土地增值税培训讲座

土地增值税培训讲座 樊剑英 中国.石家庄 背景资料 2007年1月16日国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称"通知")，从2月1日起开始对开发商征收最高税率达60%的土地增值税，并一改之前"预征"方式，开始采用"清算"。 是"新政"吗? 这并不是新出台的政策，只是税务机关对税收加强征管的内容之一。土地增值税早在1994年就已经开征。征收办法是按纳税人转让房地产取得的收入，减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用，与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。并实行四级超率累进税率。这一征收方式的依据即1993年12月底发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》"这类似于去年多次重申二手房转让需要缴纳个人所得税的那个通知，都是属于原来就有的税种，只是因为是地方税，过去征管不太严格，现在加强了征管。"税务总局一位官员表示。 并不是大家猜测的由国务院发布的对房地产市场的调控政策。当然，对市场的影响是有的，因为通过清算必然会清理以前的欠税部分，会给房地产企业一定压力，也会起到一定的调控作用。 调控措施更显严厉 国税总局在此时发布《通知》，严征土地增值税无疑是宏观调控的一部分，近年来，土地涨价太厉害，房价的上涨其实就是土地的增值。2003年之前买房子的人通过转手买卖，赚了一大笔钱，这其实就是土地增值的收益。但土地所有权是国家的，土地的增值并不是使用权的增值，房产投资人可以享受土地增 值的一部收益，却不能享用全部。土地增值税就是国家用税收的形式，将房价增值部分从投资人手里抽走，这是合理的。 从全国范围来看，宏观调控未达到预期效果。最直接的表现就是2006年全国70个城市的房价仍然保持较高的增长速度。在这种情况下，国家必定对房地产行业采取更加严厉的调控措施。"土地增值税作为一个存在已久的税种具有税率高、范围广的特点，是一个随时都可以启用的工具，符合目前国家调控的要求"。 土地增值税辐射波--谈"税"色变 "与其说是清算土地增值税，还不如说是清算地产商的命～" 1月19日，上海浦东新区的一家房地产企业负责人透露，上海一些大型房地产开发商曾经秘密碰过一次面，"准备联合起来给市里主要领导'上书'，希望能考虑一下企业的生存问题。" 上海地产商此次"上书"内容主要包括:一、上海地产开发并没有外界说的那么"暴利";二、很多开发商资金链已经非常紧张，如果土地增值税再大幅征收，肯定会有倒闭的危险，甚至带来很大的金融风险;三、希望能把税率调整到一个合理的范围之内。 "炒房炒成房东" 炒房炒成房东，曾被揶揄为时下的"四大傻"之一。时下的别墅炒家，正面临这样的尴尬局面。 自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 炒家，当时吃进别墅，主要是看好未来市场，未曾想新政策是一连串的"组合拳"，将其"打"得昏头转向。短时间内出手别墅的利润空间缩小，出租别墅长线投资影响资金周转和原预期的利润报酬率。 囤地不再能生钱 "靠吃土地差价的开发商将会受到较大影响。"一位开发商坦言，此前一些小规模的开发商凭借关系拿到的土地将面临重税冲击，以北京为例，目前的地价比2004年涨了100%。"这意味着靠囤地赚钱的开发商要将土地出让所赚的近一半的钱以土地增值税形式上缴。"何况加征土地增值税，将使开发商的资金链雪上加霜，靠卖地赚钱则将陷入无利可图的境地。 与囤地情况类似的是开发商捂盘行为也将得到遏止。《通知》中规定销售 的项目就要开始土地增值税清算。取得预售证超过3年的也要进行土超过85% 地增值税清算。这意味着开发商捂盘超过3年或者有意不卖房的，达到上述两个条件后，就必须按照房屋全部销售完毕进行土地增值税清算，这将增大开发企业财务成本，也会迫使企业将手中捂盘项目清盘。 分析 定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析 人士表示，此次税收清算对于各家房地产开发商的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，对原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。 违规门槛抬高 市场对累进税率制征收土地增值税的可行性仍存疑问:开发商想方设法虚报成本，做低收益怎么办?而按照国税总局通知精神，如果开发商因拒不提交纳税材料等各种原因无法进行清算，税务机关可"参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税"。 二手房市场投资利润降低， 谈"税"色变的不仅是地产商，一些炒家也开始忐忑不安。 二手房转让中也存在土地增值税这一项"，一位房产中介人士告诉记者，按《土地增值税暂行条例实施细则》第十二条:个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免 予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税;居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 按《土地增值税暂行条例实施细则》，普通标准住宅增值额未超过成本20%的，免征土地增值税，这对一般普通的二手房交易影响不大，但高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅，将按其全部增值额计税，这将对别墅炒家打击最大。 据了解，目前二手房交易中，增值部分已有了个人所得税(按增值部分20% 征收)，还有营业税(按交易额的5.5%征收)，契税征收，有的按成交总额的1% (一般为交易额的3%)等，如果再征收土地增值税，一套100多万的别墅，光税费就要贡献近20万，炒家的空间相当有限了。 房价会涨吗? "由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。"国税总局表示。 "土地增值税以前也要交的，而且其所征收部分也是房地产企业利润部分，给房屋成本不会带来影响。"国税总局人士坚持土地增值税并不会导致房价的上涨。 土地增值税通过税收杠杆促使更多手中有土地或准备拿地的开发商来开发小面积低总价的普通住宅，满足更多普通消费者的需求，从而稳定房价。 但房地产专家的观点却与此相反，以前有开发商通过将开发项目分解，以分期开发的形式来规避土地增值税。《通知》中明确分期开发的项目要分期清算增值税，这会使房地产开发企业实得利润大为降低，不排除开发商通过抬高房价来维持自己赢利空间的可能。严格地征收土地增值税，高达30%的税负必将向消费链条的末端消费者身上转嫁，推高房价不可避免。 国家税务总局局长谢旭人在全国税务工作会议上布置2007年税收工作的七个方面时，专门提到要"做好土地增值税预征和清算工作"。 土地增值税征收内容 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 土地增值税计算内容 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 计算增值额的扣除项目: 一)取得土地使用权所支付的金额; ( 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 (二)开发土地的成本、费用; 开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、"三通一平"等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; 开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。 (一)利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除; (二)对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项 目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。 (四)与转让房地产有关的税金; 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 (五)财政部规定的其他扣除项目。 对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 土地增值税税率 土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便 方法 快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf华与华方法下载八字理论方法下载 计算，具体公式如下: (一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30% (二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% (三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%( (四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 土地增值税优惠政策 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过实施细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。 普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 国办发[2005]26号《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件: 住宅小区建筑容积率在1.0以上; 单套建筑面积在120平方米以下; 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%; 冀地税发[2006]37号河北省地方税务局关于印发《河北省土地增值税管理办法》的通知明确纳税人建造出售的住房合同同时符合下列标准的为普通标准住房: 住宅小区建筑容积率在1.0以上; 以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下; 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 超过20%增值额筹划要点 纳税人建造住宅出售的，应考虑增值额增加带来的效益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担间的关系，避免增值率高于起征点而导致得不偿失。 首先，如果纳税人欲享受起征点照顾，则应将增值额控制在20%以内，而扣除项目范围内只有主营业务税金及附加是随着主营业务收入呈比例变化，假定石家庄某房地产开发公司某项目即将开盘，测算开发成本和土地使用费等可以扣除的项目金额为1000万元，则将价格设定为X，相应的主营业务税金及附加为X*5.55%，扣除项目金额为(1000+X*5.55%)万元，如果该企业打算充分享受20%的政策优惠，则价格应按照如下公式进行测算并控制: X-(1000+X*5.55%)/(1000+X*5.55%)=20% 可以求得:X=1285.62万元 允许扣除项目金额为(1000+X*5.55%)=1066.64万元 增值额等于X-(1000+X*5.55%)=218.98万元 该企业定价如果高于1285.62万元，则不能够享受土地增值税免税优惠，价格增加Y万元，就要承担(218.98+Y-Y*5.55%)*30%的土地增值税税额，明显大于Y元，对企业非常不利。 而当(218.98+Y-Y*5.55%)*30%=Y时，提高销售价格可以弥补因此而增加的土地增值税税额，可以求得:Y=91.67万元， 此时销售价格为1285.62+91.67=1377.29万元 允许扣除项目金额为1066.64+91.67*5.55%=1071.73万元 增值额等于1377.29-1071.73=306.06万元 应交土地增值税306.06*30%=91.80万元与提高销售价格增值持平。 在价格提高到1377.29万元以上时，每提高1万元，考虑土地增值税可以获得净收益1*(1-30%)-0.0555=0.6445万元 当然，以上假设是要增值额控制在允许扣除项目金额50%以内的。 由于城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。 于城市实施规划、国家建设需要而被搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。 以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的。 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 土地增值税预征 对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补;当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。 冀地税发[2006]37号河北省地方税务局关于印发《河北省土地增值税管理办法》的通知:"对从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入(包括预售房收入)，按规定预征率预征土地增值税，并按房地产所在地主管地方税务机关确定的申报期限，于月末或季末终了后10日内，缴纳土地增值税。 河北省土地增值税预征率幅度为0.3%至3%。各设区市地方税务局可根据当地实际，按下列标准确定具体预征率: 住房(别墅除外)预征率幅度为0.3%至2%; 各类别墅、写字楼、商用房等预征率幅度为2%至3%。 纳税人既开发住宅又开发其他房地产的，应按上述预征率分别核算;划分不清的，依率从高预征。 土地增值税清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 直接转让土地使用权的。 3. (二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可 以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积售建筑面积的比例在85% 已经出租或自用的; 2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 4.省税务机关规定的其他情况。 土地增值税核定征收 房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税: (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的; (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的; (三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的; (四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的; (五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 《通知》的第七条列出了5种情况下，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。 如果企业不能够提供证明，在现实的操作中，很可能就可以按照预征额来缴税，最终的清算将不会影响其已经产生的利润。 某房地产开发公司开发某项目2007年已具备清算条件，销售收入1000万元，但是帐目混乱、资料不全，不能如实提供清算资料，主管地方税务机关核定征收其土地增值税，周边房地产开发企业土地增值税税负9%，征收率确定为9%，则平均利润率为30%，假如该公司实际利润率为40%，实际税负应达到12%， 约30万元的土地增值税(不考虑加计扣除)。 则可能侥幸逃脱3% 土地增值税清算准备资料 符合本通知第二条第(一)项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;符合本通知第二条第(二)项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料: (一)房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表; (二)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料; (三)主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证 报告 软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载 》。 土地增值税清算审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。 土地增值税非直接销售和自用房地产的收入确定 (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 土地增值税的扣除项目 (一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 (二)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 (三)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理: 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用 事业单位 事业单位结构化面试题事业单位专业技术岗位财务人员各岗位职责公文事业单位考试事业单位管理基础知识 用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 (四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 (五)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 土地增值税政策对房地产财务的影响 定价策略: 某房地产开发企业建造普通标准住宅出售，取得土地使用权支付金额5万元，房地产开发成本10万元，按规定允许扣除房地产开发费用1.50万元，试确定定价在25万元或26万元时净利多少? 定价25万元:则按以上规定扣除项目计算的允许扣除金额为20.8875万元，增值额25– 20.8875=4.1125万元，利润率28.45%，增值率19.68%，未超过扣除项目金额的20%免纳土地增值税，该公司净赢利4.1125万元。 定价26万元:则按以上规定扣除项目计算的允许扣除金额为20.943万元，增值额26– 20.943=5.057万元，利润率30.99%，增值率 =5.057/20.943=24.15%超过扣除项目金额的20%应全额计征土地增值税，应纳 土地增值税5.057*30%=1.5171万元，该公司净赢利5.057– 1.5171=3.5399万元。 由以上定价中的税收筹划，可以看到房地产企业在房产定价中考虑实际税负尽管利润率降低，收入减少1万元，仍然能够多实现0.5726万元的净利，企业本身就是追求利润最大化。 另外降价销售还可以争取到更多的顾客。 临界点策略: 某房地产开发企业建造普通标准住宅出售，取得土地使用权支付金额5万元，房地产开发成本10万元，按规定允许扣除房地产开发费用1.50万元，试确定定价对于房地产净利润之影响。 定价31.9062万元:则按以上规定扣除项目计算的允许扣除金额为21.2707万元，增值额31.9062– 21.2707=10.6355万元，利润率42.74%，增值率50%，适用30%税率，应纳土地增值税10.6355*30%=3.19065万元，该公司税前净赢利10.44485万元。 如果定价高于31.9062万元，则高出部分需要缴纳40%土地增值税、33%企业所得税，每高出1元，需要缴纳73%税金，企业留利只有27%。 定价43.8695万元:则按以上规定扣除项目计算的允许扣除金额为21.9347万元，增值额43.8695-21.9347=21.9347万元，利润率56%，增值率=21.9347/21.9347=100%，应纳土地增值税21.9347*40%-21.9347*5%=7.6771万元，该公司税前净赢利24.9347– 7.6771=17.2576万元。 较上述31.9062万元定价，本次定价增加11.9633万元，增长比率27.27%，而税前利润仅增加6.81275万元，增长比率65%，高于价格增长比率，本次暂时不考虑提高销售价格随之带来的销售费用、广告费用、代理费用的增加。 如果定价高于43.8695万元，则高出部分需要缴纳50%土地增值税、33%企业所得税，每高出1元，需要缴纳83%税金，企业留利只有17%，仍然高于银行存款利率。 定价69.8507万元:则按以上规定扣除项目计算的允许扣除金额为23.3767万元，增值额69.8507– 23.3767=46.4740万元，利润率70%，增值率=46.4740/23.3767=200%，应纳土地增值税46.4740*50%-23.3767*15%=19.7305 万元，该公司税前净赢利49.4740– 19.7305=29.7435万元。 较上述43.8695万元定价，本次定价增加25.9812万元，增长比率59.22%，而税前利润仅增加12.4859万元，增长比率72.35%，高于价格增长比率，本次暂时不考虑提高销售价格随之带来的销售费用、广告费用、代理费用的增加。 但是，如果定价高于69.8507万元，则高出部分需要缴纳60%土地增值税、 税金，企业留利只有7%，已经没有33%企业所得税，每高出1元，需要缴纳93% 什么经营利润了。 以本案为例，相信开发商还是会将定价控制在43.8695万元以下，使土地增值税的增值额不超过扣除项目100%。 谢谢浏览中国注册税务师樊剑英中国.石家庄 2007年3月10日 特别声明: 1:资料来源于互联网，版权归属原作者 2:资料内容属于网络意见，与本账号立场无关 3:如有侵权，请告知，立即删除。