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城市规划对房地产开发的调控作用.doc

城市规划对房地产开发的调控作用.doc

上传者: 我还在你心里_ 2017-10-15 评分 0 0 0 0 0 0 暂无简介 简介 举报

简介:本文档为《城市规划对房地产开发的调控作用doc》,可适用于综合领域,主题内容包含城市规划对房地产开发的调控作用一、我国的空间规划体系区域规划区域资源的合理利用和生产力布局土地利用总体规划城乡土地资源的合理利用城市规划各级城镇的合符等。

城市规划对房地产开发的调控作用一、我国的空间规划体系区域规划区域资源的合理利用和生产力布局土地利用总体规划城乡土地资源的合理利用城市规划各级城镇的合理发展和布局三项规划具有密切的关系需要协调一致在评估规划中评估有一条非常重要原则就是合法原则就是评估、经济的对象必须是合法的。因此在进行房地产评估时必须掌握很多相关的法律的知识否则就会出现种种问题。例:年广西某评估机构评估一个矿业公司的破产项目该公司要把财产、土地、房屋转给另一家公司。评估以后职工认为评估价格过低断定公司的经理和另一家公司勾结从中取利。职工生活受到影响将其告到公安部门。通过分析调查该评估公司工作态度随意。他们的估价违反了一个很大的错误就是根据当地的城市规划的条件来评估的。一是城市规划规模很大评估结果不准确二是规划不是法定规划没有经过上级人民政府批准评估结果不合法。评估的前提是错误的所以在评估的过程中一定是按照法律法规来办事按照原则来办事。城市规划的编制是具有法律依据城市规划法早于《房地产规划法》也早于《土地管理法》今年修订正式改为《城乡规划法》《城乡规划法》在年月日正式执行。房地产的开发方面的三类规划:一是区域规划是由国家的发改委制定的规划被称为“主体功能区规划”二是土地利用总体规划是由国土资源系统以土地资源的合理利用为核心的规划三是城市规划房地产的开展、房地产的评估根据《中华人民共和国城镇房地产管理法》主要是在城市的规范中实行的。城市规划跟房地产的开发、房地产的评估关系更为密切。三类规划关系相当密切在新的《城乡规范法》中提出了三者的关系区域规划是城市规划的依据城市规划的编制是根据区域规划制定发展目标、生产力的合理布局来编制。土地利用总体规划和城市规划是相互衔接的关系在城市发展的布局中土地利用的规模城市规划不能够超越土地利用总体规划。二、城市规划城市发展的纲领城市建设的蓝图城市管理的依据所谓城市规划首先城市发展的纲领也就是说城市的发展城市的社会、经济活动在这个空间里面包括的建设活动都要按照城市规划去发展。作为城市发展的纲领主要内容涉及到城市发展的方针、城市发展的战略其次城市规划是城市建设的蓝图第三城市规划是城市管理的依据。城市的一切建设活动都要依法有序的进行城市规划管理的依据是城市规划。涉及的具体的形式就是规划部门给予建设的依据两证一书建设规划许可证、建设工程规划许可证和建设项目选意见书。三、城市规划的阶段性城市规划按总体规划和详细规划两个阶段编制不同的阶段解决不同的问题城市总体规划是详细规划的依据详细规划是总体规划的补充根据新的城乡规划法现在规定凡事招牌挂的土地不需要建设项目选址意见书。城市规划的特点:城市规划和其他规划不一样它具有阶段性先编制总体规划就是整个城市作为规划范围首先考虑整个城市的合理规划问题。在整个城市编制完毕以后对城市的各个部分、各个地段、各个街道、各个小区搞规划。无论是总体规划和详细规划都跟房地产的关系相当密切。城市规划分阶段的原因:主要原因是不同阶段解决的问题不同。总体规划解决的是战略问题:城市发展的方针、城市发展的方向、城市发展的布局、城市发展的规模、性质、城市发展的构架。也就是不同的发展阶段所解决的问题是不一样的。年唐山大地震后的建设需要有一个新的规划先搞总体规划然后再选址地质条件最安全的地段地区为居住区第三步决定建设标准。规划分总体规划和详细规划总体规划是详细规划的依据。例:从房地产开发的角度来看特别在北京地区盖别墅明显就是郊区有山有水的地方。从估价的角度价位肯定比较好。而在北京八十年代以前很多开发活动都围绕着两大水库一个密云水库、一个怀柔水库。两大水库在北京的总体规划中是水源保护地不允许在两水库周边搞城市开发建设。这是就所谓的总体规划是详细规划的依据。但这也并不能说明详细规划不重要。因为详细规划要把总体规划的意图更加的具体化。在北京的总体规划中奥运中心有三个选址的方案一个南边的亦庄地区一个是东北边的望京地区还有一个就是现在的场地。在总体规划奥运中心仅仅是宏观上的东西在北京的正北方。涉及到多少场馆、场馆的涉及标准、要求、交通问题都需要怎么解决,所以详细规划是总体规划的补充。四、城市总体规划的基本内容合理安排市域范围的城乡居民点体系城市定位确定城市发展的性质、目标和人口用地规模确定城市用地发展方向和布局划定城市发展空间管制范围布置城市交通等基础设施和社会服务设施的建设总体规划的基本内容(一)总体规划根据编制的要求归纳为五个方面:第一个方面是:合理安排适应范围城镇居民的体系现代化的城市除了一个中心城市或者城市中心区之外的城市周围还需要建设一些新的城市第二个方面是对城市进行定位所谓定位就是指城市应该发展成什么样的城市。涉及到了城市的发展战略问题第三个方面是确定整个城市的用地发展方向第四个方面是确定城市发展的空间管制的范围。在规划区中并不是所有的地方都可以搞开发。在空间管制的范围中大体划分三类地区:第一区是适宜建设区第二区是限制建设区第三区是禁止建设区。第五个方面内容是布置城市交通等基础设施和社会服务设施的建设。五、详细规划控制性详细规划:应用控制性的指标对地块的使用性质和开发强度进行有效控制修建性详细规划:结合建设项目对建筑群体和各项配套设施进行具体的布置控制性详细规划是修建性详细规划的依据详细规划的基础内容第一部分是控制性详细规划涉及一系列控制性指标对每一个地块的使用性质、开发强度和地段的景观风貌进行控制。其中指标体系又分为两大类一类是刚性:包括八项指标一是土地使用性质二是建筑密度三是限制高度四是容积率五是建筑物退“红线”的距离六是绿地率七是停车场的位置八是社区的配套设施。第二部分是修建性的详细规划修建性的详细规划就是结合建设项目在控制性详细规划的基础上主要是对建筑群体和各项的配套设施进行具体的规划布置。修建性的详细规划不是法定的规划可以在市场上解决。六、城市规划的期限远景规划年近期建设规划年在城市规划中分为二部分:第一部分是远景期的规划考虑二十年甚至的有些问题展望五十年第二部分是在规划中有近期建设规划一般是五年。为什么将规划分为两个期限呢,远景的规划主要是城市建设的复杂性要按照规划实施没有二十年不可能把所有的规划的内容都拿下来城市建设相当复杂考虑就比较长远。远景规划例子:十年以前如果坐火车是在北京站下车现在坐火车从太原到北京的话是在西客站下车。西客站在上个世纪五十年代就列入规划项目当时客流量不太没有经费在改革开放后联系相对比较密切西客站计划启动如果没有总体规划现在可能会在石景山坐火车会特别的不方便。眼光长远一些会有很多好处。北京的地铁和轨道交通系统还需要展望五十年。到了二零五零年北京的轨道交通达到五百五十公里如果规划只考虑二十年或十年规划肯定不全面。所以远景规划必须考虑长远考虑问题全面不要被眼前利益蒙蔽。近期建设规划近期建设规划对于国家来讲都是五年规划城市建设的项目如果能够纳入国家的规划里面投资就有保证。七、城市规划的特点综合性地方性政策性法律性综合性城市规划不是一项单纯的建设规划涉及的范围是综合性的问题首先按照新的规划法统筹城市、乡村的建设。内容不仅仅包括涉及到物质性的规划同时还涉及到经济问题、社会问题、人口问题。是一项综合性的问题。城市规划有着很强的地方性由于各个地方的情况不一样所以城市规划的指标、城市发展方针、城市发展规模、城市用地标准都是不一样的。城市规划有很强的政策性需要体现国家的方针、政策。城市规划的法律性必须要依照规划法来批准而且要按照严格的法律程度来编制。新的城市规划法规定城市规划法的制定要报级上级部门批准。若需要修改需原批准部门同意才可以修改。征求公众意见而且把公众意见作为附件上交。八、房地产开发的策略房地产开发的策略包括下列五方面的内容第一方面:开发城市第二方面:地段的选择第三方面:开发内容第四方面:开发规模第五方面:制定开发策略开发预期。哪些城市具有最有潜力,前景最好,首先搞清楚房地产开发和经济发展的关系房地产的市场有强烈区域性作为宏观的选点就必须了解全国经济发展的形式区域的差异。以前全国把整个区域分为四大块东部沿海地区、中部地区、西部地区还有东北地区。四大区域政策不一样现在国家正在制定主体功能区的规划主体功能区就是指在这个区域内体现了国家开发的政策。国家的主体功能区首先把国家分为四大类地区。第一类地区:重点发展区所谓重点发展区就是指具有良好的资源环境基础现在的经济不是很发达所以在这个地方发展可以大大提升社会经济发展的水平。举例:东部沿海城市最有潜力的城市是:一是环渤海地区以天津、新港为龙头环渤海的一圈从大连、银口、锦州、葫芦岛、锦州一直到秦皇岛、唐山、天津、河北的黄华、山东的龙口、烟台、威海。从这些城市来看面对东北亚有大城市依托环渤海地区具有大量荒地、盐田。不占用耕地、资源相当丰富。主体功能区是非常有开发前景的区域。国家要求加强经济、城市的发展速度。第二类地区:优化开发区优化开发区是指经济基础达到相当高的水平。但是受到了资源环境的制约未来还要发展但是发展的模式是以提高质量为主。对这些城市考核的质量指标。第三类地区:限制开发区限制开发区就是某些条件还不完全具备或者属于生态比较敏感的地区开发以后可能会对生态环境产生一些负面的影响。第四类地区:禁止建设区禁止建设区由于各种条件的限制不能进行城市建设和房地产的开发的活动。九、城市规划对房地产开发有什么影响,在城市规划中很重要的一项内容就是总体规划确定城市的人口规模人口的规模制定以后还有城镇化的速度如果能确定的话至少明确了房屋的需求量。在八十年代房地产业开发中珠江三角洲最火那是因为珠江三角洲的经济和人口增长比较快采用了全国几千万劳动力。深圳在八十年代人口只有三万人而现在深圳户籍人口就有一百七十万再加上没有户籍至少已经有一千二百万。十、城市的用地规模(一)市规划里的用地根据不同的类型划分:下面看城市的布局和城市的土地利用对房地产的开发也有重要的影响首先回到关于城市用地的规模城市土地利用里首先讲了城镇土地的分类和标准按照城市规划来讲城市用地是分为十类十大类。在评估范围内主要是集资用地:包括住宅、城镇住宅用地以及包括了居住区范围里面包括居住区小区的道路和公共配套设施的用地都属于居住用地的范围。所以在评估的时候要看用地的性质上面写的居住用地实际上就包含了除了住宅所占的地方以外也包括了住宅配套的一些用地大约占。公共设施用地范围很广评估范围里面的属于公共设施用地的一类是商业服务用地(专业商场、总合购物中心、写字楼)另一类是机关团体的用地、学校用地、文化教育机构用地、医疗卫生的机构用地、体育设施的用地都是公共设施用地大约占。工业用地主要是指工业区范围里面的用地除了厂房车间以外还有为工业服务的一些用地一般占至。仓储用地一般占。(二)用地的标准:按照国家规定城市用地的标准分四个档次。地级是按照每个城市居民人均的用地档次人均平方米到平方米第二个档次是平方米到平方米第三个档次平方米到平方米第四档次最高的标准由平方米到平方米。用哪个档次哪个标准各个地方根据不同的情况。如北方地区标准可以高一点北方地区耕地面积要比南方多一点第二北京地区的居住区考虑日照到冬季太阳的高度角是不一样在南方来讲到冬季太阳位置是最低的到北方冬季房屋的间距要拉大在南方太阳的入射角较高建筑靠的较近还是可以看到的太阳所以我国南北情况不一样东西情况不一样土地的情况也不一样。十一、城镇布局城镇布局对房地产的影响城市是指城市的行政管辖范围内的空间。一种是城镇管辖范围里的空间叫城市如北京的城市管辖范围平方公里另一种是人聚集的区域如北京中心区五环以内的空间。城市规划区与建城区。城市规划区即是规范又是管理的概念也就是这是城市规划涉及到的地区一个是指城市规划的用地范围另外在城市规划用地范围相关的地区。建城区就是指建筑连片同时即有基本的城市基础设施的地区。基本设施有道路、电力、给水、排水。由此知道在这一范围里我们要把城市合理的组织用地、道路各个功能很好的组织起来这一工作就叫城镇布局。城镇布局根据不同的地区有不同的形式最常见的布局就是集中式的布局。()集中式布局:所谓集中式的布局就是在城市的中心有中心区在中心区里集中了大量的公共服务的设施、广场。中心区的外围是居住区居住区的外围是工业区是一个千层式的布局。集中式的布局最有利的因素就是比较紧凑用地很经济各种服务设施的半径可以最大发挥服务的效能。()带状的布局是指由于受到地型的限制如山谷、河流。主要优点不集中环境好但是带状两端交通联系很困难基础设施发挥的效益不够高。()组团式的布局是指在大的范围里面是分散的由于地形的关系把每一个城市分为几块每一个块相当于一个组。组团式的布局正好集中布局的缺点恰恰是组团式布局的优点。(一)城市布局、城市土地利用对房地产开发的影响主要有三个方面:城市发展的主要方向必须要有大量可供城市建设的用地。这一地区有良好的工程地质条件。这一地区是否有良好的基础设施条件交通是方便用水是否好。根据这些因素在城市规划里往往有一个布局的原则比如有很多城市有一些概括的语言有一个选择发展的方向。(二)城市用地的性质决定房地产的结果房地产的结构与城市性、用地性质关系很大。如像首都省会城市一般来讲规划部门都是考虑总合功能功能考虑政府职能考虑现代服务业。所城市的性质包括土地利用决定了房地产开发的结构。(三)城市的空间管制管制的范围影响了房地产开发地段的选择十二、城市对外交通十三城市道路交通城市的基础设施对房地产开发的影响(一)交通道路系统对房地产投资的导向作用城市交通首先城市交通分为城市对外交通和城市市内交通对外交通的设施一般来讲包含了三个方面:铁路设施、机场设施、公路设施沿海的城市还有港口设施。从运输角度来讲管道运输也是对外交通。城市对外交通设施与城市的关系是对外交通设施对城市是一把双刃剑城市的发展离不开对外交通。对外交通对城市也有严重的干扰如噪声。一般来讲对外交通的设施与城市有关的部分要放在城市里。城市交能就是指城市内部的交通城市内部的交通主要是通过城市的道路来实现的没有道路就没流通。所以城市的道路是一个城市的估价。目前我们国家的道路按照重要性分为四大类:快速路、主干路、次干路、支路。快速路就是要保证在城市范围里面两点之间的交通是以快捷为目的所以快速路不能够有过多的平面交叉。主干路是沟通了城市的各个功能区串联在一起一般比较宽。城市交通的问题不完全是路多路少问题是路宽路窄的问题同时还有很多问题如土地利用不合理也可以导致城市交通的拥挤管理问题。公交优先成为我们国家当前城市公共交通的一个优先政策从未来的发展事态来看主要是鼓励优先发展公共交通。(二)交通道路系统对房地产的投资的作用土地利用影响了交通同时交通道路系统也影响了开发和利用。明显的交通起着一个改善地块改善房屋区位的作用。道路的建设交通系统的改善实际上对土地是有很大的争执作用。对外交通线路对房地产投资导向作用相当重要除交通以外各项配套的设施基础设施对房地产的影响也不能忽视如给水、排水这些设施即有正面的影响同时也有一些负面的影响都需要研究。(三)环境质量是人们追求宜居的重要因素在人们生活水平提高的情景之下对环境的要求越来越高所以一个环境工程还有环境设施的改善已经成为我们对房地产的开发具有很大的影响。研究城市规划研究城市环境实际上跟我们的评估是有很大的关系同时创造了更好的城市环境各种基础设施显然我们整个城市土地整个城市房屋也是会增值的。从未来的发展趋势国家根据中国人多地少的国情制定了关于节约集约利用土地的一个基本国策所以要做到节约集约适当提高土地的开发强度增加土地的容积率和使用效率提高的使用效率应该讲是未来的一个发展的方向。过去有一种观念认为城市规划对房地产开发它们相互关系是一个制约的关系。我觉得比较片面。一个地区或者一个楼盘他的开发强度从开发商的考虑来讲只是能够取得最高的利润但是从规划角度来看我们制定的开发强度制定的容积率不仅仅要看开发的经济效益同时要考虑到环境社会的影响。例如:如果在一个很小的范围里都搞超高层的建筑层数超过了三十层以上第一个结果就是在这一地方要聚集大量的人流如果是写字楼就要有大量的职工上班。所以房地产开发即要考虑到经济效益同时也要考虑到环境的效益、社会效益以及城市环境容量基础设施的存在能力这就是城市规划考虑开发强度的出发点还要从景观角度来考虑。适当的提高开发强度这是国家提倡的现在我们用地很紧张贯彻国家节约、集约利用土地国策的一个重要方面提高开发强度也不是无限的即使从退一步从经济效益来讲超高层的建筑高容积率的地方如果是高强度的开发区人与人之间的联系方式必然是走垂直方向的联系实际上降低了工作效益同时使我们能源损耗增大所以这就是在城市规划和房地产就开发强度来讲规划师和开发商的理念不完全一样从整体上有利于开发整个城市景观的面貌。实际上房地产的开发和城市规划也是个互动关系在我们的规划没有得到很好的贯彻的时候在快速的发展阶段由于地方以及地方政府的某些厉害关系往往政府的官员能管规划师。但是政府的官员屈服于房地产开发商、投资商的压力特别是一些比较经济欠发达地区很想引进项目这时开发商成为了主导地位在这种情况下房地产拉着规划走这一规划就无法起作用。十四、城市、区域规划制定房地产开发策略的基础、在全国何处开发,、如何开发地段选择,、开发什么,、开发规模多大,、开发预期,十五、区域规划对城市房地产开发投资的影响房地产市场具有强烈的区域性区域规划揭示全国投资环境、开发潜力的差异主体功能区对房地产开发具有重要的引导作用十六、城市规划明晰了房地产的供求关系城市化、城市人口的增长规模决定了房屋的需求量城市的用地规模决定了房地产的供给人口增长快、用地潜力大是房地产投资的优选城市十七、城市布局、城市土地利用对房地产开发的影响城市用地发展的主要方向就是房地产开发的热点城市用地的性质决定了房地产的结构城市的空间管制影响房地产开发地段的选择十八、城市基础设施建设对房地产开发的影响交通、道路系统规划对房地产投资的导向作用各项配套设施对房价的影响不容忽视环境质量是人们追求宜居的重要因素十九、城市规划与房地产开发强度提高开发强度的实质是节约土地降低土地成本增加利润提高开发强度是有限的过度开发不等于土地集约利用城市规划控制土地开发强度的指标二十、实证分析,北京新一轮城市总体规划北京的风水()北京的地形看这张图北京市是在华北平原的顶端图上绿色的西边是太行山脉与山西省的山是同一个山脉北边是燕山山脉也就是说北京三面环山南部、东南部面向渤海。()北京的河流在北京有两条河南边的是永定河从北京南部穿过北边的河是潮白河从北京的东部穿过环抱着北京。()城市建设的选址《管子乘马》:“凡立国都非于大山之下必于广川之上。高毋近旱而水用足下毋近水而沟防省。因天材就地利故城郭不必中规矩道路不必中准绳。”这句话的意思就是说:工匠要修建一个国家的国都国都应该要在山的下面平原的上端也就是修建在山前的平原地带因为如果修建在山上取水困难容易旱。如果地势太低为了防备夏季河水的泛滥需要修建大量的防洪设施成本较高。在山和平原的交界地带修建都城最理想同时城市建设“因天时、就地利”即考虑天文地理依山就势所以城市的形状不必方方正正道路也不必像绳子一样拉得笔直。风水有五个要素这五个要素叫龙、穴、砂、水、向风水上讲要选这一个吉地:“龙”是指大的山脉大的山脉走来走去最后这山停止了停住的地方是太行山、燕山交汇的地方华北平原的顶端。在这一地方在风水上讲就是“穴”。所谓“穴”就是山脉停止的地方。另外吉地还要有山环水抱就是“砂环水抱”“砂”可以理解是一个丘陵、低山、次要的山就是要有次要的山把城市环抱起来“砂”的出山口应该有河流河的弯弯曲曲的把城市包围起来。所以吉地最好要三面环山、一面临水。这一地方应该是最理想的军事用地。风水认为这样的地方可以人丁兴旺、财源茂盛可以发起长风聚气。北京北部是主山周围是次要的山脉南面有两条河分别是永定河、潮白河所包围起来。北京海拔米北京西边有一个地方叫万泉庄泉水相当丰富北京昆明湖的水历史上是从玉泉山的水来的。所以好的风水都在这一地方。因此早在春秋战国的时候燕国的首都就定在北京。北京正式成为国家的都成是在元以后。因此北京不论从自然条件上还是地理条件上甚至从风水上讲都是符合城市选址理论。例如河北的主要城市都在所谓的风水宝地上。北京的早期城市规划()解放后北京的城市规划这张图是北京总体规划图从年开始北京的城市规划包括了集中式布局即北京的发展是四环之内。未来北京人口再增加采取组团模式在外围搞十个组团原来规划的是清河组团、北苑组团、酒仙桥组团、东坝组团、定福庄组团、垡头组团、南苑组团、丰台组团、石景山组团、西苑组团每一个组团容纳万至万人。也就是说中心万到万外围万到万。如何分开中心城区与组团就是在城市里中间建一条绿环。大家看我鼠标转过的地方就是绿环这一绿环面积是平方公里。中间是一个“凸”字形的明清时期的老北京城东北角就是北京的飞机场(见下图)两条河是潮白河、永定河把北京环抱起来。这是新中国成立的时候对北京的城市规划到年还是再适用这样的规划。深蓝色的是工业区工业区都在城市的边缘。居住区是在城市的中央。这是社会主义计划经济时期北京的规划(见下图)几十年北京基本上按规划建设的问题在于改革开放以后市场经济条件之下城市之间竞争激烈北京也要发展也要搞工业、也要搞开发但是在计划经济时期大体上从年至年这一时期发展平均每年建设用地供应量不到十平方公里。计划经济时期的北京当时的北京是在红色的范围里就是延着老北京的“品”字型的内城。北京市当时周边也没有什么发展黄色部分是农业地区绿的是山区及延庆的盆地还有两个水库:密云水库和管厅水库。另外还有怀柔水库(水库用浅蓝色表示)。()年代后北京的规划年代以后我国进入了社会主义市场经济的时期。从年至年北京的规模不断扩大北京的外来的人口越来越多。到年北京外来人口大体是多万人本市户籍人口万人人口数量相当于现在两上香港。而整个城区的面积达到平方公里平均每年开发土地平方公里。特别是年至年每年平均土地供应平方公里最近两年围绕着“奥运”最高的土地供应量达到平方公里。北京有些郊区如通州、大兴已经与北京中心城区连在一起。房地产发展的速度这一张表反映的是土地的开发速度。到年之后这一土地的开发的曲线波动很大。下面的线GDP的增长速度上面的线是建设用地和房地产开复工面积的增长速度显然房地产的增长速度远远超过GDP、固定资产投资的速度。特别是作为首都房地产的投资在年代只占到全市到年超过一半这是很不正常的。大家从图上的颜色可以看出黄颜色代表普通商品房红颜色代表高档公寓绿代表写字楼紫色代表经济适用住房。这就是北京现在的商品房开发的第一个问题结构不合理。第二原来在北京规划的绿化隔离带将中心区和外围隔开。隔离带中应该是树木或农田以保持城市的环境。但是因为房地产开发等问题现在这一条绿带已经不存在了。、北京的新一轮城市规划()北京城市规划的发展方向年北京市修编了新一轮的总体规划。本轮总体规划强调的是城市要在新的起点发展强调对房地产的引导。北京市新的规划图从新的规划图上看中心城区形成了热岛城市对工作效率和环境的影响很大。所以从城市环境来讲城市开发强度不能过高建筑物不能太密。在城市总体规划里要先有调查研究先搞环境调查。北京的西部是山区和半山区但是温度也很高这是因为这一带存在着石景山的钢铁中心这也是北京环境的重要污染源。在年代城市发展的方向是向东南方向面向大海、渤海湾、天津。最初的城市发展箭头向东南天津方向、渤海湾方向发展的。这一决策应该是对的问题在于政府认同了但开发商并不认同。这是年代规划图年代的规划图蓝色的区域是按照规划的建设用地。橙黄色用地是没有经过规划批准的违章建设用地。通过调查在这段时间按照规划建设批准的用地只占整个用地量的的用地是毫无规则、毫无秩序的。所以为了解决在市场经济条件下快速发展要很好的引导北京的发展最新的规划思想是首先从更大的区域范围考虑。这就是区域规划。区域规划对北京而言的关键的就是北京的发展应该和环渤海地区的发展天津、唐山的发展一起来考虑未来有一些项目不一定都在北京拿到天津、唐山、环渤海湾。另外在北京外围要发展一批新的卫星城镇。最后用高速公路将京津唐地区联系起来。()北京市“两轴两带多中心”的城市规划北京本市在规划的时候请生态环境部门评估红色是适宜建设用地对生态没有影响未来北京建设用地从生态的角度来讲还有至平方公里的土地可以开发主要位于城市的东部和南部。西部和北部地区生态比较敏感不适合建设用地。未来北京的空间管制就得考虑生态这个重要的因素。在这一基础之上北京构思了一个发展战略。城市规划不完全是一个建设的蓝图首先发展的蓝图是用了一个“两轴两带多中心”的发展设想。“两轴”是指在北京有两条重要的轴线一条是南北轴线即封建时期明清北京城的轴线。另一条东西轴线是解放后开避的天安门前面的东西长安街向东一直延伸到通州向西一直到石景山。北京的发展未来的重点首先在这两条轴线上加强建设。“两带”是指西边绿色的带是生态的建设在这一地区不能搞工业不能污然只能发展旅游业和高新技术产业。重点我们的产业和人口集中在东边的产业带上。这一产业带指向东南方符合原来的城市发展方向所以叫“两轴两带”。“多中心”是原来在北京中心围绕着天安广场、故宫还有三大商业中心五府井、西单、前门。未来北京的功能要疏散到郊区的十一个新城其中通州、顺义、亦庄是重点建设的新城。为了实现北京向东南方向发展所以除了现有的一条京津塘高速公路以外现在京津第二高速公路动工了北京到天津城市铁路也已动工。北京到上海高速铁路明年动工北京到沈阳的高速铁路都需经过天津所以可以看到北京向东南方向发展的目标是确定的。除此以外为了使中心城区的人口能够向外疏散对外来的每一个新中心的产业作了研究工作。城市规划有远期的和近期之分“十一五”期间北京的建设重点在这“两轴”上。南北的轴重点在奥体中心。另外准备在南中轴上建一个大型购物中心。东西的发展轴首先建设的是北京的商务中心(CBD)。结合首钢的搬迁准备在石景山建设综合服务中心。在东边的通州建设行政单位的文化产业。最近五年北京的建设就是在两条轴上只有一个例外就是中关村的海淀园。从未来看北京最老的三大商业中心前门、王府井、西单五年之内要演化新的中心:CBD、奥体中心、奥运中心、海滨区科教中心。再向远期发展东边到通州南边到亦庄、南苑西边的石景山都要形成新中心。()未来的北京的发展热点从未来的格局看东边红色的是产业带绿色的是生态产业。在用地问题上北京的总体规划也进行了空间控制黄色和橙色是允许城市建设的用地淡绿色是禁止建设用地深绿色的是限制发展用地。未来北京的东南部、东北部是可供开发的热点地区。所以通过对北京规划的分析我们就可以知道未来北京可供开发的用地平均每年从平方公里减少到平方公里虽然土地减少了但是土地成本要增加土地的价格是要上升的房价估计也不会下降甚至还会上涨。在选择开发的热点来看应该选择北京的东部的两条轴线发展带上房地产开发将有相当好的前景。以下是赠送资料劳动合同不需要下载后可以编辑删除~~劳动合同一、双方在签订本合同前应认真阅读本合同书。本合同一经签订即具有法律效力双方必须严格履行。二、本合同必须由用人单位(甲方)的法定代表人(或者委托代理人)和职工(乙方)亲自签章并加盖用人单位公章(或者劳动合同专用章)方为有效。三、本合同中的空栏由双方协商确定后填写并不得违反法律、法规和相关规定不需填写的空栏划上“,”。四、工时制度分为标准工时、不定时、综合计算工时三种。实行不定时、综合计算工时工作制的应经劳动保障部门批准。五、本合同的未尽事宜可另行签订补充协议作为本合同的附件与本合同一并履行。六、本合同必须认真填写字迹清楚、文字简练、准确并不得擅自涂改。七、本合同(含附件)签订后甲乙双方各保管一份备查。甲方(用人单位):乙方(职工):名称:姓名:法定代表人:身份证号码:地址:现住址:经济类型:联系电话:联系电话:根据(中华人民共和国劳动法》和国家及省的有关规定甲乙双方按照平等自愿、协商一致的原则订立本合同。一、合同期限(一)合同期限双方同意按以下第种方式确定本合同期限:、有固定期限:从年月日起至年月日止。、无固定期限:从年月日起至本合同约定的终止条件出现时止(不得将法定解除条件约定为终止条件)。、以完成一定的工作为期限:从年月日起至工作任务完成时止。(二)试用期限双方同意按以下第种方式确定试用期期限(试用期包括在合同期内):、无试用期。、试用期从年月日起至年月日止。(试用期最长不超过六个月。其中合同期限在六个月以下的试用期不得超过十五日合同期限在六个月以上一年以下的。试用期不得超过三十日合同期限在一年以上两年以下的试用期不得超过六十日。)二、工作内容(一)乙方的工作岗位(工作地点、部门、工种或职务)为(二)乙方的工作任务或职责是(三)甲方因生产经营需要调整乙方的工作岗位按变更本合同办理双方签章确认的协议或通知书作为本合同的附件。(四)如甲方派乙方到外单位工作应签订补充协议。三、工作时间(一)甲乙双方同意按以下第种方式确定乙方的工作时间:、标准工时制即每日工作小时每周工作天每周至少休息一天。、不定时工作制即经劳动保障部门审批乙方所在岗位实行不定时工作制。、综合计算工时工作制即经劳动保障部门审批乙方所在岗位实行以为周期总工时小时的综合计算工时工作制。(二)甲方因生产(工作)需要经与工会和乙方协商后可以延长工作时间。除(劳动法)第四十二条规定的情形外一般每日不得超过一小时因特殊原因最长每日不得超过三小时每月不得超过三十六小时。四工资待遇(一)乙方正常工作时间的工资按下列第()种形式执行不得低于当地最低工资标准。、乙方试用期工资元,月试用期满工资元,月(元,日)。、其他形式:。(二)工资必须以法定货币支付不得以实物及有价证券替代货币支付。(三)甲方根据企业的经营状况和依法制定的工资分配办法调整乙方工资乙方在六十日内未提出异议的视为同意。(四)甲方每月日发放工资。如遇节假日或休息日则提前到最近的工作日支付。(五)甲方依法安排乙方延长工作时间的应按(劳动法)第四十四条的规定支付延长工作时间的工资报酬。(一)任何一方要求变更本合同的有关内容都应以书面形式通知对方。(二)甲乙双方经协商一致可以变更本合同并办理变更本合同的手续。九、本合同的解除(一)经甲乙双方协商一致本合同可以解除。由甲方解除本合同的应按规定支付经济补偿金。(二)属下列情形之一的甲方可以单方解除本合同:、试用期内证明乙方不符合录用条件的、乙方严重违反劳动纪律或甲方规章制度的、严重失职、营私舞弊对甲方利益造成重大损害的、乙方被依法追究刑事责任的、甲方歇业、停业、濒临破产处于法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难的、乙方患病或非因工负伤医疗期满后不能从事本合同约定的工作也不能从事由甲方另行安排的工作的、乙方不能胜任工作经过培训或者调整工作岗位仍不能胜任工作的、本合同订立时所依据的客观情况发生重大变化致使本合同无法履行经当事人协商不能就变更本合同达成协议的、本合同约定的解除条件出现的。甲方按照第、、、、项规定解除本合同的需提前三十日书面通知乙方并按规定向乙方支付经济补偿金其中按第项解除本合同并符合有关规定的还需支付乙方医疗补助费。(三)乙方解除本合同应当提前三十日以书面形式通知甲方。但属下列情形之一的乙方可以随时解除本合同:、在试用期内的、甲方以暴力、威胁或者非法限制人身自由的手段强迫劳动的、甲方不按本合同规定支付劳动报酬克扣或无故拖欠工资的、经国家有关部门确认甲方劳动安全卫生条件恶劣严重危害乙方身体健康的。(四)有下列情形之一的甲方不得解除本合同:、乙方患病或非因工负伤在规定的医疗期内的、乙方患有职业病或因工负伤并经劳动能力鉴定委员会确认丧失或部分丧失劳动能力的、女职工在孕期、产期、哺乳期内的、法律、法规规定的其他情形。(五)解除本合同后甲乙双方在七日内办理解除劳动合同有关手续。十、本合同的终止本合同期满或甲乙双方约定的本合同终止条件出现本合同即行终止。本合同期满前一个月甲方应向乙方提出终止或续订劳动合同的书面意向并及时办理有关手续。甲方:(盖章)乙方:(签名或盖章)法定代表人:(或委托代理人)年月日年月日鉴证机构(盖章):鉴证人:鉴证日期:年月日

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