资产评估案例集

资 产 评 估 案 例 集 内蒙古财经学院财政税务学院资产评估系 编 2010.4 2 目 录 第一章机器设备的评估........................................................................................................... 1 案例 1 : 锅炉装置评估案例 ........................................................................................ 1 案例 2 : SCR 生产线评估案例 ................................................................................... 3 案例 3 : 2350/60/10 吨双小车桥式起重机评估案例 ........................................... 5 案例 4 : 某国产机器设备评估案例 ............................................................................ 9 第二章 房地产评估................................................................................................................. 12 案例 1 : 建筑物评估 .................................................................................................. 12 案例 2 : 房屋建筑物评估 .......................................................................................... 13 案例 3 : 土地估价案例 .............................................................................................. 15 案例 4 : TT 宾馆有限公司房地产资产评估 ............................................................ 21 案例 5 : 停车库评估评估 .......................................................................................... 27 第三章 资源资产评估............................................................................................................... 30 第四章 案例 1 : 矿产权评估案例 .......................................................................................... 30 无形资产评估............................................................................................................... 38 案例 1 : "AB"专有技术评估................................................................................... 38 案例 2 : C&B 企业商誉评估 .................................................................................... 44 案例 3 : LDD 电子专利技术评估 ............................................................................. 48 案例 4 : 商标权评估 .................................................................................................. 54 案例 5 : "B"商标权评估 ......................................................................................... 56 第五章 金融资产评估案例..................................................................................................... 59 第六章 案例 1 :某有限公司债权资产价值评估 .................................................................... 59 企业价值评估案例..................................................................................................... 62 案例 1 : 某啤酒企业价值评估 .................................................................................. 62 案例 2 : S 公司企业价值评估................................................................................... 72 案例 3 : L 公司企业价值评估 .................................................................................. 92 第七章 其它评估案例........................................................................................................... 123 案例 1 : 资产评估报告书案例 ................................................................................ 123 案例 2 : 司法评估案例 ............................................................................................ 132 案例 3 : 租赁公司固定资产评估(电子设备,车辆)底稿编制案例 ................ 135 案例 4 : 常见错误案例一——评估的范围 ............................................................ 138 案例 5 : 常见错误案例二——存货的清查 ............................................................ 138 3 第一章机器设备的评估 案例 1 : 锅炉装置评估案例 一,设备概况 设备名称:锅炉装置 型号规格:型号为 DG670/140—8 制造厂家:四川东方锅炉厂 安装地点:主厂房锅炉房 启用日期:1988 年 12 月 数 量:1 台 账面原值:36 819 022.00 元 账面净值;15 134 978.70 元 该锅炉属自然循环式煤粉锅炉,由汽包,水冷壁,过热器,管式空气预热器与省煤器四角布置的直 流式燃烧器,固体排渣,露天钢架结构,硅酸铝保护炉墙等组成,锅炉露天布置.配套汽轮机为哈尔滨 汽轮机厂生产的 N200—130/535/535 型汽轮机,配套电机为哈尔滨电机厂生产的 QFSN—200—2 型 发电机.1988 年 10 月 5 日随 4 号机组点火首次整组启动,10 月 14 日首次达到额定转速,11 月 1 日首 次并网发电,11 月 23 日完成 72 小时试运行,12 月 6 日结束 24 小时试运行移交试生产. 在正式投产至 1998 年 9 年多的运行中,该锅炉随该机组经过了 3 次大修和多次小修与技改,最近 一次大修时间为 1998 年第一季度.通过大修,在锅炉原有的技术性能基础上,对存在的一些缺陷进行 了改进.主要有:(1) 因运行中制粉,燃烧系统设备,管道煤粉泄漏严重,在 1990 年 9—11 月的锅炉 首次大修中,对一次风煤粉管道由原绞接式补偿器,全部改用上海亚达仪表机械厂生产的 Q 型挠性接 头.(2) 改用与清华大学联合开发的"富集型"燃烧器,可在≥50%负荷条件下维持燃烧不熄火,节省 了点火燃料.(3) 省煤器部分改用"鳍片管" ,不仅减少了"四管"爆漏几率,而且降低了排烟温度, 降低了煤耗,因而提高了热效率.(4) 高温过热器管子材质改用 T91,以消除超温爆漏现象.(5) 对炉 顶,炉墙进行整治,消除了漏烟,漏灰现象,等等. 二,主要技术参数 额定蒸发量: 670 吨/时 再热蒸汽流量; 562 吨/时 过热器出口压力: 5 140×10 帕 再热器人口压力/出口压力: 26.5×10 5 帕斯卡 过热器出口蒸汽温度: /24.5×10 5 帕斯卡 再热器入口温度/出口温度: 540℃ 给水温度: 315℃/540℃ 252℃ 热风温度: 370℃～380℃ 排烟温度: 140℃ 燃烧方式: 四角布置 燃烧器型式: 直流式, 制粉系统: 中间储仓,热风送粉系统 球磨机型号: 钢球磨煤机DTM,380/830 点火方式:采用二级高能点火 三,重置价值的确定 经向该锅炉生产厂家——四川东方锅炉厂询价,该套设备现行出厂价为 49 000 000 元人民币(含包 装费).其重置价值计算过程如下: 设备原价(含包装费):49 000 000.00 元 设备运杂费:49 000 000×6.5%=3 185 000.00(元) 设备成套费:49 000 000×(1+6.5%)×0.5%=260 925.00(元) 设备运杂费及成套费合计:3 445 925.00 元 安装工程费计算: 1 根据《电力建设工程概算定额》(1996)第一章"锅炉机组安装" ,锅炉安装有关定额如表 1—1. 表 1—1 定额 项目名称 编号 GJ--5 GJ--19 GJ--36 锅炉本体组合安装 锅炉本体分部试验 及试运 锅炉炉墙砌筑 3 800 l 990 吨 台 立方米 数量 单位 单 价 (元) 1538 单价,其中(元) 人工费 293 材料费 296 机械费 949 1005 625 装置性料 费(元) 1084 706 55 500 499 190 971 900 57 306 241 68 1.直接费[(1)+(2)] 10 044 715 元 (1) 基本直接费(A+B+C+D) 8 428 741 元 A.人工费 1 357 000 元 B.材料费 2 335 290 元 C.机械费 3 730 826 元 D.装置性材料费 1 005 625 元 (2) 其他直接费(E+F+G+H+I+J) 1 615 974 元 E.冬雨季施工增加费 1 357 000×9.96%=135 157(元) F.夜间施工增加费 1 357 000×5.8l%=78 842(元) G.施工工具用具使用费 1 357 000×14.1%=191 337(元) H.特殊工程技术人员培训费 1 357 000×16.44%=223 091(元) I.现场管理费 1 357 000×42.96%=582 967(元) J.临时设施费 8 428 741×4.8%=404 580(元) 2.间接费(K+L+M) 1 394 972 元 K.企业管理费 1 357 000×69.93%=948 950(元) L.财务费用 8 428 741× 2.5%=210 718(元) M.施工机械转移费 1 357 000×17.34%=235 304(元) 3. 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 利润(1+2)×7% 11 439 687×7%=800 778(元) 4.地区工资性津贴差额调整 1 357 000×6%=81 420(元) 5.税金(1+2+3+4)×3.445% 12 321 885×3.445%=424 489(元) 6.安装费合计(1+2+3+4+5) 12 746 374.00 元 其他费用.如前所述,该费用是根据装机容量(电厂建设规模)计收的,整套起动试运费由设 备单独承担外,四项其他费用应由设备安装和土建工程两大块共同分摊.因此,我们在计算该费用 时,是根据电厂总装机容量计算出总费用后,按 1:3 的比例分摊到土建和设备中.其中设备部分, 在计算出总费用后,按设备价款分摊到各设备中. A. 根据能源部电规(1991)927 号 《关于印发(电力工程设计收费工日定 额)的通知》 电力部 , 《电 力工程综合取费 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 》(1992)的有关规定,计算出前期工程勘察设计竣工图等费,总价为 2 995 万 元. B.工程监理费:计算标准为单机容量 300 兆瓦级及以下机组为 15 元/千瓦,故其工程监理费 为 15 元/千瓦×20 万千瓦×2=600 万元 C.整套启动试运费.是指从炉,机,电等第一次启动时锅炉点火开始,到完成满负荷试运移 交生产为止,所发生的费用净支出.包括燃料费,电费,调试单位的调试费,施工单位参加整套启 动试运费等.计算标准: 火电工程整套启动试运费=燃料费+厂用电费-售出电费-售出蒸气费 十调试费十施工单位 参加整套启动试运费 根据上述公式, 并依据原电力工业部 《火电, 送变电工程建设预算费用构成及计算标准》(1997) 第二十九条及《电力建设工程调试定额》(1996)的有关规 定,计算出 200 兆瓦机组的整套启动试运 费为 720 万元. D.施工安全措施费:发电工程的计算标准是按本期工程建设规模 1.5 元/千瓦计算.工程规 2 模为 2200 兆瓦,故其施工安全措施费为 60 万元. E. 供电贴费: 根据原电力部电办(1993)87 号 《关于印发(供电工程贴费管理办法)的通知》 2200 , 兆瓦机组供电贴费取费标准为 56.9 万元～75.9 万元,本次评估取 60 万元. 设备应分摊部分=[(A+B+D+E)×0.75+C]/火电设备费总和 =3 506(万元)/火电设备费总和 经计算,本次被评的火电设备总价款为 43 948.2 万元,各设备"其他费用"分摊系数为 3 506/43 948.2=0.0798. 本台锅炉的设备价款为 49 000 000 元. 应分摊其他费用为 49 000 000×0.0798=3 910 200(元). 建设期资金成本: =(设备原价+设备运杂费十设备安装费+其他费用)×9%×1.5 =(49 000 000+3 445 925+12 746 374+3 910 200)×9%×1.5 =9 328 837(元) 重置价值的确定: 重置价值=设备原价+设备运杂费+设备安装费+其他费用+建设期资金成本 =49 000 000+3 445 925+12 746 374+3 910 200+9 328 837 =78 431 336 ≈ 78 431 300(元) 四,成新率的确定 该锅炉投产至 1998 年,随该机组先后经过三次大修,其中第三次大修是在 1998 年 1 月 11 日 开工,3 月 8 日完成检修工作和各项调试工作,并网发电.经过大修,机组的总体水平又上了一个 台阶.目前锅炉处于完好状态.我们查阅了该锅炉的第三次大修的所有检测报告和大修总结报告, 认为该锅炉大修前后,其蒸发量,热效率均符合设计指标,设备评级均为"一类" .经无损探伤检 测中心进行的全面"金属检验" ,汽包检验未发现超标缺陷,对各管件焊缝,壁厚等进行的抽样检 验中,对少数不及格的焊缝进行了返修,其余全部合格.1998 年 2 月,电厂进行了自检炉体超压试 验(试验压力为工作压力 1.5 倍),试验结果合格.目前该锅炉所在的机组供电标准煤耗 380 克/千 瓦小时,处于投运以来的最佳状态,达到同型机组的先进水平. 该锅炉的设计使用年限为 30 年(依据该锅炉生产厂家与发电厂签订的《技术 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 书》中有关对 锅炉使用要求的规定),我们分析后认为这是锅炉的物理使用年限(即自然寿命),而评估所考虑的应 该是锅炉的经济使用年限(即经济寿命).通过调查省内和省外部分火力发电厂的锅炉使用状况,以 及向省电力设计院的有关专家咨询了解得到的有关资料,在目前的技术状况和我国电力设备技术革 新条件下,该型号的锅炉经济使用年限一般在 22 年～25 年.本次评估中经济使用年限取 23 年,已 使用 9.4 年,其成新率为: 成新率=(1 已使用年限 ) 100% × 经济使用年限 = 1 ( 9.4 ) 100%=59% × 23 五,评估结果 如前所述,在本锅炉评估中,我们没有考虑功能性贬值和经济性贬值,因此其评估值为: 评估现值=78 431 300×59% ≈ 46 27.4 500(元) 六,评估分析 在大型设备评估中, 需要对设备技术运行情况进行调查, 应该利用现有的技术检测部门的技术分析 报告, 但应明确指出评估结果成立的前提条件及法律责任的归属问题, 以免由于其他专业报告的原因导 致评估结果的偏误,给评估师带来风险. 案例 2 : SCR 生产线评估案例 一,设备概况 设备名称:SCR 设备 3 设备型号:4500 制造厂商:美国 South Wire 启用年月:1996 年 10 月 账面原值:50 237 439.50 元 账面净值:28 959 079.24 元 SCR 铜杆连续生产设备系从美国 Sourh Wire 公司引进.此条生产线在台湾已使用 4 年,在大陆目 前使用也近 5 年.此条生产线最大生产能力为 12 万吨/年,1999 年生产量为 8 万吨,2000 年内生产量 为 11 万吨,2001 年预计可达 12 万吨. 此条生产线的工艺流程如下:电解铜板加料经过熔解,扒渣,保温,铜水过滤,铸造,修边,粗压, 非酸洗,涂蜡,卷取,包装等工序,生产过程中经两次探伤及最后检验.不合格产重新回炉.设备生产 能力为 20 吨/时. 主要设备是卷扬加料斗, φ 2.59 米×8.96 米熔解炉, φ 3.9 米 ×2.6 米保温 炉,铜水过滤设 备,铸造设备,无扭轧机 12 站,非酸洗设备及涂蜡装置和卷取机,并附有冷却装置及部分电器设备等. 生产过程是将电解铜墙板加入熔炉融化成铜水,到保温炉经过浇铸成柱棒,柱棒经粗压,精压成声 8 毫米铜条,铜条经非酸洗,涂蜡成光亮铜条,通过卷取机收线成捆包装为成品. 产品为 φ 8 毫米铜条,产品质量标准为铜含量≥99.95%,外观表面光泽无伤痕,无边,直径 8.0 毫米土 0. 毫米, 4 铜含量(含银)≥99. 95%, 含氧量 20010 5 6 ～50010 6 导电率(20℃)≥100%(1ACS), 伸长率≥36%,反弹性特低,软化性特佳,单转试验>53 转,双转试验无可见裂纹,表面氧化层厚≤400 纳米,抗拉强度≤2 500×10 帕. 二,重置价值的确定 该生产线的重置价值由设备购置费,安装调试费,其他费用和资金成本组成.其中设备购置费包括 设备原价,运杂费和设备成套费. 设备原价通过市场调查确定,见下述. 安装调试费率. 通过对该生产线当时的安装调试费的统计测算, 当时该生产线的安装调试费占到设 备费的 8.8%,同时通过现场查勘,认为该设备与冶金行业的设备比较类似,而冶金行业的设备安装 费用一般为 8%,考虑到当时引进的设备为非全新设备,故本次评估安装调试费率取 8%. 其他费用.鉴于企业是整体资产评估,其他费用中的有些项目,如土地使用费,供电贴费,办公及 生活家具购置费已在土地使用权, 用电权, 低值易耗等资产中评估, 有些项目如电力集资费等已经取消, 故在设备其他费用中不再考虑这些费用.我们根据企业的实际情况,仅考虑为使建设项目建成投产,整 个建设过程所需的建设单位管理费,根据委估单位的投资规模,该费率取 1.8%. 上述设备进口过程中所发生的费用均参照原机械部机械计(1995)1041 号文发布的 《机械工业建设概 算编制办法及各项概算指标》确定. 评估人员在企业的协助下,与生产 SCR 设备的美国 Sorth Wire 公司联系, 对方报价为 650 万美元 (上海港),根据经验,一般最终的成交价为该公司报价的 98%左右.本次评估确定设备的国外购置价格 为 650×98%=637(万美元). 同时,我们通过调查,了解到江苏常州金源电缆有限公司有一套新引进的同类生产线,设备 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 价 为 750 万美元,该生产线的生产能力为 15 万吨/年,而被评生产线的生产能力为 12 万吨/年,则根据 生产能力调整得到的购置价为: 被评生产线的购置价=参照生产线的购置价 × (被评生产线生产能力÷参照生产线的生产能力) x 式中:X――规模效益指数,该类生产线的规模指数一般为 0.7.则: 购置价=750 万美元×(12÷15) 0.7 = 641 万美元 经过分析后,我们认为该生产线的现行购置价格为 640 万美元比较合理. 其重置价值的计算项目及程序如表 1—2. 金额 序 号 1 项 目 设备国外购置价 说明 CIF 符号 A 单位 美元 计算公式 费 率 计算结果 6 400 000. 00 4 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 关税 增值税 银行财务费 外贸手续费 海关监管手续费 小 计 仅限于减,免 税及保税物 B C D E F G H I J K L M N 美元 美元 美 元 美元 美 元 美元 元 元 元 元 元 元 元 元 合资企业免税 合资企业免税 A× 银 行 财 务 费 率 (0.5%) A× 外 贸 手 续 费 率 (1.5%) A× 海 关 监 管 费 费 率 (0.3%) A+B+C+D+E+F G×汇率 A× 汇 率 × 设 备 成 套 费 率(1%) A× 汇 率 × 国 内 费 率 (1%) H+I+J A×汇率×安装调费率 (8%) (K+L)×其他费用费率 (1.8%) (K+L+M)×一年期利率 ×50% K+L+M+N 0.000 0 0.000 0 O.005 0 0.00 O.00 32 000.00 0.015 O 0.003 0 96 000.00 19 200.00 6 547 200. 00 3 4 5 6 7 8 9 合计折合人民币 设备成套费 国内运杂费 设备购置费合计 安装调试费 其他费用 资金成本 重置价值 8.276 7 O.010 0 0.010 O 54189 210. 24 529 708.80 529 708.80 55248 627. 84 0.080 O 0.018 0 0. 029 25 4 237 670.40 1 070 753.37 1 771 293.76 62 328 345.93 重置价值=设备购置费+安装调试费+其他费用+资金成本 =62 328 345.93(元) 取整为 62 328 300.00 元. 三,成新率的确定 该设备属二手设备.此前已使用 4 年多,对系统中的一些部件已经更换.1996 年 10 月在南京正式 启用至今,运行状态一直良好.设备运转率在 90%以上.根据评估人员的现场勘查,该设备生产出的 产质量符合生产工艺要求,控制装置传动灵活,操作可靠,无机件缺损现象,属完好设备.该设备的经 济寿命年限一般为 16 年～18 年,目前已累计使用 9 年多,根据上述的设备现场勘查,结合设备完好技 术条件,并充分听取了该设备管理人员,使用人员的使用情况介绍和经验判断后,确定该设备的尚可使 用年限为 8 年.则, 成新率= 尚可使用年限 × 100% 已使用年限 + 尚可使用年限 8 = × 100% 9+8 四,评估结果 由于被评设备的功能状况和使用情况均属正常,故在评估中我们没有考虑功能性贬值和经济性贬 值,因此其评估值为: 评估现值=62 328 300.00×47%=29 294 301.00(元) 案例 3 : 2350/60/10 吨双小车桥式起重机评估案例 / / 5 一,概况 主厂房 2×350/60/10 吨双桥式起重机,由山西太原重型起重机厂制造,1993 年 6 月安装投运, 主要用做检修起吊转子(重 675 吨)或转轮(重 110 吨)及上下机架,顶盖时用.至评估基准日已使用 5 年 零 6 个月.账面原值 8 724 626.93 元,净值 7 808 192.12 元.该设备主要参数:额定起重量:主钩 350 吨,变速后 60 吨,电动葫芦 10 吨;跨度 24 米;起升高度,主钩 26 米,电动葫芦 40 米;起升速 度:主钩 1 米/分,变速后 6 米/分,电动葫芦 1 米/分,运行速度:大车 31 米/分,小车 12 米/分, 电动葫芦 10 米/分;工作 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 :主钩 JC=15%,电动葫芦 JC=25%;轮压:最大轮压 96 吨(为单轮, 共有 2×4 轮);轨道:QUl20 型;起重机总重 315 吨. 通常情况下,桥机仅在主机检修时使用,故有效使用率低(起吊重 100 吨以上部件,平均一年达不到 一次),且维护保养良好,各项技术经济指标达到设计要求,无重大缺陷(已对减速箱局部渗油进行了处 理),操作灵活,大小车运行正常,故至今未安排大修(一般仅在起吊前全面维护一次). 二,评估方法 评估方法采用重置成本法评估. 1.重置全价的确定 重置全价由设备费, 安装工程费, 其他费用和资金成本四个部分组成. 其四部分费用的定义, 内容, 划分是依据《行业设计概算编制办法及费用标准》(以下简称《新预规》)确定的. (1) 设备费的确定. 依据《新预规》的规定,设备费包括设备原价,运杂费,运输保险费,特大 (重)件运输增加费, 采购及保管费共五项. 1) 设备原价.在向制造厂询价基础上,参考国内近期同类型设备的合同价,经专家讨论,最后确 定本设备的现行出厂价为 4 095 000 元. 2) 运杂费. 主要设备运杂费=主设备原价×(铁路运杂费事+公路运杂费率) 其中铁路运杂费率按运距分段计算:1 000 公里以内费率为 2.99%,每增运 500 公里费率增加 0.70%;公路运杂费率 50 公里以内费率为 1.85%,每增运 10 公里费率增加 0.18%.分别按里程求 得费率后叠加计算.桥机设备铁路段运距 2 900 公里,公路段运距 380 公里. 桥机运杂费率=2.99%+0.70%×4+1. 85%+0.18%×33=13.58% 3) 运输保险费.按设备原价的 0.4%计列. 4) 特大(重)件运输增加费.按设备原价的 1%估列. 5) 采购及保管费.按设备原价,运杂费之和的 0.7%计算. 综合 1)～5)可得运杂费综合费率: 运杂费综合费率=运杂费率+(1+运杂费率) × 采购及保管费+运输保险费+特大件运输增加费 率 =13.58%+(1+13.58%)×0.7%+0.4%+1% =15.78% 桥机的设备费=设备原价×(1+运杂综合费率) =4 095 000×(1+15.78%) =4 741 191(元) (2) 安装工程费. 按设备原价乘安装工程单价进行计算. 安装工程单价.依据《行业安装工程概算定额》计算. 1) 以费率形式表示的安装工程单价表列式如下: 基本直接费(%)=人工费(%)+材料费(%)+机械使用费(%) =4.08% 其中:人工费(%)=定额人工费(%)×地区人工费率调整系数 =1.83%×1.0 地区为六类地区,地区人工费率调整系数为 1.0. 材料费(%)=定额材料费(%)=25% 机械使用费(%)=定额机械使用费(%)=1.00% 其他直接费(%)=基本直接费(%)×其他直接费率之和 6 =4.08%×6.1%=0.25% 其中: 冬雨季施工增加费 1. 0%, 夜间施工增加费 0. 7%, 小型临时设施摊销费 2%; 其他 2. 4%. 直接费(%)=基本直接费(%)+其他直接费(%) =4.08%+0.25%=4.33% 2) 间接费(%) =人工费(%)×间接费率=1.83%×85%=1.56%. 3) 企业利润(%)=[直接费(%)+间接费(%)]×企业利润率 =(4.33%+1.56%)×7%=0.41%. 4) 税金(%)=[直接费(%)+间接费(%)+企业利润(%)]×计算税率 =(4.33%+1.56%+0.41%)×3.22%=0.20%. 单价合计(%)=直接费(%)+间接费(%)+企业利润(%)+税金(%) =4.33%+1.56%+0.41%+0.20%=6.50% 安装工程费=设备原价×安装工程单价 =4 095 000×6.5%=266 175(元) (3) 其他费用的确定. 依据《新预规》的规定,其他费用包括建设管理费,生产准备费,科研勘设费及其他共四项. 各项费用的分摊原则:凡以设备费,安装费为计算基数的费用,直接计算出分摊值;其余各项费用 按编制原则后附表的分摊比例计算分摊值. 1) 建设管理费. 建设单位开办费=5 000 000 元-(100—70)人×30 000 元/人 =4 100 000(元) 分摊费=4 100 000×15%×0.40% =2 460(元) 0.40%为桥机设备,安装费占机电设备,安装工程总费的百分比率. 建设单位人员经常费=费用指标(元/人年)×定员×经常费用计算期(年) =26 118(元/人年)×70 人×8.5 年 =15 540 2t0(元) 分摊费=15 540 21015%×0.40% =9 324(元) 0.40%为桥机设备,安装费占机电设备,安装工程总费的百分比率. 项目建设管理费=建安工程费×0.55%+永久设备费×0.5% =266 175×0.55%+4 741 191×0.5% =25 170(元) 工程建设监理费=安装工程费×1%+永久设备费×0.24% =266 1751%+4 741 1910.24% =14 041(元) 联合试运转费=费用指标×机组台数 =70 000×5 =350 000(元) 分摊费=350 0000.40% =l 400(元) 0.40%为桥机设备,安装费占机电设备,安装工程总费的百分比率. 建设管理费分摊合计=52 395(元) 2) 生产准备费.此项费用划分在递延资产内,不在此处计算. 3) 科研勘设费. 工程科学研究试验费分摊=建安工程费×0.5%=266 175×0.5% =1 331(元) 前期勘察规划统筹费=勘测设计费×10%=136 137 700×10% =13 613 770(元) 分摊费=13 613 770×20%×0.40% =10 891(元) 0.40%为桥机设备,安装费占机电设备,安装工程总费的百分比率. 7 勘测设计费=136 137 700 元 分摊费=136 137 700×25%×0.40% =136 138(元) 0.40%为桥机设备,安装费占机电设备,安装工程总费的百分比率. 科研勘设费分摊合计=148 360(元) 4) 其他. 承包商进退场费分摊=建安工程费×0.8% =266 175×0.8% =2 129(元) 定额编制管理费=建安工程费×0.06% =266 175×0.06% =160(元) 供电贴费:本工程施工供电电压为 110 千伏(自建),不计供电贴费. 其他合计分摊=2 129+160=2 289(元) 5) 临时工程分摊.依据编制原则,临时工程中前四项临时施工公路工程,厂外供电线路工程,仓 库,临时生活及文化福利建筑工程需摊人设备安装工程的费用合计为 17790 600 元.第五项其他临时工 程按安装费的 8%直接计算分摊费. 桥机设备的分摊费=17 790 600×0.40%+266 175×8% =92 456(元) 0.40%为桥机设备,安装费占机电设备,安装工程总费的百分比率. 其他费用合计=295 500(元) (4) 资金成本的确定. 桥机设备的到货周期为 1 年,依据《新预规》 ,按设备到货周期确定各年资金流量比例如下:第一 年 15%,第二年 75%,第三年 10%. 资金成本的计算以设备费,安装工程费,其他费用三项之和为基数. 计算基数:4 741 191+266 175+295 500=5 302 866(元). 第一年资金成本:(5 302 866)×15%×0.5×7.56%=30 067(元). 第二年资金成本:[(5 302 866)×15%+30 067+(5 302 866)×75%×0.5]×7.56% =212 744(元). 第三年资金成本: 302 866)×15%+30 067+(5 302 866) ×75%+212 744+(5 302 866)×10%×0. [(5 5] ×7.56%=399 208(元). 资金成本=642 019(元) (5) 重置全价. 综合以上计算,得出桥机重置全价如下: 重置全价=设备费+安装工程费+其他费用+资金成本 =4 741 191+266 175+295 500+642 019=5 944 885(元) 2.桥机成新率的确定 综合成新率按以下公式确定,综合成新率=理论成新率+修正系数. (1)理论成新率 No:桥机经济寿命年限按 40 年计算,则: 理论成新率=l— 已使用年限 × 100% 经济寿命年限 5. 5 =1- × 100% 40 =86.25% 取整 N.=86%. (2) 成新率修正系数 . 1) 负荷率修正系数:鉴于桥机投运以来,负荷率较低,故取负荷率修正系数 1=5%. 2) 功能修正系数:鉴于桥机投运以来,使用状况良好,各项性能指标达到设计要求,故取负荷率修 正系数 2=0%. 8 (3) 成新率 N=N.+ 1 + 2 =86%+5%+0%=91%. 3.评估值的计算 评估值=重置全价成新率=5 944 885×91%=5 409 845(元) 案例 4 : 某国产机器设备评估案例 B 厂因资产重组,拟将锻压车间的一台设备转让,现委托某评估机构对该设备的价值进 行评估,评估基准日为 2002 年 8 月 31 日.评估人员根据掌握的资料,经调查分析后,决定 采用成本法评估. 设备名称:双盘摩擦压力机 规格型号:J53-300 制造厂家:A 机械厂 启用日期:1997 年 8 月 账面原值:180,000 元 账面净值:100,000 元 一,概况介绍 1,用途及特点 该设备是普通多用途锻压设备,用于 B 厂(被评估设备所属厂家)锻压车间手术器械 成型模锻,挤压,精压,切边,弯曲,校正等作业. 该设备结构紧凑,动力大,刚性强,精度高,万能性强,采用液压操纵装置,可进行单 次打击和连续自动打击. 2,结构及主要技术参数 (1)结构主要包括:机架,滑块,飞轮与主轴(其上安装两个大摩擦轮)四个部分; 液压操纵,刹紧,退料及缓冲四个装置;还有电器设备(主机电和油泵电机) . (2)主要技术参数 公称压力:3,000KN 打击能量:2,000KJ 最大行程:400mm 最小封闭高度:不得小于 300mm 液压系统工作油压:2～3 Mpa 二,估算重置价值 1,估算购置价格 经向原制造厂家——A 机械厂询价得知,相同规格型号的 J53—300 型双盘摩擦压力机 报价(2002 年 8 月 31 日,即评估基准日)为人民币 188,000 元. 2,估算重置价值 (1)购置价格=188,000 元 (2)运杂费=购置价格×运杂费率=188,000×5%=9,400 元 (3)基础费=购置价格×基础费率=188,000×5%=9,400 元 (4)安装调试费:根据生产厂家承诺该项费用免收; (5)资金成本:因该机可在不到一个月时间内完成安装调试工作,故资金成本不计; 重置价值=购置价格+运杂费+基础费+安装调试费+资金成本 =188,000+9,400+9,400+0+0 =206,800 元 三,确定综合成新率 1,确定经七项调整因素修正使用年限法的成新率 (1)根据《全国资产评估价格信息》1999 年第一期刊出的《机器设备参考寿命年限专 栏》 ,取锻压设备规定使用(经济)年限为 17 年; (2)确定已使用(实际)年限为 5 年(启用日期 1997 年 8 月-评估基准日 2002 年 8 月) ; 9 (3)确定七项调整因素综合修正系数 a=0.99 ①制造质量 a1—1.10(A 机械厂制造,质量优良) ; ②利用程度 a2—1.00(2 班/日作业,利用程度正常) ; ③维护保养 a3—1.00(正常) ; ④修理改造 a4—1.00(无修理改造) ; ⑤故障情况 a5—1.00(无故障) ; ⑥运行状态 a6—1.00(正常) ; ⑦工作环境 a7—0.90(高温,灰尘,振动) ; (4)确定已使用(经济)年限 5.05(5÷0.99)年; (5)确定尚可使用(经济)年限为 11.95(17-5.05)年; (6)确定经七项调整因素修正使用年限法的实际成新率 实际成新率=尚可使用(经济)年限/规定使用(经济)年限×100% =11.95/17×100% =70%(取整) 2,确定现场勘查综合技术鉴定成新率 序号 项目 标准权重分值 (20) 8 1 机架部分 4 6 2 (18) 4 2 滑块,飞轮部分 6 8 (10) 3 主轴部分 5 5 (18) 2 (1)操纵轻便,灵活可靠; (2)因该机已工作五年,故驱动滑 块上下运动与主轴左右运动的油缸 与活塞有轻度磨损,溢流阀阀体与阀 芯也有磨损; (3) 油压系统工作油压尚可保证在 2 -3Mpa 范围; (4)个别部分管子或管子接头处有 渗漏油现象. (1)制动拉紧钢带上的摩擦带中度 磨损; (2)螺杆上的刹紧轮表面中度磨损; (1)主轴轴承轻度磨损; (2)主轴上两摩擦轮与飞轮接触处 有轻度磨损 (1)机身,横梁无变形裂纹; (2)机身,横梁拉紧螺栓,横梁中 部螺母及下部法兰盘均紧固; (3)压力机的四导轨面有轻度磨损; (4)表面漆皮全部脱落. (1)螺杆与飞轮切向键连接牢固 (2)飞轮轮缘摩擦块有中度磨损; (3)螺杆下端踵片与滑块内推力轴 承有中度磨损与疲劳点蚀 细目 技术鉴定分值 (14) 8 3 3 0 (14) 4 4 6 (8) 4 4 (14) 2 7 4 液压操纵装置 7 2 (10) 5 刹紧装置 3 3 5 6 1 (6) 1.5 1.5 10 4 (5) 6 退料装置 3 2 (4) 7 缓冲装置 4 (15) 8 电气润滑设备 7 5 3 9 合计 100 (3)刹紧操纵机构制动板,推动杆 及杠杆铰接处轻度磨损. (1)两根与滑块连接的拉杆完好; (2)退料装置座上的顶杆稍有变形, 基本完好. 硬质耐油橡胶缓冲圈局部撞击破损, 但尚未失效. (1)主电机与油泵电机运转正常但 轴承轻度磨损; (2)电器元件与接线轻度老化; (3)润滑管道有轻度积污堵塞. 3 (5) 3 2 (3) 3 (11) 5 4 2 75 经现场观测技术鉴定,其成新率为 75%. 3,确定综合成新率 综合成新率=七项调整因素系数修正使用年限法成新率×40%+现场勘查技术鉴定成 新率×60% =70%×40%+75%×60% =73% 四,确定评估价值 评估价值=重置价值×综合成新率 =206800×73% =150964 元 案例分析 1,该案例在估算购置价格时采用了市场询价法.对于市场上有销售定价的设备,可以 采用询价法估算其购置价格.在具体询价时应注意以下原则:①必须是评估基准日的价格; ②必须采用具有权威性的,贸易量大的贸易单位的价格;③尽可能向原设备制造厂家询价. 结合实际情况,该案例就是向原设备制造厂家—A 机械厂询价的,所以被估设备的购置价格 合理性较高. 2,被估设备属于国产机器设备,其重置价值通常由购置价格,运杂费,基础费,安装 调试费和资金成本五项构成. 其中,运杂费是从生产厂家到安装使用地点所发生的装卸,运输,采购,保管,保险及 其他有关的费用.它的计算方法有两种:一是根据设备的生产地点,使用地点以及重量,体 积,运输方式,根据铁路,公路,船运,航空等部门的运输计费标准计算;二是按设备价格 的一定比例作为设备的运杂费率,以此来计算设备的运杂费.该案例采用的是后一种方法. 对于运杂费率的确定, 国家有专门的机械行业运杂费率表. 具体的运杂费率由评估师结合费 率表和距离(从生产厂家到安装使用地点) ,设备的尺寸,重量及相关因素确定. 设备的基础是为安装设备而建造的特殊构筑物. 设备的基础费是指建造设备基础所发生 的人工费, 材料费, 机械费及全部取费. 可以按照设备价格的一定比例作为设备的基础费率, 以此来计算设备的基础费. 通常, 设备的基础费率按设备所在行业颁布的概算指标中规定的 标准取值,该案例即是如此. 安装调试费是指设备在安装的过程中所发生的所有人工费, 材料费, 机械费及全部取费. 它可以按设备购置价格的一定比例计算得出, 这个比例通常可以按所在行业概算指标中规定 11 的设备安装费率来确定.在该案例中,根据厂商的承诺,安装被估设备免收安装调试费,即 该项费用由设备生产厂家承担,使用者需负担的安装调试费为 0. 3,成新率是表示设备新旧程度的比率.估测机器设备的成新率通常有三种方法:使用 年限法, 观测分析法和修复费用法. 其中, 技术鉴定法是观测分析法中较为科学的具体方法, 主要是根据机器设备的内在技术状态来确定成新率, 这比用看外观和访问用户得出的资料来 确定成新率更加可靠和准确. 该案例是先用使用年限法和技术鉴定法分别得出被评估设备的 成新率,再加权平均得出综合成新率.尽管这种加权平均方法的使用,具体权重的确定可能 缺乏牢靠的科学依据,但这种方法的使用却可以降低成新率出现大的偏差的概率.此外,在 使用年限法确定成新率过程中, 结合被评估机器设备的特点和具体使用情况, 对实际使用年 限做出相应的调整,这是必要的. 第二章 案例 1 : 建筑物评估 房地产评估 评估目的:为 A 厂改制成有限责任公司提供价值参考依据 评估基准日:2001 年 4 月 30 日 评估依据:(略) 评估标的物:锅炉房 1.房屋概况 详见《房屋建筑物(案例)概况调查表》 2.重置价值的计算 (1) 建安造价.由土建工程费用和安装工程费用构成,其中土建费用和安费用分别由定额直接费, 间接费,利润及税金构成.依据 A 厂提供的设计图纸及工程结算书,计算工程量,重新套用《××省 建筑工程预算定额》(2000 年)计算土建定额直接费,套用全国统一安装工程预算定额《××省价目表》 计算安装工程直接费,并依据《××省建筑装饰工程预算定额》及《××省建设工程造价信息》 ,(2001 年第 2 期),计算出土建工程造价和安装工程造价.具体为: 1) 土建造价:1 075 270.29 元. 2) 安装造价:42 315.15 元. 3) 建安造价:1 117 585.44 元. 测算建安单方造价为 956.84 元/平方米,取整为 957 元/平方米.则评估所取建安造价为 957 元/平方米×1 168.00 平方米=1 117 776.00 元.具体计算详见扩建锅炉房建安造价实例测算表. (2) 工程建设其他费用. 1) 前期费用(取费基数:建安造价). 勘察费: 0.22% 设计费: 2.20% 建设工程质量监督费: 0.30% 招投标管理费, 0.6% 工程监理费 1.8% 小计: 5.12% 前期及其他费用:l 117 776.00 元×5.12%=57 230.13 元 2)资金成本:根据《建筑安装工程工期定额》(2000),该工程定额工期为 260 日历天. 资金成本=投资额×贷款利息率×(定额工期÷365 天)÷2 =(1 117 776.00+57 230.13)×5.85%×(260÷365)÷2=24 482.00(元) 3)工程建设其他费用=前期费用+资金成本=81 712.13(元),取整数值为 81 712.00 元. (3) 重置价值. 重置价值=建安造价+工程建设其他费 =1 117 776.00 元+81 712.00 元=1 199 488.00 元 3.成新率 12 (1) 采用耐用年限法确定成新率. 耐用年限法成新率=1 一 1 残值率 ×已用年限×100% 耐用年限 其中:残值率为 0%,耐用年限为 50 年,已使用年限为 1.0 年.则: 耐用年限法成新率=98.00% (2) 采用实际观察法确定成新率: n 实际观察法成新率= ∑ P ×Q i =1 i i =99.85% 式中:Pi—现状评分; Qi——权重(即分部工程造价占建安造价的比例). (3) 成新率=耐用年限法成新率×40%+实际观察法成新率×60% =98%×40%+99.85%×60%=99.1l%,取整数值为 99%. 4.评估价值的确定 扩建锅炉房厂房工程评估价值=重置价值×成新率 =l 199 488.00 元×99% =1 187 493.12 元 5.案例分析 本案例基本反映了所选建筑物的评定测算过程, 计算的结果较为准确. 重置成本中应说明间接费用 计取的依据, 没有说明土地使用权的情况, 应提示说明建筑面积是以委托方提供的房屋所有权证的面积 为准,评估人员没有进行实地测量.在案例中应说明建筑物的建筑特征. 案例 2 : 房屋建筑物评估 一,房屋建筑物概况 1.权属界定 B 公司于 1997 年 5 月购人 C 地产开发公司出售的标准厂房第二层(西侧),建筑面积 815.19 平方 米,已经××市房地产交易所立契为凭并具有××市国土资源和房屋管理局颁发的《房屋所有权证》及 相应的《国有土地使用证》("×房权证字第×××号"及"×市国用[2001 出]字第×××号").另一 "倒班房" 房屋,委估单位仅能提供 1997 年 9 月向××市××公司购置三套住宅房屋的《房屋购置合 同》及付款凭证,因原房地产开发商前期手续不全,目前尚无法 得有效房屋产权证件. 2.所处区域 待评估之房屋建筑物位于××市××区科技园区内××路 6 号院内, 交通便捷.园区内已建成较 完善的供水,排水,供暖,供电及交通,通讯等基础 配套设施供人园企业享用. 3.房屋建筑特征 被评估之标准厂房(兼办公管理用房)的建筑结构特征如表 2—1. 4.现场查核勘察情况 被评估对象为标准厂房之第二层西侧位置,建筑面积 815.19 平方米(含分摊公用面积在内), 原购人时为毛坯房内装修标准.经自行精装修后达到《特征表》中水平.该厂房建成于 1995 年, 1997 年 6 月投入使用至今,土地使用权期限自 1993 年 5 月 29 日至 2043 年 5 月 29 日.现场勘察建 筑物基础稳定,无明显不均匀沉降现象,承重结构坚固,墙体完整,局部有轻度微裂产生,门窗一 般性变形,地面轻度磨损.内外墙装修略显陈旧,个别鼓裂,给排水,电气照明以及供暖等设施基 本可以使用,