高端物业中心服务体系方案

null**物业**物业Hosn organization 2009–08–04**中心 服务原则事项及管理办法 物业体系及前置建议报告 第一部分：国内物业管理公司服务事项及管理办法第一部分：国内物业管理公司服务事项及管理办法Contents Page PART 1：管理原则 PART 2：管理办法 PART 3：管理目标 PART 4：服务事项 PART 5：具体方案第二部分：绿城园区物业服务体系参考概要 4 6 8 912 PART 1：绿城园区服务体系缘起 PART 2：绿城园区生活三大服务体系详解 PART 3：绿城社区服务组织架构及运作模式483495370第三部分：**中心物业服务体系及前期服务建议73 PART 1：**中心物业服务理念的提出 PART 2：物业服务体系的搭建 PART 3：前期销售阶段服务细化建议748082第一部分 —— 国内物业管理公司服务事项及管理办法 —— ◎ 管理原则 ◎ 管理办法 ◎ 管理目标 ◎ 服务事项 ◎ 具体方案 第一部分 —— 国内物业管理公司服务事项及管理办法 —— ◎ 管理原则 ◎ 管理办法 ◎ 管理目标 ◎ 服务事项 ◎ 具体方案 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，小区物业管理将始终把握以下原则： 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，小区物业管理将始终把握以下原则：一、管理原则（一）服务第一，管理从严的原则 “服务第一”是小区物业管理的宗旨，因此管理中要秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的 管理制度 档案管理制度下载食品安全管理制度下载三类维修管理制度下载财务管理制度免费下载安全设施管理制度下载 ，实施依法管理、从严管理、科学管理，以确保物业管理服务收到应有的成效。 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（业主委员会）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（业主委员会）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明社区。 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（业主委员会）的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（业主委员会）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明社区。（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则 在搞好日常管理和常规服务的同时，从小区的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大住户的不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为住户服务。（三）物管为主、多种经营的原则（一）实施全程物业管理，在开发建设期从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提 出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。 （二）成立项目物业管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。 （三）在物业公司现有资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人 才，为服务项目组建一支高素质的物业管理队伍。 （四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合小区具体实际，制定一套切合实际的规章制度， 确定一系列高 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务，建立富有亲和 力的管理和服务模式。（一）实施全程物业管理，在开发建设期从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提 出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。 （二）成立项目物业管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。 （三）在物业公司现有资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人 才，为服务项目组建一支高素质的物业管理队伍。 （四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合小区具体实际，制定一套切合实际的规章制度， 确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务，建立富有亲和 力的管理和服务模式。二、管理办法（五）运用CS系统（顾客满意战略）一切从业主的利益出发，全心全意为业主服务，因地制 宜地开展社区文化活动，促进小区精神文明建设，改善住户的生活质量。 （六）严格遵守当地政府有关物业管理法规、制度，制定切实可行的管理方案，与业主签订各 项协议，依法约束双方行为。 （七）根据小区特点，优化管理手段，提高管理水平和管理效率。 （八）依照市场化、企业化的运作方式，开展多元化经营，提供全方位服务。（五）运用CS系统（顾客满意战略）一切从业主的利益出发，全心全意为业主服务，因地制 宜地开展社区文化活动，促进小区精神文明建设，改善住户的生活质量。 （六）严格遵守当地政府有关物业管理法规、制度，制定切实可行的管理方案，与业主签订各 项协议，依法约束双方行为。 （七）根据小区特点，优化管理手段，提高管理水平和管理效率。 （八）依照市场化、企业化的运作方式，开展多元化经营，提供全方位服务。 小区管理工作应参照地方和全国物业管理优秀小区评定标准，确保业主满意率达到90%以上，做到道路环境整洁优美，治安状况井然有序，同时搞好社区服务和文化建设。 小区管理工作应参照地方和全国物业管理优秀小区评定标准，确保业主满意率达到90%以上，做到道路环境整洁优美，治安状况井然有序，同时搞好社区服务和文化建设。三、管理目标1．24小时保安值班、巡逻、消防和车辆管理； 2．公共场所保洁； 3．公共绿化园艺保养和培植； 4．住宅区生活垃圾收集和倾倒； 5．公共设施设备的维护和保养。1．24小时保安值班、巡逻、消防和车辆管理； 2．公共场所保洁； 3．公共绿化园艺保养和培植； 4．住宅区生活垃圾收集和倾倒； 5．公共设施设备的维护和保养。四、服务事项（一）公共服务项目（费用含入物业管理费） 1．代收代缴水电费； 2．代收代缴有线电视； 3．代办报刊订阅； 4．代叫出租车； 5．代请保姆； 6．代办电话开户； 7．代订酒店客房；1．代收代缴水电费； 2．代收代缴有线电视； 3．代办报刊订阅； 4．代叫出租车； 5．代请保姆； 6．代办电话开户； 7．代订酒店客房；（二）免费代办服务8．代订生日蛋糕、花篮； 9．代聘装潢设计、施工单位； 10．代订飞机、轮船、汽车、火车票； 11．代为搬运单件货物； 12．组织区内业主联谊、文化、体育活动； 13．电话及访客留言转告； 14．组织各种展销活动；1．寒假、暑假学生活动； 2．临时照看孩童； 3．钟点家政服务； 4．老人、病人护理； 5．宠物托管； 6．礼仪服务； 7．代为举办小型家庭宴会； 8．代管房屋；1．寒假、暑假学生活动； 2．临时照看孩童； 3．钟点家政服务； 4．老人、病人护理； 5．宠物托管； 6．礼仪服务； 7．代为举办小型家庭宴会； 8．代管房屋；（三）特约服务项目9．代理房屋租赁、转售； 10．传真、复印、打字、文件翻译； 11．住宅水电设施维修； 12．四季花卉、盆景供应及代为养护； 13．服装洗烫； 14．提供泊车位。 15．私家花园草坪修整； 16．机动车辆清洗； 小区的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段落实相应工作。 小区的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。在实际操作中，应分阶段落实相应工作。五、具体方案物业管理处架构图物业管理处架构图 从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。 从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。（一）第一阶段 / 早期物业管理介入阶段1．从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据。 2．参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议。 3．从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力。 4．提供有关公建配套设备设施的改良意见。 5．提供小区环境设计的相关意见。 6．提供机电安装及能源分配的相关管理意见。 7．提供功能布局、用料更改的相关管理意见。 8．提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤。 9．提供标识系统设计、配置的相关管理意见。 10．参与甲方市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通。 11．参与甲方物业单体竣工验收和综合验收。1．从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据。 2．参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议。 3．从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力。 4．提供有关公建配套设备设施的改良意见。 5．提供小区环境设计的相关意见。 6．提供机电安装及能源分配的相关管理意见。 7．提供功能布局、用料更改的相关管理意见。 8．提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤。 9．提供标识系统设计、配置的相关管理意见。 10．参与甲方市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通。 11．参与甲方物业单体竣工验收和综合验收。· 管理内容 1．熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循。 2．学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量。 3．制定早期介入 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 ，积极稳妥地开展工作。 4．参与有关工程联席会议，协调各方面关系。1．熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循。 2．学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量。 3．制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作。 4．参与有关工程联席会议，协调各方面关系。· 管理措施 前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、水系管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理、社区文化建设等方面。 前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、水系管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理、社区文化建设等方面。（二）第二阶段 / 前期物业管理阶段 为确保园区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。 为确保园区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。『 接管验收管理方案 』· 管理内容 1．了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间； 2．编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 和日程安排； 3．与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收 结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改； 4．与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准； 5．与开发、施工单位联合进行物业交接： 1）核对、接收各类房屋和钥匙； 2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档； 3）核对、接收各类设施设备； 4）核对、接收各类标识。1．组建接管验收小组，负责接管验收工作； 2．开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识； 3．掌握物业验收的标准和程序； 4．制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。1．组建接管验收小组，负责接管验收工作； 2．开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识； 3．掌握物业验收的标准和程序； 4．制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。· 管理措施 在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。 在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。『 业主入伙管理方案 』1．准备业主领房所需资料； 2．布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务； 3．按领房流程办理领房手续： 1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料； 2）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用； 3）陪同业主验房，办理领房手续； 4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业 主约定时间，及时解决。· 管理内容 1．制定《业主领房程序》，准备所需资料； 2．按照业主领房程序，确定工作流程； 3．策划业主入伙现场布置方案； 4．热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见； 5．按规定办理业主入伙手续。1．制定《业主领房程序》，准备所需资料； 2．按照业主领房程序，确定工作流程； 3．策划业主入伙现场布置方案； 4．热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见； 5．按规定办理业主入伙手续。· 管理措施 在小区管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护小区物业和业主的安全，是物业管理工作的重中之重，最为广大住户所关注，因此需在小区中切实施行常规防范与技术防范相结合的24小时全天候保安管理。 在小区管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护小区物业和业主的安全，是物业管理工作的重中之重，最为广大住户所关注，因此需在小区中切实施行常规防范与技术防范相结合的24小时全天候保安管理。『 安保管理方案 』· 管理内容 1．常规防范 采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护园区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（物业使用人）安全的行为。 1）门岗的任务 · 礼仪服务（向业主行举手礼或注目礼）； · 维护出入口的交通秩序； · 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证； · 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入园区； · 严禁携带危险物品进入园区； · 遇到外来人员将大件物品带出园区，即与物主核实，并作登记； · 为业主提供便利性服务。 2）巡逻岗的任务 · 按规定路线巡视检查，不留死角； · 巡查车辆停放情况，保持道路畅通，做好安全防范工作； · 对园区内的嫌疑人员进行问询防范； · 园区及楼宇安全、防火检查； · 装修户的安全检查； · 防范和协助公安部门处理各类治安案件； · 防范和制止各类违反园区管理制度的行为。 2）巡逻岗的任务 · 按规定路线巡视检查，不留死角； · 巡查车辆停放情况，保持道路畅通，做好安全防范工作； · 对园区内的嫌疑人员进行问询防范； · 园区及楼宇安全、防火检查； · 装修户的安全检查； · 防范和协助公安部门处理各类治安案件； · 防范和制止各类违反园区管理制度的行为。2 ．技术防范 应用安全报警监控系统，对园区内的安保情况实施24小时监控，确保园区安全。 1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班安保，进行现场处 理。 2）值班安保接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对 报警处理情况作详细记录，留档备查。1．实行半军事化管理，制定安保管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强安保人员 的工作责任心； 2．强化安保人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高安保人员的思想素质 和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习； 3．加强安保人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当； 4．严格执行安保巡更点到制度，确保巡逻质量； 5．监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好； 6．保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。1．实行半军事化管理，制定安保管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强安保人员 的工作责任心； 2．强化安保人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高安保人员的思想素质 和业务技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习； 3．加强安保人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当； 4．严格执行安保巡更点到制度，确保巡逻质量； 5．监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好； 6．保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。· 管理措施null接到报警通知保安员赶到现场蹲点监视跟踪，并通知队友协调拨打120擒获作案人巡逻保安员发现物业部经理报告队长报告物业部经理报告各级领导报告派出所协助派出所工作做好记录将作案人送至派出所作案人在墙外发现作案人未发现作案人有伤者报告队长报告各级领导保护现场，查看周围情况治安情况处理流程图有伤者 消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。 消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。『 消防管理方案 』· 管理内容 1．做好消防设施、器材的管理； 2 ．保持消防通道的畅通； 3 ．加强小区装修期间的消防安全管理； 4 ．严禁违章燃放烟花爆竹； 5 ．严禁携带、储藏易燃易爆物品； 6 ．防止电器短路、管煤泄露等引发火灾因素。 1 ．制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实； 2 ． 制订消防事故处理预案，防患于未然； 3 ．建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习； 4 ．定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除； 5 ．做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态； 6 ．制止任何违反消防安全的行为； 7 ．积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识； 8 ．发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。 1 ．制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实； 2 ． 制订消防事故处理预案，防患于未然； 3 ．建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习； 4 ．定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除； 5 ．做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态； 6 ．制止任何违反消防安全的行为； 7 ．积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识； 8 ．发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。· 管理措施 null报告保安队长接到火灾报警巡逻员发现火情通知巡逻保安员赶到现场确认火情通知队员协助通知门岗报119通知队友协助报告保安队长 物业部经理疏散人群 组织隔离带关闭电源开关和煤气点阀报告各级领导用消防器材控制火势协助消防 人员灭火进行灭火做好记录一般情况特殊情况有人被困组织营救有伤员拨打120消防情况处理流程图 绿化保洁直接关系到园区形象及业主生活居住环境，也是测定环境质量的一个重要指标。 绿化保洁直接关系到园区形象及业主生活居住环境，也是测定环境质量的一个重要指标。『 绿化保洁管理方案 』· 管理内容 1 ．绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 1）根据气候，给花木适量浇水； 2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土； 3）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对损坏花木及时扶正、整修或补苗； 4）制定预防措施，防治病虫害； 5）做好恶劣天气花草树木的保护工作； 6）定期（每年8月、11月）修剪草坪，使其生长茂盛，平整美观。 2 ．清洁卫生：通过日常保洁工作，使园区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、 无破损。 1）园区道路及公共区域地面每天保洁二次，随时清除各类污渍、积水，定期清洗外墙面， 公共绿化区域每天保洁二次； 2）每天9点前收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏； 3）每周对垃圾桶进行清洁、消毒，每月对垃圾房消毒二次； 4）各类公共照明、消防等设施，每月保洁二次； 5）公共过道每天保洁二次，环卫设备、电表箱盖、大门，扶手、栏杆、台阶（含踢脚线） 每天保洁二次，共用门、窗每天保洁二次，外墙定期清洗； 6）下水道等排污管道定期清理一次； 7）告示牌、指示牌等每天保洁一次； 8）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）； 9）电梯轿厢每天保洁二次，每日对电梯厅门及轿厢门滑轨进行一次清洁； 10）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。2 ．清洁卫生：通过日常保洁工作，使园区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、 无破损。 1）园区道路及公共区域地面每天保洁二次，随时清除各类污渍、积水，定期清洗外墙面， 公共绿化区域每天保洁二次； 2）每天9点前收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏； 3）每周对垃圾桶进行清洁、消毒，每月对垃圾房消毒二次； 4）各类公共照明、消防等设施，每月保洁二次； 5）公共过道每天保洁二次，环卫设备、电表箱盖、大门，扶手、栏杆、台阶（含踢脚线） 每天保洁二次，共用门、窗每天保洁二次，外墙定期清洗； 6）下水道等排污管道定期清理一次； 7）告示牌、指示牌等每天保洁一次； 8）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）； 9）电梯轿厢每天保洁二次，每日对电梯厅门及轿厢门滑轨进行一次清洁； 10）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。1．建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作； 2．加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护； 3．落实“三查” （绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查， 按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%； 4．强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。1．建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作； 2．加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护； 3．落实“三查” （绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查），加强日常监督检查， 按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%； 4．强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。· 管理措施 房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到园区的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主的生活与居住安全。 房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到园区的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主的生活与居住安全。『 房屋及公共设施设备管理方案 』· 管理内容 1．房屋公共部位管理：根据现状，园区内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。 1）业主已领房 · 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档 案； · 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门 依法处理； · 加强外立面管理，屋顶不得擅自安装任何设施设备，外墙面不得擅自改变颜色，户外 不得安装保笼，阳台无堆放杂物现象； · 做好房屋公共部位的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观；装 修结束后，及时进行房屋公共部位的修缮与养护。 2）空关房（含业主托管房） · 管理处应每月通风打扫一次； · 对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或 尽快处理，或及时通知业主。 3）公共用房 ·做好公共用房（会馆、公共设施用房）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋 的安全、美观。 2 ．设备设施维护 1）公共水电设备设施定期巡查，发现损坏，及时维修； 2）公共卫生设施每周检查一次； 3）对住户自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格 率。 2）空关房（含业主托管房） · 管理处应每月通风打扫一次； · 对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或 尽快处理，或及时通知业主。 3）公共用房 ·做好公共用房（会馆、公共设施用房）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋 的安全、美观。 2 ．设备设施维护 1）公共水电设备设施定期巡查，发现损坏，及时维修； 2）公共卫生设施每周检查一次； 3）对住户自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格 率。1．加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时 制止； 2．维修人员持证上岗，操作规范，维修及时； 3．强化维修人员技术培训，提高业务素质； 4．建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且设回访制度和记录； 5．实施分线管理，依靠公司技术协作，分项做好日、周、月运行状况记录，确保房屋及配套 设施完好率达98%以上。1．加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时 制止； 2．维修人员持证上岗，操作规范，维修及时； 3．强化维修人员技术培训，提高业务素质； 4．建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且设回访制度和记录； 5．实施分线管理，依靠公司技术协作，分项做好日、周、月运行状况记录，确保房屋及配套 设施完好率达98%以上。· 管理措施 null是是是否否按预定保养计划进行被保养设备保养过程中是否需退出服务设备退出服务是否影响住户日常生活开始工作清洁表面及机内灰尘，润滑轴承等机件紧固各接线端子检查是否过热、有异味，是否有警告工作完成后填写保养记录文员存档是否影响业主 正常使用进行保养检查原因维修提前通知物管处，知会受影响的住户按保养程序进行保养否公共设施设备保养工作流程图 通过有序的管理，确保小区水系运行正常，有效节省管理成本。 通过有序的管理，确保小区水系运行正常，有效节省管理成本。『 水系使用管理方案 』· 管理内容 1．定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常； 2．定期清洁蓄水池，保持水质洁净； 3．专人管理蓄水池，定时开放。· 管理措施 1．测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定； 2．建立设施设备档案，做好巡检记录； 3．按规定操作，发现异常，及时报修。 通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。 通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。『 财务管理方案 』· 管理内容 1．加强现金收支管理； 2．搞好财务核算； 3．及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次（每年公布一次）； 4．做好年度预算和决算工作； 5．认真审核报销票据，严格控制费用报销； 6．及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。· 管理措施 · 管理措施 1．根据财务法规政策，制定财务管理制度； 2．财务人员持证上岗，规范操作； 3．抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质； 4．加强成本控制； 5．加强财务监督和财务检查。 导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。 导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。『 质量管理方案 』1．参照ISO9000质量体系标准要求，制定园区质量工作计划； 2．实施所制订的工作计划和措施； 3．对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题； 4．根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。· 管理内容 1．抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识； 2．制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处； 3．接受公司对园区管理工作的现场指导； 4．配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。 1．抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识； 2．制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处； 3．接受公司对园区管理工作的现场指导； 4．配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。 · 管理措施 null接待投诉做投诉记录轻微投诉重要投诉重大投诉作出承诺作出承诺主管上报总经理上报部门领导上报部门领导召开办公会议部门领导组织解决总经办组织解决总经理组织解决归档并进行回访业主投诉处理流程图 加强园区的档案资料管理，有助于保存园区的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系 。 加强园区的档案资料管理，有助于保存园区的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系 。『 档案资料管理方案 』· 管理内容 1．工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资 料等； 2．业主档案：所有业主购、租房 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 （复印件），业主基本情况登记表、装修申请表和住户 健康状况登记表等； 3．财务档案：逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等； 4．文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等； 5．管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、 监控记录、荣誉资料等。1．制定档案制度，并严格执行； 2．专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序，并且尊重业主 隐私，保守秘密； 3．科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%； 4．逐步实现智能化管理，及时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。1．制定档案制度，并严格执行； 2．专人管理（由负责内勤的管理员担任），专室专柜，编目造册，存放有序，并且尊重业主 隐私，保守秘密； 3．科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%； 4．逐步实现智能化管理，及时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。· 管理措施 一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。 一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。『 人力资源管理方案 』· 管理内容 1．按照合理的人才结构，配置各类人才； 2．任人唯贤，量材录用； 3．开展业务培训，全面提高业务素质； 4．进行业绩考核，优胜劣汰。1．制定岗位责任制，做到责、权、利分明； 2．建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性； 3．加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识； 4．岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合； 5．全面考核，做到公开、公平、公正。1．制定岗位责任制，做到责、权、利分明； 2．建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性； 3．加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识； 4．岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合； 5．全面考核，做到公开、公平、公正。· 管理措施 在园区倡导做文明业主，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，积极开展丰富多彩的文化娱乐体育活动，有助于加强与业主的联系和沟通，有助于实现“以人为本”的管理理念。 在园区倡导做文明业主，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，积极开展丰富多彩的文化娱乐体育活动，有助于加强与业主的联系和沟通，有助于实现“以人为本”的管理理念。『 社区文化建设 』· 管理内容 1．重视社区文化氛围的营造； 2．每年组织业主文化娱乐不少于四次，以丰富业主生活，加强业主之间的沟通联系； 3．开展经常性的健身活动； 4．组织业主参加社会公益活动，加强小区与外界的联系。 5．根据项目的实际客户群体，定期举办各类主题的沙龙活动。1．拟订社区文化建设计划，主任负责，专人专项管理，日常活动与大型活动相结合； 2．运用CIS系统（企业形象识别系统），对社区文化建设进行整体策划； 3．运用多种形式向业主宣传物业管理知识，使广大业主了解并支持物管工作； 4．开展走访和谈心工作，加强与业主的沟通； 5．加强联络，搞好协作，充分利用小区的各项健身设施，积极开展有偿专项文娱体育活动， 多渠道筹集活动经费； 6 ．创造条件，提供教练指导，使社区健身活动正规、健康、内容丰富、形式多样。1．拟订社区文化建设计划，主任负责，专人专项管理，日常活动与大型活动相结合； 2．运用CIS系统（企业形象识别系统），对社区文化建设进行整体策划； 3．运用多种形式向业主宣传物业管理知识，使广大业主了解并支持物管工作； 4．开展走访和谈心工作，加强与业主的沟通； 5．加强联络，搞好协作，充分利用小区的各项健身设施，积极开展有偿专项文娱体育活动， 多渠道筹集活动经费； 6 ．创造条件，提供教练指导，使社区健身活动正规、健康、内容丰富、形式多样。· 管理措施 第二部分 —— 绿城集团园区服务体系参考概要 —— ◎ 绿城园区服务体系缘起 ◎ 绿城园区生活三大服务体系详解 ◎ 绿城社区服务组织架构及运作模式第二部分 —— 绿城集团园区服务体系参考概要 —— ◎ 绿城园区服务体系缘起 ◎ 绿城园区生活三大服务体系详解 ◎ 绿城社区服务组织架构及运作模式一、绿城园区服务体系的缘起一、绿城园区服务体系的缘起和谐社会，品质生活 —— 缘于现代人居需求升级和谐社会，品质生活 —— 缘于现代人居需求升级 人的需求在发展 —— 美国著名社会心理学家亚伯拉罕·马斯洛在剖析人的社会需求时，将其分为生理需要、安全需要、感情需要、尊重需要以及自我实现需要五种不同层次需求，同时认为人在不同时期表现出来的各种需要的迫切程度是不同的。在低层次的需要基本得到满足以后，高层次的需要会取代它成为推动行为的主要原因。 中国现代人居需求在升级——在经历改革开放二十年的经济快速发展后，在当前和谐社会主题下，我国城市居民对于品质生活有了更深的理解，尤其对于与其生活品质具有重要关系的生活园区及其背后的营造者、服务者，提出了更高层次的要求。 行业划分界定房地产业为服务性行业，充分反映出房地产行业服务的重要性。中国房地产行业的发展历程，一面是行业建设发展历程，而另一面是行业服务发展历程。 从早期基本无社区服务到1981年中国大陆第一家物业管理有限公司，开始提供专业物业管理，从普通常规小区物业管理到目前全方位社区、园区服务体系尝试与探索。面对不断提高的客户需求，房地产行业在不断发展，服务在不断升级。 房产提供给人的各种需求保证（如生理需求包括运动、保健需求、安全需求、文化需求到心理需求、交往需求、休闲需求），促使房产品升级换代。 行业划分界定房地产业为服务性行业，充分反映出房地产行业服务的重要性。中国房地产行业的发展历程，一面是行业建设发展历程，而另一面是行业服务发展历程。 从早期基本无社区服务到1981年中国大陆第一家物业管理有限公司，开始提供专业物业管理，从普通常规小区物业管理到目前全方位社区、园区服务体系尝试与探索。面对不断提高的客户需求，房地产行业在不断发展，服务在不断升级。 房产提供给人的各种需求保证（如生理需求包括运动、保健需求、安全需求、文化需求到心理需求、交往需求、休闲需求），促使房产品升级换代。行业发展，服务升级 —— 缘于中国房地产业服务发展历程1．房地产行业快速发展，竞争逐步加剧，已经开始逐步从产品竞争阶段向服务竞争阶段过 渡； 2．综合的社区、生活园区服务体系是社区开发建设的重要组成部分而非附带品； 3．社区、生活园区服务已经从初级发展阶段（物业管理、物业服务阶段，突出对于“物”的 管理）逐步向全面服务过渡，突出对于“入住者（人）”的生理、心理需求满足的服务； 4．社区/生活园区服务是关心人、关怀人、善待人生的出发点与归宿点； 5．全面、良好的社区/生活园区服务在满足客户身心愉悦需求的同时，真正实现行业价值、房 产价值以及企业的社会责任。 整合绿城集团各方面专业资源，与国际、国内专业公司全面合作，以绿城项目为载体，绿城生活园区服务体系全面推出！1．房地产行业快速发展，竞争逐步加剧，已经开始逐步从产品竞争阶段向服务竞争阶段过 渡； 2．综合的社区、生活园区服务体系是社区开发建设的重要组成部分而非附带品； 3．社区、生活园区服务已经从初级发展阶段（物业管理、物业服务阶段，突出对于“物”的 管理）逐步向全面服务过渡，突出对于“入住者（人）”的生理、心理需求满足的服务； 4．社区/生活园区服务是关心人、关怀人、善待人生的出发点与归宿点； 5．全面、良好的社区/生活园区服务在满足客户身心愉悦需求的同时，真正实现行业价值、房 产价值以及企业的社会责任。 整合绿城集团各方面专业资源，与国际、国内专业公司全面合作，以绿城项目为载体，绿城生活园区服务体系全面推出！亲情关爱，服务一生 —— 缘于绿城对于社区或生活园区的服务理解二、绿城园区生活三大服务体系详解二、绿城园区生活三大服务体系详解作为服务型社区，绿城构建的综合服务将提供如下三大体系的全面服务内容：作为服务型社区，绿城构建的综合服务将提供如下三大体系的全面服务内容：绿城园区健康服务体系绿城园区文化教育服务体系绿城园区生活服务体系 1．社区饮食服务 2．社区运动服务 3．社区休闲/娱乐服务 4．社区居家/购物服务 5．社区出行服务 6．社区管家服务 7．社区商务 8．社区论坛1．健康保健类服务 1）专业健康护理类服务 2）康复类服务 3）健康教育类服务 4）养生保健类服务 2．社区门诊 3．紧急救助类服务 4．医疗绿色通道服务 1．社区老年文化、教育服务体系 1）老年文化教育服务体系 2）老年兴趣爱好发展服务体系 2．社区儿童文化、教育服务体系 1）儿童文化教育服务体系 2）儿童课外教育服务体系社区健康保障中心：针对绿城社区内大众化各种年龄人群提供广泛生理、心理等健康服务，满 足社区居民门诊、保健和健康咨询的需求。 配备私人健康助理：私人健康助理将为业主提供全年健康咨询、预约等服务，尽享贵宾级待遇。 建立健康档案：为业主编写健康档案，并记录书面病历卡，成为业主个人宝贵的身体健康状态 资料。 紧急救助类服务：救助中心就像居民最可靠的家庭医院，医护人员24小时应答。紧急时刻迅速 到达家门、及时施加专业救助。 医疗绿色通道服务：紧急救助中心为整个园区的老年人提供专业抢救护理服务。同时与市区定 点大医院建立绿色通道，保障病人得到进一步医治。 社区门诊：家门口就能解决发烧感冒等小痛小病，方便业主看病就诊。 社区健康保障中心：对社区内即将生育的准妈妈们，提供胜过月嫂的专业护理服务。 专家预约陪诊：组织准妈妈们之间互相交流经验，并得到专家的有效指导及健康咨询。 健康中心儿童心理咨询：绿城园区健康中心举办各类有益身心健康发展的专家讲座和心理活 动，促使青少年健康成长。 特色心理辅导班：针对青少年时期逆反心理，有效成立相关心理辅导班、父母教育培训，为青 少年设计一个充满阳光与关爱的环境。社区健康保障中心：针对绿城社区内大众化各种年龄人群提供广泛生理、心理等健康服务，满 足社区居民门诊、保健和健康咨询的需求。 配备私人健康助理：私人健康助理将为业主提供全年健康咨询、预约等服务，尽享贵宾级待遇。 建立健康档案：为业主编写健康档案，并记录书面病历卡，成为业主个人宝贵的身体健康状态 资料。 紧急救助类服务：救助中心就像居民最可靠的家庭医院，医护人员24小时应答。紧急时刻迅速 到达家门、及时施加专业救助。 医疗绿色通道服务：紧急救助中心为整个园区的老年人提供专业抢救护理服务。同时与市区定 点大医院建立绿色通道，保障病人得到进一步医治。 社区门诊：家门口就能解决发烧感冒等小痛小病，方便业主看病就诊。 社区健康保障中心：对社区内即将生育的准妈妈们，提供胜过月嫂的专业护理服务。 专家预约陪诊：组织准妈妈们之间互相交流经验，并得到专家的有效指导及健康咨询。 健康中心儿童心理咨询：绿城园区健康中心举办各类有益身心健康发展的专家讲座和心理活 动，促使青少年健康成长。 特色心理辅导班：针对青少年时期逆反心理，有效成立相关心理辅导班、父母教育培训，为青 少年设计一个充满阳光与关爱的环境。（一）绿城园区健康服务体系整体内容概要[ 紧急救助呼叫系统 ] —— 医护人员24小时应答。 [ 私人健康助理 ] —— 私人健康助理提供全年健康咨询、预约等服务。 [ 建立健康档案 ] —— 健康档案 ·电子健康档案终身为客户保存，客户可以随时进行查阅和更新； ·电子健康档案中包括个人基本资料、家族病史、患病史、过敏史、体检数据、就诊史、 个人生活习惯（含饮食、运动状况、睡眠）及医师处方用药记录等健康信息； ·电子健康档案将记录健康保险赔付方式和获取途径等保险内容； ·客户自己可以通过互联网在任何地方查阅本人档案，异地就医过程中给医师提供本人既 往健康资料。 —— 书面病历卡 ·为客户设置健康档案管理夹，以书面形式贮存客户的健康资料，如化验结果、检查报告、 初步诊断、用药记录等，客户可以（限上班时间）在本公司指定点查阅本人资料； ·客户在就诊需要时，可以来本公司调阅本人健康档案，便于各医院就医查阅。[ 紧急救助呼叫系统 ] —— 医护人员24小时应答。 [ 私人健康助理 ] —— 私人健康助理提供全年健康咨询、预约等服务。 [ 建立健康档案 ] —— 健康档案 ·电子健康档案终身为客户保存，客户可以随时进行查阅和更新； ·电子健康档案中包括个人基本资料、家族病史、患病史、过敏史、体检数据、就诊史、 个人生活习惯（含饮食、运动状况、睡眠）及医师处方用药记录等健康信息； ·电子健康档案将记录健康保险赔付方式和获取途径等保险内容； ·客户自己可以通过互联网在任何地方查阅本人档案，异地就医过程中给医师提供本人既 往健康资料。 —— 书面病历卡 ·为客户设置健康档案管理夹，以书面形式贮存客户的健康资料，如化验结果、检查报告、 初步诊断、用药记录等，客户可以（限上班时间）在本公司指定点查阅本人资料； ·客户在就诊需要时，可以来本公司调阅本人健康档案，便于各医院就医查阅。绿城园区健康服务体系各