专家说商铺选址技巧

这次活动邀请的嘉宾以“选址”为专长，都是具备实战经验的高手，他们会在现场传授开店选址的基础知识和实战经验，让开店新手学习到关于开店周边环境、居住人群、消费能力、消费习惯、客流量以及周边商业类型等环节的知识。另外，专家还将为创业者现场分析选址问题。 职业店铺选址人王少华开讲啦——中小投资者开店选址指南。 “花大钱开个大店铺，不如花大钱找个好店址。” 王少华： 选址先要问自己，是做批发还是做零售?批发是大宗商品交易，对位置要求相对较低，针对的多是企业团体客户。零售是小宗商品交易，交易频次高，针对的多是个人客户，交易后基本直接进入消费领域。对位置要求相对比较高。创业提示：不要相信批零兼可的说法，你必须有一个倾向选择！  王少华：许多创业者喜欢通过报纸广告、房屋中介、房地产交易会、互联网等了解商铺信息。 其实，商铺市场有个“2:8法则”，即公开出租信息的店铺只占总数的20%，而以私下转让等方式进行隐蔽交易的却占80%。     开店不比开公司，店址的选择是决定成败的关键因素之一。 王少华：     开店选址准备区：一般有效商圈的分类分析：1. 居住区：大量的居民社区，人口密集。但往往有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。     2.工业区：工厂云集，较多的工作人口，钟摆式生活方式。人口密度小，流动性也不大。顾客有忠实度，但购买意愿小。而商业购买居多。     3. 商业区：店铺云集，流动人口大，顾客忠实度小，竞争剧烈。租金高。市场影响力很大。     4. 行政区：政府机关所在地，送礼和餐饮往往集中在此消费。顾客的忠实程度比较高。     5. 学校区：学校云集，有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。说明：部分商圈是融合的，越融合的地方越有利于做生意。 第二根据主营商品来确定地址。     营业地点的选择与主营商品和潜在客户群息息相关，各行各业均有不同的特性和消费对象，商业繁华区并不是唯一的选择。     第三，十字路口地铁站口优势明显。十字路口的拐角，或一些交通便利与过街天桥、过街地下通道、公交汽车站、地铁站口和轻轨站口等公共交通设施相邻的地方，一般人流量都比较大。同一楼层、不同位置的商铺售价不尽相同，而可视性较好、前无遮挡物的商铺相对租金也比较高，在市场上也是一铺难求。     第四与房东签订明晰的店铺产权关系。一般店铺产权至少可使（租）用5年，为了达成压低房租的目的，至少应签订5年甚至更长的租赁期限。除了谈妥租金外，还要注意谈妥有关的附加条件，是否可正常供暖、通水、通电和通电话，是否可对店面的房顶、地板和墙壁等做基本的修缮，添置或维修水电设施等。   第五、选择适宜的商铺面积。商铺投资与一般物业投资有所不同，各种业态的租户对商铺的面积需求不一样。以服装和餐饮为例，一般来说，一家小型服装店的经营面积达到30平方米左右即可，而一家小型餐饮店的经营面积则需要50平方米左右。 开店选址评估篇。     1、选择店址的原则。选择店址的原则必须针对不同的目标店类型，因为不同店的类型，比如独立店、店中店、柜台承包，单层店、多层店，底层店、中层店、高层店等等，分别对应着不同的选址原则。     通用原则：a.有足够的目标客户。包括人流量、潜在和现实的购买力等。b.具有方便的交通条件。如果客户的层次属于有车族，比如高档美容院、高档服务场所、高档商品店，那么还应考虑停车场的问题。 c.方便本店的商品配送。对于大件商品、商品配送频繁、商品数量大的单店，这一点尤为重要。d.可以以经济上划算的代价取得。不能单纯地以租价考虑，因为一般而言，租价和从该地址获得的收益是成正比的。经济上考虑的不能是成本支出或收益的单项，而应是二者的差额即纯利润量。 e.当地治安等安全条件良好。 f.公用基础设施齐全。g.该地址的邻居店风格、内容、客流量等方面和本体系的单店不会发生矛盾和不和谐的现象。 h.在该地段的经营是符合有关法律和规定的。比如虽然幼儿园门口的附近是成人们聚集的场所(等待接孩子)，但按某些地区的规定，在这些地方设置成人用品店却是不合法的。 i.有足够的空间。j.允许按本体系单店VIS进行装修。 k.适度的竞争。虽然竞争不全是坏事，但过度激烈的竞争却很容易使单店的经营发生困难，单店工作人员也会很疲累，因为每天要面对巨大的压力。 l.该地址可以被获得。虽然该地址属于绝对的黄金地段，但却由于各种原因不能获得，则这样的地址仍然是不可得的地址。     2、区域位置选择。作为一个具体的店铺，在选择决策时应充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律，从而确定店铺所在的区域位置。     顾客对商品的需求的三种类型：a.日常生活必需品 这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低，顾客购买频繁，在购买过程中，力求方便。所以，经营这类商品的店铺应最大限度地接近顾客的居住地区，设在居民区商业街中，辐射范围以半径300米为限，步行在10分钟以内为宜。b.周期性需求的商品 对这类商品，顾客是定期购买的。在购买时，都经过了一定的比较，最终才选择出适合自己需要的商品品种。另外，购买量不大，有高度的周期性。经营这类商品的店铺选择在商业网点相对集中的地区为宜，如地区性的商业中心或交通枢纽、交通要道的商业圈。c.耐用消费品及顾客特殊性需求的商品。耐用消费品多为顾客一次购买长期使用，购买频率低。顾客在购买时，在反复比较权衡的基础上再做出选择。特殊需求的商品购买的偶然性较大，频度更小，顾客比较分散。以经营此类商品为主的店铺，商圈范围要求更大，以吸引尽可能多的潜在顾客。    3、客流规律分析。店铺成功的另一个关键因素是客流量的大小，客流包括现有客流和潜在客流。店铺选择开设地点总是力图处在潜在客流最多、最集中的地点，以使多数人就近购买商品。但客流规模大，并不总是带来相应的优势，具体问题还需具体分析。 王少华：a.客流类型。自身客流：指那些专门为购买某商品的来店顾客所形成的客流。这是店铺客流的基础，是店铺销售收入的主要来源，因此，新设店铺在选址时，应着眼评估自身客流的大小及发展规模。 分享客流：指一家店铺从邻近店铺形成的客流中获得的客流。这种分享客流往往产生于经营相互补充商品种类的店铺之间，或大店铺与小店铺之间。 派生客流：指那些顺路进店的顾客所形成的客流，这些顾客并非专门来店购物。在一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的商店要利用的就是派生客流。 b.客流目的、速度和滞留时间。不同地区客流规模虽然可能相同，但其目的、速度、滞留时间各不相同，要做具体分析，再做最佳地址选择。如某些公共场所附近、车辆通行干道，客流规模很大，行人虽然也顺便或临时购买一些商品，但客流目的不是为了购物，同时客流速度快，滞留时间较短。 c.街道两侧的客流规模。同样一条街道，两侧的客流规模在很多情况下，由于光照条件、公共场所、交通条件、设施等影响而有所差异。 另外，人们骑车、步行或驾驶汽车都是靠右行，往往习惯光顾行驶方向右侧的商店。鉴于此，开设地点应尽可能选择在客流较多的街道一侧。 下面有请第二位专家国际注册管理咨询师，全球职业规划师马菽弦来讲服装店怎么选址。 商务楼选址前的准备工作： 1、位置调研：大环境-城市规划 小环境-商圈状况。2、房价对比、细评做到心中有数 3、品牌的确定：品牌价格&消费端人群，根据自己的店铺的消费端人群选择适合自己的品牌价格。 装修：内部装饰材料的选择；灯光的设计；试衣间的构成要素；货品陈列区分单元分析；形象定位……要因自己行业风格来装修。 在装修的同时我们要做的是：招聘员工；专业知识的 培训 焊锡培训资料ppt免费下载焊接培训教程 ppt 下载特设培训下载班长管理培训下载培训时间表下载 。我们需要注意的是服务行业竞争的是服务质量，我穿谁的衣服都是穿，真正想把产业做强，一定要注重服务质量。 马菽弦：商务楼服装店的营销战略：如何留住客户？行业一定要往高、精、专的方向发展；一定要知道：服务行业竞争的是服务质量。 马菽弦：商务楼选址的注意事项 1：确定你的经营方向 2：测定客流量，确定目标人群 3：考虑地理位置和同类竞争关系 4：运输与仓储 5：安全问题（治安状况、消防设施等） 井冈山：做餐饮行业要有心理准备，今天投资明天就想赚钱的想法是不可取的。 建议餐饮业初入行者的营销策略是：前十天吃一百不送； 中间十天吃一百送二十； 后十天吃一百送五十这样比较好运作 一、 问：我是开化妆品的，做的是品牌国产的二线品牌，高中低档都有，目前的困惑是想开连锁经营 希望老师能给我提供一些建议。 马菽弦：一个店面的选择需要很多因素在里面。鉴于该化妆品店想要开连锁店：一定要有中低端的产品分类，根据客户群选择产品。 二、 问：我住在新的小区内，想要开一家洗化用品店，能给我点建议吗？ 马菽弦：洗化用品店，面积大小考虑好，入住率很关键。二期三期房的入住要实际观察入住户。好的项目拿下来是契机，也要用我们的时间去仔细考量。 三、 问：想开一家羊肉汤店，现在就是不知道该在哪选址。 井冈山：餐饮主要是新鲜，味道好，价位合理。 马菽弦：扎堆得扎对。一定要有自己的想法，是为了糊口还是为了把它做成是一个事业。我们不能回避现实，一定要有自己的计划。 “选址最主要的是品牌和消费群体的对接要正确，选址做好了就成功了一半，之后的销售策略更不可忽视。” 　　选址专家王少华，不仅总结了选址的经验和创业者分享，还用通俗的语言传授了中小店铺选址“十个忠告”。百家宴酒楼的总经理井冈山先生，讲述了自己的亲身经历，给大家两点忠告：开饭店不能扎堆儿，要能经得起初期的冷清。 当她对讲课嘉宾说了自己的想法，嘉宾得知她要开的店主要是卖烟，直接告诉她：“你的店开在饭店附近不合适！有很多人请客是提前备好烟酒的，家庭聚会多数时候很少准备烟酒，顶多买些饮料，所以建议你开在社区或单位旁边，这样吸烟会就近买，请客带酒也会在出门前就准备好，这样才会有市场。” 王少华  　　职业选址人 　　单行道，要选单行方向右手边一侧的店面 　　“花大钱投资一个店，不如花大钱找个好店铺”，选址专家王少华告诉读者，选址是个技术活儿，并不是说在大街上跑的次数多，就一定能租到合适的门店，有秘籍。 　　“选址前先问问自己是做批发还是做零售，批发商面对的是大客户，对店面的位置要求比较低；做零售面对的是零散客户，对店铺位置的要求就高多了！”零售商选择店铺时一定要选在有效商圈内，有效商圈分为：住宅区、工业区、商业区、行政区、学校区。在这些商圈内随便选一个地点就可以了？不，选址是有诀窍的。 　　“几乎所有的双凤鞋店都在十字路口的拐角处，十字路口人流量大，人在走到这里等红绿灯时会驻足，所以在这里开店便于识别，这是双凤鞋在郑州销售业绩一直不错的重要原因。” 　　客流量不可小视，并且要分清是车流还是人流。比如说郑州市的曼哈顿，车流非常大，车速非常快，人流非常少。这样的地方只适合做一些高端品牌的展示店，所以在其周围开设的都是金融机构、一线品牌的展示店、豪华轿车的4S店。 　　“城市单行道旁边的店面也要留意选单行右手边一侧，现在城市单行道越来越多，同在一条路上，正对面的两家店铺生意截然不同！因为人在行走时都喜欢走右边，所以单行道的右手边店铺一定是好于左手边的。”王少华说，城市规划能够助生意一臂之力，同时也能成为生意的拦路虎。创业者在和房东签订租房合同时，要打听好这一地段最近的城市规划情况，比如去年东风路全线修路时让很多店铺吃了不少苦头，如果不是几所高校，估计很多店铺就得关门了。 　　王少华说：“店铺选址的诀窍很多，几天时间也讲不完，但是要记住，选址要量力而行，宁可错过也不要盲目行动。” 　　作为一家精品服装生活馆的经营者，马菽弦经历了从街边店搬进写字楼的过程，她说：“在座的各位都是有志向有激情的人，但是激情不等于冲动，不能摸摸兜里有钱了，一拍脑袋就要做老板了！特别是对于准备开店做生意的人，如果店址选不好，就等于输在了起跑线上！” 　　服装店选址，要做到品牌与人群对接一致 　　嘉宾：马菽弦 英国GOODWOOD生活馆总经理 　　马女士告诫大家，在选址前一定要给自己设计几个问号：我要开的是什么店？服务的人群有哪些？这些人的活动区域在哪里？只有想清楚了这些，才好去选择店铺，找到合适的地方。她用自己的选址经历，总结出一个经验：好酒不怕巷子深。 　　今年，她开的服装店的房租涨了一倍，又遇到三年一个周期的装修，算下来继续开下去需要的投资要翻倍。为了节约成本，决定重新选址。根据自己的服装是为高端人群服务的定位，公司负责人给出了三个 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ： 　　1.去东区，但是社区不成熟，风险成本太高； 　　2.去商场上专柜，但是商场实行末位淘汰制，如果起初生意不好，投资就会付诸东流； 　　3.星级酒店、宾馆，要想进驻酒店、宾馆必须排队，时间也是成本，等不起。 　　“这个时候我看到了曼哈顿商圈的写字楼，这些人不都是我的准客户吗？这里边有中石油、奔驰4S店、上海商会、各种金融机构，这里的人群和自己销售商品的目标客户定位完全一致。”她说。 　　她又对周边的环境做了科学评估：以大楼为中心向外辐射1000米，饭店和小区的消费群体；还有，门口的停车场，街边是否单行，从停车场到店铺需要步行多远。经过科学评估，发现这些因素和自己商品的品牌对接完全一致，于是就在写字楼里开了服装店。 　　找好了店址，不等于万事大吉了，此后的装修、招工都要紧随其后。“告诫大家两点，装修没有必要过于奢华，因为两三年后又要重新装修，只要做到简洁大方，和店内商品的风格匹配就可以了；装修期间就要着手招收员工、培训员工，争取做到店面装修好，货品、人员也到位，直接营业。”她还说，千万别搞试营业，准备工作一定要做到120%，直接营业。如果准备不充分，试营业期间，顾客进了门，店里各项工作还不到位，表现得一团糟，很有可能顾客永远也不来了。 　　马经理还提醒大家，运输、仓储、安全也要算在店面成本之内，如果店面便宜，仓储运输贵，或者安全不可靠，也有可能得不偿失。 　　“我开的两家店生意都不错，不是在最繁华的地方，也不是在最高档的社区附近，我有个诀窍，那就是一个字——独。” 　　饭店选址，诀窍就是一个字——“独” 　　嘉宾：井冈山  郑州百家宴酒楼总经理 　　井先生说：“在创业初期，不是每个人都有雄厚的资金的，所以租赁店铺时尽量选择租金比较低的地段！但是租金低的地方人流量也会少，所以，这个时候为了保证生意兴隆，就要在‘独’上下工夫了，同时要经得起最初的冷清。”他讲述了6年前自己的选址经历，和大家共享。 　　6年前，他想开一家中档次的饭店，想选择人流量比较密集的金水区，但是发现这里同档次的饭店太多，几乎饱和了，并且没有停车位是开饭店最大的忌讳。 　　“之后，我就将目标转移到了郑州西区，在这里，我经过长时间的考察，发现这一带没有和我要开的同档次的饭店，让我成了‘独’家。这里房租便宜，虽然人流量少些，但是我在这里是独一家，并且不远处有3家政府机关，对面有一个新建的大型社区，日后的发展势头应该是好的。”最终证明他的决定是正确的。 　　后来，在开分店的时候，他还是坚持这个原则，仍然是生意兴隆。 　　除了“独”家之外，井先生还告诫大家，开饭店选址时有几个注意事项： 　　第一，位置稍微偏一点不要担心，看周围有没有在建或新建的小区，学校，政府机构，如果有，生意会逐渐红火。 　　第二，看房子属于个人还是属于单位，属于个人的房子不稳定因素较大，房东见生意好了第二年会涨房租，麻烦事儿多。如果是单位的房子，事先签好合同，一切按照合同来，今后比较省心。 　　第三，房子是不是通天然气，如果不通天然气，后厨要买柴油作为燃料，这样成本更高，特别是遇到柴油紧张的时段，会影响饭店营业的连续性。 　　第四，电的负荷是否够大，因为冬夏两季，饭店的用电需求很大，如果电的负荷较小，多个空调同时开启是容易造成短路，带来不便。 　　第五，是否紧挨居民区，紧挨居民区容易扰民，居民投诉也会影响饭店生意。 选址如同“相亲” 没有“最好”只有“最合适” 嘉宾解答如何选址：一定要在确定了项目后再找相应的店铺 开连锁店不能生搬硬套 　　要根据不同产品种类选址 　　问：我在城中村做了七八年化妆品专卖生意，也算是小有名气了，现在想开连锁经营店，在选址方面给点建议吧。 　　马菽弦：一个店的成功有很多因素在里面，在城中村的店所面对的是中低端消费群体，做了七八年的成绩能证明，此时的店铺是适合目前消费群体的，但是下步开连锁经营店的选址还需要再商榷。 　　鉴于该店做的多是国内二、三线化妆品品牌，而且是高、中、低端都有，我建议开连锁店时，一定要将产品种类分出来，以确定下一步开店要卖的产品属于哪一类。一定要把想推广的产品拿出来后再去选址，千万不能盲目去选。 　　小区内开超市 　　业主入住率很重要 　　问：想在一个小区内开家小型超市，该小区已经有人入住而且附近没有便利店，超市多大面积比较合适？ 　　马菽弦：这个想法非常好，像沃尔玛这种大型超市起初也是以为人们提供方便为目的起家的。我也是高端小区的业主，除了过年过节我会去大型超市买一些券呀什么的，平时消费还是就近的。 　　在小区内开一家六七十平方米的店就可以，更小的也可以，但是要保证客户的基本需要，做到种类齐全。 　　有一点需要注意，就是小区的入住率很关键，这个可以通过晚上观察小区内开灯情况来统计，一周就可。如果入住率不高，我们可以选择先占地方，在选择产品时，数量上可以相对少点。 　　30万资金分配不当，会很容易打水漂 　　问：我和朋友想合伙投资30万元开一家小饭店，主要针对小区和写字楼的人，找了几个月了都还没有找到合适的店，问题出在哪儿了？ 　　马菽弦：当我问到30万如何分配的时候，很明显该创业者没有理清楚资金的分配使用。30万资金分配不当，会很容易就打了水漂。建议创业者科学分割现有资金，在店面装修、人员培训等方面一定要做到心中有数。 　　开饭店与其他行业不同，流动资金不可缺少，举个简单例子，饭店中没有菜了，可你把资金全部花在其他地方了，一时又收不回，就会造成很大的麻烦。 　　调研小区的时候，要根据客人喜欢吃什么、需要什么冷静地分析，客户群对接好，而不能一味自己去做而不顾其他。  　　确定了产品后，才能确定在什么地方开店 　　问：以前在外地开了6年的生日蛋糕店，也有了自己的品牌。现在想来郑州开一家蛋糕房，想找店面，但半年了都没有收获，该咋办？ 　　马菽弦：首先要确定自己的项目，确定自己的客户群。另外在专业上下工夫，因为蛋糕房本身有自己的特点，其主要客户群不只是想买一个生日蛋糕，还需要其他的产品满足不同人群的需求，如果考虑不周很容易摔跤。 　　如果在目前专业水平达不到的情况下，我们可以向有经验的店家学习，不断地壮大自己，以达到“曲线救国”的目的。 　　如果只是想开一家单品生日蛋糕店，可以选择在网上卖，增加自己的外送活动，例如与某些公司合作等。 　　我们应该确定自己有什么样的产品，再确定该在什么地方开一家蛋糕店。 　　店铺的选择 　　一定要充分考虑客户的需要 　　问：我已找到一家店铺，准备开一家蛋糕店，店铺租金合理，但店铺台阶比较高，能不能选？ 　　马菽弦：店铺的选址一定要考虑到客户群，来买蛋糕的男士比较少，多为女士，有时还会带着孩子。台阶高的话他们进店不方便，会因为这个原因流失一部分客户。我们在选址的时候需要考虑的问题还很多，做到十全十美也不可能，但有些问题我们是否能够化解掉呢？ 　　选址只是经营的一部分 　　营销策略还是要学的 　　问：我加盟一家品牌男装店有一年半时间了，人流量还不错，但生意一直不是太好，请帮我找找原因。 　　马菽弦：鉴于该读者的实际情况，我认为他的客户群体的对接是没有问题的，该店铺的选址实践证明也是经得住考验的。我觉得这家店需要在营销上有所加强：第一，导购必须做到专业；第二，要学会管理店铺。 　　问题出现了要学着去推断，店面不错，加强管理完全可以打个翻身仗。 　　化妆品行业要做外界联盟 　　需视情况而定 　　问：听到马老师讲的有共同消费群体的不同店面可以互相联盟借力，我很感兴趣，想问一下化妆品销售该怎么做这方面的工作呢？ 　　马菽弦：一般而言，面对中低端消费群体的店是不需要这种外界联盟的。 　　想做外界联盟的店家，一定要保证我们双方的客户群对接。可以事先联盟一家店，接着再联盟更多的店，这样逐渐做大，在一定程度上带动消费。