“XX•阳光加州”商住项目项目申请报告（甲级资质设计院编制房地产开发项目可研）

“XX•阳光加州”商住项目项目申请报告（甲级资质设计院编制房地产开发项目可研） 一、项目申报单位概况 .................................................. 1 二、项目概况 .......................................................... 5 一、发展规划分析 ..................................................... 13 二、相关产业政策分析 ................................................. 16 三、行业准入分析 ..................................................... 24 一、设计依据 ......................................................... 33 二、工程 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ......................................................... 36 一、资源开发 ......................................................... 43 二、资源利用 ......................................................... 43 三、资源节约措施 ..................................................... 44 一、节能设计依据 ..................................................... 46 二、建筑节能的必要性 ................................................. 46 三、节能目标 ......................................................... 48 四、节能设计 ......................................................... 48 五、节能、节水具体措施 ............................................... 50 一、建设用地 ......................................................... 51 二、土地综合利用分析 ................................................. 51 三、征地拆迁和移民安置 ............................................... 52 一、项目场址环境现状 ................................................. 53 二、项目各阶段建设对环境的影响........................................ 56 三、环境影响综合评价结论 ............................................. 64 一、项目经济影响分析 ................................................. 68 二、项目经济效益分析 ................................................. 69 三、项目财务盈利能力分析 ............................................. 73 四、敏感性分析 ....................................................... 75 五、盈亏平衡分析 ..................................................... 76 一、社会影响效果分析 ................................................. 78 二、社会适应性分析 ................................................... 79 三、社会风险及对策分析 ............................................... 79 一、项目单位基本情况 ................................................. 81 二、建设项目基本情况 ................................................. 81 三、具体招标范围 ..................................................... 83 四、招标组织形式 ..................................................... 83 五、招标方式 ......................................................... 83 六、招标其他内容 ..................................................... 83 第 1 页 XXXXXXXXX开发有限公司 XX市北京东路138号京海大酒店 XXXX 1300万美元 1300万美元 有限责任公司（台港澳法人独资） 1993年8月21日至2018年8月20日 从事房地产综合开发及规划区或片开发以及生产，销售配 套工程所需建筑材料和建筑设备，房屋租赁，物业管理。 良好 XXXXXXXXX开发有限公司属XXX集团公司在江西XX全额投资的房地产开发企业。 公司于1993年经省外经贸赣外资字[1993]825号文件批准成立，注册资本为1300万美元，工商注册登记号为企独赣总字第000233号，经中国建设部批准为一级资质房地产开发企业。一直以来秉承“树品牌、保质 量、讲诚信、优服务”的经营宗旨，坚持以质量创品牌、以质量求发展， 已成为中国较有影响力的知名房地产企业。 公司成立至今，已设XX分公司、新建分公司、湾里分公司、青云谱 第 2 页 分公司、安义分公司、青山湖分公司，现有职工180人，其中：具有中级 以上技术职称的人员67人，占总人数37% ，具有大专以上学历的人员143人，占总人数的79% ，可以说是一家开发经验丰富，开发理念先进，工 程质量优良的公司。 公司自1999年起，在XX及新建地区开发了“XX城市花园、XX世纪花园、XX国际华城、XX阳光加洲、XX城市之光、XX森林海”等10余个楼盘，建筑面积达200余万平方米，已完工建筑面积达130多万平方米，已完工工程合格率达100%，优良工程率70%。“XX城市花园”、“XX世纪花园”、“XX国际华城”均获“XX十佳楼盘”奖，“XX城市花园”被中国房 地产业协会确认为中国江西地产绿色住宅成功开发典范，“XX国际华城”荣获2002年全国人居经典方案大赛住宅组综合大奖，荣获2007年度“广厦奖”（住宅类）奖项。 作为XX龙头企业之一，公司非常热衷于社会事业：曾经通过江西省 慈善总会资助资金给贫困学生，使200余名失学儿童得以重返校园；2002年在XX市慈善总会建立了160万元助学基金，赞助20名贫困大学生；2005年资助安义县贫困大学生25人，资助金额80万元人民币；九江抗震救灾 捐助35万元；2006年建立80万元XX慈善助学基金资助25名贫困大学生等；2007年建立XX慈善助学基金160万元人民币，资助50名贫困大学生；2008年抗冻救灾活动中捐款70多万元；2008年5月,四川汶川县抗震救灾活动捐款410万元；2008年建立XX慈善助学基金80万元资助25名贫困大学生。迄今为止，累计用于社会资助资金1000多万元。 第 3 页 公司多年来被省市单位评为“重合同、守信用”企业，从1999年至2005年历年被江西省建设厅评为全省房地产开发企业先进单位。2006年4月获得“创建花园城市房地产特别贡献奖”和“创建花园城市房地产最 具品牌价值企业”。2006年9月，连获“中国房地产诚信企业”和“2003—2005年度全国百家明星侨资企业”荣誉称号。2007年、2008年公司相继荣登中国房地产百强企业后2008年八月又荣获“江西十大慈善单位” 称号，同年十二月在首届江西省企业社会责任调查暨江西省最具社会责任 感企业评选活动中被评为最具社会责任感企业。因在2008年抗震救灾工作中做出的杰出贡献，2009年2月被江西省红十字会授予“江西红十字 勋章”。2009年3月荣膺中国房地产业协会授予的“2007-2008年度中国房地产诚信企业”。 （1）《中华人民共和国土地管理法》 （2）《中华人民共和国安全生产法》 （3）《中华人民共和国城乡规划法》 （4）《中华人民共和国环境保护法》 （5）《中华人民共和国城市房地产管理法》 （6）《中华人民共和国招投标法》 （7）建设工程勘察质量管理办法（中华人民共和国建设部令第115号）； 第 4 页 （8）《江西省国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》； （9）《XX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》； （10）《安义县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》； （11）《安义县“十一五”住房建设规划（2006—2010）》； （12）国家发展改革委《关于发布项目申请报告通用文本的通知》发 改投资[2007]1169号 （13）投资项目可行性研究报告编制指南 （14）编制报告的委托合同 （15）项目承办单位提供的其他相关资料 本项目申请报告主要对XXXXXXXXX开发有限公司拟投资XX•阳光加州商住建设项目进行综合分析及评价，主要包括项目发展规划、产业政策和 行业准入分析、资源开发的综合利用、资源节约、节能方案、建设用地、 征地拆迁及移民安臵、环境和生态影响、经济影响以及社会影响分析、评 价，项目招标等内容。 随着人民生活水平的不断提高和人口的增多，现有的物资生活状况和 物质条件难于满足人们生活的需要，特别是现有的住房条件难于满足人们 生活的需要。居者有其屋，是大部分中国人家庭观念的使然，根深蒂固的 传统居家思想，使得中国现有的住房状况和住房水平远远达不到人们生活 第 5 页 的需求。安义县作为江西省的一个重要县市，人们的生活和住房水平成为 县委县政府关心的重点。 为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构 稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）、建设部《关于落实新 建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和江西省建设厅《转发建设部关于建立住房建设 计划 项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载 （规划）编制公布工作督办制 度的通知》（赣建规[2008]1号）等文件精神，安义县城乡规划部门结合 安义县近几年的发展态势，制定了《安义县住房建设规划（2006-2010）》。 1983年9月30日，经国务院批准，安义县划归XX市管辖。由此以来，安义县作为XX四县之一，成为XX市周边县的重要组成部分，为XX经济的腾飞提供一定的基础，同时由于区位优势及XX市近几年房地产行业的快速发展，安义县房地产行业由此也得到了飞速发展，部分XX市民及周边市民出于居住或投资需求，纷纷前往安义县购房臵业。 伴随安义县数十年社会经济发展变迁，构筑高档次、高品位商业休闲 空间，XX•阳光加州项目结合当地特色民俗文化、休闲文化和旅游资源， 形成一处具有多层次综合性的复合体商居小区，使其成为安义县新城区最 重要的标志性中心，已经成为安义县城近几年建设工作中所必须进行的重 点。 因此本项目——XX•阳光加州商住项目的建设，不仅是安义县住房建 设规划内容的重要组成部分，同时也是安义县人们生活的迫切需要，项目 的开发建设很有必要。 第 6 页 安义县新城区中心，迎宾大道以北、前进路以南 该地段市政基础设施完善，交通条件便利，生活配套设施 齐全，地块面临主干道，商业发展潜力较大，适于人们生活和居住。本项 目的两块地之间相隔A地块，为项目的一期工程，现已基本完成且有部分 业主已经入住。已建的区域内，环境优雅，房屋布局合理，道路、绿化清 爽。 XX•阳光加州”商住项目 新建工程 2年（2009年10月～2011年9月） 项目建设周期安排 结合拟建设项目的规模和层数，并按照项目分析及建设计划的要求， 本项目从基础建设到项目竣工验收，总建设周期为2年。项目计划于2009年10月初开始开工，在资金及时到位的情况下，预计2011年9月底竣工。具体施工进步安排如下图所示： 2009年2010年2011年 时间 项目iviiiiiiiviiiiv 基础及地下工程 主体工程 安装及装修 室外工程、竣工验收 第 7 页 XX•阳光加州商住项目的建设，是以市场为导向，本着以 人为本的、科技为本的理念建设开发的，主要以住宅建设为主，商业为辅 助配套的特色精品项目。项目建设内容为两地块，其中东地块本次建设内 容为3栋高层（整个小区的47#、48#、49#楼），B地块上建设内容为7栋多层建筑（整个小区的52#、53#、55#、56#、57#、58#、59#楼）以及小区物管房、公厕、垃圾中转站、车库等公共配套设施。详见下表。 东地块（47#-49#用地） 11299.27平方米 B地块面积 11380.06平方米 东地块（47#-49#楼） 57723.23平方米（计容面积：38836.53平方米） B地块建筑面积 23240.38平方米（计容面积：19342.36平方米） 47#楼（26层）建筑面积表 楼层 建筑面积（?） 使用功能 备注 地下室 4808.48 车库 不计容积率 1-3F 4692.74x3=14078.22 超市 不计容积率 4～26F 862.96*23=19848.08 住宅 计容积率 机房 68.52 机房 计容积率 计容积率建筑面积 19916.6 总建筑面积 38803.3 48#楼（18层）建筑面积表 楼层 建筑面积（?） 使用功能 备注 1、2F 1526.77x2=3053.54 商业 计容积率 3-18F 523.84x16=8381.44 住宅 计容积率 机房 50.16 机房 计容积率 总建筑面积 11485.14 第 8 页 49#楼（11层）建筑面积表 楼层 建筑面积（?） 使用功能 备注 1、2F 1263.08x2=2526.16 商业 计容积率 3-11F 535.47x9=4819.23 住宅 计容积率 机房 89.4 机房 计容积率 总建筑面积 7434.79 52#楼（6层）建筑面积表 楼层 建筑面积（?） 使用功能 备注 1F 764.69 店面 2～6F 432.94*5＝2164.70 住宅 总建筑面积 2929.39 53#、55#楼（6层）建筑面积表 楼层 建筑面积（?） 使用功能 备注 地下室 1185.79 储藏、车库 不计容积率 -1.00米标高 499.1 店面 计容积率 1F 692.7 住宅 计容积率 2～6F 822.51*5＝4112.55 住宅 计容积率 计容积率建筑面积 5306.45 总建筑面积 6492.24 56#、57#楼（6层）建筑面积表 楼层 建筑面积（?） 使用功能 备注 地下室 1292.91 储藏、车库 不计容积率 -1.00米标高 617.82 店面 计容积率 1F 673.44 住宅 2～6F 822.43*5＝4112.15 住宅 计容积率 计容积率建筑面积 5403.41 总建筑面积 6696.32 58#、59#楼（6层）建筑面积表 楼层 建筑面积（?） 使用功能 备注 地下室 1221.05 储藏、车库 不计容积率 -1.00米标高 1190.64 店面 计容积率 1F 347.87+198.27＝546.14 住宅+架空 2～6F 832.92*5＝4164.6 住宅 计容积率 计容积率建筑面积 5703.11 总建筑面积 7122.43 第 9 页 2从上表数据可知，本项目总用地面积22679.33m，其中东地块（47#～49#）用地面积为13476.23?，B地块用地面积为11380.06?。总建筑面积为80963.61 ?（计容面积：58178.89?），其中东地块（47#～49#）建筑面积为57723.23?（计容面积：38836.53?），B地块建筑面积为23240.38?（计容面积：19342.36?）。 XX〃阳光加州以住宅建设为主，商业及休闲娱乐等相关配套工程为辅。 建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别性，通过群体空间组合体现整体 造型艺术美。项目采用了XX〃阳光加州小区一期同样的南加州风格的立 面设计,该风格既有西班牙的华贵、细腻、经典，同时又体现了美国的简 约、洒脱、阳光、向上。XX〃阳光加州将这种异域风情在安义呈现：坡度 平缓的屋顶，紧凑的屋檐，大量采用红褐色石板瓦，厚实而稳重；外立面 统一使用仿石涂料。配合墙基和花园部分的暖色调砂岩石材，和谐而柔美； 西班牙式的窗型，附以上好的铝合金窗框，质朴而洋派，并通过建筑细部 设计进一步的刻画，使本次建设内容成为升级版的XX阳光加州小区。 本项目用地所属类别为商住用地，商业用地年限为40年，住宅用地使用年限为70年。 本项目预计总投资为13784.52万元（详见下文投资费用 估算表）。 结合本项目的实际情况及公司现有资金的周转现状，项目 资金的主要来源为自有资金和房产预售款。 第 10 页 （1）东地块（47#-49#楼用地部分）指标 1 用地面积 13476.23 ? 2 建筑占地面积 7598.33 ? 3 建筑面积 57723.23 ? 3.1 计容面积 38836.53 ? 高层住宅面积 33048.75 ? 商业用房及储藏间面积 5787.78 ? 3.2 不计容面积 18886.70 ? 地下室建筑面积 4808.48 ? 超市（新城区配套设施)面积 14078.22 ? 4 （47#-49#）局部容积率 2.88 A地块容积率为1.663 A地块建筑密度为30.45% 5 （47#-49#）局部建筑密度 56.39% 6 （47#-49#）局部绿地率 28.56% A地块绿地率为38.56% 7 户数 316 户 8 商铺数量 56 套 9 停车位 203 个 地上停车位 104 个 地下停车位 99 个 注：东地块为A地块东侧地块，在A地块内 第 11 页 （2）B地块指标 1 总用地面积 11380.06? 2 总建筑面积 23240.38? 2.1 计入容积率面积 19342.36? 多层住宅建筑面积 16270.11? 商业用房建筑面积 3072.25? 2.2 地下室建筑面积 3699.75? 不计入容积率 2.3 架空面积 198.27? 不计入容积率 3 容积率 1.69967 小于1.7 4 建筑占地面积 4549.74? 5 建筑密度 39.98% 小于40% 6 绿地率 36.2% 大于35% 7 总户数 155 8 商铺套数 65 9 室内停车位 18 另与A地块共用地面车位 序号 项 目 单位 数量 备注 1 项目总投资 万元 13784.52 2 项目销售总收入 万元 23527.04 3 税后利润总额 万元 6345.22 5 税后投资利润率 46.03% 6 项目财务净现值（Ic=12%） 万元 2364.09 税后 7 项目内部收益率 25.40% 税后 8 投资回收期 年 3.36 税后 9 盈亏平衡点 9.1 最低销售均价 元/? 2023.55 9.2 最低销售面积 ? 42212.33 销售率58.59% 第 12 页 安义县地处赣西北，属省会XX市郊县，东邻湾里区，南接高安市， 西南与奉新县相连，西北与靖安县接壤，东北与永修县毗邻。地理坐标为 东经115?27′-115?45′，北纬28?26′-29?01′之间。总面积为面积656平方千米，总人口25.4万人。安义县区位交通便捷，105国道纵贯县域，京九铁路、昌九高速公路擦境而过，县城距XX市区仅30分钟车程，距昌北国际机场20分钟车程，距江西最大外运港口九江和国际名山 庐山60分钟车程，全面融入了XX半小时经济圈和临空经济圈。 2008年，面对历史罕见的雨雪冰冻灾害、严重的全球金融危机和国 内外经济增长下行等不利影响，安义县牢固树立“发展是第一要务、开放 是第一要事、项目是第一突破口”的理念，始终把“抓效能、优环境，促项目、兴发展”摆在经济工作全局性、战略性的核心位臵，全力推进“三 县一园”战略目标的快速实现，县域经济呈现增长平稳、结构优化、民生 改善的良好态势。 经济总量不断扩大。初步核算，2008年全年实现地区生产总值（GDP）40.86亿元，按可比价格计算，同比增长14.5%。高出2001-2008年均增幅0.7个百分点，经济仍处在持续增长期的较高平台上运行。全县经济总 量两年连续跨越30亿元和40亿元两个台阶。按户籍人口计算，全县人均 GDP达到15077元，同比增长15.7%。第一产业完成增加值5.98亿元，增长4.6%；第二产业完成增加值20.15亿元，增长27.6%；第三产业完成增 第 13 页 加值14.73亿元，增长4.8%。 经济结构进一步优化。2008年全县三次产业结构由上年的 16.6:43.3:40.1调整为14.6：49.3：36.1。由于工业园区的有力推进， 第二产业占生产总值比重上升了6个百分点；规模工业总量占全部工业比 重为73.5%，提高8.2个百分点；财政收入占GDP比重为5.2%，比上年提高0.7个百分点。 非公经济快速发展。2008年全县非公有制经济实现增加值28.6亿元，同比增长15.5%，高于全县经济增幅1个百分点。非公规模工业实现增加 值11.01亿元，同比增长48.3%，高于规模工业增幅5.4个百分点；非公经济实现批零住宿餐饮增加值2.08亿元，同比增长12.7%。 投资总量进一步扩大。全县全社会固定资产投资突破18.01亿元，同比增长27.0%。其中城镇以上固定资产投资15.68亿元，同比增长8.6%。全年施工项目68个，其中建成项目34个。 重点工程建设实施顺利。全年19个在建的3000万元以上重点工程建 第 14 页 设项目本年实际投资7.31亿元，占全年总投资40.6%。其中，工业园区投资6.34亿元，占全部重点工程投资的86.7%，城市规划中的新城区中 轴线项目、新城区路网工程已建成使用，新农村建设项目完成计划投资 174.1%。 《安义县国民经济与社会发展“十一五”规划纲要》及《安义县住房 建设“十一五”规划纲要》均对安义县的住房建设做出了以下发展规划： 科学规划，合理布局，配套建设，建立业主自治和专业管理相结合的 社会化、专业化、市场化的物业管理体制，加快房地产业商品化、市场化、 现代化发展步伐，努力把房地产业培育发展成为县域经济的重要产业。一 是管好土地一级市场。加强宏观调控，不断扩大土地有偿使用范围，结合 城市规划和发展，对商业性用地实行公开招标、竞标，优化土地资源配臵。 二是放开搞活二、三级房地产市场。加快建立健全规范、公开、有序的房 地产交易市场体系。制定鼓励促进住房消费的政策，提高房地产交易率， 使房地产租赁、转让、抵押、臵换规范化。三是加快城镇住房、特别是经 济适用住房建设。适应人民生活水平不断提高的要求，不断提高完善住房 工程质量、功能、环境，努力降低住房造价，扩大住房销售与流通。积极 拓展住房信贷业务，增强居民的实际购买能力。 《安义县住房建设规划》指出，到2010年完成住房建设面积33.48万平方米，约3800套；其中，新出让用地建设住房面积27.89万平方米，存量用地臵换重建住房面积5.59万平方米。政策性住房（经济适用房、 安臵房）建设面积6.6万平方米；2007年和2008年供应商品住房用地8.5 第 15 页 万平方米，其中新增住房用地5.5万平方米，政策性住房用地2.3万平方米，两项用地所占比例达住房用地供应量的70%；建设商品住房1300套，建设面积12.8万平方米；其中，中低价位、中小户型普通商品住房900套，建设面积8万平方米，政策性住房550套，建设面积4.3万平方米。同时要求，居住配套公建设施的配建水平必须与居住人口规模相对应，并 与住宅同步规划，同步建设，同步使用。 本项目正是紧紧围绕《安义县国民经济和社会发展“十一五”规划纲 要》和《安义县住房建设规划》的指导精神，建立健全安义县住房建设体 系，扩大安义县新建商品住房建设的供给总量，特别有针对性开发适合安 义县人们生活习惯的个性化住房。 本项目的开发与建设，将产生良好的经济效益和社会效益，同时也将 促进安义县国民经济和社会的发展。本项目经过严格的专项规划和区域规 划，结合各项有关因素的分析，项目的目标与规划内容衔接协调。 1、2007年对于房地产行业来说是调控政策的执行年。之前，随着宏 观调控的一系列措施出台，政府收紧“银根”、“地根”、2007年年初出台的土地增值税政策、建设部等有关部门正在酝酿将商品房预售款专项账户 管理措施，以及预期保有税种的征收等，以及2007年9月15日央行第五次加息，2007年9月27日中国人民银行、中国银监会联合下《关于加强 商业性房地产信贷管理的通知》中关于严格房地产开发、土地储蓄、住房 消费、商业用房购房等贷款管理，都对整个房地产行业和房地产板块起到 第 16 页 负面作用。 2、严格房地产开发信贷管理，对项目资本金（所有者权益）比例达 不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划 许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国 土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开 发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空臵3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 3、严格商业用房购房贷款管理，从2007年9月28日起，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。商业用房购房贷款首付款比例不 得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布 的同期同档次利率的1.1倍，具体的首付款比例、贷款期限和利率水平由 商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；对以“商住两用房”名义 申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。 4、土地供应将会继续收紧。2006年5月的9部委“十五条”做出了加大闲臵土地处臵力度的规定，2006年9月份国务院专门下发了《关于加强土地调控有关问 题 快递公司问题件快递公司问题件货款处理关于圆的周长面积重点题型关于解方程组的题及答案关于南海问题 的通知》，强调对各地区在土地审批、用地集约管 理、土地执法中存在的问题进行有效治理。 5、物业税。虽然近期市场上对物业税出台的传闻较多，但开征物业 税未必会对房价产生重要影响，房地产价格受宏观经济和微观经济两方面 因素影响。宏观方面，主要受到税收调节的影响；微观方面，房价的变化 取决于供求关系的变化。征收物业税是一种必然趋势，但时点上不是现在。 第 17 页 6、2008年，国家宏观调控政策的作用显现，市场供给方资金链条绷 紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐 步放缓，房地产市场景气回落。 7、2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。1-11月，商品房销售面积49148.38万平方米，同比减少18.3%，增幅减少48.8个百分点。其中，现房销售面积为13716.96万平方米，同比减少19.4%；期房销售面积为35431.42万平方米，同比减少17.9%。商品房销售面积 降幅逐月增加，由1-2月份的4.2%降为1-11月份的18.3%。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40%以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。同时， 商品房空臵面积较快增加。2008年5月，商品房空臵面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空臵面积为13599.93万平方米，同比增加15.3%；其中，商品住宅空臵面积为同比增加22.9%，增幅比3月底增加33.5个百分点。 8、受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购臵面积增幅均低 于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同 比负增长。2008年1-10月房地产开发企业购臵土地面积为29596.42万平方米，同比减少5.6%，增幅比去年同期减少22.5个百分点；房地产开 发企业完成开发土地面积19343.91万平方米，同比减少2.5%。2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅 均低于去年同期。1-11月，商品房新开工面积为84289.51万平方米，同 第 18 页 比增长5.4%，增幅比去年同期减少17.5个百分点；商品房施工面积为 254936.14万平方米，同比增长17.7%，增幅比去年同期减少5.3个百分点；商品房竣工面积为35084.23万平方米，同比增长6.1%，增幅比去年同期减少2.4个百分点。 9、各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，2008年8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步 增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨6.47%，涨幅比2006年下降1.1个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨7.07%和6.2%。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。 10、2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济 适用房投资比重与去年同期基本持平。1-11月，别墅高档公寓投资额为 1720.04亿元，在商品住宅投资中的比重为6.5%，下降0.9个百分点；经济适用房投资额为819.37亿元，同比增加18.2%。 11、据中国财政部网站发布通知称，下达2009年中央财政廉租住房 保障专项补助资金70亿元。 通知称，为支持财政困难地区及新疆生产建设兵团尽快解决城市低收 入家庭住房困难问题，加大廉租住房保障工作力度，近日，财政部、住房 城乡建设部联合印发《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助 资金的通知》，下达2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金70亿元， 第 19 页 用于补助财政困难地区及新疆生产建设兵团廉租住房租赁补贴开支以及 购买、改建、租赁廉租住房支出。 12、《2009－2011年廉租住房保障规划》已经出台，总体目标是从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住 房困难家庭的住房问题。 《规划》还列出了年度工作任务，即2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。 13、住房和城乡建设部（下称住房部）与监察部祭出重拳。住房和城 乡建设部、监察部联合专门下发了《对房地产开发中违规变更规划、调整 容积率问题开展专项治理工作的通知》，要求对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提 高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。 两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整 中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。对2007年1月1日至2009年3月31日期间完成规划许可的开发项目，逐一进行自查。对 于拒不自查自纠、弄虚作假、掩盖违规违纪问题的，要对部门责任人从严 处理。对于涉嫌犯罪的，要依法移送司法机关追究刑事责任。 1、关于发布实施《限制用地项目目录（2006年本）》和《禁止用地 项目目录（2006年本）》的通知（国土资发[2006]296号） 第 20 页 2、《产业结构调整目录（2005年本）》（国家发改委令第40号） 3、2006年，建设部、商务部、发改委、人民银行、工商总局、外汇 局联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 4、国家发展改革委员会《关于印发《固定资产投资项目节能评估和 审查指南（2006）》的通知（发改环资[2007]21号） 5、中国人民银行 中国银行业监督管理委员会《关于加强商业性房地 产信贷管理的通知》（银发„2007‟359号） 6、江西省发展改革委、经贸委近日联合发出通知，要求各区市、各 部门和省属企业加强固定资产投资项目节能评估和审查工作 7、国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发[2005]8号） 8、国务院办公厅转发建设部等部门《关于做好稳定住房价格工作意 见的通知》（国办发[2005]26号） 9、国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发„2008‟131号) 10、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《经济适用住房 开发贷款管理办法》(银发„2008‟13号) 11、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台《廉租住房建设 贷款管理办法》(银发„2008‟355号) 12、财政部和国家税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节税收 政策的通知》(财税[2008]137号) 13、《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发„2008‟3号) 第 21 页 14、《民用建筑节能管理规定》（建设部部长令第76号） 15、2009年1月1日起，外资企业和外籍个人统一依照 《中华人民 共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。 我国房地产业的发展源于90年代初期，严格来说是在党中央、国务院于1998年之后正式开始发展我国房地产业，《关于深化住房建设的改革 若干意见》着重强调发展住房商品化，走市场经济道路，将原来的分配性 住房调整为分配性加补贴住房的分配模式，进一步过渡到今天的住房建设 完全商品化、市场化。对于新兴的房地产业，在我国高速增长的经济环境 下，得到了快速的发展，特别是近些年来，房地产业对于国民经济的发展 起到了中流砥柱的作用，房产价格也成为了行政主管部门和老百姓关注的 热点话题。我国房地产业的发展也毫不例外地出现了产业政策相对滞后的 现象，相关的产业政策和宏观调控政策针对房地产业频频亮剑，取得了一 定的成效，但仍有不尽人意之处。 对于房地产业的发展，关系着老百姓的生存问题，是社会稳定的重要 因素。在以上的各项政策中，重点加强了土地管理，信贷管理及市场交易 管理等，着手于房地产的供给与需求之间的实质矛盾，发展商品房、廉租 住房及经济适用房相结合的住房建设模式。对于房屋建设的各个环节进行 监督，确保工程质量和社会、经济、环境效益的成效建设。既要保持房地 产业的健康发展，也要促进其他相关产业的发展，进一步完成最好的社会 产业发展和经济建设。同时也努力做好资源节约型、环境友好型以及人与 自然和谐共处的和谐社会构建。 当前的房地产建设，除了房价成为相关产业政策关注的焦点之外，建 第 22 页 筑节能也是其中重要的一个焦点，乃至成为世界关注的焦点。目前我国 80%的新建筑不节能,当前要大力开发资源节约型建筑。房屋建筑是各类消 费中耗用资源最多，同生态环境结合最密切的产品，在建造和使用过程中 直接消耗的能源占社会总能源的1/3，每年消耗各类建材总量近40亿吨， 而现有建筑中符合节能要求的不到5%。当前营造节能住宅的重点是太阳 能的利用，污水处理和中水处理利用，节能保温墙体和节能门窗，无污染 化学建材，节水节能厨卫设备的利用。 资源上的节约，合理利用。要抓住节地、节能、节水、节材等重点， 不断提高对资源的利用率，达到资源最佳利用，最经济节约地利用的目的， 着眼长远，抓好居住区规划和住宅单体设计的布局，为后人改造，优化留 下余地，创造必要条件，注重绿色建材的应用，逐步淘汰严重影响健康的 污染材料和部件。 在建筑的节能指标和规范要求中，针对建筑耗能较多、比例重、建筑 节耗能的关键结构，在建筑节能规范要求中均有重要体现。 本项目的建设严格按照我国现有的产业政策及相关文件的要求，控制 房屋结构及户型建设，控制成本及投资结构，采用先进的施工工艺及技术 方案，加强工程质量及建筑节能的建设，促进产业建设和产业政策协调发 展。 第 23 页 1 总用地面积 ? 22679.33 1.1 东地块（47#-49#楼） ? 13476.23 1.2 B地块面积 ? 11380.06 2 建筑占地面积 ? 2.1 东地块（47#-49#楼）建筑占地 ? 7598.33 2.2 B地块建筑占地 ? 4549.74 3 总建筑面积 ? 80963.61 计容面积58178.89 计容面积38836.53 3.1 东地块（47#-49#）建面 ? 57723.23 计容面积19342.36 3.2 B地块建筑面积 ? 23240.38 5 容积率 5.1 （47#-49#）局部容积率 2.88 A地块容积率为1.663 5.2 B地块容积率 1.69967 小于1.7 6 绿地率 6.1 （47#-49#）局部绿地率 28.56% A地块绿地率为38.56% 6.2 B地块绿地率 36.2% 大于35% 7 建筑密度 7.1 （47#-49#）局部建筑密度 56.39% A地块建筑密度为30.45% 7.2 B地块建筑密度 39.98% 小于40% 结合以上各产业政策和行业背景，本项目的开发建设不仅是安义县 “十一五”重点规划项目，而且各项规划和经济指标均符合相关产业政策 的要求，为协调XX市住房产业建设和产业政策之间的发展有成效性的促 进作用。 （1）全国房地产市场运行情况 ?房地产开发完成情况 第 24 页 2009年1-6月，全国完成房地产开发投资14505亿元，同比增长9.9%，增幅比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落23.6个百分点。其中， 商品住宅完成投资10189亿元，同比增长7.3%，比1-5月提高3.1个百分点，比去年同期回落29.3个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。 2009年1-6月，全国房地产开发企业房屋施工面积23.97亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1-5月提高1.0个百分点；房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月缩小5.8个百分点；房屋竣工 面积2.07亿平方米，同比增长22.3%，增幅比1-5月回落0.3个百分点。其中，住宅竣工面积1.70亿平方米，增长22.9%，比1-5月回落0.7个百分点。 2009年1-6月，全国房地产开发企业完成土地购臵面积13644万平方米，同比下降26.5%；完成土地开发面积11010万平方米，同比下降 15.2%。 ?商品房销售情况 1-6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%。其中，商品住宅销售面积增长33.4%；办公楼销售面积增长7.6%；商业营业用房销售面积增长16.4%。1-6月，商品房销售额15800亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售 额分别增长19.9%和30.2%。 ?房地产开发企业资金来源情况 1-6月，房地产开发企业本年资金来源23703亿元，同比增长23.6%。其中，国内贷款5381亿元，增长32.6%；利用外资243亿元，下降29.7%； 第 25 页 企业自筹资金8241亿元，增长10.4%；其他资金9837亿元，增长34.7%。在其他资金中，定金及预收款5758亿元，增长27.7%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。 ?70个大中城市房屋销售价格指数 6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，而5月份是下降0.6%；环比上涨0.8%，涨幅比5月份扩大0.2个百分点。 新建住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比5月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比5月份扩大0.1个百分点。 分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.6%，涨幅比5月份扩大0.2个百分点；商品住宅销售价格下降0.8%，降幅比5月份缩小0.7个百分点，其中普通商品住宅销售价格下降0.2%，高档住宅销售价格下降3.0%。与上月相比，经济适用房销售价格上涨0.3%；商品住宅销售价格上涨0.9%，其中普通商品住宅销售价格上涨0.9%，高档住宅销售价格上涨0.8%。 分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨0.9%，环比上涨1.0%。 分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有34个，其中涨幅最大的5个城市是：银川5.7%、锦州4.9%、兰州4.6%、西宁4.5%、宁波4.4%；价格下降的城市有36个，其中降幅最大的5个城市是：深圳下降6.6%、石家庄下降6.5%、徐州下降5.4%、桂林下降5.0%、南京下降4.4%。 与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有63个，其中涨幅最大 第 26 页 的5个城市是：广州3.6%、吉林3.1%、温州2.9%、包头2.0%、昆明2.0%；价格下降的城市有2个，其中大理下降1.6%、韶关微降0.1%。 二手住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅比5月份扩大1.3个百分点；环比上涨1.1%，涨幅比5月份扩大0.4个百分点。 分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有39个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚8.3%、南宁7.2%、洛阳6.8%、郑州6.5%、哈尔滨5.2%；价格下降的城市有31个，其中降幅最大的5个城市是：吉林下降8.9%、石家庄下降7.1%、唐山下降6.8%、岳阳下降6.4%、湛江下降4.4%。 与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有57个，其中涨幅最大 的5个城市是：深圳3.9%、温州3.3%、银川3.0%、南京2.9%、宁波1.7%；价格下降的城市有6个，其中昆明下降2.0%、惠州下降0.6%、海口下降0.5%、遵义下降0.3%、唐山下降0.2%、石家庄下降0.1%。 新建非住宅销售价格同比上涨0.2%，环比上涨0.5%。 与上年同月相比，办公楼销售价格上涨2.4%，商业营业用房销售价 格下降0.4%，其他用房销售价格下降5.3%。与上月相比，办公楼销售价 格上涨1.2%，商业营业用房销售价格上涨0.2%，其他用房销售价格下降 1.2%。 ?全国房地产开发景气指数 6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为96.55，比5月份提高0.61点。 第 27 页 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为93.60，比5月份提高0.47点；本年资金来源分类指数为98.73，比5月份提高2.11点；土地开发面积分类指数为92.39，比5月份回落0.16点；商品房空臵面积分类指 数为88.59，比5月份回落0.46点；房屋施工面积分类指数为93.89，比5月份回落0.04点。 （2）XX市房地产市场运行情况 2009年伴随着房地产市场的热销回暖，XX市普通商品房（含二手房） 成交量呈井喷势。虽然官方网站在一月和六月因某些原因存在长达半个月 的数据未能更新，但我们仍然能从2月到5月的成交量上看出房地产的走 势和发展前景。 第 28 页 从上图中不难看出，2008年下半年度的走势较平稳，12月出现井喷现象。这主要与08年底一系列的利好政策即将出台有密切联系。进入到 2009年，房地产市场在经过了1年的调整之后，开始出现整体回暖的态 势。因此从2月份后（春节后），房地产回暖形式明显。值得一提的是在 证券市场上，房地产板块也起到了带头推动的作用。就目前来看，3月、4月、5月为井喷的高峰阶段，预计直到9月份市场又将有一次成交高峰 期。 （数据来源：爱房网 江西搜房网） 据不完全统计从2009年1月14日到7月1日XX市新建商品房可售 面积293.9万?减少到160.27万?，减少133.63万?。而已售面积由 810.23万?增加到937.07万?，增长了126.84万?。可见上半年市场 存量房与销售面积基本持平。但不可否认的是存量房仍在持续减少。而新 开工量却显得后劲不足。这也造成了目前市场上商品房销售紧缺的现象。 第 29 页 2009年1-6月XX楼市整体价格走势比较图（单位：元/?） 2008年7月 4790 2008年8月 4734 2008年9月 4638 2008年10月 4575 2008年11月 4469 2008年12月 4367 2009年1月 4322 2009年2月 4099 2009年3月 4236 2009年4月 4305 2009年5月 4372 2009年6月 4484 数据来源：（爱房网 江西搜房） （数据来源：爱房网 江西搜房网） 第 30 页 上半年XX楼市整体价格6月为4484元/?，2月价格最低，为4099元/?，整体下降了385元/?，降幅约为8.59%。值得一提的是地产股的 上涨，自今年开市以来地产股就一路飙升，08年12月31日以1921.50收盘，截止到09年6月30日收盘时，地产股股指飙升到4166.19点。究其原因，大多数购房者在经历了2008年的观望之后，于2009年开始逐渐爆发出来，过去一年来购房需求的积累已经颇为可观，在爆发之后直接造 成了房地产交易量的上升，房产市场的日益回暖增加了人们对房地产行业 的信心，而成交量的节节上升，更促使地产上市公司股票的上涨。 （3）安义县房地产市场运行情况 2008年安义县建筑业快速发展。伴随固定资产投资的高位运行，建 筑业呈现快速发展的势头，2008年全县建筑业实现增加值3.30亿元，增长51.0%。具有资质等级的建筑企业5家，实现利润668.5万元。全县房屋建筑施工面积52.76万平方米，同比增长2.2%；房屋建筑竣工面积28.13万平方米，同比增长53.7%。 受国际经济危机影响，安义县2008年房地产开发产销出现回落。全 县房地产开发本年投资1.37亿元，同比略增1.3%。商品房销售面积60761平方米，同比下降36.4%；商品房销售额1.45亿元，同比下降16.6%；商品房空臵面积14764平方米，同比增长158.2%。 至2009年2月份开始，受众多利好政策的影响，XX市房地产市场出现井喷式发展，“小阳春”的到来使XX的房地产市场火爆再现，与此同时 作为XX市四县之一的安义县，房地产市场受XX市的带动，市场也出现了 回暖，成交量及成交价格均出现了回升。 第 31 页 XX〃阳光加州地处安义县新城区中心，迎宾大道以北、前进路以南， 商业及社区林立，商业铺位设计适合引进大型超市、电器商城、健身娱乐 城、餐饮、茶餐吧等；而住宅产品的开发形态有电梯房、多层住宅、商铺， 建筑的风格、户型设计、地理区位及市场需求，均符合目标客户群和市场 的要求。 结合行业的各项政策、行业背景、市场环境及开发产品类型，项目的 开发建设符合行业准入条件，同时也符合安义县国民经济和社会发展需 要，符合安义县人民日益增长的物质需求的需要。 与此同时，依据《房地产开发企业资质管理规定》就房地产行业的准 入等做了相应的规定，XXXXXXXXX开发有限公司具有国家住房和城乡建设 部批准的房地产开发一级资质，注册资本1300万美元，不受开发规模及开发地域的限制，且本项目的资本金占总投资的大于35%。 第 32 页 XX〃阳光加州项目东地块（47#-49#楼）和B地块分别位于江西省XX市安义县，前进路以南，项目一期（A地块）东部和西侧，迎宾大道北侧。 两块用地总占地面积分别为13476.23平方米和11380.06平方米，规划建筑面积分别为57723.23平方米（计容积率面积38836.53平方米）和23240.38平方米（计容积率面积19342.36平方米），分别由五栋高层住 宅和七栋多层住宅，以及各自临街商铺组成。 地块的规划建筑设计立足于从安义的社会、经济、人文及自然环境特 点出发，根据以人为本及可持续发展的原则，结合XX.阳光加州一期（A地块）建筑风格，创造属于时代同时也属于地方的人文住区，并使整个住 宅小区形成整体，统一小区管理和配套设施建设及小区环境的维护。项目 建设将对安义县的房地产开发、城市景观进一步起到积极的推动作用。 （1）《高层民用建筑设计防火规范》【GB50045-95】（2005年版） （2）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》【GB50067-97】 （3）《建筑设计防火规范》【GB50016-2006】 （4）《城市居住区规划 设计规范 民用建筑抗震设计规范配电网设计规范10kv变电所设计规范220kv变电站通用竖流式沉淀池设计 》【GBJ50180-93】 (2002版) （5）《住宅设计规范》【GB50096-1999】 第 33 页 （6）《住宅建筑规范》【GB50368-2005】 （7）《XX市城市规划管理技术规定》 （8）建设单位提供的项目设计要求 1 用地面积 13476.23 ? 2 建筑占地面积 7598.33 ? 3 建筑面积 57723.23 ? 3.1 计容面积 38836.53 ? 高层住宅面积 33048.75 ? 商业用房及储藏间面积 5787.78 ? 3.2 不计容面积 18886.70 ? 地下室建筑面积 4808.48 ? 超市（新城区配套设施)面积 14078.22 ? 4 （47#-49#）局部容积率 2.88 A地块容积率为1.663 A地块建筑密度为30.45% 5 （47#-49#）局部建筑密度 56.39% 6 （47#-49#）局部绿地率 28.56% A地块绿地率为38.56% 7 户数 316 户 8 商铺数量 56 套 9 停车位 203 个 地上停车位 104 个 地下停车位 99 个 注：东地块为A地块东侧地块，在A地块内 第 34 页 项 目 数 量 总用地面积 161671.78平方米 总建筑面积 287461.25平方米 计入容积率面积 268814.79平方米 住宅建筑面积 240910.95平方米 商业用房及储藏间建筑面积 14395.45平方米 其中 会所及公寓建筑面积： 11480.39平方米 幼儿园建筑面积： 2028平方米 不计入容积率面积 18646.46平方米 地下室建筑面积 4808.48平方米 其中 超市（新城区配套设施)建筑面积： 13837.98平方米 容积率 1.663 建筑占地面积 49229.06平方米 停车位 203辆 建筑密度 30.45% 绿地率 38.56% 1 总用地面积 11380.06? 2 总建筑面积 23240.38? 2.1 计入容积率面积 19342.36? 多层住宅建筑面积 16270.11? 商业用房建筑面积 3072.25? 2.2 地下室建筑面积 3699.75? 不计入容积率 2.3 架空面积 198.27? 不计入容积率 3 容积率 1.69967 小于1.7 4 建筑占地面积 4549.74? 5 建筑密度 39.98% 小于40% 6 绿地率 36.2% 大于35% 7 总户数 155 8 商铺套数 65 9 室内停车位 18 另与A地块共用地面车位 注：B地块的社区用房、物管用房、幼儿园等配套设施与A地块统一建设，并已在A地块陆续建成。 第 35 页 XX〃阳光加州是面向21世纪的居住社区，主要由高层、多层、沿街 商业等建筑构成。 根据《民用建筑设计通则》和设计任务书要求，本建筑耐久年限为二 级，为50年以上。 根据《高层民用建筑设计防火规范》规定，47#楼建筑防火分类为一类建筑，地上部分建筑耐火等级为二级，地下部分建筑耐火等级为一级。 48#、49#楼建筑防火分类为二类建筑，建筑耐火等级为二级。 本项目的规划设计立足于从安义的社会、经济、人文及自然环境特点 出发，尊崇人类居住环境的生态化、休闲性、文化性发展趋势，在尊重自 然、为人服务的准则下，创造一种生态型高级居住建筑环境，创造属于时 代也属于地方的生活园区。 规划力争以优美的环境、新颖的造型和对居住生活的和谐容纳而成为 新世纪住宅建设的有益尝试，并为安义新城市中心勾画优美的城市轮廓 线。 （1）营造人文景观与自然景观交融的生态社区 规划充分结合地形，因地制宜，做足“景观及文化”文章，使项目成 为未来新城市中心的有机组成部分，同时使住区内部景观与外部景观相得 第 36 页 益彰，让尽可能多的住户拥有良好的景向。 （2）清晰合理的组团结构 整个建筑群的规划设计构思在空间美学和设计规范的基础上，深入剖 析居民的心理、生理以及社会要求，闹中取静，归属感强，邻里交往密切， 具有安全感和亲切感的优点。规划综合考虑小区的统一设计和建设，为方 便居民生活、有利于邻里交往、物业管理以及分期开发实施的需要，划分 了合理的小区结构层次，空间互为渗透，小区室外空间与公共建筑为社区 的居民健康的交往提供了良好的场所，对突出小区景色、品位和整个积极 社区关系的形成起到了引导作用。 （3）以南加州风格为特色的组团形态 以生态化、休闲性、文化性为主题，营造主题社区。规划及建筑单体 设计营造一种南加州的异域风情，彰显一种有文化品位的生活，使XX阳 光加州的建筑形象的得到进一步的延伸，充分利用A地块临路面水的环境 优势，打造异域风情商业街，并通过建筑细部设计的刻画，让地块成为升 级版的XX阳光加州小区。 本项目的规划平面结构以路网和“共享平台”为规划骨架组织空间。 既满足相关规范，又方便邻里交往。 小区内道路系统构架清晰，分级明确，人行与机动车适度分流，同时 满足消防、救护等要求。 第 37 页 （1）合理确定小区出入口 依据地形及现有的交通条件，东地块主要出入口确定在东侧凤山路,并在设臵2个消防通道，作为紧急情况使用；B地块主要出入口确定在西 侧规划路,并在北侧设臵小区次入口，作为消防等紧急情况使用；平时车 行、人行道路与小区A地块形成整体交通体系。 （2）道路系统划分 东地块：小区级环道宽度为4.0米，构成社区主要交通干线，结合环 型道路设臵机动车路边停车位，在47#楼与48#之间设机动车停放场地。 B地块：小区级环道宽度为6.0米，构成社区主要交通干线，结合环 型道路设臵机动车路边停车位，在共享平台下设机动车停放场地。 住宅区环境设计强调人文特质，赋予环境以文化内涵和现代功能，以 达到情景交融，又有实用价值、健康舒适的高品质人居环境。 通过道路或共享平台将小区内各建筑联系在一起，创造出一个人与自 然和谐共生的绿色空间，真正达到了人文与自然景观相互交融互为补充的 设计宗旨。 采用各具特色的植物树种，并配以各具特色的小品，满足居民对环境 的行为、心理需求，全面细致地考虑居民的各类生活活动，并为之提供适 宜、便利的场所。同时使环境具有领域感和可识别性。 道路绿化多选用常绿乔木，部分选择落叶乔木为道路行道遮阳树种， 创造“夏有荫，冬有阳”的生态空间。 第 38 页 （1）建筑设计原则——景观与观景、景向朝向的有机结合 ?景观与观景 住宅单体的设计在满足功能需求的同时，力求使建筑本身成为小区和 城市中的景观；同时通过合理规划，使建筑内部空间获得最佳观景效果。 ?朝向与景向 阳光与空气是生态住宅的有机组成部分，规划和建筑设计力图使每个 住宅单元均获得良好的朝向，取得良好的日照、通风条件，同时在满足上 述基本物理需求的同时，力图使尽量多的住宅获得好的景向，达到朝向与 景向的有机结合。 （2）建筑户型设计——以现代使用者行为为核心 户型设计从居住活动的客观规律出发，力求科学、合理、细致，同时 具有一定的超前性和使用弹性。 设计注重在满足多样化的市场需求及对居住行为的引导作用。 住宅房型功能流线清晰，动静分区明确，厅堂方正，户内功能齐全， 绝大多数户型都对室内玄关、储藏、家政空间、空调器位臵等做了 充分考虑。户内以厅为中心，厅和主要卧室全部朝南，采光充足。 （3）建筑风格--只有具有与价值感相关联的美感才是永恒的 建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别性，通过群体空间组合体现 整体造型艺术美。项目采用了XX阳光加州小区A地块同样的南加州风格 的立面设计,该风格既有西班牙的华贵、细腻、经典，同时又体现了美国 第 39 页 的简约、洒脱、阳光、向上。XX〃阳光加州将这种异域风情在安义呈现： 坡度平缓的屋顶，紧凑的屋檐，大量采用红褐色石板瓦，厚实而稳重；外 立面统一使用仿石涂料。配合墙基和花园部分的暖色调砂岩石材，和谐而 柔美；西班牙式的窗型，附以上好的铝合金窗框，质朴而洋派，并通过建 筑细部设计进一步的刻画，让东地块及B地块成为升级版的XX阳光加州小区。 （4）公建服务设施 公建服务设施以沿街商业为主。设计考虑了本居住区以及周边社区的 消费人群的活动预测，以商业小型店铺为主，使其功能、交通流线布局上 在具有超前意识的前提下，能够契合当前国内实际需求。同时配合县政府 开发新城区的政策，在47#楼下设立大型超市，满足新城区居民使用要求。 小区的社区用房、物业用房及幼儿园等配套设施建设在一期已统一考 虑，并在一期已基本建成使用。 遵循“预防为主,消防结合”的方针,做到安全适用、技术先进、经济 合理”。 （1）建筑防火分类和耐火等级 47#楼建筑防火分类为一类建筑，地上部分建筑耐火等级为二级，地 下部分建筑耐火等级为一级。48#、49#楼建筑防火分类为二类建筑，建筑 耐火等级为二级，其余住宅楼为二类建筑，耐火等级为二级。 （2）总平面布局和单体平面布臵 第 40 页 基地内部干道作为消防环路，东地块内部道路主干道为4米宽，B地块内部道路主干道为6米宽。 （3）安全疏散 首层楼梯与地下室楼梯用乙级防火门分开,以满足消防要求. （4）电缆井,管道井,排烟井,排风道 电缆井,管道井,井壁按消防规范设计，检查井门采用丙级防火门(开向前室的检查门为乙级防火门)。 （1）污水处理 总体雨、污水排水采用分流制系统，其中污水经化粪池处理后汇集排 向市政污水总管。 （2）废气处理 厨房烟气经过滤净化后从集中烟道高出屋面排放。 （3）垃圾收集 小区内设垃圾收集站，垃圾袋装化，再由物业管理人员将垃圾送至小 区内的垃圾收集中转站，经市政环卫将垃圾外运。 设备选用低噪声，设备基础采用隔震处理，管道与设备接口采用软接 口，并根据需要安装消声装臵。管道支架采用弹性支吊架。 设计中充分考虑到住宅的日照时间，景向朝向有机结合。 第 41 页 （1）小区内采取封闭式物业管理，主入口设安保24小时值班。 （2）住宅楼底层设对讲式电子安全防盗门。 （3）住宅每户设安全防盗门，钢木分户门。 （4）安保值班控制室，设有直线电线可与110报警。 （1）外墙材料： 外墙采用砂岩、仿石涂料、铝合金门窗。 （2）室内装修用料：按照实际要求，另行考虑。 第 42 页 本项目为房地产商业住宅楼开发，为资源利用项目，不涉及资源开发， 故在此不做分析。 土地的合理开发利用就是必须根据土地经济的规律和土地本身的自 然规律，有效地对土地进行保护、开发、整治和利用，提高土地利用效益， 使土地生态效益、经济效益和社会效益得到有机的统一。 为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进安义县房地产 业的健康发展，必须确保城市土地获得最佳的用途，从而取得最佳的经济 效益、社会效益和生态效益。 本项目利用的土地资源面积为22679.33平方米，其中东地块 （47#-49#楼用地）土地面积13476.23平方米，B地块土地面积11380.06平方米，土地使用年限为商业40年、住宅70年，计划在该地块上完成 XX〃阳光加州后续开发（A地块其它部分已完成开发，且已基本售罄）项 目用地建筑密度、容积率及绿地率均符合相关政策要求，用地合理、规范。 本项目不开采地下水，水源采用自来水给水管网。根据国家居民生活 用水和消防用水统一 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 估算：本项目设计居住户数471户，按照每户3.5人测算，可居住人口1649人。按照国家现行标准每人120L/天，年总用水量约10万吨，其中居民生活水用约为7.2万吨，消防用水约为0.8 第 43 页 万吨，绿化用水为1.5万吨，其它用水为0.5万吨。因此，项目水资源的供给对项目建设不构成影响。 当前建设经济环保型、资源节约型社会是大势所趋。节能建筑、科学 发展观、可持续发展、资源配臵、要从细节入手。 节约的主要内容主要包括对国民经济可持续发展有用的所有自然和 社会人文资源。 早已成为国民经济支柱产业的房地产业，上下游带动的行业之广，占 用的各种自然及人文资源之多是其他行业所无法相比的。在目前的经济形 势下，它可以成为我们建设节约型社会的依托。 节约土地资源。土地，是房地产业发展的主要基础性资源，更是人类 赖以生存的稀缺性资源，从一定意义上说，节约了土地，就等于保证和拓 宽了人类生存的空间，在全球经济一体化的今天，对土地资源的利用，已 不能简单地从一个国家的视觉去考虑问题。说到底，地球只有一个，珍惜 土地、保护土地、节约土地应该成为全人类的强烈共识。作为需要占用大 量土地资源的房地产业，XX•阳光加州商住建设项目可以在以下方面节能 省耗。 1、房屋的建筑质量可以以节约土地起到重要作用 按现行国家政策，商品住宅房的使用寿命是70年，非住宅用房的使用寿命是40—50年，事实上，有些城市的建筑还远没有到它们的使用年 限就被拆掉，有些是因为影响城市规划这理由，自然还有一些是因为建筑 质量差而产生的危房。且不说这些危房存在的安全隐患，对拆迁户进行安 第 44 页 臵和补偿，占用的土地就不会少。如果这种状况泛滥，从全球这个大范围 来看，有多少土地要被浪费。 2、革新砖、沙、水泥等墙体材料，保护生态环境可以为节约土地起 到推动作用 传统的建筑墙体，以砖、沙、水泥为主，客观事实是，土砖的滥用、 河沙的过度开采、小水泥厂的滥建不仅占用了大量的土地资源，还造成了 严重的水土流失、植被破坏和环境污染后果，给一方经济的可持续发展埋 下了隐患。 3、节约水、电能源 建筑工地内的施工用水、用电缺乏管理。建筑业节约水、电能源有两 层含义：一是避免“集体浪费”，二是发展包含轻型结构房屋在内的节能 房屋，减少砖、沙、水泥等建筑原材料在生产、使用过程中过度消耗水、 电能源。 4、节约劳动力资源 就节约而言，开发节能住宅主要有两方面重大意义：（1）节约住宅能 把体力型建筑工人变成技术型建筑工人，从而大量节约劳动力资源。（2） 开发节能住宅能够节约土地资源和保护环境，并带动建筑领域的科技进 步。 第 45 页 1、《民用建筑设计节能标准》（JGJ26-95） 2、《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93） 3、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005 4、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2001） 5、《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2005 6、《外墙外保温建筑构造（一）》（赣02SJ102-1） 7、江西省建设厅赣建设[2004]52号文、[2005]5号文 我国建筑能耗的总量逐年上升，在能源总消费量中所占的比例已从上 世纪七十年代末的10%，上升到近年的27.45%。而国际上发达国家的建筑 能耗一般占全国总能耗的33%左右。以此推断，国家建设部科技司研究表 明，随着城市化进程的加快和人民生活质量的改善，我国建筑耗能比例最 终还将上升至35%左右。如此庞大的比重，建筑耗能已经成为我国经济发 展的软肋。 直到2002年末，我国节能建筑面积只有2.3亿平方米。目前，我国已建房屋有400亿平方米以上属于高耗能建筑，总量庞大，潜伏巨大能源 危机。正如建设部有关负责人指出，仅到2000年末，我国建筑年消耗商 品能源共计3.76亿吨标准煤，占全社会终端能耗总量的27.6%，而建筑 第 46 页 用能的增加对全国的温室气体排放“贡献率”已经达到了25%。 据分析，我国目前处于建设鼎旺期，每年建成的房屋面积高达16亿至20亿平方米，超过所有发达国家年建成建筑面积的总和，而97%以上是高能耗建筑。以如此建设增速，预计到2020年，全国高耗能建筑面积 将达到700亿平方米。因此，如果现在不开始注重建筑节能设计，将直接 加剧能源危机。 在70年代能源危机后，发达国家开始致力于研究与推行建筑节能技 术，而我国却忽视了这一方面的问题。时至今日，我国建筑节能水平远远 落后于发达国家。举例说明，国内绝大多数采暖地区围护结构的热功能都 比气候相近的发达国家差许多。外墙的传热系数是他们的3.5至4.5倍，外窗为2至3倍，屋面为3至6倍，门窗的空气渗透为3至6倍。现在，欧洲国家住宅的实际年采暖能耗已普遍达到每平方米6升油，大约相当于每平方米8.57公斤标准煤，而在我国，达到节能50%的建筑，它的采暖耗能每平方米也要达到12.5公斤，约为欧洲国家的1.5倍。 因此，与当前发达国家建筑能耗已经大大降低的情况相比，我国单位 建筑面积采暖能耗是发达国家标准的3倍以上，与发达国家存在较大的差 距。而对于美国而言，全球石油资源的战略布局以及石油的开采区域和运 输线路等关键点的调整工作已基本完成，我国却没有那样强有力的能源后 盾支持，在这样的国情下，建筑节能水平的改善实际上应该比发达国家更 为紧迫。 第 47 页 通过采用增强建筑围护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效 比的节能措施，在满足以下要求的室内环境指标的前提下，与未采取节能 措施前相比，采暖、空调能耗应节约50％。 1、冬季暖室内热环境设计指标，应符合下列要求： （1）卧室、起居室室内设计温度取16-18度； （2）换气次数取1.0次/h； 2、夏季空调室内热环境设计指标，应符合下列要求： （1）卧室、起居室室内设计温度取26-28度； （2）换气次数取1.0次/h。 本设计从工程的实际情况出发，在满足建筑的使用功能的前提下，使 用性价比优秀的材料组合。 （1）外墙、楼板节能体系 根据本工程项目的实际情况，在设计中采用了聚苯颗粒保温浆料，分 别用于外墙外保温及楼板的保温。主要有以下特性： 聚苯颗粒保温浆料是由聚苯乙烯颗粒、高分子聚合物、水泥和助剂组 成，具有适中的保温性能和较高强度的浆料型外墙保温材料，施工方便， 适用于夏热冬冷地区使用，而且还可抹涂于砌体或砼表面，替代粉刷层， 实现粉刷和保温合二为一。主要热工参数： 第 48 页 材料名称 干密度β0 导热系数λ 蓄热系数S λ及S的α 聚苯…浆料 230 0.060 1.02 1.15 （2）屋面节能体系 从本工程所在地的实际情况，在保温层采用了适用于倒臵式屋面的挤 塑聚苯乙烯泡沫塑料（XPS），其基本组成及主要特性如下： 挤塑聚苯乙烯泡沫塑料（XPS）是由可发性聚苯乙烯粒料在专用挤出 机中加热熔化后经挤出头挤出成型的。与EPS板相比，该产品具有以下两 个突出特点：? 密度和机械强度高；? 长期吸水率低。其主要的热工参 数： 材料名称 干密度β0 导热系数λ 蓄热系数S λ及S的α 挤塑…塑料 28 0.030 0.36 1.10 （3）入户门和外窗、阳台门窗节能体系 入户门选用多功能用户门，其同时具有防盗、防火、保温、隔声等功 能。 窗的主要功能是采光和通风，在各类建筑窗中，塑料窗在保温节能 方面有优良的性能价格比。从现有情况出发，在设计中采用ＰＶＣ塑料门 窗，其基本组成及主要特性如下： 几种常用窗户类型的热工指标参数如下： 窗框材窗户类空气层窗框窗洞面传热系数（W/m气密性（mm） 料 型 厚度 积比（％） K 2.k） 等级 塑钢门单层窗 － 30～40 4.7 4级 窗 单框中20A 30～40 2.5 空玻璃 单框低 辐射中12A 30～40 2.0 空玻璃 第 49 页 本设计中各围护结构的基本构造主要参考江西省标准《居住建筑节能 设计标准》“DB33/1015-2003”中的构造做法，所选做法在实际工程中应 用较为普遍，计算标准以及计算公式均采用现行国家规范《民用建筑热工 设计规范》“GB5017-93”以及其它现行的国家及地方性条文和法规。 建筑的节能、节水措施，可概括为如下： 1、室内排水管道选用塑料排水管； 2、充分利用市政给水管网压力，采用市政压力供水； 3、所有洁具采用节水型； 4、卫生器配件与水池（箱）液位控制阀采用质优、可靠性强的产品； 5、走道等公用通道采用节电开关； 6、公共场所洗手盆采用充气式感应龙头，小便器采用感应式冲洗阀； 7、所有水泵组采用高效、低噪型产品； 8、加强物业管理措施，对重要设备监控。 第 50 页 本项目位于安义县新城区中心，迎宾大道以北、前进路以南，总用地 面积为22679.33平方米，其中东地块（47#-49#楼用地部分）面积13476.23平方米，B地块用地面积23240.38平方米。东地块为项目A地块东侧地块，B地块位于A地块西侧。 项目总平面规划图符合安义县城市控制性详规的各项指标，其建设内 容和规划布局符合城市总体规划，项目用地性质为商住用地，符合安义县 土地利用总体规划，XXXXXXXXX开发有限公司已取得国土资源部门颁发的 国有土地使用证，证书号分别为A地块:安义国用[2008]第10586号、安义国用[2007]第10610号、安义国用[2008]第10625号（东地块为A地块东侧用地）；B地块土地使用证号为：安义国用[2009]第10676号。 项目周边土地利用情况良好，主要为城市公用设施、居民生活区及相 应的商业配套等。本项目坐落在安义县新城区中心，项目东面为城市主干 道凤山路、南临迎宾大道、北侧面临主干道前进路，便捷的交通网络以及 齐全的生活配套设施，让在这居住和工作的人们充分享受生活的美妙和乐 趣。 XX•阳光加州建设项目的土地利用合理，总用地面积为22679.33平方 第 51 页 米，其中东地块（47#-49#楼用地部分）面积13476.23平方米，B地块用地面积23240.38平方米。各项指标均符合县规划部门对于城市总体规划 的要求，严格按照县规划部门的规划指标规划建设。随着安义县经济的不 断发展，以及安义县基础设施建设力度的不断加大，齐全的生活配套设施， 舒适的生活居家环境，将吸引大量的购房者前来购房、居住，同时安义县 作为XX四县的重要组成部分，房地产市场的供求关系将不断接收来自XX市的辐射，且安义县具有良好的人物、风景及古文化资源，投资吸引力进 一步加强。该区域内的人流量将急剧增加，使得该区域内现有的和即将建 成的商业配套设施的经济效益被充分聚集和放大。该区域内的土地利用市 场价值也将被充分体现。 本项目所在地为一块平地，已不涉及拆迁及移民安臵。 根据建设部《城市房屋拆迁管理条例》和《江西省城市房屋拆迁管理 实施办法》的有关规定和指导精神，在安义县县委县政府的正确指导、合 理实施、统一规划和部署下，项目所在地块的征用和补偿问题得到了妥善 解决。 征用和补偿的过程中，坚持以人为本、统筹安排、一切以人民利益为 首的指导方针，坚持依法执行、人情结合的办事措施，主要采用货币补偿 的方法，妥善处理土地征用及经济补偿过程中的各项事宜。 在本项目获得这块土地的开发使用权时，项目地块为具备开发条件的 熟地，各项征用和经济补偿问题在县委县政府的正确领导下，得到了妥善 解决，为项目的成功开发建设创造了先决条件。 第 52 页 项目所在地有完善的市政下水管网，生活污水经过化粪池处理达到 《污水综合排放标准》GB8978-1996中规定的一级排放标准后排入市政污 水管网，最终进入该城市污水处理厂集中进行处理达标后外排。 环境空气质量符合《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二类标准。 声环境质量临街处符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）4类标准，其它处符合《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类标准。 （1）废水：施工期产生的废水主要来自于施工现场清洗、建材清洗、 混凝土养护等过程，废水中基本无有毒有害物质，主要为泥沙。 （2）粉尘及废气 ?施工过程中干燥地表的开挖、钻孔及回填会产生一定量的粉尘。 ?水泥、砂、泥土等在运输及装卸过程中产生粉尘。 ?开挖的泥土未及时清运而被风扬起产生粉尘。 ?运输车辆产生的尾气、装修油漆废气。 （3）噪声 ?基础工程阶段的主要噪声源是打桩机、挖掘机和各种运输车辆。 ?结构施工阶段的主要噪声源是振捣棒和运输车辆及辅助设备中的 电锯、砂轮锯的噪声。 ?装修阶段主要噪声源包括砂轮机、电锯、切割机、磨石机等。 （4）固体废物：施工期过程中的主要固体废物是建筑垃圾和少量的 第 53 页 施工人员生活垃圾。 （1）废水：主要为小区内居民生活污水及洗车废水。 （2）废气：主要为汽车尾气污染、居民油烟污染。 （3）噪声：主要为生活噪声、交通噪声。 （4）固体废物：主要是小区居民生活垃圾。 第 54 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 环 1. 地表水环境质量执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）?类标准；境3.声环境质量东、南面执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）4类标准，其他面执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类标2. 环境空气质量执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二类标准；准。项 目标 准标 准 值单位级别 PMTSP项目10质3GB3095-1996环境空气二级0.30.15日平均mg/m 0.20.1量年平均 NH-NCODBOD3Cr5GB3838-2002?类地表水mg/L标2204 昼间夜间GB3096-1993dB(A)2类声环境准6050 4类1. 对餐饮经营单位油烟废气执行《饮食业油烟排放标准》(GB18483-2001)中的有关标准；污 2. 污水排放执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）表4中一级标准； 3.营运期噪声临街处环境质量执行《城市区域环境噪音标准》（GB3096-93）?类标准，其他面执行《城市区域环境染噪声标准》（GB3095-93）?类标准； 4. 施工期噪声环境质量执行《建筑施工厂界噪声限值》（GB12523-90）。 物标 准标 准 值级别项目单位 3GB18483-20012油烟mg/m BODNH-NCODSS动植物物油53排CrGB8978-96废水一级mg/L20151010070 昼间夜间放?类6050GB12348-90 6555?类标 dB（A）?75?55推土机、挖掘机等噪声 ?85各种打桩机禁止施工准GB12523－90?70?55混凝土搅拌机等 ?65?55升降机等 第 55 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com (1)施工期噪声污染源 施工期的噪声主要来源于包括施工现场的各类机械设备和物料运输 的交通噪声。施工场地噪声主要是施工机械设备噪声，物料装卸碰撞噪声 及施工人员的活动噪声，各施工阶段的主要噪声源及其声级见表。声级最 大的是电钻，可达115dB(A)。物料运输的交通噪声主要是各施工阶段物 料运输车辆引起的噪声，各阶段的车辆类型及声级见表。本项目运输车辆 安排时尽量避开居民楼。 交通运输车辆声级 施工阶段运输内容车辆类型声级/dB(A) 土方阶段土方外运大型载重机90 混凝土罐车、载底板与结构阶段钢筋、商品混凝土80-85重车 装修阶段各种装修材料及主要设备轻型载重卡车75 各施工阶段主要噪声源状况 施工阶段声源声级施工阶段声源声级 挖土机78-96电钻100-115 冲击机95电锤100-105土石方阶段 空压机75-85手工钻100-105 打桩机95-105无齿锯105装修、安装多功能木工阶段混凝土输送泵90-10090-100刨 混凝土搅拌振捣器100-105100-110底板与结构机阶段电据100-110云石机100-110 电焊机90-95多角磨光机100-115 空压机75-85 第 56 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com (2)施工期扬尘 施工期扬尘主要来自土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；建筑材料（白 灰、水泥、沙子、石子、砖等）的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理 及堆放扬尘；人来车往造成的现场道路扬尘。 (3)施工期废水污染源 施工期产生的废水包括施工人员的生活污水和施工本身产生的废水， 施工废水主要包括土方阶段降水井的排水，结构阶段混凝土养护排水，以 及各种车辆冲洗水。 (4)施工期固体废弃物 施工期固体废弃物主要为施工人员的生活垃圾、施工渣土及损坏或废 弃的各种建筑装修材料。 （1）施工期废水污染源强分析 施工用水在城市用水中是用水大户，主要为工程、生活用水。工程用 水主要用于工程养护，工程养护中约有70%的水流失，流失时同时夹带泥 沙、杂物，处理不当会污染环境，必须经沉淀池处理后回用，以免对环境 造成污染，堵塞污水管道。生活用水主要源自施工人员的日常生活，排水 主要是临时食堂污水、粪便污水、洗浴污水，主要污染物是CODCr、BOD5等。 项目施工期道路将采用砼硬化路面，场地四周将敷设排水沟（管）， 并修建临时沉淀池，含SS、微量机油的雨水以及进出施工场地的车辆清 洗废水排入沉淀池进行沉淀澄清处理后回用。此外，在施工期的打桩阶段 第 57 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 会产生一定量的泥浆水，根据类比监测调查SS为1000～3000mg/L，肆意排放会造成周边河道的堵塞，必须排入沉淀池进行沉淀澄清处理后回用， 不得随意排放。 施工期的共有施工人员约200人，施工人员每天生活用水以100L/人 3计，生活污水按用水量的80%计，则生活污水的排放量为16m/d，施工期 3约2年，以330日施工计，则整个施工期共排放生活污水10560m，采用沉淀池、简易生化池处理后排入市政污水管网，对周围水体影响较小。具 体生活污水及其中污染物的产生量（详见施工期生活污水及污染物产生情 况表）。 施工期生活污水及污染物产生情况表 BODCOD周 期用水量污水量Cr5 33200mg/L100mg/L每 天20m/d16m/d 330.53t0.27t整个施工期13200m10560m （2）施工期废气污染源分析 ?土建阶段扬尘污染状况 主要为土地开挖时产生的扬尘污染，其来自环节主要有机械施工、余 土堆放、运输过程及场地自身等，而这其中挖土和车辆运输是对环境产生 最大影响的重要环节。施工扬尘是施工活动中的一个重要污染因素，将对 环境空气质量造成影响。施工扬尘的大小，随施工季节、土壤类别情况、 施工管理等不同而差异甚大。扬尘的影响范围一般集中在施工线路的两 侧。其对环境空气的影响有以下几个特点： ?局部性。扬尘影响的范围只相对集中于一个特定的区域。 第 58 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com ?流动性。随着建设期不同施工地点的不断变更，扬尘对环境空气 的影响范围亦不断移动。 ?短时性。扬尘的污染时间即为施工期。 通过类比调查，未采取防护措施和土壤较为干燥时，开挖的最大扬 尘约为开挖土量的1%，而在采取一定的防护措施和土壤较湿时，开挖的 扬尘量约为0.1%。考虑以上特点，该项目建设扬尘对周围环境影响较小。 ?其他污染状况 对建筑物进行装修时，由于使用大量各类建筑物涂料，粉末在建筑物 表面的比表面积大，易挥发，据有关资料介绍，约有50％溶液挥发至环境空气中。使用涂料的品种不同，对环境空气的影响也不同，应当予以重 视。另外，施工期，频繁使用机动车运送原材料、设备和建筑机械设备， 这些车辆及设备的运行会排放一定量的CO、NOx以及末完全燃烧的碳氢化 物THC等，会污染大气环境，但考虑建设场地开阔，易于通风，对周围环 境影响较小。 ?施工期噪声污染源强分析 建设期噪声主要来自施工机械噪声、施工作业噪声和运输车辆噪声。 施工机械噪声由施工机械所造成，如挖土机械、打桩机械、混泥土搅拌机、 升降机等，多为点声源；施工作业噪声主要指一些零星的敲打声、装卸建 材的撞击声、施工人员的吆喝声、拆装模板的撞击声等，多为瞬间噪声； 运输车辆的噪声属于交通噪声。在这些施工噪声中对声环境影响最大的是 施工机械噪声。 建设期主要施工机械设备的噪声源强（见施工期施工机械设备的噪声 第 59 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 源强表），当多台机械设备同时作业时，产生噪声叠加，一般不会超过 10dB。 施工期施工机械设备的噪声源强 声源强度dB声源强度dB声 源声 源施工阶段施工阶段（A）（A） 78～96100～105挖土机电钻 95100～105冲击机电锤 75～85100～105空压机手工钻土石方阶段 10595～105打桩机无齿锯 90～10590～100卷扬机多功能木工刨 75～88压缩机混凝土搅拌机装修、安装100～11090～100混凝土输送泵（沙浆混合用）阶段 100～105100～110振捣器云石机 底板与结构84100～115电锯角向磨光机阶段90～95电焊机 75～85空压机 交通运输车辆噪声 施 工 阶 段运 输 内 容车 辆 类 型声源强度dB（A） 84～89土方阶段弃土外运大型载重车 80～85底板及结构阶段钢筋、商品混凝土混凝土罐车、载重车 75～80装修阶段装修材料及必备设备轻型载重卡车 施工机械噪声衰减距离（m） 声 级 [dB（A）]序号施工机械556065707585 1190120754022挖 掘 机－ 2195014501000700440165冲击式打桩机 3200110663721混泥土振捣器－ 4190120754225混泥土搅拌机－ 58044251410升 降 机－ 由“施工机械噪声衰减距离表”可知，施工机械的噪声由于声级较高， 在空旷地带衰减较慢，离声源设备80～200m的距离仍可能超标。打桩机 作业时，噪声甚至可影响1500～2000m的距离。在地形复杂、建筑物密集 第 60 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 区，迎声源面的第一、二排建筑物会受到噪声干扰，因此对区块内和区块 周围的居民会造成一定的影响，干扰居民的休息。针对施工期噪声特点， 本评价建议： ?采用低噪声的施工机械和先进的施工技术，从源头降低噪声强度； ?对产生噪声的施工设备加强维护和维修工作，对噪声的降低有良好 作用； ?在施工现场，采用柔性吸声屏替代目前通用的尼龙质地的围幕，既 可抵挡建筑噪声，又可拦住杂物等； ?禁止夜间（22时至凌晨6时）和午间（12时至14时）进行产生高噪声的作业，避免对周围环境造成噪声污染。 采取以上措施后，可最大幅度的降低噪声污染，考虑施工的短时性， 对环境影响较小。 项目建成投入使用后污染物主要为小区内居民生活的废气、废水及生 活垃圾等。为了有效地治理污染源，确保污染物达标排放。 项目所在地有完善的市政下水管网，生活污水经过污水管网、化粪池 处理达到《污水综合排放标准》GB8978-1996中规定的一级排放标准后排 入市政污水管网，最终进入该城市污水处理厂集中进行处理达标后外排。 小区污水处理站作为小区废水预处理用。 该项目营运期废水主要为日常生活污水。生活污水的主要污染物为 COD、BOD、氨氮、SS、动植物油等。该部分废水经隔油池、埋地整装污水 处理设施处理后可以达到《污水综合排放标准》（GB8978-1996）一级标准 第 61 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 要求。 XX•阳光加州商住小区生活污水的处理方法有多种。现阶段大体上采 用的有埋地整装污水净化装臵、有动力污水净化设备及普通化粪池等。其 各主要经济运行指标对照见（三种生活污水处理设施主要经济指标对照 表）。 三种污水处理设施主要经济指标对照表 埋地整装污水有动力污水净化备 注设备名称 技术标准普通化粪池净化装置设备 首 期 投 资(元/m3生活12003000800污水〃d) 运 行 费 用(元/m3生活00.8～1.2清掏费用污水〃d) 处 理 效 果一级标准一级标准三级标准 使 用 年 限>30年<8年>30年 废气污染半径(m)无 味无 味100m外无味 由上表可见，埋地整装污水净化装臵较其它两种方法有明显优点： 污水处理后能达标排放，投资居中，比有动力污水处理设施投资少， 运行费用最低。使用寿命长，管理方便，不耗能，耐冲击。 本评价推荐使用埋地整装污水净化装臵处理生活污水，该方法工艺原 理为A.O法(不收集沼气，无能耗)，污水在厌氧消化池中厌氧水解，污染 物得到一定的降解，经厌氧滤池过滤后，水中SS能进一步降解，同时能 为接触氧化池提供均一水质的污水，在接触氧化池中利用自然温差、地势 差、组织氧流、水流进行好氧反应，进一步降解水体的污染物。 主要是XX•阳光加州商住小区居民生活的厨房油烟、出行机动车尾气 及柴油机组运行时的燃油废气。厨房油烟不仅污染外环境，而且给室内空 第 62 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 气造成污染，危害人体健康。为此，建议项目规划设计中宜考虑在建筑物 内设臵暗烟道至楼顶。 汽车尾气中污染物排放量与车型、车况和车辆数等有关，同时随汽车 行驶状况不同而有较大差别。不同车况时，汽车尾气中主要污染物浓度见 （汽车尾气中各污染物浓度表） 汽车尾气中各污染物浓度表 66车况CO（％）NO（/10）HC（/10）x 空挡10～504.9300～1000 怠速200(按照NOx的1/3计算)4.51200 定速10001.7400 由上表可知，汽车怠速时，汽车尾气中CO、HC浓度较高；随着车速的增加，CO、HC浓度下降，而NOx排放浓度增大。 XX•阳光加州主要噪声源包括生活噪声、车辆行驶噪声，对车辆噪声 应合理安排行使路线，同时加强XX•阳光加州小区的物业管理，减少小区 内车辆的行驶，考虑该部分声源仅65-70分贝，属线状污染源，经距离衰 减后满足《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）2类标准的有关要求。生活噪声声源仅55-70分贝，对周围环境影响较小。同时建设单位采取降 噪吸声处理，墙体隔声可达15分贝以上，吸、隔声治理可降噪达35分贝，采取以上措施后，噪声源（105分贝）到达地面声源小于55分贝，可满足《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中2类标准要求，对周围环境影 响较小。 第 63 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 主要为XX•阳光加州小区内生活垃圾，统一收集后集中运往城市垃圾 处理场进行填埋处理。为了维护XX•阳光加州小区环境卫生，防止垃圾乱 堆乱放带来的负面影响，建议XX•阳光加州小区内应加强物业管理，对住 户进行袋装垃圾管理，并在每户或单元门旁设臵一个直径经50～60cm，高约80～90cm，外观美丽的塑料垃圾桶，内装相应大小的塑料袋，作为 住户的垃圾临时堆存点，XX•阳光加州小区内设立多个垃圾集中投放点， 袋装垃圾经环卫管理人员统一收集后，运往城市垃圾填埋场集中处理。 XX•阳光加州商住项目位于安义县新城区中心迎宾大道以北、前进路 以南。该地段市政基础设施完善，交通条件便利，适于XX•阳光加州商住项目的开发。地块场地规则平整，周边地势平坦，视野开阔，城市基础设 施良好，自然景观条件优越。据安义县环境监测站例行监测数据表明，区 域环境空气质量现状在《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中二级标准范围内，声环境现状临街处达到《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中4类区标准，其它处达到《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中2类区标准。纳污水体水质基本达到《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)中?类水体规划功能。目前该区域生态环境质量现状一般，为典型的城市 生态环境。 1、建设期环境污染以扬尘、噪声和水土流失为主，在局部环境范畴 内能造成不定期定时期的不良影响，只要加强管理，做到文明施工，建设 第 64 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 过程中对环境影响不大。 2、建成后主要污染为生活污水、汽车尾气、交通噪声和生活垃圾等。 3、废水主要为XX•阳光加州小区内污水、生活污水，经埋地整装污 水处理设施处理达标后外排，对受纳水体影响较小。 4、生活废气中的厨房油烟，由暗烟道集中至楼顶排放，对周围环境 空气及住户影响不明显。 5、垃圾采用袋装垃圾收集，交由环卫部门运往城市垃圾处理场进行 集中处理，对周围环境基本无影响。 6、对于高噪声采取吸声降噪，使达标外排，对周围环境影响不大。 1、项目建设必须严格执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时 施工、同时投产的“三同时”制度，认真落实《报告表》中提出的各项污 染防治措施和建议。 2、项目在建设期和营运期应当保证项目所在区域的地表水符合《地 表水环境质量标准》（GB3838—2002）?类标准；环境空气质量符合《环 境空气质量标准》（GB3095—1996）中的二级标准；声环境符合《声环境 质量标准》（GB3069—2008）2类标准。 3、项目施工期，要防止粉尘、废水、噪声、建筑垃圾等对周围环境 的影响。加强施工运输管理，密封运输，防止车辆沿途泄漏污染环境；固 体废弃物、施工余土以及建筑拉圾等必须按照规定进行处理处臵，不得随 意倾倒，不得向水体倾倒；加强施工噪声防治，选用低噪声施工设备，禁 止夜间施工，若因工程作业技术要求确需夜间施工的，施工前应向环保部 第 65 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 门申请，经同意后方可施工。施工期施工噪声执行《建筑施工场界噪声限 值》（GB12523—90）的标准。 4、加强废水污染防治。按照“清污分流、雨污分流”的原则，合理 规划和建设雨水、污水管网。对生活污水要按照《报告表》的要求处理， 并确保达标排放，污水排放执行《污水综合排放标准》（GB8978—1996）一级标准；在安义城市污水处理厂建成投产后，该项目废水要经过预处理 后经市政管网送污水处理厂处理。 5、加强项目使用建筑材料的质量把关，确保各建筑材料符合国家质 量标准。项目建成后室内空气达到《室内空气质量标准》（GB/T18883—2002）的要求。 6、对需要使用机械设备的，要尽量选用低噪声设备，并采取隔声、 减振措施，确保噪声源场界噪声达标，确保噪声不影响周围居民的正常生 活。 7、对拟建设餐饮设施的，规划时要同步设计专用烟道高空排放，要 合理布臵，防止油烟、噪声、废水等污染周边环境。油烟排放执行《饮食 业油烟排放标准》（GB18483—2001）的标准。 8、合理设臵生活垃圾站的位臵，采取措施防止垃圾站异味、蚊蝇等 影响居民生活；生活垃圾送县环境卫生管理部门处理、处臵。 9、项目投入使用前，须向环保部门申请办理建设项目竣工环境保护 验收手续，未经验收或验收不合格不得投入使用。 10、项目投入使用后，须加强管理，确保污染治理设施稳定正常运行， 各项污染物达标排放并符合总量控制指标的要求。 第 66 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 本项目建设符合城市总体规划，具有较好的社会、经济和环境效益。 同时，也存在一定的、合乎常规的不利环境影响因素，其影响的程度和范 围是完全可以接受并能很好处理的。只要切实有效地治理好污染源，防止 污染物对周围环境及自身环境造成不良影响，从环境角度分析，项目就地 建设可行。 第 67 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com （一）土地开发的经济效益主要通过城市土地开发这种投资活动，使 原低效利用的土地转为高效利用，并使城市经济在空间上的密集程度和布 局更趋于合理，以提高城市的聚集效益。城市土地开发的经济效益主要是 以土地产值效益、居住效益、以及运行效益等表现出来。 XX•阳光加州项目的建设，不仅给安义县城市居民基本生活物资需求 提供了保证，而且也有利于当地国民经济的发展，从而提高了土地的综合 利用价值，有利于优化社会经济资源配臵、发挥经济效益和提高资源利用 率。 （二）房地产业作为国民经济的重要组成部门，在国民经济体系中处 于先导性、基础性、支柱产业的地位，在整个国民经济体系中具有十分重 要的地位和作用。由于房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点（直 接和间接与房地产相关的行业达50多个），本项目建设不仅可以为安义县 的房地产行业自身发展注入了生机，也将直接促进安义县建筑业、建材业、 金融业的发展。 本项目还是安义县的财政收入开辟了重要来源。XX•阳光加州建设项目作为一个房地产开发住宅类项目，不仅项目本身可以提供大量的税金和 土地使用权出让费和利润等直接增加安义县的财政收入，同时作为开发住 宅类居住小区，将聚集大量的消费人群，为该区域内的大量聚集商业的发 展提供了消费客源，也就必将给安义县的经济和社会效益创造不可磨灭的 价值。 XX•阳光加州项目位于安义县新城区中心，迎宾大道以北、前进路以 第 68 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 南。该地段市政基础设施完善，交通条件便利，齐全的生活配套设施，适 于XX•阳光加州项目的开发。地块场地规则平整，周边地势平坦，视野开 阔，城市基础设施良好，自然景观条件优越。 本估算是根据各设计专业提供的各项资料有关资料进行编制的。 （1）《江西省建筑工程消耗量定额及统一基价表》（2004）； （2）《江西省装饰装修工程消耗量定额及统一基价表》（2004）； （3）《江西省安装工程消耗量定额及统一基价表》（2004）； （4）《江西省建筑安装工程费用定额》（2004）； （5）《江西省建筑工程计价办法（试行）》（2002）； （6）《江西省市政工程预算定额》（2002）； （7）江西省市政工程费用定额（2002年）和参考同类型工程指标， 并结合现行市场材料价格而估算的。 项目预计总投资为13784.52万元，其中：土地费用3268.14万元，前期工程费137.66万元，建安工程费为7043.83万元, 基础设施建设费263.59万元，公共配套设施费为63.54万元，开发期间税费242.89万元，不可预见费352.19万元，管理费用330.59万元，财务费1376.27万元，销售费用705.81万元。详见：项目投资费用估算表 第 69 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 建筑或土地单价（元/项目名称 总价（万元） 备 注 面积（?） ?、台） 1、土地成本 22679.33 3268.14 单位土地面积计 东地块（47#-49#用地） 13476.23 360 485.14 详见土地成交合同 B地块 11380.06 2445.5 2782.99 详见土地成交合同 2、前期费用 137.66 规划设计费 80963.61 8 64.77 单位建筑面积计 可行性研究费 80963.61 2 16.19 单位建筑面积计 地质勘测费 22679.33 10 22.68 单位土地面积计 土地整理及平整费 22679.33 15 34.02 单位土地面积计 3、建安工程费 7043.83 土建工程 80963.61 750 6072.27 按每单位建筑面积计 电梯、水电安装、消防、80963.61 120 971.56 按每单位建筑面积计 弱电、智能化系统等 4、基础设施费 263.59 道路及园林绿化工程 10166.58 100 101.67 室外土地面积乘以单价 供水、电等 80963.61 20 161.93 按每单位建筑面积计 5、公用设施配套费 1270.80 500 63.54 单位建筑面积计 6、开发期间税费 80963.61 30 242.89 7、不可预见费 7043.83 5.0% 352.19 建安工程费的5%计提 1、管理费用 11019.66 3.0% 330.59 以上1～6项累计的3% 2、销售费用 23527.04 3.0% 705.81 销售收入的相应比例计 n3、财务费用 12408.25 1376.27 V*(1+5.40%) 一 + 二 第 70 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 结合本项目的实际情况及公司现有资金的周转现状，项目资金的主要 来源为自有资金、房产预售款。 项目开工之后按照相关规程与施工进度计划表的安排，预计能在 2010年6月份顺利地取得预售许可证，并开始对外销售。住宅因总量不 大，加之项目所处地段较好，只要其他相关条件到位，销售难度不大。商 业部分的销售关键看招商这块的执行力度，执行到位的前提下，再加上部 分住宅已售出，居住氛围越来越浓，临街商铺估计在住宅基本售完时可销 售完毕。建议找专业的房地产销售代理公司进行营销。预计项目销售进度 如下表所示： 序号 项 目 2010 2011 2012 1 住宅销售 20% 40% 40% 2 商业销售 50% 50% （1）商业部分 XX•阳光加州商业部分对照项目较早前已开发并销售的商业价格，依 据个别因素、区域因素、市场背景等因素进行分析，通过交易情况、交易 日期、房地产状况（包括区域状况、实体状况）修正，得出项目商业销售 价格及未来的波动情况。 （2）住宅部分 第 71 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 对照XX〃阳光加州较早前的住宅销售价格，以及本项目的位臵、周 边环境、市政配套、建筑质量、交通、楼盘规模、朝向、外观及信誉、户 型设计、环保等方面的因素进行对比分析，结合其他项目的销售价格和产 品之间的差异比较，以及市场能够承受的价格制定本项目的均价。具体销 售收入情况详见下表： 单位：万元 序号 项目 合计 2010 2011 2012 1 销售收入 23527.04 2268.57 10416.95 10841.52 1.1 住宅收入 11934.66 2268.57 4734.41 4931.68 可销售面积 49316.76 49316.76 49316.76 销售率（%） 20% 40% 40% 销售单价(元/?) 2300 2400 2500 1.2 商业收入 11592.39 5682.54 5909.84 可销售面积 22730.17 22730.17 销售率（%） 50% 50% 销售单价(元/?) 5000 5200 2 销售税金及附加 1282.22 123.64 567.72 590.86 2.1 营业税（5%） 1176.35 113.43 520.85 542.08 2.2 城市维护建设税（5%） 58.82 5.67 26.04 27.10 2.3 教育费附加（3%） 35.29 3.40 15.63 16.26 2.4 交易管理费（1%） 11.76 1.13 5.21 5.42 3 税金及附加后收入 22244.82 2144.93 9849.23 10250.66 现按照市场预测的销售价格对项目本身的经济效益进行分析，结果详 第 72 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 见下表（计算过程详见：项目损益表）。 序号 项 目 数值 单位 备注 1 销售收入 23527.04 万元 2 开发建设投资 13784.52 万元 3 销售税金及附加 1282.22 万元 4 利润总额 8460.29 万元 （1-2-3） 5 所得税 2115.07 万元 25% 6 税后利润 6345.22 万元 以上表数据测算，项目的税后投资利润率为46.03%（税后利润/开发建设投资），因此，测算数据表明项目具有较好的市场盈利能力。 1、净现金流量计算（详见：项目全部投资财务现金流量表）。 2、财务净现值计算 财务净现值（FNPV）是指按设定的折现率i计算的项目计算期内各c 年净现金流量的现值之和。计算公式为： 式中：CI—现金流入量 CO—现金流出量 （CI-CO）t—第t年度的净现金 n－tFNPV＝?（Ci－Co）（1＋ic） 流量； t＝1t n—计算期 ic—基准收益率或设定的折现 率，本项目取12%。 财务净现值等于或者大于零，表明项目的盈利能力达到或者超过按设 第 73 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 定的折现率计算的盈利水平。本项目在设定基准折现率为12%的情况下，财务累计净现值为2364.09万元（税后），表明项目在收益率为12%时，仍有超出的2364.09万元收益。（详见：项目全部投资财务现金流量表） 3、财务内部收益率 财务内部收益率（FIRR）是指项目在整个计算期内各年净现金流量现 值累计等于零时的折现率，它是评价项目盈利能力的动态指标。其表达式 为： 式中：CI—现金流入量 n-t?（Ci－Co）(1+FIRR)=0 CO—现金流出量 t＝1t （CI-CO）t—第t年度的净现金流量； n—计算期 本项目的财务内部收益率为：25.40%（税后），大于行业基准收益率， 表明项目盈利性能够满足要求。（详见：项目全部投资财务现金流量表） 投资回收期（P）是指以项目的净收益偿还项目全部投资所需要的时t 间，一般以年为单位，并从项目建设起始年算起，表达式为： P t Σ（CI-CO） =0 t t=1 投资回收期根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量为正值 时的时点，即为项目的投资回收期。计算公式为： P累计净现金流量开始出现正值的年份数-1+上年累计净现金流量的t 绝对值/当年净现金流量值。经测算，本项目投资回收期为3.36年（税后）。（详见：项目全部投资财务现金流量表） 第 74 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 投资回收期越短，表明项目的盈利能力和抗风险能力越好。 单位：万元 序号 项 目 合计 2009年 2010年 2011年 2012年 1 现金流入 25527.04 0.00 2268.57 10416.95 12841.52 1.1 销售收入 23527.04 2268.57 10416.95 10841.52 1.2 回收固定资产余值 0.00 1.3 回收流动资金 2000.00 2000.00 2 现金流出 17066.75 5405.80 7167.47 3667.34 826.13 2.1 开发建设投资 13784.52 3405.80 7043.83 3099.62 235.27 2.2 流动资金 2000.00 2000.00 2.3 销售税金及附加 1282.22 123.64 567.72 590.86 3 净现金流量 8460.29 -5405.80 -4898.90 6749.61 12015.39 4 累计净现金流量 -5405.80 -10304.70 -3555.09 8460.29 5 所得税 2115.07 2115.07 6 税后净现金流量 6345.22 -5405.80 -4898.90 6749.61 9900.31 7 累计税后净现金流量 -5405.80 -10304.70 -3555.09 6345.22 计算指标： 税前 税后 财务内部收入率： 31.87% 25.40% 财务净现值（i=12%)： 3708.25 2364.09 投资回收期： 3.30 3.36 第 75 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 由于项目存在不确定性，这些不确定性会影响到项目的销售收入、销 售面积以及建设投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效 益。财务指标的具体敏感程度见敏感性分析表： 投 资 销售收入 序号 项 目 基本方案 5% -5% 5% -5% 1 内部收益率(%) 25.40 22.87 27.41 28.62 18.31 较基本方案增减百分点 -2.53 +2.01 +3.22 -7.09 2 投资回收期（年） 3.36 3.55 3.15 2.26 4.71 较基本方案增减(年) +0.19 -0.21 -1.1 +1.35 根据项目的敏感性分析，得知销售收入及销售面积对项目的影响的敏 感程度较大，因此在项目的销售环节，应极大销售力度，扩大销售率，增 加销售收入。 项目的最低售价（均价）盈亏平衡是指开发的物业售价下降到预定可 接受的最低售价，再往下降的话，项目将出现亏损。 按照项目测算的数据，项目总投资为13784.52万元，可销售的总面 积为72046.93平方米，因此，含税最低销售均价测算为： 含税最低销售均价=总投资/项目总可售面积?（1-销售税金及附加） =13784.52×10000?72046.93?94.55% =2023.55元/平方米 因此，项目的最低销售均价应不低于2023.55元/平方米,若销售均价低于2023.55元/平方米对外销售，则本项目将亏损。 第 76 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 项目的最低销售面积（销售率）是指，在预定的房屋售价条件下，要 达到最低的盈利或是保本经营，项目所需销售的最低面积或最低销售率。 按照项目测算的数据，项目总投资为13784.52万元，销售均价为 3265.52元/平方米，则项目的最低销售面积或销售率为： 最低销售面积=总投资/销售（均价）价格 =13784.52×10000?3265.52平方米 =42212.33平方米 经测算，项目最低销售面积为42212.33平方米，占总销售面积 （72046.93平方米）比例为58.59%。因此，项目销售面积应达到42212.33平方米以上、销售比例超过58.59%，项目才能获得盈利。 第 77 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 1、目的可持续性。本项目的建成，将会对本地段的环境及景观起到 重要的改善作用。由于本项目的实施，将会使该地区环境得到改善。本项 目的规划设计标准高，具有合理的功能性和现代性的户型设计，以及良好 的社会环境和周边环境，不仅改变了人们的居住条件，也点缀了城市容貌。 2、社会就业。本项目建设中建成后，小区的物业管理和商业店铺， 将吸引新的投资和就业机会，为现阶段不景气的社会和就业环境带来一丝 暖意。 3、对开发公司影响。本项目的建成，可以增加开发公司的业绩，体 现公司的实力和企业精神，树立良好的企业形象。为公司在本地区的进一 步发展打下良好的基础。 4、对人和社会的影响。（1）对社会的影响。本项目所处地段，位于 安义县新城区中心，项目建成后，可以有效改善安义县新城区中心环境， 为人们提供一个良好的居住空间。（2）对社会经济发展的影响。本项目的 建设，将先进的施工技术，高效的施工组织和新型的材料引进到本地，将 会促进本地的建筑业更快更好发展，走向高效率、高质量和高标准，有利 于当地的经济发展。（3）对社会的经济影响。本项目的建设，将会为社会 提供一定数量的工作岗位，为缓和社会失业率做出一些贡献，也为当地财 政收入提供了税收，不仅为当地居民增加了生活设施，而且推进了当地经 济的繁荣。 第 78 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 本小区绿化率较高，将会提高城市绿化面积。同时小区在建设过程中 大量运用环保建材，推动本地段环保工作的开展。项目的现代建筑，有效 的美化了市容，更重要的是改善了人民的居住水平，创造出一个良好的生 活环境。为达到上述目标，本项目在规划中本着以人为本，注重生态的原 则，合理组织绿化和交通体系，完善公建和住宅的布局，力争创造出一个 宁静、亲切、安全的居住环境和开阔方便的公共环境以及自然优美的生活 环境。由此可见，该项目建成后将具有良好的环境效益。 该项目的建成，将会进一步促进安义县的经济社会发展，满足人们的 居住需求，也会给房地产开发公司带来一定的效益，会产生比较明显的社 会效益。 本项目市场定位为中、高档住宅客户群。通过对利益相关者的需求调 查分析，研究目标人群对项目建设内容的认可和接受程序较高，当地居民 利益相关者对项目及开发商的品牌信誉的支持程度较高，拟建项目能够为 当地社会环境、人文条件所接纳，与当地社会环境的相互适应性很强。 1、对当地经济发展政策的适应性。安义县房地产业的发展目标是建 立和完善以普通商品房和经济适用住房建设为主导，以廉租住房、高档住 宅为补充的住房保障体系，项目的建设符合安义县“十一五”房地产业的 发展目标。 2、项目承担机构的适应性。本项目采取公开招标的方式选定施工队 伍，要求承建单位具有一定的信誉，做到公平、公正、公开。 第 79 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项 目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施的措施方案。 成本风险：主要是建筑材料的上涨造成成本的的提高，同时也有人为 决策失误导致成本上升。 市场风险：就本项目而言，主要体现在销售价格和销售率不能达到预 期目标，如果建成后出售不畅，不但是本项目的问题，同时也会涉及到公 司以后的发展。 其他风险：包括政治风险、自然风险、信用风险、经营风险，从目前 安义县市场情况看，上述风险对建设单位的影响不大。 项目工期：首先要用科学办法来编制工程进度计划，要充分考虑当地 正常的雨季和其他恶劣天气影响，使工期不受正常的天气环境影响。其次 要在管理上下功夫，严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业 绩的监理公司对项目进行监理。 投资决策：上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键作用，因此 要在项目前期阶段市场调查和更多的市场分析的基础上做出决策。各部门 密切留意和跟踪市场动态，做到各个阶段的市场预测，及时调整策略，从 而降低投资风险，减少不必的损失。 第 80 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 根据《中华人民共和国招标投标法》和《江西省人民政府贯彻国务院 办公厅关于进一步规范招投标活动若干意见的意见》(赣府发［2005］22号)的相关规定，确定该项目的招标方案。 本项目承办单位为XXXXXXXXX开发有限公司。公司成立于1993年8月21日，注册资金1300万美元，由自然人周永辉出资组建。企业具有房 地产开发一级资质。 XX〃 阳光加州商住项目 XX〃阳光加州项目本次规划总用地面积为22679.33平方米，其中东地块（47#-49#楼）用地面积13476.23平方米，B地块用地面积11380.06平方米。项目用地建筑总基底面积为12148.07平方米。 项目总建筑面积80963.61平方米（计容面积：58178.79平方米），其中东地块（47#-49#）建筑面积为57723.23平方米（计容面积：38836.53平方米），B地块建筑面积为23240.38平方米（计容面积：19342.36平方米）。项目建设的物业类型主要为商业用房和住宅。 建设内容：XX•阳光加州商住项目的建设，是以市场为导向，本着以 人为本的、科技为本的理念建设开发的，主要以住宅建设为主，商业为辅 助配套的特色精品项目。建设内容主要有：3栋高层及小高层（47#、48#、 第 81 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 49#楼）及7栋多层建筑物（B地块）、以及小区物管房、垃圾中转站等公 共配套设施。 XX〃阳光加州以住宅建设为主，商业及休闲娱乐等相关配套工程为辅。 建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别性，通过群体空间组合体现整体 造型艺术美。项目采用了XX〃阳光加州小区一期同样的南加州风格的立 面设计,该风格既有西班牙的华贵、细腻、经典，同时又体现了美国的简 约、洒脱、阳光、向上。XX〃阳光加州将这种异域风情在安义呈现：坡度 平缓的屋顶，紧凑的屋檐，大量采用红褐色石板瓦，厚实而稳重；外立面 统一使用仿石涂料。配合墙基和花园部分的暖色调砂岩石材，和谐而柔美； 西班牙式的窗型，附以上好的铝合金窗框，质朴而洋派，并通过建筑细部 设计进一步的刻画，使本次建设内容成为升级版的XX阳光加州小区。 项目建筑材料均采用新型节能建筑材料。 项目地处安义县新城区中心，迎宾大道以北、前进路以南。 项目建设期限为2年，即2009年10月至2011年9月。 本项目总投资13784.52万元，其中建安工程费为7043.83万元，其他费用6740.69万元。 结合本项目的实际情况及公司现有资金的周转现状，项目资金的主要 来源为自有资金和房产预售款。 XXXXXXXXX开发有限公司 第 82 页 江西鑫泰投资咨询有限公司 南 昌 市 省 府 大 院 北 二 路 71号 TEL：0791--6281992 EMAIL：xjtzjb@163.com 本项目拟对建筑工程、设备及安装工程和工程监理进行招标，估算 招标金额7193.83万元，其中建筑工程6072.27万元,设备及安装971.56万元，工程监理150万元。 建设项目建筑工程、设备及安装工程和工程监理采取委托招标方式 进行招标。整个工程分为3个标段，即：建筑工程、设备及安装和工程监 理各１个标段。 建筑工程要求二级资质以上，监理单位要求乙级以上。 项目建筑工程、设备及安装工程和工程监理，都采用公开招标方式 进行招标。 本项目工程采用招投标价款一次性包干，其材料采购由投标单位自 行采购。 第 83 页