专家评析2016年楼市调控新政策

专家评析2016年楼市调控新政策 　　楼市新政刚出台后各方比较重视，政策执行比较严格，但随着房价上涨势头被抑制，各方对楼市关注度就会逐渐降温。 　　3月25日，上海市发布并实施《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)，将非上海户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限提高至连续缴纳满5年及以上，二套房贷款首付比例最低为50%(3月26日《人民日报》)。 　　据了解，深圳在3月25日晚间也出台了楼市新政。今年以来，上海楼市可以用“疯狂”来形容。比如某楼盘开盘前半夜近百位购房者连夜排队，其中有人裹着被子;有购房者看中上海内环附近一套老公房后，业主在一天内跳价三次，最终价比挂牌价贵了70万元……不只是个案很疯狂，官方统计数据也显示上海楼市明显过热，如2月上海房价同比上涨25.1%。 　　此次出台《意见》意在降温，政策针对性较强。比如针对部分外来投资性需求入市，《意见》把非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限从2年改为5年，再加上是家庭购房，上海成为全国限购最严厉的城市。同时，规定普通二套房首付比例不低于5成，是防止某些人利用银行贷款搞投资。 　　针对场外配资现象，《意见》还严禁房地产开发企业、房产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。另外，规定购房人在 申请 关于撤销行政处分的申请关于工程延期监理费的申请报告关于减免管理费的申请关于减租申请书的范文关于解除警告处分的申请 贷款时应承诺首付款为自有资金，违反承诺则作为失信行为信息纳入公共信用信息服务平台，也是防止场外配资突破政策规定的首付比例。 　　值得注意的是，之前市场曾传言上海新政会规定“房贷利率折扣统一上调为最低9折”，这一规定并没有出现在《意见》中，这说明政策决策者比较理性，因为我国贷款利率早已放开管制完全实现市场化了，行政之手不宜干预。笔者以为，只要在操作层面真正严格执行《意见》中的具体措施，上海楼市自然能回归理性。 　　上海此次率先出重拳治理楼市躁动，为其他一线城市和部分二线城市作出了表率。广州等一线城市以及杭州等部分二线城市今年以来房价也在快速上涨，也需要早日出台有效措施让房价保持在合理水平。尤其需要指出的是，楼市治理要防止“一阵风”，应建立健全政策和制度并严格执行。众所周知，十几年来，无论是全国楼市还是地方楼市，经历过很多次宏观调控，每次调控之后基本会收到立竿见影的效果，但过一段时间后，房价又会出现新一轮上涨，陷入了“房价猛涨——宏观调控——房价再猛涨”的怪圈。 　　楼市频繁调控的原因是多方面的，原因之一是，楼市新政刚出台后各方比较重视，政策执行比较严格，但随着房价上涨势头被抑制，各方对楼市关注度就会逐渐降温，政策执行层面就会逐渐放松。再加上楼市调控会影响到某些地方的“钱袋子”，那么再严再紧的调控政策一旦与某些地方利益发生冲突，执行就会打折扣。 　　鉴于房价走势深受预期影响，治理楼市关键也在于稳定预期。那么，如何才能稳定预期呢?笔者认为，主要是房地产政策和相关法律法规要明朗，同时执行过程要始终严格。但在现实中，限购、限贷等政策表面上看似很严格，但对某些购房人、投资者来说，却有很多漏洞可钻，相关案例有很多，这里不再列举。 　　相对来说，法律比政策更具有稳定性，更能稳定市场预期。比如说楼市限购的目的是抑制投资投机，由于执行层面时紧时松，就不能给市场一个明确预期。如果出台房地产税法抑制投资投机，短期内不会变来变去，就能给市场明确预期。换言之，调控楼市需要灵活的政策工具，但更需要稳定、长效的法律工具。 　　上海楼市新政点评:因城施策,靴子落地 　　25日,上海发布楼市新政,非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限由2年调整为连续缴满5年;从紧实现差别化住房信贷政策,二套房住房贷款购买普通自住房的首付款比例不低于50%,非普通住房的首付款比例不低于70%等。 　　社保年限提升至5年,限购再升级。社保年限落地政策高于预期,同时也使得上海成为全国所有城市中社保年限最严的城市。此次政策进一步提高了非沪籍居民的购房资格门槛,并将限购审核前置至交易环节备案,此次社保年限的跨越式提升,虽然目的还是对需求进行抑制,但是在控制投资投机性需求的同时,也难免伤害刚需。 　　二套房首付比例提升符合预期。二套房是此次上海新政重点调控的领域,体现在首付比例提高和二套房界定标准变化。设定普通住房标准的本意是对房地产市场进行分类调控,对普通和非普通住房设定不同的信贷和税费条件,以此来鼓励和支持刚需、打击和抑制投机投资需求。此次新政落地后,预计会对这部分需求的购房能力造成影响。作为对策,改善性需求可能会加剧通过出售在手房屋来实现改善需求的动力,市场潜在流通供应会加大。 　　深圳信贷端抑制投资性需求。深圳加强住房信贷风险控制的决议符合市场预期,以深圳为代表的一线城市房价上涨的速度和幅度过快过高,“首付贷”等房地产金融行为被视为推动房价上涨的杠杆工具,深圳出台的新政主要由当地金融学会拟定并在会员之间倡议执行,并未设定严格的执行标准,我们认为此决议的出台更多从舆论的角度来引导深圳楼市,实质性作用有待进一步观察。深圳本轮市场的快速增长和信贷有关,此次深圳的政策出台有助于降低楼市和金融潜在风险。此次上海政策出台之后,不排除深圳后续跟进需求端的政策。 　　政策靴子落地,未来板块估值空间打开。近期地产板块表现平淡,主要在于对政策的担心(一线城市调控以及营改增),但随着相关政策的逐步落地,营改增后行业税负稳中有降,一线城市维持定点打击的趋势,政策落地后,我们认为地产板块向上的空间也将打开,继续看好地产板块反弹空间。继续推荐我们的核心二线省会城市组合:华发股份、顺发恒业、天房发展、鲁商置业、阳光城、南国置业。 　　近日一线城市调控政策频出,3月23日深圳出台了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》,随后,3月25日上海出台了史上最严格的调控新政。从政策的内容来看,深圳的新政主要包括严格控制首付贷,加强资金来源审查、加强购房人偿债能力的审查,购房支出不高于总收入的50%、已有两次住房贷款 记录 混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载 的不予受理等,具体措施主要以限制投机需求为主;而上海最新出台的“沪九条”则是从社保年限、首付比例等方面入手,从严执行,使得限购政策进一步升级。 　　接连赶上两轮楼市新政 深圳刚需购房客面临巨亏 　　深圳“3·25”楼市新政出台之后，一名刚好因2015年楼市政策房价被业主毁约，此后将业主告上法庭的读者称，其因新政缺乏细则面临败诉的可能。 　　去年换房遇上业主违约 　　袁小姐是广东人，非深圳户籍。刚到深圳时，她就买了一套32平小房，2015年3月，她决定换一套大一点房子，便将这套房子先卖了，经过一番看房，4月6日，袁小姐以162万元的总价，购置了一套41平的房子， 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 签订后，袁小姐如约转账支付定金8万元，中介佣金8100元。 　　5月27日，袁小姐在建设银行监管首期款37.5万元，但因2015年“3·30”政策导致房价暴涨，业主几天后单方撤销担保公司公证委托拒不履行合同。 　　袁小姐委托广东信荣律师事务所发送律师函催告业主履行合同，业主仍不履行。 　　无奈之下，袁小姐于2015年6月委托律师向深圳市福田区人民法院起诉，要求业主继续履行合同，强制过户。 　　而在袁小姐起诉业主后，业主也在7月份对袁小姐提起反诉。这样本来定在去年11月开庭的案子拖到了今年3月18日开庭。 　　今年开庭前购房资格被卡 　　2016年3月18日上午，该案在福田法院开庭，庭审后法官出具 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 书 关于书的成语关于读书的排比句社区图书漂流公约怎么写关于读书的小报汉书pdf ，让袁小姐去深圳市不动产登记中心开具购房资格证明，袁小姐于3月24日申请，深圳市不动产登记中心收文后给予了回执。 　　3月25日晚，深圳市政府办公厅发布楼市新政，变更之前买房条件1年社保为3年社保且只能购买一套。 　　3月28日，袁小姐拨打收文回执载明的咨询电话96508888，接听人员表示需要问窗口，约1小时后，接听人员回电明确表示，因新政出台，袁小姐不再具备购房资格。 　　而袁小姐属非深户，至今已连续无间断交纳社保21个月，在起诉之日至2016年3月25日之前均具备购房资格”。 　　袁小姐称，这一年多时间里，其即将要买的房子已升值160万左右，而其当年卖出去的小房子也涨了60多万。 　　深圳市规土委相关负责人表示，针对深圳“3·25”楼市新政会有一些细则将于近日出台。 推荐更多相关的文章阅读参考： 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.