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杭州某五星级酒店项目可研报告.doc

杭州某五星级酒店项目可研报告

想左右你的情緒_
2018-03-07 0人阅读 举报 0 0 暂无简介

简介:本文档为《杭州某五星级酒店项目可研报告doc》,可适用于领域

杭州某五星级酒店项目可研报告目录摘要第一章宏观经济与政策面分析第一节杭州宏观经济概况分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节杭州商业地产的宏观面概况及政策影响„„„„„„„„„„„第三节“长三角”地区旅游产业与杭州的旅游业发展„„„„„„„„第四节杭州旅游业的发展与其饭店业的相互影响„„„„„„„„„„第五节杭州与周边地区饭店业发展比较分析„„„„„„„„„„„„第二章本项目背景和发展概况项目提出的背景„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节本项目可操作方向探讨分析„„„„„„„„„„„„„„„„第三章开发地块分析第一节地理位置及交通状况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节周边配套„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节地块分析总结„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四章杭州地区可能存在的相关参考项目分析第一节锦绣天地„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节西湖时代广场„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节相关参考项目总结„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四节******未来开发方向的可行性„„„„„„„„„„„„„„„„第五章五星级酒店可行性分析第一节竞争对手研究„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节市场需求研究„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节五星级酒店可行性分析总结„„„„„„„„„„„„„„„„第六章酒店式公寓产权式酒店可行性分析第一节市场供应分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节市场需求分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三节酒店式公寓产权式酒店可行性分析总结„„„„„„„„„„„第七章写字楼开发可行性分析第一节杭州写字楼市场环境„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节杭州主要写字楼商圈特点„„„„„„„„„„„„„„„„第三节各个商圈写字楼分布„„„„„„„„„„„„„„„„„„第四节写字楼需求研究„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第五节写字楼开发分析总结„„„„„„„„„„„„„„„„„„第八章商业项目开发可行性分析第一节杭州商圈现状分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二节******商铺主要经营范围调查„„„„„„„„„„„„„„„第三节******商业项目开发分析总结„„„„„„„„„„„„„„„第九章理念通过实施西湖综合保护工程不断提升城市核心竞争力。其次打好会展牌。为加快推进杭州旅游业态的转型大力发展会展业从年起杭州恢复举办年前的西湖博览会连续四届西博会每届吸引国内外游客万人次。会展业有效提升了游客的品质优化了杭州旅游产业结构。年西博会直接拉动GDP达个百分点。为进一步提高杭州会展游的含金量杭州成功申请并积极筹办世界休闲博览会会期将历时天力争吸引入境游客万人次国内游客万人次。然后打好文化牌。前三张牌会给杭州带来大量高品位、高消费游客从而将促使高档饭店等设施的快速建设和繁荣最后一张牌同样会提升杭州旅游业的品位但会在一定程度上加剧其高档饭店业的竞争因为度假区饭店都是一些品位高、主题突出的高档住宿设施这要求今后高档饭店的建设要注重饭店服务质量的提升、主题形象的塑造和特色文化的培育。B(客源市场发展思路“十五”期间杭州市入境旅游市场继续贯彻“市场定位、注重特色、突出重点、全面吸引”的方针积极巩固日本、东盟五国和韩国等洲内一级市场大力发展港澳台特定市场重点拓展美、俄、德、法、英等欧美国家洲际一级市场加快吸引中北欧和中亚诸国二级潜在市场最终形成以亚洲为中心日本、欧盟、美国为重点欧洲、美洲和大洋洲为环带的国际旅游市场。根据杭州市入境旅游以散客市场为主的特点有针对性地开展促销工作以富有杭州历史文化、山水风光和生态度假旅游产品的优化、升级作为搞好对外促销的基础在继续发展观光旅游的同时大力开发以会展、度假、康复、文化、体育、青年修学、妇女活动等为重点的专项旅游产品做到资源开发和整体促销同时并举硬件设施改善与服务质量提高同时并举以增强杭州市旅游产品在国际市场上的竞争力。、杭州旅游业发展前景中国城市竞争力报告》中杭州市的综合竞争力排第五位其中环境竞争力排第二位人均环境优美度和自然环境优美度分列第一和第五位。环境是旅游业核心竞争力所在杭州在旅游业大力发展方面具备了基础性因素。而人才竞争力和资本竞争力的领先地位则让杭州具备了广阔的经济和商贸发展前景不仅能够具备强大的经济实力做后盾还给商务、会展旅游的兴旺创造了巨大的机会。A(旅游资源优势――西湖风景名胜区、“两江一湖”(富春江――新安江――千岛湖)风景名胜区两个国家级自然保护区――天目山、清凉峰自然保护区五个国家森林公园――千岛湖、大奇山、午潮山、富春江和青山湖森林公园一个国家级旅游度假区――之江国家旅游度假区全国首个国家级湿地公园――西溪国家湿地公园。杭州还有全国重点文物保护单位个、国家级博物馆个。全市拥有年接待万人次以上的各类旅游景区、景点余处。B(特色旅游节庆活动,主要有“西博之旅”、西湖国际烟花大会、西湖国际桂花节、中国(杭州)西湖龙井开茶节、中国国际(萧山)观潮节、杭州径山旅游文化节、淳安千岛湖秀水节、新安江之夏旅游节、富春江水上风筝艺术节等。“中国杭州西湖博览会”会在杭州举行。西湖博览会分活动、展览、会议三大板块把展示、交流、贸易、研讨、旅游和文化活动有机地结合在一起。“生活与创业”为主题共安排了个展览、会议、文体和商旅活动。参加西博会项目活动的观众总数达万人次贸易成交额实现亿元协议利用外资亿美元引进内资亿元。第六届西博会直接拉动杭州GDP增长个百分点。即将到来的年杭州世界休闲博览会、年北京奥运会和年上海世界博览会等大型活动也将为杭州旅游发展带来无限商机。C(旅游经济发展的良好势头年杭州市旅游人次及收入旅游外汇收入(万美元)国内旅游人数(万人次)国内旅游收入(亿元)年年年年年年年年年年由以下两个图表可以看出杭州市入境旅游者人次和外汇收入自年开始逐年递增并且增加幅度越来越大。年到年入境旅游者人次仅增加万人次外汇收入增加万美元而年入境旅游人次就突破百万大关同年相比入境旅游者人次增幅高达万人次外汇收入增幅达万美元。虽然年受亚洲金融危机的影响两项指标几乎停滞不前年受SARS影响甚至出现明显的下跌但年杭州入境旅游者人次和外汇收入迅速恢复并取得了良好的成绩。所以整体来看十年来杭州入境旅游市场的发展速度很快同时又保持了比较稳定的增长态势。杭州的国内旅游市场是非常庞大的。年到年杭州国内旅游者人次和国内旅游收入一直处于逐步递增的状态在年受金融危机影响稍有停滞年虽说也受SARS影响但影响程度并没有入境旅游那么显著仍然保持了增长趋势说明旅游业恢复工作做得非常到位。二、杭州旅游业发展对其饭店业的影响表杭州国内游客出游目的比例单位:观光游览休闲度假探亲访友商务会议健康疗养宗教朝拜文化体育科技交流其他数据来源:历年《浙江省旅游概览》从表格和图表中可以得知杭州自年以来观光游览型游客正在逐年减少而休闲度假、商务和会议游客在不断地增加。去年杭州度假、商务和会议游客占来杭旅游总人次的他们是高档饭店的主要客源类型。年由于受非典影响上述三种类型的游客都有所停滞但年除了会议游客其它两种类型的游客恢复迅速。今后这个趋势还将保持高档型饭店在休闲度假、商务和会议旅游市场上必将有所作为。国内游客人均花费(旅游目的)构成表单位:元观光度假探亲访友商务会议健康疗养宗教朝拜文化体育科技交流其他数据来源:同上年以来杭州国内游客人均花费按旅游目的来看度假、商务和会议游客花费总体保持增长的趋势且年非典以后增速加快。年度假、商务和会议游客花费在继续保持高于人均花费的情况下再度高出观光游客、而后者则继续保持在低于人均花费的水平。因此现阶段杭州旅游市场仍以观光游览、休闲度假旅游为主导但商务、会议旅游已呈现良好的发展的前景不仅发展比较快而且对于饭店业来说也存在比较大的营利空间。国内游客人数出游方式构成单位:个人或亲朋结伴旅行社组织数据来源:同上自年以来来杭州的团队游客(单位组织和旅行社组织)游客比例就一直在减少而散客即个人或亲朋结伴游客的比例在不断上升。以及右边的图表散客旅游者不仅在人数上不断增加在旅游花费上也总体保持增长且于年超过三种方式的人均花费并将这种趋势保持到非典刚过的年。国内游客人均花费(出游方式)构成表单位:元单位组织个人或亲朋结伴旅行社组织数据来源:同上今后散客旅游者的数量和消费的增加使得那些高档饭店开始注意一部分观光游客而不是像以前那样只注重通常是高费的休闲度假、商务和会议游客。总之杭州旅游业整体发展趋势十分强劲并在增长方式上有了新的变化:休闲度假、商务和会议游客数量的增加消费水平的提高个人或亲朋结伴形式的散客旅游呈现新的增长和消费趋势它们使得饭店尤其是高档饭店不仅要重新考虑自己的市场定位而且还促使其在服务质量、硬件设施等方面进行提升突出其自身的特色。第五节、杭州与周边地区饭店业发展比较分析一、杭州饭店业发展历程及现状恢复起步阶段(―)十一届三中全会以后杭州及全国各地的旅游业开始迅速发展从而引起了对饭店的大量需求这个时期杭州的饭店业发展十分迅速并在年实现国外高档饭店入住零的突破――杭州香格里拉饭店正式开业。这时候的饭店业处于供不应求的状态出租率较高整体经济效益良好。不足之处在于长期受招待所式经营管理方式控制在向现代饭店管理模式的转变过程中困难重重。―)杭州饭店业在前十年发展的基础上这个阶段仍保持持续增长但速度已经放慢。到年为止杭州共有星级饭店客房间。这个阶段的特点是开始注重饭店质量的提高。杭州饭店业中间受政治风波以及国际经济的影响曾经一度出现亏损一些没有特色的老饭店和新建饭店情况尤为严重。激烈的市场竞争迫使饭店将管理的中心转向内部管理、提高饭店档次和服务水平上来也开始重视迎合市场需求。饭店行业管理部门的工作中心从数量的供给转到行业规范化管理上来并配合国家星级标准的实施不断完善饭店产品内涵提供优质服务与国际标准接轨。这个阶段杭州饭店业在内部竞争和管理部门的压力下保持了较为平稳的发展态势。――今)由于国内旅游的迅猛发展和浙江省经济的突飞猛进杭州的饭店业自年以来增长异常迅速。行业规模迅速扩大从年的个(其中五星级家四星级家三星级家二星级家和一星级家)迅速发展到年的家其中五星级家四星级家三星级家二星级家一星级家高、中、低档饭店的比例为::中高星级饭店增长极为迅速使得饭店整体结构趋于合理。饭店的客源市场结构也由过去单纯依靠商务客人转向商务、本地和游客等多种客源。随着中国加入WTO饭店业又开始面临新一轮的激烈竞争――与国外资本雄厚的饭店集团相抗衡。杭州的饭店破于压力利用本地区发达的民营资本开始走上集团化的道路同时注重饭店服务人性化、营销网络化、管理信息化、经营品牌化等现代饭店竞争力的培育。年杭州代表浙江省在全国率先提出创建“绿色饭店”并制定了省内适用的评定标准。年浙江饭店业协会成立并出台了《浙江省饭店业行业规范》杭州饭店业在这个法规的带领下开始朝着更加持续、稳定、健康的方面发展。杭州历年旅游星级饭店的增长趋势以及结构变化五星级四星级三星级二星级一星级高:中:低::::::::::二、杭州饭店业经营总体状况、特色和发展趋势、经营总体状况年杭州星级饭店经营总体情况平均房价(元)出租率()数据来源:《浙江省旅游概览》年杭州市星级饭店业总收入达万元比上年同期增长。全市星级饭店客房出租率达到比上年增加个百分点。平均房价元比上年增长。表杭州历年中高星级饭店平均房价单位:元四星级三星级数据来源:同上。由表和表以及两个组条形图可以看出杭州中高星级饭店业反映在出租率上的特点:出租率并不是随星级的高低程连续的递增或递减趋势而始终是中间低两边高既四星级饭店的出租率始终低于五星级和三星级饭店的出租率且五星级饭店的增长尽头要强于三星级。四星级饭店无论在平均房价上还是出租率上都保持较为稳定的变化趋势。当然应当把年的特殊情况排除在外不予细究。表杭州历年中高星级饭店出租率四星级三星级数据来源:同上。从结构上看杭州级饭店业目前的结构还不是很合理。按照世界发达国家饭店业发展的经验高、中、低档星级饭店的比例应该为::()而杭州目前的比例为::中档还是偏少抵挡饭店还要继续增加。但是也应当看到杭州五星级饭店与四星年杭州的五星级饭店要达到家这是一个正确的目标。上海旅游业市场分析上海――作为中国首屈一指的商业中心和港口城市经济发展的势头强劲。上海已连续年实现地区生产总值GDP两位数增长。上海作为中国最大的也是最强的国际化的大都市之一在GDP强势增长的推动下上海在年接待的涉外游客人数达到了创记录的万人。表上海近年旅游指标统计表旅游总收入(亿元人民币)全国排名接待入境旅游者(万人次)全国排名旅游外汇收入(亿美元)全国排名国内旅游者(万人次)国内旅游收入(亿元人民币)数据来源:上海历年统计公报。上海的涉外游客人数在到年的十年中每年以的速度实现增长。截至年底上海接待的涉外游客人数总计达万人较年和年分别增加了和。相应的旅游外汇收入分别增长了和。入境游客的增加对上海高星级酒店的发展的更是具有促进作重。在所有涉外游客中来自台湾、香港和澳门的游客人数共计万人其中台湾游客占、香港游客占、澳门游客占。香港游客人数的增长达而台湾和澳门游客人数的增长比例则分别为和。上海酒店的最新发展近年来上海五星级酒店市场表现分析年上海五星级酒店的入住率达到较年和年分别上点。而在平均房费方面上海五星级酒店年较年上浮了达到元。上海五星级酒店的平均每间客房收入在年也飙升了达到元比年和年分别高出元和元。上海与北京五星级酒店比较:表上海与北京五星级饭店指标比较(北京上海北京平均入住率()美元参考资料:殷柏慧吴必虎(长三角与环渤海区域旅游合作条件对比研究(旅游学刊(:()年月日北方网:区域经济刘耿大毕吕贵(旅游经济凝聚长三角(旅游经纬(()年中国长三角区域发展报告社会科学文献出版社杭州市经济规划院浙江省统计局统计简报杭州省统计局统计年报倪鹏飞中国城市竞争力报告社会科学文献出版社实施三大战略合力打造“东方休闲之都”(浙江旅游网:年旅游工作会议交流材料。项目背景和发展概况武林路南起庆春路口北至体育场路口它与延安路闹市相连接并经龙游路与湖滨商贸旅游区贯通一体形成了回廊式购物休闲格局。随着武林广场的杭州大厦、银泰百货、杭州百货大楼等形成了杭州的核心商区其周边的武林路便承担与高档商圈错位发展的职能――一些个性强、规模小、价格较为适中的品牌服装店陆续落户武林路。武林路以其鲜明的特色得到了市场的认可在市委、市政府以及下城区委、区政府的全力支持下目前武林路已经成为杭城乃至全国颇有名气的"女人街"。年底杭州市委、市政府将武林路的改建定位为一条以展卖时尚女装及女性用品为主集旅游、购物、休闲于一体的商业特色街。武林路商铺数量不断增加已成为杭城的时尚产业集群:如今在政府精心构建的更高平台上超旺的人气以及品牌店面的集聚武林路成为了民间资本的追逐之地。通过国内优质要素资源的充分流入武林路时装街又实现了更高层次的提升,即将进行的大手笔投资将使这一时尚平台成为巨大的服饰业"龙头"在大量国际品牌涌入的进程中武林路上的服饰品牌呈现更为细化、时尚个性更为鲜明、经营理念更为超前的竞争新格局。自年规划以来目前一期工程(湖滨路东侧改造)已于年月完工总面积平方部分商业用房已完成招商到月底有家左右开张营业其中业态规划为国际名品街的平方沿湖物业于年月逐步开张营业。二期规划平方计划年开工建设整个街区改造预计到年底完工。将形成延安路以西的长生路、学士路、平海路、仁和路、邮电路和延安路以东的吴山路组成步行商业街网并分别形成条特色街:丝绸街、饮食娱乐街、珠宝精品街、酒廊咖啡街、浙派服装街、古文化街结合途经延安路的号地铁线建设规划延安路将开辟地下商业街。第三节:地块分析总结******地处城市正中心商业配套、人文环境一应俱全商业氛围、人气聚集都不是******所要担忧的事情它是寸土寸金之地。也正因为******周边的写字楼、各色商铺、旅游街使得未来的******必须定位高端。第四章杭州地区可能存在的相关参考项目分析第一节:锦绣天地一、锦绣天地基本资料表锦绣天地基本资料锦绣天地形态地上~层局部层地下两层(停车场)建筑高度米局部米土地面积平方米总建筑面积平米地上平方米地下平方米建筑物占地面积平方米容积率建筑物覆盖率绿化率商铺经营店内商铺由国际知名经营专家或经营公司协同杭州锦绣天地经营管理有限公司统一经营管理。首期经营期十年提供经营担保每年的经营回报其中银行提供前六年担保两层一楼万多二楼万多。价格均价元平米最高价元平米最低价元平米物管元平方月得房率百分之七十八户型面积七十方(酒店也是)窗户、阳台每户有阳台都是落地窗卫生间七、八方有的九平方厨房开尚式的厨房无管道煤气酒店公寓间五星级酒店多间(其中总统套房两间)层高米商铺间商铺层高两层共九米第一层米商铺离标底距离米商铺经营形式产权式管理无使用权统一管理地下车位左右酒店大堂面积方酒店餐厅面积方左右酒店管理洲际(国外渠道)总部香港目前管理人员来自上海开盘时间销售周期销售年底全部销售(关系户买了)交付时间年酒店客群定位政府官员、商务旅游、外企酒店推广方式借助休博会、上海世博会做推广酒店星级标准准五星配套设施健身房、游泳池、中西餐厅、宴会厅、大型会议室二、买锦绣天地酒店式公寓人群特征、年龄岁的人群为购买锦绣天地酒店式公寓的主要年龄层另外岁人群也占,。、学历购买锦绣天地酒店式公寓的人群学历较为集中在大学本科和高中技校中专两个学历层上分别占总数的,和,。、职业购买锦绣天地酒店式公寓的人群中近,的企业主其次是部门经理占,总经理职位的购买者也占,其中无业(包括专业炒房者)的比例达,。、行业从事房地产业、商业贸易及制造业的购买者比例位居前三分别为,,和,。第二节:西湖时代广场表西湖时代广场基本资料西湖时代广场开工日期年月交付日期年月设计单位浙江大学建筑设计研究院施工单位广厦总承包公司建筑高度米土地面积公顷总建筑面积平方米地上平方米地下平方米写字楼平方米商场平方米会所平方米公寓平方米项目容积率绿地率建筑密度层高米西湖时代广场公建配套设施明细表()自行车库面积:平方米停泊辆其中地上:辆地下辆()汽车泊位:辆其中地上:辆地下辆()公厕:平方米()垃圾收集点:平方米()青老年活动中心:平方米()居委会、卫生所:平方米()物业管理用房:平方米其中地上:平方米地下:平方米()变电所:个()结构类型:框价(公寓:板柱筒体)()地下层架空层功能:自行车库、汽车库第三节:复合地产综合分析一、建筑形态对比锦绣天地是五星级酒店、酒店式公寓与商铺的复合西湖时代广场是商场、写字楼和公寓的复合另外还有例如西湖国贸中心是复合写字楼和商铺凯悦是复合酒店和公寓。目前杭州市场上的复合地产业态形式较多并几乎没有完全相同的复合业态。二、销售出租状况目前锦绣天地的酒店式公寓的销售状况良好已经全部卖光商铺的销售状况不太理想。西湖时代广场的写字楼和公寓的销售状况都比较理想西湖国贸中心的写字楼销售一空。从销售状况单方面来看西湖边的复合型地产开发都较为成功。从出租率来看西湖国贸成为复合地产的反面教材。其写字楼层高低单位面积小虽没有影响到其销售状况但写字楼的业主着实受到很大的影响他们所购买的物业并不能吸引企业的入住一些希望能购入住国贸的企业需联系多家业主共同商议租金、付款等问题再加上国贸租金太高导致到目前为止国贸还未形成商业气氛入住率较低。西湖时代的商铺也是另一个反面教材说明大型商业在这一区域的可行性有待商榷。三、销售方式在了解锦绣天地购买人群特征时我们发现购买锦绣天地酒店式公寓的人中,的是关系户这说明开发商与圈内人际关系的重要性另一方面西湖国贸中心要拍卖其最后两套公寓的消息也有所耳闻这是西湖国贸采用的能吸引到更多目光的销售方式目的并不单纯在于卖掉公寓而在为其写字楼的入住制造市场气氛。四、购买人群由于锦绣天地的酒店式公寓出售状况较好我们对购买锦绣天地酒店式公寓的人群做了简单的分析分析结果表明购买锦绣天地酒店式公寓的人群大多都是投资者他们是一批事业有成从事房地产和商业贸易等方面的精英。第四节:******未来开发方向的可行性从杭州现有复合地产的销售及经营状况结合本地块特征第二章中所讨论的七种复合业态都具有可行性。******具体哪种业态的复合能迎合消费者的需求又能让******在改造过程中的资金压力降到最低需通过以下篇章围绕各种业态的市场需求及投资汇报率展开说明。第五章五星级酒店可行性分析第一节:竞争对手研究一、五星级酒店硬件设施对比表三大五星级酒店硬件设施对比世贸大酒店雷迪森大酒店凯悦大酒店大厅面积平方米平方米左右餐厅面积二楼西餐、三楼中餐、四楼日本料理中餐厅:平方米中餐厅:方左右西餐厅:方左右游泳池面积长米宽平方米健身中心面积平方米平方米左右会展区与会展中心面积世贸厅I:平方米II:平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米个多功能会议厅整个会展区有平方米最大的会议厅是平方米大厅配套茶苑、饼屋无非营区客人休息场所客房每个房间配备私人保险箱专业健身教练无音响设备个开间的豪华套房晾晒绳晾晒绳体重称停车场、停车位个车库停车位:多个个停车位:个个停车位:多个游泳池配套配有地面采暖系统水中吧台躺椅、淋浴室、座椅躺椅、淋浴室、座椅躺椅、椅子、小酒吧、淋浴室健身中心配套有氧、力量和自由举重等健身设备跑步机、自行车、哑铃跑步机、拉体机、哑铃、杠铃棋牌室精品店保龄球室影剧场美容美发室多功能厅网球场桌球室观光电梯乒乓球室婴儿看护及儿童娱乐室游戏机房电子模拟高尔夫球场浙江世界贸易中心大饭店拥有一流的大会议室、会议中心和宴会厅等无论是商务谈判、产品展示、时装表演、新闻发布会还是高级中西宴会都能满足不同的重要商务活动的需要是浙江省最高规格的政务、商务和对外交流的重要活动场所之一。除此之外世贸还有其品牌国际公司管理而且位于商务区和风景区交界处。雷迪森大酒店在以上所列酒店中没有太多特色也没有太明显的劣势唯一可能被比下去的就是酒店大厅面积足足比凯悦少近平方米。五星级酒店大厅面积及装修情况是酒店给人的第一印象雷迪森在“面子”问题上的确有所欠缺。凯悦大酒店在硬件设施上优势主要在于其会展功能个多功能会议厅整个会展区有平方米最大的会议厅是平方米这三个数字无疑代表着凯悦在会展会议上的优势凯悦最大的劣势在于健身中心面积太小最多只能容纳个人左右。二、相关竞争对手的客群定位分析、现阶段杭州高端星级酒店划分现在杭州酒店有三类:、凯悦等纯国际性品牌酒店、香格里拉等大的品牌在本地也有浓重的人气、未来******它具有独特、优越的地理位置它具有星的标准它的资源是没人能比的因为它的酒店在西湖区讲本地话它有浓重的人文气息。、凯悦大酒店的客群分析境外客源与商务客群较多这与其国外品牌和有齐全的商务会展功能有巨大的关系。、香格里拉客群分析香格里拉的客源分为三块:、境外食客通过国际型渠道、香格里拉品牌效应吸引到的客源、是能够承受块以上看重档次和形象的消费者。、******现在及未来的客群分析目前******客群结构是以商务客群为主团队和会员为辅的结构未来客群结构基本不太会改变只是可能会开辟境外客源渠道多吸引境外游客。第二节市场需求研究一、酒店内部员工的需求研究通过对本酒店内部员工的需求研究(具体数据见附件一)我们比较清楚地了解到本酒店员工的意见倾向未来酒店大多员工倾向于定位于商务酒店认为酒店想要有长远的发展不能像现在一样停留在旅游市场上而应该有较大的改变。改变也并不是小范围的改变需要根据商务酒店的定位全面改变酒店关于商务的配套同时要提高员工的素质另外加大宣传力度打好市场和服务基础加强地理位置的吸引力加强对商务市场营销方面开拓国际商务客源提高品牌知名度。******的地理优势是大部分员工认为是******经营状况较好的重要原因而未来的五星级宾馆需要改善的地方还较多。大部分员工认为在客房方面要想达到五星级标准客房大小、缺少豪华套房和客房装修装饰三个方面最需要改善餐厅方面菜系品种、缺乏大型的宴会厅、餐具档次是餐厅方面需要完善的三个方面。在娱乐配套方面健身中心、美容美发室、多功能厅、精品店、室内游泳池、棋牌室和网球场是大部分认为需要配备的。关于五星级******的会展功能大部分员工觉得加强这一功能很有必要并提出关于硬件方面需要提高的方面如投影仪及与之配套的投影屏幕和幻灯机等。总而言之******员工对******酒店的改扩建及升级在各方面都提出了较高的要求尽管他们认为五星级的******会有较多的竞争对手但他们仍然认为******非常有必要从四星级升级到五星级并且也献出他们认为可以提高******的竞争力的相关策略如需要改善的配套等等。二、酒店入住客人的需求研究经过我们对酒店入住客人的需求研究(具体研究数据见附件二)我们发现酒店入住客的需求与******内部员工的需求差异不大对客房、餐厅和配套设施提出的要求和建议都比较一致差别较大的方面集中在菜系品种上由于填写问卷的酒店入住客一部分都是外籍客人他们对意大利风味和法国风味的菜系品种需求较多另外在是否增加湖景房和客房内卫生间冲淋和浴缸是否需要分设也有一定的意见分歧。第三节、五星级酒店分析总结******未来成为五星级的商务宾馆是切实可行的而且是必要的。酒店在各项功能设施上已经表现出老化、脱伍的现象客房光线太暗床太小淋浴设备不是很完善卫生洁具老化等等现象都是酒店客户时有发生的抱怨。层高、室内设施、配套、装修、大堂等方面都是需要提高的方面另外******的交通问题则是抱怨最多的停车、打的都非常的不方便。对未来******需要的客房面积、餐厅、配套、停车状况等硬件具体改善方面见本报告的最后结论与建议部分。第六章酒店式公寓产权式酒店可行性研究第一节、市场供应分析(见附件三)第二节、市场需求分析一、定量调查我们针对杭州未来一年有可能购买酒店式公寓产权式酒店的群体做了一次定量的调查(具体数据见附件四)结果表明杭州酒店式公寓市场是存大大量需求的。首先在目前杭州市场上的购买人群对酒店式公寓和产权式酒店的区别并不是太了解但购买者表示他们购买不管是购买酒店式公寓还是产权式酒店都是用来投资并且表示最看好的就是西湖周边湖滨一带他们承受单价在元平米左右。另外我们还对他们的产品要求做了详细的调查他们户型、面积等方面的需求也是我们做产品规划的参考。其次我们考虑到了酒店的长包房客户。酒店的长包房客户是酒店式公寓和产权式酒店的最大消费者。根据我们对杭州四星级酒店的走访我们发现杭州市四星级酒店的长包房比例大约在,左右按照此比例来计算杭州市四星级酒店总客房数中可能购买酒店式公寓产权式酒店的群体数量之大是不容忽视的。二、定性调查第一部分是从定量的角度去分析酒店式公寓,结合我们对酒店重点客户,我们进行了针对的深度访谈(访谈具体内容见附件五),发现长包房住店客户偏向于产权式酒店他们对于酒店式公寓与产权式酒店相对有比较深的认知对处于西湖景区及市中心的******宾馆以及******年来经营的品牌效应对于在西湖边购置的稀缺物业购房者对******的经营水平以及购置物业的投资回报和升值潜力都有足够的信心。第三节酒公寓产权式酒店开发分析总结根据市场供应状况结合酒店式公寓的需求我们认为在******边开发酒店式公寓产权式酒店是可行的具体原因包括以下几点:()西湖地理位置优越适合开发酒店式公寓产权式酒店()******宾馆本身的酒店服务周全为未来酒店式公寓产权式酒店的服务提供可靠的保证()西湖边酒店式公寓产权式酒店未来几年内都有较强的竞争力虽然钱江新城的酒店式公寓体量较大但江景房和湖景房在购房人心目中存在很大差距,龙禧的产权式酒店对三年以后的******产权式酒店之间也没有太大竞争关系。()由酒店式公寓产权式酒店的销售状况来看西湖边的酒店式公寓产权式酒店有其特殊的消费群体有较大的需求量。具体开发建议见本研究的最后结论与建议部分。第七章写字楼开发分析第一节、杭州写字楼市场环境杭州的写字楼销售从年起逐渐趋暖年“创业在杭州”政策的鼓励和高新产业在杭州的发展使得写字楼需求量迅速上升市场供应量不断放大。根据土地投放量估计从年的三年内预计杭城将会有超过万平方米以上的新写字楼入市超过之前年的新盘上市总和。这其中大部分都在钱江新城内将达到万平方米左右黄龙、武林等高档商务区内只会有零星楼盘上市。从供地情况看钱江新城在未来年之内将建造大量高层、超高层的商业、办公大楼呈现高楼大厦比肩接踵的现代化城市风貌。表土地出让分布表区块数量宗具体位置特点市中心上城、下城及江干价格起伏较大:如年江干区两块土地仅以元平米左右成交而年月日吴山路附近地块以平米成交,创下历年杭州非住宅用地交易之最。钱江新城商业用地供应量大,建筑容积率高:是政府重点规划的CBD区块,至年后将成为继武林,黄龙,庆春后又一新兴写字楼板块。滨江商务办公用地为主,住宅配套商业用地为辅:众多企业对商务办公用地需求较大,同时随着入住人群的增加,须新建大量商业及服务设施。城北文一、德胜路以北汽车S企业用地最多:政府着力打造”城北汽车一条街”,并推出多宗专为汽车企业设计的商业用地。汽车产业在该地块已渐成气候。三墩商业用地价格看涨:大型人文社区及浙大紫金港校区的居住群体对该区块的商业用地需求不断增加,配套的不完善延缓商业用地的状况已逐渐得到解决,价格看涨。下沙商业用地量少价低:商业用地的提供远远落后于住宅的开发速度,已对区块内的房地产市场产生负面影响。年以来,商业用地量已大量增加,但总体仍呈现量少价低状。CBD定位决定了钱江新城区块将出现大量超高层写字楼。从核心区域推出的大量商业金融办公用地将是杭州除武林、黄龙、庆春、湖滨等写字楼板块之外又一新兴的写字楼板块并是唯一带有浓厚政府规划背景的CBD。从国土资源局提供的资料看这些非住宅类平均容积率高达其中的容积率出现最多。高容积率意味着未来这里将建造大量的超高层建筑因此其建筑面积比例,。其中办公用地大量为非房产类公司购置在非住宅类用地受让单位中房产开发公司不再占据绝对主角地位取而代之的则是浙江各地的民营企业的集团。钱江新城不仅仅是杭州未来的商务中心也是未来浙江省的其定位优势以及招商政策吸引大量省内外有实力的集团公司选择在钱江新城内购置办公用地。在平方公里的钱江新城核心区块拟建幢高档商务写字楼、高星级宾馆。从新城管委会了解新城首批引进的家企业集团将建设幢高档商务写字楼、宾馆及个精品住宅区总开发量达到万平方米。今年月份高米的集美大厦、高米的荣安大厦、高米的华成大厦将在新城开工建设高米至米的光彩国际广场、高米的圣奥大厦、高米的日出钱塘大厦、高米至米的浙江财富中心、高米的尊宝大厦、高米至米的新城国际广场、高米至米的华联时代广场将于今年年底前开工。表钱江新城土地面积即建筑面积分别表性质比例钱江新城土地面积百分比分布(单位:,)住宅用地金融办公用地办公商业金融业用地综合办公钱江新城土地面积性质分布(单位:平方米)住宅用地金融办公用地办公商业金融业用地综合办公钱江新城建筑面积分布(单位:平方米)住宅用地金融办公用地办公商业金融业用地综合办公最近三年来杭州第三产业发展速度加快房地产、金融证券、贸易、广告咨询、投资、设计、法律、会计都有较大的增长再加上高科技企业迅速增加成为写字楼的重要需求来源这些行业对写字楼要求更高希望位置好、交通便利、外观气派、智能化水平高尤其希望分割灵活因此杭州众多甲级写字楼也纷纷针对这部分群体采取自由分割出售的方式。如世贸二期、耀江发展中心、白马大厦等代表楼盘这些楼盘尽管单价都超过万元最高售价已达元,平方米但还是卖得非常好。另外一点浙江个体私营经济发达的经济形态决定了杭城写字楼客户以中小公司偏多中小面积的写字楼仍然是市场消费的主力。供应调研中也发现各大商圈写字楼的主力面积供应在平方米之间的相对而言黄龙商圈的主力供应面积大一些都在平米左右随着大量境外和外地的实力公司到杭设立分公司或办事处黄龙、钱江新城、湖滨等商务区的客户和投资者需求的面积开始变大对产权买断的要求也会很高。从价格结构看近年新推出的杭城写字楼定位都较为高档主力价格在元平方米之间元平方米以上的写字楼也占据了相当的供应比例(如世贸中心的写字楼均价达到了平米中田大厦二层平方米售价也达到了万平方米)而从租金来看已经交付的世贸一、二期黄龙世纪嘉华国际都属于杭州最高品质的写字楼租金达到元平方米天。第二节、杭州主要写字楼商圈特点、武林商圈区域形成原因:从传统的商业黄金地段向高尚办公商务区域转换武林区块的各项配套似乎都是浑然天成顺理成章。武林商圈内天目山路、莫干山路、环城西路、环城北路、延安路、体育场路等几条杭州最主要的干道纵横交错构成极为发达便捷的交通网络。区域范围:环城西路、朝晖路、环城东路和凤起路围合的范围。产业支撑:大型外贸、电信、邮政、金融、银行辐射特点:武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列优越条件的影响使得武林周边区域的写字楼随之崛起。配套:各层次商务接待体系会展及商贸文化场所办公商务的信息和金融支持。依赖优势:地处城市中心成熟的配套销售均价:目前该区域均价已达万元平方米以上。租价元平方米天。较新楼盘供应量在万平方米左右。代表楼盘:华浙广场、耀江发展中心、白马大厦、晶晖商务馆、国都发展大厦、西湖文化广场、星汇商务大厦、阳光都市财富中心、海华广场。、黄龙商圈区域形成原因:首先是这个区域的产业支撑其次是这个区域得天独厚的智力资源第三是区域内的楼盘档次相对一致规模优势明显档次集中在中、高档而楼盘特色各异各自的客户群比较明晰内部的竞争差异化明显有利于形成一个比较完整统一的商务区最后一个特色则是由楼盘的高价带来的目前该区域内的炒客少而自用者多空置率低、甚至出现供不应求的局面不容易形成所谓的“泡沫”。区域范围:曙光路、杭大路、天目山路、玉古路围合的范围及周边辐射地带。产业支撑:以房地产开发、IT类的信息技术、贸易等企业为主。目前客源层面正进一步拓宽有外贸公司、国际集团驻杭办事机构、信息咨询、资产评估、律师事务所等先锋行业。辐射特点:作为贵族商务圈本商圈属于智力型产业密集与产业发散型强的商圈。作为支柱型产业的房产开发带动了建材、设计、装饰业的发展。配套:大型超市、娱乐场所、体育健身场所、发达的交通配套、优良的环境设施依赖优势:强有力的产业支持靠近学区高级人才密集。销售均价:目前为该区域较新楼盘供应量在万平方米左右。均价元,平方米左右参考日租金为元平方米。区域范围:庆春路和凤起路沿线及其辐射地带。产业支撑:外贸、服装、咨询类、金融证券公司辐射特点:商务写字楼的需求空间很大杭州写字楼发展成熟的区域杭州早期写字楼代表就处于该区域目前为金融、证券业集中之处。近几年高档写字楼楼盘的推出和大型公司的进驻更加巩固了庆春路金融街的地位。凤起路则属于后起之秀。同时由于商圈较大商圈内旧写字楼与新的甲级写字楼并存所以租售价格分化较为严重。庆春路作为杭州金融街仍然非常有活力不久的将来也有杭州的“金茂大厦”将在此建设。这无疑会更加提升金融街的形象的作用。配套:该区域的商业氛围很浓金融网点遍布整条大街超市、医院、电信等配套服务都非常完善。依赖优势:人群密集、长久以来的金融街定位带动了相关配套的成熟。销售均价:销售均价元平方米租价元平方米天。参考日租金为元平方米。该区域较新楼盘供应量在万平方米左右。代表楼盘:瑞丰国际商务大厦、嘉德广场、银座大厦、广利大厦、金都杰地大厦、同方财富大厦、凯旋门商业中心、三瑞大厦。、吴山商圈区域形成原因:随着城市中心的南移吴山逐渐成为重要的商业区块和湖滨、武林广场并列成为杭州的三大商圈。区域范围:吴山商圈位于延安南路北至解放路紧连湖滨市级商业中心核心区块南至吴山广场与清河坊历史文化特色街区相接西邻南山路艺术休闲特色街区。产业支撑:银行、商业、旅游行业辐射特点:对于吴山区域的写字楼而言也将随着延安南路商圈的兴起逐步聚集人气获得长足的发展。配套:聚集了元华广场、涌金广场、清波商厦、耀江广场、太平洋商业中心、吴山广场、吴山花鸟(小吃)城等是集商务、餐饮、娱乐、大型超市、专业市场为一体的综合商贸区。依赖优势:良好的文化氛围、处于市中心边缘、环境静雅销售均价:目前该区域较新楼盘供应量在万平方米左右。均价在万元平方米左右参考日租金为元平方米在售楼盘:东方金座、吴山商城、湖滨商圈形成原因:作为杭州曾经最著名的商业中心湖滨商圈历史上曾经辉煌过。然而随着旧的商业、交通设施已渐渐不能满足人们日益变化的需求特别是随着武林商圈的崛起人们的消费重心也日渐转向。然而杭州只有一个西湖湖滨商圈不管什么时候都是杭州商业的一个支撑点。市级商业中心以延安路为轴贯穿湖滨、武林、吴山个商圈组成‘一线三圈’商贸区。”而湖滨商圈恰恰是市级商业中心的核心区块紧靠西湖边的湖滨还蕴藏着更大的商机。区域范围:延安路、湖滨路沿线及辐射区域。支撑行业:咨询业、酒店旅游业、大型商场。辐射特点:写字楼市场不是很发达湖滨特色街的改造对周边写字楼、商业物业的销售、升值、投资等方面都将带来相应的利好消息。新西湖时代的商务发展与区域的巨大稀缺价值造就了城市商务的又一个核心地带。西湖带动了旅游、酒店业的发展。依赖优势:地理位置优越。销售均价:售价在元平方米。投资客所占比例较大。配套:品牌专卖店、大型百货商场、特色饮食连锁、医院、新华书店。代表楼盘:涌金广场、耀江广厦、西湖时代广场、西湖国贸中心、元华广场。、城站商圈区域形成原因:城站商圈由于噪音与人流复杂的问题一直以来写字楼没有很好的发展。在“新客站”概念的炒作下才给城站商圈发展带来了契机。随着杭州新客站的投入使用、西湖南线改造工程完成、西湖大道商机渐浓等因素城站商圈已具备中高档商圈的条件其便利的交通环境、完备的商务配套大大提升了城站的商务接待能力使大量客源停留在城站区域。区域范围:城站广场附近环城东路南端西湖大道东端所围合的范围。产业支撑:内外贸企业。零售批发、建筑装潢、各类内外贸易、社会服务行业等。虽然目前客源层面正在扩大但是批发零售仍然是主导产业。产业聚集度:传统的商贸区域以商务类物业为主依赖优势:便利的交通环境、完备的商务配套销售均价:销售均价元平方米、租价元平方米天。代表楼盘:香榭商务大厦、中闽大厦、联银大厦、长宝大厦、利群大厦。第三节、各个商圈写字楼分布(见附件六)第四节、写字楼需求研究(见附件七)根据各个商圈的情况我们走访了一些入住写字楼的企业了解他们目前所入住写字楼的基本状况、他们对以后可能入住写字楼的希望以及他们对未来******的期望。所调查的企业中一部分是从外地搬到现在的办公用地超过,的企业办公用地都是购买的他们对现住写字楼的评价都不太高尤其是写字楼的通风效果大部分企业对写字楼的智能化设施要求都较高偏好湖滨商圈和庆春商圈的企业占多数。关于******未来的复合形态五星级宾馆、酒店式写字楼和酒店式公寓的复合是大多数企业认为最有吸引力的形态主要是考虑到办公、住宅合酒店于一体的便利性。关于写字楼面临街道和停车出口街道大部分企业分别选择的都是庆春路和环城西路。可能在未来的******举办的商务活动主要有产品宣传展示、商务公关招待和行业高层接待等未来商铺的经营类别主要是服饰商包类。第五节、写字楼开发分析总结从写字楼的供应和需求的总体情况来看本项目开发写字楼是可行的。但是我们不建议******做写字楼原因如下:从土地供应量来看未来三年的土地供应约万平方其中万平方都集中在钱江新城而黄龙和武林商圈只有零星楼盘说明三年以后西湖边写字楼的主要竞争对手都分布在钱江新城。而政府对钱江新城的政策支持会使三五年后钱江新城商业配套齐全、地铁开通交通改善这些变化都让******的写字楼将面临非常激烈的竞争。从本项目周边写字楼的销售状况和出租状况来看西湖国贸和西湖时代的写字楼出售情况都较好但是出租状况令人堪忧环看西湖边写字楼的低入住率对******未来写字楼的入住率和是否能为酒店带来人气都存在很大的疑问。从单位面积出售价格来看用样是复合形态写字楼和酒店式公寓带来的效益却是不一样的。拿售价做简单的比较同样是一个平方写字楼根据周边销售价格可以卖元平方而酒店式公寓却可以卖元平方这样两种业态在一个单位面积上就有超过元的差距形成规模以后做写字楼的收益就远比做酒店式公寓低。从写字楼定位和需求看******打造的写字楼定位肯定高端一是因为其稀缺的地理位置二是由于******能提供的良好服务。正因为写字楼定位的高端必然将部分企业挡在门外而高端的企业三年后又必然有一部分会被钱江新城商务中心的高端写字楼分流。在调查的企业中也只有,未来可能搬迁到******所在的武林商圈因此西湖边高端写字楼的需求是有限的。综合以上原因我们认为******的写字楼具有一定风险性资金收益方面相对于酒店式公寓来讲差距也较大基于这两点我们不建议******宾馆操作写字楼项目。第八章商业项目开发分析第一节、杭州商业圈现状分析一、武林商圈研究、武林商圈概况商圈范围:由现有大型百货店为主体形成的武林商圈是目前市区商业最繁华地区。武林商圈东至中河路、南至凤起路、西接武林路和运河(下城部分)北连南应加河面积约平方公里。西湖文化广场建成后武林商圈北面将跨运河扩展至文阵路与朝晖大型居住区相邻西与武林路时尚女装街区相接东至中山北路南至风起路。商圈交通:武林商圈交通便捷从环城北路、建国北路出发到汽车东站、火车站和城市出入口只需余分钟。从交通条件看圈内天目山路、莫干山路、环城西路、环城北路、延安路、体育场路、中河路等几条杭州重要的干道纵横交错构成极为发达便捷的交通圈同时还有杭州公交电车公司、杭州萧山国际机场售票处等交通配套使这带的交通更为便捷。随着环城北路的改造、西湖文化广场的建设、运河和古新河的整治将为杭城这一繁华的中心商圈增添高尚的品位带来更高指数的人气从而进一步带动区域商贸和商务的迅速发展。商贸业态:经过数十年的发展与培育杭州武林广场一带高档商务楼宇集中、商业服务配套齐全。武林商围内有高档商场如杭州大厦、银泰百货、杭州百货大楼及总面积达万平方米的拟建地下商场有武林路时尚女装街、中国丝绸城等商业特色街区超市家、星级以上宾馆家(其中五星级家、四星级家)、特色餐饮业家、文化娱乐业家。功能配套:雷迪森大酒店、浙江大酒店、杭州大厦、国际大厦等大型宾馆和饭店构筑了多层次商务接待体系杭州剧院、浙江展览馆、杭州体育馆等大型公建设施提供了充足的商务文化活动场所浙江中青旅、杭州旅游集团等大型旅游服务企业形成了较为完善的商务旅游接待体系密布其间的浙江移动、浙江联通、省建行、省农行等单位搭建了较为完善的商务信息和金融服务网络。远景规划:以武林广场为主的商业中心是CBD的母体形成一个购物娱乐区。运河、西湖文化广场、环城北路、景观高楼群形成武林商务区发展主轴线。以和平广场为主形成一个会展中心并成为连通大上海的城际交通枢纽。西湖名胜区作为商务区的生态休憩区和CBD功能的延伸扩充。朝晖、东河沿线作为中央居住区为CBD配套服务。发展现状:由于地理位置优越性以及历史发展的先发性武林商圈写字楼正在成为杭州高档写字楼的集中区。目前武林商圈写字楼主要有蓝天时代广场、白马大厦、耀江发展中心、恒升名楼、易盛大厦、水晶大厦、锦绣大厦、汇丰大厦(待建)、标力广场、华浙广场、武林新世纪大厦、浙江文化大厦等近家一些楼盘的“身价”每平米已经突破万元。发展规划:武林商圈规划商务用房的建筑面积占整个建筑面积的以上商业服务设施和高级公寓各占。今后要建设成为杭州市建筑密度最高、建筑楼层最高、人口密度最高、土地价值最高的地区并依托商务楼的开发和建设引进国内外著名的企业集团总部大力发展总部经济。、武林商铺分析武林路是由武林广场西区延伸而成的但近两三年来由于生意红火武林路上的服饰店迅速发展开始向孩儿巷、龙游路等周边地区扩展并跨过凤起路向北延伸至景新商场。武林路上的服饰店不下二百家与武林路相交的凤起路路口两侧一些家服饰店也先后开出就连购物中心也改成了武林服饰城。服饰店大的百余平方米、小的余平方米前卫的、典雅的、另类的广货、韩装、杭装、中装、挂饰、鞋包都集中于此成为杭州的时尚风向标。目前武林路上在售的商铺非常少价格约为万,万元平方米附近小马路上的沿街商铺售价在万元平方米以上孩儿巷商铺售价约为万元平方米百井坊商铺售价约万元平方米附近的同方财富大厦或越都商务大厦的售价约在万―万元平方米。武林商圈的商铺供求极不平衡基本处于卖方市场无价也无市投资回报率约为―方位稍逊的在―。表武林路主要商铺走访店类类别数目规模店名服装店女装个大西门町江南布衣古木夕羊威芸杰施浪漫一生女帛Add喜道红油日记女性飘蕾uegeHAGEN威仕利lesies阿妮可服饰CNSJ梦至超利来NGRID轩妮清逸一枝秀玛玮丝非主流三彩时尚沙龙中浪漫一生树一派阿她琪维我七彩秀EVAOUXIU高氏杰亦台极点七色秀彼岸花阿连妮村口万之冠仙村飞甸雪凡妮阑唇衣媚YUVAR非燕尾蝶WEARE阿古姆跳舞男孩NONAME诚个性一族绝对本色香港纪优希邂逅小面格衣铺Tesetcvo天姿时尚伊会倘东东弗里欧唯美闪亮人生雪嘉妮安吉妮中年女士服饰霓裳时装摇摆BOSBmizwedo魅力印象衣诺秋玲服饰卡依木诺欧贴TULIP斯特埃迷失香嬉云间晶日商行名家辛格茜典装跳跳鱼卡莲精品搜录跳跃先锋无限小资天之女男装个维多利保罗新旺精品基梵至喜自由空间FPZ非主流卡宾伙伴陆月街顶呱呱太子龙风叶精品服饰综合类个新街口意波服饰武林服饰城MDGENS流行增致牛仔新主张木本丸唐朝服饰耐克唐狮都锦生专卖店内衣专卖店个网妮毛衫专卖荣维(羊绒精品)真爱内衣尔佳内衣水中花时代文胸天天秀内衣世界三抢专卖康妮雅内衣童装个小豆子缤纷秋日妹仔儿童服饰T童装乖宝宝童装精品店个水晶屋度水晶之恋金粉世界银饰屋添彩心语星愿意大利银匠世家千诗碧可蜡烛转卖店百年太阳(珠宝钟表金行)美琪物语半坡饰族香阁清庭欧泊兰银时代引钰袜工坊艾菲儿流行美中意雕刻海盗船银饰好出饰饰品店SNOOP快乐坊歌德时尚银零度银饰银时代新颖工艺品社上海老凤祥银楼e度铭萱首饰店克里斯蒂娜精品首饰嗡嘛呢呗牛工艺品店SOSO银饰商乾元珠宝菩提晶品精品店怀点精品快乐坊精品星光饰品藏银阁香品饰品周和珠宝环佩叮当饰品古着银饰餐饮食品店个龙井茶专卖伴千家便利店三盛面饼屋浮力森林食品吉铭综合商店冠东速食店世纪联华风情港饭店阿尔洁咖啡厅唯新食品神田川彩虹糖兴景新食品明快食品元祖食品大众烟店阳光大酒店陈记过桥米线杂货卷烟店杂货店风南烟行五丰冷食休闲驿站美容美发化妆品店个美加美(美容美甲)新日美容美发用品荣荣发艺聚星连锁沙龙思美化妆品雀喜那专业美甲佰草集(护肤品)换彩空间化妆品专卖店明东发艺工作室贝壳美甲AWEI漂靓宝贝小仙内化妆品恒彩化妆品爱丽丝美发集美堂化妆品联升美容美甲骊铧女子护肤珍珍工作室鞋店个五月卡卡流行鞋L’ALPINA绿野失踪teemix康耐皮鞋花缇DOBBYDANA跳舞女孩杭州鞋城筱筱卡文流行鞋泗水坊鞋店闲雅皮鞋奥康鞋店包店个惬意皮具乐在其中袄古黑眼镜原乡人包店贝蒂包店有伊包店让包店古今东西包店柏妮包丽包皮具爱将皮具正典皮具保罗皮具银行个杭州市商业银行小时自助银行中国工商银行建设银行中国银行维修店个配钥匙修理部字牌店家电维修药店个中科灵芝健康服务中心灰指甲、手癣、脚气杭州武林药店娱乐个奥斯卡电影大世界唱片行小剧场电信通讯个中国铁通浙江公司话机世界手机卖场眼镜店个宝岛眼镜宝丽眼镜学校个安吉路试验学校保险公司个中国平安交通个铁路售票处文印店个佳林文印其它个花果山花店喜洋洋婚纱摄影刘文堂笔店二、湖滨商圈业态特征:湖滨商圈紧邻西湖是“一线三圈”市级商业中心的核心区块。以旅游休闲、高档购物为主要消费特色走高档化和国际化的商业路线。它的商业定位起点高:国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费带。以后湖滨不仅专注于国内外知名品牌专卖店、专业店和特色店的经营而且将引进老字号、茶吧、咖啡吧、酒吧业以及旅游纪念品、古玩、字画等这些行业比较适合湖滨的整体商业业态。现状分析:自从西湖南线开通还有湖滨路商贸旅游特色街和南山路艺术休闲特色街的规划建立湖滨的商业气氛正悄然改变走向再度的繁华。在新建的湖滨路旁元华购物中心、解百新世纪、银泰利星等高档购物场所纷纷建立环境优越又有必胜客、蔡家食谱、肯德基等店的入驻购物休闲两相宜。而且湖滨商圈最独特的一点是它既具有商业氛围又有着浓郁的艺术气息。在杭州规划的条特色街中湖滨商贸旅游特色街区被定位为杭州最主要的标志性商业街集聚国际知名品牌、旅游商品、高档休闲餐饮等行业是以露天茶吧、西式酒吧、咖啡屋、娱乐房、休闲角和宾馆为主的沿湖休闲观光区。,南山路上的酒吧、咖啡吧也是一大特色德纳咖啡吧、八度空间咖啡酒廊、卡卡酒吧充满视觉效果。现
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