当前房地产政策的行政管理学分析

目    录 摘要    …………………………………………………………………………I Abstract    ……………………………………………………………………Ⅱ 第一章  绪论    ………………………………………………………………5 第一节  研究背景  ………………………………………………………5 第二节  研究目的及意义  ………………………………………………5 第三节  本文的研究内容  ………………………………………………5 第二章 本文的理论基础  ………………………………………………………6 第一节 相关概念阐释  ……………………………………………………6 1.房地产政策  ………………………………………………………6 2.行政管理学  ………………………………………………………6 3.公共选择理论  ……………………………………………………6 第二节 房地产政策与行政管理学的关系  ………………………………6 第三章 房地产政策的现状、问题  ……………………………………………7 第一节 房产政策的演变  …………………………………………………7 1.货币政策从宽到紧  ………………………………………………7 2.限制房地产投机  …………………………………………………7 3.抑制房地产盲目扩张  ……………………………………………7 第二节 房地产政策的问题  ………………………………………………8 1.政府政策法规浓重的行政管理色彩  ……………………………8 2.政府过度干预房地产市场 …………………………………………8 3.房地产政策实施方式单一 …………………………………………8 第四章 房地产政策问题的理论解释及原因 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析   ……………………………9 第一节 间断-平衡模型分析  ……………………………………………9 第二节 决策主体与组织 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 分析    ……………………………………11 第三节 利益相关方分析    ………………………………………………11 第五章 房地产政策问题的应对策略  …………………………………………12 第一节 转变政府职能    …………………………………………………12 第二节 转变经济发展方式  ………………………………………………12 第三节 引入市场化的竞争机制  …………………………………………13 第四节 加强政策的社会监督  ……………………………………………13 第六章 结论及展望    …………………………………………………………13 参考文献    ……………………………………………………………………14 摘 要 近年来，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业和重要的经济增长点。房地产业对于相关产业的经济发展也举足轻重，加上我国城镇化发展的速度过快，大量的人口涌入城市，人们对于住房的需求也日益剧增，从而加剧了房地产业的不 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 发展，让房价成为老百姓们基本住房需求的拦路虎。房地产行业所呈现出来的各种各样社会问题急需解决，为此国家通过行政手段对房地产业进行了一系列的政策管理。本文通过所学理论知识，对当前房地产政策进行剖析，分析房地产政策的现状及存在的问题，以及产生问题的原因，并提出应对房地产政策问题的对策，希望能对当前房地产政策有所帮助。 关键词：房地产业  社会问题  行政管理分析  应对策略 Abstract In recent years, the real estate industry has become a pillar industry of China's national economy and an important economic growth point. The real estate industry is an important industry for economic development, the development of China's urbanization and the speed is too fast, a large number of people into the city, people demand for housing are increasing, which has accentuated the development of the real estate industry, let prices become people's basic need for housing a stumbling block. The real estate industry presents a variety of social problems need to be resolved, therefore, the country through the administrative means of the real estate industry carried out a series of policy management. In this paper, through the theoretical knowledge of the current real estate policy analysis, analysis of the current situation of the real estate policy and the existing problems and the causes of the problems, and proposes some countermeasures to deal with the real estate policy issues, hoping to help the current real estate policy. Key word：Estate  Social issues  Administration  Countermeasures 当前房地产政策的行政管理学分析 第一章  绪论 现如今，城市的快速发展带来了更多的创富机会，越来越多的人们涌入城市打拼自己的人生，努力在城市扎根立足，加上人们生活水平的提高，人们的消费观念及投资方向发生了很大的转变。正因为如此，越来越多的城市房地产市场呈现出过热反应，房价出现了无限制不合理的持续上涨，与人们的收入大相径庭。为遏制房地产业的泡沫不断膨胀，我国相关部门通过多个政策对房地产行业进行调控，阻止房地产业的不良运行，缓和社会问题，维护国家的经济秩序，使房地产业与国家的经济和谐发展。 第一节  研究背景 随着近些年房价的不断上涨，房价已经成为人们时刻关注的焦点。老百姓的住房问题已经是国家重要的民生问题，2017年的房地产，国家最新说法是：加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展的长效机制。可见国家对此给予了高度重视。“适应市场规律”则意味着将逐步减少行政调控，但“符合国情”则意味着国家的行政手段不会完全撤出。所以合理的行政管理调控房地产业，是制定房地产政策的重中之重。 第2节 研究目的及意义 房地产业作为一个城市的经济大体，合理的房价，完善的租赁体质都影响着城市的人口流动量即影响着经济发展。管理好房地产业对于国家、社会都举足轻重。房地产业需要各方面的有效管理，其中行政管理是否科学、有效，直接影响着房地产市场的平衡发展。行政管理作为政府管理的主要内容，具有全局性，统筹性。通过行政管理学的分析，对于房地产政策的制定起着相当重要的作用。 第3节 本文研究内容 本文主要通过行政管理学科对当前的房地产政策进行剖析，用理论对房地产政策问题进行解释及原因分析。并提出房地产政策问题的应对策略。更好的辅助政府对房地产业出台政策，完善管理，以维持房地产行业发展的正常秩序，保障房地产业走向健康平稳的道路。 第2章 本文的理论基础 第一节  相关概念阐释 1. 房地产政策 房地产政策是国家针对当前中国国情、社会经济、人均收入、城市发展等等因素对房地产业进行统筹管理，调控市场经济，维护社会和谐的手段。房价过高或过低都影响着整个社会的经济发展，更加关乎着人民的切身利益。只有出台合适的房地产政策，才能更好的平衡市场经济做到“以人为本”的原则。 2.行政管理学 行政管理学也称作公共管理学。行政管理学研究国家行政机关及其官员依法管理国家事务、社会事务和机关内部事务的客观规律。行政管理学的根本目的在于探讨行政管理的客观规律，实现行政管理的科学化。社会主义条件下，行政管理不上轨道和管理不善，必将产生的两种严重不良影响：一是严重影响共产党和人民政府的声誉和形象，直接损害党和政府与人民群众的关系；二是严重影响社会主义制度的声誉和形象，大大妨碍社会主义制度优越性的发挥。行政管理工作必须始终体现民主法治的原则精神。 3. 公共选择理论 公共选择理论研究的对象是公共选择，公共选择是指人们通过民主政治过程来确定公共物品需求、供应和生产，是个人的选择进入集体选择的过程的一种机制。是利用非市场决策的资源分配方式，所以公共选择基本上是一个政治过程。 第二节  房地产政策与行政管理学的关系 房地产政策出台的合理与否都牵动着整个市场经济和社会和谐，而很好的运用行政管理学，是为了制定更加符合社会经济的房产政策。房地产管理的目的，是运用国家的权力，合理的配置房地产资源，有效的利用房地产财富，促进房地产经济持续稳定发展。房地产影响着民生问题，社会问题，而行政管理既要强调行政组织结构、工作程序等因素，又要强调人的因素。管理活动中内外因素复杂多变，人的价值又日益受到重视，所以要随社会环境发展的变迁来选择房地产的管理方式。这样才能全面的统筹的规划房地产政策，为国家及人民造福。 第三章 房地产政策的现状、问题 第一节  房产政策的演变 1.货币政策从宽到紧 由于2008年美国的次贷危机所引发的全世界性的金融经济危机， 我国的房地产业的价格从持续上涨中得以下调。次年，中国为了刺激国内经济做了上万亿的投资，放宽了货币政策，从而使得同年我国房地产价格出现了很明显的涨幅，但也引发了社会问题，老百姓的收入与房产价格相差悬殊。紧接着，国家为了稳定房地产价格，出台了“新国十条”以实施最严厉的宏观调控政策，一时间内先抑制了房地产价格过快增长。对大多数房地产企业来说，银行贷款是其进行房地产开发的主要资金来源，我国房地产业对银行系统的依赖性较大，对货币政策的敏感度也相对较高。近年来我国央行数次调高了存款准备金率，缩小信贷规模，对货币政策的紧缩效果很显著，对房地产业产生了一定的影响。对于开发商而言，收紧货币政策一方面提高存款准备金率，影响银行贷款规模，从房地产业务的资金来源产生间接影响；另一方面，提高贷款利率，提高开发商的融资成本，降低整体发展能力，造成房地产市场相对短缺。收紧银贷，缩小信贷规模后，企业贷款变得困难，对于那些融资渠道单一，经营绩效差的企业来说，提高贷款利率会增加他们的经营难度，甚至亏所从而退出市场。而对那些融资渠道较多，实力雄厚的企业来说，提高贷款利率对他们的影响较小。可见，信贷规模的紧缩还有利于促进房地产业在市场上的优胜略汰，促进房地产行业的整合。 2.限制房地产投机 为了控制房价上涨太快和出现房地产投机行为，各级政府都采取了一系列政策，中央主张各个城市自行规划，要求商业银行收紧部分城市的第二套住房，部分城市开始出台限购政策，修改土地出让制度。征收房产税政策现行主要作用是提高产权持有人的持有成本，均衡资产贫富差异、打击炒房客，对过高房价地区理论上有一定的房价抑制作用这些都是为了限制房地产投机行为，哄抬房价损害人民利益。目前，为了加快实行房地产交易累进性所得税制，实际上可以在打击过度投机方面发挥重要作用 实行总所得税后，从动向上简单地阻止了投机交易活动，使中国房地产市场逐步向消费市场转型，从根本上促进了房地产业的长期稳定健康的发展。总而言之，目前中国房地产市场风险最大的不是房价高涨，而是过度投机。房价高昂只是反映过度的炒作。只有按照中国的国情，才能从源头上彻底消除过度投机的诱因和条件，使房地产业顺利的回归平稳，以满足居民住房的基本需要。 3.抑制房地产盲目扩张 国家通过收紧信贷等方式抑制房地产商进行抵押贷款，由于当前市场房地产库存率供大于求，很多城市房产盲目扩张，也相继出现烂尾工程。三四线城市的去库存压力非常大。于是央行连续加息和提高存款准备金率，银行信贷额度紧张，不少银行取消了此前贷款的利率优惠，并严格审查和执行开发贷款程序，以此来抑制房地产的盲目扩张。房企出现困难都是资金链发生问题，原因在于盲目扩张。因此，眼前的房企一定要确保自己的资金链条不断裂，出路在于尽快销售存量房，一定要明白“现金为王”的道理。 第二节  房地产政策的问题 1.政府政策法规浓重的行政管理色彩 一直以来，我国的房地产政策有着浓重的行政管理色彩，众多部门的规章手续与地方部门的规章充斥，一个事情就需要多个法律手续多个部门的办理，行政部门决定民事权利的现象司空见惯。 2. 政府过度干预房地产市场 政府对房地产市场的管理过度干预是利用政府的职能，通过对土地资源的控制，而影响土地建设的公平性。政府干预也违背了国家反垄断等方面的市场配置政策，对于土地市场的改革目标。政府管理功能的缺失，使得市场机制无法有效规范。比如：对于面积90平的规定，政府是想通过调整供给结构来增加普通老百姓买得起房。90平方米这种一刀切的做法是在特定时期执行的直接行政干涉，主要为的是防止出现国家出台原则性政策，地方政府想方设法拖延的局面，政策得不得执行，房价还会上升。还有的城市出现地方政府直接限定房地产价格的方式，虽然人们对此做法表示非常赞同，可是这样的做法直接违背了市场经济规律，在利润的推动下，当成本上涨，价格又不准涨的情况下，开发商只可能降低工程质量，减少供应或转移资产，价格最终还是会上涨起来。所以从目前的局面我们可以看到，针对房地产市场所出台的调控政策很多在2007年并没有出现当初理想的效果。房地产政策从总体上来看，还是通过采取一系列行政干预手段来抑制需求，而不是通过扩大供给，疏导供求关系，促进供求平衡。过度的行政干预甚至会进一步强化未来房价仍将持续上涨的强烈预期，效果并不理想。