必要性和可行性沈阳万科物业管理有限公司总经理 蔡菊茹

必要性和可行性沈阳万科物业管理有限公司总经理 蔡菊茹 2004年中国物业管理发展研究论文集(精选版) 物业管理企业重组、整合的必要性和可行性 沈阳万科物业管理有限公司总经理 蔡菊茹 背景:物业管理行业经过20多年的发展～在发展的过程中～经历了由小到大～由弱到强～至今～全国已发展到2万多家物业企业的规模。但就其管理水平～目前～大多数物业管理企业处于规模小、实力弱、专业化水平低的阶段～不足以与国外公司相抗衡。根据我 国物业管理发展的方向～物业管理企业通过资源的重组、整合～实现强强结合～优势互补～形成管理的规模化、集约化～降低经营成本～提高经济效益～积聚人才～扩充实力～增强企业抗风险能力。这是必然的趋势。 一、 物业管理企业重组现状分析 目前～物业管理的重组有三种状态:物业管理专业技术重组、物业管理单位重组、物业管理企业重组。前者是将传统的物管企业中专业技术含量高的人才、技术、设备分离出来～按专业化运作管理服务于企业和整个社会的调整过程,中者是通过物业管理单位,管理处,的兼并、联合和改组等来实现物业管理单位的调整过程,后者是通过兼并收购、联合、改造等方式来实现物业管理企业之间的调整过程。 1、专业技术重组,专业化分工,更为细化 物业管理行业重组中的专业技术重组的产生～起初是在技术、资金、人才含量高的专业上发生的～如物管企业通常是在机电、智能化、消杀等方面交给专业公司打理～而现在的专业化重组几乎涵盖了物业管理的全部专业～如劳动力密集的清洁和绿化。据不完全统计～深圳凡国家一级和市属甲级物管企业～其清洁卫生几乎全部或正在全部交给社会上专业清洁公司打理～因为这样做在成本、服务质量和劳资管理方面对物管企业更为有利。以至于这几年深圳的清洁公司如雨后春笋般产生。 在深圳～停车场管理在物业管理工作属保安管理工作中的一部分～但随着《深圳经济特区机动车停放和停车场建设管理条例》的即将颁布实施～许多专业经营管理停车场的企业应运而生。这就是说～物业管理专业技术化重组将进一步在保安管理工作中细化分工～停车位的严重不足即资源稀缺和现代化停车场,库,的高技术含量,自动化控制～机电等,是这一 1 2004年中国物业管理发展研究论文集(精选版) 专业技术重组的直接诱因。目前在国内外～如香港、日本等地区国家已有很多停车场经营管理公司。 因此～物业管理行业重组的深化～专业技术重组不但在技术含量高的专业～在劳动力密集的非技术专业也完全展开～同时随着高新技术的运用～将又不断产生出新的专业。 2、物业管理行业重组从有形化为主向无形化为主转变 这一层面的重组～主要发生在物业管理单位重组和企业重组方面。在深圳、上海的物业管理规模化发展初期～物管企业通过重组发展壮大～无一不是以人力、资金、物力以及技术的整合来实现的～更多的表现在全委托物管上～亦即"有形的".而现在则更多是以"无形的"重组来实现企业的规模化经营～即通过半委托。顾问、咨询、合作等多种形式来实现管理,品牌、智力,的输出等实现企业的总收入增加和利润实现。前几年～南方许多物管企业大规模发起在内地圈地运动～但因全国各地的法规、经济、人文等诸方面的原因而形成的干差万别的物业管理环境～造成深圳物管企业大多水土不服而陷入泥潭～这也是深圳物管企业从"有形"输出到今天的"无形"输出一个重要外因。 从近半年来大多"洋物管"进入内地～更能说明行业重组的"有形化"向"无形化"发展。这些年的外资物管企业进入中国绝不是象当年改革开放初期那种挟巨资、技术的外资企业～而仅仅是一种"无形"的投资～带来的仅仅是品牌、管理理念等等。如近来活跃于国内物管行业的戴德粱行、嘉里建设等物业公司～看不到人、财、物的整合～这些企业从高管人员到普通员工基本都是国内本土员工组成。因此～不论是深圳物管企业之间的整合。还是对内地物管市场的拓展～抑或是"洋物管"的进入～我们更多地看到的是企业品牌、理念和管理的输出来实现重组。 3、物管企业的资产重组实施的规模和跨度日益加大 物业管理行业重组的前两种重组～在物管企业内部或物管企业之间可以实现～但跨行业、跨区域的多企业重组却是一种社会经济行为～近期的几起物管企业重组表明较重的政府行政色彩～使得物业管理企业的资产重组的规模和力度前所未有。深圳市常安物业对凯虹物业和启利物业的兼并重组～就基本上是在南山区政府的主持和协调下顺利完成的。常安物业是市属甲级物管公司～而凯虹和启利物业仅为乙级和丙级资质～管理规模也不大～通过这一"政府行为"重组后的常安物业规模得以迅速扩大～管理内容从过去走单一住宅物业扩展到了工业区 2 2004年中国物业管理发展研究论文集(精选版) 物业等～也顺利度过了重组后的磨合期～目前常安物业成为南山区大型物管企业之一。天津市天孚物业管理有限公司的重组则是"政府行为"最成功的重组。在天津开发区工委的主持下～将天津市分属三个系统的8家物管公司组建为现在的天孚物业公司。这种跨系统、跨单位的重组～只有用政府这只强大的"手"才有可能顺利实现。 强强联合的企业重组使得物业管理的区域跨度和品牌资质的集中度空前加大。招商局物业的整合重组应该是目前国内动作最大的重组之一。其跨度之大～物业单位分布在香港、北京、上海、南京等地区～面积1000多万平方米～人员4000多人～具有2个甲级～多个乙级和丙级的品牌～在招商集团的主持下～最后重组整合为"招商物业"这一个品牌。最典型的是近期发生的堪称目前国内品牌级别最高的重组——中航物业和南光物业的重组～两公司都具有国家一级和深圳甲级资质。这些成功案例还有诸如上海中环陆家嘴物业的重组等等。 物业管理经过近几年的成熟期～其行业中的企业重组～已完全不仅限于优胜劣汰～大吃小的范畴～新的重组趋势表明～物业管理企业重组将向跨区域、跨企业、品牌高度集中发展～重组的目的是为了更好的实现企业的发展战略～通过资产重组来实现产权的多元化是建立现代产权 制度 关于办公室下班关闭电源制度矿山事故隐患举报和奖励制度制度下载人事管理制度doc盘点制度下载 、扩大企业规模、提高企业竞争能力和参与资本市场的重要途径。在政府或集团的行为下～企业重组规模和态势将愈演愈烈。 二、资本重组的理论基础 1、 资本运营理论 资产重组不仅符合建立现代企业制度的客观要求～而且也是企业实现资本运营和向外扩张的有效手段。随着生产和服务的社会化程度的不断提高～企业通过联合、合并、收购等资产重组手段促进资本规模和企业规模的扩大是一种必然趋势。 对于物业管理企业来说～这种重组、整合的好处主要体现在以下几方面:首先～有利于实现资源共享～节约管理成本～实现规模经济效益。其次～有利于实施品牌管理。可以将所管辖的所有物业统一在一个品牌的旗臶下～使每个物业项目在管理理念、服务宗旨、运作模式、 规章制度 食品安全规章制度下载关于安全生产规章制度关于行政管理规章制度保证食品安全的规章制度范本关于公司规章制度 、行为规范等方面都体现品牌的特色。再次～可以增强企业的竞争能力～物管企业的发展不是凭借对特定物业管理的垄断经营权～而是凭借优质和人性化的服务与管理。在这方面大企业比中小企业具有明显的竞争优势。 3 2004年中国物业管理发展研究论文集(精选版) 通过资产重组来扩大企业的规模～除了采取并购的方式之外～一个重要的途径就是利用现有的资本市场进行资本运营。资本市场的发展为物业管理企业的资产重组提供了良好的外部环境。 2、资源配臵和战略管理理论 广义的资产重组实际上包括业务重组、人员和机构重组以及资产和债务重组三部分内容。资产重组的目的有两个～一个是为了实现企业资源的优化配臵～另一个是满足企业的发展战略的需要。 以资源的优化配臵为基础的资产重组主要是根据市场的需要来不断的调整和整合企业所具有的各种资源。比如许多物业管理企业主要是以项目管理为基础来组合和配臵企业的人力和物力资源～但是随着对物业管理水平要求的不断提高和物业管理中科技含量的不断上升～越来越需要专业化的物业管理服务。适应这种市场变化的企业就可以考虑对企业进行资产重组～根据自己的核心竞争能力来确定自己的核心业务。 以企业发展战略为基础的资产重组则是弥补企业资源短缺、实现企业发展战略的一个有效手段。比如当从事单一的物业管理的企业在向综合的项目管理公司发展的过程中～往往面临资源的短缺～这时企业就可以通过合并、兼并、收购等资产重组方式来满足自己的发展需要。当然对于任何一个企业来说～如果能够通过资产重组而进入资本市场～资产重组对企业发展就具有更加重要的意义。 三、资产重组的现实意义 对物业管理企业进行资产重组对我国物业管理行业的发展具有重要的现实意义。我国物业管理企业主要有三类～一类是由房管所转制的物业管理公司～这类企业由于缺乏完全的企业经营自主权～所以难以发挥其积极性和潜力。另一类是由开发商建立的物业管理企业～这类企业大多以经营自己开发的写字楼和住宅小区的物业管理为主～在经营上具有一定的垄断性～市场化程度不高。第三类是适应市场需要而自发产生的各类保安、保洁、绿化等专业化物业管理企业～这类企业的一般服务单一而且规模较小。这些企业如果要获得发展必须走联合发展的道路。 1、资产重组有利于建立现代企业制度 4 2004年中国物业管理发展研究论文集(精选版) 物业管理作为一个特殊的服务行业是房地产业在消费领域的延续～是随着我国经济的发展和住宅的商品化而产生的新生事物。当前我国物业管理行业发展所面临的一个重要问题就是产权结构不合理～企业缺乏经营自主权和积极性。 对于开发商自己组建的物业管理企业来说也存在产权结构不合理的现象～这主要表现为大部分物业管理企业是房地产开发商的二级企业而没有成为完全的企业法人～它们主要承担一级企业开发的项目的物业管理～经营上没有压力和动力～同时缺乏经营自主权～也缺乏创业意识。因此～通过资产重组实现产权的多元化～尽快的建立起适应市场化运营的现代企业制度～是完善物业管理行业市场主体的重要 措施 《全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观全国民用建筑工程设计技术措施》规划•建筑•景观软件质量保证措施下载工地伤害及预防措施下载关于贯彻落实的具体措施 。 2、资产重组有利于消除垄断促进市场竞争 我国物业管理行业中存在的另一个突出问题是市场发育不充分～公平竞争的市场环境还没有建立起来。除了缺乏市场需求主体和必要的法律环境这样一些外部因素之外～由于物业管理企业自身产权主体的问题而形成的经营垄断是导致市场缺乏竞争的重要原因。 作为一种寓经营管理于服务之中的服务性行业～竞争的市场环境对企业的发展具有巨大的推动作用。但是从我国物业管理企业的主体来看～无论是在房管所转制基础上形成的国有物业管理企业～还是房地产开发商的物业管理公司～都有自己特定的经营领域和垄断市场～彼此之间很难展开公平竞争。以后者为例～绝大多数物业管理公司是开发商自己组建的～是房地产开发中的一个环节～遵循着“谁开发～谁管理”的经营模式。这种模式所产生的保护机制是形成市场垄断的基础。一般说来垄断经营都会产生可观的垄断收入～但有些开发商为了推销自己的商品房和写字楼推出“零物业管理收费”服务～这不仅破坏了市场竞争环境～而且使物业管理企业处于从属的地位～很难独立的进行自主经营。 针对物业管理市场中存在的垄断经营现象～各地的政府管理部门都在积极的推行物业管理项目的招投标制度～希望以此来消除垄断～营造公平竞争的市场环境或机制。通过市场竞争来承接物业也是管理水平较高的物业管理公司的共同心愿。但目前通过招投标方式承接的物业只占整个行业的少部分。商品房管理市场的物业基本由房产商自己组建的物业管理公司所垄断。这种情况表明～政府的行政干预在不具备独立的市场主体的条件下很难发挥它应有的作用。要彻底的解决物业管理市场中的垄断现象～尽快的形成竞争的市场环境～还必须通过资产重组来塑造自主经营的市场主体。 5 2004年中国物业管理发展研究论文集(精选版) 3、资产重组有利于物业管理企业的规模化经营 虽然物业管理是一个劳动密集和技术劳务型的服务性行业～但是其经营效益仍然是建立在规模经营基础上的。特别是对于某些经营性物业项目来说现代化的物业管理手段和技术的应用的前提条件是物业管理必须具备一定的规模。然而～我国物业管理行业中存在的另一个问题就是企业的经营还没有达到合理的规模。由于物业管理企业的经营规模较小～专业化程度较低～因此成本高效益差～大多数企业处于微利或者亏损状态。由此看来～通过资产重组～促使小企业之间的联合～实现集约化和规模化经营是物业管理行业发展的客观要求。 通过资产重组实现规模化和集约化经营对改善物业管理有非常重要的意义。首先其有利于资源共享～实现优势互补和资源的优化配臵。资产重组合并之后～公司可以对所管辖的所有物业～统筹调配人力物力～提高设备利用率管理的效率～降低管理成本～从而实现规模经济。其次～有利于实施品牌管理。可以将所管辖的所有物业统一在一个品牌的旗臶下～使每个物业项目在管理理念、服务宗旨、运作模式、规章制度、行为规范等方面都体现品牌的特色。再次～有利于加速物业管理社会化、专业化。集约化的物业管理～还可以使管理权分散的物业相对集中到一批有品牌、有实力、有信誉的管理公司统一管理。因此～可以说通过资产重组和产权多元化大力推进物业管理集约化和规模化管理～走大型化、集团化经营的道路是物业管理行业未来发展的必然趋势。 四、物业管理企业资产重组的模式 资产重组是指通过对企业资产总量和资产结构的调整来实现企业经营目标的一种行为。广义的资产重组不仅包括资产和负债重组。而且还包括业务重组和人员与机构重组。对于物业管理企业来说资产重组目的有两个～一个是实现规模化经营～另一个是根据企业的发展需要对企业的资源进行重新的配臵。实现这两个目标可以有效的提高企业的资产质量～从而可以在不增加资本存量的基础上提高企业的经营效率。对于物业管理企业来说～资产重组的核心问题就是根据企业的具体情况合理的选择资产重组的模式。 从业务内容上来看～物业管理企业主要有两类～一类是项目管理公司～这类公司对所管理的写字楼或者住宅小区等提供全面的综合性物业管理服务,另一类是专业化物业管理公司～这类公司一般只提供与物业管理有关的某一类或者某几类专项服务～比如保安、保洁、绿化、水电气热的维修等。这两类企业在资产重组中所面临的问题各有不同。项目管理公司资产重组的重点是在扩大公司项目管理规模的基础上在企业内部实行专业化分工～以提高资源的利 6 2004年中国物业管理发展研究论文集(精选版) 用效率,而专业化物业管理公司资产重组的重点则在于如何根据业务发展的需要在保留核心业务的同时逐步的扩大相关服务的内容。企业的类型不同～所面临的问题也不同～因此不存在一个一成不变的资产重组方式。但是根据物业管理行业的特征～概括地说有三种资产重组方式可供选择。 1、以项目管理为基础的资产重组 以项目管理为基础进行资产重组就是对公司所管理的物业项目进行人员、设备和资金的合并～使之达到合理的规模。在这种资产重组中必须要解决好两个方面的问题,首先～这种资产重组的目的主要是为寻求规模经济利益～因此确定合理的项目管理规模是资产重组的一项重要工作。其次～由于企业是以项目管理为基础～因此所提供的管理服务包括了许多的专业内容。但是在资产重组中企业应当重点发展自己的核心业务～而通过战略联盟等方式将某些专业化强而且暂时不经济的业务剥离出去～这样做有利于培育自己的核心竞争能力。目前有人认为项目管理公司应当不断的扩大服务的范围～通过服务的多样化来提高企业的盈利能力。这实际上是一种误区。任何一个企业不论规模有多大都不可能提供全面的各种服务～而且对于绝大部分服务项目来说都有一个基本的合理经济规模～因此增加服务项目不一定就能增加盈利。 按照项目进行资产重组的好处是有利于物业管理品牌的建设～形成自己的管理特色。不利之处是当项目过于分散而无法有效的进行项目合并时资源共享和规模化经营的目标难以实现。 2、以专业化服务为基础的资产重组 以专业化服务为基础的资产重组就是按照物业管理的业务内容组建专业化管理机构～对 公司所管辖的物业管理项目以及其他物业管理公司提供专业化管理服务。以专业化服务为基础的资产重组的目的不是寻求项目管理的规模化经营～而是寻求专业化分工所带来的资源配臵效率和管理效率提高的好处。对于物业管理企业来说由于大多业务内容在技术要求和服务内容方面具有相对的独立性～这就为按照专业化服务内容为基础进行资产重组提供了基本的前提条件。比如企业可以按照保安、保洁、设备维修、园林绿化、网络管理等物业管理的核心业务以及其他辅助业务为基础组建相应的服务部和业务部门～配备必要的人员、设备和资金～作为企业的成本中心单独进行核算。 7 2004年中国物业管理发展研究论文集(精选版) 以专业化服务为基础的资产重组的好处是有利于规范专业服务的业务 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 ～提高物业管理服务的水平～最大限度地提高资源的配臵效率从而节约人力、物力和财力。 3、综合性资产重组 单纯的以物业管理项目或者以专业化管理服务为基础的资产重组都服从一定的重组目的～而且具有各自的局限性。实际上物业管理企业可以采取一种综合性资产重组 方案 气瓶 现场处置方案 .pdf气瓶 现场处置方案 .doc见习基地管理方案.doc关于群访事件的化解方案建筑工地扬尘治理专项方案下载 ～以有效的发挥资产重组的资源配臵效率和规模化经营效率～同时克服上述两种资产重组方案的不足。具体的做法是:首先～以项目为基础对企业的人员、组织机构和资产进行重组～形成项目管理的基本框架结构,其次～在资产重组的过程中根据每一个物业管理项目的具体情况确定各自的核心业务～形成具有核心竞争力的企业内专业化分工的经营特色,再次～在企业内专业化分工和特色经营的基础上实现资源共享～即每一个项目都向其他项目提供核心业务的管理服务～实现企业内以项目为基础的“业务联盟”。从业务联系角度来看～这将形成矩阵形结构。比如北京的篮蝶物业管理集团就是一个混合型的物业管理公司。公司不仅下设物业管理部、楼宇设备部、商业管理中心、消防治安部、财务部等职能部门～而且还设有机电工程部、电梯部、经营部、物业顾问中心、物业租赁中心等专业化服务部门～同时还设有写字楼开发部、酒店管理中心、网络服务中心等遹目管理部门 五、企业购并过程中需关注的问题 物管企业在从事购并过程重要注意以下几个方面:首先～购并要有利于提高企业的资产质量。资产是企业实现其经营目标的载体～企业实现经营目标的过程实际上是对其掌握的资产的运用过程。而资产质量的好坏决定着企业运营的效果。资产质量不高比如资产总量或资产配臵不合理～就无法最大限度地向社会提供满足市场需求的管理服务。资产的质量决定了企业发展的最大能量限度～企业管理水平和操作技巧的提高～只能以资产的质量为基准。因此企业的购并活动必须能够有助于改善企业的资产质量。 其次～购并要有利于实现企业的发展战略。由于物业管理企业面临的主要问题是扩大企业的规模～因此为了实现这一企业发展战略～物业管理企业在购并过程中可以根据自己的实际情况进行横向或者纵向购并。比如以项目管理为基础的公司可以通过购并其他项目管理公司而扩大经营规模,而以专业化管理服务为基础的公司可以通过购并其他专业化服务公司而扩大自己的服务范围。 8 2004年中国物业管理发展研究论文集(精选版) 再次～购并要有利于提高企业的资源配臵效率。企业之间的合并应当能够实现资源互补～比如不同的专业化物业管理服务公司之间的合并可以迅速的实现公司的资源互享并形成综合管理能力。企业之间的收购则要能够加强或者形成公司的核心竞争能力～弥补公司的业务空白。比如网络化的经营是适应信息技术的发展而对物业管理提出的新的挑战～而物业管理公司要迅速的形成自己的网络经营能力除了可以自己建立网络系统之外～还可以通过购并的方式收购现有的网络公司～这不仅可以进一步实现产权多元化～而且还可以扩大资产规模并节约企业的投资成本。 此外～在购并过程中还要注意其他相关问题。比如企业的经营现状是否存在着购并需求、企业之间的购并是否是改善企业经营状况的最佳途径～所采用的资产调整方式是否合理、资产调整中和调整后的有关整合手段是否合理等。同时还要对购并进行财务分析。高效率的购并重组应该能够使企业产生短期和长期的财务效益～尤其是应该使企业的一些重要财务指标～比如净资产收益率、总资产收益率、每股收益等在相当长的一段时间内得以提高。通过这些分析～我们可以选择最佳的购并重组方式～制定周详的购并重组方案～并针对可能出现的各种财务问题及早制定对策。 六、资产重组需要政府调控 对于绝大多数企业来说～产权多元化更多的是一个市场行为～面对激烈的市场竞争～大企业为了保持自己的竞争优势不断的吞并中小企业～而中小企业则为了生存通过合并而走向联合自强的道路。企业之间的兼并和合并促进了资本的集中和企业规模的扩大～然而～物业管理行业是一个“经营权垄断市场”～以行政管辖权和经营权为基础的垄断极大地限制了市场竞争～从而也就限制了企业之间的购并～这就使全行业的产权多元化失去了市场基础。因此尽快的培育市场竞争～形成公平竞争的市场环境～促进企业之间的优胜劣汰和资本的“积聚”和“集中”是物业管理行业面临的一个迫切任务。因此～物业管理企业的资产重组除了企业自身因素外～很大程度上要依赖于外部市场环境的改善～这就需要政府采取必要的措施加以推进。我们认为具体应当采取以下措施: 1、实行公开招投标制度～打破经营中的垄断现象～完善市场竞争 如前所述～资产重组的重要方式是企业之间的购并～如果说盈利性是企业购并的内部动因～那么市场竞争则是促使企业实行购并的外部压力。因此要推进物业管理行业的资产重组和产权多元化就必须消除经营中的垄断现象～完善市场竞争。其中一个重要的措施就是推行 9 2004年中国物业管理发展研究论文集(精选版) 物业管理招投标机制。政府主管部门应采取行政手段～积极倡导和推行物业管理项目的公开招标制度～并制定好招投标规则～规范竞争行为。通过招投标制度可以通过市场优胜劣汰机制～扶持一批规模大、实力强、信誉好的物业管理企业～同时也淘汰一批规模小、实力弱、信誉差的企业～从而有效的在全行业实现资产重组。 2、采取必要的措施鼓励和支持企业之间的联合、兼并和重组 在物业管理起步发展的现阶段～十分需要政府利用法制、价格、行政监控与指导和行业协调等手段～进行适度的调控和管理。因此～政府主管部门要加大物业管理市场的培育力度～积极为物业管理的健康发展创造和提供必要的条件～促使物业管理企业提高服务质量和规模效益水平。政府可以采取以下直接措施促进企业之间的联合、兼并和重组。首先～要严格物业管理公司资质认定及年审～将资质等级与管理规模、服务水准、收费挂钩。对管理水平差、乱收费、业主和用户投诉意见大等问题较多的管理公司～视情节降低资质等级或吊销经营资质～维护合法经营企业的利益。其次～可以制定鼓励企业兼并重组的相关措施～比如在税收上对兼并重组企业给与适当的优惠措施。此外～还要努力协调解决各方面的问题～理顺物业管理企业与公安、公用事业、工商、环卫、市政园林、街道居委会等部门之间的关系～克服多头管理、互相扯皮的弊端。 10