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社区商铺营销推广方案(1)

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社区商铺营销推广方案(1)社区商铺营销推广方案Marketingpromotionschemeofcommunityshops前言:策划书是对某个未来的活动或者事件进行策划,是目标规划的文字书及实现目标的指路灯。撰写策划书就是用现有的知识开发想象力,在可以得到的资源的现实中最可能最快的达到目标。本文档根据不同类型策划书的书写内容要求展开,具有实践指导意义。便于学习和使用,本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。第一部分 永兴街及铁北路本案附近商业现状永兴街是永城市东城区主干道之一,其中段商业起步较早且发展成熟,已形成中高端消费市场。铁北路市场...

社区商铺营销推广方案(1)
社区商铺营销推广 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 Marketingpromotionschemeofcommunityshops前言:策划书是对某个未来的活动或者事件进行策划,是目标规划的文字书及实现目标的指路灯。撰写策划书就是用现有的知识开发想象力,在可以得到的资源的现实中最可能最快的达到目标。本文档根据不同类型策划书的书写内容要求展开,具有实践指导意义。便于学习和使用,本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。第一部分 永兴街及铁北路本案附近商业现状永兴街是永城市东城区主干道之一,其中段商业起步较早且发展成熟,已形成中高端消费市场。铁北路市场是以家居建材终端消费为主。就本案地理区域位置,商业大体可分三部分:1.沿永兴街两侧商铺店面:如伊祖公馆、干锅鸭头、小肥羊、华星投资、鑫通投资、各大银行、服装品牌、烟酒专卖为主。是永城市最早成型的且成熟的商业区、规模大、店面多、品牌有很强的知名度,消费人群基数大,是永城市的密集型消费区。本区域房租可分三个路段:文化路至中原路段,1.5-2万间/年;中原路至百花路段,3.5-5万间/年;百花路至芒山路段,1.5-3万间/年。 2.沿铁北路两侧商铺店面:如京酒专卖、王力门、冠珠陶瓷、三棵树漆、小超市为主,消费方向单一,有很强的针对性且消费市场有弹性。本区域房租可分两个路段:文化路至中原路段,1-2万间/年;中原路至芒山路段2-4万间/年。第二部分 项目基本情况本案基本信息:本案处于文化路东、东环路西,南临街永兴商业街。建筑面积约90000㎡,商铺约15000㎡,约700户,以每户3-5人居住计算,小区总居住人口2100-3500人。我项目在文化路和东环之间,是东城区的东部发展重点。古有紫气东来、朝阳而居且周围配套设施齐全,学校、银行、医院、广场等基础设施一应俱全。项目商铺根据区域可分两类:1.沿永兴路即五小正对面:2号楼4间约605㎡;3号楼6间约870㎡;4号楼2间约295㎡。2.沿即三中对面:5号楼3间约560㎡;6号楼12间约2200㎡;7号楼6间约1050㎡。(以上面积数据请以实地测量为准)户型 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 大都以长条形为主,开间小、进深较大,展示效果一般。商业未来运营业态分析:我项目东有贰号园西有怡和嘉园等中小型社区住宅是人们生活的主要集聚地,社区商业应以满足居民的个性化、多元化需求为目的,建立健全消费模式的多样化。社区商业业态可分两类:1.是为了满足居民的日常生活需求而建立的基础性配套商业业态,如小餐饮店、药店、便利店、干洗店、美容美发等等。2.是为了满足居民的多层次多元化的物质和精神反面的中高档次的商业业态,如茶楼、高档酒楼、健身房等等。社区的商业业态和行业还应和项目周边现状及本案商业规划相结合,既能满足居民的生活现状,又与周边相关设施相配合,并做到新建商业业态的超前性。第三部分1.优势 商铺SWOT分析1)本项目区域周边社区较多,人口居住密度大、人口基数大。方圆80米内现有幼儿园一座、规划中的幼儿园一座;南有5小,北有3xxx中学总校区。为商业发展提供了人口支撑。2)周边现有的商业项目较少,如怡合嘉园已停工、东方华府已饱和。3)商铺面积的多样化,可供不同投资者或商家的选择。4)基础配套相对建设的较完善,交通便利,东有沿河公园、西有市政花园广场。 2.劣势1)本案位置偏东,区域覆盖面积小。附近居民收入水平有限,不利于高端消费市场发展。2)从商铺户型上看,小开间、大进深的格局,商铺门头展示效果不佳。3)5、6、7号楼临偏街,客流量较小,且对面是3xxx中学,直接制约了某些高端消费行业的入驻,难以形成商业氛围。4)作为社区底层商铺,主要功能是为了满足社区居民的日常生活,经营成本小面积小。我项目大部分商铺面积多在125--170㎡,还有部分220㎡以上的,从而导致总价较高,提高了营销难度。3.机会1)2015我市正式成为省直管市,为达到直管市和地区级市的人口标准,未来政策会倾向于城市人口的提高和配套设施的建设。2)我项目附近学校较多,随着求学者的增多和人口基数的不断增加,消费市场前景亦是广阔。3)国家对住宅的宏观调控,必然导致部分资金流入商业地产。4)东城区部分人口为原拆迁人口,其投资力度较大。4.威胁1)日前房产市场的不稳定性,多是持币观望者。2)我项目北建设路有专业性的家具建材广场和娱乐饮食广场;类似的商业楼盘附近有怡和嘉园、人大小区、贰号园等。3)我项目东南侧有李集市场,其主要功能是满居民日常生活需要。第四部分整体策略:平价入市 以稳求售 力争短快回笼资金 销售策略与价格定位销售阶段:筹备期(15天),确定销售人员、说辞、价格、设计、广告内容及投放时间。预热期(30天):外派销售人员、广告分布新老城区、销售部记录来访客户及其意向和收取定金。销售期(1-2天): 通知 关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知 意向客户参加预售活动(具体方案和时间视前期累积客户数量而定),正式开盘。强销期:剩余商铺以有效销售方式销售。价格定位:价格有待商榷,另附!第五部分商业地产一般营销方式:整体出售、零散销售、自由出租、返租销售。根 营销方式及推广战术据本案特点及整体营销策略,建议采取零散销售和返租销售。另有特殊情况可特别考虑。客户定位:根据客户的内在(年龄、实力、知识、偏好等)和外在(参与开发的品牌、项目本身的特点、其他的唯一性等)因素,可以把客户初步定为:1)购买本项目住宅的老客户即业主;2)附近的拆迁户或居民;3)市区内的商铺经营者;4)城区有私家车位的车主(距本案相对位置偏远的车主或影响其购买意向);推广战术:①策划 为提高我项目知名度和影响力,在秉承我项目住宅区营销策略的.前提下,确定商铺 宣传 免费孕前优生健康检查孕期保健知识宣传1冬季预防流感知识宣传手足口病防知识宣传森林防火宣传内容 设计(logo、DM单、折页、主题定为、VI设计等)。②销售 为保证营销策略的有效有序实施,依据实际销售状况,实行项目负责人第一 责任 安全质量包保责任状安全管理目标责任状8安全事故责任追究制幼儿园安全责任状占有损害赔偿请求权 制为主,代理商销售主管级置业顾问为辅,统一策划、统一销售、统一管理、统一目标。宣传广告宣传时间有4月22日至6月8日为第一阶段,6月8日至商铺销售90%时为第二阶段。持续性主打宣传方式:a.大型户外(一高南门天桥、老城南关汽车站路口T型塔等)。b.小型街边路标牌。c.DM报纸派发(每期约120000份,有大和信息派发,可监督)。d.DM宣传单派发(有我公司自行组织人员派发,可选点选时有目的性的派发)。e.视频宣传车进行新老城大小街道,可定位3至5天流动宣传(视频宣传视觉感强有立体感,让客户有直观的旺铺印象)。f.老客户回访(回访登记一定要详细)。社区商铺营销策略社区型商铺的营销策略在商业地产中,社区型商业其规模、区域的划分相对有限,但其发展前景相当可观,是未来商业地产发展的方向,是整个商业地产板块中及其重要的组成部分,是将居住与商业融合为一体的新领域和新市场。商业地产时代已经来临,其营销策划战略战术也将面临新的创新和挑战商业地产的营销策略、方式有很多种,但归结到大的面上就是三类:策略一全部出售很多商业广场就采用全部出售办法,出售后由小业主自主经营。如北京的建外SOHO商业街,上海的金桥罗马假日等。这种商业街的店铺出售后会带来很多后遗症,如业态混乱,物业管理难,缺乏统一模式,不能组成有效的商业系统性、业态分类难以差异化组合,整个商业项目缺乏品位。发展商一次性收回投资摆脱了风险,但以后投资者的风险增大了,该商业的价值就很难提升,还有可能成为死铺。如南京路,福州路旁的中福城一条街,内街商铺全部出售给温州人,两、三年过去了,一条商业街开门的商铺只有几家,几十家商铺都关着门,门上出租告示一张,都等待升值转让。这种商铺产权已全部出售,管理公司很难在经营权上加以制约。更有炒铺人把门一锁,二—三年不来,管理公司拿他没辙。这样的“商铺”很容易变成“伤铺”。全部出售模式一般只适应沿马路的,或少量社区内街面商铺,而且是底铺、小面积。而内街式大型社区商铺不宜推广,如确需出售,应事先在合同条款中对经营权,经营业态,规模、期限加以制约,只有如此才能较有效地保证整体商业街的完整性。策略二全部出租这是一种现在比较推崇的营销方案,这样发展商可保证商业模式的统一性,统一经营、统一管理、统一招商,在经营过程中不断调整完善,达到发展商、商家、消费者三者三赢。如四川路、山阴路口的东晖休闲广场,三年经营下来,业态稳定成熟,人气越发旺盛,以前到“一茶一坐”吃饭随到随吃,现在必需排队十分钟。还有新天地,刚开始时每年租金164万元,现在是每年租金600万元。其商业模式已成为上海的一个亮点、大都市标志性的旅游景点。这种模式被不断地拷贝,模仿。成为一种新的商业模式,如杭州新天地、重庆新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。这种商业操作需要发展商有较强的资金实力,有良好的经营管理队伍,如襄阳路小商品贸易市场管理队伍,工商管理、税务、警所到现场联合办公,组成了一支有效的管理队伍。全部出租的缺点是发展商资金一时难以回收,但以后的增值前景非常可观。“养铺”是商业地产增值的必然途径,一万平方米左右的商业广场,“养铺”时间一般为二到三年。对企业来说,每年保证有正常的现金流,二三年后经营上比较成熟的商业,就有较稳定的回报和超值的价格。策略三部分出售、部分出租或者出售包租这是一种介于以上两者之间的方案,这是一个二分法的问题。当发展商为保证企业有适当资金流,同时又不愿降低商业广场的品质,可将部分商铺出售套现,并与投资者签定包租返利方案,以保证整体业态的统一性,这样商业广场在运作策略操作上可进可退,企业有较大的灵活性。企业在选择那些铺位宜出售,那些铺位应保留时,应将项目作仔细分析,一般操作法;发展商将沿马路、商铺入口处,有升值潜力的黄金地段铺位保留下来,或将大商场保留下来,将小商铺出售。因为大商场出售不易,特别是在商场还没起色时就更难了,大商场定位好了,小商铺仅起到差异化商业配套作用。在出售商铺时,发展商就要选择好商家,应先咨询好对方经营何种业态,经营规模、装修标准,然后对该商家进行评定,决定是否卖给他。如果觉得该商家经营业态与我的小区相符,在签约时就要将经营业态、经营规模、装修标准协商确认,写进合同作为制约的条件。出售包租方案;本方案现在应用很多,主要是针对投资客、“炒铺”人。最简单操作是将三权分立;有所有权没有经营权,有经营权没有所有权,有管理权没有所有权。发展商将投资者购买的商铺全部签约包租下来,包租时间一般2—5年,时间太短,投资人有风险,时间太长,发展商有风险。由发展商统一招商引店,统一经营管理,年终统一给投资者一个固定回报,回报率将根据不同的地区,不同的板块而定,同时也参考银行利率,现在低的回报率是5%—6%,高的回报率是10%—12%。过高的回报率也是一种风险。还有经营利润留成与投资者分成方案,包括发展商提供物业,经营者出资经营,双方根据经营利润分成获得收益。发展商选择策略二时,一定要选择一支有丰富商业经营管理经验的队伍,最好是既要国外管理商业经验,又有深厚本土文化,熟悉当地政策法规的企业,有经验的队伍完全可以把商业广场培育成超值利润的品牌。如大连万达所投资的全国连锁商业广场,都采用部分出售策略,而且做成全国品牌规模效应。--------Designed By JinTai College---------
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