签订购房意向书后未付意向金(参考)
签订购房意向书后未付意向金
签订购房意向书后未付意向金
篇一:
买房签订意向金的注意事项 专家指点:
签订购房意向金
协议
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应注意的问题 201X-03-18 18:12 意向金收据 编号:
000000 欧阳健美(以下简称甲方)拟购买上海骄华房地产经纪有限公司(以下简称乙方)所介绍的房源,现向甲方支付意向金计人民币贰万元整,对此意向金,甲、乙双方同意按下列条款依约履行; (本款明确了双方主体的基本情况。意向金不是一个法律概念,即不是中
介服务费,也不是定金,而是房产中介商经过长时间的
经验
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积累“发明”的一种能够牵制购房人的控制手段,这个东西名为“意向金收据”,实为一个基本买卖合同条款,胜似一份预订书协议。)
一、本意向金收据作为甲方委托乙方与本收据第二条所列房屋之业主世界富豪铭园八十八层808室(以下简称卖方)洽谈该房屋买卖事
宜专用。 (这一条实际是一个陷井,本来购房人找中介目的是享受其中介服务,而非寻求代理服务,但本条将中介服务关系不知不觉中变成了代理关系,即“甲方委托乙方”如何如何,既然你委托了我,
那就你就要对我中介公司与卖方洽谈的买卖事宜承担责任哦。)
二、甲方拟购买房屋座落:
上海市浦东陆家嘴世纪大道88888号八十八层808室(包括/不包括车位---号),房屋建筑面积为188平方米。 (这一条是关于拟成交物业的座落条款,购房人要注意这里是建筑面积,并且这个数据是否真实,还需要验证。此外,如果这套房型为复式,中介还会说产证的面积是98平方米,但实际是188平方米,因为业主在办证时托了关系走了门子少写了面积,目的是少交税,购房人不要轻易相信,而
要以产权证上确认的面积及平面图为准。目前上海房地产测绘及交易中心的管理应当说还是相当
规范
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的,基本不会存在你想少交点交易费就能少登记面积的情况)
三、甲方在此确认其能接受的成交条件如下:
1、 甲方同意的成交价为人民币(币种)888万(捌佰捌拾捌万元
整)。 (甲方一旦写上了房价其实就已经承诺按此价格购房,而实际上卖房人在中介公司所报价与心理卖价之间会有一个差值,你一旦同意卖房人的报价,那中介公司就有可能将这之间的差价轻松笑纳啦。
因此,上策是成交价由甲方和出卖人最终协商确认,或采取其他变通措施,否则要多掏银子了~)
2、甲方同意的成交方式为:
1、过户;
2、合同权益转让。 (这里实际是对现房和期房采取不同的交付手段。对于现房,应当明确成交确定的方式为产权证过户并办理完毕;对于期房成交方式应当为合同权益转让并在房地产交易中心办理了转让登记手续。只有完成以上条件,才能视为成交。)
3、 上述房价款以人民币(币种)现金、(现金贷款)(形式)支付(汇率:
) a) 具体方式为:
a)签订正式买卖合同3日内支付总房价的40%元整(如贷款、则首期不得少于40%);受理时/审理完毕时支付总房价的60%元整;交付房屋时支付尾款0元整。 (付款方式是买卖合同中极为重要一个
条款,在意向金收据中将付款方式写得明确具体,省得甲方在和卖方谈判时提出不利于卖方的支付方式,避免合同最终不能达成,保证中介费用的收龋) 或b)签订权益转让相关协议时支付XXXXX元整作为定金; (权益转让相关协议是指购房预订书或购房合同等。) b) 甲方要求申请人民币(币种)总房价的60%元整的购房贷款用以支付部门房价款,该手续由甲方委托乙方/自行办理。 (如果购房人贷款,可以自行办理也可以委托乙方办理,如果委托乙方办理,应当明确是否支付委托手续费用。)
4、签约日期:
约定 ;房屋交付日期:
产权过户后3日内。 (签约日期中介公司肯定喜欢写约定,这样,
拿着乙方意向金的他就非常主动,完全可以随心所欲地牵制乙方的鼻子。因为在正式买卖合同没有签订的情况下,乙方已经交了“意向金”,只能等着中介公司告之卖方是否想卖及何时谈判。)
5、房屋交付
标准
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:
现状 (房屋交付的标准其实是确定如何判定卖方交房义务确已履行完毕,建议这里写产权过户完毕,而不是什么“现状”。)
6、涉及税费及其他相关费用的承担:
双方各自承担相应的佣金及税费。 (如果这样约定,就意味着买卖双方要为此次交易承担中介服务费用,具体数额,应当明确)
7、其他特殊要求:
维修基金、煤气费用均含在上述房款中,不再另行结算。 (应当明确乙方在收房前,除了法定税费以外,还有哪些款项需要向出卖方支付,或者写明除以上费用外,乙方不再另行支付任何名目的费用。)
四、乙方应按甲方所确认之内容与卖方进行洽谈,并于3日内告之甲方业务处理状况。 (3日是从何时开始起算,该条款没有确定,因此,应当写明从本协议签订之日起计算。如果乙方与卖方协商没有
结果本协议效力如何应当明确约定。另外,后半句话的意思 实际是说,如果甲方同意了本协议的条款,中介就“告之”你条款已经生效,你已受条款约束,你就不能反悔,后悔也晚了。因此,乙方不能给中介公司代理权限,而是写明,乙方与卖方协商的结果,必须由乙方向反馈给甲方确认后方可成立。)
五、若甲方所提之要求卖方全部接受,则视作甲方届时愿依本收据各项规定完成本交易。 (这也是一个对购房人极为不利的条款。表
面上看这是一条赋予甲方权利的条款,实质是一条紧紧勒住甲方脖子的绳索。其实这个协议的内容是中介公司根据卖方人的意愿早就拟订好的,是卖方人的要求,这句话却转换成了买房人即甲方的要求,似
乎把买房人放到了大爷的位置,然而实际呢,卖房人和中介公司随时可以对自己早拟订好的条款以卖房人“不确认”为由否定掉,从而寻找对自己更为有益的买房人,而甲方就没有这个机会,只有站在被动
的位置等候。)
六、若甲方所提之要求卖方无法全部接受致使合同交易不能达成时,则乙方将在一日内将上述意向金如数退还甲方,双方依本收据确定的
权利义务解除,但双方签订的确认书仍然有效。届时甲方因故不来领取,仅视作甲方将该款暂存乙方。 (如果卖方又不愿意卖房了,就不签单,中介公司才可将意向金本金退还。其实质含义是,我卖房子
的可以决定是否最终出卖,但你买方一旦签了这个意向金收据就得买,不买也得买,你就没有了退路。) 七、一旦卖方或其代理人接受上述意向金并签收本收据,则该意向金自行转为甲方之购房定金。甲方愿意受本意向收据及定金罚则约束。 (这是导致购房人不利地位的关键点睛之语。一旦卖房人签收了该协议,那么所谓的“意向金”立即转化为了成约定金,就要受到承担定金罚则。但实际上到此时为止,买房人根本没有和卖房人正面接触,连其产权证记载的产权人及房屋有无查封、抵押情况都不了解就稀里糊涂地被戴上了紧箍咒。反过来对于买家也是如此,造成这种局面的实际原因是,中介公司在买卖双方之间的作用不是中间介绍,而是双方代理。也就是说,中介公司在房屋买卖法律关系中,即代理买方、又代理卖方,实质就是这样。)
八、在未解除甲乙双方已确定的权利义务关系以前,就本交易乙方不得再收取第三人的意向金。 (这是一个非常有意思的条款,明着看是安慰甲方说我不再将此房屋再转买给别人,但实际上这是一句空话,因为甲方的目的是买房,而乙方根本不是房屋的产权人,其收取意向金的行为根本不影响卖方是否决意成交。)
九、甲方在此声明其在签署本收据时已全部知道上述条款的内容并愿意遵守依约履行。 (不管你甲方体会没体会到你处的不利地位,我都让你确认一下是你自愿处于不利地位,一旦产生纠纷,我就会说,你看你看,不是我给你套了绳子,是你自己明明白白知道并愿意往套里钻。) 十、本收据一式参份,甲乙双方各执一份,若卖方签收,则
卖方执一份。 (为本协议转化为买卖合同做准备,一旦卖方签收,该协议的内容就自动转化为对买卖双方有效,“意向金收据”就摇身变成了买卖双方的“购房意向书”甚至购房合同。) 甲方:
欧阳健美 乙方:
骄华房地产经纪公司 代理人:
代理人:
张某 联系地址:
联系地址:
电话:
电话:
日期:
年 月 日 日期:
本人/公司 作为第一条所列之卖方/买方代理人已仔细新闻记者上述条款并同意依据以上所有交易条件履行,特签收此定金,若有违约,愿双倍返还该定金。 (看看,中介公司在此已明确承认其为出卖方的代理人,而在本协议中又是买方的代理人,人家一双手代理买卖双方,根本不是什么中介服务,成了双向代理了。而购房人一般是想不到看卖方给中介公司出具的委托书的,一切都是想当然地往下进行,于是,一切都是在中介公司早已设计好的模式下进行。) 双方代理人签字:
日期
篇二:
购房意向金有什么陷阱,如何应对 购房意向金有什么陷阱,如何应对
一、购房意向金有什么陷阱 房产中介常要求购房者在签订二手房
买卖合同前支付意向金,并在相关单据上注明“意向金自动转定金”条款,而房产中介大多不会主动告知购房者该条款。只表示“意向金是可以退的”,消费者或是没注意此类条款,或是听信中介的口头承
诺而轻易付款。其实,“意向金”虽不具有“定金”的性质,但依据双方约定转为“定金”后,消费者如不购买该套房屋,则收不回该笔“定金”了。 其次,由于现有的交易程序上存在漏洞,如不法分子
发布假信息,便能骗得意向金,还有就是有些购房者在没有考虑周全的情况下做出决定,在发现与预想的状况不符时反悔,肯定也会损失意向金。
二、如何应对购房意向金陷阱 如何保证意向金的安全呢,需要从两个方面入手。其
一是要防止心怀叵测之人,防止钻入别人的圈套。其二就是购房者自己要做到谨慎行事,而不能冲动,并预先将各个环节都考虑清楚。 选择可靠机构托管:
在目前二手房市场上,卖家房源挂牌只需一个电话即可搞掂,而在签订房屋买卖合同之前中介公司也不会对房产证的真假进行核实,而意向金交给卖家之前,恰恰是发生在产权调查之前,于是有人以此进行诈骗活动。 “意向金自动转定”的规则被人利用,往往会危及到意向金的安全。据了解,在二手房交易过程中,意向金往往被当作购房者表达诚意的手段。但是意向金转定金之后,就要适用定金罚则
了。所以购房人要相当谨慎,最好咨询一下律师是否该交意向金,如果交意向金的话该注意哪些问题。
篇三:
教你一招:
签订购房认购书后反悔,定金可以不扣吗, 教你一招:
签订购房认购书后反悔,定金可以不扣吗, 购房时,在签订正买卖合同之前,双方经常会先签订《认购书》(或《购房意向书》),因《认购书》的签署和履行产生的争议也不少。 认购书一般包括什么
内容呢,
(1)买卖双方当事人的基本情况;
(2)房屋的基本情况(如房屋位置、面积等);
(3)房屋价款计算;
(4)定金;
(5)签署正式买卖合同的期限、条件等。 实践中,围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。 有很多购房者在签订《认购书》
时是属于被忽悠状态的,并没确定肯定购房,只是被销售人员忽悠得赶紧下单占位,且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果,销售人员往往也不会认真提示。等签署过后回家再一思量,有些人就不再想买了,但提出不买,开发商就会说定金不退。 那么发生
这样的纠纷,该怎么处理呢, 杨文战律师先带您看看法律上的规定:
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定:
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方
的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。 第五条规定:
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》
第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。 (第五条的意思是,不管名字是什么,如果这个书面文件的内容非常完善,具备
买卖合同的主要要件,就可以当买卖合同来认定。这里的事,在本文中先不分析。) 按上述第四条的规定:
如果是购房者反悔,拒不签订正式买卖合同,则不退还定金。如果是开发商违约,无法在约定的时间内签订正式的买卖合同,则承担双倍返还定金的责任。当然,如果有其它损失,还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。 当然,同样的法律规定,不同的运用方法,还是可能产生不同的结果的。 从实践来看,在购房者反悔的情况下,如果稍微懂得一点技巧,还是有可能做到合法地规避《认购书》中的定金罚责条款。 比如说,买方在签订认购书后,虽然内心反悔,
但是并不表现出来,仍在约定的时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。 一般双方还要就《商品房买卖合同》的具体条款进行协商确定,毕竟《认购书》只能确定一些最基本的条款内容,正式的《商品房买卖合同》内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致,导致双方无法签订《商品房买卖合同》,那在法律上看,就符合不归责于任何一方情形了,那样就不适用定金条款了,《认购书》解除或失效,定金原数退还。 简单说:
同样是反悔,如果直接说就是违约,定金不退; 如果以协商合同条款的姿态操作,最后以合同条款无法达成一致为由拒签,就不归责于任何一方,定金原数退还。 当然,换到开发商的角度也是如此,
如果开发商想反悔,往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置,让购房者无法接受。 当然,实践操作中能否实现反悔不担责的结果,还要看具体情况。所以,从保护购房者的角度讲,签署《认
购书》还是要谨慎。如果非要走这个程序,要注意两点:
第一,《认购书》一般只是预约签约的作用,建议认购书中约定的准备签约日期不要太长,以免夜长梦多误事,一周或十天左右为宜。 因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订《商品房买卖合同》或《商品房预售合同》时,往往在《认购书》中约定较长签约周期,用这个方法套取购房者的资金。 第二,在《认购书》中购房者的付
款数额尽量要低一些。 虽然我们前面分析过《认购书》的法律约束力往往不是很强,但不要忘记,一旦签订《认购书》,首先履行义务的是购房者,因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款,就
算开发商违约,购房者还要追着开发商主张违约责任,不行还要起诉,很麻烦的。 而如果购房者违约,人家开发商只要一个
通知
关于发布提成方案的通知关于xx通知关于成立公司筹建组的通知关于红头文件的使用公开通知关于计发全勤奖的通知
,直接就扣掉定金了。所以,在这个博弈中,购房者还是处于弱势,既然如此,定金或预付款的数额相对低一些,应该是对购房者更有利的,因为风险会相应降低。 最后,我们再简单总结一下,在商品房买卖合同无
法订立的情况下,如何根据不同情况适用《认购书》中的定金罚则:
(1)如果购房者无正当理由不按《认购书》中约定的时间、地点去签约,开发商有权不予返还定金。
(2)如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同,开发商应双倍返还定金。
(3)双方对不能签订预售合同均无过错的,不适用定金条款,所交纳的定金应当原数退还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款,双方经协商无法达成一致,这对于买卖双方都不视为违约,此时导致购房合同无法签订,就属于双方均无过错。篇四:
法院认定《购房意向书》不是合同 成都精英律师团 都燕果律师 法院认定《购房意向书》不是合同 【基本案情】 为了让孩子享受更好的教育,单亲妈妈刘雯雯决定将自己居住的房子换置成学区房。为此,刘雯雯将自己换房事宜交给某中介公司全权处理。刘雯雯明确表
示, 现在房地产市场十分不稳定,自己换房的希望都系于居住的这套房产上,所以中介卖出房后才可以帮自己物色学区房。201X年底,刘雯雯看中了李琦名下的一套 学区房,为此双方签订了《房屋买卖
购房合同》。为了筹集房款,刘雯雯在三天后与李松签订了《购房合同意向书》,将自己的房屋卖给了李松。后来,刘雯雯觉得自己房屋卖的过于仓促导致价格偏低,要求李松捆绑购买自己的地下室,遭到
了李松拒绝。 在双方对峙过程中,李松又在中介介绍下看中了别处房子,后干脆拒绝购买刘雯雯的房子。由于没有卖出房子,刘雯雯无力履行与李琦的购房合同,李琦诉至法院要求刘雯雯支付违约金四万
元。而为了挽回自己的损失,刘雯雯将李松诉至法院,要求履行合同或者支付自己违约金。 【案例分析】 随着经济社会的发展,出于改善自己的居住状况、帮助子女享受更好教育等原因,换房已经成了重要的购房推动力量。本案正是在换房过程中所产生的一类纠纷。案中女主人公在换房的过程中签订了两份合同,但是其法律效力确实完全不同的。与李琦签订的《房屋买卖购房合同》是双方真实意思的表示,符合合同成立的要件,双方应当履行。一方不履行另一方有权主张违约金。而与李松签订的《购房合同意向书》仅是一种要约邀请形式,双方达成的仅是达成了购房意向。不履行这份《意向书》不会产生违约的法律后果。 据了解,二手房中介买卖行业中,签订《意向书》比较常见,中介单位表示,此类《意向书》签订主要是为了防止不同
买主重复看房而在单位内部产生纠纷。签订《意向书》后中介会收取少量意向金并排斥其它中介带客户来看房。所以《意向书》仅就是否购买这个房屋达成了初步意向,对房屋的面积、房价款及付款方式期
限等具体的交易条件还没有明确,不具有一般合同成立应当具有的主要条款。最终,刘雯雯因没有履行与李琦的《购房合同》要承担违约责任,而李松没有履行与自己的《购房意向书》则不需要承担违约后
果。篇五:
购房意向书 购 房 意 向 书 甲方:
乙方:
, 身份证:
通信地址:
固定电话:
,手机号码:
甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上,就乙方向甲方意向购买 商品房事宜,达成如下条款:
第一条 乙方意向购买商品房位于 _______幢(号)_______单元_________层_________室(以下简称该房屋)。现经 房产测绘有限公司预测,该房屋建筑面积为_________平方米,其中,套内建筑面积_________平方米。(实际面积,以交房实测为准,户型图见后附页) 第二条 乙方意向购买的该房屋每平方米买卖单价(建筑面积单价)为人民币 元(大写:
),总房价款为人 )。 民币 元(大写:
第三条 (大写:
本意向书签订时,乙方向甲方缴纳诚意金人民币 元 ),在乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后,该诚意金抵作乙方购房款。 第四条 乙方选择以下第 种付款方式支付购房款:
1、一次性付款,在签订《商品房买卖合同》当日支付房款的90%,领取钥匙时支付剩余的10%房款;
2、分期付款,在签订《商品房买卖合同》当日支付房款的60%,主体完工时付至总房款的90,,领取钥匙时付至100,;
3、按揭贷款,在签订《商品房买卖合同》时支付首付款,余款办
理银行按揭贷款。 第五条 乙方应在接到甲方通知签署《商品房买卖合同》后,五日内到甲方售楼地点签署《商品房买卖合同》及其他相关文件并交付房款。在甲方通知乙方签署《商品房买卖合同》前,甲方为乙方保留该房屋。如乙方逾期不签订合同的,视为放弃认购,甲方有权将该房屋销售给他人。 第六条 《商品房买卖合同》中的实际
买受人必须和本意向书上乙方姓名、身份证号码一致,乙方不得将本意向书项下权利义务转让第三人,否则,视为乙方放弃认购该房屋。甲方有权拒绝与其签订《商品房买卖合同》及相关文件,并有权将该
房屋另行出售。 第七条 乙方对认购房屋的位臵、房号、面积、价格、误差计算、付款方式、结构、预计交付时间已经充分了解,乙方确信
甲方对所售的该房屋没有应当告知而未告知的事项。 第八条 乙方确认上述个人信息中联系方式和通讯地址,甲方电话或书面方式通知乙方均为有效通知。 第九条 本意向书未注明的商品房买卖各类税费、
维修基金等其它费用,按国家法律法规的规定,待正式合同签订后,由甲、乙双方各自承担相应部分的费用。 第十条 本意向书在正式《商品房买卖合同》生效的同时失效,乙方同意届时将本意向书原件交还甲方。 第十一条 本意向书一式贰份,甲乙双方各持各执壹份,具有同等法律效力。 甲方代表(签字):
_________ _________年____月____日 _________ _________年____月____日 乙方(签字):