房地产行业特征分析 房地产和建筑业的行业特征分析

房地产行业特征分析 房地产和建筑业的行业特征分析 房地产和建筑业的行业特征分析 一、房地产和建筑业的相关概念 (一)房地产和建筑业 房地产是房屋财产和土地财产的总称，在经济学上称为不动产，不动产指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物。很多国家将房地产称为物业。 房地产涉及的税收主要有两类，一类为财产税性质，即对房地产的存量状态进行征税，我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税(十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一 规范 编程规范下载gsp规范下载钢格栅规范下载警徽规范下载建设厅规范下载 的物业税”)，以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目，均属此性质;第二类为流转税和所得税性质，指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。 (二)房地产市场 1 房地产市场可分为以下几类:房地产一级市场，指土地征用、划拔、出让市场，房地产呈纵向流通，土地的出让方式一般有 协议 离婚协议模板下载合伙人协议 下载渠道分销协议免费下载敬业协议下载授课协议下载 出让、招标出让、拍卖出让三种方式;房地产二级市场，指房地产转让、租赁、抵押等市场，房地产呈横向流通，通过表现为经营者与消费者之间的交易;房地产三级市场，指房产的互换、 典当、租赁以及二手房交易市场，房地产呈横向流通，表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。广义而言，房地产市场还包括物业管理市场，指以物业管理服务为交换对象的市场，对前三级房地产市场有一定的辅助作用 (三)房地产业和建筑业 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业，具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业(物业管理业)、二手房交易的经营管理等行业，广义而言，还包括建筑业的房地产建设部分。建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察 设计 领导形象设计圆作业设计ao工艺污水处理厂设计附属工程施工组织设计清扫机器人结构设计 工作的生产部门 二、两者之间的关系 在我国三项产业的划分中，建筑业属于物质生产部门，是第二产业，房地产开发与经营业带有经营与服务的性质，是第三产业。 在房地产的开发建设中，二者的具体关系可分为两类:一 2 类是 合同 劳动合同范本免费下载装修合同范本免费下载租赁合同免费下载房屋买卖合同下载劳务合同范本下载 关系(委托、招标等)，一般将从事房地产开发与经营的企业称为开发商，将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商;第二类是房地产开发企业通过自营工程，将建筑业的环节纳入本企业之中。对于第二类关系，值得注意的涉税问题有两点: 一是自营工程在销售时，其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税;二是存在自营工程的企业，如果有代建工程项目，应按“建筑业”税目缴纳营业税。 建筑业的特点 其主要特点是:?固着地上，不能移动;?复杂多样，彼此各异;?形体庞大，整体难分;?经久耐用，使用期长。建筑业产品的这些特点，又造成了建筑业生产上的一系列特点，主要是: ?生产的流动性。 表现在两个方面，一是生产人员和机具，甚至整个施工机构，都要随施工对象坐落位置的变化而迁徙流动，转移区域或地点;二是在一个产品的生产过程中，施工人员和机具又要随施工部位的不同而沿着施工对象上、下、左、右流动，不断地变换操作场所为了适应施工条件的经常变化，施工机具多是比较小型或便于移动的，手工操作也较多，在一定程度上影响了建筑业技术的发展。 ?生产的单件性。由于建筑物或构筑物的功能要求不同，所处的自然条件和社会经济条件各异，每个工程都各有独特 3 的工程设计和施工组织设计，产品价格也必须个别确定并单独进行成本核算。 ?生产周期长。较大工程的工期常以年计，施工准备也需要较长时间。因此，在生产中往往要长期占用大量的人力、物力和资金，不可能在短期内提供有用的产品。 ?露天和高空作业多，受自然气候条件的影响大，质量和安全问题突出。 三、房地产开发与经营业的纳税评估 房地产开发与经营业纳税评估是指税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的相关涉税信息，通过特定的程序和方法，对从事房地产开发与经营的企业一定期间内履行纳税义务、扣缴义务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定，并对一般涉税问题进行处理的工作过程。 四、经营分类 1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”(不具备使用条件)开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租(产品为土地)，由取得土地使用权者进行房屋开发建设(产品为房屋);一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发(产品为房屋)。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。 4 2 、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和 旧城改造(旧区再开发)两种形式，简称为新开发和再开发。新开发是城市的外延和扩展，建设卫星城就是一种大规模的新开发形式，再开发则是对原有城市功能的改造和扩充，涉及到拆迁安置改造等环节，程序更为复杂。新开发和再开发的主要工作内容分别是: 3、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。 4、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅(含经济适用房)、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式。 五、经营流程 A 经营特点: 1、投资量大，投资回收期长 房地产开发与经营业为资金密集型行业，投资量大，除分散建设的单 项工程外，多数企业进行成片开发，一般采用分期分批、滚动开发方 式，从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交付使 5 用、租售，直到实现投资回收和回报，要跨过几个年头，经营运转周期长，收益集中在中后期。 2、资产负债率高，对金融机构依赖程度大 据国家统计局统计，2002年，全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右，拖欠占用施工企业资金占比22%，平均资产负债率为72%，比工业企业高出16个百分点。 3、牵涉面广，运作程序复杂 综合开发涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等，需要打交道的单位和部门几十个，开发过程中的协作单位也很多。 4、发展速度快，带动相关行业迅速发展 进入90年代以来，该行业发展迅猛，带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展。 B、建筑业的经营特点 一是建筑业涉及面广，生产周期长短不一 二是建筑企业数量庞大，从业人员多，以建筑业尤为突出 n 运作流程: 房地产开发与经营业具有阶段性和周期性特点，一般可分 6 为开发建设和租售管理两大阶段。其中，开发建设阶段又分为投资机会选择与决策分析、前期工作、施工建设三个时期，前期工作包括立项(取得项目审批书)、规划设计、取得土地使用权、施工准备等若干环节，主要审批事项集中在这些环节，有关审批管理流程见下图(该流程图非北京市审批流程图，审批机构和个别程序可能存在一定差异，仅供参考): 城市房地产开发项目审批管理流程 租售管理阶段分为租售和售后管理两个时期。租售期的主要经营活动为销售房屋、转让土地使用权、出租房屋、出租土地使用权、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。 六、会计核算 房地产开发与经营业遵从《房地产开发企业会计制度》和《施工、房地产开发企业财务制度》，其会计科目的设置有别于《企业会计制度》 具体差异如下表所示: 的 1、资产类主要会计科目核算: (1)现金 从银行提取现金 7 借:现金 贷:银行存款 支取现金或是预支现金 借:其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷:现金 (2)银行存款 (3)应收账款:主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供 出租房屋和提供劳务， 而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ?出售租赁商品房而应收取的未收到的款项(所附原始单据:购方协议销售发 票或出租发票) 借:应收账款——XX公司或个人 8 贷:主营业务收入 ?出让材料而应收取的未收款项 借:应收账款——XX公司 贷:其他业务收入 收回款项时: 借:银行存款 贷:应收账款 (4)坏账准备:确定无法收回的应收账款而计提的坏账损 失，主要有两种核 算方法:一种直接转销法， 二是备抵法 提取坏账准备金 9 借:管理费用 贷:坏账准备 发生坏账时 借:坏账准备 贷:应收账款 收回已转销的应收账款 借:应收账款 贷:坏账准备 借:银行存款 贷:应收账款 (5)应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开发产品 而收到的商业汇票。 10 销售商品房而收到的商业汇票 借:应收票据——XX公司 贷:主营业务收入 商业汇票到期: 若为无息商业汇票(所附单据:销售发票、双方协议) 借:银行存款 贷:应收账款 若为有息商业汇票 借:银行存款 贷:应收票据——XX公司 财务费用 11 (6)预付账款:是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备 料款， 分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 ?预付给承包单位的工程款和备料款(所附单据:付款申请书、付款单) 借:预付账款——预付承包单位款 贷:银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借:预付账款——预付承包单位款 贷:库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时(所附单据:工程价款结算单) 12 借:开发成本 贷:应付账款——应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借:应付账款——应付工程款 贷:预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额 借:应付账款——应付工程款贷:银行存款 ?预付给供应商的材料价款 借:预付账款——预付供应单位款 贷:银行存款 材料验收入库，用预付款抵扣应付款 13 借:应付账款——应付购货款 贷:预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额 借:应付账款——应付购货款 贷:银行存款 (7)物资采购:主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设 备的买价、运杂费、 流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。 (8)采购保管费:主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差 旅费、折旧费、维修费、 低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 (9)材料成本差异:主要用来核算实际成本与计划成本之 14 间的差异。 (10)库存材料:用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本 (11)库存设备:用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 ?购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费(所附凭证:代垫费用交付单、 销售发票、付款单) 借:物资采购——设备采购 贷:银行存款 计算与分配的采保费(所附凭证:计算的采保费用固定表格) 借:物资采购——设备采购 贷:采购保管费 15 采购保管费的计算公式如下: 采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的 买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库(所附单据:入为单、设备管理单) 借:库存设备 贷:物资采购 ?订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款(所附单据:购货发票、提 货单、银行单据、运输费单据) 借:预付账款 贷:银行存款 16 设备到达验收入库 借:物资采购——设备采购 贷:应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款 借:应付账款——应付供货款 贷:预付账款 支付余下应付的设备材料采购款 借:应付账款 贷:银行存款 ?设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设(所 附凭据:发出材料 汇总表、设备出库单) 17 借:开发成本——房屋开发 贷:库存设备 销售积压设备(所附单据:设备出库单、银行单据、销售 发票) 借:银行存款 贷:其他业务收入 结转成本 借:其他业务支出 贷:库存设备 (12)委托加工材料:主要是核算委托外单位加工的各种 材料的实际成本。应 与加工单位签订加工合同。 18 发出材料，委托外单位加工 借:委托加工材料 贷:库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借:委托加工材料 贷:银行存款 借:库存材料——XX材料 贷:委托加工材料 (13)低值易耗品:是指未达到固定资产 标准 excel标准偏差excel标准偏差函数exl标准差函数国标检验抽样标准表免费下载红头文件格式标准下载 的劳动材料。 如:工具、器具、 玻璃器皿等 19 自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用 借:开发间接费用 仓库领用工具一批，用五五摊销法: 借:待摊费用 贷:低值易耗品 借:采购保管费 贷:待摊费用 (14)开发产品:是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同 的条件移交购货单位， 或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施 和代建工程等企业开发的产品， 在竣工验收时 20 借:开发产品 贷:开发成本 对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本 借:主营业务成本 贷:开发产品 (15)分期开发产品:应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分 期收款开发产品备查账”。 借:主营业务成本 贷:分期收款开发产品 (16)出租开发产品:是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一 种经营活动。 21 主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细 科目 出租土地或是房屋时 借:出租开发产品——出租产品 租金收入: 借:银行存款或应收账款 贷:主营业务收入 (17)周转房:是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周 转房摊销”两个明细科目 开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本 借:周转房——在用周转房 22 贷:开发产品——房屋 按月计提的周转房摊销 借:开发成本或开发间接费用 贷:周转房——周转房摊销 其间发生的维修费用，如果金额不大 借:开发成本或开发间接费用 贷:银行存款 如果金额较大的 借:待摊费用或长期待摊费用 贷:银行存款 最后再分次摊入到有关成本费用科目 23 (18)固定资产 ?购入的固定资产(所附原始凭证:运杂费专用发票、现 金支出凭单、银行单 据、购货发票等) 借:固定资产 购入需要安装的固定资产 借:固定资产购建支出 贷:银行存款 支付安装费用 借:固定资产购建支出 贷:银行存款 24 安装完毕交付使用时借:固定资产 贷:固定资产购建支出 ?自制自建的固定资产(所附单据:移交使用单、工程结 算单) 支付的土地征用费及堪设计费 借:固定资产购建支出 贷:银行存款 领用材料时 借:固定资产购建支出 贷:库存材料 分配建筑工人工资和福利费 借:固定资产购建支出 25 贷:应付工资 应付福利费 完毕建筑交付使用 借:固定资产 贷:固定资产购建支出 ?其他单位投资转入的固定资产(所附单据:投资证明、 合同) 借:固定资产 贷:实收资本 累计折旧 ?改扩建的固定资产(所附单据:扩建通知单) 26 借:固定资产——未使用固定资产 贷:固定资产——生产生用固定资产 残料变卖时 借:银行存款 贷:固定资产购建支出 支付扩建工程款时 借:固定资产购建支出 贷:银行存款 工程竣工时(所附单据:工程竣工结算单) 借:固定资产——未使用固定资产 贷:固定资产购建支出 27 交付使用时 借:固定资产——生产用固定资产 贷:固定资产——未使用固定资产 (19)无形资产:企业长期使用而没有实物形态的资产， 包括专利权、非专利 技术、商标权、土地使用权. 2、负债的主要会计科目的核算 (1)应付账款:因购买材料物资或接受劳务应付给供应单 位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借:开发成本 贷:应付账款 以预支款抵冲应付款时 28 借:应付账款 贷:预付账款 补付其余款时 借:应付账款 贷:银行存款 (2)预收账款:按照规定合同或协议向购房单位或个人收 取的购房定金。以 及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借:银行存款 贷:预收账款——预收代建工程款 提交工程价款结算单时 29 借:应收账款 贷;主营业务收入 借:预收账款——预收代建工程款 贷:应收账款 收回全部余款 借:银行存款 贷:应收账款 (3)应付工资 开出现金支票，发放工资 借:现金 贷:银行存款 30 借:应付工资 贷:现金 结转代扣款项 借:应付工资 贷:其他应收款——代扣水电费 代扣房租 月末分配工资费用 借:开发成本(建安) 开发间接费用(开发项目现场) 销售用费(销售机构) 管理费用(行政管理部门) 31 采购保管费(采购部门) 管理费用——劳动保险费(长期放假员工) 应付福利费(医务人员) (4)应付福利费(按工资总额的14%计提) 借:开发成本(建安) 开发间接费用(开发项目现场) 销售用费(销售机构) 管理费用(行政管理部门) 采购保管费(采购部门) 贷:应付福利费 用现金支付福利费时 32 借:应付福利费 贷:现金 (5)应交税金:核算应向国家交纳的各项税金， 主要包括(营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船 使用税、土地使用税各种税种) 月末按照实现的经营收入计算应交税金 借:主营业务税金及附加 贷:应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借:其他业务支出 33 贷:应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借:管理费用 贷:应交税金——房产税 ——车船使用税 ——土地使用税 月末计算的所得税 借:所得税 贷:应交税金——应交所得税 实际交纳的税金 34 借:应交税金——XX税 贷:银行存款 (6)其他应交款:核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借:主营业务税金及附加 贷:其他应交款——教育费附加 3、成本、费用主要会计科目核算 (1)开发成本:如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括: 土地征用及拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费); 前期工程费(规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”); 基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环 卫、绿化); 35 建筑安装工程费(支付给承包单位的建筑安装工程费); 公共配套设施费(居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、 公共厕所等设施支出)， 分别设置“土地开发”与”配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项 来设置三级明细科目 ?开发土地成本费用: 借:开发成本——土地开发 贷:银行存款 或应付账款——XX公司 分配开发的间接费用 借:开发成本——土地开发 贷:开发间接费用 结转开发土地成本费用 36 借:开发成本——房屋开发 贷:开发成本——土地开发。 ?配套设施开发 计算公式: 某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本(或计划成本)* 配套设施预提率 配套设施费预提率=该配套设施预算成本(或计划成本)/应负担该设施开发产 品的预算成本(或计划成本)*100% 发生的配套设施费用(自用的建筑场地的开发) 借:开发成本——配套设施开发 贷:开发产品 37 支付的配套设施开发费用 借:开发成本——配套设施开发 贷:银行存款 同时领用库存设备或是材料开发 借:开发成本——配套设施开发 贷:库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借:开发成本——配套设施开发 贷:开发间接费用 结转配套设施开发成本 借:开发成本——房屋开发 38 贷:开发成本——配套设施开发 ?房屋开发过程中发生的费用(能够分清对象的) 借:开发成本——房屋开发 贷:银行存款 ?开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 出包给外单位进行施工建造(根据提出的已完工程月报或是价款结算单) 借:开发成本——房屋开发 贷:银行存款 或应付账款——应付工程款 自已组织施工的 借:开发成本——房屋开发 39 贷:银行存款 或应付账款——应付工程款 应付工资 库存材料或设备 ?代建工程开发成本:是指企业接受其他单位委托，代为 开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借:开发成本——代建工程开发 贷:银行存款 或库存材料 或现金 结转开发的间接费用 40 借:开发成本——代建工程开发 贷:开发间接费用 工程竣工后结转成本 借:开发成本——代建工程 贷:开发成本——代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续 借:主营业务成本——代建工程结算成本 贷:开发成本——代建工程 (2)开发间接费用:所属直接组织和管理开发发生的费用， 包括:管理人员 的工资、职工福利费用、 折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转 房摊销 41 发生的间接费用时 借:开发间接费用 贷:银行存款 或应付账款 或应付工资 分配开发的间接费用 借:开发成本——房屋开发 贷:开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借:开发产品——房屋 贷:开发成本——房屋开发 42 (3)管理费用:是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营 活动而发生的各项费用 (4)财务费用:包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续 用、金融机构手续费用 (5)销售费用:为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括: 产品销售之前的改装修复费、 不品看护费、水电费、采暖费;产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费， 以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常 费用 发生的销售费用 借:销售费用 贷:银行存款 43 或应付账款 百度搜索“就爱阅读”,专业资料,生活学习,尽在就爱阅读网92to.com,您的在线图书馆 44