅的公用设施所占据。在底商平均每平方米售价比上层住宅高出7000元RMB甚至更高的时候，这个底商的销售、出租价格只能低于市场的平均水平。这对于要将利润最大化的开发商而言，绝非利好消息。 　　随着北京商业住宅市场的快速发展，使得与其配套的住宅商业得到了空前的发展时机。这其中又以服务社区为主的住宅底商发展的最为迅速和平稳，获得越来越多投资者的关注目光。为了使您能够对住宅底墒投资有更全面的了解，本刊向您介绍其投资方方面面： 　　住宅底商投资分析 　　商情因子(E) 　　住宅底商的目标商情因子是E级，但是各类住宅底商商情因子会有以下变化空间：概念型住宅底商的商情因子首先为E级，主要以社区居民为主要客户对象，运做成功的话，可能提升到D、C级；潜力型住宅底商的商情因子为D级，主要以包括所在社区并跨社区的周边居民及客流为主要客户对象，另外，这类住宅底商随市场发展，其商情因子有提升到B，甚至A级的可能；商圈型住宅底商的商情因子有可能会达到D、C级，其主要消费者将包括周边居民，甚至区域消费者。 　　从以上商情因子来看，我们并不能得出哪种住宅底商更有投资价值的结论，但可以判定的是：商铺投资者需要判断拟投资的住宅底商的商情因子的成长空间到底有多大，商情因子的成长空间将一定程度上决定住宅底商价值的升值空间。 　　需要指出的是，不同社区的档次是不同的，所以尽管商情因子相同，但因为社区居住人口档次不同，消费能力会有天地之别，从而住宅底商的价值出现显著差异。 　　客流量(Po) 　　住宅底商的客流量主要来自社区居住人口及周边建筑的居住人口。商铺投资者在选择住宅底商时，需要谨慎判断哪个位置的铺面客流量最大、比较大，但需要注意的是，不能够将人流量错误的判断为客流量。 　　“可视性”因子(Vi) 　　住宅底商的“可视性”和整个项目的宏观布局都有关。 　　住宅底商开发过程中，使尽可能多的商铺的“可视性”保持相当的、良好的水平，是绝大多数商铺价值得到提升的 表 关于同志近三年现实表现材料材料类招标技术评分表图表与交易pdf视力表打印pdf用图表说话 pdf 现。很少出现因为部分商铺“可视性”低引起的销售难、出租难的问题。一个成功的住宅底商项目就是一个里面商铺的“可视性”最大化的项目。 　　交通条件(T) 　　住宅底商因为主要服务于隶属的社区，所以交通条件对商铺价值的影响不是很大。交通条件对住宅底商价值的影响比对商业街商铺、市场类商铺的影响都低。 　　停车条件(P) 　　住宅底商的停车条件依赖于社区自身的停车设施。考虑到可能吸引外部消费者，所以在依赖社区停车设施的基础上，开发商依然需要专门为这些住宅底商开设一定数量的停车泊位。 　　鉴于餐饮设施是住宅底商的重要商户，而餐饮设施的规模有日趋增大的趋势，又因为餐饮设施对停车有相应的需求，所以投资者在选择底层商铺时必须对停车需求给予更大关注。 　　整个项目规划设计的科学性(D—Design) 　　住宅底商项目的规划设计不仅需要体现“可视性”原则、而且设计指标广泛适应性原则，可以适用各种业态投资的需要，如加入排烟通风系统以方便以后进行餐饮投资。整个项目规划设计的科学与否对于住宅底商价值至关重要，投资者需要特别的关注。 　　硬件条件(C) 　　住宅底商的硬件条件主要涉及到面宽、进深、层高等设计参数，其他诸如水、电、煤气、污水排放等技术性设施通常在服务型社区商铺里牵涉到，一般都容易解决。容易发生问题的情况是，有些住宅底商项目在商铺面宽、进深、层高数据的选择上，出现问题，专家建议住宅底商有效商铺面宽为7-8米左右，层高至少为3.5米。 　　经营商品的类型(G) 　　住宅底商一般服务对象是社区内的住户，因此经营的业态一般应选择生活日常用品，餐饮及相关服务。 　　隶属项目的运营特点(M) 　　住宅底商必然会受隶属项目的影响，如果隶属住宅项目定位高、规模大，这些商铺就值得作为投资选择。就前者而言，住宅底商项目的投资形式、定位、管理水平等，对商铺的价值影响是不言而喻的。 　　商铺初始售价(Pc) 　　商铺投资者在进行住宅底商投资时，必须清楚，住宅底商初始售价是否反映了商铺现状客观价值，而不是经过开发商、销售先生/小姐等对该社区商铺包装后、偏离了商铺真正价值的价格。这个问题，在现阶段商铺投资市场是一个极为敏感的问题，因为开发商深谙市场火暴将为它们打开的广阔的操作空间，这恰恰是商铺投资者要绝对清醒的，能否将社区商铺包装的因素合理剔除，避免以热炒过的价格成交，将是商铺投资者最需要警惕的内容。商铺价值一旦被开发商所透支，商铺投资者的投资会遭受损失，恶劣情况下，这类商铺投资者签约付款之时就是被高位“套牢”之日。 　　另外，投资者需要对住宅底商项目里面不同的商铺做出价值判断，这是另一个重要的问题。 　　商铺周边房地产发展趋势(Re) 　　住宅底商周边各类房地产的发展趋势对住宅底商价值的影响是直接的，也会很大。我们说的住宅底商并非某一个住宅社区的商铺，随着经营商经营活动的延续，极有可能成为一个地区、几个住宅项目的社区商铺。事实上，住宅底商价值随着周边房地产市场的发展，价值升值收益很具有想象力。商铺投资者在进行商铺投资时，要注意挖掘周边各类房地产发展落后的住宅底商，未来周边大型的房地产开发规划，将会推动其价值的上涨。 　　投资步骤 　　住宅底商项目选择 　　各项因素对商铺投资决策的影响力度是不同的，各因素对最终住宅底商项目选择决策的影响力按照重要程度降低顺序排列如下：隶属项目的运营特点(M)、商情因子(E)、客流量(Po)、商铺周边房地产发展趋势(Re)、商铺初始售价(Pc)、“可视性”因子(Vi)、停车条件(P)、整个项目规划的科学性(D)等。 　　以上内容可以做以下解读： 　　商铺投资者应该选择这样的住宅底商项目进行投资：初步选择定位在较高端客户、规模较大的住宅社区为目标，如果该社区未来客流量大、现状商业较少，而周边房地产发展空间很大，并且该住宅底商的售价尚有效处在住宅售价的2-3倍，那么该住宅底商项目可以初步选定。 　　住宅底商选择 　　住宅底商最终选择过程中，需要按照以下从重到轻的顺序对下述因素进行考虑： “可视性”因子(Vi)、楼层(F)、客流量(Po)、商铺初始售价(Pc)、硬件条件(C)等。 　　以上内容可以做以下解读： 　　商铺投资者选择住宅底商商铺的原则是：首先确定哪个商铺从外部、内部具有最好的“可视性”；一层商铺的价值最高；以客流量为考虑参数，进行深入挑选；最后结合拟选择商铺的上述条件及自身资金状况，和开发商进行购买价格或租金的洽商。 　　投资评价 　　住宅底商作为市场基础最成熟的商业房地产类型，很适合个人投资者。一方面，只要售价合理，投资风险相对比较低，空租率比较低，租金收益可以得到保证；另一方面，如果住宅项目规模大，居住人口消费能力强，其投资收益可以很好得到保证。 最近两年我一直在关注投资商铺的问题，原因是我发现如今商铺越来越多了——大部分房产项目的外围临街部分都会被大大小小的底商所占据。这其中当然有KFS追逐利益的需要，但也从另外的一个层面上反应了商铺热销的现象。 　　无论是投资还是自用，商铺的保值、增值率当然越高越好。那么，在各种各样、大大小小的商铺中，什么样的商铺（底商）才是好商铺（底商）呢？怎样才能选择到好的商铺（底商）呢？什么样的商铺（底商）才是值得购买的呢？下面我就把自己的一些这方面的经验与大家分享一下。 　　 选择商铺（底商）时要注意的几个方面： 　　1、地段： 　　地段是商铺的生命，是在选择商铺时第一要考虑到的问题。即使是在一个小区域内相比也要选择相对繁华的地段。而如果经济条件允许，则应选址在主要的繁华大街之上，相对高的房价也会带来相对高的回报。在这一点上，投资与回报是成正比的。 　　2、流量： 　　在这里，流量指的是在单位时间内经过你的店铺门前的人数。足够的客流量是商铺盈利的根本。可以在观察流量时注意观察一下未来客户所占的比例。如，想开家儿童用品店，可以仔细观察一下附近小孩的数量。这种有的放矢的观察对有效流量的确定有很大的帮助。 　　3、购买力： 　　通俗一点的说，购买力指的是店铺周围人群的富裕程度。有个小 故事 滥竽充数故事班主任管理故事5分钟二年级语文看图讲故事传统美德小故事50字120个国学经典故事ppt 说明了购买力的重要性：“一个服装店老板对另一个服装店老板说，我做穷人的生意，因为穷人比富人多10倍！另一个摇摇头说，可我要做富人的生意，因为富人的衣服比穷人多100倍！”故事虽然有些偏颇，但也葱一个侧面反映了购买力的重要性。 　　4、竞争度： 　　详细了解店铺附近与自己产生竞争关系的店铺数量和实力。如果是初次踏入商圈的朋友，即使你的实力比对手强，也建议尽量回避与老手的直接竞争。竞争的成败往往不能只靠实力说话。有一些老店已经形成多年，经营成熟、渠道稳定、与客户之前关系良好。这些都是你不得不考虑到的对手的优势。 　　5、出售或出租的简易度： 　　很多朋友在购买商铺（底商）的初衷就是用来出租或是出售。那么在购买之前就应该认真考虑该商铺日后出售或出租的简易度了。一般来讲，在生活小区周围，适合开超市、发廊、饭馆、音像店、干洗店这样的商铺比较容易出售或出租。 　　6、增值能力： 　　商铺的增值能力取决于很多方面的因素。如地段好、流量高、购买力强、竞争度低、转手方便的商铺当然是保值、增值能力高的。但除此之外还有很多因素需要考虑，如周围环境的整洁度、安防设施的完善度、道路交通的方便度都需要考虑在内，甚至门前是否有独立的停车位都要考虑进去。大家要根据自己将要经营的行业、所处的具体位置对将要购买的商铺首先有个正确的认识，然后才谈得上投资。 　　 一点个人看法仅供参考： 　　完美的商铺是没有的，十全十美的商铺往往价格超高。而超高的价格往往又是大多数人所不能接受的。所以我们要做的是从以上几点中进行适当的取舍，选择出与我们的自身状况相吻合的一个平衡点。这样才是一个良好的投资心态，也不会因为过多的贷款而对以后的经营产生过大的负担。最后预祝大家投资成功！ 经营住宅底商涉及到的一些法律问题 时间:2010-07-25 21:52来源:北京房地产律师网作者:房地产律师点击:89次 经营住宅底商涉及到的一些法律问题 　　住宅底商，顾名思义，是位于住宅楼底部的商业房产。主要包括以下两种形式，一种是位于住宅楼一层的房产，一层以上全部为住宅；一种是属于住宅建筑物的“裙楼”，即属于住宅建筑物的附属房屋，一般层数较低，大都为一至三层，全部是商业用途。 　　经营住宅底商时，首先要明确房屋产权证所规定的该房屋用途。本律师曾经处理过这样一个 案例 全员育人导师制案例信息技术应用案例心得信息技术教学案例综合实践活动案例我余额宝案例 ，某租户承租了属于建筑物“裙楼”的一个商业铺面，但该“裙楼”并无独立的房屋产权证，即该住宅楼和“裙楼”只有一个共用的房屋产权证，该房屋产权证上对整栋建筑物（包括住宅楼和“裙楼”）的房屋用途笼统的表述为“住宅、商业和配套”。由于该表述未明确“裙楼”的房屋用途为商业，导致工商局以房屋用途不确定为由拒绝办理租户的营业执照，从而租户不能依法开业经营。因此，开发企业在进行住宅底商开发时，应特别注意明确房屋产权证上的房屋用途，最好能独立写明住宅底商楼层的房屋用途，否则在办理营业执照时将可能出现工商局无法办理的情形。 　　经营住宅底商时要注意的另外一个问题是处理好与相邻人（即住宅业主）的关系。由于住宅底商与住宅楼在结构上密不可分，因此在对待住宅底商办理营业执照问题上，各地的工商行政管理部门政策各不相同。《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《物权法》的上述规定解决了民宅商用的问题，事实上也为办理住宅底商的营业执照问题指明了方向。以北京市为例，北京市工商局在2006年时曾经出台了禁止民宅商用的政策。《物权法》颁布实施后，北京市工商局依据《物权法》的规定，将该政策进行了调整，根据北京市工商局的现行规定，目前只要满足以下条件的，即可以办理营业执照：“申请人应提交下列文件、证件：一是，住所使用证明。二是，由申请人签署的将住宅改变为经营性用房而作出承诺的《住所登记表》。其承诺内容应当是：知悉《中华人民共和国物权法》的相关规定；遵守法律、法规及管理规约的规定；已经有利害关系的业主同意；遇有拆迁服从配合，不索取拆迁补偿费用。三是，住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。”因此，住宅底商在经营时，由于住宅底商与住宅部分的密切联系，应特别注意国家的相关规定，处理好与各方面的关系。　 (声明：本站所使用图片及文章如无注明本站原创均为网上转载而来，本站刊载内容以共享和研究为目的，如对刊载内容有异议，请联系本站站长) 现今“底商”比住宅产品更受投资者追捧 类别:我的文章 评论(0) 浏览(65) 2010-05-15 18:36 标签：商业地产经营 招商 运营管理 商业地产营销推广 ---马太福星（北京）商业管理有限公司       国外素有“投资商铺是金，投资写字楼是银，投资住宅是铜”的说法，从目前销售状况来看，滨城掘“金”的热度渐涨，底商投资正成为当前投资一大热点。“上周一家媒体一版底商广告推出后，来电来访量比住宅产品几家媒体同时推广还要多。”大连一项目营销部负责人坦言目前消费者比较热衷底商产品。 　　■名词解释 　　底商 　　底商是指写字楼或住宅的第一层、第二层网点，多用来经营娱乐设施、中小型连锁超市、各种品牌的专营店、商务设施等。 　　主力商圈一铺难求 品牌商业增强投资者信心 　　凭借有利位置，部分住宅底商项目虽价格不菲但仍能创造佳绩，尤其是地处主力商圈的底商产品。代理城·品城项目的大连经纬纵横营销策划有限公司策划部经理王春刚告诉记者，“现在每套公建（100～200平方米）都至少有3～4组客户盯着，3000多平的也有很多企业积极洽谈。 ”据了解，目前购买该项目底商产品的客户大多以投资为主。面对3～6万元的售价，大家仍对收益信心十足，分析原因自然少不了西安路商圈的地段优势，未来与星海湾贯穿连通的功能定位，以及地铁交会处所带来的人气与商机。 　　与西安路等主力商圈底商产品“一铺难求”相比，一些区域虽然不在主力商圈，但依托品牌商业的引进一样倍受消费者追捧。北京公园上个月开始销售的底商就因家乐福的入驻而十分抢眼。“我们目前推出的家乐福主入口旁的底商基本没剩几套了”大连润德房地产开发有限公司总经理助理李娥介绍，“4万（每平方米）以上的预估价大家完全可以接受”。同样，东特星中环广场与沃尔玛签约后，“招租工作一直进展很顺利，只是业态、位置不同租金水平不同。 ”项目销售经理王静告诉记者。 　　相对于借助炒作概念而走俏市场的底商项目而言，这些底商无需炒作却也热销。究其原因主要是巨大的市场潜力使之为众多投资者所看好。 　　临街底商倍受青睐 住区客层提升助力底商销售 　　与主力商圈影响力和品牌商业号召力相比，一些根植于大型住宅区的底商产品更多依靠的是临街与否的地理位置，以及住区内客户层次高低的消费能力。奥林园项目销售部经理吴晓东介绍“项目南侧的底商基本销售完毕，而北侧的产品价位相对较低，但销售速度仍赶不上南侧。 ”究其原因，无不与南侧临街且靠近华南沃尔玛有关。毕竟，商铺和住宅不同，“隔街死”是很常见的。 　　除了考虑临不临街，住区的整体商业氛围也是投资者比较看重的。“唯美品格的底商销售火爆与整个区域三大社区（唯美品格、林语家话、亿达世纪城）60万平的面积有很大关系”唯美品格项目营销部经理孙立平分析，“随着区域内居住项目品质提升，客户层次也随之提高，消费能力自然增长，但周边却缺少相应级别的商业配套。而这些在投资者眼里都是商机。 ” 　　据调查，一般住宅区内的底商业态大多以服务小区及周边的便利店及其他专业店面为主。一般底商的常见组合模式是便利店＋中餐馆＋咖啡西餐馆＋棋牌室＋干洗店＋小型健身中心＋美容中心＋小型药店等。但相对于大纺近年来乃至未来大批高质住户的进入，这些业态远远不够，“更需要像林语家话所呈现的中、高端的餐饮等消费场所”。 　　底商受税费优惠影响小投资收益率高回报周期短 　　据了解，在目前市场情况下，住宅投资收益率约为8％，商铺投资的收益率则能达到10％至15％，如果位于主力商圈收益率会更高。 　　与主力商圈和品牌商业所在地项目的高售价不同，住宅区内的底商的售价与其住宅产品没太大差距，“目前我们的底商产品基本是15000～20000元/平方米，住宅产品起价也达到13000元/平方米。从投资层面上来讲，底商基本上出租十年就能将总房款赚回来；住宅产品投资收益周期要比这个长许多”孙立平认为。“对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。只要做出差异化，购买这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。 ”大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆表示，“此外，底商产品受税费等政策优惠影响不大。去年公布的16项优惠政策中，几乎与公建无关。 ” 　　从产品自身的升值潜力来看，底商也是后劲十足。“2005～2006年销售的底商，目前售价较之当时已经上涨了20％。虽然没比项目的住宅产品（升值空间）高出多少，但几年中出租收益却要比住宅产品高出几倍。 ”吴晓东介绍。 　　■看楼提示 　　底商购买前使用后多注意 　　在前期购买环节应注意： 　　第一，商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年。 　　第二，在贷款政策方面，住宅底商的贷款是5成10年，利率是基准利率的1.1倍。但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。 　　第三，选址时要关注：楼层、格局、通透性、停车位、营业时间、项目周边行业、独立出入口、物业管理机构和政策、住宅的固定消费群体以及住宅楼的电梯是否可直通底商部分等。这些问题直接关系到项目的招商效果和日后运作难易。 　　第四，经营范围考量，如“环保一票否决权”，即一些底商不可以做餐饮，若想做，须得到整个小区所有业主的同意才行。 　　第五，掌握租金水平及走势。底商价值来源于租金水平，投资者需要对目标底商现在及未来几年的租 　　金水平有所了解，再计算其现在的价格是否合理。 　　在后期使用过程中应注意： 　　第一，水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费。第二，物业管理费高于普通住宅，一般在3～5元/月/平方米左右。第三，根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备。第四，不能私自变更产品的用途，如把车库变成超市，就需要通过主管部门审批。消费者不能一厢情愿。   更多详情请见：www.mataifuxing.com   商品房  营业税：5.5% （满5年可以免缴纳）  契税：1.5%（140平米以上的非普通住宅3%）  印花税：0.1% 买卖双方个0.05%  个人所得税：1% 或购房差价的20%。  土地增值税：1%（这个不同，也有的不用交）  如果购买的商品房是标准价、优惠价、成本价房  标准价 每平米补63元  优惠价 每平米补63元  成本价 每平米补9元 （土地出让金）  买卖超过5年就只有契税和印花税。  底商  营业税：5.5%  契税：1.5%（140平米以上的非普通住宅3%）  印花税：0.1% 买卖双方个0.05%  个人所得税：1% 或购房差价的20%。  土地增值税：1%（这个不同，也有的不用交）  如果购买的商品房是标准价、优惠价、成本价房  标准价 每平米补63元  优惠价 每平米补63元  成本价 每平米补9元 （土地出让金）  买卖超过5年就只有契税和印花税。  写字楼选择什么样的底商 　　记者：写字楼作为一种增值服务，应该把底商功能的提供和完善作为写字楼功能一个必不可少的组成部分，它实际上支撑了写字楼功能的运营。目前，许多地方写字楼开发速度加快，会不会和住宅一样，出现供过于求的局面？ 　　陈及：无论北京还是全国，写字楼基本上都呈现供过于求的局面，尤其是高档写字楼有明显过剩的特点，而中低档写字楼略显不足。在这种情况下，写字楼的市场交易趋缓，如果写字楼底商能提供尽可能完备的商业经营和服务项目，形成写字楼自身的经营优势或特色，就会吸引客户入住，吸引客户购买，也有利于企业进入一种良性循环。现在这个问题还没有引起业主充分的重视。 　　记者：写字楼自身的经营优势或特色主要在于写字楼底商的服务，你认为哪些方面决定底商的经营特色？ 　　陈及：第一，根据规模大小决定服务项目。写字楼的规模越大，入住的客户越多，对写字楼底商的特色以及提供的经营项目的要求就越全面。从写字楼底商的角度看，进入写字楼，也不是免费的午餐，大规模的写字楼有足够的客户支持，因而具有非常良好的回报前景，容易吸引优质的商家入住。如果写字楼规模小，客户就少，很难产生写字楼底商服务多样化的需求。 　　第二，写字楼的市场定位和市场细分。高档次写字楼面向的是知名的大公司，写字楼底商应根据写字楼的设施来决定自己的经营方式，它的定位就是入住客户的定位，这中间存在着一种自动的平衡问题。假如面向一般的中小型公司，写字楼底商也会采取相应的服务项目去供给这个市场。商家通过写字楼跟客户进行服务与被服务的关系，实际上是一个双向的选择，利益的切合点找准，客户满意，写字楼底商也满意。 　　第三，写字楼的外部市场环境。如果写字楼处在繁华地段，就意味着大量的外部竞争者存在，会有效的分离顾客。而写字楼内部的商业服务设施及其服务功能的提供，大体上被局限在围绕着支撑办公服务的一些服务项目上，以满足客户就近、便利、省事的目的，从而提高办公效率。 　　第四，要考虑商业设施及其经营项目的一致性。所谓一致性，就是入住写字楼的底商有没有经营特色，有没有服务上的优势。这不仅关系到写字楼客户的满意度高低，而且还关系到能否吸引外部客户多少的问题。如果具有明显的经营特色、经营优势，对于提升写字楼的知名度有直接的帮助，也间接地提高了写字楼租售的水平。因此，写字楼业主在选择底商时，应有独到的经营眼光和经营标准，否则会影响到写字楼的无形资产含量。 　　第五，用策略吸引有效写字楼底商。写字楼采取什么样的策略去吸引底商，需要一套灵活的经营策略。商家入住为写字楼内各类公司企业入住创造一个先决条件，或一个有利于提高办公效率的条件。实际上谋求写字楼底商入住，他们最关心的是写字楼本身的规模，最关心能不能通过在写字楼内的经营取得回报。 　　记者：完美的底商服务支撑写字楼形成自己的特色。写字楼有好有坏，这种好坏实际上就是人们对它形象的评估。一个好的底商经营项目的引用，有利于做旺写字楼，使租售进入一个顺畅的轨道，市场做旺了，写字楼出名了，入住的客户也就跟着出名了，写字楼底商业有它自身的利与弊。 　　陈及：在一个知名度非常高的写字楼里办公，写字楼可以托升客户的知名度，而入住底商也可以托升写字楼的知名度，因此，千万不要认为只要有酒吧、快餐就可以了，应该形成一个有机的组合。 　　写字楼引入底商的弊端主要是底商入住以后容易干扰写字楼的办公环境，特别是商家经营过旺，就容易给写字楼造成一种喧宾夺主的气氛，使写字楼陷入不伦不类的窘境。 　　记者：如果写字楼定位要与底商比较吻合，具有自己的商业特色，那底商的比例应该是多少？能不能举一些比较具体的例子来说明这个问题？ 　　陈及：高档写字楼的人员比较偏好品牌专卖店，要提供品牌高的商品，还要提供有品质的便利店，因为写字楼公司的工作人员有时会加班加点，便利店提供日常消费必需品。再一个围绕办公所生成的一些服务，咖啡厅、茶室或健身，包括有品质的有特色的酒楼，都不可缺少。但必须做市场调查。 　　记者：根据国外写字楼的发展趋势，一般高档写字楼首层基本没有商业，基本的趋势是做成地下商业街的形式，这样既满足了上边写字楼的需求，也避免了整个街区的压力。您对未来北京写字楼是不是也持同样的看法？ 　　陈及：我觉得是这样。国外已经不做的事情，恐怕我们正在做。北京目前存在整个商业严重过度竞争，而写字楼外观和气势起到一种驱逐作用而不是吸引作用，毕竟商业运作需要一个系统化的知识和经验，不仅仅是作出一个楼盘来招商就可以了。 　　记者：你刚才谈到引进底商容易干扰写字楼的环境，那么如何避免？ 　　陈及：写字楼是白领的工作场所，吸引的底商应该以白领为市场，不要让一般的人群成为主导顾客，能够到国贸去购物的也不是一般的老百姓，这样就起到有效的屏蔽作用。否则的话，可能大量的吸引各阶层的人，会对写字楼的主营业务产生冲击。 　　记者：吸引底商进入，底商在价格上对客户会有一些侵害，作为业主，怎么有效的介入，避免这种问题的发生？ 　　陈及：有的店免租金三个月，或将来对毛利额的多少进行分账，这些办法都可以灵活的变通。如果通过计算机管理系统，对底商的整个经营进行监控，进价、售价、产品、产地，作为一个直接的经营者参与经营过程。再一个可以实行风险抵押，出了事情拿这个去赔，这样等于说底商有后顾之忧，就不敢肆无忌惮。  　　记者：在写字楼里设员工餐厅，还是设底商，怎么平衡这种关系？如果选择一个，你觉得哪个比较合适？  　　陈及：我觉得还是选一个商家入住好一点，对自己内部餐厅人会有一个要求，必须提供一个实惠的价格，否则的话，专有员工餐厅会加大成本，能社会化的尽可能社会化。 　　记者：在北京，您觉得运作比较好的有特色的写字楼那个能作为样板？ 　　陈及：我觉得是国贸，还有嘉里中心都是不错的。 查看( 293 ) / 评论( 0 ) / 评分( 0 / 0 ) 商铺投资的三大误区 ———如何慧眼识“金”铺系列之一 （本文根据赖瀚林在《成都商报》、好搭挡精英俱乐部商业地产分会举办的首届商铺投资沙龙上的商铺投资讲课整理） 文/赖瀚林 长期以来，中国民间的投资渠道狭窄，而我们所熟知的股票、债券、期货市场等经常摇摆不定，没有一定的专业知识很难搞定；而随着中国快速的城市化进程和迅猛的房地产市场发展，大家都不约而同的将投资眼光瞄向了房地产。房地产作为一种固定的资产投资，由于受土地稀缺资源的限制，注定了其产品的稀缺性，而物以稀为贵，因此与股票、期货等相比，房地产产品的投资风险相当较小，其投资回报相对安全和稳定（除了不可抗拒力的灾难与战争之外），特别是商铺。 从全球来看，也唯有硬通货才真正可以保值增值，如石油、矿产、黄金、稀土等，而商铺无疑也可作为硬通货之一，是稀有资源。因此如果拥有一间“聚宝盆”式的“金铺”，让钱生钱，钱滚钱，让商铺替自己工作，这似乎是很多百姓家庭所渴望和追求的。但是在如何选铺、如何投资购买上却存在三大误区。 第一大误区：人流量越大的商铺越值得投资？ 对商业地产而言，有三“气”是不可或缺的，即“人气、商气、财气”。“人气”即人流量，“商气”就是商业氛围，而“财气”即由人气与商气带来的财富效应。不论是整体的商业圈还是单个的商铺，高人流量无疑是商气的来源和投资利润的可靠保证，因此人气是前提，商气是核心，财气是根本，一个赚钱的商铺，必须要有大量的人气才能带动，商气激活了，财气才能聚集。因此理论上来讲，一般人群流量大的地方，都会产生商业行业，必竟人气旺盛是保证商铺日常运营的基本要素前提，但是不是说商铺投资仅有高人流量就OK了吗？我的 答案 八年级地理上册填图题岩土工程勘察试题省略号的作用及举例应急救援安全知识车间5s试题及答案 是：No。一般我们去某个商铺销售中心考察时，售楼小姐都会跟你说周边人流量如何如何，似乎人流量对商铺是万能的。这显然是个误区。 我们知道，火车站和客运站是客流量最大的地方了，那是不是就可以说火车站和客运站旁的商铺就是“金”铺了呢？这实际上是将“高人流量”与“有效人流”混为一谈了。火车站与客运站的人流，绝大多数为商铺的无效人流，原因很简单，往来车站的人流，无非两种人群：回家的、出差或出外打工的。而这两种人群目的性都非常明确，要么归心似箭，要么时间紧迫，哪有闲暇时间去逛街，所谓来的来了，去的去了。也就是说，火车站和客运站虽然是高人流量的地方，却不是最聚客的地方，因为这种噪杂混乱的地方，很难让人产生停留的欲望；你见过没事喜欢去逛火车站和客运站的吗？恐怕只有小偷与小商小贩了。其次从进出火车站和客运站的人群来看，其购物消费都具有临时性特征，如快餐、饮品、烟酒等，且消费档次较低。所以我们看到，火车站与客运站附近，开快餐店的比吃饭的人多，卖便宜货的比逛街的人多。因此这种地方的商铺，其收益率缺乏可靠的保证，投资价值和经营收益都会大打折扣，投资此类商铺时宜谨慎。因此在选择商铺投资时，不要过于被高人流量所诱惑，还需要客观的分析与事实论证，只有有效人流量大的商圈或商铺，才有投资价值。故在选择投资商铺前，一定要对商圈的性质与人群特征进行观察和分析。商圈的性质决定了你的商铺投资定位，而人群特征又决定了你的商铺收益损益情况。 （未完待续） （原创作品，作者版权所有，未经本人许可，不得以任何形式进行转载、引用、链接与使用。网络转载请注明本文博客出处：http://laihanlin.blog.ce.cn) 第二大误区：黄金口岸就一定能赚大钱？   翻开众多的商业楼盘宣传广告，几乎千律一篇的告诉你，项目所处位于某某“黄金口岸”，好象“黄金口岸”是包治商业百病的神药一样，而即使是市中心的繁华地带与成熟商业圈的核心地带，也并不意味着所有的商铺都会赚钱！而并非市中心与繁华地段的口岸商铺，却照样可以赚的盆满钵满，因此“黄金口岸”有时也会欺骗你的眼晴。   在成功的业地产运营中，最核心的要决就是地段，地段，地段！！好的地段，确实可以为商铺带来无限的增长利润。但这要取决于商圈的整体氛围与成熟度，周边有效的人流量，以及交通的限制（如果是自营的话还得视商圈的定位特性与人群特征而定，容笔者以后专题论述）。   一个健康良好可持续性发展的商圈，其业态必定是可以相互补充和相互吸引的，即商业业态的互动性，这种互动性体现在各自业态对人流的交换性，也就是我们所说的资源重复利用，逛完了商场，顺便在街角咖啡馆坐下歇歇脚；如果业态单一，缺少互动性，则商圈将会迅速老化，最后将被逐渐汰淘。有了业态的互动性，还要看商业氛围的成熟度，这里面包括经营商户的持久性、收益率、日均人流量等分析；有些所谓的“黄金口岸”，人流量没有问题，商业氛围也没有问题，但就是一直要死不活的样子，比如盐市口某商业广场，应该算是“黄金口岸”了吧，体量不大不小，周边人流来来往往，对面的商业广场生意做的风声水起，四周其它商业都做的不差，可这个商业广场自运营以来就一直“秋眉秋眼”，这里面既有当初商业定位的错误，也有后期经营的失误，其中主要原因之一就是与周边商业业态缺少互动性和互补性，在此不必细讲。我的意思是，“黄金不黄金，须看商户经”。不要被所谓的“黄金口岸”遮蔽了眼睛，多去了解周边商户的经营状态，问问他们的经营时间长短情况，了解他们的收益状况，还有租金的涨幅情况，就知道是不是黄金商铺了。   那为何一些我们认为的黄金口岸，结果最后成为了“假口岸”呢？除了上述的原因外，笔者认为可能还有几个因素是关健：   第一：商业的定位与有效人群的需求不对路。 比如你在校园经济商圈开个高档皮衣店就可能做亏，在春熙路开个文具店就可能无法经营下去。上面提到的盐市口某商业广场，就是典型的商业定位与有效人群需求不对路，即对有效人群的利用不够。长期以来，盐市口自发形成了以小商品百货和女性饰品及鞋帽成衣等为主的中档商业业态格局，而逛盐市口的多为年青人与淘相因的，而某商业广场当初定位为高档百货就与有效人群的需求格格不入了。   第二：业态杂乱或过于单一，不能优势互补。 不管是黄金口岸也好，潜力口岸也好，决定商圈可持续性发展的是其业态的规模与互补性。商业讲究“成行成市”，即业态的规模化越大，购物的选择面越大，则消费者逛的欲望越大。我们熟知的很多专业市场，就是根据消费者喜欢“货比三家”这一心理特点而进行设计的，如成都太升南路通讯一条街，属于自发的市场，在长期的形成中业态既相互补充又相互竞争的格局，还有红牌楼汽配市场等，也是属于优势互补的专业商圈。而业态过于杂乱，则消费者无法对该口岸形成固化的认识，没有吸引力；过于单一，又不能形成优势互补，也无法吸引人来。如麦当劳一般喜欢选择开“店中店”，即紧靠商场或购物中心的商业广场，因为商场或超市可以为麦当劳带来稳定的客源，而麦当劳又吸引年轻人逛商场或超市，起到了优势互补的作用。   第三：商铺对黄金口岸的口岸价值利用不够。 这取决于商铺本身的临街面或视角的通透性。有些商铺虽处于商圈的黄金口岸，但临街面极窄，或形成狭长式的内街，而里面的人流动线又缺乏引导性。这种缺乏独立通道的死胡同式内街，就需要靠特色业态来对人流进行引导，但很明显，其口岸价值却大打折扣了。   第四：交通的管制或人流动线的限制。 一般而言，最好尽量避免在受交通管制的街道做生意或投资商铺。例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等交通管制，或者道路中央设有隔离栏，则再黄金的口岸，也要尽量避免在这些街道附近开店或投资商铺，因为这样会对人流进行限制，人气无法聚集，则商气无从谈起，更不用说财气。   第三大误区：只有临街的底铺才值得投资？   所谓底商，一般指利用住宅、写字楼等商品房的底层或低层作为经营性物业的商业用房。住宅底商主要分有两种：开放式与半开放式，前者属于社区型，服务于周边众多社区，经营业态主要视周边消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定；后者属于小区型，以服务小区内居民为主，主要以便利店为主，投资价值相对较低。   随着大量的旧城改造、众多中高档社区的兴起、新型商业中心的崛起，以及大量的外资零售商或餐饮的进驻，都从客观上加大了对底商的需求，从而刺激了投资者对底商的投资热情，有旺盛人气和强大的购买力支撑，也就难怪众多投资者对底商情有独钟了。   很多中小投资者有一个固化的认识，认为只有临街的底商最安全，最值得投资。这个观点其实没错，但也不完全对。   从投资角度而言，一般投资底商的风险相对较小，特别是在众多中高档小区核心地段的临街底商和核心商业圈的临街商铺，拥有较好的临街面，形象展示效果佳，视野通透性好，拥有稳定的客源，空租率比较低，购买力旺盛，且客户忠诚度相对较高，租金收益有保证，投资回报稳步上升。一般来说，投资住宅的回报率为8%-10%左右，而投资底商的回报率则高达12%至16%，大约10年左右即可收回成本。所以这也是临街底商为大众所青睐的原因。那么是不是只有临街底商才有搞头，不是临街底商就没有搞头了呢？答案是否定的。   首先从定义上来看，大多数人理解的临街底商就是指临街面的底层商业用房，实是不然。笔者的观点，这种理解过于狭窄，甚至可以将临街面的底层商业二三楼，都可以叫临街底商。有些长期从事经营的商家会发现，有些临街的底层商铺，反而没有二三楼的经营利润高，这里面的原因，需要仔细分析一下。   判断临街底商的投资价值与商业价值，除了考虑地段、有效人流量、商圈气质、消费购买力等因素限制外，还取决于商铺本身的软硬件配套及周边环境，业态定位等因素。   从周边环境来看，须考察其商业氛围的成熟度。有些临街的商业，虽然是底铺，但由于周边新型社区较少，或商圈气氛不浓，导致人流量很少，从而形成“死街”，人气不足，商气就得不到支撑；商圈的成熟度，主要包括了其周边社区人口的增长度与商业需求的成长性。如周边写字楼扎堆、学校扎堆、社区扎堆的临街面底商，投资潜力无疑是巨大的。在投资临街底商时，一定要考察周边居住人口的结构情况，尤其要对周边消费群体的消费特点及消费习惯有所了解。比如城南桐梓林商业街的商铺和城西茶店子的商铺，不仅售价不同，而且租金和消费人群也差异甚大，社区档次不同，消费能力会有天壤之别，纯居民区与商业圈的底商，其投资价值也会迵然不同。   从商铺“软”件环境来看，主要包括了其建筑风格、开发商对未来商铺的规划、街道的美观程度、未来发展趋势等，都会对底商的投资价值产生直接影响；一般社区底商或新型商业区的商铺，其价值都会随着周边房地产的发展而发展，投资空间很有想像力，投资者在进行商铺投资时，一定要关注周边房地产发展的趋势，一般新型商业圈或成长型社区，其商业价值都会随着房地产的开发建设而逐渐上涨。   从商铺“硬”件环境来看，主要包括底商的空间设计、空间格局、停车位，以及下水道、排污排油管道等设计；选择临街底商时，一定要关注其面宽、进深、层高等设计参数，同时诸如水、电、煤气、污水排放等硬性设施也不能忽视。例如有些老化的商业街，由于排污管道在当初设计时的缺陷，进行发生堵塞现象，而经营商家多以餐饮为主，这样商家会很烦，最后心生去意，影响商铺的长久经营。   很多临街面的底商，由于临街面有限，为了放大底商的价值，开发商在划分时，故意划分为很多狭长式的面宽窄、进深大的商铺，这种商铺是极不利于经营的，不论是商家还是消费者，都会有抵触情绪。好的底商，空间一定要便于经营者进行改造(梁柱不能太多)，空间通透性好（通风采光）、停车位充足、有独立出入口等。其次底商的层高很重要，一般3.5米～4.0米是比较理想的；最重要的是底商的设计不能影响到周边居民的正常生活，要充分保证业主的私密性。   那些由于受设计限制的临街面底商，面积较小，临街面宽窄，进深大，会对经营商家的业态造成限制，从而影响出租率；加上底商的售价高，租金也高，因此有些底商虽临街，但出租率并不高，或商户的流动性极大，这样对投资者的利益都会造成伤害。而二三楼或以上的商铺，由于不受临街面的限制，反而通透性好，层高也相当舒适，这样对商家的选择面也较宽，而且租金相对便宜，所以受很多商家的青睐，这类商铺反而投资收益相对稳定。   另外，投资临街底商时，还非常讲究“群羊效应”，也就是说，选择周边有大型购物中心或购物商场的商铺，投资前景一般没错。跟着主力店走，有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流，而小商铺则可分享这些商业巨头们带来的人气和商气。